第一篇：通遼市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

通遼市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

通政字 [2009]117號

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范和促進(jìn)本市業(yè)主自治和物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 通遼市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。第三條 通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門組建通遼市物業(yè)管理辦公室（以下簡稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

旗縣市區(qū)人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門（以下簡稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃。各旗縣市區(qū)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃。市建設(shè)局負(fù)責(zé)市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備施工建設(shè)的審核與監(jiān)督。各旗縣市區(qū)建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備施工建設(shè)的審核與監(jiān)督。

各級建設(shè)、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工商、物價、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第四條 街道辦事處和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（以下統(tǒng)稱街道辦事處）要確定分管領(lǐng)導(dǎo)，配備專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作，社區(qū)居委會也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作。

街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，及時指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，調(diào)處業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，糾正業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不適當(dāng)?shù)臎Q定及做法。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入社區(qū)管理的基礎(chǔ)工作。社區(qū)居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責(zé)；配合街道辦事處和物業(yè)管理辦公室或受其委托調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

第五條 街道辦事處應(yīng)參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的評定，指導(dǎo)、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設(shè)和老舊小區(qū)綜合整治。街道辦事處為新建住宅項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及竣工驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的問題有權(quán)提請有關(guān)部門予以糾正和整改。

第六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實(shí)行快速處理機(jī)制。對危及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全、嚴(yán)重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門應(yīng)從速從快先行搶修、立即處理；物業(yè)主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理，有關(guān)部門不得以任何理由推諉、拖延。第七條 各旗縣市區(qū)人民政府要加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由物業(yè)主管部門、街道辦事處、相關(guān)部門及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，街道辦事處要及時指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。第十一條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：

（一）確定業(yè)主身份；

（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；

（四）擬定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；

（五）組織召開首次業(yè)主大會和其它所需的工作。

第十二條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)主管部門會同街道辦事處和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)繳交給街道辦事處，由業(yè)主大會籌備組使用。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的運(yùn)作情況及時向全體業(yè)主和建設(shè)單位公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第十三條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生以及業(yè)主大會作出的決定，要按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當(dāng)選聘街道和社區(qū)干部），委員應(yīng)具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責(zé)。

第十五條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須業(yè)主委員會經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會定期會議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。

第十八條 業(yè)主委員會每屆任期3年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員因本辦法第二十條、第二十一條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在3個月內(nèi)召開會議，增補(bǔ)新的業(yè)主委員會委員。

第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一年度工作情況，并通報物業(yè)主管部門和街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十條 對業(yè)主委員會主任的工作，百分之七十以上業(yè)主不認(rèn)可時，街道辦事處要及時指導(dǎo)、組織業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進(jìn)行改選。業(yè)主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責(zé)義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；

（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其它利益；

（五）其它侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會中止委員資格時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責(zé)能力；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責(zé)任或被公安機(jī)關(guān)勞動教養(yǎng)。第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支；沒有收益的小區(qū)，其經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分擔(dān)，社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)經(jīng)費(fèi)收取和管理，也可由業(yè)主委員會自行收取和管理。具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)在每年的3月底前向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第三章 前期物業(yè)管理

第二十四條 新建住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在辦理開工報告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項(xiàng)目簽訂《綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書》。

第二十五條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，須完成前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，并提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖審查報告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實(shí)施招投標(biāo)。新建2萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動中的招標(biāo)單位。對于投標(biāo)人少于3個的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。

第二十六條 新建項(xiàng)目綜合驗(yàn)收時，綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)未達(dá)標(biāo)的，需按項(xiàng)目預(yù)算向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設(shè)按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以100元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取保證金；在綜合驗(yàn)收規(guī)定的時限內(nèi)仍未達(dá)標(biāo)的，由物業(yè)主管部門將未達(dá)標(biāo)部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會作為綠化專項(xiàng)資金。第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前60天內(nèi)按照物業(yè)建設(shè)總投資千分之二的比例向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)（該費(fèi)用計(jì)入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的百分之三十應(yīng)在招投標(biāo)開始前交納，其余應(yīng)在工程驗(yàn)收之前交齊。

第二十八條 建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務(wù)單位制定臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售前5日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。

臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；

（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務(wù)制度；

（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（四）對物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門和街道辦事處報告。

（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題；

（六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序；

（七）根據(jù)街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入崗位，實(shí)施物業(yè)前期介入。

第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時應(yīng)提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。

專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。

專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并承擔(dān)對其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督的責(zé)任。

相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應(yīng)設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃審批的標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時報轄區(qū)街道辦事處和物業(yè)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記備案，簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議后對其承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會或轉(zhuǎn)交給新聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會未成立的，街道辦事處及時指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會尚未召開成立期間，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)按建筑安裝造價總額百分之一的比例，將開發(fā)單位預(yù)留施工單位的質(zhì)量保修金一次性交給物業(yè)主管部門監(jiān)管，時限五年。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條的規(guī)定與業(yè)主大會通過公開招投標(biāo)中標(biāo)或符合要求選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)而擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循提供什么服務(wù)、收取什么費(fèi)用的原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第三十六條 價格行政主管部門負(fù)責(zé)制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。在同一服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中，要把物業(yè)費(fèi)分解到服務(wù)項(xiàng)目，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時參考。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考政府指導(dǎo)價并結(jié)合服務(wù)內(nèi)容及公共能耗費(fèi)的測算在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主進(jìn)行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)上年度的物業(yè)費(fèi)使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。每年不少于兩次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的收支狀況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作詳細(xì)說明，業(yè)主委員會也可以邀請審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。第三十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳納足額物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由業(yè)主委員會牽頭，社區(qū)居委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合，發(fā)函到欠繳業(yè)主所在單位請求協(xié)助繳納，業(yè)主所在單位有責(zé)任協(xié)助催繳。業(yè)主委員會、社區(qū)居委會還可以發(fā)揮公眾約束力量，建立信譽(yù)公告牌，對逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主采取定時公布、上牌公式的方法，讓業(yè)主共同監(jiān)督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金，最高額不超過應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的總額。在房產(chǎn)交易時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)出具結(jié)算按規(guī)定繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅維修基金的證明，否則，房產(chǎn)部門不予辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。

實(shí)行物業(yè)費(fèi)收取快速處理機(jī)制。由轄區(qū)人民政府組織法院、街道辦事處、物業(yè)主管部門組成快速處理組，對業(yè)主違反合同約定，長期不繳納物業(yè)費(fèi)的，召集業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)場查明原因并進(jìn)行調(diào)解，對無正當(dāng)理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。

新建小區(qū)必須設(shè)立交費(fèi)刷卡點(diǎn)，積極推行水、電、暖、物業(yè)服務(wù)費(fèi)“一卡制”收費(fèi)方式。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意接受委托代收的，相關(guān)單位要在委托協(xié)議中標(biāo)明代收服務(wù)費(fèi)。

對欠繳供熱、供水、供燃?xì)獾荣M(fèi)用的業(yè)主，各相關(guān)部門可采取分戶控制，停止對其提供服務(wù)，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業(yè)主欠費(fèi)而損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)供應(yīng)單位的職責(zé)劃分如下：

（一）供電設(shè)施：樓宇進(jìn)戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

（二）燃?xì)夤艿溃喝細(xì)獠块T負(fù)責(zé)供氣安全工作，燃?xì)夤芫W(wǎng)支線干線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施由燃?xì)獠块T負(fù)責(zé)。

（三）自來水管線：以進(jìn)樓口總閘為界，閥門以內(nèi)（包括閥門）由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由自來水公司負(fù)責(zé)。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；以外由排水部門負(fù)責(zé)。

（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負(fù)責(zé)。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負(fù)責(zé)。

第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應(yīng)提請街道辦事處組織物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，沒有及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長服務(wù)，但最長不超過3個月。延長服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和收取服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)，并報物業(yè)主管部門和街道辦事處備案。

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)及其它公共經(jīng)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)按照合同的約定予以退回；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、場地和其它財物。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務(wù)，無故棄管服務(wù)、突然中斷服務(wù)，給業(yè)主造成不良影響的，降低其企業(yè)資質(zhì)，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失從項(xiàng)目接管保證金內(nèi)扣除；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成違法的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，撤銷企業(yè)資質(zhì)，項(xiàng)目接管保證金全部扣留，納入住宅專項(xiàng)維修資金管理，有關(guān)責(zé)任人三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動。對不良行為記錄超過三次的企業(yè)，不再批準(zhǔn)招標(biāo)承接新的物業(yè)項(xiàng)目，暫停資質(zhì)年檢一年。對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，百分之六十以上的業(yè)主不認(rèn)可的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)服務(wù)。

第四十一條 各旗縣市區(qū)物業(yè)主管部門要建立物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)評比長效機(jī)制和項(xiàng)目經(jīng)理管理系列制度，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，并通過互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級，實(shí)行信用信息資源共享，完善社會監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時限，責(zé)任落實(shí)到人。提倡感動式、管家式的服務(wù)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理創(chuàng)立自己的服務(wù)品牌。

第四十二條 各級政府要將老舊住宅小區(qū)（或單體樓）供排水、供熱、環(huán)境等綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預(yù)算，逐年增加投入進(jìn)行改造。街道辦事處成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心或組織業(yè)主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)列入自治管理，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

第四十三條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則；

（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；

（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)范；

（五）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（六）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式；

（七）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：

（一）改變物業(yè)的使用用途；

（二）搭建建筑物或構(gòu)筑物；

（三）擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施和附屬設(shè)施；

（四）損壞房屋結(jié)構(gòu)或從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；

（五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設(shè)攤點(diǎn)；

（七）禁養(yǎng)家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應(yīng)確保居民安全和環(huán)境衛(wèi)生；

（八）擅自張貼或懸掛標(biāo)語、廣告和啟事，在共有部位共有設(shè)施上亂寫、亂畫；

（九）制造噪聲干擾他人正常生活；

（十）其它違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。為規(guī)范業(yè)主的裝修行為，控制違章裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修保證金，一般不超過2000元。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻業(yè)主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應(yīng)當(dāng)報告社區(qū)共同解決或及時告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時予以處理。

對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督清除、恢復(fù)原貌；

違章裝修、擅自破壞建筑主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督恢復(fù)原貌。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門負(fù)責(zé)查處。

對破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)查處。第四十五條 業(yè)主或使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)將裝修項(xiàng)目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)、是否需要備案及備案部門等告知業(yè)主或使用人，并對其負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報相關(guān)部門依法辦理。

第四十六條 修繕公用設(shè)備時，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其它財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔(dān)賠償責(zé)任。

凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時修繕。對拒不修繕的，業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。

第四十七條 實(shí)行小區(qū)內(nèi)有償停車。小區(qū)內(nèi)的公共場地及地面、樓頂廣告位歸全體業(yè)主所有，開發(fā)單位不得出售出租。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門確定的收費(fèi)指導(dǎo)價格或業(yè)主大會的決議收取車輛停放費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決議對樓體廣告位出租收費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車輛停放費(fèi)、樓體廣告位出租費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算，除用于停車場地及設(shè)施有效使用的必要開支外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或用于物業(yè)管理及補(bǔ)充業(yè)主委員會辦公經(jīng)費(fèi)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對車輛停車費(fèi)和樓體廣告位出租費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督。第四十八條 業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以申請公安部門對小區(qū)內(nèi)地面停車泊位和規(guī)定行車路線進(jìn)行劃定，公安部門應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十九條 大型車輛及載有危險化學(xué)品等易燃易爆品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)；進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)在劃定的停車位內(nèi)按序停放，并遵守下列規(guī)定：

（一）減速通行，遇到非機(jī)動車和行人應(yīng)當(dāng)合理避讓；

（二）禁止鳴號；

（三）停放期間防盜報警器應(yīng)當(dāng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)當(dāng)迅速解除；

（四）不得將車輛停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域通行的主要交通道路；

（五）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業(yè)主使用物業(yè)或共有設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對進(jìn)入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)及時告知公安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應(yīng)當(dāng)及時告知街道辦事處予以處理；公安部門或街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法及時予以處理。第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費(fèi)

第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房；按社區(qū)組織用房的統(tǒng)一規(guī)劃按千分之四的比例配建社區(qū)組織用房。

物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房；確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。對物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具體位置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征求街道辦事處和物業(yè)主管部門意見，在規(guī)劃方案中確定，在規(guī)劃審批時明確，在施工圖審查中專審（包括環(huán)境施工圖），在開工許可中硬性標(biāo)明，并不得任意調(diào)整。

物業(yè)管理用房至少配置50平方米以上。社區(qū)組織用房面積不低于200平方米，其中社區(qū)活動用房面積應(yīng)占整個社區(qū)用房的60%以上。

第五十一條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例第五十條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會。其中廉租房小區(qū)和拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于國家。首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。

因分期開發(fā)等原因，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理經(jīng)營用房的，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付前向物業(yè)管理辦公室支付同類地段、同等面積商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并在后期開發(fā)中及時補(bǔ)足物業(yè)管理經(jīng)營用房。該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)專戶儲存，在業(yè)主委員會成立后一并移交給業(yè)主委員會，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。

第五十二條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

物業(yè)管理用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會進(jìn)行辦公。對辦公剩余部分，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定自行出租或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營，租金或收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽定的租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意。

前期物業(yè)服務(wù)期間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營的物業(yè)管理用房，其租賃或經(jīng)營期限最長不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限，且租金或收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理等方面。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)在簽訂之時起15日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。第五十三條 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納，收取情況由收取單位向業(yè)主委員會明細(xì)告知。專項(xiàng)維修資金原則上統(tǒng)一由物業(yè)主管部門專戶存儲。專項(xiàng)維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會同意報物業(yè)主管部門審核確認(rèn)，批準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位、施工單位、專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用或應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得使用專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計(jì)算，按季度由物業(yè)主管部門撥給繳納單位作為業(yè)主委員會辦公經(jīng)費(fèi)的補(bǔ)充。第五十四條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額、收支情況、用途等以書面形式告知業(yè)主委員會。

第五十五條 對違反本辦法的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。第七章 附 則

第五十六條 本辦法下列用語的含義： 住宅小區(qū)是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)）。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境、秩序的日常維護(hù)及管理，并對其承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項(xiàng)服務(wù)、及時有效的溝通配合，并對服務(wù)內(nèi)容（項(xiàng)目）質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

住宅物業(yè)的最終用戶是指：

（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。公共能耗費(fèi)是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費(fèi)用。小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結(jié)構(gòu)（房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。小區(qū)的共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。

公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃?xì)獾雀鞣N管線、消防設(shè)施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設(shè)施、專用房屋、等設(shè)施。

第五十七條 本辦法施行前已成立業(yè)主大會的物業(yè)小區(qū)，由業(yè)主委員會會同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定負(fù)責(zé)辦理移交手續(xù)；未實(shí)施物業(yè)管理已交付使用的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)牽頭，參照本辦法前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù),專業(yè)單位必須接收。

第五十八條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的其它住宅實(shí)行物業(yè)管理和非住宅物業(yè)參照本辦法執(zhí)行。

第五十九條 本辦法自2009年5月30日起施行。原《通遼市物業(yè)管理辦法》同時廢止。

本辦法由通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第二篇：通遼市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

《通遼市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》

通政字 [2009]117號

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范和促進(jìn)本市業(yè)主自治和物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 通遼市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條 通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門組建通遼市物業(yè)管理辦公室（以下簡稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。旗縣市區(qū)人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門（以下簡稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃。各旗縣市區(qū)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃。市建設(shè)局負(fù)責(zé)市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備施工建設(shè)的審核與監(jiān)督。各旗縣市區(qū)建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備施工建設(shè)的審核與監(jiān)督。各級建設(shè)、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工商、物價、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第四條 街道辦事處和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（以下統(tǒng)稱街道辦事處）要確定分管領(lǐng)導(dǎo)，配備專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作，社區(qū)居委會也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作。街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，對物業(yè)管 理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，及時指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，調(diào)處業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，糾正業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不適當(dāng)?shù)臎Q定及做法。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入社區(qū)管理的基礎(chǔ)工作。社區(qū)居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責(zé)；配合街道辦事處和物業(yè)管理辦公室或受其委托調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

第五條 街道辦事處應(yīng)參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的評定，指導(dǎo)、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設(shè)和老舊小區(qū)綜合整治。街道辦事處為新建住宅項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及竣工驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的問題有權(quán)提請有關(guān)部門予以糾正和整改。

第六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實(shí)行快速處理機(jī)制。對危及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全、嚴(yán)重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門應(yīng)從速從快先行搶修、立即處理；物業(yè)主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理，有關(guān)部門不得以任何理由推諉、拖延。第七條 各旗縣市區(qū)人民政府要加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由物業(yè)主管部門、街道辦事處、相關(guān)部門及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，街道辦事處要及時指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。第十一條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：

（一）確定業(yè)主身份；

（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；

（四）擬定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；

（五）組織召開首次業(yè)主大會和其它所需的工作。

第十二條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)主管部門會同街道辦事處和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)繳交給街道辦事處，由業(yè)主大會籌備組使用籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的運(yùn)作情況及時向全體業(yè)主和建設(shè)單位公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第十三條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生以及業(yè)主大會作出的決定，要按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當(dāng)選聘街道和社區(qū)干部），委員應(yīng)具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責(zé)。

第十五條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須業(yè)主委員會經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會定期會議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。

第十八條 業(yè)主委員會每屆任期3年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員因本辦法第二十條、第二十一條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在3個月內(nèi)召開會議，增補(bǔ)新的業(yè)主委員會委員。

第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一工作情況，并通報物業(yè)主管部門和街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十條 對業(yè)主委員會主任的工作，百分之七十以上業(yè)主不認(rèn)可時，街道辦事處要及時指導(dǎo)、組織業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進(jìn)行改選。業(yè)主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責(zé)義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；

（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其它利益；

（五）其它侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主委員會中止委員資格時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責(zé)能力；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責(zé)任或被公安機(jī)關(guān)勞動教養(yǎng)。第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支；沒有收益的小區(qū)，其經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分擔(dān)，社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)經(jīng)費(fèi)收取和管理，也可由業(yè)主委員會自行收取和管理。具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)在每年的3月底前向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十四條 新建住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在辦理開工報告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項(xiàng)目簽訂《綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書》。

第二十五條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，須完成前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，并提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖審查報告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實(shí)施招投標(biāo)。新建2萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動中的招標(biāo)單位。對于投標(biāo)人少于3個的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。

第二十六條 新建項(xiàng)目綜合驗(yàn)收時，綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)未達(dá)標(biāo)的，需按項(xiàng)目預(yù)算向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設(shè)按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以100元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取保證金；在綜合驗(yàn)收規(guī)定的時限內(nèi)仍未達(dá)標(biāo)的，由物業(yè)主管部門將未達(dá)標(biāo)部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會作為綠化專項(xiàng)資 金。

第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前60天內(nèi)按照物業(yè)建設(shè)總投資千分之二的比例向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)（該費(fèi)用計(jì)入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的百分之三十應(yīng)在招投標(biāo)開始前交納，其余應(yīng)在工程驗(yàn)收之前交齊。

第二十八條 建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務(wù)單位制定臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售前5日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；

（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務(wù)制度；

（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（四）對物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門和街道辦事處報告。

（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題；

（六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序；

（七）根據(jù)街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入崗位，實(shí)施物業(yè)前期介入。

第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時應(yīng)提 交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并承擔(dān)對其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督的責(zé)任。相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應(yīng)設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃審批的標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時報轄區(qū)街道辦事處和物業(yè)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記備案，簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議后對其承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會或轉(zhuǎn)交給新聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會未成立的，街道辦事處及時指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主大會或業(yè)主委員會尚未召開成立期間，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)按建筑安裝造價總額百分之一的比例，將開發(fā)單位預(yù)留施工單位的質(zhì)量保修金一次性交給物業(yè)主管部門監(jiān)管，時限五年。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條的規(guī)定與業(yè)主大會通過公開招投標(biāo)中標(biāo)或符合要求選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)而擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循提供什么服務(wù)、收取什么費(fèi)用的原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十六條 價格行政主管部門負(fù)責(zé)制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。在同一服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中，要把物業(yè)費(fèi)分解到服務(wù)項(xiàng)目，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時參考。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考政府指導(dǎo)價并結(jié)合服務(wù)內(nèi)容及公共能耗費(fèi)的測算在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主進(jìn)行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)上的物業(yè)費(fèi)使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。每年不少于兩次，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的收支狀況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作詳細(xì)說明，業(yè)主委員會也可以邀請審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。

第三十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳納足額物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由業(yè)主委員會牽頭，社區(qū)居委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合，發(fā)函到欠繳業(yè)主所在單位請求協(xié)助繳納，業(yè)主所在單位有責(zé)任協(xié)助催繳。業(yè)主委員會、社區(qū)居委會還可以發(fā)揮公眾約束力量，建立信譽(yù)公告牌，對逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主采取定時公布、上牌公式的方法，讓業(yè)主共同監(jiān)督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金，最高額不超過應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的總額。在房產(chǎn)交易時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)出具結(jié)算按規(guī)定繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅維修基金的證明，否則，房產(chǎn)部門不予辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。實(shí)行物業(yè)費(fèi)收取快速處理機(jī)制。由轄區(qū)人民政府組織法院、街道辦事處、物業(yè)主管部門組成快速處理組，對業(yè)主違反合同約定，長期不繳納物業(yè)費(fèi)的，召集業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)場查明原因并進(jìn)行調(diào)解，對無正當(dāng)理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。新建小區(qū)必須設(shè)立交費(fèi)刷卡點(diǎn)，積極推行水、電、暖、物業(yè)服務(wù)費(fèi)“一卡制”收費(fèi)方式。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意接受委托代收的，相關(guān)單位要在委托協(xié)議中標(biāo)明代收服務(wù)費(fèi)。

對欠繳供熱、供水、供燃?xì)獾荣M(fèi)用的業(yè)主，各相關(guān)部門可采取分戶控制，停止對其提供服務(wù)，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業(yè)主欠費(fèi)而損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)供應(yīng)單位的職責(zé)劃分如下：

（一）供電設(shè)施：樓宇進(jìn)戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

（二）燃?xì)夤艿溃喝細(xì)獠块T負(fù)責(zé)供氣安全工作，燃?xì)夤芫W(wǎng)支線干線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施由燃?xì)獠块T負(fù)責(zé)。

（三）自來水管線：以進(jìn)樓口總閘為界，閥門以內(nèi)（包括閥門）由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由自來水公司負(fù)責(zé)。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；以外由排水部門負(fù)責(zé)。

（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負(fù)責(zé)。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負(fù)責(zé)。

第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應(yīng)提請街道辦事處組織物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，沒有及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長服務(wù)，但最長不超過3個月。延長服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和收取服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)，并報物業(yè)主管部門和街道辦事處備案。

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)及其它公共經(jīng)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)按照合同的約定予以退回；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、場地和其它財物。第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務(wù)，無故棄管服務(wù)、突然中斷服務(wù)，給業(yè)主造成不良影響的，降低其企業(yè)資質(zhì)，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失從項(xiàng)目接管保證金內(nèi)扣除；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成違法的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，撤銷企業(yè)資質(zhì)，項(xiàng)目接管保證金全部扣留，納入住宅專項(xiàng)維修資金管理，有關(guān)責(zé)任人三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動。對不良行為記錄超過三次的企業(yè)，不再批準(zhǔn)招標(biāo)承接新的物業(yè)項(xiàng)目，暫停資質(zhì)年檢一年。對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，百分之六十以上的業(yè)主不認(rèn)可的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)服務(wù)。

第四十一條 各旗縣市區(qū)物業(yè)主管部門要建立物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)評比長效機(jī)制和項(xiàng)目經(jīng)理管理系列制度，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，并通過互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級，實(shí)行信用信息資源共享，完善社會監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時限，責(zé)任落實(shí)到人。提倡感動式、管家式的服務(wù)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理創(chuàng)立自己的服務(wù)品牌。

第四十二條 各級政府要將老舊住宅小區(qū)（或單體樓）供排水、供熱、環(huán)境等綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預(yù)算，逐年增加投入進(jìn)行改造。街道辦事處成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心或組織業(yè)主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)列入自治管理，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。

第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

第四十三條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則；

（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；

（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)范；

（五）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（六）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式；

（七）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：

（一）改變物業(yè)的使用用途；

（二）搭建建筑物或構(gòu)筑物；

（三）擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施和附屬設(shè)施；

（四）損壞房屋結(jié)構(gòu)或從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；

（五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設(shè)攤點(diǎn)；

（七）禁養(yǎng)家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應(yīng)確保居民安全和環(huán)境衛(wèi)生；

（八）擅自張貼或懸掛標(biāo)語、廣告和啟事，在共有部位共有設(shè)施上亂寫、亂畫；

（九）制造噪聲干擾他人正常生活；

（十）其它違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。

為規(guī)范業(yè)主的裝修行為，控制違章裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修保證金，一般不超過2000元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻業(yè)主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應(yīng)當(dāng)報告社區(qū)共同解決或及時告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時予以處理。對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督清除、恢復(fù)原貌；違章裝修、擅自破壞建筑主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督恢復(fù)原貌。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門負(fù)責(zé)查處。對破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)查處。

第四十五條 業(yè)主或使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)將裝修項(xiàng)目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)、是否需要備案及備案部門等告知業(yè)主或使用人，并對其負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報相關(guān)部門依法辦理。第四十六條 修繕公用設(shè)備時，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其它財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔(dān)賠償責(zé)任。凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時修繕。對拒不修繕的，業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。

第四十七條 實(shí)行小區(qū)內(nèi)有償停車。小區(qū)內(nèi)的公共場地及地面、樓頂廣告位歸全體業(yè)主所有，開發(fā)單位不得出售出租。利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門確定的收費(fèi)指導(dǎo)價格或業(yè)主大會的決議收取車輛停放費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決議對樓體廣告位出租收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車輛停放費(fèi)、樓體廣告位出租費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算，除用于停車場地及設(shè)施有效使用的必要開支外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或用于物業(yè)管理及補(bǔ)充業(yè)主委員會辦公經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對車輛停車費(fèi)和樓體廣告位出租費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督。第四十八條 業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以申請公安部門對小區(qū)內(nèi)地面停車泊位和規(guī)定行車路線進(jìn)行劃定，公安部門應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十九條 大型車輛及載有危險化學(xué)品等易燃易爆品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)；進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)在劃定的停車位內(nèi)按序停放，并遵守下列規(guī)定：

（一）減速通行，遇到非機(jī)動車和行人應(yīng)當(dāng)合理避讓；

（二）禁止鳴號；

（三）停放期間防盜報警器應(yīng)當(dāng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)當(dāng)迅速解除；

（四）不得將車輛停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域通行的主要交通道路；

（五）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業(yè)主使用物業(yè)或共有設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對進(jìn)入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)及時告知公 安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應(yīng)當(dāng)及時告知街道辦事處予以處理；公安部門或街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法及時予以處理。

第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費(fèi)

第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房；按社區(qū)組織用房的統(tǒng)一規(guī)劃按千分之四的比例配建社區(qū)組織用房。物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房；確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。對物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具體位置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征求街道辦事處和物業(yè)主管部門意見，在規(guī)劃方案中確定，在規(guī)劃審批時明確，在施工圖審查中專審（包括環(huán)境施工圖），在開工許可中硬性標(biāo)明，并不得任意調(diào)整。物業(yè)管理用房至少配置50平方米以上。社區(qū)組織用房面積不低于200平方米，其中社區(qū)活動用房面積應(yīng)占整個社區(qū)用房的60%以上。

第五十一條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例第五十條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會。其中廉租房小區(qū)和拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于國家。

首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。因分期開發(fā)等原因，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理經(jīng)營用房的，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付前向物業(yè)管理辦公室支付同類地段、同等面積商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并在后期開發(fā)中及時補(bǔ)足物業(yè)管理經(jīng)營用房。該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)專戶儲存，在業(yè)主委員會成立后一并移交給業(yè)主委員會，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其 它需要。

第五十二條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，使用用途不得擅自改變。物業(yè)管理用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會進(jìn)行辦公。對辦公剩余部分，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定自行出租或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營，租金或收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽定的租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意。前期物業(yè)服務(wù)期間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營的物業(yè)管理用房，其租賃或經(jīng)營期限最長不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限，且租金或收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理等方面。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)在簽訂之時起15日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。

第五十三條 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納，收取情況由收取單位向業(yè)主委員會明細(xì)告知。專項(xiàng)維修資金原則上統(tǒng)一由物業(yè)主管部門專戶存儲。專項(xiàng)維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會同意報物業(yè)主管部門審核確認(rèn)，批準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位、施工單位、專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用或應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得使用專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計(jì)算，按季度由物業(yè)主管部門撥給繳納單位作為業(yè)主委員會辦公經(jīng)費(fèi)的補(bǔ)充。

第五十四條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額、收支情況、用途等以書面形式告知業(yè)主委員會。第五十五條 對違反本辦法的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第七章 附 則

第五十六條 本辦法下列用語的含義： 住宅小區(qū)是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)）。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境、秩序的日常維護(hù)及管理，并對其承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項(xiàng)服務(wù)、及時有效的溝通配合，并對服務(wù)內(nèi)容（項(xiàng)目）質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。住宅物業(yè)的最終用戶是指：

（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。公共能耗費(fèi)是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費(fèi)用。小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結(jié)構(gòu)（房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。小區(qū)的共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃?xì)獾雀鞣N管線、消防設(shè)施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設(shè)施、專用房屋、等設(shè)施。

第五十七條 本辦法施行前已成立業(yè)主大會的物業(yè)小區(qū)，由業(yè)主委員會會同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定負(fù)責(zé)辦理移交手續(xù)；未實(shí)施物業(yè)管理已交付使用的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)牽頭，參照本辦法前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù),專業(yè)單位必須接收。

第五十八條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的其它住宅實(shí)行物業(yè)管理和非住宅物業(yè)參照本辦法執(zhí)行。

第五十九條 本辦法自2009年5月30日起施行。原《通遼市物業(yè)管理辦法》同時廢止。

本辦法由通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi)，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第四篇：許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

許政[2007]54號 許昌市人民政府關(guān)于印發(fā)許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法的通

知

各縣(市、區(qū))人民政府,經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東城區(qū)管委會,市人民政府有關(guān)部門:

《許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府第15次常務(wù)會議研究通過,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○七年九月十七日

許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)活動,促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第379號)、《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》(國務(wù)院令第504號)及《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于許昌市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè),是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通秩序、安全秩序場地環(huán)境等。本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受建設(shè)單位或者業(yè)主委員會的委托,對已竣工驗(yàn)收投入使用的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理并提供相應(yīng)服務(wù)的活動。本辦法所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指具有獨(dú)立法人資格從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條 我市物業(yè)管理實(shí)行行政主管部門、街道辦事處監(jiān)督管理,業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制;鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第五條 業(yè)主享有以下權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定接受物業(yè)服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員,享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用。

第六條 業(yè)主履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按國家規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主籌備召開業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理主管部門和街道辦事處及社區(qū)的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居委會代表組成業(yè)主大會籌備組,負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第八條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)擬定《業(yè)主大會會議規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);

(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。前款四項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較少的,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):

(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(六)決定共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十一條 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加;業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會;業(yè)主大會可以采取集體討論的形式,也可以采取書面征求意見的形式;業(yè)主大會決定本辦法第十條第(四)、(五)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。出現(xiàn)下列情況之一時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,研究決定相關(guān)事宜并通告業(yè)主。

(一)有20%以上的小區(qū)業(yè)主提議的;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動提出退出小區(qū)服務(wù)的;

(三)有可能出現(xiàn)大范圍停電、停水、停氣的;

(四)有可能對小區(qū)安全構(gòu)成較大威脅的。

第十三條 召開業(yè)主大會會議,應(yīng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主并告知會議議題。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知居民委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

第十四條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任并經(jīng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期,由業(yè)主大會決定。因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的應(yīng)當(dāng)予以改選。

第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持成立業(yè)主委員會申請書和下列資料向所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處辦理備案手續(xù)。

(一)業(yè)主委員會名稱、住所、所在區(qū)域范圍;

(二)業(yè)主委員會委員及主任、副主任名單;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(四)業(yè)主大會召集過程情況說明。

物業(yè)管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請之日起30日內(nèi),完成審查工作。對符合本辦法規(guī)定成立的業(yè)主委員會,予以備案。

第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得從事經(jīng)營活動,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合所在地居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知所在地的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋之前制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約并予以書面承諾。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個的或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十四條 建設(shè)單位與買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)交接。

第二十八條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置至少2‰的物業(yè)管理用房。其建設(shè)費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。

第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。

第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)保潔管理。負(fù)責(zé)小區(qū)道路、場地包括樓宇內(nèi)公共樓道、樓梯在內(nèi)的衛(wèi)生清潔,垃圾清運(yùn)以及日常保潔消毒。

(二)綠化管理。負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)花木、草地的定期修剪、施肥、澆水。

(三)公共秩序管理。按時值班巡邏,維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序。

(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理。負(fù)責(zé)公共場所、道路、機(jī)電設(shè)備、照明設(shè)備、消防設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),公共上下水管網(wǎng)排水、排污系統(tǒng)及化糞池等維護(hù)清疏。

(五)車輛管理。疏導(dǎo)交通,劃線停車,保障小區(qū)業(yè)主車輛安全。

(六)高層住宅管理。配備電梯管理人員,定期對電梯進(jìn)行安檢,保證電梯安全正常運(yùn)行。

(七)住宅裝修管理。封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致;防盜網(wǎng)、遮陽棚、空調(diào)主機(jī)安裝,冷凝水排放及太陽能下水管等要統(tǒng)一位置。

(八)委托管理合同規(guī)定的其他服務(wù)。具體管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)定,但必須在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開,物業(yè)管理內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,也可實(shí)行市物價和房產(chǎn)主管部門聯(lián)合公布的政府指導(dǎo)價,并報物價部門備案。

第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納;物業(yè)買受人尚未居住的,應(yīng)當(dāng)繳納一半的物業(yè)公攤費(fèi)用。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供暖、通訊、有線電視等單位原則上收費(fèi)到每戶業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述單位委托代理此項(xiàng)服務(wù)時,應(yīng)與委托代理單位簽訂代理合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托代理單位收取代理服務(wù)費(fèi)用,具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定,不得向業(yè)主或者使用人另收代理服務(wù)費(fèi)。上述單位按規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第四十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,應(yīng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

第四十四條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。協(xié)調(diào)處理無效的,可以向人民法院起訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十六條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,損害業(yè)主共同利益,確需臨時占用、挖掘道路場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會同意。業(yè)主不得在公共場地種菜、種樹、私搭亂建;業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用挖掘的道路、場地在約定的時限恢復(fù)原狀。

第四十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。裝飾裝修企業(yè)有違法行為的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向房產(chǎn)行政主管部門報告。

第四十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新、改造,不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金不敷使用時,由全體業(yè)主續(xù)籌,籌集方案由業(yè)主大會決定。

第四十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。出租場地或設(shè)施設(shè)備所得收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會同意,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十一條 違反本辦法的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)。擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十二條 違反本辦法規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 違反本辦法的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十四條 違反本辦法的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺詐手段取得資質(zhì)證書的,依據(jù)本條規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第五十五條 違反本辦法的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十六條 違反本辦法的規(guī)定,挪用專項(xiàng)維修資金的,由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十七條 違反本辦法的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本辦法的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條 違反本辦法的規(guī)定,有以下行為之一的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處以罰款:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬以下的罰款。

第六十條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第七章 附 則

第六十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主專有房屋以外的,屬于全體業(yè)主共同所有、共同使用的建筑物部位、場所、設(shè)施、設(shè)備。共用部位包括基礎(chǔ)內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施使用的房屋等。

第六十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第五篇：贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

贛州市人民政府令

第六十二號

《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2009年5月22日市人民政府第35次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2009年7月1日起施行。

市

長： 王

平二ＯＯ九年六月一日

贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總

則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設(shè)、城管、財政、公安、消防、工商、稅務(wù)、物價、環(huán)保等部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的選舉及備案登記，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系和矛盾。

社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌

備成立業(yè)主大會、組建和改選業(yè)主委員會等工作，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。

第四條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

業(yè)主大會決定實(shí)行自治管理的住宅小區(qū)，必須接受社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未成立業(yè)主大會且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)或者零星住宅，由社區(qū)居委會實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修等基本服務(wù)。業(yè)主大會成立后準(zhǔn)物業(yè)管理活動自行終止。

第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。

分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)歸屬于一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨(dú)立、封閉小區(qū)的，且不存在共用設(shè)施設(shè)備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向社會公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信息，接受公眾查詢。

本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的工商部門注冊登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門登記備查。

第二章

業(yè)主及業(yè)主大會

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權(quán)利，承擔(dān)法定義務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會對業(yè)主的個人信息應(yīng)當(dāng)保密，除配合執(zhí)法部門執(zhí)行公務(wù)外不得泄露。

第八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。第十條

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位或者公有住房出售單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。

業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不少于7天。

第十一條

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）參照示范文本擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會章程（草案）》；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第（一）至

（四）項(xiàng)內(nèi)容以及業(yè)主委員會委員候選人的簡歷、相片應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十二條 召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，邀請所在社區(qū)居委會列席。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托其他人參加。

第十三條 業(yè)主委員會產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。其他任何單位和個人不得召集業(yè)主大會會議。

第十四條 業(yè)主委員會委員為5人以上的單數(shù)，從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)

業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作情況。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－3人。

業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數(shù)以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會會議討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

業(yè)主委員會的任期在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定。任期屆滿前2個月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大

會授權(quán)可以代表全體業(yè)主對物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)依法提起訴訟。

第十八條

業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次，公布的內(nèi)容、次數(shù)、地點(diǎn)等由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會委員是否領(lǐng)取報酬及其具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

第十九條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

（三）《管理規(guī)約》；

（四）《業(yè)主大會章程》；

（五）業(yè)主委員會委員的名單及其業(yè)主身份證明；

（六）應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更事項(xiàng)重新備案。

第二十條

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時公告全體業(yè)主：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院判處刑罰。

第二十一條

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議審議：

（一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；

（二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議；

（三）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；

（四）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會中止委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第三章

前期物業(yè)管理

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計(jì)算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計(jì)算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計(jì)算；10萬平方米以上的部分，按1‰計(jì)算。

物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計(jì)算低于50平方米的，應(yīng)當(dāng)按照不低于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。

第二十三條

物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查確認(rèn)。

物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得隨意變更。

第二十四條

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上可以獨(dú)立使用、能夠確權(quán)的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。

物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對新建住宅小區(qū)配置安全防范設(shè)施：

（一）建筑面積3萬平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)；

（二）建筑面積3萬平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)、帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報警系統(tǒng)。

新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)確定并書面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設(shè)施的配置情況。

第二十六條 新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但投標(biāo)人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)項(xiàng)目所在地

房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)條件、物業(yè)管理服務(wù)方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請核發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)等級證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑《物業(yè)管理服務(wù)等級證明》報當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，會同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。

臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)：

（一）小區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設(shè)施設(shè)備清單；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十條

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對以下項(xiàng)目進(jìn)行接管，并且進(jìn)行必要的使用試驗(yàn)：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）安全防范設(shè)施、設(shè)備；

（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設(shè)施；

（四）其他需要接管的共用設(shè)施設(shè)備。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條 由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本簽訂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體收費(fèi)內(nèi)容、定價形式和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)價格行政主管部門的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價格行政主管部門發(fā)布的服務(wù)項(xiàng)目指導(dǎo)價執(zhí)行。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理的各項(xiàng)資金建帳立制，定期公布收支情況。實(shí)行包干制收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)定期公布利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財物進(jìn)行經(jīng)營的收支情況。

第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和時間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進(jìn)出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。

第三十六條 利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財物進(jìn)行經(jīng)營的，其管理、收費(fèi)和利益分配等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，經(jīng)營收入按照約定扣除一定服務(wù)費(fèi)用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)臨時管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取：

（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行的專項(xiàng)性服務(wù)費(fèi)由受益業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。

有關(guān)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供有關(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款第（一）項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

住宅小區(qū)內(nèi)的公共用水用電價格應(yīng)當(dāng)按照居民用水用電價格計(jì)價。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安、消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，同時報告有關(guān)管理部門或者單位。

第三十九條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后3日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會，10日內(nèi)與業(yè)主核對并結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，按規(guī)定提交有關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時審查業(yè)主提交的申報登記材料。對符合規(guī)定的裝飾裝修項(xiàng)目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確注意事項(xiàng)、禁止行為和違約責(zé)任，可以約定收取適當(dāng)?shù)慕ㄖ暹\(yùn)費(fèi)，但不得超出價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)。

第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變物業(yè)規(guī)劃用途、搭蓋建（構(gòu)）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；

（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（七）在建（構(gòu)）筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)準(zhǔn)噪音；

（九）法律法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。

前款第（一）至

（八）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約中明確約定。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)裝飾裝修的施工監(jiān)督以及物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和本辦法第四十一條規(guī)定的行為必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，及時報告有關(guān)部門依法處理。

第四十三條

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財產(chǎn)損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。

第六章 住宅專項(xiàng)維修資金

第四十四條

住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督原則，按照建設(shè)部、財政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》建立、使用和管理。

第四十五條

房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督，下設(shè)專項(xiàng)維修資

金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金管理的日常工作。

財政部門負(fù)責(zé)售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四十六條

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指定當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，開設(shè)住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

第四十七條

商品住宅、非住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門確定后向社會公布。建筑安裝工程造價發(fā)生較大變化，或者國家和本省的交存標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整時，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)整和公布。

第四十八條

本辦法實(shí)施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。具體交存方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)追繳。

本辦法實(shí)施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理交付手續(xù)前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門公布的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。已經(jīng)辦理交付手續(xù)但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交，拒不交納的，由業(yè)主委員會依法追繳。

第四十九條 尚未成立業(yè)主大會的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入房地產(chǎn)行政主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理。

已經(jīng)成立業(yè)主大會的，經(jīng)業(yè)主大會決定，住宅專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主委員會設(shè)立專戶管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門代管的，經(jīng)業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會申請，可以將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督。

第七章 法律責(zé)任

第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對違反法律法規(guī)規(guī)章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、物價、城管、公安、環(huán)保、工商、消防等執(zhí)法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)單位投訴或者舉報。有關(guān)單位受理后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在規(guī)定時間內(nèi)答復(fù)投訴人或者舉報人。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時向有關(guān)部門報告的，房地產(chǎn)行政主管部門可視情節(jié)輕重，依法給予警告或者不良行為紀(jì)錄。

第五十二條

業(yè)主及物業(yè)使用人不按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過發(fā)書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標(biāo)準(zhǔn)加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。

第五十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位違反規(guī)定將房屋交付買受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

第五十四條 有關(guān)行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)審查或者批準(zhǔn)的；

(二)不按照物業(yè)管理服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等級評定的；

(三)因未依法履行監(jiān)督職責(zé)造成嚴(yán)重后果的；

(四)其他濫用職權(quán)、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。

第八章

附

則

第五十五條

大廈寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)市場、工業(yè)區(qū)以及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

第五十六條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際合法使用房屋的人。

本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。

本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第五十七條 本辦法自2009年7月1日起施行。