第一篇：住宅小區物業服務指導標準的使用說明

陜西省住宅小區物業服務指導標準的使用說明

1、本《標準》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區的指導標準。建設開發單位或業主、業主委員會和物業服務企業簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務合同》時，可參照本標準在合同中約定，同時作為確定服務價格的依據。

2、本《標準》根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業服務標準越高。各等級標準均由“基本要求”、“房屋管理”、“共用設施設備維護”、“公共秩序維護”、“保潔服務”、“綠化養護管理”等六大項內容組成。

3、建設開發單位或業主、業主委員會和物業服務企業參照本標準時，應結合住宅小區的建設標準、配套設施檔次及物業買受人對物業服務的預期等情況，選定相應等級的服務標準或以此為基礎進行上下調整，以滿足不同項目、不同客戶群體的需求。執行不同等級的服務標準，應符合質價相符的原則。

第二篇：長春市住宅小區物業服務等級標準

附件1 : 長春市住宅小區物業服務等級標準 一、一級物業服務等級

1、基本要求：

（1）物業服務企業原則上應持有二級以上物業管理資質證書，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區經歷的三級物業服務企業。

（2）建立完善的物業管理服務制度，并落實到位，按規范簽訂物業服務合同。

（3）物業管理項目經理應具備三年以上物業管理經驗。

（4）80％以上物業管理人員應持有物業管理上崗證。

（5）80％以上物業管理人員應具有大專以上學歷。

（6）物業服務企業對業戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。

（7）小區設有“服務中心”，實行24小時物業服務接待，公示服務聯系電話。適應業主需求，開展有償特約服務及代辦服務，公示服務項目及收費價目。采取多種形式服務反饋，如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，保證每年與50％以上業戶作有效溝通，每年對物業服務投訴有效處理率達到95％。

（8）建立完善的檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）。

（9）適應業主需求，組織、配合社區開展文化活動。

（10）建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費用的收支狀況。

（11）按規定管理、使用專項維修資金。

2、房屋管理：

（1）按有關法規政策規定和管理規約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

（2）房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設臵，整齊有序。

（3）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。

（5）對進出小區的車輛實施登記管理，并引導車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。

（6）對進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。

（7）對火災、消防設施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案（每年預演一次）。

（8）消防設施符合公安消防部門的要求，標明防火疏散通道。

5、衛生保潔服務：

（1）小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。

（2）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每兩周擦拭一次。

（3）及時清掃積水、積雪。

（4）清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。

（5）根據物業實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對垃圾進行分類收集。

（6）垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。

（7）設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲草生。

（8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

（9）對小區內公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

（10）對小區內的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證雨水、污水井通暢。

（11）禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止，并報告有關部門，協助有關部門進行處理。

（12）建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孽生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。

6、綠化管理及養護：

（1）有綠化專業人員，管理制度落實。

（2）小區內綠化布局合理優美，花草樹木與建筑配臵得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。

（3）花草樹木無枯死，發現的死樹，應在一周內清除，并適時補種。

止，報告并協助有關部門依法處理。

（3）空調安裝位臵統一有序，支架無銹蝕，無安全隱患。

（4）封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。

（5）除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網和屋頂平臺護欄等。

（6）房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續等，對危及房屋結構安全、拆改管線和損害他人利益的現象及時勸止，及時報告有關部門，并協助有關部門處理。

（7）小區主出入口設小區平面示意圖，主要路口設有路標，小區內組團及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。

3、設施設備維修養護：

（1）共用配套設備設施良好，運行正常，無事故隱患，保養、檢修制度完備，有設備運行記錄。

（2）實行24小時報修值班制度，急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場，維修回訪率達到80％。

（3）水、電、電梯等設備運行管理服務人員嚴格執行操作規程及保養規范，消防設備設施完好無損，可隨時啟用，消防通道暢通，制訂消防應急預案，進行消防演練。

（4）道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場及主要道路交通標志規范、齊全。

（5）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95％以上，按規定時間定時開關。

（6）維修養護制度健全，并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

（7）對設備故障及重大或突發性事件有應急預案和現場處理措施、處理記錄。

（8）各設備房衛生整潔，主要設施設備標識清楚齊全，設備房管理制度明確。

（9）具有危及人身安全隱患的設備設施場所、公共場所、場地，要有明顯標志和防范措施。

（10）在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秋序維護：

（1）小區主出入口24小時值班。

（2）對小區重點部位每2小時巡查一次。

（3）應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設臵安全防范三、三級物業服務等級

1、基本要求：

（1）物業服務企業應具有物業管理資質證書。

（2）物業服務企業應制定日常管理制度。

（3）按規范簽訂物業服務合同。

（4）物業管理項目經理應具備一年以上物業管理經驗。

（5）50％以上管理人員應持有物業管理上崗證書。

（6）物業服務企業實施每天8 小時服務接待（公示服務聯系電話號碼）。

（7）每年與10％以上業主作有效溝通，每年物業投訴有效處理率達到80％。

（8）建立檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。（9）建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。

（10）按規定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理：

（1）按政策規定和管理規約約定對房屋及配套設施進行管理、服務。（2）房屋外觀良好、整潔。

（3）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。

（4）空調安裝無安全隱患。

（5）房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

（6）小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。

3、設施設備維修養護：

（1）供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。

（2）建立維修回訪制度，維修回訪率達到70％。

（3）設備運行管理服務人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

（4）消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

（5）道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

（6）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在90％以上，按規定時間定時開關。

（7）設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。

（1）物業服務企業應具有物業管理資質證書。

（2）物業服務企業應制定日常管理制度。

（3）按規定簽訂物業管理合同。

（4）40％以上管理人員應持有物業管理上崗證書。

（5）物業服務企業實施每天6小時服務接待（公示服務聯系電話號碼）。

（6）每年與10％以上業主作有效溝通，每年物業投訴有效處理率達到80％。

（7）建立檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。（8）建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。

（9）按規定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理：

（1）按政策規定和管理規約約定對房屋進行管理服務。

（2）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。

（3）空調安裝無安全隱患。

（4）房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

（5）小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

3、設施設備維修養護：

（1）供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。

（2）設立24小時報修值班電話，急修1小時內到達現場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70％。

（3）設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

（4）消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

（5）道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

（6）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90％以上，按規定時間定時開關。

（7）設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。

（8）保持設備設施場所整潔衛生，制定設備設施管理制度。

（9）危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

（10）在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

五、五級物業服務等級

第三篇：普通住宅小區一級物業服務標準

依據《中國物業管理協會關于印發〈普通住宅小區物業管理服務等級標準〉》（試行）的通知》（中物協[2004]1號）規定，普通住宅小區物業管理服務一級標準分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六大項主要內容組成。本《標準》以外的其他服務項目、內容及標準，由簽訂物業服務合同的雙方協商約定。選用本《標準》時，應充分考慮住宅小區的建設標準、配套設施設備、服務功能及業主（使用人）的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。主要內容如下：

一、基本要求。

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。

二、房屋管理。

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

三、共用設施設備維修養護。

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

四、協助維護公共秩序。

1、小區主出入口24小時站崗值勤。

2、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

五、保潔服務。

1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

六、綠化養護管理。

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

第四篇：《物業服務合同》(范本)使用說明

《物業服務合同》（范本）使用說明

1．本合同文本為示范文本，由物業管理中心制定，供業主委員會與地區物業公司簽約時使用。

2．本合同文本中所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由物業服務企業按合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并由業主支付費用的活動。

3．本合同文本“【】”中的選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。選擇的內容確定后，其余選項及“【】”符號本身應在正式成文時刪除。同時，視需要對保留的條款按原有方式重新編號；對于實際情況未發生或雙方當事人不做約定的，應當在空格部位打“/”。

4．當地政府對物業服務合同有備案要求的，地區物業公司應按當地政府要求辦理備案。合同發生重大變更、解除及合同文本遺失的，應當及時到原備案機關辦理相關手續。

5．如有任何疑問，請咨詢物業管理中心。

第五篇：桂林住宅小區物業服務

桂林市住宅小區物業服務

收費管理實施細則

第一條

為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《國家發改委 建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》（發改價格[2003]1864號）、《國家發改委 建設部關于印發<物業服務定價成本監審辦法（試行）>的通知》（發改價格[2007]2285號）和《廣西壯族自治區物業管理條例》（2012年）等法律、法規和政策有關規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條

本細則適用于桂林市城區內經工商行政管理機關登記注冊，并持有建設行政主管部門核發的物業服務企業資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同的約定開展住宅小區物業服務活動的收費管理。

第三條

本細則所稱物業服務收費為普通住宅小區內的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對服務和管理范圍內房屋及配套的公共設施、設備和其他相關場地進行維護管理，以及維護相關區域內的公共綠化、衛生、環境容貌和交通、公共秩序，而向業主所收取的費用。

物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業服務收費，既要考慮物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業主的承受能力。

市價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。

第四條

提倡業主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業管理企業。

建設單位通過招投標或者協議方式選聘前期物業服務企業的物業服務收費的，應當按照市房產行政主管部門核定的服務等級和市價格主管部門規定的政府指導價執行。建設單位應根據市房產行政主管部門核定的物業服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準，并報市價格主管部門審核備案。

第五條

物業服務包括公共性服務、專項服務，對應的物業服務費為公共性服務費、專項服務費。

公共性服務費指物業服務企業為物業管理區域內的全體業主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環境保潔、公共綠化養護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業主收取的費用。

專項服務費是指物業服務企業為業主（或使用人）提供專項性服務而向該部分業主（或使用人）收取的服務費用。如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費、電梯維護費等。

第六條

物業服務費應根據物業類型、性質和特點分別實行 2

政府指導價和市場調節價。

依法成立業主委員會之前（前期物業管理）的公共性服務費和專項服務費，實行政府指導價。

依法成立業主委員會之后的住宅物業服務收費（停車收費除外）實行市場調節價。實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會或業主雙方協商確定，并經報價格主管部門備案后執行。

實行政府指導價的物業服務費，具體標準由物業服務企業在價格主管部門規定的指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定，并報經價格主管部門審核備案后執行。

公共性服務費的計價單位為：元/平方米.月，計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權證的，以經審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權證，也未經審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。

與住宅配套的儲藏室不得收取物業服務費。

普通住宅小區內住宅經批準改為非住宅的，其物業服務收費可按非住宅小區有關規定執行市場調節價。

對物業服務費有爭議的，業主、物業使用人或物業服務企業，可以向市價格主管部門或建設行政主管部門申請協商調解。

第七條 制定或者調整實行政府指導價的物業服務費應進行 3

成本監審。實行政府指導價的物業服務費，價格主管部門可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區可參照新的等級收費標準執行。

市價格主管部門對物業服務費實行成本監審和價格監測。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第八條

實行政府指導價的物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.物業管理和物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯專業維護保養和年檢費用另行計費收取）；

3.物業管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用；

4.物業管理區域綠化養護費用；

5.物業管理區域消防設施維護費用； 6.物業管理區域秩序維護費用；

7.物業服務企業辦公費用；

8.物業服務企業固定資產折舊；

9.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

10.經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。

物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛生間、監控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業服務成本的，公共能耗費不再分攤;不列入物業服務成本的，公共能耗費合理分攤。物業服務企業自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業服務企業承擔，不得向業主分攤。

第九條

物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，住宅前期物業管理的物業服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。

物業服務等級標準以及評定辦法，由市房產行政主管部門制定并公布。住宅小區物業服務等級經首次核準且執行滿三年的，物業服務企業應提前30日向轄區房產行政主管部門申請等級復核，達不到原服務等級標準的須進行整改，整改不達標的，作降級處理。執行期滿未申請復核的，取消物業服務等級認定，物業服務企業不得繼續收取物業服務費。如物業服務企業繼續該收費 5

行為的，則作為企業的不良行為記入企業誠信檔案。

第十條 按照鼓勵先進、優質優價的原則，對榮獲國家（自治區、市級）物業管理示范小區榮譽稱號的項目，其物業服務費可經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經轄區房產行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現行物業服務費標準上浮。

榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮10%；

榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮8%；

榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮5%。

第十一條 達不到法定交房條件的住宅小區，物業服務費由建設單位承擔；因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業服務企業。相應的物業服務等級由市房產行政主管部門認定。

第十二條

住宅小區竣工驗收合格后，業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，根據市價格主管部門和市房產行政主管部門核定的收費標準按月交納物業服務費和電梯維護費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用和電梯維護費由開發建設單位全額交納。

第十三條

物業服務費按月收取。物業服務合同中有預收物業服務費約定的，物業服務企業可按業主自愿的原則預收不超過壹年的物業服務費。

物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。

專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第十四條

物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），住宅裝修垃圾清運費具體收費標準由市價格主管部門另行公布。物業服務企業不得以任何名義收取與裝修有關的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用（遺失補證費用除外）。

因集中裝修搬運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設施設備損壞的，可由物業服務企業和裝修單位（裝修人）雙方協商給予一次性修復補償，由物業服務企業負責在集中裝修過后統一修復。

第十五條 實行小區出入證管理的，建設單位應當為業主免 7

費配置出入證（含IC卡等）4張。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由價格主管部門另行公布。住宅物業交付使用之后，小區新配置或升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數量由物業服務公司與業主依法共同協商決定。

第十六條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十七條

住宅小區（含住宅小區的商業、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導價。具體收費標準由價格主管部門另行公布。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。物業服務企業應優先考慮給予小區業主辦理車位月票。

業主在物業管理區域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費、車位租賃費。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車應交納車位物 8

業費。車位物業費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔等。

治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等在小區內執行公務時停車不需交費。其他外來車輛在物業管理區域內臨時停放的，可由物業服務企業依據自身情況約定免費停放時間；超過約定免費停放時間的，物業服務企業可根據價格主管部門的規定收費。

占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費、車位租賃費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車場車輛停放收費標準。物業服務企業應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業主公布收支情況。

第十八條

物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

物業服務費收費必須按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受市價格、房產行政主管部門及業主的監督。

除本細則中規定的收費項目以及業主自愿委托要求提供特定 9

服務的收費外，物業服務企業不得再另行收取其他費用。

第十九條

物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

物業服務企業必須每半年在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。第二十條

市價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業主自愿委托要求提供專項服務和特定服務的除外）；

（三）強制或者變相強制服務并收費的；

（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（五）不按規定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

第二十一條

本細則實施前已簽訂物業服務合同的，物業服務等級及收費標準等可按原合同約定執行。如物業企業需調整物業收費標準,應當經小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意，并經公示，辦理物業服務等級標準及收費標準備案后方可執行。成立業主委員會的，按照業主大會決定執行。

第二十二條

本細則由市價格主管部門會同市房產行政主管部門按照各自職責負責解釋。本細則實施前有關規定與本細則不符的，依照本細則執行。

第二十三條

本市十二縣可參照本細則執行。

第二十五條

本細則從二0一五年元月一日起實施。桂林市物價局印發的《關于制定桂林市物業服務等級及收費標準的通知(試行)》（市價字〔2008〕28號）同時廢止。