第一篇：老舊小區綜合整治室外工程規劃方案

大慧寺路8號院綜合整治室外工程規劃方案

大慧寺路8號院綜合整治室外工程整體施工規劃思路主要依據現場實際調查情況及相關設計、勘探文件來進行施工改造規劃。

一、室外工程道路路面調查情況及改造建議：

（一）調查情況

1、道路面層：現況路面為混凝土路面及瀝青混凝土路面，路面局部存在破損情況。

2、道路寬度:主路寬5m--8m；部分樓前道路寬度1.9m--4m。

3、道路路緣石：路緣石存在損壞，主路路緣石高出路面尺寸不一致。

4、道路坡度：道路縱坡、橫坡和原有雨水篦子之間存在反坡現象，在雨季容易造成路面積水。

（二）道路施工改造建議方案

1、道路改造建議及原因分析

（1）改造建議：原有道路改造施工采用舊路加鋪瀝青混合料面層施工工藝進行施工，面層采用AC-13瀝青混凝土；新擴建道路采用設計圖紙要求參照12BJ1-1路20做法。

（2）原因分析：采用上述方法改造施工從技術上屬于舊路改造，技術方法較成熟；從質量上借助原有面層作為基層，符合設計強度；從施工進度上瀝青混凝土攤鋪完成后能在較短的時間內達到通行目的，減少影響居民出行時間；從經濟方面上考慮能節省大量資金。

2、道路寬度確定方法及原因分析

（1）寬度確定：按原有路面寬度進行施工；新擴建道路寬度定為4m。（2）原因分析：原有道路寬度符合相關設計及消防要求；新擴建道路寬度主要考慮滿足消防設計寬度不小于4m的要求。

3、道路路緣石改造建議及原因分析

（1）路緣石改造建議：對所有路緣石進行更換，重新栽設施工。

（2）原因分析：現場路緣石破損較多且標高不一，為了使新栽路緣石離新修路面距離符合設計規范并達到與新修路面一致的效果而進行全部更換施工。

4、道路坡度做法及原因分析

（1）道路坡度做法：在路面施工時縱坡坡度的確定主要依據雨水收集口位置來進行設計，小區道路縱坡按照0.3%進行施工（分段設置）；橫坡為兩面坡，坡度按照1.5%進行施工。

（2）原因分析：小區原有道路年久失修，部分存在下沉現象，造成原有雨水收集口與道路存在反坡狀況，故對小區縱坡、橫坡重新調整設計。

二、室外工程現況管線調查情況及部分管線改造建議

（一）調查情況

1、現況地下管線主要有電力、弱電（監控）、燃氣、熱力、給水、污水。

2、根據勘探單位提供的地下管線相關數據，各種管線在多部位存在交叉現象，其中污水管線埋深最大。

3、院區多個路燈桿根部存在銹蝕現象。

4、院區安防監控攝像頭和安防電氣線路已經出現老化或者無法使用。

（二）管線施工改造建議方案

1、強電（路燈）管線及路燈桿改造建議及原因分析

（1）強電（路燈）管線及路燈桿改造建議：對現況埋地管線路燈電纜全部更換；小區路燈桿全部換新。

（2）原因分析：小區內路燈及路燈桿損壞較多，并且多個路燈桿根部存在銹蝕情況，從小區行人安全方面考慮必須進行更換。

2、弱電（監控）管線改造建議及原因分析

（1）弱電（監控）管線改造建議：弱電管線采用地下布設穿線套管方法進行施工，并在相應位置加設檢查井；監控線纜全部換新。

（2）原因分析：從小區整體形象和安全方面考慮，弱電管線必須入地。3其它管線施工改造建議及原因分析

（1）其它管線施工改造建議：考慮新增雨水管線為無壓管線，施工過程中未知情況較多，特別針對有壓管線進行改移施工。

（2）原因分析：雨水管線遇有壓管線阻礙要遵循“有壓管線讓無壓管線”的施工原則進行施工。

三、新做雨水管線施工及選材建議

（一）雨水管線位置、埋深確定

1、雨水管線現場施工位置主要參照《大慧寺路8號院綜合地下管線探測圖》、《大慧寺院區管線平面圖0710-布局》及現場實地詳細調查和后期施工中采用探坑先行的原則進行。

2、雨水管線埋深以管頂覆土500mm以上才能用機械進行碾壓的原則進行確定，設計先從雨水端頭井位置開始，初始管徑為300mm，管材下部100mm砂墊層，最終確定初始開挖管線溝槽深度不能少于1000mm。

（二）雨水管線坡度選擇

1、雨水管線坡度選擇根據相關排水管道設計規范確定，φ200管排水坡度定為4‰，φ300管排水坡度定為2.5‰，φ400管排水坡度定為1.5‰，φ500管排水坡度定為1.2‰，φ600管排水坡度定為1.0‰。

2、考慮到原有地下管線種類較多，雨水管線排水坡度的選擇根據現場實際施工情況進行微調，φ300管--φ600管的排水坡度調整范圍1.0‰--3.0‰。

（三）雨水管材及雨水井材質的選擇

1、雨水管材選用HDPE雙壁波紋管。

雙壁波紋管主要具有以下優勢：抗壓能力強，摩阻系數小、通過能力強，施工便捷、重量輕、易安裝、節省施工時間，化學穩定性佳、使用壽命長。

2、雨水井采用目前流行的塑料檢查井。塑料檢查井的主要優點：

（1）耐酸堿腐蝕耐老化、使用壽命長。（2）安全環保，密封性好，防滲漏。

（3）均勻沉降、抗壓能力強。管道與井座柔性連接，管道與井座的粘土共同運動、很好的解決了傳統檢查井與塑料管道連接所產生的不均勻沉降問題，有效防止地面塌陷。

（4）施工方便快捷。采用分體組裝結構、井筒可現場切割、調整，適應各種安裝深度要求，有效降低成本，大大提高施工進度，縮短工期是傳統檢查井的10-20倍以上；并可全天候施工，磚砌檢查井和其他水泥磚砌井與之無法相比。（5）高效排水。內壁光滑流暢，設有導流槽，污物不易滯留，減少了堵塞的可能，有著出色的排水性能，雨污排放率是傳統檢查井的1～3倍。

（6）重量輕，易于運輸和安裝，性能可靠，承載能力強；適配性強品種齊全，可任意調節井筒高度及在筒體上打孔，調節方向，滿足工程安裝的一切需求。（7）綜合造價低，維護費用少，比傳統檢查井更具優勢；可以回收循環利用，有著巨大的社會效益。（8）、密封性能好、防滲漏。

四、活動廣場、景觀綠化、停車位分布現況調查及改造建議

（一）調查情況

1、小區活動廣場功能基本能滿足居民活動需求，在景觀協調上有待提升。

2、小區住宅樓前綠化層次感不強，草坪綠化較少，略顯突兀。

3、原有停車位在數量不足，造成小區車輛在主要消防車道上停放；部分停車位位置設計不合理，距離住宅太近，影響居民日常生活。

（二）改造建議

1、活動廣場改造建議及原因分析

（1）活動廣場改造建議：在活動廣場中心位置增加噴泉設施；在活動場所周邊擴大草坪面積；增加夜間景觀照明。

（2）原因分析：增加噴泉設施可以達到中心游園和文化活動相結合的目的，并且噴泉用水可以利用雨水收集池中的雨水，真正做到節能減排；擴大草坪綠地使居民活動感官空間更大，更加舒適；增加夜間景觀照明是為了給居民營造一種溫暖、舒心的效果。

2景觀綠化改造建議及原因分析

（1）改造建議：設備用房西側道路與5#住宅樓部位道路順直，減少原有拐彎道路角度，改造后原有停車場保留部分停車位，增大設備用房西北角部位綠化面積，具體改造范圍參照總平面布置圖；在1#樓、2#樓、3#樓、4#樓、5#樓、6#樓、9#樓增加電梯一側部位改為鋪裝道路加綠化，鋪裝道路與小區道路順接，綠化主要采用草坪加小型花木（月季、迎春、丁香），具體改造內容及范圍參照總平面布置圖；2#樓西南角部位垃圾清理完畢后，改造為小型花壇，南側位置改造為綠地；3#樓北側道路較窄，因采用瀝青路面鋪裝較為困難，所以此處全部采用透水磚鋪裝，具體做法參照12BJ1-1路5；4#樓與5#樓之間恢復原有綠化，在靠近4#樓部位建議取消原有停車位增加自行車棚；8#樓東側與9#樓西側位置自行車棚取消，增加綠化面積，原有鋪裝路面改為瀝青混凝土路面。

（2）原因分析：采用以上綠化改造建議主要遵循“綠化結構合理、層次分明、功能多樣、和諧統一、以人為本”的原則。3停車位改造建議及原因分析

（1）改造建議：小區原有停車位按原有規劃留設，停車位位置和數量上進行調整，減少靠近小區主要道路及住宅樓停車位，加強小區地面停車管理措施；采用綠化和停車位相結合方式進行改造，綠化設置采用灌木（黃楊、龍柏、檜柏）綠化隔離帶；停車位采用嵌草水泥磚鋪設。

（2）原因分析：減少靠近小區主路停車位主要從道路行駛和行人安全角度考慮；采用停車位和綠化相結合方式主要通過綠化帶作為停車位分割帶來考慮，這樣既保證停車位位置又能滿足小區綠化率。

第二篇：海淀區老舊小區綜合整治實施方案

海淀區老舊小區綜合整治實施方案

為改善老舊住宅小區居住環境，提高群眾生活水平，保障人民群眾生命財產安全，根據?北京市實施?中華人民共和國節約能源法?辦法?、?中華人民共和國防震減災法?、?北京市“十二五”時期建筑節能發展規劃?、?北京市“十二五”時期首都城鄉環境建設規劃綱要?、?北京市房屋抗震節能綜合整治實施意見?、?北京市既有非節能居住建筑供熱計量及節能改造項目管理辦法?，結合海淀工作實際，制定本實施方案。

一、指導思想

深入貫徹落實科學發展觀，緊緊圍繞“人文北京、科技北京、綠色北京”發展戰略，以實現“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市”為目標，堅持以人為本、安全第一、統籌兼顧、綜合治理，深入推進老舊小區綜合整治工作，著力維護居民生命安全，著力改善居民生活環境，著力營造宜居生態環境，為建設宜居平安海淀和中關村國家自主創新示范區核心區創造良好的環境。

二、工作原則

（一）整體規劃，突出重點

統籌部署和規劃改造方案，集中精力分階段實施，重點改造大街兩側、社會影響較大的小區，改造安全隱患嚴重、弱勢群體聚集區域的小區。

（二）統籌兼顧，綜合改造 暫停老舊小區正在進行的專項改造，結合實際情況，建立各老舊小區綜合整治臺賬，統籌抗震加固、簡易樓、節能及熱計量、供熱、用電、供水、雨污水等改造內容，實行綜合改造，以減少入戶次數，降低改造擾民影響。

（三）嚴格標準，構筑精品

制定老舊小區綜合整治工作流程、改造路線、技術標準，并按照綜合整治內容分類分項制定施工標準和驗收規范，加強工程監管，嚴把設計、質量關，嚴格驗收條件。

（四）以人為本，遵從民愿

老舊小區綜合整治采取產權單位或居民申請制，充分尊重廣大業主的改造意愿，通過政策引導、宣傳和細致的思想工作，充分發揮產權單位、物業公司、居委會、業主委員會作用，調動業主積極性，與業主簽訂綜合整治自愿協議，避免粗暴強行改造，造成社會不穩定。

三、組織保障

（一）成立老舊小區綜合整治領導小組

成立“海淀區老舊小區綜合整治領導小組”，區長任組長，主管城建、城管、街道、鎮、維穩工作的副區長任副組長。成員單位為區住房城鄉建設委、區委宣傳部、區發展改革委、區財政局、規劃海淀分局、國土資源海淀分局、區市政市容委（區交通委）、區農委、區社會辦、區維穩辦、區信訪辦、區房管局、區監察局、區審計局、區水務局、區園林綠化局、區質監局、區環保局、區城管監察大隊、海淀交通支隊、公安海淀分局、海淀消防支隊、區政府督查室、區殘聯、區環衛中心、區房屋土地經營管理中心、各街鎮，郵政、電力、電信、燃氣、自來水、排水、熱力、有線電視等單位。

（二）成立老舊小區綜合整治指揮部和分指揮部 參照2008奧運環境整治模式，成立“海淀區老舊小區綜合整治指揮部”。區住房城鄉建設委負責統籌、協調指揮部日常工作。各領導小組成員單位抽調專人到指揮部工作。

指揮部總指揮：區住房城鄉建設委主任（負責綜合整治工作的全面指揮）。

指揮部副總指揮：區發展改革委主管副主任（負責綜合整治項目立項、評估等工作）；區住房城鄉建設委主管副主任（負責非節能居住建筑節能改造及綜合整治工作統籌協調等工作）；區市政市容委主管副主任（負責綜合整治項目公共設施及環境整治等工作）；規劃海淀分局主管副局長和區住房城鄉建設委主管委員（負責簡易樓改造等工作）；區房管局主管副局長（負責抗震節能綜合改造等工作）；區財政局主管副局長（負責綜合整治項目資金籌措、撥付和監督管理等工作）。

指揮部下設8個工作組：

1.綜合組（負責會務、文件收發、統計、信息報送及統籌協調各組之間工作）。組長單位為區住房城鄉建設委、區市政市容委、區房管局。

2.計劃組（負責調查、鑒定檢測、編制總體及工作計劃）。組長單位為區住房城鄉建設委、區市政市容委、區房管局。

3.工程前期組（負責勘察設計、資金測算、立項、招標等相關手續辦理）。組長單位為規劃海淀分局、區發展改革委、國土資源海淀分局、區住房城鄉建設委、區市政市容委。

4.工程指導組（負責工程技術指導、檢查、驗收及工程資料管理）。組長單位為區住房城鄉建設委、區市政市容委、區園林綠化局、區水務局。

5.宣傳維穩組（負責信息搜集、宣傳報道、維穩工作）。組長單位為區委宣傳部、區維穩辦、區信訪辦。

6.政策研究組（負責研究整治后的運營管理政策）。組長單位為區房管局、區市政市容委。

7.資金管理組（編制資金使用計劃、統籌資金籌措、撥付及監督管理）。組長單位為區財政局、區審計局。

8.督察組（負責對綜合整治工作進行督促檢查及行政監察）。組長單位為區政府督查室、區監察局。

老舊小區綜合整治實施主體為各街鎮和區房屋土地經營管理中心。各街鎮和區房屋土地經營管理中心要設立分指揮部，由各單位行政一把手負責指揮，抽調人員專門負責此項工作。各專業公司與各分指揮部對接，協助開展綜合整治。綜合整治任務一旦確定，參照市里模式，由區政府與各街鎮及區房屋土地經營管理中心簽訂責任書。

四、職責分工

（一）綜合整治領導小組

根據市、區政府要求，定期召開會議，研究相關政策，制定實施方案和工作計劃。聽取綜合整治指揮部和各分指揮部關于綜合整治工作情況匯報，協調解決老舊小區綜合整治實施過程中的重要問題。

（二）綜合整治指揮部

負責指揮調度我區老舊小區綜合整治日常工作，制定綜合整治工作流程、改造路線、技術標準、規范，對綜合整治工程提供技術支持。協調各街鎮和區房屋土地經營管理中心，把握工程進展，確保工程質量，組織改造工程檢查驗收等。

（三）各街鎮及區房屋土地經營管理中心分指揮部 負責在區綜合整治指揮部的統籌安排下，制定本指揮部轄區工作方案，具體組織落實轄區內老舊小區綜合整治工作。負責轄區內老舊小區綜合整治調查摸底工作。積極做好綜合整治工作的日常宣傳和轄區居民的動員、維穩工作，確保綜合整治工作落實。

（四）區發展改革委

負責對綜合整治項目概算進行核定，將項目納入政府投資建設方案。建立便捷的立項程序。

（五）區財政局

負責落實區級資金，并協助市級補助資金對口責任單位協調市有關部門落實市級補助資金。制定綜合整治專項資金使用管理辦法。

（六）規劃海淀分局

按照審批權限，辦理綜合整治工程規劃審批手續，并對設計方案和審批內容進行監督。

（七）國土資源海淀分局

負責綜合整治工程涉及國有土地和集體土地使用手續辦理工作。

（八）區住房城鄉建設委

負責對綜合整治工程的檢測、鑒定、施工、監理單位執行法律法規、工程建設程序和工程建設標準的情況進行監督管理。

（九）區城管監察大隊

負責制定老舊小區違章建筑拆除方案，開展違法建設整治工作。

（十）海淀消防支隊

負責對老舊小區改造中涉及的消防車通道、消防水源、消防設施和建筑外保溫材料的燃燒性能的改造工作，依照現行國家技術標準和強制性規范進行監督管理。

（十一）區殘聯

負責對老舊小區綜合整治中涉及到的無障礙設施建設制定相關標準。

（十二）其他各成員單位

協助做好本單位正在進行的老舊小區改造數據梳理和移交工作；配合開展職權范圍內的老舊小區綜合整治其他相關工作。

五、主要工作任務

（一）抗震加固改造 對全區1980年以前建成抗震防災能力差的、具有改造價值的居住建筑進行抗震加固，在進行抗震加固同時進行節能、熱計量改造、平改坡，視情對室內外管線進行改造。

（二）既有居住建筑節能改造

對全區1980-1990年建成的既有居住建筑進行外墻、屋面、外窗、單元門和熱計量改造。視情對室內外管線進行改造。

（三）簡易樓改造

對全區抗震等級低、配套設施簡陋、居住環境差的簡易樓進行全面改造。

（四）環境整治

按照?2011年北京市老舊小區平房區環境整治工作意見?要求，主要包括：

1.美化建筑立面。依據?北京市城市建筑物外立面保持整潔管理規定?要求，清洗粉飾建筑樓（墻）體外立面，清除屋頂積存物，清除門窗不干膠貼字，及時清理小廣告。

2.拆除私搭亂建。拆除違法建設、逾期臨建；拆除破舊建筑；拆除廢棄線網、廢棄線桿、廢棄煙囪；規范廣告牌匾。

3.補建綠化植被。應在綠地中留有適當供市民活動的場地和設施；綠化欠完整、樹木缺株的要補植；綠化以人為本，不阻擋行人通行，可進入綠地設臵齊備完好；做好拆除后的環境建設，對裸露土地及時進行綠化。

4.清理亂堆物料。清理大件廢棄物及房上雜物、清理衛生死角等；清理清運生活垃圾和建筑渣土；樓道（街道）、休閑場所、道路等公共區域環境整潔，無積存垃圾、無亂堆物料、無設施破損。

5.改造老舊管線。對老舊管線進行改造，原則上應先地下后地上；完善雨污水管線，改善路面排水設施；各種井蓋、雨蓖應當與路面齊平、保持完好。

6.完善公共設施。修整破損道路，保持道路暢通；翻修自行車棚，根據小區、平房區內及周邊地區條件，合理設臵機動車停車位；完善無障礙設施；完善公共照明等市政設施；增補必要的消防設施。

（五）老舊供熱管網設施改造

按照?北京市老舊供熱管網設施改造方案?要求，老舊小區供熱管網設施改造內容包括：

1.供熱設施改造：大型區域鍋爐房的供熱系統、配電系統、水處理及環保系統的更新改造；熱力站更新換熱器、水泵、閥門、管道、過濾器、儀表等設備，補水系統及附件保溫改造，加裝控制系統（如氣候補償器）、流量或壓力平衡設備、計量表、調速泵等節能設備。

2.供熱管網改造：在管網更新項目中要改變敷設方式、重新敷設更換新管網、加裝平衡閥及樓棟熱量表；在管網改造項目中，更換保溫、補償器及閥門等設備、加裝平衡閥及樓棟熱量表。

3.戶內采暖系統改造：更新采暖設備、用戶直管改跨越管，加裝溫控閥，使戶內采暖系統具備溫度調控條件。

（六）電網配電設施改造 主要對老舊小區電網中直接為居民住宅供電的配電室、變壓器、開關柜、線路及電表計量裝臵等配電設施進行改造，部分樓房需要同步實施樓內線改造。

（七）其他

應業主單位申請，對部分有條件的老舊小區進行停車樓建設、更新補建信報箱、加裝無障礙設施和電梯等。

六、實施步驟

（一）啟動準備階段

1.召開全區動員大會，形成正確輿論導向

2011年12月下旬召開全區動員大會，部署工作，提高認識，把此項工作當作一項重要的政治任務來抓，當作一項重要的民生工程來抓，定位要高，要求要嚴，責任要明，工作要細，思想要穩。充分利用廣播、電視、報刊、網絡等手段，加大輿論宣傳，形成正確的輿論導向，讓全區人民和駐區單位充分了解綜合整治的意義和好處，積極配合支持工作。

2.組建工作組，開展調查摸底工作

由于老舊小區既有專項改造內容繁雜、進度不一，為了便于統籌安排，從2011年12月下旬至2012年1月上旬，由區綜合整治指揮部組織各分指揮部，進行全區老舊小區調查摸底工作，摸清底數，研究政策。按老舊小區名稱建立臺賬，做到底數清、情況明。根據綜合整治任務量擬定總體和工作計劃、測算改造費用、編制實施方案。

3.下發工作任務，制定屬地工作方案 在做好調查研究基礎上，以區綜合整治指揮部名義制定各任務書，下發到街道、鎮和區房屋土地經營管理中心，并由區政府與各街道、鎮及區房屋土地經營管理中心簽訂責任書。2012年2月上旬，各街道、鎮及區房屋土地經營管理中心根據轄區內老舊小區的具體情況制定綜合整治方案和維穩工作方案。

（二）組織實施階段

各分指揮部負責統籌組織轄區內老舊小區綜合整治工作。市、區政府直接投資的項目，實施主體為各街道、鎮和區房屋土地經營管理中心，要嚴格按照相關規定辦理相關手續。產權清晰，且產權單位有出資改造意愿的項目，實施主體為產權單位，由產權單位按照相關建設程序辦理相關手續。對產權單位按要求改造并通過驗收的項目，政府視情給予一定獎勵。

優先選取大街兩側、社會影響大、安全隱患重的小區進行綜合整治，改善小區環境。要在黨的十八大召開前樹立一批綜合整治典型，積極推動我區老舊小區綜合整治的全面實施。力爭用5年時間把轄區內老舊小區全部改造完畢。

（三）總結驗收階段

區綜合整治指揮部對照工作臺賬和任務指標，對街道、鎮、區房屋土地經營管理中心的任務完成情況進行檢查驗收。驗收過程中可邀請相關專家和被改造小區居民代表參加。對于未完成綜合整治任務或改造工作未達預期效果的，限期整改。將綜合整治階段性成果及時上報區綜合整治領導小組和市主管部門，不斷總結工作經驗，完善長效機制。

七、工作機制措施

（一）綜合協調和集體研究決策機制

完善綜合整治領導小組會議制度，加大協調力度，促進老舊小區綜合整治工作開展；重大問題通過集體研究決定，提高綜合整治工作決策的科學化水平。

區綜合整治指揮部每月組織召開一次工程進度質量調度例會，各分指揮部對轄區內老舊小區綜合整治整體情況進行匯報，對于改造過程中存在的困難和問題，由區綜合整治指揮部進行協調推進，并及時向區綜合整治領導小組和市主管部門提交工程進度和質量報告。

（二）工程監管機制

建立工程監管機制，加強對改造項目的跟蹤與管控，嚴格履行項目申報、審批等手續，依法開展工程招投標工作，加大資金使用和項目監管力度，嚴把質量和安全關，確保工程質量和施工安全，合理安排工程進度，保證工程按時完工。鼓勵國有施工企業講政治、重民生，積極參與老舊小區綜合整治。

（三）宣傳維穩機制

區綜合整治指揮部和各分指揮部以及各產權單位，要以維護社會穩定、爭取居民配合為目標，對老舊小區綜合整治開展全面宣傳，重點突出綜合整治前的輿論引導、改造過程中的階段報道和改造后工作成效，并加強信息報送，及時總結，積極推廣典型經驗，營造良好的綜合整治輿論氛圍。

（四）長效管理機制

區綜合整治指揮部要組織研究改造后小區電力設施、供熱管網設施、新增電梯、新增停車位等資產的歸屬和運行管理辦法，并及時移交相關職能部門，落實運行維護管理職責，確保綜合整治成果，將綜合整治工程建設成為得民心、見長效的民生工程。

七、工作要求

（一）提高認識，加強領導

老舊小區綜合整治是一項系統工程，涉及面廣、任務艱巨，各單位要把老舊小區綜合整治作為改善民生、實現可持續發展的重要任務，進一步統一思想，選派精干人員充實綜合整治指揮部力量，深入推進老舊小區綜合整治工作，并逐步形成以區綜合整治領導小組為決策主體，指揮部為管理主體，街道、鎮、房地中心及產權單位為實施主體，社區積極參與的綜合管理模式。

（二）積極穩妥，維護穩定

老舊小區綜合整治涉及結構、墻體、屋面、門窗、供熱、用電、管道等多個方面，會給居民日常生活帶來不便，難免出現居民不理解、不配合的現象，各街道、鎮、房地中心及產權單位要認真制定綜合整治工作具體方案和應急工作機制，妥善處理綜合整治過程中出現的矛盾和問題，消除不穩定因素，確保綜合整治過程中的和諧穩定。

（三）細化方案，保障進度

由于小區改造內容不盡相同，每項改造工作時間要求不一，各街道、鎮、房地中心及產權單位要根據每個老舊小區的實際情況，制定具體實施計劃，對每一個老舊小區、每一項改造內容制定工期表，明確目標、嚴把進度，保質保量完成各階段工作任務。

建平縣老舊住宅小區整治改造實施方案

我縣城區現有老舊住宅小區30個（包括棄管小區），區內住宅樓101棟，建筑面積約49萬平方米。由于這些住宅小區建設時間較早，配套設施建設不齊全，當時又未建立專項維修資金制度，長期無人管理，造成房屋共用部位和配套設施失修失養嚴重，環境臟、亂、差，居民生活不便等問題。為加強老舊住宅小區環境綜合整治，為居民創造良好的生活環境，提升城市文明形象。根據?關于印發?朝陽市老舊住宅小區整治改造實施方案?的通知?（朝政辦發?2011?17號）和市政府對縣政府工作目標考核的相關要求(今年我縣的整治改造任務為15萬平方米），結合我縣實際，制定本實施方案。

一、指導思想

老舊小區整治改造工作以“三個代表”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，以進一步提升和推進我縣住宅小區總體水平，提高整體人居環境質量為目標，以治理小區環境“臟、亂、差”，完善小區功能為重點，對城區老舊小區進行全面整治改造，基本形成基礎設施齊全、整潔優美、秩序井然的人居環境。

二、工作目標

老舊小區整治改造工程從2011年起至2015年止，在5年內全部完成。改造工程應在城區統一規劃的前提下，綜合考慮小區房屋建設年限、建設位臵、建設規模、小區環境等條件，有計劃的逐年分批實施改造。對已列入新城區規劃拆遷范圍的老舊住宅小區不在改造范圍之內。2011年將計劃改造小區3個，建筑面積約178000平方米。

三、整治改造內容

綜合考慮目前老舊各小區存在的主要問題和不同情況，確定各小區整治改造項目主要包括：

（一）小區面貌改觀工程

1、清理、拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違章違法建設；

2、清理房屋外墻、樓道內亂堆亂放雜物以及各類小廣告；

3、整治“臟、亂、差”，取消垃圾道，居民生活垃圾實行袋裝化。

（二）房屋共用部位修繕工程

1、維修屋面防水以及落水管；

2、對房屋外墻及樓道內墻面進行維修和粉刷；

3、對房屋臺階、樓梯踏步、扶手、散水坡和雨篷進行維修。

（三）基礎設施改造工程

1、住宅與商業網點混用的排水管線重新分設；

2、清掏、維修排水管線和化糞池，排水檢查井井蓋維修，必要時可增設或更換；

3、更新老化嚴重的供電線路，供暖、供水和供氣管線；

4、安裝和修復樓道燈、路燈、庭院燈；

5、安裝和修復小區安防監控設施、車輛出入管理設施；

6、維修或翻新小區內的破損道路、硬覆蓋，小區圍墻、大門等，有條件的小區可適當增加停車位。

（四）居住環境完善工程

1、對具備條件的小區，完善綠化設施，增建公共綠化地，合理增設健身器材，完善小區標識、公益宣傳櫥窗；

2、整治改造小區周邊街、巷道路環境。

四、實施步驟

（一）調查摸底、擬定計劃階段（4月末之前）。各街道辦事處按照總體改造計劃，進入各小區摸底調查，落實改造工程的具體小區，統一上報到縣物業管理處，經住建局審核后，申請縣政府立項改造。

（二）成立業主自治組織和征求意見階段（4月--5月）。對已列入改造項目的小區，由所在街道辦事處和社區在物業管理處的指導下組織成立業主大會，并選舉產生業主委員會。由縣物業處牽頭，就改造方案向業主委員會和社區居委會征求意見。

（三）確定方案、組織實施階段（4月--11月）。縣老舊住宅小區整治改造領導小組辦公室負責改造工程的設計、施工和大宗材料的采購工作。并負責施工過程中，施工企業與社區、業主間的協調、配合工作。

（四）竣工驗收階段（11月-12月）。改造工程竣工后，實行二級驗收。首先由縣物業處組織街道辦事處、社區和業主委員會或業主代表進行初驗。初驗后，由縣老舊住宅小區整治改造領導小組辦公室組織相關部門進行竣工驗收，并準備迎接市房產局的全面驗收，對改造規模大，投資額高的項目上報市參加 “朝陽市市民滿意改造工程”的評選活動，同時組織審計工作。

五、資金的籌集和管理

（一）老舊小區改造資金本著“政府投入為主、社會集資和業主出資為輔”的原則籌集落實。

（二）老舊小區整治改造工程按建筑面積折算，單位造價應控制在每平方米20元。具體標準可根據各小區實際改造內容來調整。

（三）縣財政負責對小區改造預算、竣工決算進行的審核。在資金使用過程中，縣財政、審計部門負責進行全程監督，對違規使用的嚴肅追究責任，確保專款專用。

六、責任分工

為加強此項工作的領導，成立由政府縣長任組長、常務副縣長為副組長、相關部門為成員單位的建平縣老舊住宅小區整治改造領導小組，負責整治改造工程的組織領導工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在縣物業管理處，具體負責整治改造工作的協調、指導、督查和日常管理等工作。

此次改造工程的實施主體為縣住建局，各相關部門應按照各自職責協調，加強指導和監督。

（一）各街道辦事處組織社區負責本轄區老舊小區的摸底調查，填報改造項目計劃，組織成立小區業主委員會，組織居民討論整治改造方案，協調解決改造工程中的各類矛盾糾紛，參加改造工程竣工的初驗，落實小區改造后的物業管理等工作。

（二）縣財政局負責改造工程項目的工程預算、竣工決算的審核，將改造資金列入財政預算，并按工程進度撥付改造資金等工作。

（三）縣住建局所屬單位規劃處負責老舊小區是否在城區規劃的審核工作；市政處負責對老舊小區周邊的街、巷、路燈、道路等環境設施的整治改造工作；環衛處負責老舊小區地下垃圾池（或垃圾清運點）的建設和完善。

（四）縣綜合執法局負責老舊小區內違章建筑的拆除工作。

（五）縣環保局負責對老舊小區內餐飲、娛樂場所和工業生產等產生的環境、噪聲污染及擾民現象進行整治。

（六）縣審計局負責整治改造工程在實施過程中的資金審計工作。

七、工作措施

（一）老舊住宅小區的整治改造是惠及百姓的民生工程，是提升我縣城市文明形象的主要舉措，涉及面廣，施工組織難度大，投資力度高，各部門要提高認識，密切配合，形成合力確保按時保質保量完成老舊小區改造任務。

（二）老舊小區在改造過程中，縣物業管理處做好改造工程檔案的整理歸檔工作。要做到改造前、改造中、改造后均留有影像資料，繪制圖紙，并標清各項數據，要有監理人員簽字驗收。涉及到居民的改造項目，要有居民簽字認可，共用部位應由業主委員會或社區居委會簽字認可。所有資料均應在工程竣工后統一交由縣物業管理處存檔備案。

（三）嚴把質量關。改造工程竣工后，縣老舊住宅小區整治改造領導小組辦公室應按規定程序組織有關部門驗收，對達不到驗收標準的，責令施工單位返工。縣物業處留取工程款的8%作為質量保證金。工程交工一年后無質量問題，由整改辦主任簽字，向施工單位返還保證金；如出現質量問題，施工單位不履行保修責任的，保證金予以扣留。

（四）監管并舉，重在管理。整治改造后的具備規模的小區應根據實際情況，可以采取市場化運作的方式，由業主委員會聘請專業化物業服務企業實施管理；對規模較小、業主不情愿聘請專業化物管企業的小區，要充分發揮街道辦事處、社區等自治組織的作用，積極鼓勵街道（社區）成立物業管理辦公室和物業企業，并將整治改造后的小區和今后棄管的小區統一納入社區建設，實施統一管理，縣政府視情況給予一定的資金補助。

（五）在小區整治改造工作中，各街道辦事處、社區要深入小區，做好向居民的宣傳工作，爭取居民的支持和理解，提高居民主動參與意識，積極參加小區的改造和管理，共建美好家園。

附：

1、建平縣老舊住宅小區整治改造領導小組成員名單

2、城區老舊小區基本情況表 3、2011年計劃改造老舊小區

為切實搞好我市轄區居民小區的基礎建設，提高轄區居民的生活質量，促進社區和諧進步，根據?鄭州市人民政府關于印發老舊小區物業基礎設施整治改造和物業管理覆蓋工作計劃的通知?（鄭政?2011?61號），結合我市實際，特制訂本方案。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以改善人民群眾居住環境、提升城市管理水平為宗旨，堅持“政府主導、市場運作、社會參與”的原則，發揮產權人的主體作用，對老舊住宅小區實行先整治改造后引入物業管理服務，建立物業管理全覆蓋長效機制，促進我市人居環境的健康發展。

二、目標任務和改造標準

（一）目標任務。物業基礎配套設施不健全不完善，缺乏基本的物業管理條件，以及零星分布的老舊住宅小區列入整治改造范圍。2012年確保老舊小區物業管理覆蓋率達25%，約100個老舊小區、家屬樓院，總面積約38.3萬m2，其中京城路街道62個，索河街道38個；完成6個老舊小區整治改造工作，分別是京城路街道轄區的泰安小區（11棟樓，335戶，總面積5.5萬m2）、向陽小區（11棟樓，468戶，總面積6萬m2）、花園街小區（24棟樓，864戶，總面積12萬m2）；索河街道轄區的綠苑小區（9棟樓，234戶，總面積4.5萬m2）、教委小區（6棟樓，124戶，總面積3萬m2）、民政小區（15棟樓，455戶，總面積7.3萬m2）。

（二）改造標準。針對區域整合后老舊住宅小區存在的管網老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等問題，要根據小區不同情況因地制宜進行整治改造，把長期困擾老舊住宅小區居民安居樂業的基本問題逐步解決到位，達到“八有”或者“四有”要求。基本內容為：1．改造、疏通上下水；2．整修路面；3．改造供電設施，維修、增設路燈；4．合理設臵非機動車庫（棚），因地制宜設臵小區機動車停車場地；5．封閉小區，修建圍欄、小區大門，設立門崗值班室或崗亭；6．配建監控房，完善視頻監控設施；7．拆除小區違法建（構）筑物，清除各種堆積物品和影響環境面貌的非法設施；8．合理配臵小區綠化；9．合理配建物業管理用房和社區管理用房，老舊小區物業管理用房按照物業管理區域總建筑面積1‰的標準建設，總建筑面積低于2萬平方米的按照不低于20平方米標準建設，社區管理用房按每百戶10平方米的標準配建，不足100戶不配建；建成后進行簡單裝修，水、電可以獨立計費，滿足基本辦公和生活要求；10．規范設臵小區總平面示意圖、門牌號；11．安裝郵政信報箱。

三、管理模式

2012年納入物業管理全覆蓋范圍的老舊小區、家屬樓院以社區為單位按照相對集中、便于管理、整合后物業管理區域建筑面積以不少于3萬平方米的原則，根據區域內的房屋規模、環境、配套設施和產權狀況，居民的承受能力、服務需求以及消費意愿等實際情況，實施不同模式的物業管理，達到全覆蓋目標。

（一）專業化公司進駐。按照專業化、市場化的要求，在市物業管理主管部門指導下，在轄區街道、社區居委會的組織下，成立業主大會，由業主大會或社區居委會選聘物業服務企業，提供專業物業管理服務，達到“八有”要求。

（二）后勤式管理。由房屋管理（產權）單位負責，對本單位家屬院樓院實施過渡性物業管理，引導和鼓勵房屋管理（產權）單位，通過體制改革和機制創新，逐步引入社會化的物業服務企業進行管理服務，達到“八有”要求。

（三）社區介入。對暫不具備專業化管理條件、業主委員會未組建成立的，由社區居委會組織力量為小區居民提供基礎性的物業服務。對無主管樓院、零星住宅和規模較小的住宅區，由街道實施區域整合劃分，可選擇專業公司進駐、分項委托服務、組織區域內低收入人員從事服務等方式為小區提供基礎性的有償物業服務，達到“四有”要求。

四、改造程序和項目驗收

（一）宣傳發動，營造氛圍（2012年1月－3月底）。老舊小區物業基礎設施整治改造和物業管理全覆蓋工作涉及千家萬戶，居民的積極參與理解支持是決定工作順利與否的關鍵。各街道及有關部門通過利用橫幅、宣傳欄進行宣傳，并要制作宣傳版面在列入改造計劃的小區進行長期宣傳，大力宣傳整治改造和物業管理覆蓋工作的重要意義。把整治改造給居民帶來的好處具體化，把整治改造后和引入物業管理的效果直觀化、形象化，推動整治改造工作順利開展。各街道要積極發揮疏導、協調作用，引導轄區居民樹立大局觀念，配合好整治改造和物業管理覆蓋工作。

（二）指導成立協調委員會或業主委員會（2012年2月20日－4月30日）。市物業管理領導小組辦公室指導各街道物業管理辦公室以及相關社區，組織擬改造小區和納入物業管理全覆蓋計劃小區成立業主委員會或者協調委員會，合理劃分小區物業管理區域，街道負責組織協調業主委員召開擬改造小區業主大會完成整小區整治改造預算30%的資金籌集。

（三）因地制宜制訂改造規劃方案（2012年3月20日－4月20日）。由市城鄉規劃部門負責制定擬改造6個小區的改造規劃方案，市住房和城鄉建設部門依據改造方案制定預算方案，由各街道組織市房管、公安、城鄉規劃、住房和城鄉建設、發展改革、城市管理、原產權單位、擬改造小區業主委員會共同評審，并在擬改造小區進行公示，公示結果報市物業管理領導小組辦公室備案。

（四）組織施工建設階段（2012年5月1日－10月31日）。按照改造規劃方案要求，由街道負責，市房管、住房和城鄉建設、城市管理等相關部門配合，完成6個擬改造小區違法建筑的拆除和雜物的清理清運工作；街道牽頭進行整治改造工程招標，市房管、住房和城鄉建設、擬改造小區原產權單位和業主委員會代表參與，對招投標結果在擬改造小區公示；公示無異議的，街道負責監督組織施工建設進度，按照施工進度申請改造資金，完成6個老舊小區改造工作。

（五）竣工驗收階段（2012年11月1日－11月20日）。由街道牽頭，市房管、公安、城鄉規劃、住房和城鄉建設、城市管理等部門和原產權單位參加，實施檢查驗收工作，并報市物業管理領導小組辦公室備案。市房管、街道協助小區業主委員會選聘物業企業進駐小區，建立長效機制，實施正規化物業管理。

（六）物業管理檢查考核（2012年11月21日－12月20日）。市物業管理領導小組辦公室對各街道完成老舊小區物業管理基礎設施整治改造工程和物業管理覆蓋工作進行檢查考核。

五、強化監督管理，確保工程質量

物業基礎設施整治改造和管理覆蓋事關廣大居民的切身利益，反映政府形象，要加強領導，明確責任，強化監督管理。

（一）資金管理及撥付。市物業管理領導小組辦公室協調相關部門組織做好城區老舊小區改造項目資金撥付工程施工建設、竣工驗收。城區老舊小區改造資金實行專戶管理，專款專用。并實行改造工程進度撥付制度，改造施工企業工程進度達到50%撥付單項總量資金的30%，工程進度達到80%由街道撥付擬改造小區業主自籌的30%部分，工程全部完成經驗收合格后撥付單項總量資金的30%，剩余10%資金作為質保金1年后無質量問題撥付。市各有關部門強化資金使用跟蹤監管，確保整治資金用好用實。

（二）強化現場管理。街道對老舊小區改造項目要落實專人負責，實行工程招標和監理，加強對現場施工隊伍的監督檢查，強化質量意識和安全意識，確保工程質量。

（三）倡導業主參與。在老舊小區改造項目的監督管理上，大力倡導業主參與，確保業主、居民的“知情權、參與權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務和職責。

六、具體工作要求

（一）加強組織領導，明確工作職責。為確保整治改造和物業管理覆蓋工作取得顯著成效，各街道要成立物業管理工作機構，加強組織領導，落實工作措施；市政府相關部門要主動配合整治改造工作，履行物業管理和整治改造工作中的責任；水、電、氣、暖、消防、電信等相關單位要按照職責同步完成整治改造中的對應任務，并依據相關政策優惠或減免整治改造所需費用；市政府督查辦要把整治改造和物業管理覆蓋工作列入重要工作內容，實施全程督查；各相關單位要按照市政府的統一部署，各司其職，協同配合，共同解決、妥善處理整治改造工作中出現的問題，確保整治改造和全覆蓋工作有序推進。

（二）完善工作機制，提高整治成效。整治改造和物業管理覆蓋涉及面寬，業務性強，要從項目實施開始，采取有效措施，加強管理，提高整治成效。

1．實行目標管理。街道要嚴格按照市本方案組織實施整治改造項目，對確有特殊原因需要調整方案、增減項目的，報市物業管理工作領導小組辦公室予以確認和調整。

2．堅持規范運作。為實現公開公平和規范運作，整治改造和物業管理覆蓋工作實行統一評定方案、統一整治標準、統一組織驗收、統一決算審計。

3．實行專報制度。各街道物業管理辦公室要制定工程進度計劃安排表，及時反映整治改造工程進度，開工、竣工比例，并將統計報表和信息簡報每月25日前報送市物業管理工作領導小組辦公室。

（三）加強監督管理，嚴肅工作紀律。老舊小區整治改造項目實施進程中應加強監督管理，堅持公開透明，嚴格程序，嚴明紀律。整治改造資金，實行專款專用，嚴禁截留、擠占和挪用；定期對資金管理和使用情況進行監督檢查，發現問題，及時糾正，嚴肅處理；同時，對弄虛作假、虛報瞞報、套取、貪污、擠占、挪用、截留整治改造資金、建筑質量不達標以及組織配合不力完不成整治改造任務的，一經查實，將追究相關負責人的責任。

老舊小區環境綜合整治實施方案

老舊小區環境綜合整治工作是“暖房子工程”的一項重要內容，為了又好又快地完成此項工程，切實改善老舊小區基礎設施條件和生活環境，適應現代化城市建設與管理的需要，特制定本方案。

一、指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，全面落實縣委、縣政府“暖房子工程”會議精神，鞏固國家級衛生城成果，創造舒適、整潔、安全、方便的居住環境。

二、整治范圍

在充分征求相關單位、社區和業主委員會意見的基礎上，結合我縣老舊小區實際情況，以滿足居民最基本最迫切居住需要為目的，充分考慮我縣老舊小區投訴多、問題多、環境臟亂差的現狀，遵循輕重緩急的原則，確定整治范圍為工行小區、教委小區、水利農電小區、自來水小區、慶余小區、人大小區、國稅小區、縣醫院小區、勞建小區、防腐廠小區等10個小區。

三、整治項目

綠化工程、硬化工程、亮化工程、美化工程及環境改善工程。

四、整治內容

（一）工行小區。整修混凝土道路300平方米；增辟綠地、栽植樹木1180平方米；建休閑涼亭1座；安裝休閑木椅4個；建庭院燈9盞；安裝健身器材6件；規劃停車位40余個；粉刷門式房400平方米；補建樓道燈196盞；粉刷樓道8180平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（二）教委小區。整修混凝土道路130平方米；鋪設方磚100平方米；建休閑涼亭2座；補建樓道燈119盞；粉刷樓道4970平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（三）水利農電小區。整修混凝土道路3200平方米；栽植、修剪樹木6000平方米；建休閑涼亭1座；鐵柵欄粉刷20延長米；建路燈6盞；維修排水管線70延長米；規劃停車位30個；砌邊石100延長米；補建樓道燈140盞；粉刷樓道5840平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（四）自來水小區。整修混凝土道路1000平方米；鋪設方磚800平方米；維修花壇2座；清運垃圾170立方米；粉刷鐵柵欄230延長米；粘貼外樓梯瓷磚120平方米；補建樓道燈86盞；粉刷樓道3700平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（五）慶余小區。整修混凝土道路1400平方米；粉刷門式房2700平方米；補建樓道燈140盞；粉刷樓道6000平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（六）人大小區。補建樓道燈35盞；粉刷樓道1600平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（七）國稅小區。整修混凝土道路950平方米；粉刷倉房240平方米；衛生清理120立方米；補建樓道燈98盞；粉刷樓道3000平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（八）縣醫院小區。鋪設方磚1070平方米；修剪樹木1000平方米；衛生清理150立方米；規劃停車位20個；補建樓道燈154盞；粉刷樓道6430平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（九）勞建小區。倉房外抹灰、粉刷涂料3500平方米；鋪設方磚150平方米；清理排水溝55延長米；污水井加高8座；補建樓道燈77盞；粉刷樓道3300平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

（十）防腐廠小區。整修混凝土道路9400平方米；鋪設方磚8130平方米；清理違章建筑20處；安裝路燈18盞；安裝健身器材50件；建排水溝450延長米；補建樓道燈340盞；粉刷樓道9800平方米；安裝防盜監控1套；清理散亂布線。

五、整治標準

道路平整且與小區外道路連接，界、邊石、方磚鋪設完整，圍墻、欄桿無缺損，封閉或半封閉住宅區；綠地面積增加；路燈設施、樓道燈齊全；無違章建筑，無散放垃圾，無堆放雜物，環境美觀；管線布線整齊劃一，無安全隱患；居民有休閑、健身器材。

六、工作要求

（一）成立組織機構。為加強領導，明確責任，充分發揮各部門的職能作用，成立由相關部門、單位組成的老舊小區綜合整治工作領導小組。

（二）職責分工。

縣財政局負責國家和省補助資金的及時撥付和使用監管。

縣政府督查室、縣監察局、安監局負責老舊小區環境綜合整治工作實施過程中各環節工作的監督檢查，并制定具體監督檢查方案。

縣發改局負責老舊小區環境綜合整治工作工程項目的立項、審批，向上爭取國家和省對改造項目的補助資金。

縣審計局負責對國家和省、縣各級補助資金使用情況的審計和監督。

縣住建局負責工程實施中相關政策、規劃、計劃的制定以及工程項目建設的推進、監管和各成員單位協調、調度工作。

縣公安局、城市管理監察大隊負責老舊小區環境綜合整治工作推進過程中工程秩序的維護，處理解決妨礙工程建設的各種障礙物、違章建筑的移除。

鎮賚鎮工作組負責組織督促小區成立業主委員會或組織業主自治，或選聘物業服務企業，建立落實長效管理機制，高度重視老舊住宅小區改善之后的后續管理。社區設臵專人專職負責落實老舊小區整治后的物業管理工作。

縣電力、通訊、廣電網絡等有關部門負責進行本行業及本相關工作任務的落實。

（三）實施主體。針對老舊小區改造項目比較分散、工程量不能準確預測的實際，聘請專業部門進行資金測算，監理和施工單位通過招投標的形式確定。

（四）改造資金。計劃改造的10個老舊小區，整治面積共15.15萬平方米，改造資金454.5萬元（計劃每平方米30元，此費用為工程估算資金，以財政、審計部門審計后的資金數額為準）。資金來源主要有以下幾個方面： 1.申請國家和省獎補資金。

2.列入縣財政支出預算，在“暖房子”工程項目資金中列支，或從城市維護費中列支。

3.公共事業經營單位承擔，供電、供氣、廣電及通訊等設施的更新改造，各經營單位可以直接承擔相關工程，也可以承擔相應數額的資金。

4.原產權人或居民自籌。根據受益人負擔人相一致的原則，由受益居民承擔。共有部位和共用設施設備維修改造，需要個人合理分擔，個人負擔部分可以以更換維修專用專有設施設備和現金出資等多種方式分擔。已經繳存的物業專項維修資金，可以從個人分戶賬中撥付。原產權單位在責任范圍內適當承擔補建和維修責任或繳納相應數額的資金。已售公房房屋維修和改造可以使用房改時售房單位繳存的物業專項維修資金。

（五）改造時間。2011年8月初至10月末。

七、后續管理

老舊小區綜合整治后，根據小區實際情況，應采取專業化管理，鞏固改善工程成果，維護良好的居住環境，通過業主自治、街道和社區組織等多種方式實施物業管理，制定公約、管理規章、議事規則，優化社區服務功能，建立長效管理機制。

八、工作安排

老舊小區環境綜合整治是“暖房子工程”重要項目之一，時間緊、任務重、標準高。各相關部門、單位要切實加強協調與合作，各司其職，各負其責，形成合力，認真落實各項工作，確保按時完成老舊小區環境綜合整治任務。

第三篇：海淀區老舊小區綜合整治實施方案

北京市海淀區人民政府文件 海政發?2012?6號

北京市海淀區人民政府

關于印發本區老舊小區綜合整治實施方案的通知

各鎮政府、街道（地區）辦事處，各委、辦、局，區屬各單位：

經區領導研究同意，現將?海淀區老舊小區綜合整治實施方案?印發給你們，請認真貫徹落實。

北京市海淀區人民政府 二Ｏ一二年二月一日

海淀區老舊小區綜合整治實施方案

為改善老舊住宅小區居住環境，提高群眾生活水平，保障人民群眾生命財產安全，根據?北京市實施?中華人民共和國節約能源法?辦法?、?中華人民共和國防震減災法?、?北京市“十二五”時期建筑節能發展規劃?、?北京市“十二五”時期首都城鄉環境建設規劃綱要?、?北京市房屋抗震節能綜合整治實施意見?、?北京市既有非節能居住建筑供熱計量及節能改造項目管理辦法?，結合海淀工作實際，制定本實施方案。

一、指導思想

深入貫徹落實科學發展觀，緊緊圍繞“人文北京、科技北京、綠色北京”發展戰略，以實現“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市”為目標，堅持以人為本、安全第一、統籌兼顧、綜合治理，深入推進老舊小區綜合整治工作，著力維護居民生命安全，著力改善居民生活環境，著力營造宜居生態環境，為建設宜居平安海淀和中關村國家自主創新示范區核心區創造良好的環境。

二、工作原則

（一）整體規劃，突出重點

統籌部署和規劃改造方案，集中精力分階段實施，重點改造大街兩側、社會影響較大的小區，改造安全隱患嚴重、弱勢群體聚集區域的小區。

（二）統籌兼顧，綜合改造

暫停老舊小區正在進行的專項改造，結合實際情況，建立各老舊小區綜合整治臺賬，統籌抗震加固、簡易樓、節能及熱計量、供熱、用電、供水、雨污水等改造內容，實行綜合改造，以減少入戶次數，降低改造擾民影響。

（三）嚴格標準，構筑精品

制定老舊小區綜合整治工作流程、改造路線、技術標準，并按照綜合整治內容分類分項制定施工標準和驗收規范，加強工程監管，嚴把設計、質量關，嚴格驗收條件。

（四）以人為本，遵從民愿

老舊小區綜合整治采取產權單位或居民申請制，充分尊重廣大業主的改造意愿，通過政策引導、宣傳和細致的思想工作，充分發揮產權單位、物業公司、居委會、業主委員會作用，調動業主積極性，與業主簽訂綜合整治自愿協議，避免粗暴強行改造，造成社會不穩定。

三、組織保障

（一）成立老舊小區綜合整治領導小組

成立“海淀區老舊小區綜合整治領導小組”，區長任組長，主管城建、城管、街道、鎮、維穩工作的副區長任副組長。成員單位為區住房城鄉建設委、區委宣傳部、區發展改革委、區財政局、規劃海淀分局、國土資源海淀分局、區市政市容委（區交通委）、區農委、區社會辦、區維穩辦、區信訪辦、區房管局、區

監察局、區審計局、區水務局、區園林綠化局、區質監局、區環保局、區城管監察大隊、海淀交通支隊、公安海淀分局、海淀消防支隊、區政府督查室、區殘聯、區環衛中心、區房屋土地經營管理中心、各街鎮，郵政、電力、電信、燃氣、自來水、排水、熱力、有線電視等單位。

（二）成立老舊小區綜合整治指揮部和分指揮部

參照2008奧運環境整治模式，成立“海淀區老舊小區綜合整治指揮部”。區住房城鄉建設委負責統籌、協調指揮部日常工作。各領導小組成員單位抽調專人到指揮部工作。

指揮部總指揮：區住房城鄉建設委主任（負責綜合整治工作的全面指揮）。

指揮部副總指揮：區發展改革委主管副主任（負責綜合整治項目立項、評估等工作）；區住房城鄉建設委主管副主任（負責非節能居住建筑節能改造及綜合整治工作統籌協調等工作）；區市政市容委主管副主任（負責綜合整治項目公共設施及環境整治等工作）；規劃海淀分局主管副局長和區住房城鄉建設委主管委員（負責簡易樓改造等工作）；區房管局主管副局長（負責抗震節能綜合改造等工作）；區財政局主管副局長（負責綜合整治項目資金籌措、撥付和監督管理等工作）。

指揮部下設8個工作組：

1.綜合組（負責會務、文件收發、統計、信息報送及統籌協調各組之間工作）。組長單位為區住房城鄉建設委、區市政市容

委、區房管局。

2.計劃組（負責調查、鑒定檢測、編制總體及工作計劃）。組長單位為區住房城鄉建設委、區市政市容委、區房管局。

3.工程前期組（負責勘察設計、資金測算、立項、招標等相關手續辦理）。組長單位為規劃海淀分局、區發展改革委、國土資源海淀分局、區住房城鄉建設委、區市政市容委。

4.工程指導組（負責工程技術指導、檢查、驗收及工程資料管理）。組長單位為區住房城鄉建設委、區市政市容委、區園林綠化局、區水務局。

5.宣傳維穩組（負責信息搜集、宣傳報道、維穩工作）。組長單位為區委宣傳部、區維穩辦、區信訪辦。

6.政策研究組（負責研究整治后的運營管理政策）。組長單位為區房管局、區市政市容委。

7.資金管理組（編制資金使用計劃、統籌資金籌措、撥付及監督管理）。組長單位為區財政局、區審計局。

8.督察組（負責對綜合整治工作進行督促檢查及行政監察）。組長單位為區政府督查室、區監察局。

老舊小區綜合整治實施主體為各街鎮和區房屋土地經營管理中心。各街鎮和區房屋土地經營管理中心要設立分指揮部，由各單位行政一把手負責指揮，抽調人員專門負責此項工作。各專業公司與各分指揮部對接，協助開展綜合整治。綜合整治任務一旦確定，參照市里模式，由區政府與各街鎮及區房屋土地經營管

理中心簽訂責任書。

四、職責分工

（一）綜合整治領導小組

根據市、區政府要求，定期召開會議，研究相關政策，制定實施方案和工作計劃。聽取綜合整治指揮部和各分指揮部關于綜合整治工作情況匯報，協調解決老舊小區綜合整治實施過程中的重要問題。

（二）綜合整治指揮部

負責指揮調度我區老舊小區綜合整治日常工作，制定綜合整治工作流程、改造路線、技術標準、規范，對綜合整治工程提供技術支持。協調各街鎮和區房屋土地經營管理中心，把握工程進展，確保工程質量，組織改造工程檢查驗收等。

（三）各街鎮及區房屋土地經營管理中心分指揮部 負責在區綜合整治指揮部的統籌安排下，制定本指揮部轄區工作方案，具體組織落實轄區內老舊小區綜合整治工作。負責轄區內老舊小區綜合整治調查摸底工作。積極做好綜合整治工作的日常宣傳和轄區居民的動員、維穩工作，確保綜合整治工作落實。

（四）區發展改革委

負責對綜合整治項目概算進行核定，將項目納入政府投資建設方案。建立便捷的立項程序。

（五）區財政局

負責落實區級資金，并協助市級補助資金對口責任單位協調

市有關部門落實市級補助資金。制定綜合整治專項資金使用管理辦法。

（六）規劃海淀分局

按照審批權限，辦理綜合整治工程規劃審批手續，并對設計方案和審批內容進行監督。

（七）國土資源海淀分局

負責綜合整治工程涉及國有土地和集體土地使用手續辦理工作。

（八）區住房城鄉建設委

負責對綜合整治工程的檢測、鑒定、施工、監理單位執行法律法規、工程建設程序和工程建設標準的情況進行監督管理。

（九）區城管監察大隊

負責制定老舊小區違章建筑拆除方案，開展違法建設整治工作。

（十）海淀消防支隊

負責對老舊小區改造中涉及的消防車通道、消防水源、消防設施和建筑外保溫材料的燃燒性能的改造工作，依照現行國家技術標準和強制性規范進行監督管理。

（十一）區殘聯

負責對老舊小區綜合整治中涉及到的無障礙設施建設制定相關標準。

（十二）其他各成員單位

協助做好本單位正在進行的老舊小區改造數據梳理和移交工作；配合開展職權范圍內的老舊小區綜合整治其他相關工作。

五、主要工作任務

（一）抗震加固改造

對全區1980年以前建成抗震防災能力差的、具有改造價值的居住建筑進行抗震加固，在進行抗震加固同時進行節能、熱計量改造、平改坡，視情對室內外管線進行改造。

（二）既有居住建筑節能改造

對全區1980-1990年建成的既有居住建筑進行外墻、屋面、外窗、單元門和熱計量改造。視情對室內外管線進行改造。

（三）簡易樓改造

對全區抗震等級低、配套設施簡陋、居住環境差的簡易樓進行全面改造。

（四）環境整治

按照?2011年北京市老舊小區平房區環境整治工作意見?要求，主要包括：

1.美化建筑立面。依據?北京市城市建筑物外立面保持整潔管理規定?要求，清洗粉飾建筑樓（墻）體外立面，清除屋頂積存物，清除門窗不干膠貼字，及時清理小廣告。

2.拆除私搭亂建。拆除違法建設、逾期臨建；拆除破舊建筑；拆除廢棄線網、廢棄線桿、廢棄煙囪；規范廣告牌匾。

3.補建綠化植被。應在綠地中留有適當供市民活動的場地和

設施；綠化欠完整、樹木缺株的要補植；綠化以人為本，不阻擋行人通行，可進入綠地設臵齊備完好；做好拆除后的環境建設，對裸露土地及時進行綠化。

4.清理亂堆物料。清理大件廢棄物及房上雜物、清理衛生死角等；清理清運生活垃圾和建筑渣土；樓道（街道）、休閑場所、道路等公共區域環境整潔，無積存垃圾、無亂堆物料、無設施破損。

5.改造老舊管線。對老舊管線進行改造，原則上應先地下后地上；完善雨污水管線，改善路面排水設施；各種井蓋、雨蓖應當與路面齊平、保持完好。

6.完善公共設施。修整破損道路，保持道路暢通；翻修自行車棚，根據小區、平房區內及周邊地區條件，合理設臵機動車停車位；完善無障礙設施；完善公共照明等市政設施；增補必要的消防設施。

（五）老舊供熱管網設施改造

按照?北京市老舊供熱管網設施改造方案?要求，老舊小區供熱管網設施改造內容包括：

1.供熱設施改造：大型區域鍋爐房的供熱系統、配電系統、水處理及環保系統的更新改造；熱力站更新換熱器、水泵、閥門、管道、過濾器、儀表等設備，補水系統及附件保溫改造，加裝控制系統（如氣候補償器）、流量或壓力平衡設備、計量表、調速泵等節能設備。

2.供熱管網改造：在管網更新項目中要改變敷設方式、重新敷設更換新管網、加裝平衡閥及樓棟熱量表；在管網改造項目中，更換保溫、補償器及閥門等設備、加裝平衡閥及樓棟熱量表。

3.戶內采暖系統改造：更新采暖設備、用戶直管改跨越管，加裝溫控閥，使戶內采暖系統具備溫度調控條件。

（六）電網配電設施改造

主要對老舊小區電網中直接為居民住宅供電的配電室、變壓器、開關柜、線路及電表計量裝臵等配電設施進行改造，部分樓房需要同步實施樓內線改造。

（七）其他

應業主單位申請，對部分有條件的老舊小區進行停車樓建設、更新補建信報箱、加裝無障礙設施和電梯等。

六、實施步驟

（一）啟動準備階段

1.召開全區動員大會，形成正確輿論導向

2011年12月下旬召開全區動員大會，部署工作，提高認識，把此項工作當作一項重要的政治任務來抓，當作一項重要的民生工程來抓，定位要高，要求要嚴，責任要明，工作要細，思想要穩。充分利用廣播、電視、報刊、網絡等手段，加大輿論宣傳，形成正確的輿論導向，讓全區人民和駐區單位充分了解綜合整治的意義和好處，積極配合支持工作。

2.組建工作組，開展調查摸底工作

由于老舊小區既有專項改造內容繁雜、進度不一，為了便于統籌安排，從2011年12月下旬至2012年1月上旬，由區綜合整治指揮部組織各分指揮部，進行全區老舊小區調查摸底工作，摸清底數，研究政策。按老舊小區名稱建立臺賬，做到底數清、情況明。根據綜合整治任務量擬定總體和工作計劃、測算改造費用、編制實施方案。

3.下發工作任務，制定屬地工作方案

在做好調查研究基礎上，以區綜合整治指揮部名義制定各任務書，下發到街道、鎮和區房屋土地經營管理中心，并由區政府與各街道、鎮及區房屋土地經營管理中心簽訂責任書。2012年2月上旬，各街道、鎮及區房屋土地經營管理中心根據轄區內老舊小區的具體情況制定綜合整治方案和維穩工作方案。

（二）組織實施階段

各分指揮部負責統籌組織轄區內老舊小區綜合整治工作。市、區政府直接投資的項目，實施主體為各街道、鎮和區房屋土地經營管理中心，要嚴格按照相關規定辦理相關手續。產權清晰，且產權單位有出資改造意愿的項目，實施主體為產權單位，由產權單位按照相關建設程序辦理相關手續。對產權單位按要求改造并通過驗收的項目，政府視情給予一定獎勵。

優先選取大街兩側、社會影響大、安全隱患重的小區進行綜合整治，改善小區環境。要在黨的十八大召開前樹立一批綜合整治典型，積極推動我區老舊小區綜合整治的全面實施。力爭用5

年時間把轄區內老舊小區全部改造完畢。

（三）總結驗收階段

區綜合整治指揮部對照工作臺賬和任務指標，對街道、鎮、區房屋土地經營管理中心的任務完成情況進行檢查驗收。驗收過程中可邀請相關專家和被改造小區居民代表參加。對于未完成綜合整治任務或改造工作未達預期效果的，限期整改。將綜合整治階段性成果及時上報區綜合整治領導小組和市主管部門，不斷總結工作經驗，完善長效機制。

七、工作機制措施

（一）綜合協調和集體研究決策機制

完善綜合整治領導小組會議制度，加大協調力度，促進老舊小區綜合整治工作開展；重大問題通過集體研究決定，提高綜合整治工作決策的科學化水平。

區綜合整治指揮部每月組織召開一次工程進度質量調度例會，各分指揮部對轄區內老舊小區綜合整治整體情況進行匯報，對于改造過程中存在的困難和問題，由區綜合整治指揮部進行協調推進，并及時向區綜合整治領導小組和市主管部門提交工程進度和質量報告。

（二）工程監管機制

建立工程監管機制，加強對改造項目的跟蹤與管控，嚴格履行項目申報、審批等手續，依法開展工程招投標工作，加大資金使用和項目監管力度，嚴把質量和安全關，確保工程質量和施工

安全，合理安排工程進度，保證工程按時完工。鼓勵國有施工企業講政治、重民生，積極參與老舊小區綜合整治。

（三）宣傳維穩機制

區綜合整治指揮部和各分指揮部以及各產權單位，要以維護社會穩定、爭取居民配合為目標，對老舊小區綜合整治開展全面宣傳，重點突出綜合整治前的輿論引導、改造過程中的階段報道和改造后工作成效，并加強信息報送，及時總結，積極推廣典型經驗，營造良好的綜合整治輿論氛圍。

（四）長效管理機制

區綜合整治指揮部要組織研究改造后小區電力設施、供熱管網設施、新增電梯、新增停車位等資產的歸屬和運行管理辦法，并及時移交相關職能部門，落實運行維護管理職責，確保綜合整治成果，將綜合整治工程建設成為得民心、見長效的民生工程。

七、工作要求

（一）提高認識，加強領導

老舊小區綜合整治是一項系統工程，涉及面廣、任務艱巨，各單位要把老舊小區綜合整治作為改善民生、實現可持續發展的重要任務，進一步統一思想，選派精干人員充實綜合整治指揮部力量，深入推進老舊小區綜合整治工作，并逐步形成以區綜合整治領導小組為決策主體，指揮部為管理主體，街道、鎮、房地中心及產權單位為實施主體，社區積極參與的綜合管理模式。

（二）積極穩妥，維護穩定

老舊小區綜合整治涉及結構、墻體、屋面、門窗、供熱、用電、管道等多個方面，會給居民日常生活帶來不便，難免出現居民不理解、不配合的現象，各街道、鎮、房地中心及產權單位要認真制定綜合整治工作具體方案和應急工作機制，妥善處理綜合整治過程中出現的矛盾和問題，消除不穩定因素，確保綜合整治過程中的和諧穩定。

（三）細化方案，保障進度

由于小區改造內容不盡相同，每項改造工作時間要求不一，各街道、鎮、房地中心及產權單位要根據每個老舊小區的實際情況，制定具體實施計劃，對每一個老舊小區、每一項改造內容制定工期表，明確目標、嚴把進度，保質保量完成各階段工作任務。

主題詞：城鄉建設

老舊小區△

方案

通知

海淀區人民政府辦公室 2012年2月2日印發

第四篇：珠海市老舊小區綜合整治管理辦法

珠海市老舊小區更新實施辦法（試行）

（公開征求意見稿）

第一章 總則

第一條【立法依據】 為適應現代化宜居城市建設與管理的需要，推進本市老舊小區更新工作，創造整潔、方便、安全、文明的居住環境，根據法律法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】 本辦法適用于本市行政區范圍內的老舊小區更新活動。

第三條【概念】 本辦法所稱老舊小區是指竣工時間在20年以上（含本數）且存在下列情形之一的住宅建筑區：

（一）基礎設施、公共配套和環境設施亟需改善的；

（二）建筑質量較差，存在房屋安全隱患的；

（三）影響城市規劃和市容市貌的。

第四條【概念】 本辦法所稱老舊小區更新是指由相關主體按照規定程序對老舊小區基礎設施、環境配套設施和建筑物進行綜合整治、改建或拆建。

第五條【原則】 老舊小區更新遵循政府引導、業主參與的原則。應當發揮政府指導、統籌的作用，充分尊重業主意愿，實現業主自主決策、自我管理。第六條【原則】老舊小區更新遵循綜合整治為主、拆除復建為輔的原則。應當以節能環保為宗旨，主要通過綜合整治全面提升老舊小區宜居水平，未達到本辦法第三章規定條件的老舊小區不得拆除復建。

第七條【原則】 老舊小區更新遵循費用各擔，責任各負的原則。屬地政府、管線運營管理單位和業主根據綜合整治、拆除復建的不同情況各自負擔費用，承擔相應的責任。

第八條【更新目標】 老舊小區更新應按照“美化、亮化、綠化、整潔、通暢、平安”的宜居要求，實現“配套服務設施齊備，通信安防技術健全，維修養護管理到位”的目標。

第九條【更新要求】 老舊小區更新應當以更新單元為單位，科學制定更新單元規劃和實施計劃，加強基建管理，統一開展設計、施工和驗收工作。

第十條【更新要求】 老舊小區更新應納入政府計劃管理，優先對業主意愿強烈且條件成熟、建筑質量及配套設施較差或位于重要景觀地段的老舊小區實施更新。

第十一條【更新要求】 老舊小區更新應建立長效機制，提升物業管理水平。各區物業管理主管部門應會同各鎮（街）推動老舊小區成立業主委員會并發揮業主主導作用，完善專業化物業管理，確保老舊小區管理進入良性循環軌道。第十二條【改建、加建】 老舊小區更新中需要進行改建、加建的，應當按照《珠海市城市更新管理辦法》和相關規定辦理。

第十三條【歷史文物保護】各級人民政府公布的文物保護單位、不可移動文物、歷史文化街區、村鎮和歷史建筑等應當按相關規定予以保護。

第十四條【部門職責】 市城市更新主管部門負責指導、統籌、協調、監督全市老舊小區更新工作。

屬地政府是本轄區綜合整治更新的申報主體和實施主體，負責制定本轄區綜合整治更新單元規劃和實施計劃并具體組織實施。拆除復建的申報主體和實施主體按本辦法第三章相關規定程序辦理。

各鎮（街）負責指導本轄區老舊小區業主委員會開展更新工作。

老舊小區業主委員會負責開展業主的宣傳發動、意愿征詢、資金籌措、協助施工等工作，依法履行業主自治責任。

第十五條【部門職責】 發改、財政、國土、規劃建設、物業管理、公安、消防、市政園林、城管、水務、燃氣、路燈、供電、電視、通訊網絡、城建檔案等相關部門和單位按照各自職責，共同做好老舊小區更新工作。

老舊小區更新過程中涉及到的審批事項，相關部門按照各自的職責受理審批。

第二章 綜合整治

第一節 綜合整治內容

第十六條【整治內容】 綜合整治的內容包括管線設施整治、環境設施整治、房屋修繕等內容。

第十七條【確定整治內容】 業主或屬地政府應按照本辦法第八條的要求，根據老舊小區的實際情況，選擇確定綜合整治具體項目內容。

第十八條【管線設施】 管線設施整治的內容：

（一）建設、更新小區管線綜合溝和雨污水管道，實施雨污分流、增設隔油設備、污水檢測井、化糞池及配套管線。

（二）實施水、電、氣一戶一表改造，建設、更新供水設施及整合區域二次加壓泵站。

（三）建設、更新供配電設施，架空線應敷入小區管線綜合溝。

（四）增設室外燃氣調壓柜、實施燃氣管道入戶、光纖寬帶入戶以及4G覆蓋建設。

（五）實施地下管線普查測繪。

第十九條【環境配套設施】 環境配套設施整治的內容：

（一）增設、維修小區圍墻、柵欄及治安門崗設施，安裝符合公安技術規范的門禁和視頻監控等安防系統，能夠實行全封閉管理的，盡量實行全封閉管理。

（二）新建、整修小區道路，按規范明確標識消防通道、停車泊位及相關設施，推行規范、智能停車管理。

（三）整修完善小區綠化景點及休閑、健身場所，清理地面、墻體及各種設施上的污跡。

（四）增設、更新小區照明設施、消防設施、井蓋、郵箱、垃圾收集設施、休閑座椅、交通護欄、交通指示標志、宣傳欄等設備設施。

（五）拆除小區內違法建筑、設施，恢復建筑原貌和原有規劃功能。

（六）建設、更新小區公共廁所，清理小區物業服務、醫療服務、文化體育等公共服務配套設施，明晰產權和使用權。

（七）根據小區服務與管理的需要，在符合規劃要求的前提下加建、回購必要的配套設施。其中，由政府出資建設的社區服務用房，產權屬轄區鎮政府（街道辦）且不得轉讓，納入小區物業管理，由全體業主共同使用。

（八）需拆除單車房的，可由相關部門確認權益后進行。第二十條【房屋修繕】 房屋修繕的內容：

（一）房屋安全隱患整治、加固處理。

（二）屋面維修：維修、更新屋面防水層、隔熱板、屋頂水箱、管線檢查井（箱）。

（三）外墻更新：清洗、修補外墻并與區域色彩風格相協調；統一雨棚、空調室外機的擺放位置及形式。

（四）樓道整治：整修樓道內墻、欄桿扶手、樓道窗、臺階、散水坡；設置、更換樓道防盜門并安裝符合公安技術規范的門禁和視頻監控等安防系統、樓宇對講、信報箱、樓道公共消防設施、樓道節能燈具；規范線路布局。

第二十一條【重點街區整治】 臨街老舊小區整治應當注重優化外部空間和環境，保持區域風格整體協調。

重點街區整治應當重點整治建筑外立面門窗、屋頂、墻面及裝飾構件，需設置沿街招牌、廣告應統一規劃。

第二十二條【增設內容】 業主可以根據需要增設以下項目并承擔相應費用:(一)自動消防報警設施和燃氣報警設備。(二)實施建筑節能改造。(三)按照相關規定增設電梯。

（四）對小區共有部位進行商業化改造，但需明確管理責任和利益分配機制。

（五）其他。

第二節 綜合整治資金

第二十三條【資金管理】 綜合整治資金實行專戶管理、分賬核算、專款專用。屬地政府應組織安排開立綜合整治資金管理專用賬戶,加強監管，專項用于核算綜合整治支出。

第二十四條【承擔方式】 綜合整治項目所需資金采用屬地政府、管線運營單位和業主各自承擔相結合的方式。

第二十五條【政府承擔費用】 屬地政府應當承擔以下綜合整治費用：

（一）依據本辦法第十八條規定承擔小區管線綜合溝、雨污水管線和環衛設施更新整治費用；

（二）編制綜合整治城市更新單元規劃和工程概預算等所產生的費用；

（三）其他應當由政府承擔的費用。

第二十六條【管線單位承擔費用】 管線運營管理單位應當按照職能各自承擔本辦法第十八條規定的小區公共部位自來水、供電、燃氣、消防、通訊、網絡、有線電視等管線設施的整治費用。

第二十七條【業主承擔費用】 業主應當承擔以下綜合整治費用：

（一）除第二十六條規定外，依據本辦法第十九、二十條規定的環境配套設施整治、房屋修繕整治內容所產生的費用；

（二）水表、電表表后設施，燃氣立管、入戶管、燃氣表及戶內燃氣灶，熱水器等設施整治所產生的費用；

（三）其他應由業主承擔的費用。

第二十八條【政府補貼及退出】 屬地政府可以根據實際情況對第十九條規定的環境配套設施整治費用進行財政補貼。

為建立良性物業管理機制，屬地政府應逐步退出財政補貼，具體補貼辦法由屬地政府另行制定。

第二十九條【政府承擔費用的其他情形】 屬地政府因城市規劃和管理需要，決定對老舊小區的建筑外立面、屋面進行整治更新的，應承擔相應費用。

第三十條【專有維修資金】 業主需要對小區物業專有部分進行維修整治的，專有部分的整治資金，由專有部分業主自行承擔。

第三十一條【業主資金分攤】 每戶業主應承擔的費用按照其所擁有物業的建筑面積份額分攤。實際投入資金與概算有出入的則多退少補。

第三十二條【業主資金繳納方式】 業主承擔的綜合整治資金，應由業主委員會組織向業主逐一收取統一繳入專用賬戶或由業主自行存入專用賬戶。第三十三條【業主資金繳納義務】 業主應當在收到繳費通知之日起15日內繳交相應費用，不得以放棄使用等為由拒不承擔費用。

第三十四條【業主繳納資金來源】 業主承擔的綜合整治資金（不包含業主專有部分的整治資金），可以根據相關規定申請使用物業專項維修資金或個人住房公積金。

第三十五條【政府扶助】 屬地政府應當對持有困難家庭救助證的家庭及確有困難的孤寡老年戶承擔的綜合整治費用予以補貼。

第三十六條【政府補貼管理】 屬地政府承擔的綜合整治補貼資金應當列入同級財政部門預算中解決，實行項目預算管理，建立嚴格的項目審查和資金審核制度。

第三十七條【其他資金籌集方式】 有條件的老舊小區可以通過對口幫扶、贊助、捐贈等方式籌集綜合整治資金。

第三十八條【維護管養費用】 綜合整治驗收后，老舊小區的環境配套設施和房屋建筑的維護管養費用由小區業主共同承擔。

第三節 綜合整治實施

第三十九條【計劃管理】 老舊小區綜合整治應當在老舊小區綜合整治更新項目計劃的指導下，按照《珠海市城市更新管理辦法》及項目申報審批程序等相關規定要求，編制城市更新單元規劃和實施計劃報批后實施。

第四十條【制定計劃】各區政府（管委會）城市更新主管部門應當每年對各鎮政府（街道辦）制定的下一老舊小區綜合整治更新項目計劃進行匯總，報屬地區政府（管委會）批準后，向市城市更新主管部門申報備案。

第四十一條【業主自愿】 老舊小區業主需要實施綜合整治的，應當由業主委員會就整治模式、基本內容和資金承擔方式等書面征詢業主意愿，經物業專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的，業主委員會方可向屬地鎮政府（街道辦）提出綜合整治申請。

第四十二條【政府選定】 屬地鎮政府（街道辦）根據城市規劃和管理等實際需要也可以直接選定老舊小區納入項目計劃，但涉及需業主出資的項目應征詢業主意見。

第四十三條【申請資料】 業主委員會申請綜合整治時應提交以下資料：

（一）老舊小區的相關證明資料；

（二）業主意愿情況證明資料；

（三）綜合整治項目和資金承擔方式等基本內容；

（四）其他需要提供的資料。第四十四條【綜合整治的組織】 尚未成立業主委員會的老舊小區，應在綜合整治前成立業主委員會，由業主委員會組織業主開展綜合整治的相關工作。

暫未成立業主委員會的，可以成立臨時業主自治組織或由居委會依相關規定代表業主開展相關工作。

第四十五條【審核】 屬地鎮政府（街道辦）應對綜合整治申請進行審核，根據業主意愿比例、整治更新的必要性、資金投入計劃等因素決定是否納入項目計劃。

第四十六條【計劃批復及公示】 項目計劃經批準后，屬地鎮政府（街道辦）應當在當年年底書面通知已納入計劃的老舊小區業主委員會和管線運營管理單位，業主委員會應當將納入計劃情況在小區現場進行公示。第四十七條【房屋安全普查】 已納入項目計劃的老舊小區，業主委員會應在綜合整治前組織對房屋安全進行全面普查，對存在安全隱患的房屋應委托房屋安全鑒定機構進行鑒定，并根據鑒定結果進行綜合整治或拆除重建。

涉及地質災害方面的處理整治另按相關規定辦理。第四十八條【組織宣傳動員】 屬地鎮政府（街道辦）應當在綜合整治實施前組織開展宣傳和動員工作。

第四十九條【組織開展】 屬地鎮政府（街道辦）應當組織業主委員會和相關部門成立專項項目組織，按照法定程序統一委托規劃、設計等專業機構，征求相關管線運營單位意見后編制小區更新單元規劃和工程概預算，并按規定進行公示、報批。

第五十條【實施計劃內容】 更新單元規劃、工程概預算等經相關部門批準后，屬地鎮政府（街道辦）應當組織編制老舊小區綜合整治更新實施計劃，實施計劃應當包括以下內容：

（一）基本情況；

（二）實施主體；

（三）項目實施的可行性研究報告；

（四）規劃設計方案；

（五）工程內容及進度安排；

（六）資金籌措方式；

（七）施工單位確定方式；

（八）管線運營管理單位承諾函；

（九）其他應當說明的事項。

第五十一條【征詢意見】 老舊小區綜合整治實施計劃應當征詢相關部門和管線運營單位的意見。相關部門和管線運營單位應當在收到征詢意見之日起20日內給予答復。

屬地鎮政府（街道辦）應當根據答復意見對實施計劃進行修改完善，不能采納的意見，應當與相關部門和管線運營單位協商處理辦法。第五十二條【落實資金】 實施計劃確定后，屬地鎮政府（街道辦）應當按照本辦法落實政府補貼的綜合整治資金。

第五十三條【實施計劃報批】 屬地鎮政府（街道辦）應當將綜合整治實施計劃報屬地區城市更新主管部門審批，審核通過后，由屬地區城市更新主管部門報市城市更新主管部門備案。

第五十四條【組織實施】

綜合整治實施計劃經批準后，屬地鎮政府（街道辦）應當根據計劃組織、監督業主委員會按照相關規定開展綜合整治項目的立項、招投標、施工管理、監理和竣工驗收等工作。

第五十五條【業主配合】 業主應當在綜合整治實施過程中提供必要的方便，協助、配合相關部門和單位開展綜合整治工作，不得無故阻撓和妨礙。

第五十六條【后續管養】 綜合整治項目竣工驗收后，管線綜合溝移交屬地政府指定的專業公司進行管養，其他設施移交業主委員會、業主委托的物業管理機構或轄區居委會。

第五十七條【后續管理】 老舊小區實施綜合整治后，各管線運營管理單位在敷設管線時應將管線規整到管線綜合溝內，不得架空布置。第五十八條【歸檔】 綜合整治項目竣工驗收后，相關部門和管線運營單位應當將工程竣工資料及地下管線普查測繪成果移交市城建檔案館。

第三章 拆除復建

第五十九條【拆除復建的條件】 老舊小區竣工時間超過25年或竣工時間未超過25年但是存在重大房屋安全隱患或基礎設施嚴重落后，不符合城市規劃要求的，方可申請拆除復建。

已按本辦法完成了綜合整治更新的老舊小區在綜合整治竣工驗收之日起10年內不得拆除復建。

第六十條【基本原則】 老舊小區拆除復建遵循“業主自愿、自主決策、自籌資金、委托代建”的原則。

第六十一條【基本要求】 老舊小區拆除復建應當經全體業主同意并由業主自行承擔復建費用。

第六十二條【復建主體】 老舊小區拆除復建主體為全體業主，由業主委托具有房地產開發資質的法人單位作為開發代建單位，也可以通過簽訂補償安置協議形成單一主體，由市場單一主體作為開發代建單位。

第六十三條【保障機制】 老舊小區拆除復建應以開發代建單位名義辦理相關建設手續，項目用地不得抵押、轉讓。屬地區政府應建立相應的保障機制，保障開發代建單位開發建設業主回遷安置房。

第六十四條【規劃方案申報】 復建規劃方案應當經全體業主同意后方可申報。復建規劃方案應滿足《珠海市城市規劃技術標準與準則》等相關要求，由市城鄉規劃主管部門審批。

第六十五條【籌資方式】 業主可以通過以下方式籌集復建資金：

（一）業主共同出資；

（二）業主申請住房公積金貸款或提取住房公積金；

（三）業主申請使用住宅專項維修資金；

（四）其他符合規定的資金。

第六十六條【房屋合法性認定】 老舊小區的合法房屋建筑面積以產權登記或相關部門確權認定的面積為準。

第六十七條【新增計容比例】 老舊小區拆除復建新增的計容積率建筑面積不得超過原有拆除合法房屋總建筑面積的20%，其中用于電梯等功能性配套設施部分不得低于新增計容積率建筑面積的5%，且產權歸全體業主共有。

老舊小區拆除復建應當配建社區服務用房，可視情況配建適當比例的鄰里中心、商業服務等配套設施。第六十八條【地下空間使用】 老舊小區拆除復建應在保證周邊現有建筑使用安全的前提下充分利用地上(下）空間資源，鼓勵建設立體智能停車設施。

第六十九條【土地政策】 老舊小區拆除復建須重新簽訂土地出讓協議，土地使用年限重新起算。不改變原土地使用功能的不計收地價，如改變使用功能則應按市場評估價補繳地價。

第七十條【整合重建】 竣工時間不超過25年的老舊小區，因城市規劃的需要，與相鄰待開發的城市更新項目整合更有利于城市景觀和風貌的，經全體業主同意，可以納入該城市更新項目更新單元規劃合并研究，一并拆除重建。但該老舊小區用地面積不計入《珠海市城市更新管理辦法》第二十五條規定中的更新項目用地規模。

第七十一條【獨立式住宅】 獨立式住宅拆建可按照《珠海市獨立式住宅危房拆建規劃管理規定》執行，若需按照本章規定拆除復建的，只能建設多、高層單元住宅，并需滿足《珠海市城市更新管理辦法》第二十一條的規定。第七十二條【危房處理】 被依法鑒定為危房需要拆除的單棟建筑物，按照《珠海市房屋安全管理規定》執行。

第七十三條【其他情形】 因公共利益需要征收老舊小區房屋的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》執行。第七十四條【其他】 其他法律法規和規章對老舊小區拆建有規定的，從其規定。

第四章 法律責任

第七十五條【法律責任】 業主未在規定期限內繳交綜合整治更新費用的，業主委員會應當催繳并可以在小區范圍內進行公示督促，仍不繳納的，相關業主可以向人民法院起訴。

第七十六條【規定職責】 市、區人民政府各部門及其工作人員在綜合整治更新工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市、區人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十七條【嚴禁事項】 嚴禁截留、擠占、挪用老舊小區綜合整治更新資金。對弄虛作假、截留、擠占、挪用老舊小區綜合整治更新資金的單位和個人，由有關部門按規定追回資金并依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附則

第七十八條【不適用范圍】 本辦法不適用于國有農場危舊房改造。

第七十九條【名詞解釋】 本辦法所指“屬地政府”是指本市各行政區人民政府及功能區管理委員會。

第八十條【名詞解釋】 本辦法所指“專有部分”是指屬于業主獨立所有，由業主獨立占有、使用、收益及處分的物業。

第八十一條【名詞解釋】 本辦法第五十九條 “重大房屋安全隱患”是指房屋經具備相應資質的房屋安全鑒定機構鑒定為房屋危險性等級為D級。

第八十二條【其他情形】 屬地政府可以根據本辦法結合實際情況制定具體操作細則。

第八十三條【解釋權】 本辦法由市城市更新主管部門負責解釋。

第八十四條【實施日期】 本辦法自 年 月 日起施行。有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

第五篇：老舊小區環境整治實施方案

2020老舊小區環境整治

實施方案

2020年是我市創建國家文明城市的全面攻堅之年，為深入推進城市管理系統文明創建工作落實，助力我市取得全國文明城市創建工作的最終勝利，現根據《2020年XXX市創建全國文明城市工作思路和要點》，結合我局實際，制定本方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，緊緊圍繞“四個全面”戰略布局，堅持滿足人民日益增長的美好生活需要根本宗旨，以培育和踐行社會主義核心價值觀為主線，嚴格落實“兩個測評體系”內容標準，集中開展城區基礎設施專項整治行動，傾力創造優美環境、優良秩序、優質服務，加快建設宜居宜業宜游文明新城。

二、整治目標

深入精準推進“創城”工作，著力解決阿拉爾市創建全國文明城市過程中老舊小區內存在的環境問題，不給“創城”留隱患。

三、整治范圍

阿拉爾市城市范圍內有物業服務企業的老舊小區內環境衛生。

四、整治步驟

（一）自查階段（2020年4月底前完成）

組織老舊小區物業服務企業根據《住宅小區全國文明城市創建標準》對照自查，建立整治清單，編制整治工作方案，形成任務、項目清單。

（二）整改階段（2020年5月—2020年9月）

聯合街道組織小區業主委員會和小區物業服務企業，落實小區創城任務指標，具體內容：

1、小區內業主委員會和小區物業服務企業與屬地街道辦事處簽訂責任書，明確指標，落實責任。

2、由街道辦事處招募志愿者，專門對小區創城責任主體和完成情況進行監督。

3、要求街道辦對轄區內社區創城總體工作做出計劃和方案，拿出創城相關經費預算，報物管中心。方案計劃要根據創城任務標準要求，具體到人何事，具體到所需要的費用預算，以及費用由誰來承擔。達不到工作要求，沒有完成任務，對責任主體如何追究，對責任主體進行罰款、通報批評等，直至解除合同。

4、物管中心與屬地街道辦事處一道，對小區內基礎設施和房屋本體存在問題進行統計，拿出具體解決辦法，達到創城要求。

5、小區內涉法問題的處理，要求物業公司做好前期通知、勸阻、制止、上報工作。拒不執行整改的，上報屬地街道和執法局處理。

6、生活垃圾定點投放、分類收集、垃圾房、箱（桶）完好、整潔，垃圾桶分類收集標識齊全，生活垃圾定點投放、分類收集，垃圾房、（箱）桶完好、整潔，生活垃圾日產日清。生活垃圾桶的擺放位置按環衛處統一要求進行規劃，定點設置。

（三）攻堅決勝階段（2021年10月）

查漏補缺，以最高標準、最實作風，全力做好最終測評期間老舊小區環境衛生保障工作。

五、工作要求

（一）提高政治站位，深化思想認識。

要進一步提高認識，精心組織，統籌安排，狠抓落實，確保老舊小區環境整治工作按時高效完成。

（二）強化責任落實。

責任單位要根據整治任務要求，將整治工作細化到人，實行目標管理。做到層層有人抓，環環有人管。

（三）強化督查，狠抓落實。

整治工作嚴格實行“一把手負責制”，由城市管理局創建工作領導小組辦公室對專項整治工作落實情況進行監督考核，實行周檢查、月通報的考核制度。對工作推進不力、措施不到位、效果不理想的單位，按照《城市管理局事業單位考核辦法（試行）》進行處理。

（四）加強協調配合，嚴明工作紀律。

加強與有關部門、聯系、溝通，及時向師市創城辦上報創建工作中的難點、熱

點問題，及時協調解決，使整治工作形成相互支持、配合、協同作戰的良好局面。對在整治工作中因不作為和亂作為而造成嚴重后果的，將按照有關規定進行責任追究。

住宅小區全國文明城市創建標準

評估項目

（100分）

評估內容

責任單位

一、查宣傳氛圍

（20分）

1.小區內隨機步行200米，能看到8處公益廣告，有原創公益廣告；必須有垃圾分類公益廣告、精神文明創建內容，如有陳舊或破損及時更換；（每少1處扣1分，無垃圾分類公益廣告扣1分，陳舊或破損每處扣1分）

2.在小區顯著位置設置精神文明創建宣傳櫥窗，內容及時更新；(無宣傳櫥窗扣2分，內容未及時更新扣1分)

3.社區辦公場所、社區便民服務中心和住宅小區每一個出入口顯著位置設置市民公約、社區居民公約（必須有垃圾分類內容）；（未在顯著位置設置市民公約或社區居民公約扣1分，社區居民公約無垃圾分類內容扣1分）

4.小區內每條道路、每塊綠地上均設置有文明提示或溫馨提示標志；（未在小區主要道路或主要綠地設置提示標志扣1分；未設置提示語扣1分）

5.設置健康教育欄，有控煙宣傳內容，每兩月更新一期。（無宣傳櫥窗扣1分，內容未及時更新扣1分）

各街道辦事處

二、查環境衛生

（20分）

1.環境綠化美化，衛生狀況良好，無衛生死角、亂扔垃圾、亂堆放、隨地吐痰、亂晾曬等現象；(以1平方米為單位，發現衛生死角、垃圾、亂堆放、痰跡等每處扣1分，發現亂扔垃圾、隨地吐痰、車窗拋物等行為每例扣1分；亂晾曬每處扣1分；牛皮癬每張扣1分)

2.生活垃圾定點投放、分類收集，垃圾房、箱（桶）完好、整潔；(垃圾未分類收集每個扣1分，垃圾箱滿溢每個扣2分，污損每個扣1分)

3.樓道內干凈整潔，無亂堆放、亂涂寫、亂張貼等現象；(以1平方米為單位，發現亂堆放、亂扔垃圾等每處扣1分，發現牛皮癬每張扣1分)

4.無飼養家禽，無敞放寵物。(不符合要求每例扣1分)

各街道辦事處

三、查環境秩序

（20分）

1.無違章搭建、流動攤販、占道經營等現象；(不符合要求每例扣1分)

2.無亂停車，無車輛壓占綠化帶、占用消防車通道、私設停車樁和隨意占用公共車位的現象；（不符合要求每例扣1分）

3.無損壞花草樹木、爭吵謾罵、使用低俗語言、躺臥公共座椅等現象；（不符合要求每例扣1分）

4.無私拉電線充電現象；（不符合要求每例扣1分）

5.規劃非機動車、摩托車停車位。（不符合要求每例扣1分）

各街道辦事處