第一篇：老舊小區門禁系統方案推廣

老舊小區門禁系統方案推廣 設計方案

根據規范的要求，需要在每棟出租屋單元門口安裝讀卡器，該讀卡器可識別二代身份證及居住證和IC卡。

租住人由單元門進入時需刷卡（身份證或居住證），出門使用按出門按鈕或刷卡，門鎖自動打開。

本方案中使用的門禁控制器是深圳市中聯創新自控系統有限公司成熟產品，基于TCP/IP網絡通訊，其具有數據傳輸實時性強、設備存儲量大、功能強大、性能穩定和可脫機工作等特點。

門禁控制器通過TCP/IP與電腦門禁管理軟件相連，形成一個穩定的門禁管理系統。系統的門狀態、用戶門禁權限、用戶資料和門禁卡的注冊都是由電腦門禁管理軟件完成的。邁斯郭生壹捌零零貳伍柒玖陸零伍

系統除了對系統外的非法卡進行攔截之外，對系統內合法人員進出出入口也進行時間和門禁點的記錄管理，每次刷卡、按出門按鈕及非法開門時，監控系統會自動抓拍照片和截取錄像，與門禁記錄共同保存在系統服務器上。并且在告警發生時，現場有告警輸出，管理軟件也發出報警聲音，而且電子地圖也會顯示相應的報警點。

信奉洋貨？還是支持民族品牌？

在上面的標題中，筆者賣了一個關子，將洋貨和國貨劃為信奉與支持的關系。當然啦，在這里我們是不摻雜民族感情的，無論如果，事實都將是我們的唯一依據。

這些年來，不少的安防產品都已經國產化。不過，由于時間不長，許多進口安防配件的質量還是國產產品很難超越的。而對于門禁設備來說，它進入我國的時間已經有十多年的經歷了。在整個安防設備的應用中，也算是屬于比較早的應用了。因此，在不斷的嘗試下，我們的國產產品的質量也實現了很大程度上的提升。不可否認，相對于國內的一些企業，國際品牌無論是在技術上還是經營理念上，都要成熟一些。但是，這些成熟是否真的適合于我國，恐怕很多時候還要另當別論了。

在門禁市場中，雖然很多的進口產品絕對質量高，但是我們的國產品牌同樣有著很高的設計和制造起點。這在一定程度上則縮小了二者間的差距，而如果要再從運輸，關稅等成本來分析，許多國外產品與國內產品的對比結果可能就要換位了。因此，如果用戶要是沒有絕對的把握，還是不要盲目選擇國外品牌的好。

上面提到的三個方面，就是我們在門禁設備的選擇中，很多用戶都會遇到的一些“十字路口”。而通過我們對它的分析，也希望大家能夠對這些方面有個更加清醒的認識。當然，門禁設備選購的學問顯然還不只是這些，即使除了門禁本身以外，門禁卡我們又該如何選等等，這些問題我們都會在今后的文章中為大家呈現，請大家拭目以待吧。門鎖選型方案 根據規范可選擇電控鎖或電機鎖；對原已有對講系統樓宇，在不影響對講系統的情況下，將門鎖接入本系統，對講系統的開鎖指令由門禁采集及控制輸出，并能形成記錄。為符合消防安全需要，進門采用刷開開鎖，出門采用按鈕開鎖，同時門鎖要求在斷電的情況下保持常開。系統組成

門禁管理系統主要有服務器、管理應用計算機、管理軟件、二代身份證閱讀器、發卡器、門禁控制器、讀卡器和電鎖組成，如下圖：

系統功能

1、系統參數設置：設置系統的基本參數，如人員分組、時間段設置、權限及時限設置等；

2、門禁參數設置：設置控制器的各種參數，如日期、時間等；同時下載到門禁控制器；

3、門禁權限管理：對人員的權限及時限進行統一管理，可按個人及團體兩種方式進行權限的設置及下載；

4、實時監控：實時顯示刷卡人員的照片、卡號、刷卡時間等信息；

5、電子地圖：實時顯示各門禁點的開關狀態、刷卡開門的人員信息；

6、信息查詢：可實時查詢某個門禁點的刷卡記錄、查詢任意時段的所有刷卡信息，方便管理；

7、報表管理：系統具有自定義報表系統，用戶可根據實際情況自己設計報表，或對已設計好的報表進行調整；

8、統計打印功能：可查詢和打印某一日期段的刷卡信息、可根據日、月、自定義時間段的統計打印刷卡統計表、可查詢和打印任何日期段的所有門禁刷卡信息；

系統操作員管理：可建立不同級別的系統操作員，并設置口令、權限，便于系統的管理和維護

樓宇對講行業在我國的發展歷史，要追溯到上個世紀80年代末，當時由于國民生活水平普遍較低，對安防的意識也比較薄弱，導致樓宇對講在初期的發展比較緩慢。但是隨著近幾年經濟的快速發展，社會上許多不法分子為了謀求更大利益，利用各種手法對社會公民造成了生命和財產上的威脅。自此，人們終于意識到安防的重要性，樓宇對講也逐漸在人們的生活中得到了廣泛的應用。

當然，這種觀念的轉變，相對于廠商來說既一個巨大的商機，也存在著一定隱患：應用廣了，售后服務自然就難以得到保障。再加上大小企業如雨后春筍般涌現，更是將運維服務現狀推至風口浪尖上。

眾所周知，樓宇對講是住宅小區安全的最后一道屏障，可是在調查中我們卻不難發現，不管是在高檔小區還是普通的住宅小區，損壞的樓宇對講門隨處可見，有的是不能通話，有的甚至是連門都關不上，不管是在白天還是黑夜，都是公然地敞開著。

售后服務品牌的附加值

在安防行業，監控的市場份額排在首位，緊接著就是樓宇對講，占據約為14%的市場份額，由此可見樓宇對講的市場有多大。

可是，哪里有商機，哪里就有競爭，對講行業亦不例外。在樓宇對講行業井噴式發展階段，一大批中小企業看到了這一行業的發展商機，紛紛涌現，更加激化了樓宇對講的市場競爭。在競爭如此激烈的情形下，品牌價值就變得尤為重要。

那么，企業可以從哪方面提高品牌的影響力？

“售后服務是銷售的延續，其重要性等同于產品的質量和企業的信譽，在某種程度上來講，售后服務帶來的品牌附加值甚至還有可能超過產品本身。”福建根據系統的不同門禁系統還可以實現以下一些特殊功能：

反潛回功能：就是持卡人必須依照預先設定好的路線進出，否則下一通道刷卡無效。本功能是防止持卡人尾隨別人進入。

防尾隨功能：就是持卡人必須關上剛進入的門才能打開下一個門。本功能與反潛回實現的功能一樣，只是方式不同。

消防報警監控聯動功能：在出現火警時門禁系統可以自動打開所有電子鎖讓里面的人隨時逃生。與監控聯動通常是指監控系統自動將有人刷卡時(有效/無效)錄下當時的情況，同時也將門禁系統出現警報時的情況錄下來。

只要有好的研發技術人員，有足夠的資金，任何一家企業都可以生產出好的產品。可是如果要長期以往提供優質的服務，對企業來說卻是一項大工程。

要做好售后服務，首先，必須要有一支優秀的服務團隊。服務業是一個需要足夠的耐心，強烈的責任感，以及行動積極迅速的行業，一支優秀的服務團隊，是做好售后服務的核心。然后，服務點必須遍布全國各地。這是為了方便在接到用戶報修電話的時候，能夠及時前往解決問題，用實際行動提高用戶對企業的滿意度。聯系邁斯郭生

只有經過努力的付出，才會換來豐厚的回報。在如此激烈的市場競爭中，企業要比別人多付出一分努力，在保障產品質量的前提下，做好售后服務工作，才能為品牌贏得口碑，同時也贏得更多的客戶。

第二篇：小區門禁管理系統方案

小區門禁管理系統方案

無休止的上門推銷人員打擾小區住戶正常的生活秩序保安短暫離開崗亭時,不明身份的人趁機進入了小區小偷在小區內偷盜后,方便地轉移或將物品送出小區鬧事人員群體闖入小區,值班保安勢單力薄無法阻擋非典時期外來人員，進出小區頻繁保安錯誤地將似曾相識的陌生進等等。

您是否正為一些繁瑣的物業管理事務困擾著？智能化感應式IC卡住宅小區門禁管理系統可以幫助您解決一些物業管理中面臨的繁瑣的問題，并提高工作效率，改善小區環境，讓物業管理人員更加輕松有效地進行管理，讓業主和住戶在更加安全、更加有秩序的小區環境里生活。

系統概述

隨著社會經濟的發展，各種高尚住宅小區如雨后春筍。怎樣對小區或大廈進行合理、有效、安全的管理，在現今科技迅速發展的條件下，必須有一套適合現今發展格局的新的管理方式。此方案提供了先進、可靠而且行之有效的方案及管理系統――基于國際安全協議Wiegand總線技術的結合感應式IC卡射頻感應技術和Philips射頻卡加密技術。該感應式IC卡出入管理控制系統(門禁系統)可以和小區感應式IC卡消費系統感應式IC卡停車場管理系統等模塊擴展成為小區一卡通管理系統。隨門禁軟件我們也附送了適合物業管理人員和保安管理的考勤管理軟件，適合保安巡邏監督管理的在線式巡更系統，適合物業管理人員和保安的定額就餐管理系統，適合物業管理財務等重要部門使用的防盜報警系統，適合物業管理部門和業主委員會使用的會議簽到管理系統。這些隨門禁管理系統附送的一卡通管理軟件，可以幫助物業管理部門在安裝了門禁系統后，不花錢或者少花錢而獲得超值的一卡通功能。

感應式IC卡門禁系統集電腦技術、電子技術、機械技術、磁電技術和非接觸式IC卡技術于一體，使卡與鎖之間實現完整的“對話”功能，以智能來控制門鎖的開啟，從而開創了門禁管理的新概念。它不僅給管理者提供了更安全、更便捷、更自動化的管理模式，而且也給使用者帶來了極大的方便。

設計原則

由于安全性和高效率管理的需要，門禁系統的設計應遵循下列原則: 系統的實用性

門禁系統的功能應符合實際需要,不能華而不實。如果片面追求系統的超前性,勢必造成投資過大,離實際需要偏離太遠。因此，系統的實用性是首先應遵循的第一原則。同時，系統的前端產品和系統軟件均有良好的可學習性和可操作性。特別是可操作性（便捷性）,使具備電腦初級操作水平的管理人員，通過簡單的培訓就能掌握系統的操作要領，達到能完成值班任務的操作水平。

系統的穩定性

由于門禁系統是一項不間斷長期工作的系統，并且和我們的正常生活和工作息息相關，所以系統的穩定性顯得尤為重要。要求該產品系統要有五年以上市場的成功應用經驗，擁有相應的客戶群和客戶服務體系。

系統安全性

門禁系統中的所有設備及配件在性能安全可靠運轉的同時,還應符合中國或國際有關的安全標準,并可在非理想環境下有效工作。強大的實時監控功能和聯動報警功能，充分保證使用者環境的安全性。

系統可擴展性

門禁系統的技術不斷向前發展,用戶需求也在發生變化,因此門禁系統的設計與實施應考慮到將來可擴展的實際需要,亦即:可靈活增減或更新各個子系統,滿足不同時期的需要,保持長時間領先地位,成為智能建筑的典范。系統設計時，對需要實現的功能進行了合理配置，并且這種配置是可以改變的，甚至在工程完成后，這種配置的改變也是可能的和方便的。系統軟件根據開發商符合不同歷史時期市場的需求進行相應的升級和完善，并為相應的應用客戶進行軟件升級。同時，可以擴展為考勤系統、會議簽到系統、巡邏管理系統，就餐管理系統等一卡通工程。

系統易維護性

門禁系統在運行過程中的維護應盡量做到簡單易行。系統的運轉真正做到開電即可工作,插上就能運行的程度。而且維護過程中無需使用過多專用的維護工具。從計算機的配置到系統的配置，前端設備的配置都充分仔細地考慮了系統可靠性。并實施了相應的認證。我們在做到系統故障率最低的同時，也考慮到即使因為意想不到的原因而發生問題時，保證數據的方便保存和快速恢復，并且保證緊急時能迅速地打開通道。整個系統的維護是在線式的，不會因為部分設備的維護，而停止所有設備的正常運作。

先進性

在保證穩定性實用性和便捷性的前提下，門禁產品應該具備一定的先進性，以保證在今后的數年內不會被淘汰，并且可以滿足門禁使用中的要求和需求。

第三篇：平安社區門禁系統方案推廣

平安社區門禁系統方案推廣 設計方案

根據規范的要求，需要在每棟出租屋單元門口安裝讀卡器，該讀卡器可識別二代身份證及居住證和IC卡。

租住人由單元門進入時需刷卡（身份證或居住證），出門使用按出門按鈕或刷卡，門鎖自動打開。

本方案中使用的門禁控制器是深圳市中聯創新自控系統有限公司成熟產品，基于TCP/IP網絡通訊，其具有數據傳輸實時性強、設備存儲量大、功能強大、性能穩定和可脫機工作等特點。

門禁控制器通過TCP/IP與電腦門禁管理軟件相連，形成一個穩定的門禁管理系統。系統的門狀態、用戶門禁權限、用戶資料和門禁卡的注冊都是由電腦門禁管理軟件完成的。邁斯郭生壹捌零零貳伍柒玖陸零伍

系統除了對系統外的非法卡進行攔截之外，對系統內合法人員進出出入口也進行時間和門禁點的記錄管理，每次刷卡、按出門按鈕及非法開門時，監控系統會自動抓拍照片和截取錄像，與門禁記錄共同保存在系統服務器上。并且在告警發生時，現場有告警輸出，管理軟件也發出報警聲音，而且電子地圖也會顯示相應的報警點。

信奉洋貨？還是支持民族品牌？

在上面的標題中，筆者賣了一個關子，將洋貨和國貨劃為信奉與支持的關系。當然啦，在這里我們是不摻雜民族感情的，無論如果，事實都將是我們的唯一依據。

這些年來，不少的安防產品都已經國產化。不過，由于時間不長，許多進口安防配件的質量還是國產產品很難超越的。而對于門禁設備來說，它進入我國的時間已經有十多年的經歷了。在整個安防設備的應用中，也算是屬于比較早的應用了。因此，在不斷的嘗試下，我們的國產產品的質量也實現了很大程度上的提升。不可否認，相對于國內的一些企業，國際品牌無論是在技術上還是經營理念上，都要成熟一些。但是，這些成熟是否真的適合于我國，恐怕很多時候還要另當別論了。

在門禁市場中，雖然很多的進口產品絕對質量高，但是我們的國產品牌同樣有著很高的設計和制造起點。這在一定程度上則縮小了二者間的差距，而如果要再從運輸，關稅等成本來分析，許多國外產品與國內產品的對比結果可能就要換位了。因此，如果用戶要是沒有絕對的把握，還是不要盲目選擇國外品牌的好。

上面提到的三個方面，就是我們在門禁設備的選擇中，很多用戶都會遇到的一些“十字路口”。而通過我們對它的分析，也希望大家能夠對這些方面有個更加清醒的認識。當然，門禁設備選購的學問顯然還不只是這些，即使除了門禁本身以外，門禁卡我們又該如何選等等，這些問題我們都會在今后的文章中為大家呈現，請大家拭目以待吧。門鎖選型方案 根據規范可選擇電控鎖或電機鎖；對原已有對講系統樓宇，在不影響對講系統的情況下，將門鎖接入本系統，對講系統的開鎖指令由門禁采集及控制輸出，并能形成記錄。為符合消防安全需要，進門采用刷開開鎖，出門采用按鈕開鎖，同時門鎖要求在斷電的情況下保持常開。系統組成

門禁管理系統主要有服務器、管理應用計算機、管理軟件、二代身份證閱讀器、發卡器、門禁控制器、讀卡器和電鎖組成，如下圖：

系統功能

1、系統參數設置：設置系統的基本參數，如人員分組、時間段設置、權限及時限設置等；

2、門禁參數設置：設置控制器的各種參數，如日期、時間等；同時下載到門禁控制器；

3、門禁權限管理：對人員的權限及時限進行統一管理，可按個人及團體兩種方式進行權限的設置及下載；

4、實時監控：實時顯示刷卡人員的照片、卡號、刷卡時間等信息；

5、電子地圖：實時顯示各門禁點的開關狀態、刷卡開門的人員信息；

6、信息查詢：可實時查詢某個門禁點的刷卡記錄、查詢任意時段的所有刷卡信息，方便管理；

7、報表管理：系統具有自定義報表系統，用戶可根據實際情況自己設計報表，或對已設計好的報表進行調整；

8、統計打印功能：可查詢和打印某一日期段的刷卡信息、可根據日、月、自定義時間段的統計打印刷卡統計表、可查詢和打印任何日期段的所有門禁刷卡信息；

系統操作員管理：可建立不同級別的系統操作員，并設置口令、權限，便于系統的管理和維護

樓宇對講行業在我國的發展歷史，要追溯到上個世紀80年代末，當時由于國民生活水平普遍較低，對安防的意識也比較薄弱，導致樓宇對講在初期的發展比較緩慢。但是隨著近幾年經濟的快速發展，社會上許多不法分子為了謀求更大利益，利用各種手法對社會公民造成了生命和財產上的威脅。自此，人們終于意識到安防的重要性，樓宇對講也逐漸在人們的生活中得到了廣泛的應用。

當然，這種觀念的轉變，相對于廠商來說既一個巨大的商機，也存在著一定隱患：應用廣了，售后服務自然就難以得到保障。再加上大小企業如雨后春筍般涌現，更是將運維服務現狀推至風口浪尖上。

眾所周知，樓宇對講是住宅小區安全的最后一道屏障，可是在調查中我們卻不難發現，不管是在高檔小區還是普通的住宅小區，損壞的樓宇對講門隨處可見，有的是不能通話，有的甚至是連門都關不上，不管是在白天還是黑夜，都是公然地敞開著。

售后服務品牌的附加值

在安防行業，監控的市場份額排在首位，緊接著就是樓宇對講，占據約為14%的市場份額，由此可見樓宇對講的市場有多大。

可是，哪里有商機，哪里就有競爭，對講行業亦不例外。在樓宇對講行業井噴式發展階段，一大批中小企業看到了這一行業的發展商機，紛紛涌現，更加激化了樓宇對講的市場競爭。在競爭如此激烈的情形下，品牌價值就變得尤為重要。

那么，企業可以從哪方面提高品牌的影響力？

“售后服務是銷售的延續，其重要性等同于產品的質量和企業的信譽，在某種程度上來講，售后服務帶來的品牌附加值甚至還有可能超過產品本身。”福建省冠林科技有限公司總經理朱瑩說。

只要有好的研發技術人員，有足夠的資金，任何一家企業都可以生產出好的產品。可是如果要長期以往提供優質的服務，對企業來說卻是一項大工程。

要做好售后服務，首先，必須要有一支優秀的服務團隊。服務業是一個需要足夠的耐心，強烈的責任感，以及行動積極迅速的行業，一支優秀的服務團隊，是做好售后服務的核心。然后，服務點必須遍布全國各地。這是為了方便在接到用戶報修電話的時候，能夠及時前往解決問題，用實際行動提高用戶對企業的滿意度。

只有經過努力的付出，才會換來豐厚的回報。在如此激烈的市場競爭中，企業要比別人多付出一分努力，在保障產品質量的前提下，做好售后服務工作，才能為品牌贏得口碑，同時也贏得更多的客戶。

第四篇：老舊小區物業管理方案

老舊小區物業管理方案

為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。

我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。

一、管理思路

根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。

2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每季度要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。

3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行

巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。

老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。

4、老舊小區物業管理面積大小不一，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。

5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。

6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。

7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好 的社區文化。

8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。

11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。

對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。

設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟

失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。

制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。

12、安全保衛及消防工作。

結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪 保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。

13、房屋管理

對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。

有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。

對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。

14、物業管理制度與檔案、資料管理

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期開展有意義、健康向上小區文化活動。（2）積極支持參與社區文化建設。

（3）無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。

（4）避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。

物業服務和業主出入的和諧；

我公司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。

二、抓整治工作，換環境面貌

1、針對問題，一對一宣傳

根據我公司以往老舊小區管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區管理帶來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工作，針對小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳，提高業主的文明意識以及安全防范意識。

2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安全隱患。

3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安

置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環境。

三、管理模式

四、環境清潔衛生管理

五、保安及消防管理

六、公用設備、公共場所等管理養護

七、各種車輛管理

八、消防管理

九、外墻清洗、修補方案

十、物業管理費用構成明細報價分析表

第五篇：老舊小區改造方案

為進一步提升居民居住環境質量，改善老舊小區居住環境，完成老舊小區改造整治提升工作，為確保如期全面完成改造整治提升目標，特制定如下實施方案。

一、指導思想

深入貫徹落實科學發展觀，著眼于加快推進城市建設，以改善民生為核心，以優化城市人居環境、提高居住品質為目標，堅持政府主導、社會參與、業主自治，著眼長遠、標本兼治，屬地負責，突出重點、分布實施的原則，著力解決老舊小區建設標準不高、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等群眾反映強烈的問題。

二、主要目標

在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

三、基本原則

（一）分類實施、統籌推進。老舊小區綜合治理分為基本型和提升性，在改造過程中優先進行基本型改造，結合實施條件和示范要求實施提升性。基本型小區整治是將影響居民生活的滲漏、危樓加固、下水道疏通、道路、消技防設施、維修、照明、綠化補植、停車場復建、物業管理等作為基本內容，有條件實施墻體出新、配套體育設施等；提升性整治是在滿足基本型改造后，增加節能改造或“適老化”改造內容。

（二）綜合整治、標本兼治。注重改造老舊小區的整體環境，改造水、電、排污等生活配套設施，既要對小區環境進行硬化、綠化、美化、亮化等，又要注重日常物業管理長效機制建立，實現建管并舉、標本兼治。

（三）政府主導、居民參與。在綜合整治和后期物業管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確居民共同管理小區的義務與職責。

四、整治內容

（一）完善基礎設施

1.清除違章搭建。小區內搭建的一切違章建筑要在項目施工前全部拆除，私占的用于種菜、養家禽等的公共用地要求居民在項目實施前自行恢復原狀。2.修整、翻建小區道路。小區道路達到城市居住區道路建設規范標準，做到道路暢通，路面平整無坑洼，路牙整齊無缺損，有條件的小區應符合無障礙通行要求。3.疏通、翻建地下管網。更換破損窖井蓋，清理、整修、補建化糞池。實施雨污分流，保證排水通暢。

4.改造水、電、氣三表出戶管網。水、電、氣三表未出戶的要實行出戶管網改造，確保水、電、氣收費直收到戶。有條件的小區應鋪設天然氣管道。

5.修整、規范桿管線設施。完善和規范路燈、供電、供水、通信、郵政、廣電、燃氣、消防等桿管線及設施設備，有條件的小區要做到桿管線下地，條件不具備的小區要統一高度和線路走向，杜絕亂拉亂接。

6.整治、新建停車設施。新建、改擴建和整修公共非機動車（棚），盡量滿足小區內居民非機動車停放需求：整頓機動車庫（位）使用秩序，回復車庫停車功能；增設交通標志，劃設機動車停放位置；有條件的小區可改建、補建機動車停車位。7.更新、規范環衛設施。增設標準化垃圾桶，保障小區居民生活垃圾傾倒和堆放。

（二）修繕改造房屋

1.整修屋面。在不影響相鄰住戶采光、房屋結構、抗震設防要求的前提下，將隔熱、防漏功能較差的平頂屋面改造成斜坡屋面。

2.整治外觀。對破損、陳舊、風化嚴重的房屋外墻進行防滲、粉刷處理，達到防漏、美觀效果。整修、更換破損落水管道。

3.整治樓道。清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建，刷白樓道內墻，整修樓梯扶手、欄桿、樓道窗，修繕破損臺階，修繕、添置公共照明、郵政設施。4.節能改造。有條件的小區或樓棟可進行外墻和屋面保溫改造。

（三）提示環境質量

1.整治綠化。優化綠化布局，拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構筑物），恢復綠化功能，盡可能提升綠化檔次。

2.配套休閑設施。維修改造原有休閑場地，配置健身器材等文體設施，有條件的小區要新建休閑設施。

3規范文化宣傳設施。在小區主要出入口設置小區平面示意圖，方便群眾了解小區總體布局；合理配置宣傳欄、公示牌等設施，力求美觀整潔。

（四）完善公建配套 1.整治配套用房。對被占用或閑置的公建配套用房進行清理、清退和調整，恢復原有使用功能。

2.規范設置公共服務設施。根據規范要求，結合小區規模，補建和完善社區服務、居民文化活動等公共服務設施。

（五）改造技防設施

1.實行封閉管理。對尚未實施封閉管理的小區，有條件的要實施封閉管理。合理確定小區大門的位置和數量，有條件的小區要設立門衛室、警務室、治安報警點；零星住宅樓盡量并入臨近小區進行統一管理。

2.添置電子防護系統。對規模較大的小區出入口設置視頻安防監控系統，根據小區規模設置視頻監控節點、巡查裝置、報警系統。3.完善樓宇安全系統。修繕、添置單元防盜門。