在全市物業管理工作會議上的講話

今年以來，全市上下提倡少開大會、多干實事。召開這樣一個專項會議，就是因為這個會是不得不開的會，也是必須認真貫徹落實的會。下面，我講三點意見：

一、提高認識，切實增強責任感和緊迫感

物業管理是城市管理的一項重要內容，是社會廣泛關注的熱點、焦點。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護社會穩定的高度，充分認識物業管理工作的重要性。

（一）做好物業管理工作具有重要社會意義和經濟意義。

第一，物業管理是現代城市管理的重要組成部分。完善和發展城市功能，維持城市的運轉，需要投入相應的人力、物力、財力進行管理。物業管理就是要建立與城市設施這一“硬環境”相適應的管理服務“軟環境”。物業管理工作者實際上也是城市的管理者。第二，良好的物業服務關系是構建和諧社會的一項重要內容。物業管理好壞，業主是否滿意，直接影響到社區穩定乃至整個社會的穩定。作為社區管理和服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。第三，發展物業管理是優化產業結構的重要手段。業主繳納與服務相對等的費用,物業行業、服務人員獲取勞動報酬，是合理調整社會財富再分配的重要手段。這是物業服務行業存在和發展最重要的經濟基礎。我市物業管理吸納了大量企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力和部隊復轉軍人，這對緩解產業結構調整中的就業壓力具有重要作用。第四，提升物業管理水平是促進房地產業健康、快速發展的有力保障。作為房地產業的一個管理環節，物業管理對房地產保值、增值具有重大影響,抓好物業管理對于促進房地產行業的發展具有重要作用。

（二）認真剖析當前物業管理中的不足。

第一，管理體制不順。主要體現在兩點：一是市、縣兩級住建局的物業管理職責不清晰，特別是在市區，市住建局參與或直接行使具體管理工作，真正在一線面對各類物業矛盾糾紛、掌握一手情況的區住建局，卻沒有真正發揮作用。二是個別縣（市、區）住建局，還沒有理順與規劃、城管、公安以及供水、供電、供熱、供氣等相關職能部門的關系，沒有形成協調聯動的物業管理機制，總是不能順暢、及時地解決物業問題。第二，物業行政管理力度不夠。一是管理力量不足，有的縣（市）甚至無專門機構、無專業人員、無工作經費。二是人員素質不高，專業水平不夠，對物業相關政策、法規不熟悉、甚至不了解。三是對管理中存在的問題缺乏相應的措施，沒有系統完善的制度和成熟的管理手段。第三，物業服務水平較低，服務行為不夠規范。從業人員很多是轉制、轉崗、轉業及農村進城務工人員，服務意識、專業技能還有待提高。物業企業管理還需加強。第四，物業服務缺乏市場競爭機制。全市95%以上的物業企業隸屬于開發公司，或與開發公司存在一定從屬關系,不能遵循市場規律，缺乏競爭意識、責任意識和獨立經營能力，造成整個市場無法通過優勝劣汰，實現社會資源的合理分配。第五，物業收費標準低、收費率低是現階段制約物業行業發展的一個根源。目前物業服務收費還在執行20XX年制定的標準，全市XX家物業服務企業有XX家虧損。虧損企業依靠減少人員和降低人工費來降低成本，或靠母公司的補貼維持生存。從而產生了服務人員素質下降、服務質量下滑、收費率降低的惡性循環。第六，老舊小區是物業管理的薄弱區域。老舊小區普遍存在規劃設計缺乏前瞻性，停車位、安全監控等配套設施不齊全，沒有歸集維修資金或維修資金已基本用完等問題。同時，無物業管理的住宅小區基本由居委會代管，物業維護問題日益突出。第七，開發建設單位遺留問題形成大量的物業管理隱患。開發商不按規定標準配備物業管理設施，不按要求對公共部位進行移交查驗、移交建設資料，在保修期內不及時擔負維修責任等行為普遍存在。第八，業主物業服務消費理念不成熟，小區自治機構不完善。一些業主還沒有建立

“買房是投資，住房是消費，產權歸己、維修自理”的觀念。同時，業主委員會的自律、溝通作用沒有充分發揮。

二、抓重點、解難題，推動全市物業管理出特色、上水平

物業管理工作是今年住建工作的重點和亮點。今年全市物業管理工作的思路是：以完善管理體制、提高服務水平為目標，把“規范物業管理，創建宜居小區”活動作為抓手，理順各方主體關系，強化行政監管。引入市場機制，做強物業企業。化解矛盾，破解難題，形成制度完善、管理規范、競爭有序的物業管理模式。主要經濟指標要確保實現兩個“100%”，即：新建小區專業物業覆蓋率100%，新建小區住宅專項維修資金繳存率100%。

（一）理順各方主體關系，建立健全物業管理體制。

只有體制理順了，才能從根本上破解物業發展的瓶頸，實現物業管理、服務和經營的科學發展。第一，要理順市、縣兩級物業主管部門關系，完善物業行政管理機制。各縣（市、區）住建部門要抓緊向本級政府匯報，爭取支持，充分發揮法律、法規賦予的職能和作用，盡快理順與街道辦事處、鄉鎮人民政府的物業監管職能。要盡快完善物業管理機構，做到工作人員、辦公地點、辦公設施、辦公經費、工作制度“五到位”。今年開始，XX市區物業管理的行政職能將依法下放到各區主管部門,請各區主管部門，將相關職權迅速下放到街道辦事處及社區居委會。今后，市住建局將主要行使對全市物業行業管理的行政監管和業務指導，起督促、協調和服務作用；各縣（市、區）、特別是市區的XX要做好具體領導、組織協調和監督管理工作。第二，要處理好住建局與物業管理相關部門的關系，形成齊抓共管的良好局面。各縣（市、區）住建局要增強大局意識，與規劃、城管、公安、環衛以及供水、排水、供暖、供氣等單位加強聯系、交流與協作，按照各自職能，明確工作職責，形成各負其責、協同推進的工作格局。第三，要處理好開發建設與后期管理的關系，解決開發建設的遺留問題。各縣（市、區）住建局或房管局要明確界定房產開發與物業管理交接的各個節點，以及開發建設單位、物業服務企業、業主等各方主體責任。要對小區配建物業管理用房、共用部位設施配套、公建配套情況，以及開發建設單位選聘物業服務企業、物業檔案移交、維修資金歸集等情況進行監督檢查，依法查處和糾正違規行為。開發建設單位必須設定開發住房保修期，在商品房銷售合同中載明并承擔相應的保修責任。今年開始，全市將逐步試行保修金制度，由物業管理行政部門對房屋質量保證金進行監管。

（二）規范物業服務收費，加快建立“質價相符”的物業服務長效機制。

市住建局協同物價部門，正在對物業服務收費項目和成本構成進行核算，制定新的《住宅小區物業服務等級標準和收費等級標準》，出臺與服務等級相適應的政府指導價格。同時，請各縣（市、區）住建局進一步規范企業行為，監督引導物業服務企業按照指導價格，明確服務項目，確定服務等級和收費標準，推行明碼標價的公示收費制度。全市將進一步推行

“服務標準化、收費公開化、質價相符”的物業服務，杜絕多收費、少服務的侵害業主行為，和高級別服務、低級別收費的惡意競爭行為。

（三）強化整頓檢查，加大監督執法力度。

市住建局將進一步完善考核評議辦法，從機構設置、人員配備、政策制定執行、違規行為查處、維修資金歸集、管理和使用、基礎檔案管理等方面，強化對各縣（市、區）住建局的監督和指導。各縣（市、區）住建局要加大對物業服務企業監督檢查和市場整頓力度，嚴肅查處不履行物業服務合同、無資質從事物業服務、擅自改變管理區域內的公共建筑和共用設施用途、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營、侵占損壞共用部位、綠化帶改建車位等違法違規行為。同時，要建立健全物業服務企業誠信和經理人信用考核制度，對考核不達標的物業服務企業，降低或注銷資質。

（四）加強舊住宅小區的治理和改善，扶持舊小區物業管理工作。

大力開展舊住宅小區改善工程，完善舊小區公共配套設施，改變舊小區臟亂差的狀況。對改造后具備物業管理條件的舊住宅小區，由鄉鎮政府、街道辦事處和居民委員會組織指導成立業主大會、選舉業主委員會，并選聘物業服務企業進行管理；對不完全具備物業管理條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實基礎性自助式管理；對個別不能形成小區的住宅樓，可以采取“自我管理”模式，由社區負責組織居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。

（五）規范住宅專項維修資金的歸集、管理和使用。

今年起，各縣（市）一律停止開發商代收、代繳維修資金，改由業主直接向各縣（市）住建局繳存。進一步完善專項維修資金管理平臺，各縣（市）要全部實現“三統一”，即：統一使用市區維修資金管理平臺，推進住宅專項維修資金信息管理系統在全市聯網；統一全市維修資金會計科目和核算方法，對維修資金進行管理、核算,一律執行市財政局、市住建局聯合出臺的《XX市住宅專項維修資金會計科目及核算辦法（試行）》；統一維修資金管理部門的經費開支渠道，人員、設備支出列入財政一般預算，管理經費在維修資金增值收益中列支。

（六）引入市場機制，建立更加科學的物業服務模式。

嚴格落實住建部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，建立規范的一級市場、也就是開發建設單位選聘物業服務企業的招投標制度，在此基礎上，逐步引導建立二級市場、也就是業主大會選聘物業服務企業的招投標制度。培育、組建物業招投標專業代理機構。對物業服務項目嚴格實行招投標和議標審批，對達到一定規模的住宅物業，積極推進公開招投標；對規模較小的住宅物業協議招標實行監督，不斷提高新建物業的招投標比例和公開招投標比重。推動房地產開發與物業服務的分離，打破原有的“誰開發、誰管理”的模式，推動物業服務企業的優勝劣汰。

（七）加快扶持引導，促進物業企業做大做強。

通過扶持一批企業，帶動行業整體水平提升。市區要制定重點企業扶持計劃，力爭兩年內發展一家以上一級資質企業；各縣（市、區）也要確定扶持重點，年內發展一批二級資質企業。要大力實施“典型帶動”，樹立典型物業管理示范項目，推廣先進物業服務經驗，進一步提高物業服務質量。

三、發揮各方主體作用，確保物業管理工作落到實處

（一）充分發揮住建局的行政管理作用，加強行業指導和服務。

各縣（市、區）住建部門和房管部門要切實將物業管理作為提升城市管理水平、維護社會穩定的一項重要工作抓實抓好。一要通過政策支持、技術幫扶，為物業服務企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件。二要帶著感情去處理群眾反映的問題，努力化解矛盾，確保社會穩定。三要多學習、多思考、多研究，站在提升物業行業水平的高度，破解體制上、服務上、發展中的難題。做物業管理工作，要有耐心、有細心、有公道心、有責任心，認真調研、多方協調，才能爭取群眾的認可。

（二）充分發揮物業管理協會行業組織作用，有效推動物業管理行業的發展。

一是建立物業管理專家委員會、評標專家庫，造就一批本土物業管理專家和高級人才。二是探索建立物業管理糾紛調處新途徑，將物業矛盾糾紛調解和司法調解有機結合，通過仲裁機構解決物業服務糾紛。三是組織開展多種形式的業務培訓，不斷提升從業人員的素質。

（三）充分發揮業主大會和業主委員會的作用，強化業主自律意識。

一是要加大業主大會和業主委員會的組建力度。各級住建局要積極協調鄉鎮政府、街道辦事處、居民委員會，共同引導小區成立業主大會、組建業主委員會，監督指導業主委員會建立健全規章制度，促進業主委員會主動開展工作。二是要強化業主的權利意識和自治意識，通過宣傳引導，讓業主充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。業主委員會要嚴格遵守《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》的有關規定，規范開展工作。三是要強化業主的責任意識和自律意識，加強物業管理政策法規宣傳，為物業管理行業發展營造良好的輿論氛圍。