第一篇：在全市物業管理工作會議上的講話

在全市物業管理工作會議上的講話(摘要)

北京市住房和城鄉建設委員會主任 隋振江

（2010年2月7日）

同志們：

這次全市物業管理工作會議，是在全市深入學習貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設世界城市目標的新形勢下召開的，內容重要，意義重大。剛才農科同志對全市物業管理形勢進行了分析和總結，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區縣、各物業管理企業認真學習領會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業企業代表以及業主委員會代表和區縣房管部門的代表也做了經驗介紹，希望進一步起到推動行業發展、社區和諧的示范作用。也借此機會，向戰斗在物業管理服務一線的全體同志表示衷心的感謝！向為物業管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀！

物業管理是關系群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60周年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現代化建設進入了一個新的發展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準建設國際城市的高端形態，從建設世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設世界城市”，以更高標準推動首都經濟社會又好又快發展。這給我們建設房管工作提出了新的更加艱巨的任務，也給物業管理行業健康發展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇于創新，不斷探索適應時代發展要求的物業管理體制機制，積極促進物業管理行業向產業化和高端形態發展，全面提高我市的物業管理水平。下面，我再講幾點意見。

一、著眼形勢發展，進一步提高對物業管理重要性的認識

隨著土地資源開發利用和城市化建設進程的加快，北京將會由城市建設主導期逐步向城市管理主導期進行轉變。認真梳理和解決現行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應的矛盾，是擺在我們面前的首要任務。具體到建設房管系統，進一步提高對物業管理重要性的認識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。

第一、物業管理是完善和發展現代城市功能的基礎。現代城市功能的內涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發展和改造，也涉及城市遠景規劃布局的調整、社會經濟結構的轉變和社會生產生活等基礎設施功能的提升。城市基礎設施建設與房地產的開發、改造與建設，是為城市功能的完善與發展所創造的物質基礎。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發展其功能。物業管理可以滿足業主和用戶在物業使用過程中多元化的需求，創造與硬環境相適應的管理服務軟環境，并使硬環境充分發揮效用，提高人們的生活質量。從這個意義上說，物業管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業管理工作者，實際上就是城市管理工作者。

第二、物業管理是現代城市管理體制的重要組成部分。物業管理作為一種新型的管理模式，順應了住宅商品化和社會化需求，以其專業化的服務明顯改善了居民的居住環境，逐步得到了社會的認可和歡迎。現在我市的物業管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經成為城市管理的重要組成部分。截至2009年底，全市物業服務企業達3052家，有5210個項目實施了物業管理，其中住宅3557個項目，住宅物業管理覆蓋率達到了80%以上。居住區是人們生活的重要空間，是建設和諧社會的重要載體，作為社區中管理服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。一個小區管理得好，小區就會平安祥和，居民就能夠安居樂業；管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩定。

第三、物業管理是提高人民群眾生活工作質量的手段。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著國民經濟發展戰略目標的順利實現，居民消費需求逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境和工作環境，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、社會和諧穩定。

第四、物業管理是維護社會和諧穩定的基本保障。維護社區和諧、加強社區精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社區服務的重要組成部分，物業管理企業對于維護社區環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業管理與社區建設的協調發展，形成推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區和諧和社區精神文明建設。

二、理清工作思路，切實把握做好物業管理工作的突破口和著力點

近幾年，通過行業管理部門和物業服務企業的共同努力，我市物業管理工作取得了優異的成績，尤其是在2008年北京奧運會和2009年新中國成立60周年慶祝活動期間，我們的物業服務企業不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩定，實現“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發展戰略目標，進一步加強、完善和改進物業管理，繼續推動物業管理納入社區建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。

第一、要積極推進行業誠信建設，促進行業健康發展。“誠以立己、信以待人”，是企業生存發展的基本準則，也是行業健康發展的基礎。物業管理企業及從業人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業管理行業直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業發展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業管理企業信用檔案系統，以信用檔案系統為載體推動行業誠信建設，要抓住服務行業的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到項目上，落實到項目負責人上，落實到崗位上，使每一位從業人員的誠實守信行為成為企業的信用基礎。

第二、要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。

第三，要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在于企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展后勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在項目負責人身上，通過加強對項目負責人的培訓與管理，提升物業項目的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社區，共同創造整潔、文明、安全的居住環境。四是培育一批品牌企業。各物業企業都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業上規模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優質服務，打造自己品牌。

第四，積極開展管理機制創新，不斷提升行業發展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業管理的關系。物業管理是一個復雜交叉的管理問題，經過這幾年的實踐，我們對物業管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒布實施，使我們深刻認識到物業管理不僅是行業管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔；物業管理不單單是物業企業的事，更是業主的權利和責任，需要更多服務企業和業主共同負責。這種社會和行業交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關系。前期開發遺留問題是引發物業矛盾糾紛，影響物業企業和業主構建和諧互信關系的的主要原因，為此我們要把前期開發與后期管理的責任分界點后移。在業主大會成立前，由開發商負責前期物業服務，協助業主成立業主大會，業主大會成立后選聘物業服務企業，并且可以委托第三方機構按照物業項目交接的技術標準對共用部位和共用設施設備進行驗收。開發商應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業企業從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業主服務，提高服務品質，提升行業發展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表里，要通過加強企業資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立項目備案制度，加強對項目負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態管理和動態監管結合起來，把對企業的監管落實到對人的管理上來，推動企業不斷加強自身建設，不斷提高從業人員素質，從而推動行業整體素質和服務品質的提升。四是要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足于構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關系，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業項目承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務項目交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。

三、認真履行職責，確保物業管理各項工作真正落到實處。

物業管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關系到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩定，是做好和諧社區建設、維護首都社會穩定工作的基礎環節。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協調配合，扎扎實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統工程。

市區縣行政主管部門，要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、創建文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業管理企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件；要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩定；要加強指導和服務，努力推進全市物業管理的全面發展。

物業管理行業協會，要正確定位，進一步增強全局意識和責任意識，充分發揮匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮其服務、咨詢、溝通、監督、自律、協調的中介作用，不斷提升協會的影響力。要繼續完善物業示范項目評定機制，激勵物業服務企業不斷提高服務品質，推廣先進的物業服務經驗，充分發揮優秀物業管理項目的示范效應，促進行業健康有序發展。

物業管理服務企業，要深入研究我市物業服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑒外省市先進的服務理念和成功的管理經驗，強隊伍，精業務，優服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業道德教育和業務素質教育，建立健全企業章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業精神的沉淀積累，認真打造誠信、規范、負責、友善的企業文化，形成具有首都特色的物業服務行業新風。

同志們，物業管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構建和諧社會的高度，盡職盡責地開展工作。相信在全社會的理解和支持下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創新發展，扎實工作，我市的物業管理工作一定會有新的起色，一定會創造出讓政府放心、讓社會滿意的物業管理新局面。新春佳節即將來臨，我代表市住房和城鄉建設委向辛勤工作在物業管理與服務工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福！

在全市物業管理工作會議上的報告（摘要）

市住房城鄉建設委副主任 張農科

（2010年2月7日）

各位領導，同志們：

今天，我們在這里召開全市物業管理工作會議，主要任務是貫徹落實市委、市政府決策部署，動員全市物業管理行業以及相關職能部門，著眼建設世界城市的戰略目標，進一步加強和改進城市物業管理工作，盡快建立與現代城市管理要求相適應的物業管理新體制，努力打造物業管理行業服務城市兩個文明建設的新形象，促進我市物業管理行業健康有序發展。過一會兒，振江主任還要做重要講話，希望各單位一定要認真抓好落實。

一、2009年主要工作情況

2009年，全市物業管理工作，在市委、市政府的正確領導下，按照“保增長、保民生、保穩定”和“構建宜居物業”的總體要求，深入貫徹落實科學發展觀，圍繞完善物業管理政策法規、健全物業管理工作機制、加強物業服務市場監管和強化物業管理糾紛調處機制等方面積極開展工作，取得了一定成效。

（一）積極推動體制機制創新。去年，我們緊密結合我市實際，積極探索物業管理新模式，推動物業管理體制機制的創新。按照《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》的要求，不斷擴大物業管理覆蓋面，逐步建立條塊結合、以塊為主、納入社區統一管理的物業管理新體制。繼續推動物業管理納入社區建設，推動街道、鄉鎮對業主大會的指導、監督職能的落實。社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的管理模式，充分顯示了互為一體、各司其職、互為補充、互相促進的機制體制優勢，朝陽、豐臺、順義、懷柔等區政府把物業管理工作納入了年度工作考核，納入了社區建設的整體目標，切實調動了街道辦事處和居委會在社區管理中的積極性，有效促進了和諧社區的建設。同時，按照事權下放、屬地管理的原則，將維修資金的劃轉、使用環節審批權限下放到區縣，提高了行政效率，形成了市住房城鄉建設委、市財政局、市審計局、市資金中心共同決策，市資金中心日常管理的住宅專項維修資金管理體制，初步構建了科學、高效的管理工作機制。各區縣也在物業管理體制和機制上進行了積極探索。懷柔區選擇兩個街道建立了物業管理科，將物業管理的職能直接建立在基層。密云縣建立了物業項目的預警機制，對重點項目密切關注，快速反應，確保了物業項目交接工作的及時協調和順利完成。

（二）著力完善政策法規體系。2009年，針對物業管理出現的新情況、新問題，注重加強了物業管理行業發展規劃和相關政策法規的研究工作。通過提高立法規格，更好地指導物業管理工作，強化住宅區的管理。按照市政府的立法計劃，起草完成了《北京市物業管理辦法》（草案），重點明確了前期物業管理、業主大會的成立和運作、物業服務交接以及培育物業服務第三方評估監理機制等問題；為加強物業服務市場監管，完善物業服務市場準入和清出機制，推進全市物業服務行業信用體系建設，印發了《北京市物業服務動態監管暫行辦法》；針對住宅專項維修資金管理中的熱點和難點問題，印發了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，在維修資金交存標準、使用程序、續交補建和應急支用等方面進行了調整和完善。

（三）努力規范主體行為。狠抓了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》的貫徹落實，與市社建辦、市民政局、市規劃委聯合召開了宣貫大會，制定下發了《貫徹落實＜北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）＞工作計劃》，并進行相關業務的培訓;印發了《管理規約》、《業主大會議事規則》、《首次業主大會會議召開方案》三個配套示范文本，對首次業主大會成立、業委會委員選舉程序、業主大會和業主委員會的運作等進行了詳細規定。西城區專門召開全區各部門參加的貫徹落實會議，積極推動業主大會、業主委員會工作納入社區建設。豐臺區兩次組織召開了貫徹落實動員會和培訓會，并就成立業主大會、業主委員會工作對街道、鄉鎮進行指導，對一些問題比較突出的街道專門進行“上門服務”。平谷區政府高度重視業主大會和業主委員會的推動工作，在三個街道各選三個住宅小區做試點推動成立業主大會和業主委員會。西城、大興、通州等區還會同街道辦事處、鄉鎮加強對業主委員會委員的培訓，使其掌握物業管理基本政策，提高業主委員會物業管理政策水平和管理能力。

（四）切實加強行業監管。為確保物業管理市場健康發展，堅持不斷對市場進行規范，積極營造“公開平等，誠實守信”的良好市場環境，有效地促進了物業管理市場的良性發展。圍繞企業接受行政監管、經營服務、內部管理等方面，開展了全市物業服務標準化專項檢查。結合2008年物業服務標準化專項活動的實際情況，將物業服務標準化活動的期限延長至2009年8 月。各區、縣建委（房管局）結合轄區實際開展檢查活動，取得了良好的社會效果。截至2009年8月底，各區縣共對1536個，1.6億平方米的住宅物業項目進行了檢查，檢查覆蓋率達49%。其中，崇文、宣武區、通州區、平谷、密云縣、懷柔、順義、延慶縣和開發區住宅項目檢查覆蓋率達到100%。

順義區還按照住宅小區物業服務一級標準對全區106個物業居住小區進行了巡查。全市檢查活動共發出99份責令改正通知書，被責令整改項目建筑面積815萬平方米。通過檢查，增強了物業企業責任意識，進一步改進了物業服務工作，排查治理并消除了一批安全隱患。為凈化物業服務市場，強化物業服務企業資質管理，根據物業服務企業資質管理的相關規定，在2009年5月和7月，分兩批次共注銷了54家物業服務企業的資質。

（五）充分發揮示范項目的引導作用。物業項目的創優達標是行業發展的標志性活動，社會關注、企業關注、業主關注。2009年，我們全面改革物業管理項目創優達標活動的組織方式，把服務型企業的服務水平交給業主和專家來評判，取得了比較好的社會效果。一方面由政府主導改為物業協會組織評定，同時邀請媒體全程參與監督；另一方面強調了業主的最終評判權，要求參評的項目在申報前，必須經過過半數業主的同意，其中五星級住宅項目還引入了公開答辯機制，由參評物業項目負責人接受隨機抽取的業主代表和專家的提問，進行現場答辯。不僅通過增加透明度，大大提高了社會對考評活動的認知度，還通過嚴格標準，大幅提高了考評質量。155個項目獲得市優稱號，其中推薦11個項目參加國優評比，一次全部通過，受到住房和城鄉建設部、中物協及外地專家的好評。

（六）及時化解物業矛盾糾紛。去年，在物業管理矛盾糾紛的處理上，我們堅持按照“發現得早、控制得住、處置得好”的總體目標，扎實細致地做工作。“發現得早”：在加強對區縣物業管理工作指導的同時，及時監測媒體對物業管理工作的反映，編制《今日物業輿情》164期，發布“物業服務動態快報”48期，“物業服務指導工作簡報”48期；“控制得住”：通過艱苦細致地工作，全年及時化解了物業管理矛盾糾紛52起;“處置得好”：繼續完善物業管理糾紛人民調解工作機制，進一步加大人民調解工作力度。截至2009年底，共受理各類物業管理糾紛7823件，成功調解6348件，調解成功率81%。為確保國慶60周年期間的安全穩定，結合物業企業安全生產綜合整治活動，在全市開展了為期三個月的迎國慶物業服務大檢查，加大了重大矛盾糾紛的排查和防控力度，實現了“三無”工作目標。東城、房山、門頭溝等區在加強日常物業管理矛盾排查的同時，認真完善物業糾紛應急工作預案，采取多種方式及時化解、跟蹤解決矛盾。朝陽房管局與區司法局、區法院共同研究建立了物業管理糾紛人民調解和司法訴訟聯動機制，實現了人民調解、司法調解和司法訴訟的有效銜接，減少了糾紛化解的成本。此外，崇文、海淀、石景山、昌平、密云等區都高度重視物業矛盾糾紛的解決，采取多種措施有效避免了矛盾激化和群體事件的發生。

（七）圓滿完成專項治理工作。按照市委、市政府“國慶平安行動”總體工作部署，開展了全市普通地下室安全使用管理專項整治工作。制定了《北京市普通地下室專項整治工作方案》，召開了聯席工作會議，會同市消防局、市衛生局對專項整治工作進行了督導檢查，確保了國慶60周年期間普通地下室的使用安全。專項整治中，各區縣共排查普通地下室7037處次，發現安全隱患和不安全因素1174處，發出限期整改通知書624份；整改隱患714處，對整改不達標的普通地下室關閉或暫停使用221處。在普通地下室管理面臨眾多矛盾和困難的情況下，各區縣主動作為，大膽創新，創造了許多好的管理經驗，特別是石景山區從改革管理流程入手，建立了長效機制，分類推出普通地下室樣板工程，建立了普通地下室使用的七項制度，設立了樣板單位的“兩圖五板”，制定細化了107項檢查內容，有效推動了管理工作的落實。通州7月3日的安全生產事故發生后，我們立即在全市物業服務企業中開展了安全生產工作專項整治活動。整個整治活動緊緊抓住六個方面風險點，采取過項目的方法，進行拉網式大排查。在全市物業服務企業自查整改3501個項目的基礎上，各區縣建委（房管局）配合安監和公安消防、質監等有關部門又對1049個物業項目進行了督查，增強了全市物業管理企業的安全生產意識，提高了安全生產管理水平。

二、當前存在的主要問題

在全市物業管理工作取得積極進展的同時，我們也要清醒地看到，隨著首都社會經濟的快速發展，隨著建設世界城市戰略目標的確立，我市物業管理發展過程中的一些深層次的矛盾和問題也在逐步顯現出來。這些問題和矛盾主要表現在：

（一）開發遺留問題依然沒有得到徹底解決

近幾年物業管理糾紛中，有相當數量的糾紛是由開發建設遺留問題引發的。主要表現在，規劃變更引起居住環境的改變、開發建設單位不按規劃設計要求建設配套設施、有些小區地下車庫等配套設施權屬不明、房屋及附屬設備存在質量問題等。開發企業與物業企業建管不分、責任不清也是造成矛盾和糾紛的根源。物業管理從屬并受制于房地產開發，開發項目在規劃、設計、施工階段遺留問題，開發企業對后期物業管理做出的不切實際承諾的問題，重建設、重銷售、輕管理的問題等等沒有得到根本解決。

（二）服務不規范問題依然不同程度存在

一些物業服務企業不認真履行物業服務合同，經營活動中隨意損害業主權益、違規經營的現象時有發生。有些企業巧立名目多收費，亂收費，只收費不服務，多收費少服務或降低標準服務；有些企業沒有建立健全財務管理制度，沒有按規定向業主公布物業管理服務費收支情況；有些企業服務意識淡薄，沒有樹立以業主為中心的服務理念，以管理者自居，處理問題的方法簡單生硬，使矛盾激化；一些物業服務企業還超越權限，擅自處分應由業主處分的事項，侵犯了業主的權益。

（三）業委會行為不規范現象依然時有發生

隨著業主維權意識的提高和對物業服務行為認同度的差異，業主委員會與物業服務企業、業主間的糾紛日益增多。有些住宅區業主委員會由于維權手段簡單粗暴，與物業服務企業之間的對立日趨尖銳，甚至個別小區業主的所謂維權活動已擾亂了社區、甚至社會的安寧。一些業委會成員業務素質不高，對自身的責、權、利認識存在偏差，把個人利益置于業主共同利益之上，使得大多數業主的利益不能得以維護。此外，我市物業管理行業發展中還存在從業人員隊伍建設滯后行業發展以及業主委員會缺乏制約和監督等問題。這些問題充分反映了規范發展物業管理的必要性和緊迫性。上述問題的存在，既有市場主體行為不規范、物業管理市場發育不完善的原因，也有政策法規不完善的因素。協調和解決這些問題，需要我們當前和今后一個時期，進一步理清工作思路，進一步解放思想，采取切實可行措施，認真加以解決。

三、2010 年工作基本思路

面對建設世界城市對城市管理的新要求，2010年我市物業管理工作要堅決貫徹市委、市政府的部署要求，以科學發展觀為統領，以《北京市物業管理辦法》的頒布實施為契機，著眼行業科學發展、創新發展、跨越發展，按照“緊緊抓住一個矛盾、突出規范兩個主體、注重依靠三方力量”的總體思路，進一步完善政策法規體系，堅持創新體制機制，深入研究解決矛盾問題，積極營造行業發展氛圍，不斷提升行業良好形象，努力開創我市物業管理工作新局面。

（一）加快制度創新步伐，在構建業主與物業企業和諧互信關系方面實現新突破構建業主與物業企業之間的和諧互信關系，是建設和諧社會的必然要求，是行業發展進步的迫切需要。今年，要緊緊圍繞這個目標，深入研究市場，切實找準問題，著重在理清責任、透明價格、細化標準和解決紛爭等方面加快探索。一是要加快制定物業項目交接技術導則。以共用部位的交接查驗為重點，明確劃分前期開發與后期管理的責任，在交接查驗中解決好前期開發遺留問題，避免物業企業代人受過，影響業主與物業企業之間的信任關系。去年，我們已組織專家對物業項目交接從標準上進行了細化，目前，這個標準已經在部分物業項目中進行試用，通過了專家論證，今年將以北京市地方標準的形式發布實施。希望各區縣和各物業企業都要按照這個規范進行物業項目交接工作。二是要盡快完善物業服務等級規范體系，制訂技術標準。目前，我市已制訂下發了一、二、三級物業服務等級規范。今年，還要制訂四級、五級服務規范。在服務規范形成體系的基礎上，將服務規范進一步細化成為技術標準，用定時定量標注的方式明確具體的服務內容及標準，減少理解上的歧義和實施中的偏差。三是要改革價格形成機制。為了進一步從源頭上提高物業收費的透明度，促進“質價相符”的市場風氣形成，今年將從新項目開始，引入第三方機構測算物業費初始價格，并將價格形成機制在售樓處公示。目前，這個機制已經進入實操模擬階段，一旦成熟將擇機推開。四是要定期公布物業成本定額造價。物業企業在服務過程中，成本造價不公開，是業主對物業費產生疑議的重要原因，為了解決這個問題，將從今年適當時候開始，組織定期公布物業服務成本定額造價，把物業服務過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細目和價格標準定期公布。這項工作從去年下半年已經開始探索，目前，已經形成了一個初步方案，并進行了試采集。今年，將由市物業協會每季度公布一次成本造價。五是要引入物業服務第三方監理機制。長期以來，物業市場中只有買賣雙方，缺乏客觀公正的獨立第三方，使政府行政部門被事實上拖進了第三方位置，這不僅不利于行業的快速穩定發展，也不利于矛盾糾紛的及時有效、客觀公正化解。今年，我們將在全市推行第三方監理機制。在物業項目收費標準、物業服務行為技術評估、物業項目交接等容易產生矛盾糾紛的時機，鼓勵第三方進入監理評估，促使物業服務市場更加透明，行為更加規范。去年下半年，已經完成了這個制度的論證工作，今年，將出臺第三方監理機構管理辦法，對監理機構的設立、監理范圍、監理行為等方面，做出規定。

（二）著力加強行業自身建設，在提高人員素質，提升行業發展層次方面邁出新步伐物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在于從業人員素質的提高和行業發展層次的提升。由于多方面原因，我市物業企業從業人員素質還參差不齊，繼續教育工作沒有得到落實。一是要大規模培訓從業人員。今年將從加強行業自身建設入手，啟動全行業的培訓工作，通過建立崗前、崗中，管理、技術等全方位、多層次的培訓體系，全面提升以項目負責人為核心的物業管理從業人員的專業技能和職業素養，促進物業管理行業從勞動密集型向知識密集型轉變，盡快發展成為現代服務業。目前，市物業協會已經完成了教材的編寫和培訓組織準備工作，希望各物業服務企業積極參與。二是要全面推行持證上崗制度。今年下半年，將全面推行持證上崗制度，從注冊物業管理師執業資格管理和物業管理員從業資格管理兩個層次，建立職業資格制度，造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍，為物業行業的健康快速發展提供保障。這項工作還將啟動與深圳、上海、香港等城市資格互認的探索，以促進專業人員隊伍素質的上水平、上臺階。三是要進一步提升達標考評活動層次。繼續堅持有計劃、有步驟地在全市開展物業管理示范項目達標考評活動，以開展評選優秀物業管理項目活動為載體，以提供優質服務、樹立行業新風為中心，狠抓物業服務水平的提高和規范化建設，切實提高物業管理的覆蓋面和服務水平。在去年改革達標考評活動的基礎上，今年要進一步細化內容，提高標準，今年的達標考核將引入國際規范，邀請全國知名專家和國際專家參與考評。四是要建立物業示范項目基地。要著力在市場中培育一批高標準、上水平的物業管理樣板，今年，將挑選一些主體關系和諧，服務到位的項目作為市級培訓示范基地，通過組織物業企業參觀學習、管理手段推廣等活動發揮基地的育才示范作用，推動行業整體水平的提高。各區也要在屬地選擇一兩個好項目，作為區級樣板，通過各種措施把示范作用充分發揮出來。五是要大力推進精細管理。今年要采取更加扎實有效的措施，不斷推動全市物業管理上臺階、上水平。各區縣要圍繞精品創建的目標，繼續深入開展物業管理示范項目等創優評比活動，推動物業企業全面提高服務質量。六是要啟動物業產業化發展規劃的編制工作。今年，將圍繞引導企業健康發展、提升行業層次，啟動物業產業化發展規劃的編制工作，希望各物業企業能夠從產業安全的戰略高度出發，積極參與，獻計獻策。

（三）積極推進管理方式轉變，在規范物業管理活動兩個主體行為方面取得新進步企業和業主是物業市場的兩個主體，只有把兩個主體的行為規范到同一個層次上，才能減少矛盾、促進發展、建立和諧。今年，要進一步轉變管理方式，在規范兩個主體上下更大的功夫。一是要進一步推動資質管理向信用管理轉變。在社會管理部門站到位的基礎上，行業管理部門要把更多的精力放到對物業企業的監管上。在監管方式上要遵循服務企業發展的內在規律，從靜態的資質管理向動態信用管理轉變。今年，要試行資質管理能上能下，有升有降；要探索將業主評價納入物業企業信用管理內容，要讓服務對象逐步成為最終評價主體。二是要把行業監管的重心轉移到項目上來。今年開始，各區縣要把對企業的監管落實到項目上，落實到項目負責人上；把對企業的信用管理分解細化到對物業項目以及從業人員的信用管理上。要將企業信用信息記錄向社會公眾開放，方便公眾查閱，并完善公眾投訴系統和公開企業投訴處理情況，并加快推進與相關部門信息共享，將日常的監管與企業資質審批、執業人員監管有機結合起來，自覺接受社會監督，使誠實守信成為全行業的理念。三是要繼續開展積極的市場監管。要繼續通過對物業企業的日常巡查和專項檢查等方式，規范市場行為、整頓市場秩序、查處違法行為。特別是對通過群眾投訴舉報、輿情監測渠道反映出來的情況和問題，要高度重視，重點督促檢查。對于那些服務水平低、服務態度差、亂收費、侵占和損害業主利益的企業要嚴肅查處，加大處罰力度，社會影響惡劣的要進行公開曝光。從今年開始，行業協會將成立自律督查委員會，對企業的違規行為采取約談、告誡和公開譴責的辦法，來加強行業管理。四是要積極探索建立對業主委員會成員的培訓、監督、考評制度。在繼續加大業主大會和業主委員會組建力度，加強對組建業主大會和業主委員會指導，促進業主自我管理，自我約束機制形成的同時，要強化對業委會成員的監督管理。今年，將聯合民政、社會建設等部門，就規范業主大會、業主委員會成員行為，從制度上進行探索。各有關部門要進一步采取多種措施，強化對業主責任意識和自律意識的教育引導。五是要下決心解決業主大會成立啟動難的問題。長期以來，居住小區業主大會“成立難”的問題已經從根本上影響到了業主權益的合法維護，今年，將以物業管理辦法的施行為契機，將業主大會成立的啟動時機前置，進一步從法律層面上賦予開發單位的啟動責任。目前，相關部門正在組織起草相關政策制度，待辦法施行時將一并下發執行。

同志們，在市委、市政府提出建設世界城市這一戰略目標的新形勢下，我們物業管理行業肩負著非常重要的社會責任。讓我們在市委、市政府的領導下，振奮精神、團結一致、扎實工作，全面加強和改進物業管理工作，使我市的物業管理水平邁上一個新的臺階！

第二篇：在物業管理工作會議上的講話

同志們：

昨天，家瑾同志對《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上，有十個單位交流了經驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒。

會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續探討研究的問題。昨天晚上，房地產業司進行了認真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關問題，針對這些意見，建設部還將繼續研究，也希望各地積極探索。一是，關于業主和業主大會。《條例》規定業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。業主大會怎么組織，還需要探索。二是，業主委員會成員的素質問題。對此《條例》作了原則性的規定。業主委員會成員需要具備高素質，能否請當地的人大代表和政協委員來擔任。業主委員會能不能真正盡責，對業主委員會發揮作用很重要，請你們在今后的工作指導中總結經驗。三是，業主大會在法律上承擔什么責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業管理區域內發生治安事件，物業管理企業有沒有責任。五是，關于物業管理企業代收水、電、氣、暖等費用產生的糾紛如何解決，維修責任如何落實，這涉及到公用事業改革的問題。六是，物業管理企業經營環境和虧損的問題，以及當地政府在環境整治中會不會增加物業管理企業負擔的問題。七是，共用部位、共用設施的產權怎么明確地界定。八是，舊小區實行物業管理難的問題。九是，房地產管理部門與其他相關部門對物業管理活動的監督責任和如何履行職責。十是，地方政府制定相應的法律法規和研究轉變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告里作了說明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。我個人體會，物業管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其復雜。當前最重要的是抓好《條例》的學習、宣傳、貫徹，要通過制度創新，機制創新，管理創新，探索解決好這些問題。發展中的問題要用發展的辦法來解決。下面，我結合自己學習《條例》的體會談點認識，同大家一起研究討論。

我認為當前貫徹《條例》，首先是省建設廳、各地房地產行政主管部門，也包括城鄉規劃、市政公用、質量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建設和物業管理帶來的問題非常突出。《條例》從解決社會發展、經濟發展過程中的一些矛盾出發，作出了很多規定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環境衛生管理，還是房屋管理和市容市貌環境衛生管理相結合，是很現實的問題。各地要在認真學習領會《條例》的法律關系，認真分析各地實踐的基礎上，確定有效的步驟，推進《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認識《條例》的重要性，和自己應當承擔的法律規定的責任、權利和義務。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業主、開發企業和物業管理企業，要解放思想，實事求是，與時俱進，根據《條例》調整工作思路，轉變觀念，將《條例》貫徹好。

一、物業管理發展及《物業管理條例》的社會基礎

我國物業管理歷來是有社會需求，與經濟體制、住房制度、政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質的重要方面。物業管理新體制的產生、發展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，社會事業的發展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產建設、銷售和售后使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步發展和規范。

我國物業管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國廣大居民住房產權主要是屬于政府房管部門、企事業單位和政府機關所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業單位負責環境管理，包括綠化、衛生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居（家）委會、街道辦事處是對居住環境管理承擔組織責任。

80年代中期之后，我國進行城市經濟體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環境配套設施的需求。房屋建成后由房屋產權單位管理，外部環境則由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部位的環境衛生、綠化環境等公共財產的意識。

房地產市場的培育和發展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務于房屋所有人的物業管理。特別是人們對良好的居住環境的需求，刺激了商品房的供應，從而進一步促進了新建小區的物業管理，這種需求的經濟負擔和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區物業管理的發展起到積極的推動和示范作用，同時也引發出物業長期管理的需求。

我們房地產開發是實行滾動開發，預售制、規劃批準建設范圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產生物業費用由誰來承擔問題，促使開發企業組建物業管理企業，滿足開發企業的需求和購房業主在小區建設尚未全面完成情況之下的物業管理需求。房地產開發企業對自己開發的項目實施物業管理，也是基于業主對物業管理服務的需求，這就形成前期物業管理。

隨著住房制度改革的推進，物業管理也隨之發展。但存在公房出售之后的物業管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關系、管理方式等尚需研究和規范。

居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質量等內部需求，發展到對環境的需求；從需要對房屋共用部分的管理，發展到同時需要對部分公共社會事務的服務；從需要對房產和附屬設施的完好，發展到實現房屋的保值、增值。這些，使物業管理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。

從我國物業管理發展的進程來看，物業管理涉及我國計劃經濟體制向市場經濟轉變，房地產業發展和住房制度改革，改善人居環境、提供公共服務，也包括機關后勤服務改革，政企分開、政府轉變職能，基層政權職能到位和居委會自治組織作用的發揮。在這些轉變中需要立法來強調業主的自身的位置，規范業主與業主之間、業主與開發企業之間、業主與物業管理企業之間，居委會、街道辦事處與業主和物業管理企業之間的關系，需要政府主管部門轉變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉制問題，這也就是存在于《物業管理條例》之中的社會基礎，需要明確相關法律制度。

二、物業管理中要運用法律法規規范人們的行為（或者講相對人的行為）

《物業管理條例》既然存在著立法的社會基礎，就應當用法律法規來規范，在改革和發展中推進物業管理。法律法規的嚴肅性，既要調整解決好現有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關鍵是學習、宣傳《條例》規定，準確理解和把握好物業管理活動中的規定法律關系。這里我著重講一講以下幾個方面的認識：

（一）業主是《條例》規定的責任主體

業主是房屋產權的所有者，業主委托物業管理企業實施物業管理區域內的物業管理行為。所以，業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能說清楚業主具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規定的義務。

（二）業主大會和業主委員會是一種必然的選擇

業主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面，由公約和規章制度確定的義務。多個業主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個人代表的。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務部分，必然存在業主和業主之間內在的聯系，這就體現出業主公約。因此，《條例》在進行制度設計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎上，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，規定了業主大會的成立、會議形式和表決方式，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程序作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證業主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業主合法權益的職責。

（三）合同是物業管理服務的法律依據

業主、業主大會與物業管理企業之間是合同關系。業主、業主大會委托物業管理公司管什么、達到什么服務標準，要通過合同明確約定。當然，服務價格和服務水平必須相對應。物業管理公司的服務內容不是包羅萬象的，應該按照合同約定提供服務。在物業管理服務活動中，業主是責任主體，物業管理公司是服務主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護和約束，行政主管部門不要過多干預。

（四）前期物業管理必須加強

《條例》規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。為什么《條例》規定，建設單位可以選聘物業管理企業進行前期物業管理。

在建設過程中間，開發企業與業主以及物業管理企業之間相互利益關系的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產權的銷售是一個過程。因為房屋建設實行的是滾動開發，業主在滾動開發中，獲得產權，不可能等到開發商銷售完所有物業，購房人全部入住，成立業主大會之后，才來選聘物業管理企業實施物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理，也就是前期物業管理，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業來簽訂。但物業管理企業提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業主長遠利益的保證，包括對批準規劃實施中的有關問題的預防，可以減少開發企業建設過程中隨意改變規劃。所以，《條例》要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務合同中約定的關于物業管理的權利義務，為業主接受物業管理企業的服務提供了法律基礎。

（五）業主、業主大會、業主委員會應當誠意接受居委會的指導和監督

《條例》第二十條對業主委員會、業主大會與居委會的關系作了明確規定。要理順兩者的關系，關鍵是要學習貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務的自治組織，主要職能作用是，協助基層政權做好居民群眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規范，創造良好、和諧的社區人際關系。業主大會是業主們由于共同財產關系而形成的共同利益通過業主公約來確定的組織。居委會是和社區對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應。業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。《條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知并聽取居委會意見的義務。規定業主大會、業主委員會應當接受居民委員會指導和監督，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，并接受其指導。與其他企業一樣，物業管理企業按合同和國家有關法律法規進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

（六）落實《條例》規定住房專項維修資金制度，應當從房管部門改革和改進工作抓起

關鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬戶到人。《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造。這是保障物業管理區內公共設施、共用部位完好使用和維護業主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格征收，專項使用，加強監管。

（七）政府機關要轉變職能做好實施監督

物業管理企業是依照《公司法》設立的自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權利，政府不能干涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的行政權力進行干預。政府部門既要尊重業主在物業管理上的自主權，也要尊重物業管理企業的獨立經營自主權。

政府的作用，主要是根據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。

（八）抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業管理，抓好試點穩妥推進

社會對環境的需求是地方政府關心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關鍵是人的居住環境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設和房地產主管部門應當作為地方政府的參謀，制定方案，推進改革實施。

（九）建設部和省廳市局的工作問題

做好這項工作，必須充分領會《條例》精神，并充分總結物業管理發展的歷史過程。通過這些工作，把握物業管理的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。

第一，要把法律關系弄清楚。要明確物業管理各方主體的法律責任，特別要明確業主責任和行政主管部門自身的責任。

第二、要盡快完成配套法規的制定，對過去的法規進行清理，要有計劃，明確出臺的時間。部里有關司局向我反映，向地方征求意見的立法經常不能按期回來。當前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標，并把考核結果向省區市政府通報。

第三，要同心協力，解決法制建設問題。我講的同心協力有三個層面。一是上下同心協力，我們這個行政管理的各部門要同心協力，二是左右同心協力，我們今天為什么要求部里其他司的司長來參加會議，《條例》對有關質量安全，規劃問題，城市建設中的水、氣等改造的問題，都有規定。貫徹落實好《條例》，我們的相關部門能不能同心協力很重要。三是我們與建設行政管理部門以外的部門同心協力，特別要與民政部門，與當地政府有關社區管理的部門同心協力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什么要求。當然部門之間的工作是有不同側重的，要在分歧中找共同點。

（十）宣傳工作

宣傳工作還要加強。法規司、房地產業司要組織開展好有關宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進城市發展、改善投資環境的作用，對協調業主共同利益和保護業主合法權益的作用。對業主的宣傳，要增強業主自律意識，推進民主協商機制的形成(本文權屬文秘之音所有，更多文章請登陸www.tmdps.cn查看)。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規范社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護廣大業主的利益，這是國務院領導對《條例》頒發實施的要求。《條例》在制定過程中廣泛征求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽群眾的意見，認真解決群眾反映的熱點、難點問題。

同志們，隨著《條例》的頒布實施，我國的物業管理行業進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學習好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護好廣大群眾的權益，為全面實現小康社會目標作出應有貢獻。

第三篇：物業管理工作會議上的講話

物業管理工作會議上的講話

各物業單位：

這是今年首次召開物業管理工作會議。物業管理是社會管理的重要內容，事關人民群眾的切身利益，是加強城市管理，改善人居環境，構建和諧社會的需要。為規范街道物業管理，提升物業管理工作水平，推進城市文明建設，根據國家、省、市有關法律法規規定，結合我街道實際，現就加強我街道物業管理工作，提出如下意見：

一、進一步明確物業管理責任單位及其職責：

1.****負責物業服務的行業管理，主要職責：建立健全物業管理配套政策；負責前期物業招標和中標備案業務指導，加強物業服務企業行業管理，建立物業服務行業信用信息管理系統，規范物業服務市場秩序；負責對物業服務行業的指導與監督。

2.****具體負責本轄區物業管理工作，主要職責：負責轄區內項目物業服務日常考核、物業服務的投訴處理和信訪工作，并督促整改，依法查處物業管理活動中的違法行為；負責前期物業招標和中標備案、物業維修資金的使用審核；負責督促社區居（村）民委員會（以下簡稱社區居委會）協助鎮（街道）開展物業管理工作；指導和監督轄區內業主委員會各項工作；建立健全轄區內物業管理聯席會議制度，并定期召開會議；負責轄區內物業服務單位的撤管、維穩、安

全生產管理工作；協助調解轄區內物業疑難糾紛。

3.****的主要職責：依法查處街道物業管理區域內，未取得建設工程規劃許可證進行建設、亂設戶外廣告、亂設攤點、損綠毀綠等違反規劃、市容、綠化管理等法律法規規定的行為；指導物業服務企業做好物業管理區域停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作；負責對轄區內項目物業服務中違章搭建的日常考核。

4.****的主要職責：負責物業管理區域內環衛設施驗收，確保相關設施配套到位，做好生活垃圾清運工作，指導小區物業開展垃圾分類行動；負責對轄區內項目物業服務中清潔管理、養護的日常考核。

5.****的主要職責：負責指導、監督、落實物業管理區域內安全技術防范系統工程的建設和管理，督促物業服務企業選聘有資質的企業對技防設施進行維護保養；負責物業服務企業保安服務活動的監督管理工作，指導督促物業服務企業落實保安服務的各項管理制度；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、惡意封堵小區大門、嚴重阻塞交通、強行停放大型車輛、危化品車輛等行為依法進行處理；依法查處物業管理區域內“樓霸”、群租現象和“三合一”場所，調解各類涉及治安管理的矛盾和糾紛；做好轄區內物業管理區域內消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監督管理；督促物業服務企業選聘有資質的企業對消防設施進行維護保

養，依法查處消防違法行為。

6．各村（社區）應當協助和配合屬地政府，落實轄區內商品物業管理工作，主要職責：負責參與組織業主大會、業主委員會的組建和換屆監督指導業主委員會合理合規開展工作；加強對物業交接工作的監督；監督物業服務企業按合同履約，征集物業服務企業和物業項目經理的不良信息并上報；協助屬地政府前期物業招標和中標備案、物業維修資金的使用審核；負責轄區內物業服務的撤管、維穩、安全生產管理工作；調解轄區內物業疑難糾紛；參與商品小區物業考核工作。

二、進一步提高安置小區物業管理工作成效

關于拆遷安置小區的物業管理，根據街園黨政聯席會議討論的精神，我講兩個方面的意見：

1.提高認識，切實做好安置小區物業管理工作。物業管理是社會管理的重要內容，關系到社會穩定。我們不僅要將物業管理工作落到實處，更要做細、做好物業管理工作，讓居民感受到優質的物業服務。要站在全局的高度，充分認識做好物業管理工作的重大意義，充分認識物業的重大責任。

要著力提升做好物業工作的能力素質，持續加強學習，到物業管理工作優秀的小區調查研究，提高物業管理工作的針對性、實效性和科學性。要嚴格落實物業管理工作責任制，各村（社區）肩負起主體責任，***牽頭抓好物業管理工作協

調、指導、督查、考核等具體職責。我們要相互支持，共同提高物業管理水平。

2.落實責任，做實物業管理難點工作。一要認真做好電梯維保工作。必須要找有專業資質的維保單位來進行維保，確保維保作業人員的專業水平。必須派專人跟進，確保電梯維保工作落到實處。從實從嚴對電梯維保工作做好監管，同時物業管理人員自身要硬，嚴禁與電梯維保人員有利益往來，不要為了一點蠅頭小利，而因小失大。做好日常維保工作需留有臺賬資料，做到有賬可查。二要認真落實小區維修工作。維修資金是有限的，要以最優最便利的方式來做好成本控制工作。一要做到專款專用，維修經費不算充裕，切勿挪作它用，做好資金監管工作。二要對于有登高作業等相關專業性、危險性高的施工作業，需找有專業資質的單位進行施工。三要派專人跟進，嚴格監督維修質量，讓錢花到實處。三要認真做好物業考核工作。考核不是目的，但它是監督督促物業工作做實、做細的手段。***可以聯合相關部門根據考核條款，認真做好物業考核工作，讓專業的部門對接專業的方向，讓考核更真實、有效。同時形成考核小報，將每季度考核的問題抄送物業，責其整改，并對整改情況復核。

第四篇：1在全市物業管理工作會議上的講話

在全市物業管理工作會議上的講話

今年以來，全市上下提倡少開大會、多干實事。召開這樣一個專項會議，就是因為這個會是不得不開的會，也是必須認真貫徹落實的會。下面，我講三點意見：

一、提高認識，切實增強責任感和緊迫感

物業管理是城市管理的一項重要內容，是社會廣泛關注的熱點、焦點。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護社會穩定的高度，充分認識物業管理工作的重要性。

（一）做好物業管理工作具有重要社會意義和經濟意義。

第一，物業管理是現代城市管理的重要組成部分。完善和發展城市功能，維持城市的運轉，需要投入相應的人力、物力、財力進行管理。物業管理就是要建立與城市設施這一“硬環境”相適應的管理服務“軟環境”。物業管理工作者實際上也是城市的管理者。第二，良好的物業服務關系是構建和諧社會的一項重要內容。物業管理好壞，業主是否滿意，直接影響到社區穩定乃至整個社會的穩定。作為社區管理和服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。第三，發展物業管理是優化產業結構的重要手段。業主繳納與服務相對等的費用,物業行業、服務人員獲取勞動報酬，是合理調整社會財富再分配的重要手段。這是物業服務行業存在和發展最重要的經濟基礎。我市物業管理吸納了大量企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力和部隊復轉軍人，這對緩解產業結構調整中的就業壓力具有重要作用。第四，提升物業管理水平是促進房地產業健康、快速發展的有力保障。作為房地產業的一個管理環節，物業管理對房地產保值、增值具有重大影響,抓好物業管理對于促進房地產行業的發展具有重要作用。

（二）認真剖析當前物業管理中的不足。

第一，管理體制不順。主要體現在兩點：一是市、縣兩級住建局的物業管理職責不清晰，特別是在市區，市住建局參與或直接行使具體管理工作，真正在一線面對各類物業矛盾糾紛、掌握一手情況的區住建局，卻沒有真正發揮作用。二是個別縣（市、區）住建局，還沒有理順與規劃、城管、公安以及供水、供電、供熱、供氣等相關職能部門的關系，沒有形成協調聯動的物業管理機制，總是不能順暢、及時地解決物業問題。第二，物業行政管理力度不夠。一是管理力量不足，有的縣（市）甚至無專門機構、無專業人員、無工作經費。二是人員素質不高，專業水平不夠，對物業相關政策、法規不熟悉、甚至不了解。三是對管理中存在的問題缺乏相應的措施，沒有系統完善的制度和成熟的管理手段。第三，物業服務水平較低，服務行為不夠規范。從業人員很多是轉制、轉崗、轉業及農村進城務工人員，服務意識、專業技能還有待提高。物業企業管理還需加強。第四，物業服務缺乏市場競爭機制。全市95%以上的物業企業隸屬于開發公司，或與開發公司存在一定從屬關系,不能遵循市場規律，缺乏競爭意識、責任意識和獨立經營能力，造成整個市場無法通過優勝劣汰，實現社會資源的合理分配。第五，物業收費標準低、收費率低是現階段制約物業行業發展的一個根源。目前物業服務收費還在執行20XX年制定的標準，全市XX家物業服務企業有XX家虧損。虧損企業依靠減少人員和降低人工費來降低成本，或靠母公司的補貼維持生存。從而產生了服務人員素質下降、服務質量下滑、收費率降低的惡性循環。第六，老舊小區是物業管理的薄弱區域。老舊小區普遍存在規劃設計缺乏前瞻性，停車位、安全監控等配套設施不齊全，沒有歸集維修資金或維修資金已基本用完等問題。同時，無物業管理的住宅小區基本由居委會代管，物業維護問題日益突出。第七，開發建設單位遺留問題形成大量的物業管理隱患。開發商不按規定標準配備物業管理設施，不按要求對公共部位進行移交查驗、移交建設資料，在保修期內不及時擔負維修責任等行為普遍存在。第八，業主物業服務消費理念不成熟，小區自治機構不完善。一些業主還沒有建立

“買房是投資，住房是消費，產權歸己、維修自理”的觀念。同時，業主委員會的自律、溝通作用沒有充分發揮。

二、抓重點、解難題，推動全市物業管理出特色、上水平

物業管理工作是今年住建工作的重點和亮點。今年全市物業管理工作的思路是：以完善管理體制、提高服務水平為目標，把“規范物業管理，創建宜居小區”活動作為抓手，理順各方主體關系，強化行政監管。引入市場機制，做強物業企業。化解矛盾，破解難題，形成制度完善、管理規范、競爭有序的物業管理模式。主要經濟指標要確保實現兩個“100%”，即：新建小區專業物業覆蓋率100%，新建小區住宅專項維修資金繳存率100%。

（一）理順各方主體關系，建立健全物業管理體制。

只有體制理順了，才能從根本上破解物業發展的瓶頸，實現物業管理、服務和經營的科學發展。第一，要理順市、縣兩級物業主管部門關系，完善物業行政管理機制。各縣（市、區）住建部門要抓緊向本級政府匯報，爭取支持，充分發揮法律、法規賦予的職能和作用，盡快理順與街道辦事處、鄉鎮人民政府的物業監管職能。要盡快完善物業管理機構，做到工作人員、辦公地點、辦公設施、辦公經費、工作制度“五到位”。今年開始，XX市區物業管理的行政職能將依法下放到各區主管部門,請各區主管部門，將相關職權迅速下放到街道辦事處及社區居委會。今后，市住建局將主要行使對全市物業行業管理的行政監管和業務指導，起督促、協調和服務作用；各縣（市、區）、特別是市區的XX要做好具體領導、組織協調和監督管理工作。第二，要處理好住建局與物業管理相關部門的關系，形成齊抓共管的良好局面。各縣（市、區）住建局要增強大局意識，與規劃、城管、公安、環衛以及供水、排水、供暖、供氣等單位加強聯系、交流與協作，按照各自職能，明確工作職責，形成各負其責、協同推進的工作格局。第三，要處理好開發建設與后期管理的關系，解決開發建設的遺留問題。各縣（市、區）住建局或房管局要明確界定房產開發與物業管理交接的各個節點，以及開發建設單位、物業服務企業、業主等各方主體責任。要對小區配建物業管理用房、共用部位設施配套、公建配套情況，以及開發建設單位選聘物業服務企業、物業檔案移交、維修資金歸集等情況進行監督檢查，依法查處和糾正違規行為。開發建設單位必須設定開發住房保修期，在商品房銷售合同中載明并承擔相應的保修責任。今年開始，全市將逐步試行保修金制度，由物業管理行政部門對房屋質量保證金進行監管。

（二）規范物業服務收費，加快建立“質價相符”的物業服務長效機制。

市住建局協同物價部門，正在對物業服務收費項目和成本構成進行核算，制定新的《住宅小區物業服務等級標準和收費等級標準》，出臺與服務等級相適應的政府指導價格。同時，請各縣（市、區）住建局進一步規范企業行為，監督引導物業服務企業按照指導價格，明確服務項目，確定服務等級和收費標準，推行明碼標價的公示收費制度。全市將進一步推行

“服務標準化、收費公開化、質價相符”的物業服務，杜絕多收費、少服務的侵害業主行為，和高級別服務、低級別收費的惡意競爭行為。

（三）強化整頓檢查，加大監督執法力度。

市住建局將進一步完善考核評議辦法，從機構設置、人員配備、政策制定執行、違規行為查處、維修資金歸集、管理和使用、基礎檔案管理等方面，強化對各縣（市、區）住建局的監督和指導。各縣（市、區）住建局要加大對物業服務企業監督檢查和市場整頓力度，嚴肅查處不履行物業服務合同、無資質從事物業服務、擅自改變管理區域內的公共建筑和共用設施用途、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營、侵占損壞共用部位、綠化帶改建車位等違法違規行為。同時，要建立健全物業服務企業誠信和經理人信用考核制度，對考核不達標的物業服務企業，降低或注銷資質。

（四）加強舊住宅小區的治理和改善，扶持舊小區物業管理工作。

大力開展舊住宅小區改善工程，完善舊小區公共配套設施，改變舊小區臟亂差的狀況。對改造后具備物業管理條件的舊住宅小區，由鄉鎮政府、街道辦事處和居民委員會組織指導成立業主大會、選舉業主委員會，并選聘物業服務企業進行管理；對不完全具備物業管理條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實基礎性自助式管理；對個別不能形成小區的住宅樓，可以采取“自我管理”模式，由社區負責組織居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。

（五）規范住宅專項維修資金的歸集、管理和使用。

今年起，各縣（市）一律停止開發商代收、代繳維修資金，改由業主直接向各縣（市）住建局繳存。進一步完善專項維修資金管理平臺，各縣（市）要全部實現“三統一”，即：統一使用市區維修資金管理平臺，推進住宅專項維修資金信息管理系統在全市聯網；統一全市維修資金會計科目和核算方法，對維修資金進行管理、核算,一律執行市財政局、市住建局聯合出臺的《XX市住宅專項維修資金會計科目及核算辦法（試行）》；統一維修資金管理部門的經費開支渠道，人員、設備支出列入財政一般預算，管理經費在維修資金增值收益中列支。

（六）引入市場機制，建立更加科學的物業服務模式。

嚴格落實住建部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，建立規范的一級市場、也就是開發建設單位選聘物業服務企業的招投標制度，在此基礎上，逐步引導建立二級市場、也就是業主大會選聘物業服務企業的招投標制度。培育、組建物業招投標專業代理機構。對物業服務項目嚴格實行招投標和議標審批，對達到一定規模的住宅物業，積極推進公開招投標；對規模較小的住宅物業協議招標實行監督，不斷提高新建物業的招投標比例和公開招投標比重。推動房地產開發與物業服務的分離，打破原有的“誰開發、誰管理”的模式，推動物業服務企業的優勝劣汰。

（七）加快扶持引導，促進物業企業做大做強。

通過扶持一批企業，帶動行業整體水平提升。市區要制定重點企業扶持計劃，力爭兩年內發展一家以上一級資質企業；各縣（市、區）也要確定扶持重點，年內發展一批二級資質企業。要大力實施“典型帶動”，樹立典型物業管理示范項目，推廣先進物業服務經驗，進一步提高物業服務質量。

三、發揮各方主體作用，確保物業管理工作落到實處

（一）充分發揮住建局的行政管理作用，加強行業指導和服務。

各縣（市、區）住建部門和房管部門要切實將物業管理作為提升城市管理水平、維護社會穩定的一項重要工作抓實抓好。一要通過政策支持、技術幫扶，為物業服務企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件。二要帶著感情去處理群眾反映的問題，努力化解矛盾，確保社會穩定。三要多學習、多思考、多研究，站在提升物業行業水平的高度，破解體制上、服務上、發展中的難題。做物業管理工作，要有耐心、有細心、有公道心、有責任心，認真調研、多方協調，才能爭取群眾的認可。

（二）充分發揮物業管理協會行業組織作用，有效推動物業管理行業的發展。

一是建立物業管理專家委員會、評標專家庫，造就一批本土物業管理專家和高級人才。二是探索建立物業管理糾紛調處新途徑，將物業矛盾糾紛調解和司法調解有機結合，通過仲裁機構解決物業服務糾紛。三是組織開展多種形式的業務培訓，不斷提升從業人員的素質。

（三）充分發揮業主大會和業主委員會的作用，強化業主自律意識。

一是要加大業主大會和業主委員會的組建力度。各級住建局要積極協調鄉鎮政府、街道辦事處、居民委員會，共同引導小區成立業主大會、組建業主委員會，監督指導業主委員會建立健全規章制度，促進業主委員會主動開展工作。二是要強化業主的權利意識和自治意識，通過宣傳引導，讓業主充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。業主委員會要嚴格遵守《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》的有關規定，規范開展工作。三是要強化業主的責任意識和自律意識，加強物業管理政策法規宣傳，為物業管理行業發展營造良好的輿論氛圍。

第五篇：在2020-2021年全市物業管理工作會議上的講話

全面提高物業服務水平

——在2020-2021年全市物業管理工作會議上的講話

各位領導、同志們：

今天，我們召開全市物業管理工作會議，主要任務是貫徹落實市委×書記、市政府×市長對全市住房工作的重要批示，以及×市長在全市住房保障和房產管理工作會議上有關物業管理工作的有關要求，動員各縣區、各有關單位和廣大物業服務企業，凝心聚力，強化服務，進一步提高全市物業管理水平，為建設和諧幸福宜居×做出新貢獻。根據會議安排，下面我對全市物業管理工作作總結部署。

一、近年來全市物業管理工作回顧

近年來，物業管理戰線的廣大干部職工在各級黨委政府的堅強領導下，攻堅克難，開拓進取，全市物業管理工作穩中求進、難中向好，較好完成了全年主要目標任務。

一是行業發展規模不斷壯大。

全市物業服務企業總數達到×家，其中本地一級×家、二級×家、三級×家、暫定三級×家、外地來連企業×家，物業管理項目達到×個，管理總面積突破×萬平方米，從業人員×萬人。去年全市新增物業服務企業×家（含外地來連×家），新增物業管理項目×個。

二是制度體系建設不斷加強。

完成了《×市物業管理實施細則》的擬定工作，并組織行業專家集中修改，廣泛征求物業服務企業、業主委員會等相關主體意見，邀請人大代表、政協委員座談討論。同時還啟動了前期物業服務合同修訂，完成了一批制度辦法起草工作。

三是行業監管力度不斷加大。

對資質過期的×家本地物業服務企業依法予以資質注銷，對×家備案過期的外地企業清理出我市物業服務市場。為整頓市場環境，促進物業服務企業主動履職，先后組織海州、連云區等就小區管理服務情況進行突擊檢查，對存在問題的小區，責成屬地主管部門和街道督促企業限期整改。去年各縣區主管部門定期不定期組織專項檢查×余次，進一步增強了物業服務企業的契約意識和服務意識，小區物業服務水平總體有所提升。

四是城市宜居品質不斷提升。

在市區×個物管小區開展了園林綠化提檔升級活動，新栽樹木×余株，種植草皮×萬平方米。開展物管小區排水系統專項整治，確保汛期物管小區安全。認真開展物管小區市優達標創建活動，×個物管小區達到市優管理服務標準，涌現出一批創建先進單位和物管示范小區。同科匯豐國際、蒼梧三期、金鷹國際城等小區始終保持較高管理水平，經得住檢查，受到業主好評。

五是物業維修資金、物業服務用房管理進一步規范。

建立了市區電梯、消防設施設備專項維修資金，適時調整了市區物業維修資金繳存模式，提高了維修資金交存率。去年市區共撥付使用物業維修資金×萬元，涉及×個小區，惠及業主×萬戶，同比增長×%。加強物業服務用房配置和使用管理的監督檢查，對×多家未按規定配置或違規使用物業服務用房的建設單位、物業服務企業采取了限期整改措施，切實維護了廣大業主的權益。

在肯定成績的同時，我們也要清醒地看到，當前全市物業管理工作還存在很多困難和問題，與廣大人民群眾追求宜居幸福生活的熱切期盼、與黨和政府改善民生的工作目標、與我市“十三五”全面建成小康社會的總體要求還有較大差距。如物業管理政策法規相對滯后，物業管理體制機制不健全，物業服務總體水平不高，熱點難點問題亟待破解等等。

二、下步物業管理工作安排

今年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進供給側結構性改革的攻堅之年。對于全市物業管理行業來說，要轉變思維方式，抓住關鍵舉措，努力實現“十四五”期間物業管理工作良好開局。

（一）完善政策法規體系，推動物業管理法制化建設。

推動出臺《×市物業管理辦法》，同時要制定和完善八個配套文件：以市政府辦名義出臺《×市既有住宅加裝電梯指導意見》；會同市規劃局制定《×市物業服務用房管理暫行辦法》；出臺《×市物業應急維修管理暫行辦法》；會同市工商局修改印發《前期物業服務合同》《物業服務合同》示范文本；制定《×市物業服務質量考評細則》《×市物業管理項目經理等級考核辦法》《物業管理委員會成立規程》《×市物業服務保證金管理辦法》。力爭通過兩年的努力，建立較為完善的物業管理制度體系，逐步實現有法可依，為依法監管打牢基礎。

（二）加快推進體制機制改革，提高物業管理工作效能。

一要推進建立屬地管理、綜合管理和行業管理有機結合的物業管理體制，健全“指導監督在市級，主體責任在縣區，具體負責在街道，矛盾化解在社區”的物業管理運行機制。二要推進縣區、街道、社區物業管理工作機構、經費和人員“三落實”。年內市區及各縣要全部完成街道物業服務窗口的設立，年底全市將統一組織檢查考核。三要推動相關部門職責進小區。在各物管小區統一設置“物業管理公示欄”，公示相關部門和單位的職責及聯系人、聯系電話，接受業主監督和投訴，及時查處小區違法違規行為。四要進一步簡政放權。將前期物業招投標管理、物業服務質量保證金管理、物業服務用房交付使用監管、限額以下物業維修資金使用審批等權限下放到各區，充分調動基層部門的工作積極性和主動性。五要優化行業監管模式。充分運用已建成的智慧物業監管服務平臺，整合行業發展的各類數據，實現數據共享，提高監管效能，促進行業健康發展。

（三）加大重點工作推進力度，切實提升物業服務質量。

一要繼續開展市優物管小區達標創建活動。按照年初既定目標，確保全市×%以上物管小區達到市優標準，為全面提升物業服務質量樹立更多典型。二要積極創建國家衛生城市，努力打造干凈物管小區。在小區電子顯示屏滾動播出創建國家衛生城市宣傳標語，在小區出入口懸掛創建橫幅。各縣區要結合“干凈、方便、順暢”×建設實施方案，認真組織開展“干凈物管小區”專項行動。三要加大老舊小區改造力度，做好后續管理服務。×月×日前全面完成全市×個老舊小區改造任務，努力改善老舊小區硬件設施條件。四要強化執法檢查，凈化市場環境。縣區物業主管部門要認真履職，主動執法，加大監督檢查力度和頻度，及時將服務質量差、管理水平低、投訴問題多的物業服務企業列入黑名單。要加強物業管理招投標管理，維護招投標市場的公開、公平、公正。適時引入第三方評估，將評估結果向社會公布。

（四）突出抓好信用體系建設，完善行業監管措施。

一要盡快完成物業信息數據庫建設。各縣區、各物業服務企業要根據市局統一部署，做好數據整理報送，力爭在上半年完成全市物業服務企業、物業管理項目和項目經理基礎信息、信用信息的征集和系統錄入。二要完善信用考評機制。按照企業自評、縣區初評、市局評定的程序和信用評定辦法逐級審核確認，確保數據真實準確。三要做好數據成果運用。今年年底前要發布全市第一期物業服務企業信用報告。從明年開始做到每季度發布一次，促進守法守信經營。

（五）強化公眾監督和行業自律，提升行業整體素質。

一是舉辦“最美物業人”“最美物管小區”公眾評選活動和物業管理行業三個“十佳”評選活動，努力提升業主依法維權適度維權、業主委員會和物業服務企業依法履職履約能力，促進和諧社區建設。

二是制定行業自律規則，組織全市物業服務企業簽訂行業自律承諾書，引導物業服務企業提升管理服務素質。扎實開展項目經理培訓，培優一批綜合素質高、業務能力強的項目經理崗位先鋒。同時，扎實開展勞動技能比賽，加大一線作業人員培訓力度。

主要保障措施：

一是加強考核管理。

積極發揮市物業管理領導小組辦公室的作用，牽頭制定各部門物業管理工作考核問責辦法，將各部門物業管理工作履職情況、目標完成情況納入年底考核。

二是強化問題導向。

摸清全市物業管理基本情況和問題底數，做到有的放矢、因地制宜，從解決一件件具體問題抓起，明確整改重點、整改時限，一把鑰匙開一把鎖，不斷把工作引向深入、推向前進。

三是強調務實高效。

發揚求真務實、馬上就辦的工作作風和釘釘子的精神，對每一項工作責任到人，落實到具體人頭。按照既定的時間節點，加快推進落實，確保物業管理各項工作落地生根，取得實效。