第一篇：物業管理標準化建設的意義和作用

論物業管理標準化建設

摘要：

物業管理起源于19世紀60年代的英國。當時正值英國工業革命的大發展，大量農村人口涌進工業城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。當時，英國有一位叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業制定了一套規范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當地人紛紛仿效，這可以說是世界上最早的“物業管理”。時至今日，英國的物業管理最為一個固定行業，整體水平是世界一流的。除了傳統意義上的樓宇維修、養護、清潔、保安外，物業管理的內容已延伸到工程咨詢和監理、物業功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業租售推廣代理、通訊及旅游安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業管理的同時，成立了英國皇家物業管理學會，會員遍布世界各地。

序言：物業管理標準化建設的目的及意義

隨著我國市場經濟的發展和人們生活水平的提高，各類型物業項目越來越多，并成為人們生活中必不可少的一部分。人們花的錢越多，不但對物業本身質量要求越來越高，同時對物業管理的服務和管理水平也要求很高，例如對物業的維修維護，甚至對各項投訴都要求物業管理者做的好，做的完善。這樣要求物業管理者對物業管理進行宏觀的和微觀的細致管理，其中最好的辦法是用統一的標準及相關法規來規范物業的管理，這就為我們制定統一的管理標準提供了市場需要。而我們所制定的管理標準針對的是在現代社會是最普及的行業，是關系到每個城鎮居民的切身利益的，而且必須使管理者對所管轄的物業內的事物能更方便、更快捷的進行有效管理，使業主(客戶)對物業管理范圍內存在的問題也能得到更滿意的答復。伴隨著各類物業類型的規模不斷擴大和品種的不斷增多，就拿住宅物業小區來說，像小區中的汽車停放，小區附帶設施，小區的各項維修、投訴等都將越來越復雜，工作量也將越來越大。但我國物業管理大部分還屬于起步階段，長期以來人們使用統一的標準進行管理不夠嚴格，而在一些管理方式方法中存在著許多缺點,最顯著的就是管理標準化程度不夠，給管理者本身帶來管理難度。而物業管理標準化建設的目的，就是為了對現階段物業管理的現狀作統一梳理，制定統一標準，樹立良好的行業規范，促進行業持續建康的發展。

關鍵字：物業管理、標準化、建設

也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標準，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流于形式。

2、配套設施運作不理想。

目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因“名存實亡”。

3、維修保養不得力。

小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。

4、物業管理經費難以為繼

。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖于市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。

5、物業管理法制不健全。

全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標準化等缺乏法制的根本保障。

6、物業管理公司與社會相關方面關系不順。

物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。

7、物業管理不到位

目前有物業管理公司不以“物業管理”為主業，而著重于多種經營，或只限于收租金和一般養護維修，而對于如何保養好建筑物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。

8、地區間發展不平衡。

各個省（市、區）申報參評全國優秀管理住宅小區，不足全國小區總數的30％，參評城市不到全國城市的1％，有6個省會城市拿不出小區參評。這里既有南北經濟發展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。

第二節、物業管理標準化對現行存在問題的解決辦法

國家應盡快出臺物業管理專業性法規，規范政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。

1.國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律。物業是涉及房地產、市政、公安、工商、商業、規劃、通訊等多個部門的綜合經濟行為，單一的部門法規在具體執行的其權威性和規范作用受到限制，且上述單行法規自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業性的法律，對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規范和制約，包括對業主委員會的組織運作、業主公約、房屋使用公約的鑒定、規格、專業性物業公司的資質管理、業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關系界定等等。

2.建立業主合約和業主委員會制度。房地產行政管理部門應盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業主合約（或房屋使用公約），并促使業主們簽署，進一步指導協助大樓各業主成立健全的業主委員會組織。對于尚未竣工銷售的房地產，必須指令和輔導開發商在銷售之前擬定業主公約，為未來業主進行自主管理創造必要條件。

3.加強物業公司的資質管理。房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導專業性物業公司向大型化發展，創造規模效益，并將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。

4.設置機構，規范管理。國家有必要設置專門的物業管理機構，利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理，并盡快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量、材料消耗，及以機械臺班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。

5.實行由業主委員會管理并自主選擇物業公司的制度。由業主委員會選擇物業管理公司，將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。

6.加大監管力度，提高物業管理水平。政府部門應對開發商按國家有關規定支付的各項費用如維修、養護費、綠化養護費等實行全過程、全方位監督，保證能及時到位，并科學合理地使用。業主委員會和房地產開發商有權對物業管理公司的日常管理，各項收費，房屋及公共設施，設備的養護、維修和搭亂建、改變房地產和公用設施用途，以及不履行物業管理合同、管理辦法、規定的行為進行嚴格監督。

7.強化管理、樹立品牌。

8.建立激勵機制，促進物業行業健康發展。、第二章：物業標準化建設的主要功能

小區物業標準化管理建設針對當代社會，住宅小區越來越成為居住的主流這一市場需要而應運而生的，是為小區管理著和小區用戶更好的維護小區各項物業管理業務處理工作而制定，根據需求分析，實現小區管理業務，實現各項管理等幾個方面的功能。

對物管中心來說小區的住戶的報修，住戶的投訴及處理的結果信息的反饋、小區內停車場的管理、各項設備的維修等都需要考慮到。住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對于維修后情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程。對于小區內車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。

第一節：物業管理標準化建設的基本功能：

（1）． 對樓盤、戶型要有介紹

（2）． 對住戶、房產資料要有記錄

（3）． 對樓房的租售情況有記錄

（4）． 對物業設備要有登記

（5）． 對住戶的水電煤氣交費進行管理，保修進行處理

第二節：：物業管理標準化建設對基本資料的管理

主要介紹住戶、房產等基本資料。

（1）.住戶資料 介紹小區住戶的姓名、工作單位等基本資料。

（2）.房產資料 介紹小區中房屋的一些房型、面積等基本資料。

（3）.物管中心，對小區各項常見業務的管理；其主要對報修、投訴、停車場、物業設備維修管理等進行管理

體現在：

a.物業設備維修管理 提供社區設施、設備清單、設備維修情況登記等資料。

b.儀表數據管理 提供小區住戶日常生活中水表、電表等數據資料。

c.停車場管理 記錄小區用戶車輛位置、停車用戶等資料。

d.收費管理 記錄小區住房日常生活中所繳水費、電費等數據資料。

e.用戶投訴管理 記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程等資料。

f.用戶報修管理 記錄用戶報修項目及處理的情況等資料。

g.用戶維修管理 記錄小區用戶維修項目及處理的情況等資料。

第三章、物業管理標準化建設的實施辦法

從目前整體的發展狀況來看，物業管理行業被公眾認為是門檻低、風險小的微利行業。那么，利潤微薄就迫使企業要去尋求生存與發展的道路，即不斷擴張，以規模求利潤。應該說將企業做大做強，是所有企業的共同追求；讓有實力的品牌企業占領更大的市場份額，使的業主享受到優質服務，對行業的優勝劣汰是一件好事。但是一些企業在管理規模擴張的時候存在一定的盲目性，往往是做大了但并沒有做強。因此，企業在擴張中，應注意以下幾方面問題。

第一節：管理規模實現有序擴張

首先，具備訓練有素的專業人才是實現有序擴張的前提條件。物業服務企業具有勞動密集型的特點，意味著一個項目需要眾多的員工協力開展工作。保證員工能夠保持企業既定的管理水平，應該是企業追求擴張前的必修功課。物業管理工作是一項系統地、復雜的工作，要想實現有序擴張就要在人才培訓上下大功夫；從實際情況出發，采取多種形式對員工進行培訓教育；有計劃地從專業院校招收物業管理及經營方面的專業人才，逐步改變企業管理人才的年齡和知識結構，向知識化、專業化、年輕化方向邁進；建立公司人才儲備庫，把有培養和發展前途的員工列入后備隊伍中，并有目的的下放到基層，“苦其心志，勞其筋骨”，從而，形成企業自己的人才庫，一旦接管新的物業項目，即可組建強有力的管理班子進入。

其次，標準化管理是實現有序擴張的根本保證。國內的物業服務企業在行業摸索了十多年，對各崗的工作流程、標準應該有一套適合我們自己實際情況的范本，應以這種范本來消除員工流動性大而帶來的管理服務標準下降的弊端。雖然現在不少物業服務企業在積極推行ISO9002質量管理體系和一些其他的標準性文件，但這些新的質量管理體系、標準、流程往往是束之高閣，流于形式，較少用于實踐，更缺乏在實踐中的持續改進。在這種情況下，項目不斷增加，新員工大量涌入，但管理服務的水平，卻由于對新員工培訓的不及時、不到位而有所下降。這樣一來，管理規模雖然不斷擴大，但企業的口碑和品牌卻不能得到相應的提升。由此可見，推行標準化管理是實現有序擴張的根本保證。

再次，找準擴張項目是實現有序擴張的關鍵。在選擇擴張項目時，提前要做詳細周密的考察分析，可選擇那些項目基礎較好，業主的消費意識較高、區域經濟相對發達的項目來做。只要企業具備實力并精心運作項目，就能得到較好的社會效益和經濟效益。在項目拓展的過程中，企業應該緊緊把握自己的品牌模式，將目光鎖定能夠發揮自己實力且有助于提升品牌模式的項目。如此有選擇地外接項目，為樹立企業形象、鞏固企業品牌奠定了堅實的基礎。因此，拓展項目的關鍵是企業要根據自身狀況，在拓展方向上認真規劃，做出適合企業發展的正確選擇。

第二節：向高標準化的專業管理模式過渡

現階段物業管理距離高標準的專業化管理存在一定差異。我們通常所說的物業管理的標準化的專業模式，其實只是物業服務企業內部的具體專業分工與協作，而真正意義上的標準化的專業管理是指物業管理行業內，包括與相關行業間的專業化分工與協作，也就是將管理內容細化后發包給清潔、秩序維護、設備維修等專業化公司，然后由物業服務公司對專業公司的工作進行監督驗收，從而達到對物業進行管理的目的。

但就目前我國的物業管理狀況來看，由于近年來勞動力成本的不斷增長，物業管理剛性成本持續

上揚，企業各項支出捉襟見肘，很多物業服務企業為了生存與可持續發展已逐步走向項目分包的標準化專業管理道路，但其標準化程度還比較低，僅僅處于初級階段。物業服務企業能夠實行外包的項目，主要是保潔等簡單的勞務型項目，標準化的專業服務市場還不完善，大致是一些管理或技術含量很低的勞動密集型項目。這與實行物業管理標準化建設是為了充分利用社會分工，用較高的標準備規范，讓專業的人做專業的事，從而達到提高管理效率和專業服務水平這一目的的物業標準化管理建設理念是相悖的。

標準化的專業管理是國內外成熟物業管理最顯著的特點。物業服務公司將自己的服務“社會化”，一般只負責整個住宅小區的整體管理，具體業務則聘請專業的服務公司承擔。物業服務公司接盤后將管理內容細化后再分包給清潔、設備維修等專業單位。在具體管理方面，成熟物業通常采用封閉式管理，管理者對樓宇內治安、防火、清潔衛生、水電供應等全面負責。園區內還有24小時的晝夜巡崗，保證園區物業的絕對安全。在為業主的服務方面，物業服務公司做的也比較周到，管理人員充分考慮業主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務，盡可能地滿足業主現實和潛在的服務需求，讓每個業主感到舒適方便。

第三節：建立經營型物業管理模式

經營型物業管理模式是物業管理與物業經營的結合，是物業管理基本的運行、維護、服務提升到對物業資產營銷和管理全過程的服務模式。物業服務企業不僅要做好物業管理工作，而且為業主、客戶策劃并實施物業經營方案，實現物業資產的經營效益；同時將服務由物業管理委托期，延伸到物業資產整個壽命期，為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。這種模式適合于寫字樓、零售商業物業、酒店式公寓以及其他可出租物業的管理中。經營型物業管理運作的主要內容包括物業管理、租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。

據了解，國內外健康成熟的物業服務企業，大多數都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等服務。國外發達國家注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作，良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來，優秀的物業管理不僅為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的是經營型物業管理使物業資產的經濟效益得到充分的發揮。經營型物業管理模式不僅可以更好地滿足市場需求和客戶需要，更好的體現經營、管理的一條龍服務，減少客戶投入的精力和資源，更主要的是還擴大了物業服務企業的盈利空間。物業服務企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與物業管理費不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業服務企業綜合實力和生存能力得到提高。

同時，在實施經營型物業管理模式的實踐中，一要注重培養物業經營的人才隊伍。隨著我國經濟的發展和改革開放的進一步深化，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、物業管理市場規模不斷擴大，這就需要大量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業人才。物業經營具有知識型、信息化、市場化的特點。沒有豐富的經驗和高素質的經營人才，經營型物業管理模式就無從談起。二要注重向專業公司學習。目前，我們在物業經營專業上與境外先進的企業還存在較大的差距，因此應該與一些優秀的物業服務企業在業務上保持合作，建立穩定的業務關系。在汲取他人的經營管理經驗的同時，也培養了自己的專業人員和實力。三要根據不同的物業項目，處理好經營和管理的關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。要嚴格區分物業管理收支與經營收支，保持各類業務的相對獨立和規范性。要特別注意的是，物業服務企業要具備與物業經營相關的專業資質，做到合法經營。

結束語：

物業管理標準化建設的發展趨勢

從管理物業到經營物業是物業市場的發展趨勢，隨著我國市場經濟的持續運行，我國各經濟區域的開發開放，我國主要城市在國際上的知名度不斷提高，建設速度也越來越快，來我國進行商貿、經濟洽談、旅游的人越來越多。我國各地也有不少的商務中心區，并且陸續還有在建項目，這些商務中心區擁有大量商務辦公、酒店公寓、會展、文化娛樂等設備設施。面對這樣一個發展形勢，國內的物業服務企業必須先要做強然后做大，真正做到專業化管理，逐步建立起經營型管理模式，促進物業管理水平能夠盡快與先進國家、先進地區接軌，切實提升企業自身的管理水平.

第二篇：物業管理標準化建設

論物業管理標準化建設

目錄：

第一章、物業管理標準化建設的目的及意義

第二章、物業管理標準化建設主要任務

（一）、物業管理現狀及問題分析

(二)、物業管理標準化對現行存在問題的解決辦法

第三章、物業標準化建設的主要功能

（一）、物業標準化建設的基本功能

（二）、物業標準化建設的基本資料管理

第四章、物業管理標準化建設的實施辦法

（一）、管理規模實現有序擴張

（二）、切實向專業化管理過渡

（三）、建立經營型物業管理模式 結束語：

物業管理標準化建設的發展趨勢

一、物業管理標準化建設的目的及意義

隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，各類型物業項目越來越多，并成為人們生活中必不可少的一部分。人們花的錢越多，不但對物業本身質量要求越來越高，同時對物業管理的服務和管理水平也要求很高，例如對物業的維修維護，甚至對各項投訴都要求物業管理者做的好，做的完善。這樣要求物業管理者對物業管理進行宏觀的和微觀的細致管理，其中最好的辦法是用統一的標準及相關法規來規范物業的管理，這就為我們制定統一的管理標準提供了市場需要。而我們所制定的管理標準針對的是在現代社會是最普及的行業，是關系到每個城鎮居民的切身利益的，而且必須使管理者對所管轄的物業內的事物能更方便、更快捷的進行有效管理，使業主(客戶)對物業管理范圍內存在的問題也能得到更滿意的答復。伴隨著各類物業類型的規模不斷擴大和品種的不斷增多，就拿住宅物業小區來說，像小區中的汽車停放，小區附帶設施，小區的各項維修、投訴等都將越來越復雜，工作量也將越來越大。但我國物業管理大部分還屬于起步階段，長期以來人們使用統一的標準進行管理不夠嚴格，而在一些管理方式方法中存在著許多缺點,最顯著的就是管理標準化程度不夠，給管理者本身帶來管理難度。而物業管理標準化建設的目的，就是為了對現階段物業管理的現狀作統一梳理，制定統一標準，樹立良好的行業規范，促進行業持續建康的發展。關鍵字：物業管理、標準化、建設

二、物業管理標準化建設主要任務

（一）、物業管理現狀及問題分析

隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯。在經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金周轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題：

1、物業管理架構不完善。目前，我國物業管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區中，房屋及物業管理有三種基本形式：一是政府房地產管理部門管理的，二是房地產開發商以企業管理的，三是產權單位自管的，這三種物業管理模式大約各占1/3。而且其中不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標準，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流于形式。

2、配套設施運作不理想。

目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因“名存實亡”。

3、維修保養不得力。

小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。

4、物業管理經費難以為繼

。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖于市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。

5、物業管理法制不健全。

全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標準化等缺乏法制的根本保障。

6、物業管理公司與社會相關方面關系不順。

物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。

7、物業管理不到位

目前有物業管理公司不以“物業管理”為主業，而著重于多種經營，或只限于收租金和一般養護維修，而對于如何保養好建筑物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。

8、地區間發展不平衡。

各個省（市、區）申報參評全國優秀管理住宅小區，不足全國小區總數的30％，參評城市不到全國城市的1％，有6個省會城市拿不出小區參評。這里既有南北經濟發展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。

（二）、物業管理標準化對現行存在問題的解決辦法

國家應盡快出臺物業管理專業性法規，規范政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。

1.國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律。物業是涉及房地產、市政、公安、工商、商業、規劃、通訊等多個部門的綜合經濟行為，單一的部門法規在具體執行的其權威性和規范作用受到限制，且上述單行法規自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業性的法律，對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規范和制約，包括對業主委員會的組織運作、業主公約、房屋使用公約的鑒定、規格、專業性物業公司的資質管理、業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關系界定等等。

2.建立業主合約和業主委員會制度。房地產行政管理部門應盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業主合約（或房屋使用公約），并促使業主們簽署，進一步指導協助大樓各業主成立健全的業主委員會組織。對于尚未竣工銷售的房地產，必須指令和輔導開發商在銷售之前擬定業主公約，為未來業主進行自主管理創造必要條件。

3.加強物業公司的資質管理。房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導專業性物業公司向大型化發展，創造規模效益，并將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。

4.設置機構，規范管理。國家有必要設置專門的物業管理機構，利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理，并盡快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量、材料消耗，及以機械臺班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。

5.實行由業主委員會管理并自主選擇物業公司的制度。由業主委員會選擇物業管理公司，將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。

6.加大監管力度，提高物業管理水平。政府部門應對開發商按國家有關規定支付的各項費用如維修、養護費、綠化養護費等實行全過程、全方位監督，保證能及時到位，并科學合理地使用。業主委員會和房地產開發商有權對物業管理公司的日常管理，各項收費，房屋及公共設施，設備的養護、維修和搭亂建、改變房地產和公用設施用途，以及不履行物業管理合同、管理辦法、規定的行為進行嚴格監督。7.強化管理、樹立品牌。

8.建立激勵機制，促進物業行業健康發展。、三、物業標準化建設的主要功能

小區物業標準化管理建設針對當代社會，住宅小區越來越成為居住的主流這一市場需要而應運而生的，是為小區管理著和小區用戶更好的維護小區各項物業管理業務處理工作而制定，根據需求分析，實現小區管理業務，實現各項管理等幾個方面的功能。對物管中心來說小區的住戶的報修，住戶的投訴及處理的結果信息的反饋、小區內停車場的管理、各項設備的維修等都需要考慮到。住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對于維修后情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程。對于小區內車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。

(一)物業標準化建設的基本功能：（1）． 對樓盤、戶型要有介紹（2）． 對住戶、房產資料要有記錄（3）． 對樓房的租售情況有記錄（4）． 對物業設備要有登記（5）． 對住戶的水電煤氣交費進行管理，保修進行處理

（二）物業標準化建設的基本資料管理

主要介紹住戶、房產等基本資料。

（1）.住戶資料 介紹小區住戶的姓名、工作單位等基本資料。（2）.房產資料 介紹小區中房屋的一些房型、面積等基本資料。

（3）.物管中心，對小區各項常見業務的管理；其主要對報修、投訴、停車場、物業設備維修管理等進行管理 體現在：

a.物業設備維修管理 提供社區設施、設備清單、設備維修情況登記等資料。b.儀表數據管理 提供小區住戶日常生活中水表、電表等數據資料。c.停車場管理 記錄小區用戶車輛位置、停車用戶等資料。

d.收費管理 記錄小區住房日常生活中所繳水費、電費等數據資料。e.用戶投訴管理 記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程等資料。f.用戶報修管理 記錄用戶報修項目及處理的情況等資料。g.用戶維修管理 記錄小區用戶維修項目及處理的情況等資料。

第四章、物業管理標準化建設的實施辦法

從目前整體的發展狀況來看，物業管理行業被公眾認為是門檻低、風險小的微利行業。那么，利潤微薄就迫使企業要去尋求生存與發展的道路，即不斷擴張，以規模求利潤。應該說將企業做大做強，是所有企業的共同追求；讓有實力的品牌企業占領更大的市場份額，使的業主享受到優質服務，對行業的優勝劣汰是一件好事。但是一些企業在管理規模擴張的時候存在一定的盲目性，往往是做大了但并沒有做強。因此，企業在擴張中，應注意以下幾方面問題。

（一）、管理規模實現有序擴張

首先，具備訓練有素的專業人才是實現有序擴張的前提條件。物業服務企業具有勞動密集型的特點，意味著一個項目需要眾多的員工協力開展工作。保證員工能夠保持企業既定的管理水平，應該是企業追求擴張前的必修功課。物業管理工作是一項系統地、復雜的工作，要想實現有序擴張就要在人才培訓上下大功夫；從實際情況出發，采取多種形式對員工進行培訓教育；有計劃地從專業院校招收物業管理及經營方面的專業人才，逐步改變企業管理人才的年齡和知識結構，向知識化、專業化、年輕化方向邁進；建立公司人才儲備庫，把有培養和發展前途的員工列入后備隊伍中，并有目的的下放到基層，“苦其心志，勞其筋骨”，從而，形成企業自己的人才庫，一旦接管新的物業項目，即可組建強有力的管理班子進入。其次，標準化管理是實現有序擴張的根本保證。國內的物業服務企業在行業摸索了十多年，對各崗的工作流程、標準應該有一套適合我們自己實際情況的范本，應以這種范本來消除員工流動性大而帶來的管理服務標準下降的弊端。雖然現在不少物業服務企業在積極推行ISO9002質量管理體系和一些其他的標準性文件，但這些新的質量管理體系、標準、流程往往是束之高閣，流于形式，較少用于實踐，更缺乏在實踐中的持續改進。在這種情況下，項目不斷增加，新員工大量涌入，但管理服務的水平，卻由于對新員工培訓的不及時、不到位而有所下降。這樣一來，管理規模雖然不斷擴大，但企業的口碑和品牌卻不能得到相應的提升。由此可見，推行標準化管理是實現有序擴張的根本保證。

再次，找準擴張項目是實現有序擴張的關鍵。在選擇擴張項目時，提前要做詳細周密的考察分析，可選擇那些項目基礎較好，業主的消費意識較高、區域經濟相對發達的項目來做。只要企業具備實力并精心運作項目，就能得到較好的社會效益和經濟效益。在項目拓展的過程中，企業應該緊緊把握自己的品牌模式，將目光鎖定能夠發揮自己實力且有助于提升品牌模式的項目。如此有選擇地外接項目，為樹立企業形象、鞏固企業品牌奠定了堅實的基礎。因此，拓展項目的關鍵是企業要根據自身狀況，在拓展方向上認真規劃，做出適合企業發展的正確選擇。

（二）、向高標準化的專業管理模式過渡

現階段物業管理距離高標準的專業化管理存在一定差異。我們通常所說的物業管理的標準化的專業模式，其實只是物業服務企業內部的具體專業分工與協作，而真正意義上的標準化的專業管理是指物業管理行業內，包括與相關行業間的專業化分工與協作，也就是將管理內容細化后發包給清潔、秩序維護、設備維修等專業化公司，然后由物業服務公司對專業公司的工作進行監督驗收，從而達到對物業進行管理的目的。但就目前我國的物業管理狀況來看，由于近年來勞動力成本的不斷增長，物業管理剛性成本持續上揚，企業各項支出捉襟見肘，很多物業服務企業為了生存與可持續發展已逐步走向項目分包的標準化專業管理道路，但其標準化程度還比較低，僅僅處于初級階段。物業服務企業能夠實行外包的項目，主要是保潔等簡單的勞務型項目，標準化的專業服務市場還不完善，大致是一些管理或技術含量很低的勞動密集型項目。這與實行物業管理標準化建設是為了充分利用社會分工，用較高的標準備規范，讓專業的人做專業的事，從而達到提高管理效率和專業服務水平這一目的的物業標準化管理建設理念是相悖的。標準化的專業管理是國內外成熟物業管理最顯著的特點。物業服務公司將自己的服務“社會化”，一般只負責整個住宅小區的整體管理，具體業務則聘請專業的服務公司承擔。物業服務公司接盤后將管理內容細化后再分包給清潔、設備維修等專業單位。在具體管理方面，成熟物業通常采用封閉式管理，管理者對樓宇內治安、防火、清潔衛生、水電供應等全面負責。園區內還有24小時的晝夜巡崗，保證園區物業的絕對安全。在為業主的服務方面，物業服務公司做的也比較周到，管理人員充分考慮業主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務，盡可能地滿足業主現實和潛在的服務需求，讓每個業主感到舒適方便。

（三）、建立經營型物業管理模式

經營型物業管理模式是物業管理與物業經營的結合，是物業管理基本的運行、維護、服務提升到對物業資產營銷和管理全過程的服務模式。物業服務企業不僅要做好物業管理工作，而且為業主、客戶策劃并實施物業經營方案，實現物業資產的經營效益；同時將服務由物業管理委托期，延伸到物業資產整個壽命期，為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。這種模式適合于寫字樓、零售商業物業、酒店式公寓以及其他可出租物業的管理中。經營型物業管理運作的主要內容包括物業管理、租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。據了解，國內外健康成熟的物業服務企業，大多數都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等服務。國外發達國家注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作，良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來，優秀的物業管理不僅為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的是經營型物業管理使物業資產的經濟效益得到充分的發揮。經營型物業管理模式不僅可以更好地滿足市場需求和客戶需要，更好的體現經營、管理的一條龍服務，減少客戶投入的精力和資源，更主要的是還擴大了物業服務企業的盈利空間。物業服務企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與物業管理費不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業服務企業綜合實力和生存能力得到提高。

同時，在實施經營型物業管理模式的實踐中，一要注重培養物業經營的人才隊伍。隨著我國經濟的發展和改革開放的進一步深化，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、物業管理市場規模不斷擴大，這就需要大量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業人才。物業經營具有知識型、信息化、市場化的特點。沒有豐富的經驗和高素質的經營人才，經營型物業管理模式就無從談起。二要注重向專業公司學習。目前，我們在物業經營專業上與境外先進的企業還存在較大的差距，因此應該與一些優秀的物業服務企業在業務上保持合作，建立穩定的業務關系。在汲取他人的經營管理經驗的同時，也培養了自己的專業人員和實力。三要根據不同的物業項目，處理好經營和管理的關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。要嚴格區分物業管理收支與經營收支，保持各類業務的相對獨立和規范性。要特別注意的是，物業服務企業要具備與物業經營相關的專業資質，做到合法經營。

結束語：

物業管理標準化建設的發展趨勢

從管理物業到經營物業是物業市場的發展趨勢，隨著我國市場經濟的持續運行，我國各經濟區域的開發開放，我國主要城市在國際上的知名度不斷提高，建設速度也越來越快，來我國進行商貿、經濟洽談、旅游的人越來越多。我國各地也有不少的商務中心區，并且陸續還有在建項目，這些商務中心區擁有大量商務辦公、酒店公寓、會展、文化娛樂等設備設施。面對這樣一個發展形勢，國內的物業服務企業必須先要做強然后做大，真正做到專業化管理，逐步建立起經營型管理模式，促進物業管理水平能夠盡快與先進國家、先進地區接軌，切實提升企業自身的管理水平.

第三篇：標準化建設的意義

標準化建設的意義

法。作為一個企業能不能在市場競爭當中取勝，決定著企業的生死存亡。企業的標準化工作能不能在市場競爭當中發揮作用，這決定標準化在企業中的地位和存在價值。

標準化建設階段步驟

根據世界各國的經驗，企業標準化工作要攀登三個臺階，要走“三步曲”。

第1步，制定好能確切反映市場需求，令顧客滿意的產品標準；

第2步，建立起以產品標準為核心的有效的標準體系；

第3步，把標準化向縱深推進，運用多種標準化形式支持產品開發。

這三步的具體含義是：

第1步：制定好能確切反映市場需求，令顧客滿意的產品標準。保證產品獲得市場歡迎和較高的滿意度，解決占領市場的問題；

第2步：建立起以產品標準為核心的有效的標準體系。保證產品質量的穩定和生產率的提高，使企業能夠占穩市場，不至于剛占領市場，由于質量不穩退出市場；

第3步：把標準化向縱深推進，運用多種標準化形式支持產品開發。使企業具有適應市場變化的能力即對市場的應變能力。市場不是固定的，不是開發出一種產品，制定了一個標準，就幾十年可以不變，市場經濟沒有這種機制。市場是多變的，企業必須具備這種應變能力，這就是使企業不僅能夠占領市場，站穩市場還能夠適應市場，擴大市場。

標準化要一步一步的跟著企業的市場運作來轉，一直轉到這個角度，登上制高點，這才能體現出標準化的作用和價值。這三步曲中的每一步，都要遵循市場經濟規律，要拋棄計劃經濟體制下遺留的種種弊端，每個企業都要從自身的情況出發，通過創新開辟自己的道路。標準化要贏得競爭，就必須創新。企業標準化不能再走老路了，創新才有出路。企業標準化不能孤軍奮戰，要同各部門協作配合、互相支持，發揮整體系統功能，才能走好三步曲。

一、制定好產品標準是企業標準化的第一步

二、標準形成體系才能發揮作用

三、產品開發領域是企業標準化的制高點

第四篇：安全標準化建設的意義

安全標準化建設的意義

現代安全管理的主要特征之一是系統的思想和方法，二是風險管理。目前，人們已經逐漸認識到，只有實現系統化安全管理才能保證具體工作系統的安全運行，才能保證在工作系統層次之下的具體預防措施的落實。要預防事故的發生，須關注事故發生之前的風險，有效的控制不可承受的風險。

事故發生的三個主要原因：

1、人的不安全行為；

2、物的不安全狀態；

3、安全管理存在缺陷。

安全標準化建設就是：

1、崗位達標，規范人的行為；

2、專業達標，糾正物的狀態，排查隱患；

3、企業達標，完善管理制度，解決管理缺陷。

冶金企業安全生產標準化管理系統的建設，注重科學性、規范性和系統性，立足于危險源辨識和風險評價，充分體現風險管理和事故預防的思想，并可以與企業其他方面的管理有機結合。通過推行冶金企業安全生產標準化管理系統，對冷水江鋼鐵有限責任公司的安全生產有如下意義：

（1）強化安全生產工作的系統化、量化管理，有利于夯實冷水江鋼鐵有限責任公司安全管理的基礎，實現系統的安全管理。

（2）突出安全生產工作的全過程控制，有助于冷水江鋼鐵有限責任公司實現全員、全過程的安全管理，形成安全管理的良性循環。

（3）建立預防為主、超前防范的工作機制。

（4）實現管理、場所和操作都有標準可循，以此規范冷水江鋼

鐵有限責任公司安全生產行為，提高安全的可靠性，推動安全管理上等級、創水平。

（5）有助于形成具有冷水江鋼鐵有限責任公司特色的安全文化。

第五篇：淺談物業管理早期介入的作用和意義

淺談物業管理早期介入的作用和意義

[摘要]：近年來我國的物業管理行業伴隨著房地產業發展迅速，然而在實踐過程中，一些物業在房屋質量、設備性能、設施功能及綜合服務等方面的先天缺陷一直困繞著物業管理企業，這些問題的起因都源于物業的開發階段。要改變這一狀況，把一些以往長期難以解決的問題盡可能限制在最小范圍內，物業管理的早期介入就顯得尤為重要。通過早期介入這種建管結合的服務，使開發有一個良好的開端，為今后物業的使用和管理打下堅實的基礎，其作用和意義將是深遠的。

[關鍵詞]：物業管理早期介入 作用意義

物業管理的早期介入，是指物業管理公司在驗收接管投入正式運行、使用的物業之前，隨同項目開發就參與物業的規劃設計和建設，從物業管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業能滿足業主或使用人的需求。向前延伸對物業的使用、保養、維修、經營和提供服務，使物業發揮最佳效應，以最大限度的滿足業主和使用人的需要的一種管理形式。物業管理企業通過物業在開發規劃設計階段就開始介入并參與，了解物業狀況，提出建議，將一些問題在物業開發過程中予以解決，就能夠為以后更好地做好物業管理打下堅實的基礎。

一、物業早期介入的作用

（一）完善物業使用功能

當今，人們對物業的品位和環境的要求越來越高，這使得房地產開發商，除了執行國家有關技術標準，還應考慮到物業的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、生活的便利、安全和舒適等。物業管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業主和使用人接觸，了解他們的需要，根據自己的豐富管理經驗，就房型的設計、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務配套設施及平面布局等問題提出建設性意見，并代表業主從管理者的角度對所管物業進行審視，及時糾正設計中的不足，使功能完善。從物業管理的實踐來看，以往的房地產開發商在物業規劃時只考慮了房屋、配套設施建造時的方便和成本的節約，而沒有從今后的管理和使用的角度去合理規劃，對物業管理必需的設施，以及交通泊位、小區綠化、水、電、氣、通風、采光、空調位置預留等配套設施，往往考慮不足，造成以后難以彌補的后果。物業管理早期介入能將物業管理企業與使用人長期相

伴的實踐信息和要求建設性地提出，從物業管理、業主、使用人的角度出發，對戶型結構、配套設施、道路綠化、車輛停放、物業用房等，向開發商提出具體建議，充分考慮設備、材料的經久耐用，便于維修，盡可能地避免在規劃設計中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業管理和業主使用中出現不必要的麻煩，使規劃、設計更加合理。

物業管理企業可以組織專業人員對開發項目的市場定位、潛在業主的構成及消費水平、消費習慣，周邊地區的物業管理狀況，投用后物業管理內容和服務標準、收費標準，成本利潤等進行預測、綜合評估后，對今后物業管理構想向開發商提出建設性的意見，有利于開發商綜合考慮。

（二）能夠提高工程質量

盡管監理制早已推行，但由于物業管理公司有豐富的房屋維修養護和管理經驗，并作為潛在業主的物業驗收接管代理，他們在物業管理方面、使用方面擁有第一手資料，對于物業在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題非常熟悉，他們在物業的建設過程中參與監理，協助監理公司做好施工質量監督，可以保證施工安裝符合規范，建筑材料符合要求；可以加強房屋建造質量管理，彌補可能出現的質量隱患。特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監管，在施工單位自我質量管理、專業工程監理公司監督質量管理、開發企業檢查質量管理的基礎上，又增加了管理單位的參與質量管理，可以強化房屋建造中的生產技術的監控，確保物業建造質量，為以后管理和維保打下基礎。

物業管理企業在物業開發施工階段和竣工驗收階段，從物業管理和使用人的角度，對該階段施以全面、細致的輔助把關，增加工程監理和驗收力度、保證物業建設質量、達到減少返工，減少以后物業使用中的后遺癥，提高物業開發的經濟效益，其結果對開發商、業主使用人和物業管理公司三方都有利。

（三）奠定了物業長效管理基礎

物業管理早期介入，能使物業規劃、設計更趨人性化、功能化，能更好地考慮到物業建成交付使用后的管理要求，能使物業管理企業對物業的土建結構、管線走向、配套設施、設備安裝等了如指掌，為物業的驗收接管打下基礎，并為日后的養護、維修帶來便利，同時也有利于業主的使用。在物業管理的前期工作中，物業管理企業就策劃管理該物業的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構的設置、人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業移交后能有序的工作，實現建房、用房、管房的有機結合。同時，經過一段時間的工作。可以同環保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關部門建立關系，理順服務渠道，便于以后管理工作的順利進行。同時，安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業主購房意向的重要因

素，關系到物業管理公司的聲譽。

（四）有利于前期物業管理的準備

早期介入有寬裕的時間，充分、穩妥地進行前期物業管理的策劃、設計，確定物業管理框架，測算前期物業管理費用，明確物業管理的收費標準；配置人員，招聘各類專業人員進行培訓；組織力量制定針對本物業的管理制度。在業主入住前，在軟硬件方面作好充分準備，避免倉促上陣。

（五）促進物業的銷售

人們消費理念的變化，在置業時，除了注重房屋的價格、質量。環境等的同時，也越來越注重起其售后服務即物業管理。消費者要求物管企業提供全面、滿意、舒心的服務，物管企業的服務水平決定了消費者購買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產開發商，已經把良好的物業管理作為推銷房屋商品和招來顧客不可缺失的重要內容之一。

二、物業管理早期介入的重要意義

(一)體現了物業管理“全過程”管理理念，提升了物業管理品質

物業的早期介入實現“設計、施工和物業管理一體化”全過程管理。項目設計階段的介入，發揮專業優勢，提出全局性、功能性建設意見，從完善物業設計細節、更好搞好物業經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善，使項目設計最優化。在工程監理階段，對工程施工、設備安裝的質量進行監控，奠定了物業“硬”基礎。在接管驗收階段，注重項目存在問題的整改。物業管理公司的提前介入，使物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布胃、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌，發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即己解訣，節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期，實現了設計、施工和和物業管理一體化全壽命優化管理，使項目在建設完工前得以解決和完善，在大了節約了物業的建設成本和運行成本。

（二）出色的物業管理可以提升物業的價值，有利于物業的銷售

并隨著房產市場競爭日益激烈，創新銷售在市場中才是不敗的唯一法則。據房產開發行業評估，物業管理因素可以占到樓宇價格的 20％－ 30％。在物業銷售前，物業管理企業可以配合開發商進行周密策劃，制定出具有人性化的符合業主和使用需要的物業開發方案，站在潛在購房者的角度，制定出新穎、實用、合理的物業管理方案，以高品質、專業化的物業管理，做為房屋銷售新的賣點，吸引更多的潛在業主。物業管理早期介入，也能讓消費者真切感受到房地產開發商對物業管理的重視。目前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，優質的物業管理可以提升物業的價值。如果能讓具有優良業績的物業管理公司早期介入，將會極大地促進物業的銷售。可見，物業管理早期介入對開發商所開發物業的完善和促銷起著很大作用。

（三）能夠體現物管企業的專業素質，有利于物管工作的順利開展。

物業管理通過早期介入，在與開發商、監理方、施工方等方面的共同協作中，可以充分展示自身的專業素質。物管企業可以從物業使用管理的角度、從業主的角度、從降低管理費用的角度在規劃、設計、監理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業，減少了今后物業管理中的問題和矛盾。同時，通過在早期介入中同施工單位形成的良好合作關系，可以在今后物業的保修期內，加強雙方的緊密合作，提高物業的維修及時率。另一方面，由于通過早期介入，物業管理公司已經在業主入住前，處理好了如熟悉物業、設備設施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業的良好形象。因此，物業管理早期介入是非常必要的。

（四）為前期的物業管理打下良好基礎。

物管企業通過早期介入對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在今后的管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可以提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴重缺陷往往難以及時解決，對業主的入住、后期管理和創優達標工作帶來嚴重影響。另一方面，在早期介入中，經過一段時間的磨合，便于理順同環衛、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關系，建立順暢的服務渠道，有利于前期管理工作的進行。同時，物管企業通過早期介入可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量，有利于業主，也有利于施工企業。

（五）提升開發商公司品牌，實現雙贏

現在，一些精明的房地產開發、經營商，已經把良好的物業管理作為推銷房屋等不動產商品的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產投資者和消費者，也把物業管理水平的高低、效果的優劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。因此開發公司重視物業管理的建設，注重品牌戰略，就是“以人為本“，將會實現經濟和社會效益的雙贏。

綜上所述，在物業的開發初期，物業管理企業就介入其中，站在物業管理和業主使用人角度，結合長期物業管理經驗的積累，總結出的一些在物業使用中經常出現的各種問題，從各個方面提出專業性、建設性的意見、咨詢報告，或者直接參與相關討論、評審和施工的現

場監理。通過早期介入這種建管結合的服務，可以有效的避免了因規劃設計缺陷和施工質量問題，給今后的物業管理和業主使用帶來不必要的麻煩，使物業開發有一個良好的開端，也為進一步爭取到前期的物業管理創造有利條件，為日后的物業管理打好基礎，同時也使業主的權益得到保障。因此物業管理早期介入具有非常重要的意義和作用。

參考文獻：

（1）、王貴嶺，（2）、王子潤，（3）、劉剛，中國物價出版社，2003.，文匯出版社，2003.，《中國物業管理》雜志總第28期《物業管理》 《中國物業管理》 《淺析物業管理的早期介入》