第一篇：物業管理的主要作用

物業管理的主要作用

隨著城市建設的發展，各種住宅、商業大廈、辦公大樓、標準工業廠房以及住宅小區日益增多，它們在交付使用后，都面臨著管理、養護、修繕的問題；不僅是新建樓宇、住宅小區是如此，歷代保存下來的原有老房屋也存在著定期養護修繕的問題。原有在產品經濟體制下形成的房屋管理模式，早己顯得落后了，不適用了。在商品經濟體制下，房屋的管理、修繕、服務，出路只有一個—走改革的路。借鑒國際經驗，推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。從國內外的實踐證明，物業管理的作用有：

(一)物業管理可以延長物業使用年限及確保其功能的正常發揮

房產物業建成后，一要受到自然環境因素的作用而發生損壞。如震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等。二在使用過程中要受到人為因素的作用而受到破壞。如設計、施工質量較差。建筑材料不合格，使用不當等情況。因此，隨著時間的推移，房屋的結構部位、圍護部分、裝修、上下水及其設備管道等，都將發生不同程度的損壞，如不及時進行維修和加強管理，就會影響物業的功能正常發揮，諸如電梯中途停止運行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，門鎖開關失靈，煤氣、供熱、空調、供水、供電中斷，陽臺欄桿、雨棚倒塌，裝飾層脫落等等，不僅作用功能不能正常發揮，還會過早達到危房程度或損壞，甚至釀成傷害事故，以至影響用戶生活(住宅)、工作(寫字樓)與生產經營(商用與工業物業)的正常進行。

推行專業化、社會化物業管理，不僅僅在于確保物業在整個使用周期內作用功能的正常發揮，而且良好的不間斷的專業管理服務，還可以使物業的壽命延長。有些住宅區管理得比較好，使人民群眾在清靜、優美、生活方便的環境里，安居樂業。但有很多住宅區因管理不善，在小區內亂搭亂建，環境亂七八糟，房屋剛使用兩三年，就已面目全非，不僅影響到城市面貌，有礙城市觀瞻，也給居民的生活、學習和工作帶來許多不便。由于管理體制的關系，很多住宅區至今沒有推行專業化、社會化物業管理，尚在多家分割管理，各自為政。一個住宅區或一幢樓房，往往是根據產權或隸屬關系，分為幾家合管或各自分管；有的地方甚至連房屋的電氣、衛生設備、上下水管道也實行分割管理，造成互不銜接，出了問題，電話請、上門催，也難得找到產權單位派技工上門修理。這表明，沒有這種專業化、社會化物業管理，物業使用年限會大為縮短。

(二)物業管理能為物業主及租戶創造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環境。

物業管理，基本分為管理和服務兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產權、產業、租賃、租金、設備等方面的管理工作；掌握房產的變動和使用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能；把房屋的數量、建筑形式、完好程度、設備使用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄，是管理方面的一項經常性工作。服務方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時登門進行日常服務，并超前檢修上下水管道、暖氣管道、水管的防凍保暖、換紗窗、檢修門鎖、修換燈口、電線、開關。另外及時檢修鍋爐，保證供暖；及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電；及時檢修煤氣管道，保證安全供氣；及時檢修電梯，保證安全運行。當然服務中也包括管理，對于房屋、設備必須點交、登記齊全，建立保管卡。向用戶點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳愛護使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出時，要進行清點。

物業售租后服務或物業管理，不僅可以使物業及其設備處于完好狀態與正常運行及延長使用壽命，而且可以為物業中生活與工作的人們創造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環境和氛圍。運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的住宅環境，有助于人際關系的調適。住宅社會學研究表明，良好的環境，不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進身心健康，乃至小孩的學習成績。這一切，是社會穩定和經濟增長所必須具備的前提條件。

(三)物業管理有利于提高城市管理的社會化和專業化程度

物業管理將分散的社會分工匯集起來統一辦理，如清潔、保安、環境綠化、水電等，每個產業人或租住人只需面對物業管理公司一家，就能將所有關于房屋和住宅環境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門。物業管理公司可以將房屋的環境衛生承包給專業的清潔公司打掃；向專業保安公司雇聘保安人員；將小區環境綠化承包給專業綠化隊，住戶只需根據物價部門批準的收費標準，按管理企業的收費通知單連同租金按時一次性交付。既方便使用者，也便于統一管理。完善的物業管理，對物業整個使用周期內的綜合管理與服務按合同承包經營。其管理與服務項目可謂豐富、充實、多樣、周到，一般包括下列內容：

(1)房屋及基礎設施、公共設施的管理。含房屋維護與修理、電梯設備維護與開啟；園林綠化、道路、路燈、供電設施、供排水管網、自來水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等的管理及維修。

(2)地產管理。主要禁止在所屬范圍內私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土地。

(3)綜合服務。含治安——防盜、防火與消防、值勤、照看停車；環衛——維護區容、區貌，所屬范圍內室外公共地方的清潔衛生的打掃與保護及蓄水池定期清洗等；生活服務，含家務勞動、代送病人去醫院、代送接幼兒上學與回家、家用電器修理、代換煤氣、代收代交水電煤氣供熱費用、代辦保險與交稅、代收與分送信件報刊雜志、傳呼電話，宣傳合理使用房屋與設備的知識，不準污染環境(發出噪音、垃圾亂倒)、不準損壞園林綠化及康樂設施、不準載重汽車進入小區通道、不準在中小學、幼兒園、醫療所門前設攤擺點叫賣等。

(4)組織有益的社區康樂活動等。這種管理方式大大提高了城市管理的社會化和專業化。

(四)完善的物業管理不單是使物業保值，而且可以使物業增值

物業管理的好，不斷“追加勞動”，通過維修，進行舊房更新改造、室內裝修，不僅能使物業及其設備處于完好狀態和正常運行，而且可以提高物業的檔次和適應性，使物業保值和增值，即使是在市場比較疲軟的景況下，也能夠容易地招襪顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤或租金，從而產生較高的經濟效益。如疏于管理，就可能會造成更多的問題，使新建的住宅區在數年內變成危舊房區。可見，優質的物業管理是最實在、最有效的宣傳手段，既可使整個地區的房地產增值，也能為企業帶來直接的經濟效益。

第二篇：物業管理前期介入的作用

物業管理前期介入的作用

物業管理前期介入的作用

隨著中國社會的發展，九十年代物業管理行業的興起，物業管理機制在對建成物業的管理和對使用人的服務上，發揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可。然而，隨著物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成之后介入的狀況已經不適應物業管理發展的需要。物業開發建設是一次性的“買賣”，而物業管理則是長期伴隨業主的事情。

很多人把物業管理看成是房地產開發的附屬，并不把物業管理行業看成是一個卓有建樹的獨立行業。但是，總結物業管理多年的經驗，由于房地產開發建設過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題，給房產使用人和物業管理單位帶來了諸多影響。隨著物業管理行業的不斷發展，人們對物業管理的作用有了相當的認識和重視。能不能讓物業管理提前介入物業建設，在物業開發項目未竣工前，直至規劃設計階段即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。

物業管理是一種對物業全程的管理，其首要環節即使物業的前期管理，物業前期管理是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段管理。詳細來說，物業管理早期介入，指開發企業邀請從事物業管理企業及有關人員，從物業管理和運作角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業管理方案，以便以后物業管理工作打下良好的基礎。

目前已經有一些富有遠見的房地產開發商開始嘗試讓物業管理企業在項目規劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業管理單位的意見建議，完善物業建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業管理企業在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業管理前期介入。

現代建筑，設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業門類越來越廣。為了對一個物業實施有效管理，保證物業正常使用和功能的發揮，需要物業管理企業的前期介入。目前，也有很多物業管理企業對物業項目實施前期介入，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。從總體上看，物業管理的前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。

一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好地搞好本大廈的經營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經同開發商和業主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

國家建設部已有明文規定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監理制，這樣，一批專業工程監理公司便應運而生。盡管如此，由于物業管理公司在物業的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業主的樓宇驗收接管代理，在物業的建設過程中參與監理，可以加強房屋建造質量管理。這樣，在施工單位自我質量管理，開發單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監督管理，不僅強化了房屋建造中的生產技術的監控，而且還落實、保證了質量監督的組織措施，從而確保房屋建造質量。

在工程施工這個關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。物業管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業的工程質量，為以后的物業管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎。

很多物業質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業主的生活質量，造成大量投訴，業主在找開發商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業管理企業，拒絕繳納物業管理費，使物業管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業管理企業提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。

三、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。

由于早期介入物業開發，物業管理公司對該物業的整體情況相當熟悉，這對物業的管理、養護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業管理中維修保養計劃的安排；二是方便了物業管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，提高了物業管理工作效率和工作質量，為物業管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。

早期介入可以做好財務預算和業主公約、物業使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現場跟蹤管理，能有事實根據較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據物業的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業主購房意向的重要因素，關系到物業管理公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區安全納入城市這個大系統中去。人才是各行各業管理水平，技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是一樣，那些物業投入時才進入的物業管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業主留下了不好的印象，而物業的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業交付使用時及時提供于相適應的優質服務。

實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量、確保物業在建成后漫長的使用期間順利的維護保養等方面，有無

可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，造成物業建成后的長期管理服務工作中，出現諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業管理的概念，要認識到，物業建設相比物業管理之下只是短期行為，而物業管理則是長期的過程。做好物業管理工作對于提高物業質量，延長物業的使用壽命，有著重要的作用。而物業管理前期介入是首要的環節，如果在相關物業管理法規中，從法律的高度，把物業管理的前期介入納入法規，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

參考文獻：

《中國物業管理》

《物業管理》

《面向21世紀中國物業管理研討會論文集》

第三篇：物業管理的作用與類型

物業管理的作用與類型

一、物業管理與傳統管理

建國以后，國家對城鎮房屋管理實行的是計劃經濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮房屋管理的主要模式。物業管理與傳統的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮房屋的使用期的管理。物業管理是傳統管理的延伸和發展，但由于機制的不同，兩者又有著原則上的區別。管理實體

城鎮房屋傳統管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構-各地區房管部門及其下屬的事業單位-房管所（站）。物業管理則是一種經營性、企業化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業管理企業和各種專業服務公司。管理機制

傳統管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經營性的管理行為，建立在以租養房的基礎上。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經費的不足，或者因經費的不足而不能有效地保養房屋。物業管理則是在市場經濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業養房”的方針，依靠對物業的經營和對業戶的優質服務來管好物業并取得自身的的生存和發展。市場機制

傳統管理是按產業系統劃分的部門管理，往往一個完整的物業區域，其內部各個物業因產權歸屬不同而被分割，影響了物業的統一管理。物業管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統的分割，適應產權多元化的格局，按市場機制運作。業主和管理公司通過招標投標來簽訂委托管理服務合同，開展業務。服務范圍

傳統管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內，由于是受低租金的限制，服務范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業單位，缺乏開展經營性服務的主動性和積極性。物業管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業務，以高效優質的服務取得企業的經濟效益。主導地位

傳統管理由于產權單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯系，有明確的權利義務，而且業主在其中居主導地位。

綜上所述，物業管理完全轉換了傳統機制下政府、管理單位、業主和使用人三者之間的關系。物業管理使原來由政府對物業和物業環境的保養、服務直接負責、直接管理，轉換為由業主、使用人自負其責。這種轉換既體現了物業業主、使用人的合法權益，又建立了新的、適應社會主義市場經濟秩序的政府、業主（使用人）和管理公司三者之間的法律關系和經濟關系，實現業主自治和專業管理相結合的管理原則和與此相適應的管理模式。在這種機制和模式下，轄區的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。物業的業主從被動、被管的地位轉換為主動地、自覺地管好自己的物業，維護共同的利益。

二、物業管理的作用

從以上物業管理的業務范圍、物業管理和傳統管理的異同的論述中已接近了本章的主題.這里再對物業管理在社會經濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析：房地產經濟體制改革配套工程

中國房地產經濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替傳統的、福利性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以，良好的物業管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產經濟體制改革不可缺少的配套工程。提高房地產經營活動的效益

房地產經營活動的全過程由開發、營銷和消費使用三個環節組成，房地產開發、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業管理作為房地產開發經營的最終環節，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業管理天然地賦有提高房地產經營效益，繁榮和完善房地產市場的功能。當前，商品房售后管理是房地產經營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業管理能吸引和提升客戶對物業投入的興趣，提高物業的使用價值和經濟價值。現在，發展商終于明白，優良、方便的物業管理是樹立企業形象，招攬用戶，推銷物業的重要手段和策略。周到的物業管理所提供的稱心的居住和工作環境，能免除后顧之憂。由于物業管理在建設現代家園中的特殊地位，其在房地產行業中的地位越來越重要。提高城鎮居民的生活和居住水準

城鎮居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業管理

從對住宅的管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環境，其水準和內容要隨著社會進步不斷地拓展和提升。現代化的家居離不開高水平、規范化的物業管理。優質的物業管理不是單純的事務性操辦和技術性保養，而是要在此基礎上為業主、使用人創造一種從物質到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優雅、舒適的生活環境。

規范化的物業管理與社區建設相結合，能使物業區域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業管理既能充分發揮物業的功能，保障業戶的合法權益，又能增強業戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系。這種居住環境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結。城市管理的基礎工作

現代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經濟產業管理等等。建筑物的容貌構成城市形象的主體。一個個物業小區是城市的細胞，小區的環境整潔、優美，城市的面貌也就煥然一新。現在，物業管理已逐步從對新區管理延伸到建成區的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優化提供了全方位的支持。

當前國內的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資，發展經濟。物業管理作為一種不動產的現代化管理模式，不受地區、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業務有所開拓，往往會考慮“安居樂業”。因而都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環境。所以，優質的物業管理不僅體現城市的優美形象，也是優化投資環境、吸引外商在華置業的重要條件。

1996年世界衛生組織提出了“健康城市”的標準為：

（1）為市民提供清潔和安全的環境；

（2）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統；

（3）通過富有活力和創造性的各種經濟手段，保證滿足市民在營養、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；

（4）擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創立健康城市而努力工作；

（5）能使市民一道參與制定涉及他們日常生活，特別是健康和福利的各項政策決定；

（6）提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯系；

（7）保護文化遺產并尊重所有居民的各種文化和生活特性；

（8）把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利；

（9）作出不懈努力，爭取改善健康服務質量，并能使更多市民享受到健康服務；

（10）能使人們更健康長久地生活和少疾病。

以上這些要求大部分同物業管理的文明、衛生小區建設相符合，所以，物業管理是建設現代城市的基礎工作。提供廣泛的就業機遇

物業管理是提供商品勞務的行業，物業管理面廣量大，能提供廣泛的就業機遇。

首先能為從事傳統管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。公房事業性管理方式是計劃經濟體制下的產物。近年來，隨著房地產開發經營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態勢，公房大量轉化為私房。這使原來以公房經租為主的城鎮房管部門作為住房福利制模式下的產物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統公房兩大部門。物業管理就為兩者的轉換開辟了一個廣闊的天地。

物業管理業的發展還能帶動相關行業的發展。物業管理業同裝飾維修業、家政服務業、園林綠化業等部門有密切的聯系。這些行業也能吸納大量的勞動力。

三、物業管理的類型

物業管理的類型也就是物業管理的模式、方式。依據開發商、業主和物業管理部門的關系，一般劃分為兩大類：委托管理型

這是典型的，也是基本的管理方式。開發商、業主采用招投標或協議的方式，通過“物業管理服務合同”委托專業化的物業管理企業，按照“統一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的管理行為。

如果物業的產權屬于兩個或兩個以上的業主，就由業主管房小組或業主委員會代表業主承擔業主自治管理的職能。

這種方式，按照自用或出租又可分為：

(1)自用委托型

業主將自有自用的物業委托物業管理企業管理，這是典型的委托管理方式。

(2)代理經租型

業主將自有的物業出租，委托物業管理企業經營管理，有兩種委托方式：一種是出租權屬于業主，由業主與租戶簽訂租賃合同，物業管理企業只承擔收租和管理；另一種是把經租權也委托給物業管理企業，由物業管理企業全權代表業主招攬租戶，簽訂租賃合同。

代理經租型的物業管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業管理費包含在租金里，由業主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業管理企業支付。

不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規定。自主經營型

開發商、業主將自有的物業不是委托給專業的物業管理企業管理，而是由自己單位內部設立物業管理部門來管理。其與委托管理型的基本區別有兩點：

第一，是在物業所有權和經營管理權的關系上。自主經營型是二權合一，委托管理型是二權分離。

第二，是在法人地位上。自主經營型物業所有權人和經營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨立的法人。

自主經營型按其對物業的使用和經營方式又可分為：

（1）自有自用型。這一類大多數是收益性物業，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等.這些單位往往在自己企業內部設立不具有獨立法人資格的物業管理部門來管理自己的物業；

（2）自有出租型。開發商、業主和物業管理企業合而為一，來經營管理自己的出租物業，實質上是一個擁有自己產業的物業管理企業。

自主經營型的物業管理區域一般規模都不大。如果本單位所屬的物業管理部門成為獨立的法人單位，這個物業管理企業與原單位（開發商、業主）就應該訂立委托管理服務合同。自主經營型也就向委托管理型轉換了。

第四篇：物業管理標準化建設的意義和作用

論物業管理標準化建設

摘要：

物業管理起源于19世紀60年代的英國。當時正值英國工業革命的大發展，大量農村人口涌進工業城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。當時，英國有一位叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業制定了一套規范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當地人紛紛仿效，這可以說是世界上最早的“物業管理”。時至今日，英國的物業管理最為一個固定行業，整體水平是世界一流的。除了傳統意義上的樓宇維修、養護、清潔、保安外，物業管理的內容已延伸到工程咨詢和監理、物業功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業租售推廣代理、通訊及旅游安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業管理的同時，成立了英國皇家物業管理學會，會員遍布世界各地。

序言：物業管理標準化建設的目的及意義

隨著我國市場經濟的發展和人們生活水平的提高，各類型物業項目越來越多，并成為人們生活中必不可少的一部分。人們花的錢越多，不但對物業本身質量要求越來越高，同時對物業管理的服務和管理水平也要求很高，例如對物業的維修維護，甚至對各項投訴都要求物業管理者做的好，做的完善。這樣要求物業管理者對物業管理進行宏觀的和微觀的細致管理，其中最好的辦法是用統一的標準及相關法規來規范物業的管理，這就為我們制定統一的管理標準提供了市場需要。而我們所制定的管理標準針對的是在現代社會是最普及的行業，是關系到每個城鎮居民的切身利益的，而且必須使管理者對所管轄的物業內的事物能更方便、更快捷的進行有效管理，使業主(客戶)對物業管理范圍內存在的問題也能得到更滿意的答復。伴隨著各類物業類型的規模不斷擴大和品種的不斷增多，就拿住宅物業小區來說，像小區中的汽車停放，小區附帶設施，小區的各項維修、投訴等都將越來越復雜，工作量也將越來越大。但我國物業管理大部分還屬于起步階段，長期以來人們使用統一的標準進行管理不夠嚴格，而在一些管理方式方法中存在著許多缺點,最顯著的就是管理標準化程度不夠，給管理者本身帶來管理難度。而物業管理標準化建設的目的，就是為了對現階段物業管理的現狀作統一梳理，制定統一標準，樹立良好的行業規范，促進行業持續建康的發展。

關鍵字：物業管理、標準化、建設

也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標準，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流于形式。

2、配套設施運作不理想。

目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因“名存實亡”。

3、維修保養不得力。

小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。

4、物業管理經費難以為繼

。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖于市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。

5、物業管理法制不健全。

全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標準化等缺乏法制的根本保障。

6、物業管理公司與社會相關方面關系不順。

物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。

7、物業管理不到位

目前有物業管理公司不以“物業管理”為主業，而著重于多種經營，或只限于收租金和一般養護維修，而對于如何保養好建筑物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。

8、地區間發展不平衡。

各個省（市、區）申報參評全國優秀管理住宅小區，不足全國小區總數的30％，參評城市不到全國城市的1％，有6個省會城市拿不出小區參評。這里既有南北經濟發展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。

第二節、物業管理標準化對現行存在問題的解決辦法

國家應盡快出臺物業管理專業性法規，規范政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。

1.國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律。物業是涉及房地產、市政、公安、工商、商業、規劃、通訊等多個部門的綜合經濟行為，單一的部門法規在具體執行的其權威性和規范作用受到限制，且上述單行法規自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業性的法律，對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規范和制約，包括對業主委員會的組織運作、業主公約、房屋使用公約的鑒定、規格、專業性物業公司的資質管理、業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關系界定等等。

2.建立業主合約和業主委員會制度。房地產行政管理部門應盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業主合約（或房屋使用公約），并促使業主們簽署，進一步指導協助大樓各業主成立健全的業主委員會組織。對于尚未竣工銷售的房地產，必須指令和輔導開發商在銷售之前擬定業主公約，為未來業主進行自主管理創造必要條件。

3.加強物業公司的資質管理。房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導專業性物業公司向大型化發展，創造規模效益，并將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。

4.設置機構，規范管理。國家有必要設置專門的物業管理機構，利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理，并盡快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量、材料消耗，及以機械臺班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。

5.實行由業主委員會管理并自主選擇物業公司的制度。由業主委員會選擇物業管理公司，將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。

6.加大監管力度，提高物業管理水平。政府部門應對開發商按國家有關規定支付的各項費用如維修、養護費、綠化養護費等實行全過程、全方位監督，保證能及時到位，并科學合理地使用。業主委員會和房地產開發商有權對物業管理公司的日常管理，各項收費，房屋及公共設施，設備的養護、維修和搭亂建、改變房地產和公用設施用途，以及不履行物業管理合同、管理辦法、規定的行為進行嚴格監督。

7.強化管理、樹立品牌。

8.建立激勵機制，促進物業行業健康發展。、第二章：物業標準化建設的主要功能

小區物業標準化管理建設針對當代社會，住宅小區越來越成為居住的主流這一市場需要而應運而生的，是為小區管理著和小區用戶更好的維護小區各項物業管理業務處理工作而制定，根據需求分析，實現小區管理業務，實現各項管理等幾個方面的功能。

對物管中心來說小區的住戶的報修，住戶的投訴及處理的結果信息的反饋、小區內停車場的管理、各項設備的維修等都需要考慮到。住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對于維修后情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程。對于小區內車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。

第一節：物業管理標準化建設的基本功能：

（1）． 對樓盤、戶型要有介紹

（2）． 對住戶、房產資料要有記錄

（3）． 對樓房的租售情況有記錄

（4）． 對物業設備要有登記

（5）． 對住戶的水電煤氣交費進行管理，保修進行處理

第二節：：物業管理標準化建設對基本資料的管理

主要介紹住戶、房產等基本資料。

（1）.住戶資料 介紹小區住戶的姓名、工作單位等基本資料。

（2）.房產資料 介紹小區中房屋的一些房型、面積等基本資料。

（3）.物管中心，對小區各項常見業務的管理；其主要對報修、投訴、停車場、物業設備維修管理等進行管理

體現在：

a.物業設備維修管理 提供社區設施、設備清單、設備維修情況登記等資料。

b.儀表數據管理 提供小區住戶日常生活中水表、電表等數據資料。

c.停車場管理 記錄小區用戶車輛位置、停車用戶等資料。

d.收費管理 記錄小區住房日常生活中所繳水費、電費等數據資料。

e.用戶投訴管理 記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程等資料。

f.用戶報修管理 記錄用戶報修項目及處理的情況等資料。

g.用戶維修管理 記錄小區用戶維修項目及處理的情況等資料。

第三章、物業管理標準化建設的實施辦法

從目前整體的發展狀況來看，物業管理行業被公眾認為是門檻低、風險小的微利行業。那么，利潤微薄就迫使企業要去尋求生存與發展的道路，即不斷擴張，以規模求利潤。應該說將企業做大做強，是所有企業的共同追求；讓有實力的品牌企業占領更大的市場份額，使的業主享受到優質服務，對行業的優勝劣汰是一件好事。但是一些企業在管理規模擴張的時候存在一定的盲目性，往往是做大了但并沒有做強。因此，企業在擴張中，應注意以下幾方面問題。

第一節：管理規模實現有序擴張

首先，具備訓練有素的專業人才是實現有序擴張的前提條件。物業服務企業具有勞動密集型的特點，意味著一個項目需要眾多的員工協力開展工作。保證員工能夠保持企業既定的管理水平，應該是企業追求擴張前的必修功課。物業管理工作是一項系統地、復雜的工作，要想實現有序擴張就要在人才培訓上下大功夫；從實際情況出發，采取多種形式對員工進行培訓教育；有計劃地從專業院校招收物業管理及經營方面的專業人才，逐步改變企業管理人才的年齡和知識結構，向知識化、專業化、年輕化方向邁進；建立公司人才儲備庫，把有培養和發展前途的員工列入后備隊伍中，并有目的的下放到基層，“苦其心志，勞其筋骨”，從而，形成企業自己的人才庫，一旦接管新的物業項目，即可組建強有力的管理班子進入。

其次，標準化管理是實現有序擴張的根本保證。國內的物業服務企業在行業摸索了十多年，對各崗的工作流程、標準應該有一套適合我們自己實際情況的范本，應以這種范本來消除員工流動性大而帶來的管理服務標準下降的弊端。雖然現在不少物業服務企業在積極推行ISO9002質量管理體系和一些其他的標準性文件，但這些新的質量管理體系、標準、流程往往是束之高閣，流于形式，較少用于實踐，更缺乏在實踐中的持續改進。在這種情況下，項目不斷增加，新員工大量涌入，但管理服務的水平，卻由于對新員工培訓的不及時、不到位而有所下降。這樣一來，管理規模雖然不斷擴大，但企業的口碑和品牌卻不能得到相應的提升。由此可見，推行標準化管理是實現有序擴張的根本保證。

再次，找準擴張項目是實現有序擴張的關鍵。在選擇擴張項目時，提前要做詳細周密的考察分析，可選擇那些項目基礎較好，業主的消費意識較高、區域經濟相對發達的項目來做。只要企業具備實力并精心運作項目，就能得到較好的社會效益和經濟效益。在項目拓展的過程中，企業應該緊緊把握自己的品牌模式，將目光鎖定能夠發揮自己實力且有助于提升品牌模式的項目。如此有選擇地外接項目，為樹立企業形象、鞏固企業品牌奠定了堅實的基礎。因此，拓展項目的關鍵是企業要根據自身狀況，在拓展方向上認真規劃，做出適合企業發展的正確選擇。

第二節：向高標準化的專業管理模式過渡

現階段物業管理距離高標準的專業化管理存在一定差異。我們通常所說的物業管理的標準化的專業模式，其實只是物業服務企業內部的具體專業分工與協作，而真正意義上的標準化的專業管理是指物業管理行業內，包括與相關行業間的專業化分工與協作，也就是將管理內容細化后發包給清潔、秩序維護、設備維修等專業化公司，然后由物業服務公司對專業公司的工作進行監督驗收，從而達到對物業進行管理的目的。

但就目前我國的物業管理狀況來看，由于近年來勞動力成本的不斷增長，物業管理剛性成本持續

上揚，企業各項支出捉襟見肘，很多物業服務企業為了生存與可持續發展已逐步走向項目分包的標準化專業管理道路，但其標準化程度還比較低，僅僅處于初級階段。物業服務企業能夠實行外包的項目，主要是保潔等簡單的勞務型項目，標準化的專業服務市場還不完善，大致是一些管理或技術含量很低的勞動密集型項目。這與實行物業管理標準化建設是為了充分利用社會分工，用較高的標準備規范，讓專業的人做專業的事，從而達到提高管理效率和專業服務水平這一目的的物業標準化管理建設理念是相悖的。

標準化的專業管理是國內外成熟物業管理最顯著的特點。物業服務公司將自己的服務“社會化”，一般只負責整個住宅小區的整體管理，具體業務則聘請專業的服務公司承擔。物業服務公司接盤后將管理內容細化后再分包給清潔、設備維修等專業單位。在具體管理方面，成熟物業通常采用封閉式管理，管理者對樓宇內治安、防火、清潔衛生、水電供應等全面負責。園區內還有24小時的晝夜巡崗，保證園區物業的絕對安全。在為業主的服務方面，物業服務公司做的也比較周到，管理人員充分考慮業主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務，盡可能地滿足業主現實和潛在的服務需求，讓每個業主感到舒適方便。

第三節：建立經營型物業管理模式

經營型物業管理模式是物業管理與物業經營的結合，是物業管理基本的運行、維護、服務提升到對物業資產營銷和管理全過程的服務模式。物業服務企業不僅要做好物業管理工作，而且為業主、客戶策劃并實施物業經營方案，實現物業資產的經營效益；同時將服務由物業管理委托期，延伸到物業資產整個壽命期，為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。這種模式適合于寫字樓、零售商業物業、酒店式公寓以及其他可出租物業的管理中。經營型物業管理運作的主要內容包括物業管理、租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。

據了解，國內外健康成熟的物業服務企業，大多數都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等服務。國外發達國家注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作，良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來，優秀的物業管理不僅為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的是經營型物業管理使物業資產的經濟效益得到充分的發揮。經營型物業管理模式不僅可以更好地滿足市場需求和客戶需要，更好的體現經營、管理的一條龍服務，減少客戶投入的精力和資源，更主要的是還擴大了物業服務企業的盈利空間。物業服務企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與物業管理費不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業服務企業綜合實力和生存能力得到提高。

同時，在實施經營型物業管理模式的實踐中，一要注重培養物業經營的人才隊伍。隨著我國經濟的發展和改革開放的進一步深化，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、物業管理市場規模不斷擴大，這就需要大量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業人才。物業經營具有知識型、信息化、市場化的特點。沒有豐富的經驗和高素質的經營人才，經營型物業管理模式就無從談起。二要注重向專業公司學習。目前，我們在物業經營專業上與境外先進的企業還存在較大的差距，因此應該與一些優秀的物業服務企業在業務上保持合作，建立穩定的業務關系。在汲取他人的經營管理經驗的同時，也培養了自己的專業人員和實力。三要根據不同的物業項目，處理好經營和管理的關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。要嚴格區分物業管理收支與經營收支，保持各類業務的相對獨立和規范性。要特別注意的是，物業服務企業要具備與物業經營相關的專業資質，做到合法經營。

結束語：

物業管理標準化建設的發展趨勢

從管理物業到經營物業是物業市場的發展趨勢，隨著我國市場經濟的持續運行，我國各經濟區域的開發開放，我國主要城市在國際上的知名度不斷提高，建設速度也越來越快，來我國進行商貿、經濟洽談、旅游的人越來越多。我國各地也有不少的商務中心區，并且陸續還有在建項目，這些商務中心區擁有大量商務辦公、酒店公寓、會展、文化娛樂等設備設施。面對這樣一個發展形勢，國內的物業服務企業必須先要做強然后做大，真正做到專業化管理，逐步建立起經營型管理模式，促進物業管理水平能夠盡快與先進國家、先進地區接軌，切實提升企業自身的管理水平.

第五篇：物業管理企業前期介入的作用

一、物業管理企業前期介入的作用

由于現代化的建筑和物業具有設計復雜,高新技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要專業的物業管理企業的前期介入物業建設項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。從項目規劃、設計開始提前介入, 從物業管理的角度參與物業建設項目的優化設計, 對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成后的使用和管理問題。

因為物業的設計師和設計人員不是專業的物業管理者,在項目規劃設計階段,規劃設計人員往往容易從設計技術、美觀等角度考慮問題。其在制定設計方案時,不可能全面考慮后期的物業管理經營中及實際操作中可能出現的問題,或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題,造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔,建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者,對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

物業管理公司的前期介入，可以積極配合設計師和設計人員對各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研,參與設備、材料的選型，從而為完善物業的設計細節、更好的搞好物業經營的角度提出了一系列建議,并對項目進行補充和完善。

物業管理公司的前期介入，可以積極參與工程監理工作,從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控,及早發現和解決問題,避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

物業項目一旦建成,物業管理企業就要天天和此物業打交道,并且要面對所管物業可能發生的各種問題,在關系到切身利益的條件下,它可以比工程監理的要求更嚴格,工作更細致、更周密。在建設施工階段,施工環節多,施工單位參差不齊,設備安裝、管線布置錯綜復雜,對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期,開發商的主要精力更多的是放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管從開發商的本意來說,總是希望能保證工程質量,使所建物業達到優良乃至優質工程目標,但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理,但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題,對物業使用過程中經常會碰到的一些細微的質量問題卻經常容易忽視,而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的,通過物業管理企業的前期介入,為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

現在的物業建設,特別是高水準的現代化辦公樓宇、物業建設,其結構、管線等十分復雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,有時某些作業者可能會為了方便自己工作,而不是從有利于業主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入駐物業,從業主的角度監督施工單位的各項工作,從物業管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端,為業主爭得了良好的硬件條件。

此外,前期介入使物業管理企業能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收,并能逐步熟悉和指導物業的隱蔽工程的實施，建立工程設備檔案,為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如屋面滲漏材料的使用合理性、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。若物業管理企業采取提前介入,就可以很好監督和解決此類問題。

物業管理企業提前介入可以提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規范做好接管、驗收工作,確保物業管理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維

護性不足,特別是在接管驗收階段,開發商往往只注重物業整體的交付使用,而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要,給物業建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

有物業管理公司提前介入后,發展商可以得到物業管理公司的緊密配合,使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求,對接管的物業從使用功能上嚴格把關,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉,監督并促使改進發現的問題,避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中,對給排水、電氣照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題,促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

同時,由于有了提前介入,物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數,對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節省了費用,也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下,在竣工驗收合同中,發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調,確保物業建設質量,物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利,接管后即能投入使用,及時為業主提供可靠的服務。此外,物業管理前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。可以更好鍛煉隊伍,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤,給業主留下不好的印象。可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業管理的服務質量才有基礎。

二、上海**物業管理公司前期介入的工作內容

a、規劃設計階段的介入

在*******項目的論證階段，我們將就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式發表意見并能得到物業建設單位的采納。

1．將就整個項目的配套設施建設進行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾。

2．確定物業管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業管理的目標和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業戶的利益、有利于物業銷售和售后物業管理出發，從而提高工程質量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾。

3．對******內智能化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閑區域的布局等根據我們實際運作中積累的豐富經驗論證設計方案并提供整改的書面意見。

4．此階段根據前期物業管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等。

b、建設階段的介入

在建設階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據物業建設的進程逐步招聘相應的部門管理人員并對招聘的物業管理人員進行培訓，組織編寫各類文件和規章制度，建立對內、外關系的工作程序和工作要求，起草業主公約、裝修守則和物業管理中涉及到的文件資料。并與物業建設單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關執能部門協調，從而確定今后相應的管理方式和收費標準。

c、銷售階段的介入

1．在銷售前，將物業管理方案整理并全面完成，將許多涉及業主買房應知的內容，以書面文件的形式確定下來。

2．銷售前對租售員進行系列的物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對**內的物業管理內容和模式有統一的理解。

3．在租售現場設立專職的物業管理咨詢人員，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業的租售，也能使未來業主對物業管理豎立信心，增強未來業主對物業保值增值的信心。

4．為使業主或未來業主對物業管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規范化工作，更使得業主對物業管理的印象加深。