第一篇：物業管理服務對構建和諧社會的作用

物業管理服務機構在構建和諧社會中的作用

黑龍江北方工具有限公司吳彥峰

【摘要】在構建和諧社會的今天，提高人民群眾生活質量，消除社會矛盾，加強精神文明建設，是構建和諧社會的重要內容。社會的和諧，必須要求社會機制的科學合理，社會政治經濟的均衡發展以及人們生存環境的不斷優化。作為城市管理的一部份，物業管理服務越來越為人們認同，成為了居家生活的重要組成部分。社區是社會的細胞，是社會的組成部分。構建和諧的社區無疑對推動構建和諧社會具有重大的意義和作用。物業管理服務機構提供的物業管理服務對構建和諧社會主要有教化和影響業主的社會功能；促進業主身心健康的社會功能；促進社交和繁榮文化的功能。

而構建和諧社區，需要物業管理服務機構和業主等各個方面的共同努力，重點要解決社區存在的矛盾和問題；提供規范而又滿意的服務；通過宣傳和引導，提高業主住房消費意識，不斷密切與業主的關系，建立社區內和諧的氛圍。做到“政府立法、行業立規、企業立信、百姓立德”。然而，作為物業管理服務的主要角色，物業管理服務機構的作用應得到突出發揮，這就需要物業管理服務人員認清職責，明確目標，在構建和諧社區、構建和諧社會中做出積極不懈的努力，發揮應有的作用。

關鍵詞：構建和諧社會物業管理服務作用

在構建和諧社會的今天，提高人民群眾生活質量，消除社會矛盾，加強精神文明建設，是構建和諧社會的重要內容。社會的和諧，必須要求社會機制的科學合理，社會政治經濟的均衡發展以及人們生存環境的不斷優化。而作為生存環境基本內容的居住環境--社區的和諧，理所當然地占有重要位置。作為城市管理的一部份，物業管理服務越來越為人們認同，成為了居家生活的重要組成部分。社區是社會的細胞，是社會的組成部分。構建和諧的社區無疑對推動構建和諧社會具有重大的意義和作用。

物業管理服務在構建和諧社會中的意義和作用就是物業管理服務機構運用現代管理與服務技術，對各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理服務，創造安全方便的居住和工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值。物業管理服務機構并不提供具體的實物產品，而是向業主提供勞務商品，為業主提供方便。其經營方式是憑借自己現代化的管理服務手段向業主提供綜合性的勞務項目。構建整潔、文明、安全、方便的居住環境和工作環境。

作為物業管理服務機構所提供的產品，物業管理服務對構建和諧社會主要有以下三個方面的社會功能：

1.教化和影響業主的社會功能。物業管理服務追求的是一種情調和感覺、文化與品味，使業主有一種認同感歸屬感，激發業主對集體和社會的熱情，發揚互助精神，鄰里和諧。潛移默化地對業主產生影響。

2.促進業主身心健康的社會功能。追求舒適、個性的生活正成為人們更高層次需求的集中表現。物業管理服務可以使業主有享受高質量生活的感覺，使業主心情舒暢，身心健康。

3.促進社交和繁榮文化的功能。物業管理服務作為一種消費，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。物業管理服務能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進業主的交流，繁榮社區文化。物業管理服務機構作為社區的管理服務組織，同時也擔負著各級政府關于治安、市政保障、綠化城市、衛生防疫等方面一定的職能，對構建和諧社區具有得天獨厚的條件和應盡的義務，這是由我國物業管理服務機構的性質、特點和地位決定的。因此，為構建和諧社會，從構建和諧社區的角度出發，物業管理服務機構必須從以下幾個方面發揮其應該發揮的作用：

一、構建和諧社區，重點要解決社區存在的矛盾和問題。理清社區的基本矛盾，重點進行解決，是當前構建和諧社區的重要工作。社區利益體現在三個方面，即開發企業、全體業主和物業管理服務機構。從總體上說，三方利益是一致的，但由于在處理各自利益的關系上角度不同，會導致矛盾和問題的出現。從物業管理服務的角度，應注意在不同的階段采取相應的方法和措施來解決矛盾和問題：

1.前期。前期介入要規范化。物業管理服務機構的前期介入對規范開發企業在房地產前期開發過程中的行為具有積極的意義。物業管理服務機構在前期介入后應積極主動地開展工作，勇于發現問題，努力發揮應有的作用，把問題消滅在萌芽狀態。

2.中期。物業管理服務機構和開發企業在業主入住前后應達成共識，提高服務意識和服務水平，完善客服機制，重視業主投訴問題的處理。花力氣認真進行解決。

3.后期。完善保修機制。業主入住后，或多或少會發現所謂“質量問題”，這些問題不管大小，作為開發企業，從應該給消費者提供合格的房屋產品這一原則出發都必須認真負責，徹底解決。然而現實中這類問題大量的存在，并且有些不能及時得到很好的解決，這是當前業主最為不滿的事實。物業管理服務機構必須發揮職能，全力配合，以達到業主的滿意。

4.全程。物業管理服務機構要扮好協調角色，切實通過良好的服務化解業主與開發企業對立的情緒，限時解決問題并及時向業主反饋。要注意工作方法和技巧，注意發現不穩定因素，不要使矛盾激化。

二、提供規范而又滿意的服務是物業管理服務機構構建和諧社區的根本使命。1.要強化服務意識和使命感，開展規范性服務。物業管理服務機構作為以服務為主營業務和生存發展條件的實體組織，服務質量是安身立命之本。努力完善各項服務管理制度和質量控制程序，不斷改進工作態度、工作方法，提高工作技能，使業主對物業管理服務滿意度達到與承諾和業主期望相應的水平。

2.要創新服務，不斷提高服務標準和質量。在規范和提高服務質量工作中，應充分發揮員工的自主性和創造性。既要按照多年來物業管理服務不斷形成的規范、制度、經驗來做，同時，應根據項目的實際情況和不同特點因勢利導，引導和激發員工的創新服務意識和服務技能，使服務質量不斷提高，以適應和實現業主對物業管理服務機構服務質量不斷提高的愿望。

3.要從維護業主長遠利益的角度出發，嚴于律己，規范服務行為。隨著城市化建設步伐的加快和房地產業的不斷發展，物業管理服務這一涉及千家萬戶切身利益的工作普遍受到政府和人民的關注，各項規章制度、規范、程序、條例以及政府文件規定等相繼出臺，而業主大會的建立又為社區物業管理服務工作的規范提供了有力的監督，加上行業協會的約束，客觀上為推動規范服務提供了依據和外界推動力。在這種大環境下，物業管理服務機構要從維護業主的長遠利益這—根本點出發，以向全體業主負責的態度出發，強化企業的自律意識，不要以追求純粹的利潤為目標，嚴格按照物業管理服務規范，尤其是設備設施維護的操作規范開展各項服務工作，以全體員工的規范性行動體現為業主服務的宗旨，這必將取得業主的支持。

4.把人性化服務與規范服務有機結合，盡可能向業主提供部分常規服務以外，業主想到的和想不到的但又確實需要的服務，這是人性化服務的要求。堅持作好部分“超常”的服務正是物業管理服務機構“回饋”業主的有效方法，也是會產生事半功倍效果的好事。

三、通過宣傳和引導，提高業主住房消費意識，不斷密切與業主的關系，建立社區內和諧的氛圍。

由于消費意識的滯后，物業管理服務等費用欠繳的問題普遍存在，這嚴重影響了小區物業管理服務的正常進行，也損害了其他業主的利益。物業管理服務接受全體業主的委托作為小區日常性的管理服務組織，和業主朝夕相處，有責任、有義務也有條件通過宣傳來引導業主提高住房消費意識，從而密切與業主的關系，以建立社區內和諧的氛圍，實現維護全體業主現實和長遠利益的目的。

在宣傳和引導工作中，首先，物業管理服務機構要把社區內物業管理服務的三方主體關系向業主講清楚，讓大家明確各自的權利和義務，尤其要明確物業管理服務機構是代表大家的共同利益對社區內的公共設施、設備、公共區域和公共秩序進行管理，提供服務，是涉及全體業主長遠利益的大事，需要全體業主共同關心和支持，并主動配合物業管理服務工作的開展。其次，物業管理服務機構還應把政府關于物業管理服務的政策法規及時通過宣傳欄和《業主通訊》等形式向業主進行宣傳，以提高業主的住房消費意識，使業主積極參與，加強對物業管理服務的關注、支持和監督。更重要的是物業管理服務從業人員要通過自己熱情、耐心、周到的服務贏得業主的理解，讓業主體諒物業人員是代表他們利益開展管理服務的，從而以良性互動和相互理解與配合促進和諧氣氛的形成。第三，物業管理服務機構還可以通過交流、溝通、發資料、辦講座、開研討會等形式讓業主更多地了解物業管理服務工作，歡迎業主監督物業管理服務工作。物業管理服務機構對業主提出的意見、建議，要虛心接受和采納，不斷改進工作。第四，物業管理服務機構還應通過組織各種類型的社區文化活動，豐富業主業余文化生活，密切物業管理服務機構與業主和業主之間的關系，以實際行動促進小區內和諧氣氛的形成。結束語：構建和諧社區，需要物業管理服務機構和業主等各個方面的共同努力，做到“政府立法、行業立規、企業立信、百姓立德”。然而，作為物業管理服務的主要角色，物業管理服務機構的作用應得到突出發揮，這就需要物業管理服務人員認清職責，明確目標，在構建和諧社區、構建和諧社會中做出積極不懈的努力，發揮應有的作用。

參考文獻

1.服務型政府與和諧社會 謝慶奎，佟福玲 主編北京大學出版社 2006-8-

12.和諧社會與系統范式 烏杰社會科學文獻出版社 2006-8-1

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7.公共管理研究 尤建新，朱德米，陳強 編著同濟大學出版社2006年02月

第二篇：優化物業管理構建和諧社會

內容提要：實現社會和諧，建設美好社會，始終是人類孜孜以求的一個社會理想。本文從理解和諧社會的涵義入手，闡述了在構建社會主義和諧社會體系中廣大物業管理企業和物業管理人承擔社會責任的決心，進而全面總結了物業管理行業在和諧社會的建設中應肩負的歷史使命。最后從政府導向方面提出幾點有益于我國物業管理行業健康發展的建議。

關鍵詞：和諧社會；物業管理；社會責任；歷史使命；建議

實現社會和諧，建設美好社會，始終是人類孜孜以求的～個社會理想。我國歷史上就產生過不少有關社會和諧的思想。比如，孔子說過“和為貴”；墨子提出了“兼相愛”、“愛無差等”的理想社會方案；太平天國運動的領袖洪秀全提出要建立“務使天下共享”，“有田同耕，有飯同食，有衣同穿，有錢同使，無處不均勻，無人不飽暖”的社會；康有為在<大同書>中提出要建立一個“人人相親，人人平等，天下為公”的理想社會。這些思想雖然帶有不同時代和提出者階級地位的烙印，但都在一定程度上反映了廣大人民群眾對美好生活的向往。時至今日，建立和諧社會已不是一個遙遠的夢想，而成為我國社會主義建設中不可或缺的一個重要環節。社會和諧是社會各個階層，各個行業相互和諧的總和。作為與城市生活息息相關的物業管理行業，在我國和諧社會體系的構建中，也應勇擔其相應的歷史使命。

一、和諧社會賦予物業管理行業的歷史使命

福特汽車公司董事長兼首席執行官比爾·福特對企業的社會責任曾有一段著名的論述：“我相信一個好的企業與一個偉大的企業是有區別的：一個好的企業能為顧客提供優秀的產品和服務，而一個偉大的企業不僅能為顧客提供產品和服務，還竭盡全力使這個世界變得更美好。”物業管理作為第三產業無疑已經成為城市管理居民生活中不可缺少的部分了。物業管理不是將計劃經濟下的行政、福利型管理簡單地翻版易名，而是一場深刻的社會變革。隨著物業管理的深入發展，一個適應現代化建設的城市管理的新體制將展現在國人面前。所有這些無不說明，物業管理行業將在整個社會的和諧建設中肩負著任重而道遠的歷史使命。

(一)任重，歷史的寄托

1．城市現代化發展的要求

城市現代化主要是指城市服務的現代化。城市的現代化必將對城市的服務功能和服務程度提出更高的要求。物業管理作為第三產業服務部門中一個重要的行業，為城市居民提供全方位服務是其的出發點和歸宿。物業管理的快速發展將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。

2．輔助社區管理行政事務的需要

社區是社會的單元結構，社區業主及物業使用人不是獨立存在的，它總是受一定的行政區域范圍內國家行政機構的管理，如街道辦事處、居委會、派出所等，相應地會實行計劃生育管理、流動人口和固定人口管理、治安管理等l3J。上述行政事務管理本應是相應行政機構的職能，但在實際工作中，一些行政部門總愛將這些事務攤派給物業管理單位，目前我國物業管理企業的事務已超過<物業管理條例>等有關國家法律法規規定的內容。在社區行政事務管理中，物業管理企業起到了相當的輔助作用，有效協助了有關政府部門開展工作。

3．引導開發高品質生活方式的需要

隨著社會科技的進步和人們生活水平提高，過去那種只求住房寬敞，環境舒適的住房觀念正在發生變化。人們對居住的要求愈來愈高，物業管理企業要順應發展的要求，在物業管理中不能僅僅滿足于常規性管理，而應當結合不同的物業硬件和業主需求，創設并提倡新型高品質的生活方式，來體現物業管理企業的人文關懷。許多物業管理企業已在此方面起到了良好的社會作用。深圳萬科物業管理公司對物業管理實行零干擾服務，中海物業管理公司推行的氛圍管理等。通過智能化管理模式推廣，不僅突出了物業管理企業形象，顯示了管理實力，更引導提倡了業主新的生活方式，這也是物業管理企業的社會道德責任所在。

4．為國家吸納城鄉剩余勞動力的需要

物業管理就其服務性質而言，屬于勞動密集型行業。物業管理涉及的范圍很廣，物業的管理及附屬設施的維修、養護本身就需要大量的勞動力，與物業管理相聯系的社區建設更為勞動力就業開辟了廣闊的天地。根據目前政府公布的數據，全國從事物業管理的人員為230萬人，但據業界權威人士保守估計至少應有300萬。2000年全國下崗職工再就可以預見，以物業管理為核心，以便民服務為宗旨的服務組織會越來越多，隊伍越來越大，成為吸引城鄉剩余勞動力，擴大勞動就業的主要部門之一。

5．維護業主權益的需要

我們買電視機，可能不用誰給你發一個證，證明電視機是你的。但是房子必須要國家發證才能證明是你自己的。為什么我們自己的東西要靠別人證明呢?歸根到底是我們的法律尚不夠健全。

在業主買房的同時，除了房屋本身，他們還買到了什么?這在以往的購房中很難明確說清楚。而當介人物業管理后，物業管理企業為了理順業主、開發商和自身的關系，提供高品質的服務，必須事先將三者的權益關系明了化，以避免日后的種種矛盾。這對于維護業主權益起了積極的推動作用。

(二)道遠，現實的無奈

“路漫漫，其修遠兮”，這句話正好概括物業管理行業目前所面臨的嚴峻現實。歷史遺留的沉重包袱和眼前無可奈何的事實，使得物業管理行業要想完全實現自己的歷史重托，路途之漫長不說，腳步之艱難也是可想而知的。

1．物業管理行業的先天之不足

(1)行業與法規政策層面

物業管理對象包括房屋、配套設施設備和環境，涉及錯綜復雜的人與物、人與人的關系，矛盾時有發生。由于物業管理在我國真正起步較晚，仍然存在著思想觀念陳舊、管理體制落后、物業管理市場還不成熟等諸多方面的問題。長期以來，房地產依法管理力度不大，一些管理措施不到位，物業管理的立法還相對滯后，層次不高，住戶房管法律意識淡薄，業主與物業管理人員之間因某些瑣事經常發生沖突，甚至有惡性事件發生，使物業管理人員受到身心傷害。

(2)開發商層面

目前房地產開發過程中的管理問題比較嚴重，諸如承建商在將項目承包到手后，又將其多項分割層層發包，很多施工隊伍不具備相應的施工資質條件，他們降低成本，追求利潤，再加上假、次、差材料充斥市場等原因，致使建筑工程出現大面積外墻脫落、房屋滲漏、門窗關閉不嚴、墻面潮濕、衛生間樓板漏水等問題普遍存在，且往往久治不愈，房地產開發項目的規劃設計、施工與物業管理的脫節，不僅使建筑物存在著嚴重的質量問題，同時也影響居民的正常生活，給后期物業管理帶來很大的困難。

(3)物業管理企業層面

我國的物業管理公司有很大一部分是由計劃經濟體制下遺留下的房管所轉軌組建而成的，或由大型企事業單位在機構改革中逐步推向社會的后勤科室轉變而來的，他們總以以前的房老大自居，思想觀念落后，仍沿用過去福利型的封閉式管理模式，惰性極大，管理內容單一，缺少對物業和物業使用人的綜合服務精神，缺乏市場競爭意識。另有很大部分物業管理企業是由房地產開發商為解決售后服務而自行組建的，形成包建包管的局面，降低了物業管理專業化、企業化的程度，并使業主喪失了自己選擇物業管理公司的權利。

(4)業主層面

由于我國長期的住宅消費模式是福利型的，有些業主們還不大習慣物業管理有償服務的模式，甚至有些業主根本不清楚什么是物業，認為收取管理費是亂收費，產生抵觸情緒，到處告狀。如今讓他們“花錢住房子”，就容易產生對物業管理的過分要求，憧憬著少收費、多辦事。另外，個別業主的道德水平也阻礙物業管理市場的規范發展，亂丟垃圾、亂停車、拒繳費等現象時有發生，而且個別業主對小家庭很看重，家庭裝修富麗堂皇，而對社區環境漠不關心。還有個別人經常與物業管理公司理論，上電視、報刊投訴，要更換物業公司等現象時有發生。

2．現實的無奈

(1)缺乏中國物業管理的客觀認識

我們不能只看到深圳、上海、北京等物業管理發達的城市，這些城市只是中國龐大版圖中的幾個點而已。還有更廣大的國人還沒有享受到像深圳業主一樣的文明居住方式，也根本不清楚自己的權利。這既是因為中國經濟的發展失衡，缺乏普遍的物業管理消費能力，使不同地域對先進物管方式的接受能力和接受程度大相徑庭。

(2)行業發展史上的一些做法遺留的負面影響

大家都知道三句口號，一句是“業主就是上帝”，一句是“物業管理公司是業主的管家”，一句是某著名物業公司的規章制度，叫做對業主要“打不還手罵不還口”。一方面是上帝，一方面是管家，另一方面是打罵都要笑臉相迎。在這種思想引導下，業主自然敢對物業公司破口大罵，罵你怎么樣，我就罵你了，你還得對我笑，完全忽視了物業管理人員的心理承受能力。關于這一點，在深圳拍攝的系列情景片《物業管理是怎樣煉成的》對此進行了極為精彩的演繹，該片出來后，相信從事過物業管理工作的人都能從中得到強烈的共鳴。

(3)遠大抱負的缺失

大部分物業管理企業為社會做貢獻的表現目前還僅限于被迫的納稅和被動的員工就業，而沒有主動承擔對國家對民族的責任意識。例如在倡導文明居住方式提升國人素質方面幾乎無所作為。此外，物業管理行業也缺乏舉新精神，也不利這一行業的發展與提升。

(三)前行，時代的要求

不積跬步，無以至千里。無論前行的道路多么艱難坎坷，肩上的負累多么沉重不堪，我們唯有用厚實的腳步去一步一步征服它，我們物業管理人以及廣大的國民才會更加體味出物業管理這一偉大行業所具有的內在價值。

1．樹立宏偉遠大的目標

有位哲學家說過，目標等于成功。我們都相信，只要有期待，就會有成功。物業管理行業要將生命融入民族、社會和國家的命運之中，最終實現行業的價值與民族社會價值的完美統一[4]4。我們不僅僅滿足于社會效益的奉獻，我們應該更多的致力于經濟效益的發展，為國家解決社會問題的同時，也為我國的經濟建設做出應有的貢獻。

2．切實維護業主的權益

物業管理企業要高舉維護業主權益的大旗，用切實的行動和舉措贏得業主的信賴。物業屆應大力借鑒華遠地產推行的“工程擔保”和“業權分配”制度。物業管理企業維護業主權益的貢獻是使物業管理齄個行業更加規范和成熟，能起到物管企業與業主雙贏的效果。

工程擔保引入保證人作為第三方，對建設工程中一系列合同的履行進行監督并對違約承擔責任，是一種促使參與工程建設各方守信履約的風險管理機制。開發商、承包商、保證人三者之間形成保證擔保關系。開發商和承包商是合同的主體，在不同的擔保品種下，設定一方為被保證人，另一方為權益人(受益人)，在被保證人不履行合同義務給權益人造成損失的情況下，權益人可以要求保證人承擔保證責任。

業主購買經過工程擔保的房地產，可以盡可能排除今后房屋出現任何意外風險的后顧之憂。這對業主和物業管理公司來說都是一件好事。

業權是物權的一部分，是特指在房地產領域內，權利主體在法律規定的范圍內，直接支配一定的物業，并排除他人干涉的民事權利。業權分配簡單來說，就是當業主購買某項目單元后，可按份額與其他業主共同享有社區園林、樓頂、地下室、公共車庫等公共部分的全部收益，全體業主可以在政策允許前提下，按約定方式共同決定公用部分的使用方式，共享公用部分產生的收益。

以往由于信息嚴重不對稱與部分開發商的蓄意隱瞞，很多業主難以明確知道自己所擁有的特別是對公共區域所擁有的權益，而常常導致這部分權益被侵占。華遠提出的“業權分配”正是把這部分權利和收益還給業主j。這一舉措也減少了業主欠繳物業費的風險。業主和物業管理企業都能受益，何嘗不是一件好事，何必貪小便宜吃大虧呢。

3．加強溝通，增進感情

物業管理公司與業主在物業管理過程中，由于缺乏溝通，一直都是矛盾的雙方。因此雙方應加強溝通，北京萬科物業在這方面做得比較好。萬科物業有一月刊《北京萬科通訊>，每期的雜志都有萬科物業公司與業主之間的溝通狀況，而且業主對小區物業的意見也都在上面。權威人士認為，萬科物業繳費率高，這是關鍵因素之一。要想加強溝通，物業管理企業就應該對自己的工作有一個明確的認識。物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。缺少服務意識的管理，業主是不買賬的。

4．樹立品牌意識，塑造良好企業形象

品牌是高品質服務的持久作用升華而成的一種企業信譽，是品質的象征，是企業形象的一個重要標志，品牌形象能產生良好的經濟效益和社會效益。物業管理企業提供的是無形產品，其沒有可依附實體，其中產品品質、功能的體現比有形產品更需要借助品牌形象來實現。物業管理企業有塑造優質品牌的得天獨厚的優勢，她最接近大眾，最了解大眾的心理及需求，而且其周到的服務能立即為大眾所感受，很容易在住戶心目中樹立起體貼、關愛、和諧的形象。人是有感情的動物，物業管理企業只要隨時為住戶排憂解難，提供最佳的服務，住戶最終會為這種感情投資所“感動”，會給物業管理企業以豐厚的回報。

二、關于物業管理行業健康發展的建議

(一)政府應將小區物業管理作為城市管理工作的重要組成部分來抓加大對物業管理工作的重視和支持，推進其工作的不斷深入、規范和完善；如作為主管部門切實履行好管理職責，加大對相關物業管理部門的協調力度，形成物業管理中的統一步調；加大對物業管理的監督力度，促使物業管理企業提供質價相符的服務；加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉、理解和支持它。

(二)政府應協助物業管理行業

加強市場競爭機制，推行完善的招投標制度以招投標制度為切入點，用市場經濟規則來規范和約束物業管理企業的行為。要引導物業管理走規模經營之路，降低經營成本，創名牌物業管理企業。

(三)政府要建立具有溝通機制、契約機制、行為機制和激勵機制在內的社區綜合管理的新模式。同時要完善物業管理各細部的立法工作，以法律形式規范其運作。

(四)構建包括物業管理政府主管部門、公安、工商、稅務及物價等部門組成的物業管理的政府管理機構，物業管理協會、行業自律管理機構，以及社會性、群眾性的監督機構三方面在內的健全完善的物業管理機構。

應該說，我們并不缺少“富而有道”的文化基因。但是，今天我們要建設一個和諧發展的社會，要倡導各行各業在創業過程中更多地承擔起社會責任，還有很長一段路要走。物業管理行業所承載的艱巨歷史使命，是我們所有物業管理人義不容辭的社會責任。社會要和諧，物業管理行業得做排頭兵。

參考文獻

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[5]華遠地產網站：http：／／www．hy—online．c0ln．

【6]徐印州．構建和諧廣東之我見[J]．廣東商學院學報，2005，(4)．

第三篇：淺談物業管理與構建和諧社會

淺談物業管理與構建和諧社會

目錄

摘要...............................1一、物業管理與構建和諧社會的關系........................1二、用物業管理構建和諧社會的體現........................11、促進人與自然的和諧 ·····················································································································

12、形成良好的社區風尚 ·····················································································································

23、讓居民廣泛參與社區事務 ··············································································································

24、盡最大努力完善社區的服務功能 ··································································································

2三、物業管理對構建和諧社會的社會功能.......................21、具有教化和益智的社會功能 ··········································································································

22、具有促進居民身心健康的功能 ······································································································

23、具有社交和繁榮文化的功能 ··········································································································

3四、目前河南省物業管理行業存在的主要問題......................31、企業規模總體偏小 ·························································································································

32、物管投訴多，社會認可程度低 ······································································································

33、相關政策配套法規規定實施細則滯后 ···························································································

34、物管企業自我發展能力不高，后勁不足 ·······················································································

35、融資困難 ········································································································································

36、特色企業文化未形成 ·····················································································································

3五、物業管理構建和諧社會的途徑.....................31、不斷提高物業管理的覆蓋面 ··········································································································

32、拓展物業管理的服務范圍 ··············································································································

33、切實規范物業管理各方行為 ··········································································································

4六、結束語.................................4淺談物業管理與構建和諧社會

摘要：在建設和諧社會的今天，提高人民群眾生活質量，消除社會矛盾，加強精神文明建設，可以說是構建和諧社會的重要內容。和諧社會、和諧社區，是一種充滿活動和創造力，秩序井然的社會環境和社區環境，有什么樣的物業管理，就有什么樣的社區環境，也決定了產生什么樣的社會環境。搞好物業管理，是構建和諧社會的重要基礎。作為城市管理的一部分，物業管理越來越為人們認同，成為了居家生活的重要組成部分，其在和諧社會方面有著不可低估的作用。

關鍵詞：物業 物業管理 和諧社會業委會

社會的和諧，必須要求社會機制的科學合理、社會政治經濟的均衡發展以及人們生存環境的不斷優化。而作為人們生存環境基本內容的居住環境——社區的和諧，理所當然地占有重要位置。而物業管理企業作為社區管理服務的直接提供者，在這一過程中，當仁不讓地承擔著重要責任。

物業管理運用現代管理與服務技術，對各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理，創造安全方便的居住和上作環境，提高物業的使用價值和經濟價值。物業管理不提供具體的實物產品，而是向業主提供勞務商品，為物業擁有者(即業主)提供方便，其經營方式是憑借自己現代化的管理手段向業主提供綜合性的勞務項目，創建一個整潔、文明、安全、方便的居住環境和工作環境。物業管理作為社區管理和社區服務的重要力量，在社區建設中正發揮著越來越重要的作用。在具體的實踐中，把握社區建設與物業管理的關系，實現兩者的良性互動，推動形成良好的社區建設和物業管理秩序，從而形成溫馨和諧的家園氣氛，是構建和諧社區的根本途徑。

一、物業管理與構建和諧社會的關系

社區建設與物業管理兩者有著相互依存、相互促進的聯系。物業管理是社區建設的重要組成部分，它所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養護等下作，正是社區建設中衛生、治安、環境等最基本的職能范疇。同時，物業管理企業在社區文化建設中的作用不可或缺。物業管理企業在社區小組織和參與開展形式多樣、健康有益的社區文化活動，不僅有利于豐富居民的精神文化牛活，而且有助于促進鄰里和睦，增強業主的認同感和歸屬感。

同時，社區建設反過來影響物業管理的發展。社區建設得好，社區功能完善，居民素質提高，各主體自覺履行職責，有助于物業管理制度的有效遵守和執行，有助于業主自律機制的建立，有助于矛盾和糾紛的減少，物業管理自然事半功倍。另外，在流動人口的管理、計劃生育、勞動就業等方面，雖不屬于物業管理服務的范圍，但在政府授權和有償服務的前提下，物業管理企業協助政府有關部門完成輔助性宮縮，客觀上也推動了社區建設工作。由此可見，從根本上說，物業管理和社區建設的目標是一致的，都是以人為本，全面提高居民的居住質量，營造社區穩定、安全、舒適、健康的人居環境，促進社會的和諧發展。

通過提高物業管理水平，建設文明社區，可以促進市民整體文明素質的提高。通過文明社區建設，在社區廣泛提倡文明、科學的生活方式，使社區成為培養居民正確思維方式、行為準則和健康向上、積極進取的精神園地。文明社區的創建，有利于物業管理工作的正常開展，有利于物業管理目標的順利實現，有利于展示其管理水平和服務檔次。物業管理企業通過多種活動，采取多種形式，使社區成為一個有利于人與入之間溝通、人與自然之間和諧、人與文化融通的健康、開放的工作和生活環境，創造一個具備良好人際關系、社會公德的社會環境，使社區成為安樂祥和、安居樂業的場所。因此，高質量的物業管理，可以提高人的整體素質，從而促進整個社會的和諧發展。

二、用物業管理構建和諧社會的體現

1、促進人與自然的和諧

提倡“尊重自然，愛護環境”的生活觀念是和諧社區的第一要素。試想，如果社區的居民在穿過大

街上忙碌的人群，度過了辦公室沉悶的氛圍之后，當他從踏入規劃整齊統一的社區大門開始，被一種舒適而平和的氛圍包圍時，社區內的一草一木就會變得無比生動。有生氣的的綠化、盡職的小區管理人員、有序的停車場、干凈的道路和樓道及可愛的小寵物無不讓生活在社區的居民立即產生家的感覺。此時，業主會感受到物業管理公司提供的周到服務，認為你了解業主的需求，然后就會在在業主心目中樹立起體貼、關愛、和諧的形象。物業管理企業隨時為住戶排憂解難，提供最佳服務，業主也會被這種感情投資所“感動”，同時也會給物業管理公司以豐厚的回報。

2、形成良好的社區風尚

物業管理可以通過多種方式來豐富社區文化生活，增進鄰里關系，緩解人們平日的工作壓力，進而營造出一種氛圍、一個“圈子”，在社區成員中確立共同的價值目標，讓業主對社區產生一種親切感、認同感和歸屬感，激發全體社區成員對社會、對集體的高度熱情，從而積極參與社區的文化活動、體育活動、公益活動等，發揚互助精神。鄰里和諧是和諧社區的主要表現，“增進鄰里感情，構建和諧社區”是讓社區居民從我做起、從現在做起、從小事做起、從力所能及的事做起，逐步清除彼此之間的隔閡、冷漠、排斥狀態，強化社會團結意識，增強居民的歸屬感、認同感、親情感、溫馨感，努力形成團結互助、扶貧濟困、平等友愛、物業管理是建設融洽和諧的社區環境的重要嘗試。

3、讓居民廣泛參與社區事務

參與社區事務可以使居民既可以分享社區內的利益，又能夠承擔社區內的責任。居民心目中的好社區往往都有著暢通的溝通渠道，因此，物業管理企業和有關服務部門十分重視讓居民參與社區社區事務這一塊，并且能夠主動想方設法與居民溝通。和諧社區要求加強業主與業主、業主與開發商、業主與物業管理部門之間的溝通，講究誠信，避免信息不對稱；建立資源共享的信息平臺，優勢互補、相得益彰。通過形式多樣的交流活動，居民們增加了對管理、服務部門的了解，知道管理、服務部門已經做了什么，正在做什么，有什么困難，準備如何去克服。

居民不僅能夠主動地參與管理，而且還可以有效地實施監督。管理、服務部門也因此增加了透明度和親和力。業主委員會的成立，業主大會和業主代表大會的按期舉行，給業主廣泛參與社區事務提供了組織保障。

4、盡最大努力完善社區的服務功能

和諧的定義要求每個個體都能實現安居樂業的愿望，只有每一個社區的個體細胞都和諧，才有可能實現整個社區的和諧。和諧的社區必須為業主提供全面基礎配套設施(交通、醫療、衛生等)，并能夠對這些設備設施進行及時地保養和維護；和諧的社區還應有豐富的教育資源，教育體系完備，為業主提供良好的學習環境；和諧的社區需具備酒店、會所、商場等場所，用以滿足業主不同層次的需求。同時建設和諧社區，要高度關注困難群體的利益。這些困難群體往往無工作單位，社會活動的空間狹小，因此社區常常成為他們生活上的最重要依托，他們也會成為社區服務、社區教育、社區衛生和社區志愿服務活動的主要受惠者。

因此，推進社區建設，是形成團結互助、扶貧濟困、融洽和諧的社區環境的必然要求。物業管理公司在做好日常服務的同時，可充分利用社區勞動就業中心，收集用工信息，進行職業介紹，協助政府有關部門做好下崗失業人員再就業培訓，積極采取社區服務與再就業相結合、發展個體私營經濟與再就業相結合、技能培訓與再就業相結合的辦法，拓寬就業渠道，建立健全的社會保障體系和社區法律援助網絡等等。

三、物業管理對構建和諧社會的社會功能

1、具有教化和益智的社會功能

小區的文化與品味、小區的情調、小區的建筑風格，會讓住戶有一種情感的歸屬。這樣的物業管理，可以增長居民的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高居民的素養。

2、具有促進居民身心健康的功能

在衣食無憂的現代都市人群中，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的身心體驗。同樣，舒適的環境，溫馨的服務態度，會讓居民感受到心情豁然舒暢，心胸開闊，身心健康。

3、具有社交和繁榮文化的功能

物業管理作為一種消費，與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進住戶的交流，繁榮社區文化，推動人與人之間的信息和情感交流。因此，物業管理消費促進了居民的社會交流和情感交融，更有益于和諧社會的建立。

四、目前河南省物業管理行業存在的主要問題

1、企業規模總體偏小

由于房地產開發規模普遍較小，開發方大多自行組建物管公司或成立物業管理處等，直接形成了一般物業企業難以快速實現高規格和大規模發展，企業規模總體偏小。

2、物管投訴多，社會認可程度低

物業投訴產生的重要原因，一方面是物管企業提供的服務和住戶期望與理解產生了一定差距。另一方面是開發商沒有足夠重視所建物業后期管理需要的客觀條件與運作成本。群眾對物業管理消費沒有形成正確認識，造成其社會認可度偏低。

3、相關政策配套法規規定實施細則滯后

市場經濟需要完備的“游戲規則”才能運行，而物業管理的配套法規出臺較少，可操作性較低，這就造成出了問題難以統一思想與認識，并逐步使分歧加大，矛盾加深，個案不能得到很好解決，時間推移則會形成片面性問題。

4、物管企業自我發展能力不高，后勁不足

有研究人員指出，規模化發展并不等同于規模效益。很多物管企業因攤子過大，管理跟不上，人才匱乏而運營不下去，再加上整個行業面臨的共性現實困難問題，例如：一些急劇擴大規模的物業公司因其物業管理主業大多出現虧損，而不得不退出部份樓盤的管理。

5、融資困難

一個物業管理公司的資金能否順利融通，以及能否取得較好的經濟效益，要受諸多因素的影響，大致可分為宏觀因素（例如物價水平，利率水平）和微觀因素（例如公司的經營機制，公司的經營管理水平）兩大類。因其宏觀因素是根據市場變化而變動，而影響融資的微觀因素不是一朝一夕就能形成的，是需要長期積淀的，基于這些動態的因素，對于物業管理公司融資是有一定困難的。

6、特色企業文化未形成物業管理企業文化建設是一個系統工程，必須針對企業 自身特點、市場狀況以及企業未來的經營發展目標不斷加以充實完善，還要防止企業無形的文化和有形的其他管理制度沖突碰撞，防止物業管理企業文化和社會文化脫節。同時，也應避免文化萬能現象，即認為企業文化的問題解決了，企業所有問題都迎刃而解了。實現企業管理有兩個基本手段，軟的是文化，硬的是制度。然而，目前部分公司的特色的企業文化還有得形成和發展。

五、物業管理構建和諧社會的途徑

1、不斷提高物業管理的覆蓋面

目前，隨著房改的深入，按照建設部《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，絕大部分城鎮新建住宅小區實施了物業管理，從根本上改變了過去小區面貌“一年新、兩年舊、三年破”的狀況，為廣大人民群眾創造了安全、舒適的生活環境。對原有房屋實施有效的物業管理，大勢所趨，勢在必行。1997年，推行物業管理計劃，得到了廣大住戶的擁護和支持。近幾年來，物業管理，不僅改變著居民的生活方式，還潛移默化地改變著整個城市的文化，成為和諧社會建設的樣板。隨著物業管理的普及和覆蓋面的提高，現存的城市單位型社區即可開始實現向真正意義社會型社區的轉變，其對和諧社會的貢獻是不言而喻的。

2、拓展物業管理的服務范圍

一個和諧的社區首先應該是一個具有高度的認同感和歸宿感的社區。物業管理所提供的服務主要有兩個方面：一是對配套的設施設備和相關場地進行維護、養護、管理；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。從一些做得比較好的物業管理范例來看，拓展物業管理的服務范圍，在建設具有高度認同感和歸宿感的和諧社區中，是大有可為的。2002年1月，武漢市百步亭花園榮獲建設部頒發的首屆“中國人居環境范例獎”，成為武漢市乃至全國物業管理的品牌。因此，在妥善處理基本的物業需求和特殊需求的關系時，還應做到在效率和公平之間選擇平衡點，在提高物業服務的同時又能化解一些社會問題。

3、切實規范物業管理各方行為

社會和諧的主體是“人”的和諧。抓好物業管理不能見“物”不見“人”，必須切實規范物業管理各方的行為。作為政府的物業管理主管部門，要嚴格按照《物業管理條例》的要求，切實履行職責。理應做到以下幾點：

（1）要持續深入開展對《物業管理條例》的宣傳，使業主明確自己具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任、遵守公共利益和社會責任、按時交納物業服務費用等義務。

（2）要切實加強對物業管理市場的監管，依據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。同時，要加大整頓和規范物業管理市場秩序的力度，嚴格市場準入和清出制度，加強企業資質管理。要大力開展誠信和職業道德教育，加快建立物業管理企業信用檔案，完善投訴舉報制度，營造一個良好的物業管理的市場環境。

（3）要引導物業管理企業創省優，創國優，培育物業管理示范項目，提升物業管理的檔次和水平，為推進物業管理工作的開展、贏得社會對物業管理工作的認同和支持樹立榜樣。

（4）要協調好物業管理與社區建設的關系。

六、結束語

物業管理在構建和諧社區中的具體實施，為實現構建和諧社區打下了良好的基礎。一個優秀的物業管理企業除了能提供合同約定、可量化的服務之外，其服務范圍和服務水準還應達到相當的廣度和深度。充分發揮物業管理在社區建設，尤其是在社區服務業的發展中所具有的重要作用和優勢，努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制，以物業管理服務推動社區服務發展，共同為構建和諧社區發揮應有的作用，作出應有的貢獻。

第四篇：發揮政協作用,為構建和諧社會服務

充分發揮政協優勢為構建和諧社會服務

會同縣政協于海波

構建社會主義和諧社會，是中國共產黨從全面建設小康社會、開創中國特色社會主義事業新局面的全局出發提出的一項重大戰略任務。為構建社會主義和諧社會服務，既是人民政協的優勢所在，更是人民政協義不容辭的責任。近年來，我縣政協在縣委的正確領導下，以科學發展觀為統領，充分發揮政協優勢，緊緊依靠全體委員，廣泛團結社會各界，圍繞中心，服務大局，為構建和諧社會作出了積極的貢獻。

一、發揮智囊作用，寓政治協商于團結民主之中，為建設和諧社會獻好計

人民政協人才薈萃、智力雄厚、聯系廣泛、渠道通暢、位置超脫，為它在履行職能中提供了獨特的優勢和便利的條件。在各個層面的政治協商中，我們堅持民主協商、平等議事的原則，提供暢通的建言渠道，支持和鼓勵廣大政協委員密切聯系所在界別的群眾，廣泛收集社情民意，在政協的舞臺上暢所欲言、各抒己見，通過召開全體會議、常委會議、主席會議和列席縣委常委會、人大常委會、政府常務會及其他會議，積極主動參與協商關系全縣經濟社會發展和人民群眾利益政策的研究制定，如：對我縣“十一五規劃”制定、舉辦粟裕大將誕辰100 1

周年紀念活動、縣城北擴、取消縣城慢慢游、生態縣建設等重大事項進行廣泛深入的協商討論，提出了很好的建議，得到了縣委、縣政府的采納，特別是今年將縣財政預算納入協商范圍，是一個很大的突破。我們堅持黨委在人民政協工作中的領導地位，加強團結，發揚民主，找準政協工作的位置和角度，依照章程獨立負責、協調一致地開展工作，做到盡職不越位，幫忙不添亂，協商不決策，積極協助縣委、縣政府統籌考慮，全面兼顧，提高決策的民主化、科學化水平，把各個方面的積極性和創造性都匯聚到經濟建設的實踐中來，促進經濟、社會和各項事業的和諧發展，體現政治協商的價值。

二、發揮橋梁紐帶作用，寓民主監督于理解支持之中，為建設和諧社會履好職

民主監督歷來是縣級政協工作的薄弱環節，在強化民主監督工作中，我們著眼于“想黨政之所思、為群眾之所盼、盡政協之所能”，把開展民主監督與促進發展有機結合起來，運用多種方式進行民主監督，努力做到科學監督、依法監督、建設性監督，保證了政協民主監督既及時到位，又受到了黨政部門和社會各界的理解、支持和歡迎。

在當今體制轉換、結構調整和社會變革的過程中，妥善協調好各方面的利益關系，正確處理好人民內部矛盾，是構建和諧社會中的關鍵一環。我們通過委員收集群眾對城市基礎設施

建設、城市管理、經濟建設、環境保護等方面反映的多條意見和建議，編輯成《會同政協工作》，及時呈送給縣委、縣政府領導，縣委、縣政府召集有關部門進行了專題研究，特別在縣城綜合整治過程中，委員們提出了較為系統的建議，縣委、政府通過認真研究，做出了城市綜合治理的決定，開展了縣城衛生大掃除，清除了衛生死角，拆除了違章建筑，劃出了交通標志線，規范了縣城綜合管理。我們經常邀請縣委、縣政府領導向委員通報經濟運行、提案辦理等情況，及時把縣委、縣政府召開的重要會議精神、重點工作安排向常委、委員及時傳達，再由委員分界別向群眾傳達。主動向群眾宣傳全局情況和縣委、縣政府的決策意圖，做好釋疑解惑工作，使人民群眾對全局增加了解，對政策、措施增進理解，統一認識，增強信心，調動了一切可以調動的積極性。對群眾反映強烈的執法服務方面，我們積極推薦委員擔任各司法機關和政府部門的特約監督人員，參加各種調查和檢查活動，主動反映人民群眾的意見、建議，并組織委員進行民主評議。民主評議是我們在民主監督工作中的一大亮點，通過政協常委會議無記名票決，我們今年組織對縣公安消防大隊和縣藥品食品監督管理局進行了民主評議，在民主評議前期工作中，我們組織委員做了大量細致的調查工作，收集了他們在工作中存在的問題，了解了他們在工作中存在的困難，通過民主評議，幫助其解決了困難，改進了工作方法，溝通了與群眾的誤解，得到了被評單位和群眾的好評。

三、發揮參與作用，寓參政議政于實干之中，為建設和諧社會出好力

發展是我們黨執政興國的第一要務，是構建和諧社會的物質基礎，沒有全面協調可持續的發展，就不會有真正意義上的和諧。我們將參政議政的工作重心放在對經濟社會發展趨勢的思考上，緊緊圍繞經濟建設、和諧發展開展重點專題調研，并積極參與經濟建設，推動經濟發展。如：黃元坤副主席所具體負責的全縣蠶桑產業，經過幾年來不懈的努力，終于取得突破性進展，去年11月份被國家商務部列入“東桑西移”基地縣計劃，今年通過了商務部的驗收；宋玉順副主席和姚山政、龍家成委員成功引進外地客商投資4000多萬元，對縣城北區進行開發，并對縣行政中心進行搬遷，極大地促進了縣城擴容提質。同時，我們組織和引導委員結合自身工作實際，立足本職，積極參與全縣經濟建設，取得了很好的成效，江賢勝、粟永嚴、賀少東等委員分別把所創辦的賢勝油業、恒杰木業、天然板業做強做大，成為會同的龍頭企業。

四、發揮調解作用，寓社會進步于穩定發展之中，為建

設和諧社會服好務

和諧社會首先是一個社會政治局面安定團結的社會，這也

是構建社會主義和諧社會的基本要求。在構建和諧社會的過程中，人民政協是聯系政府和人民群眾的橋梁與紐帶，是維護社

會穩定的“安全閥”，是政府職能轉移的載體。隨著經濟的發展、改革的深入，城鄉差距、環境污染、社會治安和社會保障體系不完善等問題日益凸現，影響了社會穩定。特別是我縣作為欠發展的后發展山區縣，各種矛盾和問題比以往任何時候都多，協調關系、化解矛盾的任務比任何時候都繁重。因此，我們注重發揮委員在維護穩定中的特殊作用，把協調關系作為工作的一個著力點，如在縣城綜合整治工作中，工商聯中的委員發揮了骨干作用，通過他們廣泛宣傳政策，及時做溝通思想、理順情緒、釋疑解惑、化解矛盾的工作，有力地推動了這項工作。今年7月，福星商會一會員與縣中醫院發生醫療事故糾紛，因雙方處理方法欠妥，幾度差點釀成群體性斗毆事件，宋玉順副主席率領工商聯姚山政等委員做了大量艱苦細致的工作，引導雙方妥善處理了這起事件，得到了縣委、縣政府領導的肯定。根據縣委、縣政府維護穩定責任體系的分工，我們認真做了坪蒲公路沿線群眾、縣城征地拆遷、朗江電站分流人員、庫區移民群眾、企業改制職工的穩定工作。我們經常幫助部分行政執法部門，調處民營經濟領域發生的一些矛盾和糾紛，既維護了執法公正，又保護了民營經濟業主的合法權益。同時，我們熱情接待群眾的來信來訪，面對面地與來訪群眾談心，主席或副主席在每月15日上午8：30到縣信訪局接訪大廳公開掛牌參加縣“四大家”接訪日活動，親自為來訪群眾做好解釋答復工作，得到了群眾的好評，促進了社會政治穩定。

第五篇：談物業管理與構建和諧社會（范文模版）

談物業管理與構建和諧社會

在建設和諧社會的今天，提高人民群眾生活質量，消除社會矛盾，加強精神文明建設，可以說是構建和諧社會的重要內容。作為城市管理的一部份，物業管理越來越為人們認同，成為了居家生活的重要組成部分，其在和諧社會方面有著不可低估的作用。

一、物業管理對和諧社會主要有有以下三方面社會功能：

1、它具有教化和益智的社會功能。現代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化與品味，使住戶有一種情感的歸屬。這樣的物業管理，能增長住戶的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高居民的素養。

2、具有促進居民身心健康的功能。在衣食無憂的現代都市人群中，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的身心體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，提高生活質量。

3、具有社交和繁榮文化的功能。物業管理作為一種消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進住戶的交流，繁榮社區文化，推動人與人之間的信息和情感交流。因此，物業管理消費促進了居民的社會交流和情感交融。以上三方面主要社會功能，無一不有益于和諧社會的

1建立。

二、物業管理行業存在的主要問題：

1、企業規模總體偏小。由于房地產開發規模普遍較小，開發方大多自行組建物管公司或成立物業管理處等，直接形成了一般物業企業難以快速實現高規格和大規模發展，企業規模總體偏小。

2、物管投訴多，社會認可程度低。物業投訴產生的重要原因，一方面是物管企業提供的服務和住戶期望與理解產生了一定差距。另一方面是開發方沒有足夠重視所建物業后期管理須要的客觀條件與運作成本。還有政府未下力氣引導群眾對物業管理消費形成正確認識，造成其社會認可度偏低。

3、相關政策配套法規規定實施細則滯后，物管企業競爭意識不強，競爭無序。市場經濟需要完備的“游戲規則”，配套法規出臺少，出臺的也不細，大多不具有較強的可操作性，這就造成出了問題難以統一思想與認識，并逐步使分歧加大矛盾加深，個案不能得到很好解決，時間推移則形成面性問題。

4、物管企業自我發展能力不高，后勁不足；有研究人員指出，規模化發展也并不等同于規模效益。很多物管企業因攤子過大，管理跟不上，人才匱乏而運營不下去，再加上整個行業面臨的共性現實困難問題，一些急劇擴大規模的物業公司其物業管理主業大多出現虧損，不得不退出部份樓盤的管理。

5、融資困難；

6、特色企業文化未形成。

三、產生以上問題的原因主要有以下三方面：

1、觀念落后，認識錯誤：A、關于物業管理：物業管理是針對物業產權多元化發展狀態而產生的，業主自管則不在《物業管理條例》調整范疇，不屬于條例規定和承認的物業管理。B、關于物業收費標準：由于各類物業的類型不同，其管理服務的項目有所差異，需要管理服務的內容和管理服務的難度、深度及細度也不盡相同。不同物業的收費標準應根據不同類型的物業，不同管理服務項目，不同物業管理服務標準，按照國家計委、建設部等有關規定，分別測定出不同物業項目管理服務費的收費標準，報當地物價行政主管部門備案后施行，這才是最科學的收費標準。C、關于業主和業主委員會：近年來，一些業主的非理性維權，使物業管理的糾紛隨之增多。究其原因，主要是業主不了解物業管理，他們對“物業管理”認識上的誤區導致了許多不必要的麻煩。業主委員會不是獨立法人單位，不具經營管理物業的營業資格。其做為一個非經濟組織同經濟實體的物業公司訂立委托管理合同在法律上不對等，表現在業委會對其他住戶與物業公司造成損失時無賠償責任和能力。另外業委會的自治組織職能同業主自律應結合，并須在政府的監管下進行，這才能真正提高自治管理能力。

2、配套法規政策規定實施細則嚴重滯后。由于配套政策規定實施細則嚴重滯后，使現實中出現的很多問題沒法快速裁判。物業管理涉及方方面面，一些糾紛問題的解決上，主管部門因缺少可依據的配套法規與細節難以出據權威意見，造成公說公有理婆說婆有理。

四、解決物業管理現存問題，推動和諧社會的建立。依

據物業管理法律的指導思想，以及物業管理行業的特點和物業管理的現狀，當務之急是解決物業管理面臨的觀念認識錯誤與法規滯后二大主要問題，推動和諧社會的建立。A、從以下10個方面引導形成正確觀念和認識，化解矛盾。

1、業主與物業管理企業是平等關系。在物業管理工作中，物業管理企業受托對物業實施管理，給業主和使用人提供服務，物業管理服務合同一簽訂，雙方就是平等的合同關系，沒有主仆這種帶有奴性的錯誤區分。

2、業主委員會與物業管理公司應當目的相同。業主委員會與物業管理公司目的應是一致的，即共同管好小區。

3、物業管理企業不是什么都管。物業管理公司終歸是企業，職責是以合同的形式約定的，很多社會問題物業企業根本沒有能力解決。

4、住戶對物業管理的咨詢不等于是對物業管理投訴。有關部門把住戶對物業管理的咨詢也當作“投訴”，導致物業管理誤被列為當前消費投訴的熱點之一。經了解，有關物業管理咨詢投訴情況，其中認為配套不齊全、規劃不到位、質量有問題等所占比例較大，屬對物業管理企業不作為的有效投訴并不多。

5、物業管理服務不是“免費的午餐”。不少人習慣于過去住房的福利型政策，對物業管理“誰受益，誰付費”原則不理解，甚至持抵觸態度，拒交管理費。其實，業主在享受物業管理提供服務的同時，就有支付物業管理服務費、維護物業完好的義務。

6、物業管理服務費并非越低越好。業主普遍認為物業管理費越便

宜越好，物業管理招標的宗旨也是“價低者贏”，事實上物業管理公司實施物業專業化管理，為業主和使用人提供服務，是需要投入成本的，物有所值是最簡單的道理。

7、物業管理治安防范不是看家護院。物業管理公司給住戶、使用人提供的是安全防范服務。物業管理公司主要是按照服務承諾落實相應的防范措施，住戶、使用人不能認為交了物業管理費用，就可以放松警惕性，應以積極的態度做好個人和家庭的安全措施，防患于未然。

8、物業管理企業不是水電供應商。由于歷史的原因，物業管理企業普遍一直為水、電等公用事業部門無償向業主、使用人代收水、電費用，甚至承擔因業主、使用人拖欠、拒交水電費而墊付，物業管理企業“賠了夫人又折兵”。

9、物業管理企業應當依法維權。對于物業公司來說，業主、業委不一定就是弱勢群體，實踐中住戶往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服務費，而物業企業卻沒有很好的辦法應對解決。另外，一些部門、機構人為導致增加物業管理企業負擔。因此，物業企業也應當依法維權。

10、在物業管理區域內不光是物業管理公司說了算。個別物業管理企業因缺乏有效學習而沉醉在理所當然的“管理者”角色里，沒有依照相關規定，自己想怎么干就怎么干，成為物業管理行業的害群之馬，這些則應由主管部門查處糾正。B、針對配套法規規定與實施細節滯后問題，政府應盡快著手修訂、制定。在各項配套法規與細節未出臺前，則可以考慮先

由政府行業主管部門，以文件形式指導解決相關問題，避免矛盾的進一步發展與加劇。總之物業管理行業問題的解決，無疑有助于文明和諧社會的建立，但最重要的還是依靠法制，最終使物業企業與住戶實現依法依合同辦事。