第一篇：完善城市住房保障制度與物業管理行業發展調研思考

隨著我市住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及城市化、現代化進程的加速，物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十五年的發展歷史。特別是近五年來，在各級領導的關心和支持下，在廣大業主和物業服務企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。為了更深入地

了解我市物業管理現階段發展狀況、面臨的困境，我們歷時1個多月，通過實地走訪、召開座談會、發放調查表等方式對我市近100家物業服務企業進行了調研，感到全市物管行業總體呈現出“發展速度快、社會作用強、矛盾糾紛多、經濟效益低”的苦中有憂的狀況。

一、物業管理行業對我市經濟社會發展的貢獻

據統計，截至2009年四月底，我市物業服務企業達到156家，其中二級資質8家，三級資質148家，管理服務項目395個、面積1358萬平方米，服務對象17萬多人。服務范圍不再單純是新建商品房項目，而是包括從商品房到經濟適用房、房改房，從住宅到辦公樓、工業區、醫院、學校、集貿市場，從小型配套到大型公建，從單門獨院到大型社區，從單一類型物業到綜合性建筑等多種多樣的物業類型。目前，物業管理已覆蓋到不動產項目的所有領域。已是保持經濟增長、保障和諧民生，保證社會穩定和促進就業的新型行業，對我市經濟社會全面發展作出了積極貢獻。

（一）在支持再就業、減輕社會就業壓力中發揮了其特有作用。

物業服務作為勞動密集型行業，在消化剩余勞動力方面具有天然優勢。從業人員中秩序維護員、保潔員、維修員和綠化養護員通常占企業總人數85%以上。據統計，我市物業服務從業人員達6012人，其中來自企事業單位下崗、分流人員有4056人，占67.5%，農村剩余勞動力轉移1353人，占22.5%，部隊復轉軍人有448人，占7.5%，其他就業（殘疾人等）155人，占2.5%。特別是在目前全球金融危機的大背景下，物業服務企業做到了不裁員，不降薪，并積極為下崗人員和被辭退農民工創造就業機會。據不完全統計，今年1-4月，我市物業管理行業安置了返鄉農民工達150多人。部分物業服務企業還適當提高了員工的工資待遇，如陽光物業公司為穩定人員，從2009年元月起每月為每位秩序維護員增加了50元工資。

（二）在改善人居環境、提高城市品位中發揮了中堅作用。

調查顯示，目前僅市城區物業服務企業已達103家，物業服務項目300個，管理面積978萬平方米（其中住宅面積765萬平方米），服務對象達53750戶、131900人。這些物業服務企業通過一系列的專業服務行為，在物業服務區域內營造出安全、整潔、舒適、方便的生活環境。同時還通過組織一系列社區文化活動。市房管局成功的組織了首次城區住宅小區運動會，城區有130多個小區、600多名業主參加。經房物業、陽光物業公司等一大批物業服務企業每年利用“五.一”、“十.一”等節假日舉辦社區文化活動，金健物業公司2009年5月份就為“金色曉島”業主安排了包括登“太陽山”在內的一系列活動。使廣大業主在各種文化娛樂中，享受到歡樂愉快，業主之間加強了溝通，提高了市民精神文明水平和科學文化素質，大大提高了市民的生活質量。同時，物業服務企業在城管創建、提升城市品位中發揮了積極作用。去年我市創建文明城市活動中，只要是實施了物業管理的小區均達到了考評標準，“金色曉島”、“電力新村”等小區還因其規范的秩序管理、舒適的生活環境、周到的特色服務受到考評小組的稱贊。

（三）在維護小區安全穩定、參與社會公共事務中發揮了不可替代的作用。

安全防范和秩序維護是物業服務的一項重要內容。調查表明，有專業物業服務的區域，社會治安狀況要明顯優于沒有物業服務的區域。以城北紫橋小區為例：同在一個社區，竹園、桃園、豪園等有物業服務的小區與處在一個地段的紫橋一區、紫橋二區相比，入室盜劫發案率低了90%以上，十年來未發生一起重大刑事案件，在一定程度上維護了社會穩定與和諧。此外，物業服務行業作為一項新興產業，在參與抗冰救災、抗震救災等方面也展現了不可替代的地位。在2008年元月我市遭遇的50年一遇特大冰災中，城區物業服務企業擔負了城區所有物業服務小區的“抗冰災保通水”的任務，物業服務企業共投入230余萬元，3000多人奮戰了10多個日日夜夜，終于在臘月二十八使所有物業小區全部恢復供水。去年 “5.12” 汶川地震發生后，我市物業管理行業在民政部門組織前就已自發組織員工捐款，其中僅“經房物業”捐款就達8600多元。不僅如此，物業服務企業還積極參與扶貧助學等社會公益活動，錦泰物業公司從2005年起一直資助5名山區貧困生，即使在公司資金最困難的時期，也優先保證孩子們的學費和生活費。

二、物業管理行業生存與發展面臨的主要問題

（一）企業盈利能力差，生存困難

調

查結果表明，市城區103家企業中處于盈利狀態的只有23家，僅占企業總數的22%。其余大多處于虧損狀態。主要原因有：

1、開發規模小。物業服務本身是一個微利行業，主要依靠規模效應來支撐企業發展。調查發現，按現有服務收費水平，單個物業服務項目總面積在5萬平方米以上，服務規范物業企業才可基本平衡不虧損。但在全市物業企業中，服務面積

大多在5萬平方米以下。甚至有18家企業服務對象僅有1個項目，服務面積不到2萬平方米，這18家企業基本處于守攤子的局面，進退兩難。

2、經營成本高。一是人力成本高，物業服務屬勞動密集型產業，人力成本在企業經營成本中占了相當大的比重，一般達到了70%—80%。特別是《勞動合同法》出臺后，要求物業企業為從業人員購買社保等，大大增加了企業成本，成為困擾行業發展的一個重大難題。二是運行成本高，物業企業面臨各種高成本收費：環衛部門要向物業企業收取垃圾清運費、技術監督部門要收取電梯年檢費、衛生防疫部門要收取高層水箱的水質檢測費等。以金泰物業為例：該項目有高層住宅20棟，電梯106臺，高層供水水箱10個。若按相關部門的要求，每年僅電梯維保費（4000元/臺·年）、高層供水水箱檢測檢疫費（2000元/個·季度）、高層供水水箱清洗費（1800元/個·半年）等幾項就得繳納費用54萬元。這對作為微利行業的物業企業是無法承受的。

3、人員素質低。從調查情況來看，我市6012名從業人員中，擁有大專以上學歷的僅257人，占總人數的4.29%，高中以上學歷的有1117人，占總人數的18.7 %，其余77%的從業人員學歷層次都在初中及以下。物業行業受上述收費難、負擔重等因素的影響，全行業整體經濟效益低下，從業人員待遇不高，人員流動性大，導致優秀人才引不進、留不住，行業整體素質和專業化水準提高較難。

（二）權責不對等，發展艱難

1、社會負擔重。《物業管理條例》規定，物業服務企業與業主屬于合同關系，根據雙方簽訂的物業委托合同履行承諾。但在實際操作中，物業服務企業承擔了許多本不應該承擔的社會責任。如住宅小區的計劃生育工作本應由小區所在社區負責，物業服務企業予以配合，現在卻需物業公司與房管局簽訂責任狀；如小區發生偷盜等治安案件，應以公安部門為主，物業企業只能協助；又如垃圾清運費，業主不是因為實施了物業管理才產生的垃圾，照理不應向物業公司收取該項費用。實際上，物業企業在服務過程中充當的是全體業主“管家”的角色，而很多本應由雇主承擔的責任，由于職能部門認為找物業公司比找單個業主省事，就被人為地轉嫁到了“管家”身上，致使企業的性質與承擔的義務、責任極不相符。

2、遺留問題多。近幾年來因開發商遺留問題引發的物業糾紛占了物業糾紛的80%以上。主要表現是當初承諾未兌現、房屋質量有問題等，而對這些遺留問題，個別開發企業采取“一拖二推三跑”的策略，將問題都甩給物業服務企業，使得物業公司與業主形成矛盾對立。如“鑫沙茗苑”小區，開發商在沒有給業主水電單獨立戶的情況下交房，目前該開發企業已經注銷，問題無法得到解決，業主只好采取拒繳物業服務費來抗爭。

3、群眾要求高。廣大業主是物業服務市場的消費主體，“物業服務”其實也是一種商品，但一些業主缺乏對物業管理“花錢買服務”的消費意識，更多業主是消費理念不成熟，未真正意識到物業服務等價交換的商品屬性，片面追求不符合市場規律的“低價格”、“高服務”。如火車站附近的“恒鑫公寓”，建筑面積不到1平方米，物業服務費價格每平方米只有0.4元，目前該小區收繳率不到40%，每月收費不足2000元，而小區內支付公共部分的水電費就達500元，其他常規服務也就只能由2－3名員工負責，但小區內業主卻要求高質量的規范服務。

4、維權手段弱。物業企業職責除了服務還是服務，且服務對象是成百上千的不同層次的業主，同時還須應對來自各條線各個方面的管理和監督。針對小區管理內存在的有些問題，物業公司只能呼吁，沒有任何處罰的職能和手段，如小區內亂搭亂建問題、房屋質量問題、出租屋管理問題、小區內發生糾紛問題、業主家中被盜問題等等，業主可以找出多種理由歸結到一種方式——拒交物業服務費。對于惡意欠費的業主，物業企業除了到法院起訴外并沒有更多更便捷的維權方式，且打官司效果也并不理想，往往是“贏了官司輸了錢”。如健民花園有2名業主，墻體滲水發生在房屋保修期內，物業公司做了大量協調工作，但業主就是不交費，后來通過法律程序，官司打贏了，但仍不能執行到位。等等現象，使得物業企業時刻處在戰戰兢兢如履薄冰中。

（三）政策不配套，監管乏力

1、法制不健全。近幾年來，雖然國家陸續出臺了《物業管理條例》、《物權法》等法規，但在具體操作層面的立法，仍然明顯滯后。特別是在地方性法規和對國家法律政策的解釋與實施細則的制定方面，很多方面還是空白。實際運作中仍然讓人感到無法可依。如：對于業主委員會的管理。業主委員會作為一個業主自治組織，既非企業法人亦非民間團體，只能作原告不能做被告，當業委會沒有真正代表大多數業主利益時，尚無明確監督和制約措施。

2、體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑、城管、電力、供水等多個部門，牽涉面較廣，有時各種矛盾會交織在一起，目前我市缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理與物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不決；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間職權不清，且這些部門都可以對物業企業發號施令，而遇到實際問題卻不能迅速有效的處理解決，街道、社區與物業企業接合點沒找到，綜合協調作用尚未充分發揮。如小區業主違章裝修、拆打承重墻、私搭亂建等問題，城管、城建、規劃、房管等部門似乎都應該管卻都不愿管，而物業企業想管卻因沒有相應執法權而無力管。如“都市.美墅”住宅小區的裙樓頂，開發商起初考慮為網球場，且網球設施場地都已劃好，設施也安裝到位。后來因為購買裙樓開酒店的業主要求裝電梯，就把樓頂打了一個窟窿，還在樓頂安置了一臺大型空調室外機，嚴重侵害了業主的利益，市信訪辦、市長值班室協調過多次，最后這個問題一直沒有得到有效解決。

3、監管不到位。對于物業企業的監管，房管局作為行業主管部門，對物業企業的監管僅限于資質管理，企業在未觸及吊銷資質的最低底線情況下，部分侵犯業主利益或其它違規行為，房管部門也似乎沒有過硬措施來加以約束。后期物業服務企業的選聘、機關事業單位物業管理招投標、物業企業撤出小區后遺留問題的處理等也沒有明確規定。而這些活動若沒有主管部門的介入，對于整個行業或市場的規范顯然是不到位的。

三、加速物業管理行業發展的幾點建議

物業管理與現代社會生產和生活密切相關，其不可缺少性已為全社會共識，隨著我市全面建設小康社會的加速，房地產開發建設總量增加和農村城鎮化進程的步伐加快，給物業管理行業帶來了巨大的發展空間，同時，實行城市長效管理，創建全國文明城市也需要物業行業繼續發揮更大的社會作用，但是，物業管理行業的現狀制約著其應有功能的發揮，也制約著行業自身的健康發展，必須引起我們的高度重視。

（一）強化領導，形成全社會關心支持物業管理行業的良好氛圍

1、理順物業管理體制。物業管理涉及到千家萬戶，關系到國泰民安，各級政府要把物業管理工作當作民心工程、形象工程來抓。物業管理工作是一項系統工程，要按照“條塊結合、屬地管理”原則，理順物業管理體制，要在市政府的領導下，充分發揮各有關職能部門和社區的作用，建立物業管理協調、監督、考核工作體制。建議市政府成立由市房管、規劃、建設、城管、公用、物價、公安、民政、園林、電力等部門和區政府主要負責人參加的市物業管理工作協調領導小組。每季度召開一次聯席會議，重點解決物業管理存在的熱點、難點和群眾反映強烈的問題，制定切實可行的解決方案和辦法，以建立長效良性管理機制和協調機制。

2、培育物業管理行業。為有利于各級黨委、政府深入了解行業情況，傾聽行業呼聲，便于政府決策，體現黨和政府對物業管理行業的重視和物業管理行業社會地位的提高，建議各級人大、政協適當增加物業管理行業的代表（委員）人選，改變目前全市各級人大、政協中沒有物業管理人員的狀況，使物業管理的各項決策更符合行業實際。黨、政、工、青、婦各級組織和人民團體要充分挖掘物業行業的典型人物和先進事跡予以正面宣傳；物協、消協、工商等相關主管部門和民間組織也應在各類型的評先評優方面，向物業企業給予適當政策傾斜，使物業管理行業得到社會各界的重視和支持。

3、加強輿論宣傳引導。改善輿論環境，為物業管理行業發展創造很好的外部條件，對于構建和諧物業管理至關重要。要在宣傳上提高力度，加強引導，樹立正面典型，各級政府、各有關部門要從落實科學發展觀，建設和諧社會的高度,充分認識加強物業管理工作的重要意義,把加強物業管理工作作為提升城市形象、打造城市品牌、營造發展環境、維護社會穩定的一項重要工作。新聞部門要多關注物業管理這個新興產業，正確看待前進發展中的問題，為物業企業健康、良性發展創造一個好的輿論環境。

（二）優化環境，形成物業管理行業的穩步發展和良性循環

物業管理作為一個新興的產業，同時也是一個發展艱難的產業，但我們更應看到它是一個朝陽產業，在目前的狀況下政府應多給予扶持、關心和支持，引導其進入一種良性競爭的行業。

1、政策扶持。一是把好規劃關，從源頭上解決開發建設規模不足制約物業企業發展的問題。建議今后凡新建住宅小區總建筑面積低于5萬平方米的，規劃部門不予審批，特殊情況必須合并到就近物業管理區域統一管理。這樣既增加了物業管理的效益，更減輕了業主的物業管理費用支出。二是調整管理收費標準，我們現在執行的物業收費標準是九十年代出臺的，現在各項成本都在增加，要根據小區的新舊程度、規模大小制定不同的收費標準，允許按新舊兩種體制分檔次收費。三是落實再就業培訓計劃。勞動保障部門要把扶持再就業和返鄉農民工再就業與推進物業管理行業發展有機結合起來，每年為物業管理行業開展3—5期就業指導與上崗培訓。同時，對于物業服務企業中屬公益性崗位性質的，按照《**市公益性崗位補貼管理辦法》的規定嚴格落實到位。四是要大力推進黨政機關、企事業單位后勤服務社會化改革，力爭在3年內單位后勤服務社會化率達到80%以上。

2、資金扶持。對于無物業管理的老小區、改制企業生活區、物業企業撤管小區，市政府要逐年安排資金改造基礎配套設施，改造工程竣工后，采取選聘有資質物業企業實施物業管理，搞好小區的后期管理和服務，以達到市委提出的三年之內所有小區全面實施物業管理。

3、部門扶持。各職能部門要制定對物業企業的扶持政策。如小區內、樓道內的居民用電電費不能按商業用電費收取，電梯安檢、二次供水的檢疫收費要考慮居民的承受能力，對小區的水、電立戶等遺留問題有關部門應予以優惠。

（三）規范管理，提升物業管理行業的服務水平

物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”。

1、嚴格把關。市房管局作為物業管理行業的主管部門，要嚴格把好“三關”：一是嚴把資質審核關。破產與兼并將是今后物業管理市場主旋律，要嚴把進口、疏通出口，同時嚴格落實《**市物業服務企業目標管理考核辦法》，堅決執行末位淘汰制，對于連續兩年在考核評比中不達標的企業予以淘汰或降級。二是嚴把物業服務招投標關。徹底改變“誰開發、誰管理”的壟斷經營格局，無論是新建小區、整治出新的住宅小區、達到一定規模的住宅區（大廈）、還是高檔商貿樓、寫字樓等，都應采取公開招投標方式選聘物業服務企業，以營造公開、公平、公正的競爭環境。逐步取消議標制度，以增強物業服務企業的責任感、危機感，讓物業服務企業真正成為獨立的法人和市場主體，參與市場競爭。三是嚴把裝飾裝修監管關。目前，我市裝飾裝修行業管理尚未納入房管局的管理范疇，因而在物業服務過程中，業主違章裝修造成安全隱患時，處理起來總是無據可依，力不從心。而相關責任部門建議將此項管理職能納入房地產行政主管部門管理。

2、嚴格管理。各物業企業要強化自身內部管理，向管理要效益。一是抓內部管理，認真落實各級責任，加強內部考核，在保證員工隊伍基本穩定的前提下，要實行一定比例的強制性淘汰，杜絕聘用品行不端、工作責任性差、工作能力低下的員工，讓企業更加規范，更有凝聚力；二是抓培訓上崗，物業公司從業人員應當逐步通過專業培訓獲得上崗資格，新聘人員一定要“先培訓，后上崗”；三是抓標準化服務，物業企業要嚴格執行服務標準，遵守服務合同，理順各崗位操作流程，使員工的操作規范化、標準化。

3、提升水準。各物業企業要提升服務水準，至少要搞好三個服務：一是星級服務。要讓小區內業主享受到星級賓館的服務態度、服務質量和服務水平；二是特色服務。各公司要結合自身和所服務項目的實際，開展一些有自己公司特色的服務，打造自身品牌；三是延伸服務。就是要超越自己，由物業服務向更多領域延伸，提供更多的人性化服務，如接送小孩、代收水電費、代理保姆和其他各項服務。

建設和諧的物業管理是眾望所歸，但和諧的物業管理好比是一曲交響樂，雄渾和諧、蕩氣回腸的樂曲需要各演奏員的協調配合，希望通過此次調研能引起社會各界對物業管理的廣泛關注，共同為我市物業管理行業的發展獻計出力。

第二篇：市物業管理行業發展情況調研報告

市物業管理行業發展情況調研報告

為全面了解我市物業管理行業發展狀況，及時掌握行業動態發展信息，進一步研究解決行業發展中的新情況、新問題，推動物業管理行業健康長足發展。根據市委、市政府主要領導指示精神，市房地產管理局會同阜城三區及市經濟技術開發區物業行政主管部門對城區部分企業、單位以及住宅小區等涉及物業管理的有關區域進

行了專題調研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業管理成熟經驗進行學習，現將有關調研情況報告如下：

一、物業管理行業基本情況

連接千家萬戶的物業管理是城市管理和社區服務的重要組成部分，為城市小區和單位清潔衛生、養護維修、秩序維護等提供及時有效的管理和服務，已成為替政府分憂、為城市貢獻、促社會和諧的重要行業。隨著近年來工業化、城市化進程的不斷加快，物業管理經歷了從無到有、從不規范到較為規范、從單一管理服務到多方位經營服務的發展階段，物業管理的服務范圍、內容和領域不斷拓展，物業管理行業得到較快發展，對于優化城市生活和工作環境、增加城市就業崗位、拉動經濟增長發揮了重要作用。

1、物業服務企業數量從少到多，行業規模不斷壯大。經過近幾年突飛猛進的發展，截至目前，全市物業服務企業已發展到130家（國企19家、民營企業111家），其中，二級資質企業2家，三級資質企業99家，暫定三級資質企業29家，外埠物業服務企業到我市登記備案的4家，物業服務企業數量位居全省地級城市前列。全市物業服務企業從業人員1萬多人，其中1820人取得物業管理崗位證書和專業管理技術職稱，其余大部分為物業管理員、秩序維護員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動密集型行業。

2、物業管理項目由單一到多元，服務領域不斷拓展。物業管理服務項目覆蓋面從最初單純的住宅小區向辦公、學校、醫院、商業區、工業區快速延伸。截至目前，全市實施物業管理項目191個。其中，城區物業管理項目145個，管理服務面積1000萬多平方米，物業管理覆蓋率達75%以上，新建住宅小區管理覆蓋率達100%。全市獲國家級物業管理示范大廈1個，省級物業管理示范住宅小區5個，省級物業管理示范大廈3個，省級物業管理優秀住宅小區（大廈）18個，市級物業管理優秀住宅小區（大廈）27個，市級文明住宅小區22個，市級園林式小區7個。

3、住宅小區業主委員會從無到有，物業管理不斷規范。截至目前，全市符合成立業主大會選舉業主委員會條件的物業管理住宅項目140個，成立業主委員會27個，業主委員會小區覆蓋率為19%。積極啟動業主大會成立試點工作，相關職能部門全程參與實施監督運作成立業主大會，匯鑫住宅小區成立業主大會并選舉產生業主委員會，標志著我市物業管理工作進入規范化和市場化發展的新時期，對推動全市物業管理行業健康有序發展創造條件。

4、物業服務收費從不統一到明碼標價，服務機制不斷健全。近年來，受行業發展水平所限，物業服務收費一直是企業“各自為政”，收費不統一、業主不了解成為物業管理投訴糾紛的焦點。，市物價、房產部門聯合制定實施了物業服務分等定級收費標準制度，推行物業管理“等級服務、等級收費、質價相符”的收費機制，物業服務收費得到規范和理順。

5、物業專項維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計歸集物業專項維修資金1.35億元，其中阜城區歸集9000萬元，涉及住宅小區220個，物業專項維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數3.56萬戶。為進一步規范資金管理，向社會公開實施招投標物業專項維修資金存儲銀行，開創了全省物業專項維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實維護了廣大業主物權利益，充分發揮了物業專項維修資金的房屋“養老金”作用。

二、推進物業管理行業發展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領導下，全市物業管理行業圍繞把建設成為皖西北中心城市的目標，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構建與經濟社會發展相適應的物業管理服務模式，切實加快物業管理市場化運作，加大市場主體服務規范力度，為推動第三產業發展、提升群眾居住品質奠定了堅實基礎。

1、及時安排部署，把規范物業管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區政府、街道辦事處、物業行政主管部門召開全市物業管理工作會議、全市物業管理專業委員會會議、全市物業服務企業會議等規范物業管理專題會議，認真總結近年來我市物業管理工作取得的成效，梳理制約物業管理發展的癥結，明確當前物業管理工作重點以及今后一個時期物業管理工作任務，要求各地、各有關部門要把物業管理工作擺上重要議事日程，加強物業管理組織領導，建立了由主要領導負總責、分管領導具體負責的領導機制，落實責任分工，建立一級抓一級、層層抓落實的物業管理工作責任體系，為進一步推進行業發展營造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職

責，構建兩級物業管理體系。根據物業管理法規政策有關規定，市政府辦公室出臺了切實加強城市住宅小區物業管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強物業管理工作，明確各縣市區政府、城區街道辦事處對所在行政區域內物業管理的屬地監管職責，各縣市房地產管理局、阜城三區房改辦、開發區土地規劃建設局具體負責本轄區內物業管理活動的指導和監管，各縣

市區物業行政主管部門按照要求設立物業管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負責的兩級物業管理行政監管體系。

3、完善制度體系，提高政策法規的可操作性。圍繞物業服務企業資質監管、市場準入、資金歸集、規范服務、糾紛調處等行業監管重點，先后制定出臺了《市物業管理行業-2011年工作規劃》、《進一步加強市物業管理工作實施意見》、《市城市物業服務收費實施細則》、《市物業專項維修資金管理使用實施細則》、《市物業管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業主大會規程》、《市住宅物業服務等級標準》等近30項規范性文件，行業服務標準和工作體系得到完善，進一步提高了物業管理法規政策的可操作性。

4、嚴把“四道關口”，加強前期物業管理。一是嚴把物業管理項目招標投標關。房地產開發建設單位要嚴格按照物業管理招標投標辦法規定，預售商品房項目必須在備案取得《商品房預售許可證》之前落實物業管理，5萬平方米以上住宅小區通過招投標方式選聘物業服務企業。二是嚴把行政審批關。協議方式選聘行政審批關，投標人少于3個或者物業面積在5萬平方米以下的，必須經縣市區物業行政主管部門批準，方可選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理。三是嚴把企業資質準入關。嚴格審核新成立企業資質核準和原有企業資質核定，確保做到標準不降低、審查不遷就。四是嚴把前期物業管理備案關。通過對前期物業項目管理方案的可行性、管理服務措施的有效性、備案資料的真實性以及落實物業管理服務用房等內容進行嚴格審查，使物業管理市場秩序進一步規范。

5、理順投訴受理機制，努力定紛止爭。近年來，市物業行政主管部門定期不定期開展全市物業管理項目信息采集，全面掌握物業管理行業發展現狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區）兩級投訴受理機制，通過咨詢投訴、政風行風熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時妥善處置不同形式來信來訪達一百多件，堅持市房地產管理局督辦指導、縣市區物業行政主管部門現場核查、企業整改落實相結合處理群眾投訴，努力減少物業管理服務矛盾糾紛，業主投訴率比去年同期相比下降了15%，業主滿意率提高了10%以上。

6、嚴格項目招投標，促進市場有序競爭。為規范物業管理招投標市場運行機制，促進物業管理市場有序競爭，市房地產管理局于出臺了《市物業管理招投標管理暫行辦法》、《市物業服務企業退出項目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個房地產開發企業開發建設的23個住宅項目、4個商業區項目和2個綜合辦公區項目的前期物業管理招投標工作，并對國有資金投入項目建設全部推行招投標制度建設。對5萬平方米以下的住宅區，近年來共通過協議方式選聘物業服務企業實施物業管理項目27個，實現物業管理項目實施依法陽光有序操作。

7、注重專業培訓，提升行業整體素質。以建立完善物業管理從業人員崗位培訓工作為主抓手，堅持實行從業人員持證上崗制度，建立長效機制，實行資格動態管理。提高全市物業管理行業隊伍整體素質，提升物業管理人員服務水平，促進物業管理專業化進程，舉辦崗位培訓班，邀請建設廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達到了預期目的，收到了良好效果。同時大力開展職業教育，與安徽電大分校聯合舉辦物業管理專科教育，著重培養一批高素質、高水平的物業管理專業人員隊伍，提高行業專業化、規范化服務水平。

8、開展專題調研，明確發展方向。為及時掌握行業發展動態，研究解決行業發展中的深層次問題，市物業行政主管部門會同縣市區物業行政主管部門對全市物業管理行業進行了專題調研，對物業服務企業數量、從業人員總數、行業經營總收入、總支出、城鎮實施物業管理覆蓋面、業主大會和業主委員會的成立運行、物業管理法規建設實施等情況進行調研，總結規范發展物業管理方面的經驗做法，分析制約影響物業管理發展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對策，進一步明確了規范行業發展的著力重點。

9、開展宣傳報道，建立長效機制。為適應新形勢下物業管理發展需要，及時、準確、正面反映報道我市物業管理市場運行狀況和發展軌跡，堅持在全市范圍內組織開展物業管理行業宣傳報道工作，建立了信息員工作長效機制，定期在新聞媒體宣傳報導政策法規、典型事例以及先進管理經驗，為企業提供了有力的宣傳展示平臺，為廣大市民更好地了解認識物業管理、自覺參與物業管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業良好形象提供了寬闊平臺。

三、存在的主要問題

在肯定我市物業管理服務不斷規范的同時，也必須清醒看到物業管理仍存在發展質量和服務水平不高，物業服務企業數量多而品牌企業少，質價相符的服務機制剛剛推行仍不夠規范，社會群眾對物業管理服務認識不清，物業管理行政監管體制尚未理順等客觀實際問題，在一定程度上制約了物業管理行業又好又快發展。一是重視程度不夠，監管體制尚未理順。物業管理是一項綜合系統的管理工作，有較強的綜合性、專門性和區域性特點，涉及建設、房產、規劃、市容、公安、環保、工商、物價、消防、供電、供水等多個部門管理服務職能。目前，各縣市區政府既是物業管理監管部門又是職能部門，物業行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業服務收費收繳困難，制約行業加快發展。全市物業管理住宅小區收費平均標準0.3元/月?平方米左右，收費率僅達50%，基本不收費和很少收費的物業服務小區占全市物業管理住宅小區30%。而物業服務企業只能通過電話、上門、發信等方式催繳物業服務費用，并無相應的強制或制約措施。即使按照《物業管理條例》有關規定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。出現這種問題的主要原因是業主商品意識、物業管理消費意識和責任意識沒有完全確立，繳費積極性不高，久而久之，就形成了物業管理與服務收費難的惡性循環。三是物業服務企業不能有效解決問題，影響物業服務收費。部分住宅小區存在開發房屋質量存在問題、開發商承諾未兌現等開發商遺留問題未得到有效解決，個別住宅小區環境建設不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發商承諾的配套設施沒有建，業主不找或找不到開發建設單位，把責任都埋怨到物業服務企業上，有的甚至以此為由拒交物業服務費，物業服務企業有苦難言。四是歷史遺留問題較多,亟待加強整治。許多舊住宅小區缺乏必要的物業服務用房和垃圾中轉、廁所等公共設施,地下管網大都年久失修,排污能力較差,并且大都是隨意進出等開放式布局，不利于安全管理。公用事業單位“單戶單控”改造滯后，按照國家有關政策,供水、供電、供氣等專業部門要收費到戶,由于目前單戶單控率較低,物業服務企業承擔了大量的中間損耗。五是業主委員會成立難，小區管理不規范。小區成立業主大會選舉產生業主委員會主要靠城區街道辦事處來組織發動，單靠職能部門很難召開業主大會、選舉業主委員會，即使加大協調指導力度，少則幾個月，多則幾年才能成立。業主物業管理的主體意識不強，大多數業主缺乏參與意識，即使成立了業主委員會，也面臨諸多實際問題難以解決。

四、規范我市物業管理行業發展的幾點建議

依據《物權法》、《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等有關法律法規規定，借鑒外地市先進經驗，結合我市物業管理現狀和實際，提出以下幾點建議：

1、提高重視程度,加大部門聯動協調力度。物業管理事關很多行政部門職能的履行,單由哪個職能部門牽頭協調難度很大,建議市政府成立物業管理委員會,由市政府分管領導親自掛帥任主任,建設、房產、公安、環保、工商、市容、物價、供電、供水等相關部門為成員,物業管理委員會統一組織、指導和協調全市物業管理行業規范工作，各縣市區政府也相應成立物業管理委員會，建立市、縣市區兩級物業管理委員會的管理體系，加強條塊聯動，有力推進此項工作。

2、實現物管重心下移，創新物業管理工作體制。根據《安徽省物業管理條例》規定，建立“條塊結合、以塊為主”的物業管理新機制，將物業管理監管職責由縣市區政府統一行使。明確街道辦事處負責轄區內物業管理的日常指導與監督職責，指導監督社區居民委員會、業主委員會配合物業服務企業開展工作。明確街道辦事處會同有關職能部門，指導成立轄區住宅區業主大會成立、組建業主委員會工作，指導社區居民委員會和人民調解委員會等組織，及時協調處理物業管理矛盾糾紛，做好住宅區違法建設拆除、環境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業管理目標責任制和檢查考核機制，各縣市區政府、開發區管委會與街道辦事處簽訂目標責任狀，切實將物業管理工作中的業主大會成立、業主矛盾糾紛調處以及物業管理熱點難點納入縣市區政府目標責任制考核，確保規范物業管理發展的一系列措施落到實處。

3、理順條塊關系，明確多方職責。一是理順條塊關系。街道辦事處、社區居委會接受物業行政主管部門的業務指導。二是街道辦事處建立投訴受理制度，受理業主委員會、業主、物業使用人和物業服務企業等違反相關規定行為的投訴。三是不具備市場化物業管理條件的住宅區所在街道辦事處、社區要承擔起物業管理服務的責任。四是加強小區治安聯防工作。強化公安機關片警和群防群治工作,指導物業服務企業認真落實與業主簽訂的物業管理安全秩序維護責任，抓好住宅小區治安。

4、結合實際，建立街道“兩站一中心”的物業管理模式。借鑒外地經驗，結合實際，建立街道辦事處服務中心、物業管理投訴調解工作站、物業管理應急維修服務站的“兩站一中心”物業管理模式。一是成立街道服務中心，全面接管舊住宅區、保障性住宅小區等不具備市場化物業管理條件小區的物業管理服務，確保工作順利開展。二是建立街道辦事處物業管理投訴調解工作站，通過人才市場公開招聘配備一名適應工作需要的專職主任和4名兼職協調員，選聘后與街道簽訂勞動合同，每年對調解工作站主任進行定期考核。三是各街道辦事處建立物業管理應急維修服務站，可以聘用專職站長1名和兼職維修員4名，解決應急維修難問題，盡最大可能方便業主生活。四是政府加大對物業管理經費的投入，街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務中心年需經費2萬元，投訴調解工作站年需經費4萬元，應急維修服務站年需經費4萬元，按阜城區7個街道辦事處計劃，“一站兩中心”每年約需投入經費約70萬元，建議由市、區兩級財政按7:3比例分擔，因物業管理工作是文明城市創建的重要組成部分，經費缺口也可由創建經費調劑解決。

5、把好前置關口，加強前期物業管理。物業管理的前期介入是搞好物業管理工作的先決條件,必須把好前置關口,切實解決好規劃、建設、管理的銜接問題。一是在小區規劃論證及報建階段,街道辦事處會同物業行政主管部門參與建設項目的可行性研究,審查規劃是否體現物業管理的全部需求,為實施規范化物業管理創造良好條件。二是在小區開發建設階段,街道辦事處會同物業行政主管部門代表業主監督小區規劃落實,監督物業服務用房配套落實,提前策劃前期物業管理方案,使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。三是建立新建住宅小區綜合查驗制度，新建住宅小區建設項目全部竣工后，建設單位應向物業行政主管部門申請綜合查驗，符合綜合查驗條件的方可交付使用。

6、抓好舊住宅小區整治,促進城市文明創建。我市住宅建設與管理中依然存在著重建輕管、建管脫節(來源：好范文 http://www.tmdps.cn/）等問題，小區占道、占綠地的違章搭建現象較為突出。為此，建議積極借鑒淮安經驗，市委、市政府用2年左右的時間全面開展治理改造居民舊住宅小區工程，將規范物業管理作為治理改造居民住宅小區工程的一項重要內容，在治理整頓中逐步推進城市物業管理。一是成立綜合協調管理機構。建議市政府成立舊住宅小區整治改造領導小組,明確各職能部門職責，統一推進舊住宅小區整治。二是確保舊住宅小區整治資金。建議按1：2：4的比例籌集整治資金，本著“市政府出1，區政府出2，開發單位、產權單位和經營單位出4”的原則，多方確保資金落實到位。三是實施分類治理。對各小區存在的不同問題采取不同治理方式。以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓,以環境設施、物業服務用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設施配套,以地下管網更新和小區封閉改造為重點搞好功能完善。四是協調法院簡易辦案程序。對拒繳物業服務費、物業專項維修資金的業主，社區居委會和業主委員會應加大催繳力度，依法起訴的，人民法院應加大政策扶持，減免相關費用，簡化過程，縮短判決時間，促進物業管理行業健康有序發展。五是新聞媒體要加大宣傳力度。政府要協調報刊媒體，利用3年時間，設立物業專欄，為全市物業管理行業免費宣傳，營造良好的社會氛圍，促進和諧社區建設。

7、管好物業專項維修資金，確保房屋維修及時有序。房屋及小區內公用部位、公共設施設備因質量問題得不到及時有效的維修，一直以來是物業管理矛盾的集中點，必須管好物業專項維修資金，確保房屋及區內公用部位、公共設施設施維修及時有序。一是抓好物業專項維修資金征集。按照省政府《物業專項維修資金管理暫行辦法》規定，盡快成立物業專項維修資金管理機構，明確職責，配套相應人員，認真做好物業專項維修資金的交存、管理、使用和監督等工作,確保專款專用,最大限度維護業主的合法權益。二是實行新建住宅物業工程質量保修金監管制度。新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業建設單位應當在申請產權權屬登記前，按照住宅物業建筑安裝總造價5%的比例，一次性向保修金監管賬戶交存保修金，作為該住宅物業工程質量保修期內保修費用保證，保修金監管實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則，建設單位不履行保修義務，業主或者業主委員會可以提出申請，經市或縣市區房地產行政主管部門核實后，由街道辦事處或物業服務企業組織維修，其費用在保修金中墊支，確保住宅小區工程維修資金來源，減少因房屋質量得不到及時有效維修帶來的糾紛。

第三篇：市物業管理行業發展情況調研報告

為全面了解我市物業管理行業發展狀況，及時掌握行業動態發展信息，進一步研究解決行業發展中的新情況、新問題，推動物業管理行業健康長足發展。根據市委、市政府主要領導指示精神，市房地產管理局會同阜城三區及市經濟技術開發區物業行政主管部門對城區部分企業、單位以及住宅小區等涉及物業管理的有關區域進行了專題調研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業管理成熟經驗進行學習，現將有關調研情況報告如下：

一、物業管理行業基本情況

連接千家萬戶的物業管理是城市管理和社區服務的重要組成部分，為城市小區和單位清潔衛生、養護維修、秩序維護等提供及時有效的管理和服務，已成為替政府分憂、為城市貢獻、促社會和諧的重要行業。隨著近年來工業化、城市化進程的不斷加快，物業管理經歷了從無到有、從不規范到較為規范、從單一管理服務到多方位經營服務的發展階段，物業管理的服務范圍、內容和領域不斷拓展，物業管理行業得到較快發展，對于優化城市生活和工作環境、增加城市就業崗位、拉動經濟增長發揮了重要作用。

1、物業服務企業數量從少到多，行業規模不斷壯大。經過近幾年突飛猛進的發展，截至目前，全市物業服務企業已發展到130家（國企19家、民營企業111家），其中，二級資質企業2家，三級資質企業99家，暫定三級資質企業29家，外埠物業服務企業到我市登記備案的4家，物業服務企業數量位居全省地級城市前列。全市物業服務企業從業人員1萬多人，其中1820人取得物業管理崗位證書和專業管理技術職稱，其余大部分為物業管理員、秩序維護員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動密集型行業。

2、物業管理項目由單一到多元，服務領域不斷拓展。物業管理服務項目覆蓋面從最初單純的住宅小區向辦公、學校、醫院、商業區、工業區快速延伸。截至目前，全市實施物業管理項目191個。其中，城區物業管理項目145個，管理服務面積1000萬多平方米，物業管理覆蓋率達75%以上，新建住宅小區管理覆蓋率達100%。全市獲國家級物業管理示范大廈1個，省級物業管理示范住宅小區5個，省級物業管理示范大廈3個，省級物業管理優秀住宅小區（大廈）18個，市級物業管理優秀住宅小區（大廈）27個，市級文明住宅小區22個，市級園林式小區7個。

3、住宅小區業主委員會從無到有，物業管理不斷規范。截至目前，全市符合成立業主大會選舉業主委員會條件的物業管理住宅項目140個，成立業主委員會27個，業主委員會小區覆蓋率為19%。積極啟動業主大會成立試點工作，相關職能部門全程參與實施監督運作成立業主大會，匯鑫住宅小區成立業主大會并選舉產生業主委員會，標志著我市物業管理工作進入規范化和市場化發展的新時期，對推動全市物業管理行業健康有序發展創造條件。

4、物業服務收費從不統一到明碼標價，服務機制不斷健全。近年來，受行業發展水平所限，物業服務收費一直是企業“各自為政”，收費不統一、業主不了解成為物業管理投訴糾紛的焦點。，市物價、房產部門聯合制定實施了物業服務分等定級收費標準制度，推行物業管理“等級服務、等級收費、質價相符”的收費機制，物業服務收費得到規范和理順。

5、物業專項維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計歸集物業專項維修資金1.35億元，其中阜城區歸集9000萬元，涉及住宅小區220個，物業專項維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數3.56萬戶。為進一步規范資金管理，向社會公開實施招投標物業專項維修資金存儲銀行，開創了全省物業專項維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實維護了廣大業主物權利益，充分發揮了物業專項維修資金的房屋“養老金”作用。

二、推進物業管理行業發展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領導下，全市物業管理行業圍繞把建設成為皖西北中心城市的目標，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構建與經濟社會發展相適應的物業管理服務模式，切實加快物業管理市場化運作，加大市場主體服務規范力度，為推動第三產業發展、提升群眾居住品質奠定了堅實基礎。

1、及時安排部署，把規范物業管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區政府、街道辦事處、物業行政主管部門召開全市物業管理工作會議、全市物業管理專業委員會會議、全市物業服務企業會議等規范物業管理專題會議，認真總結近年來我市物業管理工作取得的成效，梳理制約物業管理發展的癥結，明確當前物業管理工作重點以及今后一個時期物業管理工作任務，要求各地、各有關部門要把物業管理工作擺上重要議事日程，加強物業管理組織領導，建立了由主要領導負總責、分管領導具體負責的領導機制，落實責任分工，建立一級抓一級、層層抓落實的物業管理工作責任體系，為進一步推進行業發展營造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職責，構建兩級物業管理體系。根據物業管理法規政策有關規定，市政府辦公室出臺了切實加強城市住宅小區物業管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強物業管理工作，明確各縣市區政府、城區街道辦事處對所在行政區域內物業管理的屬地監管職責，各縣市房地產管理局、阜城三區房改辦、開發區土地規劃建設局具體負責本轄區內物業管理活動的指導和監管，各縣市區物業行政主管部門按照要求設立物業管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負責的兩級物業管理行政監管體系。

3、完善制度體系，提高政策法規的可操作性。圍繞物業服務企業資質監管、市場準入、資金歸集、規范服務、糾紛調處等行業監管重點，先后制定出臺了《市物業管理行業-2011年工作規劃》、《進一步加強市物業管理工作實施意見》、《市城市物業服務收費實施細則》、《市物業專項維修資金管理使用實施細則》、《市物業管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業主大會規程》、《市住宅物業服務等級標準》等近30項規范性文件，行業服務標準和工作體系得到完善，進一步提高了物業管理法規政策的可操作性。

4、嚴把“四道關口”，加強前期物業管理。一是嚴把物業管理項目招標投標關。房地產開發建設單位要嚴格按照物業管理招標投標辦法規定，預售商品房項目必須在備案取得《商品房預售許可證》之前落實物業管理，5萬平方米以上住宅小區通過招投標方式選聘物業服務企業。二是嚴把行政審批關。協議方式選聘行政審批關，投標人少于3個或者物業面積在5萬平方米以下的，必須經縣市區物業行政主管部門批準，方可選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理。三是嚴把企業資質準入關。嚴格審核新成立企業資質核準和原有企業資質核定，確保做到標準不降低、審查不遷就。四是嚴把前期物業管理備案關。通過對前期物業項目管理方案的可行性、管理服務措施的有效性、備案資料的真實性以及落實物業管理服務用房等內容進行嚴格審查，使物業管理市場秩序進一步規范。

5、理順投訴受理機制，努力定紛止爭。近年來，市物業行政主管部門定期不定期開展全市物業管理項目信息采集，全面掌握物業管理行業發展現狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區）兩級投訴受理機制，通過咨詢投訴、政風行風熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時妥善處置不同形式來信來訪達一百多件，堅持市房地產管理局督辦指導、縣市區物業行政主管部門現場核查、企業整改落實相結合處理群眾投訴，努力減少物業管理服務矛盾糾紛，業主投訴率比去年同期相比下降了15%，業主滿意率提高了10%以上。

6、嚴格項目招投標，促進市場有序競爭。為規范物業管理招投標市場運行機制，促進物業管理市場有序競爭，市房地產管理局于出臺了《市物業管理招投標管理暫行辦法》、《市物業服務企業退出項目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個房地產開發企業開發建設的23個住宅項目、4個商業區項目和2個綜合辦公區項目的前期物業管理招投標工作，并對國有資金投入項目建設全部推行招投標制度建設。對5萬平方米以下的住宅區，近年來共通過協議方式選聘物業服務企業實施物業管理項目27個，實現物業管理項目實施依法陽光有序操作。

7、注重專業培訓，提升行業整體素質。以建立完善物業管理從業人員崗位培訓工作為主抓手，堅持實行從業人員持證上崗制度，建立長效機制，實行資格動態管理。提高全市物業管理行業隊伍整體素質，提升物業管理人員服務水平，促進物業管理專業化進程，舉辦崗位培訓班，邀請建設廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達到了預期目的，收到了良好效果。同時大力開展職業教育，與安徽電大分校聯合舉辦物業管理專科教育，著重培養一批高素質、高水平的物業管理專業人員隊伍，提高行業專業化、規范化服務水平。

8、開展專題調研，明確發展方向。為及時掌握行業發展動態，研究解決行業發展中的深層次問題，市物業行政主管部門會同縣市區物業行政主管部門對全市物業管理行業進行了專題調研，對物業服務企業數量、從業人員總數、行業經營總收入、總支出、城鎮實施物業管理覆蓋面、業主大會和業主委員會的成立運行、物業管理法規建設實施等情況進行調研，總結規范發展物業管理方面的經驗做法，分析制約影響物業管理發展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對策，進一步明確了規范行業發展的著力重點。

9、開展宣傳報道，建立長效機制。為適應新形勢下物業管理發展需要，及時、準確、正面反映報道我市物業管理市場運行狀況和發展軌跡，堅持在全市范圍內組織開展物業管理行業宣傳報道工作，建立了信息員工作長效機制，定期在新聞媒體宣傳報導政策法規、典型事例以及先進管理經驗，為企業提供了有力的宣傳展示平臺，為廣大市民更好地了解認識物業管理、自覺參與物業管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業良好形象提供了寬闊平臺。

三、存在的主要問題

在肯定我市物業管理服務不斷規范的同時，也必須清醒看到物業管理仍存在發展質量和服務水平不高，物業服務企業數量多而品牌企業少，質價相符的服務機制剛剛推行仍不夠規范，社會群眾對物業管理服務認識不清，物業管理行政監管體制尚未理順等客觀實際問題，在一定程度上制約了物業管理行業又好又快發展。一是重視程度不夠，監管體制尚未理順。物業管理是一項綜合系統的管理工作，有較強的綜合性、專門性和區域性特點，涉及建設、房產、規劃、市容、公安、環保、工商、物價、消防、供電、供水等多個部門管理服務職能。目前，各縣市區政府既是物業管理監管部門又是職能部門，物業行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業服務收費收繳困難，制約行業加快發展。全市物業管理住宅小區收費平均標準0.3元/月?平方米左右，收費率僅達50%，基本不收費和很少收費的物業服務小區占全市物業管理住宅小區30%。而物業服務企業只能通過電話、上門、發信等方式催繳物業服務費用，并無相應的強制或制約措施。即使按照《物業管理條例》有關規定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。出現這種問題的主要原因是業主商品意識、物業管理消費意識和責任意識沒有完全確立，繳費積極性不高，久而久之，就形成了物業管理與服務收費難的惡性循環。三是物業服務企業不能有效解決問題，影響物業服務收費。部分住宅小區存在開發房屋質量存在問題、開發商承諾未兌現等開發商遺留問題未得到有效解決，個別住宅小區環境建設不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發商承諾的配套設施沒有建，業主不找或找不到開發建設單位，把責任都埋怨到物業服務企業上，有的甚至以此為由拒交物業服務費，物業服務企業有苦難言。四是歷史遺留問題較多，亟待加強整治。許多舊住宅小區缺乏必要的物業服務用房和垃圾中轉、廁所等公共設施，地下管網大都年久失修，排污能力較差，并且大都是隨意進出等開放式布局，不利于安全管理。公用事業單位“單戶單控”改造滯后，按照國家有關政策，供水、供電、供氣等專業部門要收費到戶，由于目前單戶單控率較低，物業服務企業承擔了大量的中間損耗。五是業主委員會成立難，小區管理不規范。小區成立業主大會選舉產生業主委員會主要靠城區街道辦事處來組織發動，單靠職能部門很難召開業主大會、選舉業主委員會，即使加大協調指導力度，少則幾個月，多則幾年才能成立。業主物業管理的主體意識不強，大多數業主缺乏參與意識，即使成立了業主委員會，也面臨諸多實際問題難以解決。

第四篇：物業管理行業的發展情況調研報告

為全面了解我市物業管理行業發展狀況，及時掌握行業動態發展信息，進一步研究解決行業發展中的新情況、新問題，推動物業管理行業健康長足發展。根據市委、市政府主要領導指示精神，市房地產管理局會同阜城三區及市經濟技術開發區物業行政主管部門對城區部分企業、單位以及住宅小區等涉及物業管理的有關區域進

行了專題調研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業管理成熟經驗進行學習，現將有關調研情況報告如下：

一、物業管理行業基本情況

連接千家萬戶的物業管理是城市管理和社區服務的重要組成部分，為城市小區和單位清潔衛生、養護維修、秩序維護等提供及時有效的管理和服務，已成為替政府分憂、為城市貢獻、促社會和諧的重要行業。隨著近年來工業化、城市化進程的不斷加快，物業管理經歷了從無到有、從不規范到較為規范、從單一管理服務到多方位經營服務的發展階段，物業管理的服務范圍、內容和領域不斷拓展，物業管理行業得到較快發展，對于優化城市生活和工作環境、增加城市就業崗位、拉動經濟增長發揮了重要作用。

1、物業服務企業數量從少到多，行業規模不斷壯大。經過近幾年突飛猛進的發展，截至目前，全市物業服務企業已發展到130家（國企19家、民營企業111家），其中，二級資質企業2家，三級資質企業99家，暫定三級資質企業29家，外埠物業服務企業到我市登記備案的4家，物業服務企業數量位居全省地級城市前列。全市物業服務企業從業人員1萬多人，其中1820人取得物業管理崗位證書和專業管理技術職稱，其余大部分為物業管理員、秩序維護員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動密集型行業。

2、物業管理項目由單一到多元，服務領域不斷拓展。物業管理服務項目覆蓋面從最初單純的住宅小區向辦公、學校、醫院、商業區、工業區快速延伸。截至目前，全市實施物業管理項目191個。其中，城區物業管理項目145個，管理服務面積1000萬多平方米，物業管理覆蓋率達75%以上，新建住宅小區管理覆蓋率達100%。全市獲國家級物業管理示范大廈1個，省級物業管理示范住宅小區5個，省級物業管理示范大廈3個，省級物業管理優秀住宅小區（大廈）18個，市級物業管理優秀住宅小區（大廈）27個，市級文明住宅小區22個，市級園林式小區7個。

3、住宅小區業主委員會從無到有，物業管理不斷規范。截至目前，全市符合成立業主大會選舉業主委員會條件的物業管理住宅項目140個，成立業主委員會27個，業主委員會小區覆蓋率為19%。積極啟動業主大會成立試點工作，相關職能部門全程參與實施監督運作成立業主大會，匯鑫住宅小區成立業主大會并選舉產生業主委員會，標志著我市物業管理工作進入規范化和市場化發展的新時期，對推動全市物業管理行業健康有序發展創造條件。

4、物業服務收費從不統一到明碼標價，服務機制不斷健全。近年來，受行業發展水平所限，物業服務收費一直是企業“各自為政”，收費不統一、業主不了解成為物業管理投訴糾紛的焦點。，市物價、房產部門聯合制定實施了物業服務分等定級收費標準制度，推行物業管理“等級服務、等級收費、質價相符”的收費機制，物業服務收費得到規范和理順。

5、物業專項維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計歸集物業專項維修資金1.35億元，其中阜城區歸集9000萬元，涉及住宅小區220個，物業專項維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數3.56萬戶。為進一步規范資金管理，向社會公開實施招投標物業專項維修資金存儲銀行，開創了全省物業專項維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實維護了廣大業主物權利益，充分發揮了物業專項維修資金的房屋“養老金”作用。

二、推進物業管理行業發展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領導下，全市物業管理行業圍繞把建設成為皖西北中心城市的目標，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構建與經濟社會發展相適應的物業管理服務模式，切實加快物業管理市場化運作，加大市場主體服務規范力度，為推動第三產業發展、提升群眾居住品質奠定了堅實基礎。

1、及時安排部署，把規范物業管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區政府、街道辦事處、物業行政主管部門召開全市物業管理工作會議、全市物業管理專業委員會會議、全市物業服務企業會議等規范物業管理專題會議，認真總結近年來我市物業管理工作取得的成效，梳理制約物業管理發展的癥結，明確當前物業管理工作重點以及今后一個時期物業管理工作任務，要求各地、各有關部門要把物業管理工作擺上重要議事日程，加強物業管理組織領導，建立了由主要領導負總責、分管領導具體負責的領導機制，落實責任分工，建立一級抓一級、層層抓落實的物業管理工作責任體系，為進一步推進行業發展營造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職責，構建兩級物業管理體系。根據物業管理法規政策有關規定，市政府辦公室出臺了切實加強城市住宅小區物業管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強物業管理工作，明確各縣市區政府、城區街道辦事處對所在行政區域內物業管理的屬地監管職責，各縣市房地產管理局、阜城三區房改辦、開發區土地規劃建設局具體負責本轄區內物業管理活動的指導和監管，各縣

市區物業行政主管部門按照要求設立物業管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負責的兩級物業管理行政監管體系。

第五篇：物業管理行業改革發展30周年之思考（推薦）

物業管理行業改革發展30周年之思考

2010年，中國經濟總量超過日本，成為全球第二大經濟體。社會對此給予了極大的關注，央視攝制播出了一部大型電視紀錄片“公司的力量”——其中解讀了“公司”對于社會、經濟、文化乃至精神生活等諸多層面的推動和影響。

2011年，我國內地物業管理迎來改革發展的30周年，業界陸續展開了隆重的總結思考、專題研討以及紀念活動。在紛繁的各色活動中，紀錄片“公司的力量”給予我們一種全新視角的啟示：對于物業管理改革發展30年的回望中，以公司為切入點的觀察，有著獨特而深刻的意義。

物業管理的啟蒙和傳播

一定程度上來說，中國內地物業管理的誕生與發展由深圳、廣州到全國，自沿海向內地的傳播和發展，不管是出于業主滿意度、收費率的提高愿望還是企業贏利的內在追求使然，物業服務公司每到一個項目，總是不遺余力地宣傳現代物業服務理念、普及物業管理常識，并通過契約的形式實施物業服務，因此可以說，物業服務公司成長和發展的過程實際上就是物業管理啟蒙和傳播的一段歷程。

1981年，當絕大多數內地人還不知“物業管理”為何物時，內地第一家物業服務公司——深圳市物業管理有限公司的創立開啟了行業發展的序幕。在這之后的30年里，物業服務公司的星星之火，從廣東逐漸發展到全國。據第二次全國經濟普查數據顯示，從1981年至2008年的27年間，我國內地注冊成立物業服務公司58406家，分布于全國31個省市和自治區。

物業管理是一個舶來品，是隨著住房成為大多數居民家庭的最主要財產，以及集合式住宅、產權多元化、區分所有權等的出現而產生的。正是在這樣的背景下，從上個世紀80年代初開始，中國的物業公司借鑒香港和國外的經驗，結合我國實際情況，改革舊的住房管理體制，走出了一條適合我國國情、適應市場經濟體制的社會化和專業化的企業經營型住宅小區管理新路，使得社會化的物業服務公司得以登上歷史的舞臺，并開創了我國內地物業管理的先河。

據中物協2007年對全國31個省、自治區、直轄市的128個城市和地區的4600家企業的調查顯示，1981年至1994年的13年間，有268家公司成立（均豪企業名列其中）；而1994年至2007年的13年間，有4332家公司成立，這13年正好是內地物業管理從萌發到傳播的黃金時期，伴隨著國家政策法規的建立健全和不斷完善，作為物業管理的重要主體，作為業主家門口的服務提供者，物業服務公司在拓展業務的同時，不斷將現代物業管理理念進行廣泛傳播。

社會化公司的充分發展

2010年，北京均豪物業管理公司早已發展成為一家集物業管理、熱力供應、環境潔凈、科技安防、專業維修的大型集成服務商，企業擁有遍布北京、上海、天津、山東、內蒙、廣西、河北、湖南、湖北、江蘇、四川等省市的分（子）公司近30家，專業公司5家，物業服務項目168個，擁有員工5200余人，介入咨詢和接管物業的總建筑面積逾1700萬平方米，服務業主8萬余戶。均豪物業的發展只是一個微縮的標本。業界的中海物業、長城物業、中航物業、金地物業等公司正積極開展全國業務擴張，區域布局遍布三大經濟圈和重點二線城市，管業面積均突破了千萬平方米，極大地推動了物業公司管理規模的增長。

而據搜房網2009年對內地100家物業服務公司的調查顯示，被調查的100家公司在管項目數量均值達到57.9個；在管項目總建筑面積均值達到868.11萬平方米。其中，服務規模前10名公司平均在管項目建筑面積則超過1500萬平方米，平均管理項目個數更是超過150個。

30年來，從1981年深圳誕生第一家物業服務公司至今，全國的物業服務公司達到近6萬家，有22個省份的物業服務公司數量超過1000家，其中，廣東、北京、上海、江蘇、遼寧和山東等6個省市的公司數量則超過了3000家。這近6萬家公司在2008年主業創收達到2076億元，超過了旅游業和鐵路運輸業，并在重大社會活動、構建和諧社會等方面發揮了重要作用，緣此，物業管理兩次被國務院政府工作報告提及，并被賦予發展和轉型的重任。

專業服務成就行業價值

伴隨著30年改革開發和社會經濟的快速發展，一大批品牌物業服務公司快速成長，并逐步由傳統服務型向現代服務型轉變，其在適應市場經濟、知識經濟發展和全球經濟一體化進程中，這些公司站在了更高的起點上。事實證明，正是這些品牌企業在奧運、世博舞臺上的大放異彩，使得越來越多的中國物業行業同仁參與到大型建筑群與大型活動的管理服務之中。

2010年12月，在中央和國務院對上海世博會的表彰大會上，多家物業管理公司負責人被表彰為“先進個人”，這是物業管理行業30年來個人獲得的最高榮譽之一。在此之前，均豪企業與上海市20多家物業服務公司的1.3萬多人參與上海世博會的物業服務，成為演繹“城市，讓生活更美好”主題的重要力量，因此，物業服務公司被冠以了“超級管家”的稱號。

2010年11月，廣州某物業公司成為亞運會物業管理供應商，此次提供的物業管理服務，遠遠超越了傳統物業服務——涵蓋了普通住宅、智能住宅、體育場館、公園、沙灘、河涌等多種不同的物業類型，且擁有大量高科技精密設備、復雜的給排水系統和電力系統，應用了9大高新技術體系：綜合管溝、真空垃圾收集系統、分質供水及雨水綜合利用、太陽能及水源熱泵、建筑節能、數字化社區及智能家居、三維虛擬現實仿真系統、綠色交通、嶺南水鄉。

在此之前的北京2008年奧運會期間，均豪企業就為部分場館和配套建筑、設施設備提供服務。如今，水立方、鳥巢等建筑設施依舊由物業服務企業提供專業服務管理。

企業公民的日益覺醒

今年，均豪企業提出了“成為一家受人尊重的物業服務企業”的企業愿景，贏得市場的尊重，贏得同行的尊重，贏得客戶與合作商的尊重。尊重，本該是一種基本要求，對于物業服務企業來說，卻曾是業界不少物業服務公司的奢望。

物業管理行業在內地誕生以來，因不少物業服務公司沒有擺正位置，在工作中沒有確立與業主的正確關系，要么把自己看作業主的“仆人”或“保姆”，要么自視為凌駕于業主之上的“管理者”，再加上長期以來業主沒有從財產、契約和消費的角度理解物業管理，使得物業管理一度被糾紛和矛盾所累，更使得中國物業整體行業中的物業公司在相當長的一段時間內社會形象不佳，一定程度上制約了行業的發展。所幸的是，經過30年的發展，物業服務公司企業公民的角色逐漸覺醒，業界大多數物業服務公司不僅通過以精心管理、優質服務、誠信經營贏得廣大業主的信賴，而且踴躍參加社區建設、城市管理，積極參與賑災、公益等活動，在踐行“三保一促”、貢獻社會經濟和民生等方面，承擔了更多的社會責任，發揮了日益重要的作用。如近幾年來北京、深圳、杭州、寧波、天津等地的物業服務公司積極參與老舊小區的管理和服務工作，獲得廣泛好評；成都市物業服務公司積極參與城鄉統籌建設，將物業管理覆蓋至城鄉結合部的農村；鄭州等地的物業服務公司則配合政府有關部門開展了“城市管理物業服務化”的有益探索。公司被稱為至今為止最有效的經濟組織形式，公司的出現被稱作是“人類的成就”，尤其是股份公司驚人的崛起和當前無可爭辯的統治性地位，被公認為是現代歷史中最引人注目的現象之一。對于物業管理來說，行業30年來的發展，其實也可以說就是一段物業服務公司成長的歷史。在今天，從有效改善業主的生活和工作環境質量來看，物業服務公司提供的社會化、專業化、市場化的物業管理已經成為多產權物業管理的主要選擇。

依據國務院《物業管理條例》和《物權法》相關規定，物業服務公司是根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。因此，物業服務公司是與業主平等的民事主體，更是社會巨量不動產（既有建筑及其附屬設施）的主要服務提供者，從這一點來看，作為具體服務產品的供應者，法律賦予了物業服務公司極其重大的職責。

溫家寶總理在2010年的《政府工作報告》中再一次強調“要大力發展市政公用事業、房地產和物業服務、社區服務等面向民生的服務業”，這是對物業管理行業的地位和作用的高度肯定，同時也賦予了物業管理轉變經濟發展方式，調整優化經濟結構和保障民生的歷史重任——這其中，作為行業發展動力的載體和日益覺醒的企業公民，物業服務公司須將承擔起更大的責任。