第一篇：汕頭市物業管理行業發展對策的思考之一

汕頭市物業管理行業發展對策的思考之

（一）專項維修基金，任重道遠！

文/王偉雄

1月25日，汕頭市房管局在魏豐副局長的主持下召開了市物業管理座談會，會議提出了三個議題，即如何做好業主委員會的工作，如何提高物業管理收費率，如何提升物業管理服務質量。筆者就想，如果這三個問題解決了，那么天下就太平了。但是要解決這三個問題，其中重要的一點就是要先解決住宅專項維修基金的問題。因為物業管理服務質量好了，自然收費率高了，糾紛與矛盾少了，業主委員會的工作開展也就順了。物業管理服務質量的優與劣，專項維修基金有著重大的影響。

一、什么是專項維修基金？

《住房專項維修資金管理辦法》中規定了公共維修基金的定義，住房專項維修資金，是指業主或者公有住房售房單位繳存的，專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。專項維修基金的建全與完善，受益的當為廣大業主，不僅如此，作為城市建設及物業管理行業都有著積極的重大意義。

二、為什么要有專項維修基金？

專項維修資金是業主在購房時按照國家規定繳納的一筆資金。在我國的《物業管理條例》中有明文規定：住宅物業，住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家的規定繳納專項維修資金。對于該筆資金的用處該條例也有明確的規定：專項維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施的維修和更新、改造。簡單來說，專項維修資金就像物業公共部分、設施、設備的“養老保險”，一旦在物業保修期滿后物業上述部分或設施發生問題，就應該動用物業專項維修資金來進行養護、維修、更新或改造。目前，汕頭市物業管理行業尚未實施專項維修資金的收取與管理，在政策上，也是一片空白。

結果導致許多開發商，特別是物業管理企業，在沒有專項維修基金且物業費收繳率及利潤并不高的情況下，放棄了對物業的正常維護，許多小區老舊日益加快，公共部位如樓弟，外立面等等，都是破舊不堪。物業管理的本質是管理，服務是一種形式。而管理就是要管好物業，使物業增值保值，提高物業的使用周期。但縱觀我市現狀，物業管理行業還處于一種服務的初級形式，更多的僅僅體現于簡單的安保等項目上，這是不足為取的。

專項維修基金的設立其目的其作用眾所周知的，就是可以及時地對物業的設施設備及主體進行定期的維護和保養，最終達到物業的增值保值，延伸物業的使用周期及壽命。這才是物業管理的最根本目的。在沒有這一筆基金的情況下，僅有的物業管理費用可以說，有些企業還不夠發工資，怎么還有可能再拿出一筆不少的錢出來維護物業呢？

三、專項維修資金屬于誰？應當由誰管理？如何使用？

錢繳出去了，繳給誰了？這筆錢屬于誰？由誰管理？如何使用？對這一連串的問題，都是眾人所會思考的問題。北京、南昌都有好的且運作十分成功的模式，這里筆者建議政府主管部門可以對這些地方的成功經驗進行考察，最終結合汕頭市的實際情況，制定出一套適合我市的行之有效的住宅專項維護基金管理辦法及細則。

住宅專項維護基金在整個城市建設中，物業管理行業中，都將任重道遠。

第二篇：汕頭物業管理行業發展對策的思考之五

汕頭物業管理行業發展對策的思考之

（五）物業管理費贈送到何時？

許多開發商為了促銷，不擇一切可行之措施，什么配套費減免，實在不行了就搞出了物業管理費贈送，有的還一贈就贈了個終生免費。于是我在想，開發商為了賣房子而贈送終生物業管理費，不就是賣一套房子送一套了嗎？這種承諾可實現性有多大？這樣的優惠，業主真的受惠了嗎？

物業管理費，在專業的定義上是由物業管理企業與業主達成一致的服務收費，是根據物業管理服務提供者與受服務者之間的市場買賣的一種交易。也是物業企業在實施專業服務過程得以維持的經濟基礎之一，而物業管理費的收費標準也不是由開發商來確定的，開發商不具備這種法律權力。為何開發商可以將物業管理費作為一種贈送？

其答案很簡單，因為物業管理公司就是開發商的一個兒子罷了。這一種“父子”關系的物業企業在汕頭還是絕大多數，于是將物業管理費贈送到底就是開發商與物業管理企業玩的游戲。

當然，這種形式對于開發商來講是很理直氣壯的，因為物業管理企業的錢都是老子給的，免去業主的物業管理費的這一部分最終還是由開發商給物業管理企業，沒有什么不可以的。的確，這種形式只不過是老子與兒子之間的事，反正業主的物業管理費收不上來了，就找開發商要更容易的多了。

但是，筆者認為，開發商完全可以通過對房子質量的提升，通過開發理念的提煉，通過建立良好的口碑去提高自己在老百姓心目中的評價，而不是想方設法的今天打個折，送個電器，實在不行還贈送起物業管理費。這也是目前汕頭市開發商所應考慮的一個問題，品牌才是房地產業持續發展的強道理。

其次，贈送物業管理費只會給物業管理行業帶來更多的傷害。物業管理行業本身就是利潤微薄的行當，汕頭物業管理行業近兩年的發展也是逐漸規范，其發展趨勢樂觀。但是仍存在著許多有待進一步完善的地方，行業的發展還有待于政府主管部門、開發商、行業自身及廣大老百姓的支持與理解。然而，近期開發商卻紛紛打出贈送物業管理費的促銷活動，不僅是在偏低物業管理的價值，更是在錯誤的引導廣大業主對物業管理的認識。

一、《廣東省物業管理條例修訂草案》中明確提出任何個人及單位都不得贈送物業管理費。物業管理費是物業管理企業持續服務的經濟基礎，也是物業管理企業與業主共同協商的收費形式，是一種市場經濟行為。

二、贈送物業管理費，將會導致物業管理服務失去積極性，最終使物業管理服務水平下降。不利于物業管理行業，更不利于廣大業主。

三、開發商贈送物業管理費，更容易引起糾紛。一旦開發商沒有及時支付或諾現，那么物業管理企業無法維持下去，怎么辦？業主的利益如何得以保障？

四、贈送物業管理費更容易使廣大業主忽視了物業管理服務的關注與評定。不利于物業管理的正常發展及市場競爭。

五、物業管理是一種市場行為，業主有權選聘物業管理服務提供者，如果開發商將物業管理費作為一種贈送，那么廣大業主的合法權益保障也將失去了主動性。

總而言之，贈送物業管理費將會對物業管理行業的健康發展帶來極大的考驗。這里呼吁廣大業主謹慎衡量及政府有關部門采取有效措施給予考慮。

第三篇：我國物業管理行業發展現狀及其對策

我國物業管理行業發展現狀及其對策

物業管理在我國是一個新興的服務行業,經過不斷的探索和實踐,其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景日益顯著,但在物業管理實踐中產生了諸多問題和矛盾,本人這次調查是對目前我國物業管理的現狀及存在的主要問題進行了分析研究,并提出了相應的發展對策。

調查內容包括我國物業管理行業發展現狀和所存在的問題及發展趨勢，調查目的是根據現狀及問題進行分析研究，提出相應的發展對策，以便加深對本專業的了解，以及在以后的實習中能過更好的解決問題。

一、物業管理現狀

近年來,隨著經濟的迅速發展,物業管理作為城市管理的一種新形式和市場經濟的新興服務產業,在我國沿海和經濟發達的地區獲得較快的發展,而在一些中小城市和經濟不發達的地區發展相對緩慢,但是即使是發達地區的物業管理同發達家的物業管理相比較,仍存在一些問題。

1、沒有準確把握物業自身定位,服務意識亟待提高

物業管理的核心是在尊重業主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質論價、質價相符的服務合同。但相當一部分物業服務企業至今仍然以管理者自居,沒有準確把握服務業主的自身定位,使得物業管理的服務特征被淡化。首先,表現為服務質量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費標準造成了服務質量降低、收費率下降的惡性循環,加之從業人員素質不齊、待遇低,影響了服務質量。其次,一些企業經營不規范,經營管理意識不強,不少物業服務企業只注重單一的管理,而服務意識、經營意識十分淡薄。企業沒有擺正物業服務企業、開發商與業主之間的關系,互相推諉責任,管理與服務的概念不清,角色定位出現混淆。

2、規范有效的物業管理運行機制尚未完全建立，相關配套政策滯后

我國現有物業服務企業兩萬多家,其中大多數是開發商自己成立的物業公司或從原房管所(處)轉變而來,管理水平參差不齊。真正按照現代企業制度,按照物業管理專業化、市場化要求建立的企業不到總數的10%。物業管理是一項復雜的系統工程,貫穿于房地產項目立項、規劃、建設、驗收、管理等各個環節,時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業管理在早期介入、前期管理、招投標、承接驗收等方面都沒有建立規范有效的運行機制,導致了開發企業與物業企業責任不清,增加了物業管理糾紛。其次,物業管理配套法律法規不健全,地方性、針對性的物業管理政策出臺不及時,導致業主與物業服務企業之間責、權、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據。我國的房地產市場近年來發展較快,《物業管理條例》已經頒布實施5年,但是與物業管理相配套的其他方面的法律法規,特別是在中小城市與本地實際相結合的地方性、針對性的法律法規尚未建立健全,地方性法規建設滯后,影響物業管理行業規范化。

3、物業管理隊伍素質偏低,人才短缺

物業管理是新興的行業,人才儲備基礎薄弱。目前,行業隊伍總體素質偏低,人才短缺,從業人員隊伍建設遠遠滯后于行業的發展,尤其是稱職的職業經理人匱缺,目前,在中小城市相當數量的物業服務企業的人員在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為一些地區物業管理行業普遍存在的奇怪現象之一。物業管理作為專業化的管理,需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚,培養的人才有限,加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范,在職專業物業

管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足,更加之觀念上認為物業管理毋需高素質人員的誤區等,使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低,制約了行業的良性發展,影響行業地位的提高。

4、物業管理規模效益差,難以更好的生存發展

物業管理是風險小、利潤低的行業。目前物業服務企業普遍存在著管理規模偏小,規模效益差,難以發揮群體功能和綜合實力,再有在物業收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的經濟承受能力,核定的收費價格往往低于物業企業市場運作的成本,造成大部分物業企業長期入不敷出,甚至虧損嚴重等問題。例如很多物業服務企業僅管理

一、兩個物業項目,而專家認為,管理規模達100萬平方米以上才能產生最佳效益。由于管理規模小,經濟效益差,這個行業在整體上還是步履艱難。如何對物業經濟進行有效的管理,既提高服務質量,又解決自身生存問題,是物業服務企業不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業服務企業發展的難點問題。

二、物業管理發展中存在的問題

隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯。在經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金周轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題：?

1、物業管理架構不完善。目前，我國物業管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區中，房屋及物業管理有三種基本形式：一是政府房地產管理部門管理的，二是房地產開發商以企業管理的，三是產權單位自管的，這三種物業管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標準，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流于形式。?

2、配套設施運作不理想。目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因“名存實亡”。?

3、維修保養不得力。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。?

4、物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖于社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費含量，很多城市對物業管理的收費定價主要考慮居民的承受能力，收費標準低于成本，物業管理企業虧本經營，難以發展。也有的物業管理企業存在多收費、少服務問題，引發住戶的不滿。?

5、物業管理法制不健全。全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標準化等缺乏法制的根本保障。物業管理涉及銷售商品房的開發公司與業主、業主委員會、物業管理企業之間諸多的權利義務關系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規范物業管理的法規、政策，但由于缺乏大法和行政法規，致使物業管理中產生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關也因缺乏法律依據難以及時處理。因此，加快物業管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為保障行業健康發展的當務之急。?

6、物業管理公司與社會相關方面關系不順。物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。?

7、物業管理不到位。目前有物業管理公司不以“物業管理”為主業，而著重于多種經營，或只限于收租金和一般養護維修，而對于如何保養好建筑物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。?

8、產權關系不明晰。受產權人的委托實行管理服務，應以產權明晰為管理的基礎。但是很多住宅小區房屋的共用部位、共用的設施設備、及小區配套的房屋、設施設備、道路、場地等產權界定尚未明確，責、權、利難以界定，給物業管理和收費帶來困難。

9、建管之間缺乏有效銜接。一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節造成物業管理先天不足。有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發建設單位在商品房促銷時，對物業管理作出不切實際的承諾，給后續的管理帶來困難。

10、業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未建立。在大多數地區，物業管理的市場環境沒有形成，業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未建立。

11、行業隊伍素質偏低，人才短缺。物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才，但目前物業管理的職業化隊伍尚未形成。努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的行業經營管理者隊伍，促使管理、技術人員專業知識不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務非常急迫。

12、地區間發展不平衡。從我國物業管理的發展實踐看，南方地區、經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；北方地區、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7.據不完全統計，2002 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。又因為普遍物業管理企業規模較小，缺乏市場競爭力，據資料顯示，1997 年底我國約有物業管理企業 7 000 家，至 2003 年底達 2 萬余家，增長速度極快。建設部 2003 年頒布的一級資質物業管理企業只有 78 家。盡管物業管理企業數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業缺乏創新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發展，也不利于抵御港澳臺地區及外國同行的“入侵”。

三、解決物業管理所存在問題的對策

1、走專業化發展之路。物業管理的專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業化水準。全國 70％以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，物業管理企業要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業人才培訓力度，吸引和留住人才，發揮和調動他們的積極主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。

2、走法制化發展之路。實際上，物業管理是業主對物業進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規定業主必須通過物業公司進行物業管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業特別是業主共有共享的部分詳細登記；明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權是業主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業管理法”，真正做到依法管理，依法服務。

3、走集團化發展之路。在我國物業管理是一種微利性行業，全國約有 80%的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業管理企業必須走規模化、集團化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，中國物業管理企業要想得到進一步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業管理企業進一步發展壯大，清除一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。

4、走品牌化發展之路。品牌是產品或企業區別于其他產品或企業的標志，對企業而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業管理企業必須走以品牌為中心的發展之路。物業管理企業應當根據不同的目標客戶、不同的物業類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環的品牌化發展之路。

5、走智能化發展之路。隨著人們生活水平的提高，現代科技的發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業的智能化，客觀上也要求物業管理企業實行智能化管理。物業管理企業也應適應時代的發展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量，同時，可以推廣一些先進的管理方法。

6、走“以人為本”的發展之路。物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。

四、我國物業管理發展趨勢

1、企業競爭已經進入了品牌時代。一方面，物業管理品牌企業的優勢在市場競爭中得到了充分體現，很多的物業管理項目被品牌企業接管，從而促使越來越多的企業紛紛把實施品牌戰略作為走向市場的重頭戲。另一方面，大量品牌物業管理企業，以品牌的優勢逐步向全國范圍主要城市進行戰略布局和布點擴展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國知名地產開發企業進軍西安房地產市場，與之配套的物業管理企業也隨之而來，參與到西安物業管理市場當中。

2、企業文化建設備受青睞。大多數物業管理企業，特別是品牌物業管理企業，都非常重視企業文化的建設，把企業文化建設列在重中之重來抓。

3、物業管理人才的爭奪和競爭將更加激烈。人才優勢是企業競爭力的核心，是企業發展的重要動力和保障。近年來，物業管理企業的人才爭奪和外流現象十分嚴重，一些物業企業不惜以各種優惠待遇搶奪人才。同時，把留用和培養人才也作為企業發展的重要戰略來抓。上海陸家嘴物業的經理培訓機制就是很好的典型。

4、創新成為物業企業的核心競爭力。隨著社會進步、生活水平的提高，人們對物業管理和服務需求的日益增長，物業管理必須在觀念、內容、形式、方法、手段、質量等方面不斷進行創新。例如，深圳市倡導的健康住宅示范區的健康式服務理念就是一個成功范例。

5、按質論價、菜單式服務成為趨勢。根據住宅物業管理服務要求的不同情況，設定了一級、二級、三級三個等級服務，每個服務等級又從基本要求、房屋管理、共有設備設施維護養護、保潔服務、綠化養護管理，以及協助維護公共秩序等六個方面的服務標準提出具體要求，即提出了服務菜單，由業主自主選擇，這種按質論價、菜單式服務將成為時尚。這樣的做法已經在上海廣泛實行。

6、物業企業民營化趨勢明顯。目前，民營物業管理企業盡管在行業中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設部的調查相比，已經有了很大的發展和提高。專家預測，今后幾年將是我國民營物業企業進入快速發展時期，民營物業企業在物業行業中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國物業管理行業的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業企業已經陸續進行民營改革。

五、總結

當前，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。物業管理要以改善群眾居住條件、促進社會經濟發展為中心，以建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制為目標，以培育市場、規范市場為重點，加快立法步伐，加快機制轉換，加強監督指導，盡快提高服務質量，樹立良好行業形象，推進物業管理的健康發展。

第四篇：物業管理行業改革發展30周年之思考（推薦）

物業管理行業改革發展30周年之思考

2010年，中國經濟總量超過日本，成為全球第二大經濟體。社會對此給予了極大的關注，央視攝制播出了一部大型電視紀錄片“公司的力量”——其中解讀了“公司”對于社會、經濟、文化乃至精神生活等諸多層面的推動和影響。

2011年，我國內地物業管理迎來改革發展的30周年，業界陸續展開了隆重的總結思考、專題研討以及紀念活動。在紛繁的各色活動中，紀錄片“公司的力量”給予我們一種全新視角的啟示：對于物業管理改革發展30年的回望中，以公司為切入點的觀察，有著獨特而深刻的意義。

物業管理的啟蒙和傳播

一定程度上來說，中國內地物業管理的誕生與發展由深圳、廣州到全國，自沿海向內地的傳播和發展，不管是出于業主滿意度、收費率的提高愿望還是企業贏利的內在追求使然，物業服務公司每到一個項目，總是不遺余力地宣傳現代物業服務理念、普及物業管理常識，并通過契約的形式實施物業服務，因此可以說，物業服務公司成長和發展的過程實際上就是物業管理啟蒙和傳播的一段歷程。

1981年，當絕大多數內地人還不知“物業管理”為何物時，內地第一家物業服務公司——深圳市物業管理有限公司的創立開啟了行業發展的序幕。在這之后的30年里，物業服務公司的星星之火，從廣東逐漸發展到全國。據第二次全國經濟普查數據顯示，從1981年至2008年的27年間，我國內地注冊成立物業服務公司58406家，分布于全國31個省市和自治區。

物業管理是一個舶來品，是隨著住房成為大多數居民家庭的最主要財產，以及集合式住宅、產權多元化、區分所有權等的出現而產生的。正是在這樣的背景下，從上個世紀80年代初開始，中國的物業公司借鑒香港和國外的經驗，結合我國實際情況，改革舊的住房管理體制，走出了一條適合我國國情、適應市場經濟體制的社會化和專業化的企業經營型住宅小區管理新路，使得社會化的物業服務公司得以登上歷史的舞臺，并開創了我國內地物業管理的先河。

據中物協2007年對全國31個省、自治區、直轄市的128個城市和地區的4600家企業的調查顯示，1981年至1994年的13年間，有268家公司成立（均豪企業名列其中）；而1994年至2007年的13年間，有4332家公司成立，這13年正好是內地物業管理從萌發到傳播的黃金時期，伴隨著國家政策法規的建立健全和不斷完善，作為物業管理的重要主體，作為業主家門口的服務提供者，物業服務公司在拓展業務的同時，不斷將現代物業管理理念進行廣泛傳播。

社會化公司的充分發展

2010年，北京均豪物業管理公司早已發展成為一家集物業管理、熱力供應、環境潔凈、科技安防、專業維修的大型集成服務商，企業擁有遍布北京、上海、天津、山東、內蒙、廣西、河北、湖南、湖北、江蘇、四川等省市的分（子）公司近30家，專業公司5家，物業服務項目168個，擁有員工5200余人，介入咨詢和接管物業的總建筑面積逾1700萬平方米，服務業主8萬余戶。均豪物業的發展只是一個微縮的標本。業界的中海物業、長城物業、中航物業、金地物業等公司正積極開展全國業務擴張，區域布局遍布三大經濟圈和重點二線城市，管業面積均突破了千萬平方米，極大地推動了物業公司管理規模的增長。

而據搜房網2009年對內地100家物業服務公司的調查顯示，被調查的100家公司在管項目數量均值達到57.9個；在管項目總建筑面積均值達到868.11萬平方米。其中，服務規模前10名公司平均在管項目建筑面積則超過1500萬平方米，平均管理項目個數更是超過150個。

30年來，從1981年深圳誕生第一家物業服務公司至今，全國的物業服務公司達到近6萬家，有22個省份的物業服務公司數量超過1000家，其中，廣東、北京、上海、江蘇、遼寧和山東等6個省市的公司數量則超過了3000家。這近6萬家公司在2008年主業創收達到2076億元，超過了旅游業和鐵路運輸業，并在重大社會活動、構建和諧社會等方面發揮了重要作用，緣此，物業管理兩次被國務院政府工作報告提及，并被賦予發展和轉型的重任。

專業服務成就行業價值

伴隨著30年改革開發和社會經濟的快速發展，一大批品牌物業服務公司快速成長，并逐步由傳統服務型向現代服務型轉變，其在適應市場經濟、知識經濟發展和全球經濟一體化進程中，這些公司站在了更高的起點上。事實證明，正是這些品牌企業在奧運、世博舞臺上的大放異彩，使得越來越多的中國物業行業同仁參與到大型建筑群與大型活動的管理服務之中。

2010年12月，在中央和國務院對上海世博會的表彰大會上，多家物業管理公司負責人被表彰為“先進個人”，這是物業管理行業30年來個人獲得的最高榮譽之一。在此之前，均豪企業與上海市20多家物業服務公司的1.3萬多人參與上海世博會的物業服務，成為演繹“城市，讓生活更美好”主題的重要力量，因此，物業服務公司被冠以了“超級管家”的稱號。

2010年11月，廣州某物業公司成為亞運會物業管理供應商，此次提供的物業管理服務，遠遠超越了傳統物業服務——涵蓋了普通住宅、智能住宅、體育場館、公園、沙灘、河涌等多種不同的物業類型，且擁有大量高科技精密設備、復雜的給排水系統和電力系統，應用了9大高新技術體系：綜合管溝、真空垃圾收集系統、分質供水及雨水綜合利用、太陽能及水源熱泵、建筑節能、數字化社區及智能家居、三維虛擬現實仿真系統、綠色交通、嶺南水鄉。

在此之前的北京2008年奧運會期間，均豪企業就為部分場館和配套建筑、設施設備提供服務。如今，水立方、鳥巢等建筑設施依舊由物業服務企業提供專業服務管理。

企業公民的日益覺醒

今年，均豪企業提出了“成為一家受人尊重的物業服務企業”的企業愿景，贏得市場的尊重，贏得同行的尊重，贏得客戶與合作商的尊重。尊重，本該是一種基本要求，對于物業服務企業來說，卻曾是業界不少物業服務公司的奢望。

物業管理行業在內地誕生以來，因不少物業服務公司沒有擺正位置，在工作中沒有確立與業主的正確關系，要么把自己看作業主的“仆人”或“保姆”，要么自視為凌駕于業主之上的“管理者”，再加上長期以來業主沒有從財產、契約和消費的角度理解物業管理，使得物業管理一度被糾紛和矛盾所累，更使得中國物業整體行業中的物業公司在相當長的一段時間內社會形象不佳，一定程度上制約了行業的發展。所幸的是，經過30年的發展，物業服務公司企業公民的角色逐漸覺醒，業界大多數物業服務公司不僅通過以精心管理、優質服務、誠信經營贏得廣大業主的信賴，而且踴躍參加社區建設、城市管理，積極參與賑災、公益等活動，在踐行“三保一促”、貢獻社會經濟和民生等方面，承擔了更多的社會責任，發揮了日益重要的作用。如近幾年來北京、深圳、杭州、寧波、天津等地的物業服務公司積極參與老舊小區的管理和服務工作，獲得廣泛好評；成都市物業服務公司積極參與城鄉統籌建設，將物業管理覆蓋至城鄉結合部的農村；鄭州等地的物業服務公司則配合政府有關部門開展了“城市管理物業服務化”的有益探索。公司被稱為至今為止最有效的經濟組織形式，公司的出現被稱作是“人類的成就”，尤其是股份公司驚人的崛起和當前無可爭辯的統治性地位，被公認為是現代歷史中最引人注目的現象之一。對于物業管理來說，行業30年來的發展，其實也可以說就是一段物業服務公司成長的歷史。在今天，從有效改善業主的生活和工作環境質量來看，物業服務公司提供的社會化、專業化、市場化的物業管理已經成為多產權物業管理的主要選擇。

依據國務院《物業管理條例》和《物權法》相關規定，物業服務公司是根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。因此，物業服務公司是與業主平等的民事主體，更是社會巨量不動產（既有建筑及其附屬設施）的主要服務提供者，從這一點來看，作為具體服務產品的供應者，法律賦予了物業服務公司極其重大的職責。

溫家寶總理在2010年的《政府工作報告》中再一次強調“要大力發展市政公用事業、房地產和物業服務、社區服務等面向民生的服務業”，這是對物業管理行業的地位和作用的高度肯定，同時也賦予了物業管理轉變經濟發展方式，調整優化經濟結構和保障民生的歷史重任——這其中，作為行業發展動力的載體和日益覺醒的企業公民，物業服務公司須將承擔起更大的責任。

第五篇：全縣物業管理行業發展現狀及對策研究

全縣物業管理行業發展現狀及對策研究

陽新物業管理辦公室

為深入貫徹落實黨的十七屆三中全會和今年我縣“兩會”精神，推進我縣經濟社會建設又好又快持續健康發展作出應有貢獻，全面樹立和落實科學發展觀，加快縣域物業管理行業的協調發展，使我縣物業管理行業走向專業化、規范化、社會化和市場化的道路。在此次開展深入學習實踐科學發展觀活動中，縣物業管理辦公室在房產局黨支部領導下，組織一班子人員對我縣已經實施了物業管理和服務的“富川家苑”、“現代城”、“錦湖豪苑”等一些規模較大的小區進行了調查和走訪。現將調查的情況報告如下：

一、我縣物業管理行業現狀與存在的問題

我縣從2004年開始推行規范的物業管理以來，伴隨著我縣房地產市場的迅猛發展，物業管理行業也得以迅速培育和成長。目前，全縣本土物業管理企業有資質的4家，無資質的3家；外來物業管理企業有2家，企業資質等級均為三級，從業人員達240余人，管理的各類物業建筑面積40多萬平方米，主要以居住小區為主，共有六個規模級小區。如果單從企業數量、從業人數、管理小區的數量及管理的建筑面積這

1些表面數據上看，作為一個經濟水平相對落后的國家級貧困縣在物業管理行業發展上是取得了不小的成績。但是和建設現代化秀美園林城市，推進物業管理行業向市場化、專業化、社會化進步還存在很大的差距。目前我縣物業管理行業存在的主要問題有：

（一）物業管理行業發展的社會大環境不佳

1、廣大業主對物業服務業提供服務的社會性、公共性、有償性認識不足，物業服務消費觀念薄弱和存在偏差，在服務質量上要求盡善盡美，在交納物業服務費上要求越少越好，二者得不到和諧統一，達到服務質價相符的水平。

2、社會上相當一部分人，包括已建立了業主大會的小區，未理順業主與物業服務企業的關系，總認為他們是主人，物業服務企業是仆人，和物業服務企業是“雇傭保姆式關系”，動不動就故意找茬，聯絡其它業主以各種理由拒交物業服務費。

3、政府及其相關部門對物業管理行業不重視，不扶持。國家在物業管理方面的法律法規如《物權法》、《物業管理條件》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《物業服務收費管理辦法》等已制定公布執行多年，但在我縣還是剛剛起步。我縣已建成的小區在規劃方面，物業管理用房不配置，公共基礎

性設施不配套，居住區與商業區混雜一起問題嚴重存在。由于物業服務企業是微利經營，地方稅務部門在稅收方面不給予一定的優惠扶持，一些物業服務企業苦不堪言。在公共治安、環境衛生、房屋裝飾、供水、供電等方面，政府缺乏對這些部門的統一有效的協調，小區業主一旦在這些方面遇到問題，總是責難和追究物業服務企業。

（二）物業服務企業自身建設制約物業管理行業的發展

1、不少小區的物業服務企業與開發商存在隸屬及利益關系，建管不分掩蓋或轉嫁前期矛盾，給以后的物業服務帶來隱患和糾紛。開發商往往只注重其自身投資利益，不是真正重視物業服務，只是利用物業服務，為其開發的項目搞包裝、作宣傳，其真正目的是促進房屋銷售，這些弊端制約了物業管理行業的發展。

2、物業服務企業從業人員素質低下，專業人員不是缺乏，而是根本沒有。我縣目前申報核準的4家企業，沒有一個經過正規培訓，持有合格上崗證件專業人員，擁有資質的企業沒有一個物業管理師。從業的大部分人員為農民工，大部分為初、高中學歷。

二、我縣物業管理行業發展的對策措施和建議

根據以上調查分析出的我縣物業管理行業發展的現狀和

存在的問題，進行了充分的研究，從影響物業管理行業發展的相關行為主體入手，提出解決問題的方法和相關建議，共同推動我縣物業管理行業走上又好又快發展的軌道。

（一）政府及相關部門要營造社會環境，加大協調力度，為我縣物業管理行業發展保駕護航。

1、政府要在科學發展觀的指導下，充分認識到物業管理在城市建設和發展中的重要地位。切實加強物業管理的領導工作，利用各種渠道和采取多種形式大力宣傳物業管理，正確引導人們的物業管理的消費觀念，樹立現代物業管理理念。制定符合我縣實際的《住宅專項維修資金管理細則》、《業主大會規程》、《前期物業管理的規定》、《物業服務項目招投標管理規定》等相關文件，努力營造一個有利于物業管理行業發展的社會環境。

2、政府要在治安、環境衛生、城市規劃與建設、供水、供電等方面建立統一的協調體制和機制，加強協調能力，及時協調處理各種應急問題，避免矛盾積累和轉嫁。在物價、稅務管理上要適當放寬，堅持市場調節的原則，在執行政府指導價管理的基礎上，盡量放開物業管理的收費標準，由物業服務企業與業主或業主委員會協商確定。建議新成立的物業服務企業，在稅收方面實行三年全免或適當減免的政策。

3、物業管理行業政府主管部門要嚴格把握物業服務企業的資質審核，推行公開透明、競爭上崗的物業管理從業原則，實行物業服務項目招投標制度，讓房地產開發建設與物業服務徹底脫鉤，培育完全競爭的物業管理市場，建立市場競爭機制。

（二）物業服務企業要苦練內功，加強自身素質建設，樹立爭創品牌思想

1、要加大企業從業人員的專業知識培訓，提高從業人員的專業管理水平，實行執證上崗，提升企業資質等級，提高市場競爭力。

2、要理順與業主、業主委員會、房地產開發商的關系，在思想上樹立“以人為本、業主至上”的服務理念。在服務上，不斷擴展和延伸服務內容。加強學習和借鑒國內外品牌企業的物業管理經驗，不斷改進創新服務方式，積極開展專項服務和特約服務，以滿足業主不斷增長和變化的需求。

3、狠抓企業質量管理，走標準化、規范化的發展道路 按照國際質量管理體系ISO9001的標準嚴格要求，尋求適合每個企業發展的最佳途徑、手段、模式，以求讓業主享受到高質量、高水平的優質服務，這樣企業才能生存、發展和做強做大。

（三）其它方面

1、業主是物業管理的主體，業主自治管理是物業管理的本質。因此，在我縣的一些規模較小，建成時間靠前的一些居民生活小區，應在如市容社區居委會、縣物業管理辦公室等，由業主進行自治管理有關部門的組織下，這樣有效解決了物業服務的空白處和管理肓點。

2、房地產開發商要真正樹立物業管理的思想，認識到物業管理的重要性，自覺引入和接受物業管理的早期介入，認真聽取物業服務企業對小區物業在環境布局、功能規劃、配套設施、施工質量、竣工驗收等方面提供的有益意見，以避免埋下隱患和矛盾留給后期的物業管理。

3、充分發揮物業管理協會和房地產開發協會的橋梁紐帶作用，為物業服務企業提供一個相互交流平臺，鼓勵物業服務企業之間的合作和經驗分享，共同探討、制訂行業管理辦法，解決物業管理企業與業主或業主委員會之間存在的各種矛盾糾紛和問題。

二00九年五月四日