第一篇：物業管理行業發展方向

物業管理行業發展方向（轉）

2013-10-24 15:36:18微博(參與討論)

提要：隨著行業發展所依托的社會、經濟、法制、市場環境的變化，物業管理正呈現提檔升級的多元化發展態勢。

黨的十八大提出全面建成小康社會新目標，為行業展現了更廣闊的發展空間；國務院下發的《服務業發展“十二五”規劃》，針對物業管理的內容涵蓋“進一步明確物業管理行業的責任邊界，健全符合行業特征和市場規律的價格機制規范物業管理行業市場秩序。建立和完善舊住宅區推行物業管理的長效機制探索建立物業管理保障機制。鼓勵物業服務企業開展多種經營，積極開展以物業保值增值為核心的資產管理。繼續推進物業管理師制度建設，提升服務規范化、專業化水平。提高舊住宅區物業服務覆蓋率，城鎮新建居住物業全部實施市場化、專業化的物業管理模式”，對行業發展方向、目標和工作重點提出了明確的規劃要求 ；國家科技部發布的《現代服務業科技發展“十二五”專項規劃》對物業管理向現代服務業轉型形成了十分具體的指導意見。

隨著行業發展所依托的社會、經濟、法制、市場環境的變化，物業管理正呈現提檔升級的多元化發展態勢。可以預料，今后幾年，法規政策的完善、監管體系的建立、定價機制的轉變、稅收政策的突破，將為行業發展打造相對寬松的外部環境 ；市場競爭的加劇，將極大地推進行業專業化、市場化、規范化進程城鎮化戰略的實施，將推動物業管理加速向中西部地區和中小城市及農村推進 ；在重大活動、事件和搶險救災中作用的發揮，以及對既有建筑節能減排等工作的開展，將凸顯行業的社會責任和專業價值 ；向現代服務業的轉型，將使一大批品牌企業的綜合實力進一步提升 ；商業模式的創新將對改善行業生存狀況產生深遠影響。

面對新的機遇和挑戰，要促進物業管理的又好又快發展，需要全體物業管理人付出加倍的努力，當前要重點抓好以下主要工作 ：

一、提升行業發展的法制化、規范化水平

要繼續完善物業管理立法，對目前推行中困難較大的業主大會制度、專項維修資金的歸集、管理和使用制度等進行專題研究，提出妥善解決的意見和措施，改變有法難依的局面。同時，加大學習和宣傳貫徹物業管理法律法規的力度規范物業管理各方主體行為，提升物業管理和服務的整體水平，提高業主滿意度和行業社會公信力。要整合政府主管部門、街道、社區的力量，加大對物業管理活動的監管及對業主組織的指導，及時化解矛盾和糾紛，建立

物業服務企業與業主共生、共長、共贏的和諧氛圍和正常秩序。

二、明確物業管理行業的責任邊界

要為物業管理正本清源，擺正企業依據合同“管理物業、服務業主”的市場定位。還物權給業主，還共同管理權給業主大會和業主委員會，還行政管理權給政府主管部門，擺脫一些企業多年來養成的對各類事務大包大攬的傳統做法。提倡物業管理的前期介入，嚴格執行項目承接查驗制度，盡量把開發遺留問題解決在項目接管之前。落實《物業管理條例》關于“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”的規定，改變行業代人受過的被動局面，并降低企業經營管理風險。

三、健全符合行業特征和市場規律的價格機制

當前，要堅定不移地推動物業管理市場化進程。在引導業主樹立“質價相符”的物業服務收費理念，規范物業服務企業收費行為的同時，抓緊研究和建立物業服務費隨成本上漲而適當調價的價格調節機制。要舉行業之力，突破部分城市存在的政府指導價擴大化問題。除了對保障房和老舊住宅區物業管理收費，通過科學測算經營成本制定合理的政府指導價外，其他的項目均應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，實行市場調節價，以切實改善行業生存狀況，為物業管理可持續發展創造條件。

四、推動行業向現代服務業轉型升級

鼓勵企業以現代科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐，從建立新的商業模式、服務方式和管理方法入手，挖掘和整合物業管理服務平臺的商業價值，拓展服務范圍，延伸服務鏈條，滿足業主不斷增長的各類服務需求 ；通過技術創新、制度創新和管理創新，提高物業管理的技術含量，重塑企業組織結構，實現流程再造，以改變傳統的物業管理運作模式，為行業逐步擺脫勞動密集型現狀，應對用工難和成本持續上漲，實現管理水平和經營績效的跨越式發展，全面提升行業專業價值與企業綜合競爭力和品牌影響力而努力。

五、提升從業人員整體素質，建立職業化管理隊伍

要以適應行業轉型升級，提高現代經營管理水平為核心，造就一批具有戰略眼光、市場開拓精神、管理創新能力和社會責任感的物業管理企業家 ；要通過完善物業管理師考試、注冊、繼續教育以及執業資格制度建設，培養一支職業涵養高、專業能力強、懂經營、善管理的物業管理職業經理人隊伍 ；要打造一支具備IT業精英潛質，經過物業管理行業錘煉，掌握并了解物業服務實踐和運營規律，能駕馭和推動行業IT服務平臺建設的專業技術研發團隊 ；要抓住正在推行的“物業管理項目經理崗位技能培訓”和設施設備管理技術培訓，培養一批

實操能力強的物業管理項目經理和物業承接查驗與設施設備管理專業崗位技術人員隊伍 ；要注重企業關鍵崗位和一線員工的技能培訓，建立一支具有良好敬業精神，恪守職業道德，具備熟練專業技能的員工隊伍 ；要鼓勵大專院校和職業學校開設物業管理專業教育，推動“校企合作”、“聯合辦學”，培養符合行業需求的專業人才，加快推進人才職業化、市場化和專業化進程，以適應行業的快速發展。

六、樹立標桿企業帶動行業創新發展

為挖掘和總結業內具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業做大做強做優的經驗，帶動更多物業服務企業綜合實力和市場競爭力的提高，這次中物協組織開展了物業服務企業數據收集工作，并以《企業發展情況報告》的形式，分析發布TOP200企業信息，旨在通過客觀的數據分析，評價企業綜合實力，反映企業發展態勢，樹立優秀企業典型。這次入圍的企業在服務質量提升，商業模式創新，社會責任承擔，經營績效改善等方面都走在行業的前列，形成了行業攻堅克難，創新發展的中堅力量。但從數量看，TOP200企業僅占行業

71000家企業的2.8‰，還有大批企業處在低水平運營和生存狀況困境中。進一步促進行業經營理念與服務水平的整體提高，帶動更多物業服務企業綜合實力和市場競爭力提高的工作，應提到推動行業進步的重要日程。此外，推進企業的整合、改制、兼并和重組，引導企業在整合社會服務資源、企業自身資源、業行業發展主資源的同時，在整合行業資源上尋求突破，由此搭建行業轉型升級中企業合作共贏的平臺，是當前需要關注和著手解決的重要問題。

物業管理行業發展的六大變化（2013-10-24 15:30:04微博(參與討論)

提要： 走過了32年發展路程，物業管理的內外部環境和自身運作模式都在發生深刻變化。

走過了32年發展路程，物業管理的內外部環境和自身運作模式都在發生深刻變化。從物業管理業態的擴展看 ：由以住宅為主向寫字樓、商業物業、工業廠房、醫院、學校、寺廟、步行街、街道，以及各類城市綜合體等管理的介入，展現出物業管理覆蓋的巨大潛能。

從物業管理內容的開放看 ：在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修等四項基本服務基礎上，物業管理縱向延伸至房地產開發前期的規劃、設計、設施設備選用顧問，中期的招商策劃、營銷代理，后期的尾盤銷售、商業物業經營、房地產經紀業務等整個鏈條，橫向涵蓋消費者居家養老、家政服務、房屋租售、電子商務等各類個性化需求，不斷挖掘出物業服務產品的附加值和邊際效益，體現出物業管理豐富的商業價值。

從物業管理對相關產業的帶動作用看 ：物業服務產業鏈的拓展，帶動了裝飾維修、電子商務、物流配送、文化健康、居家養老等眾多相關產業的發展，發揮出對擴大內需、拉動經濟增長的積極作用。

從物業管理在社會管理的作為看 ：其在奧運、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪災害、臺風侵襲中作用的發揮，證明了物業服務隊伍已經成為社會建設的生力軍，是重大活動和搶險救災中一支可以動用的有生力量。

從物業管理經營模式的轉變看 ：通過嘗試改變勞動密集型和簡單服務提供者的現狀，向依托現代科學技術、現代信息技術、現代企業經營管理方式的轉變，正在成就一批走規模化、集約化、專業化經營的技術密集型、服務創新型現代物業服務商，由此改變著傳統的物業服務運作模式。

從物業管理在城市管理的地位看 ：物業管理對公共秩序的維護，社區管理的參與，社會責任的擔當，以及協助政府開展安全防范職能的發揮，使其成為城市管理不可或缺的組成部分。

物業管理的全面推進和廣泛覆蓋，提高了城市管理水平，改善了人居和工作環境，對增加就業、擴大消費、促進經濟增長發揮了重要作用，為全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會作出了積極貢獻。

第二篇：物業管理發展方向的探尋

物業管理發展方向的探尋

一、物業管理企業的競爭就是服務質量的競爭

在市場經濟條件下,物業管理企業之間的競爭日趨激烈,其實質就是服務質量的競爭。過去,不管是直管公房還是單位自管房都存在著行業壟斷、部門壟斷和單位壟斷的現象,權利主體和客體的關系模糊不清,住房處于被動接受管理的地位,管理人員缺乏服務意識,管理水平低下,居民的自身權益保護意識也非常淡薄。最近幾年,隨著物業管理在全國各地的迅猛發展,物業管理理念已日漸深入人心。但是,由于物業管理是一個新興的行業,在其發展過程中,還存在許多問題,居民對物業管理的投訴和糾紛也不斷增多,特別是對服務質量差、服務水平低、亂收費等問題意見最大,一些牧業管理企業的行為,嚴重影響了物業管理在人們心目中的形象,各級政府為推行物業管理而做的大量宣傳工作也因此而前功盡棄,并直接導致了物業管理企業整體形象受到損害,信譽下降。物業管理與傳統房屋管理的重要區別就是服務,物業公司的主要工作也是服務。服務好了,業主認可,才能順利收取費用,企業才能正常運轉。服務要達到的標準一般有:熱情、周到、及時、滿意。但要真正做到這八個字并不容易。有的小區提出“業主至上,服務第一”的口號,特別是一些小區為了通過ISO9002質量認證,達到顧客滿意率100,更是在提高服務質量上下了很大的功夫,因此說,服務質量是一個物業管理企業水平的最基本要素。

房地產行業有一句名言:“位置、位置,還是位置。”隨著住宅建設從數量型向數量與質量并重型轉軌,人們對居住質量和環境的要求越來越高。對于開發商和消費者來說,環境比位置更重要,品質比價格更重要,因此應對傳統名言改換一種說法,即“服務、服務,還是服務”,這是業主和開發商共同的追求。建設行業的勞模徐虎認為物業公司不出實物產品,其產品就是服務,服務的好壞決定著物業公司能否生存和發展。北京萬科城市花園地處順義縣卻能賣到令業內人士望而卻步的高價位,并且現房銷售率達到98,期房達到80以上,關鍵就是具有優質的物管服務。

據北京萬科物業公司經理黃會青說:現在小區間物業管理的競爭,在保潔、治安、維修上都差不多,關鍵是比服務,比對業主要的理與尊重。業主需要什么服務,就提供什么服務,服務項目先由物業公司列出來,并標明價格,業主委員會討論,明確該保留的和應該去掉的,然后確定收費標準,不搞服務不足,也不搞服務過剩。萬科提倡的是現代無人管理,即讓業主看不見你在為他做事,但卻又無處不感到你在為其服務,創造了一種舒適、理想的服務模式。

加強服務意識,首先要確立“以人為本”的企業經營理念,以用戶滿意為標準,以規范服務為核心,堅持奉行“業主至上,服務第一”的管理宗旨,在物業管理企業與業主之間建立一個良好的互動關系,推動物業管理的發展。

二、以招投標方式選擇物業管理企業是建立市場公平競爭機制的關鍵

當前,許多開發商建成小區后,都是交由屬下的物業管理企業進行管理,特別是一些依托大公司的物業管理企業具有先天的優越性,可以直接從開發商手中接管物業,盡管這類物業管理企業服務質量不高且大部分虧損,但是在“肥水不流外人田”的思維方式下,開發商建成小區后,只把本單位的物業管理企業作為選聘的唯一對象,社會上的專業化物業管理企業很難公平地獲得物業管理權。這種行為的直接后果是雙方責任不明,開發商遺留下來的許多問題隱蔽地轉移到物業管理階段。一旦發生矛盾,業主就會同物業管理企業發生糾紛,并以拒交物業管理費相威脅,物業管理企業過多地承擔了開發商本應擔負的責任。相反,如果在市場上以公開招投標的形式選擇物業管理企業,開發商與物業管理企業是平等的合同主體,雙方的責任可以在委托合同中明確劃清,杜絕了開發商遺留問題造成的物業管理企業與業主的糾紛。

以公開招投標的方式選擇物業管理企業,更有利于保護業主的利益。這是因為開發企業指定物業管理公司,業主只能被動接受,客戶在購房時不了解物業管理企業管理水平、服務質量以及能否勝任管理工作,也不知道是不是市場上服務價格比最合算的,可以說這種盲目性使購房者承擔了很大的風險。現在許多地區已要求開發商在售房時,要把《前期物業管理服務協議》附在售房合同后,使購房人對日后的物業管理服務內容、服務質量、費用標準等情況一目了然,如對物業管理企業不滿意,可重新選擇其它物業管理企業。對于入住后的物業,成立業主委員會,可以自行選聘物業管理企業,真正體現權利主客體的法律關系,業主可以充分行使自己的權利,保護自身的利益。

市場競爭既給物業管理單位帶來了壓力,也形成了一種無形的動力。各地在推行物業管理工作中,更加注重培育市場,打破壟斷,引入競爭機制,積極開展招投標工作,加強了行業內部的競爭,為優秀的物業管理企業提供一個施展才華的廣闊空間,加速優勝劣汰機制的形成,促進物業

管理行業的健康發展。

實踐證明,引入競爭機制,通過招投標選擇物業管理企業是物業管理走向社會化、專業化、市場化的關鍵。開展物業管理招投標工作對物業管理企業提出了更高的要求,有些項目要在保本微利甚至虧本的情況下才能中標。這就要求物業管理企業必須通過提高服務質量和人員素質,積極引進先進技術,建立物業管理信息系統,實現物業管理工

作的自動化,提高工作效率,降低企業成本,在激烈的市場競爭中爭得一席之地。

三、物業管理企業要朝社會化、專業化、集團化方向發展

社會化程度的高低是衡量物業管理水平高低的一個顯著標志。物業管理走社會化、專業化、集團化的發展道路,依靠現代化的管理手段和高水平的管理人才,對現代大規模的居住區實行集中統一管理是未來物業管理的發展方向。但是,在物業管理的發展進程中,一些物業管理企業為了與傳統房屋管理體制相區別,又走進了另一個極端,不論是新組建的還是原房管部門轉制的物業管理企業,在成立時都選擇了一條大而全、小而齊的模式,即每一個公司都組建財務、維修、環衛、綠化、保安等各個部門并聘請專業人士加盟,有的公司甚至對管理的幾個相鄰小區也都各成立一套配備齊全的部門,致使物業管理企業本已捉襟見肘的有限經費大部分用于支付人員工資,人浮于事、人才浪費現象非常普遍。

實行集團化管理,一是有利于節約成本,集團化的管理對公司管轄下所有物業,除各自物業必不可少的人員配置,其他的事務均統一調配實施,各物業項目的人力成本大為降低,能產生規模效益,雖然每個項目利潤有限,但積腋成裘,從集團來看就會有良好的利潤水平;二是有利于實施品牌管理,集團化管理將所管轄的所有物業統一在一個品牌的旗幟之下,即每個物業項目在管理理念、服務宗旨、機構設置、運作模式、工作機制、規章制度、行為規范、人事政策甚至是徽標、制服等方面都要體現品牌的要求。

四、物業管理企業須塑形象、創品牌

據統計,在大部分同類產品中,前10種優質品牌市場占有率高達70～80。企業形象、信譽在市場經濟條件下是市場準入的一個重要條件。縱觀當今著名的企業,無不注重企業的形象建設,把企業信譽作為企業生存的根本。其它行業,如有形的產品可以通過包裝、展示、商標等形式來建立品牌形象,而物業管理提供的產品是無形的服務,必須通過提供高質量和有特色的服務讓用戶從心里感到滿意,才能為企業樹立良好的形象,產生品牌效應。當前在許多房地產銷售策劃中,把信譽良好的物業管理公司提供物業管理作為一個非常重要的促銷手段,就充分說明了物業管理企業信譽的重要性。

徐虎所在的西部集團為創物業管理的品牌,推出了徐虎物業經營有限公司,目的是要通過勞模的作用和效應,將徐虎這個發光的名字在企業中更好地閃光。上海三湘房地產開發公司聘請徐虎物業經營有限公司管理“芙蓉花苑”,目的就是想通過徐虎擴大公司的知名度,樹立品牌效應。

品牌戰略有兩層含義:一是企業要成為社會信賴的、承認的企業;二是要勇于創“名牌工程”,塑造公司品牌,樹立良好的企業形象。創名牌工程不能僅僅靠滿腔熱情,還必須依靠科學的管理和先進的科技手段。提高物業管理公司信譽,強化質量管理,可以通過全面實施IS09002質量體系,使物業管理與國際慣例接軌,并在企業內部形成一種內在動力,在提高管理水平和服務質量上下功夫,使企業的管理有章可循,步入規范化軌道,增強企業的競爭力。

同時,加強推行物業管理企業資質等級制度,不同的資質等級管理不同規模、不同檔次的物業,并且可以有不同的收費標準,使名牌企業擁有品牌效益,使真正優秀的物業管理企業脫穎而出,并帶動物業管理整體水平的提高。

第三篇：證券行業發展方向

證券在和銀行爭斗也將日益加深，然而證券卻在被陸續邊緣化。這就要求券商陸續建立自己的專業性、誠信度。市場上投資者不知道券商其實有很好的理財產品，只知道銀行有。可能由于長期以來投資者對券商的不信任感，導致在銷售理財產品方面，券商做的遠遠不如銀行要好。所以券商必須把自己推廣出去，漸漸的把客戶引導過來。給投資者一個專業性強，產品全面的形象。

近來，各個券商提的最多的就是轉型，創新。證券公司不僅僅是經紀商，更應該是一個服務商。很多券商也在陸續的轉型，可由傳統的股票投資、經紀模式轉型到理財管理，為客戶做陽光私募、債券、股票理財、信托等理財配置。這也就可以給券商，從業者提供跟多的機會，更多的產品服務。

而作為證券工作人員，這也就要求我們不要再僅僅停留的傳統的營銷、股票投資層面上，需要我們營銷大客戶，營銷上市公司，為客戶設計理財產品，資產管理等等，這也就要求從業者不間斷的學習，不間斷的提高自身，尤其是在專業知識方面。

臺灣的證券比大陸發展要早，所以我們要向臺灣學習，借鑒他們的經驗，臺灣的經紀營銷模式已經做到極致，也有送房子，送車子，我想這一點大陸很難可以比，不過，相應的券商在這方面的利潤也已經降到幾乎為零。因而，券商只剩下兩條路可以走，要么開發大學生客戶，要么為上市公司服務，做大客戶。

作為券商也要有自身清晰的定位，定位自己到底要做什么樣的券商，是做基礎客戶？社區？還是白領？上市公司等，只有這樣才能夠做到極致。

伴隨著財富管理的不斷擴大，證券營業部要如何轉型，同時，輕型營業部已經開閘，牌照陸續放開，倘若輕型營業部可以承包，這就給我們提供了新的思路，當然也伴隨著更多的機會與挑戰，這就要求證券經紀人要不斷協作，工作方式也要由股票投資轉變為理財規劃，資產配置等。（4.17-4.18的資產配置培訓就是非常好的培訓）

當前,在信息技術使用上人人平等，券商基本上都能擁有最方便快捷的技術服務。因此，在為客戶提供的股票交易通道速度等方面，各家券商基本一致。而在交易價格上，各券商收取的傭金費率已經形成惡性競爭，事實證明，傭金戰并不是長久留住客戶的辦法。為客戶提供優質服務,幫助客戶實現資產增值，這才是營銷人員具有優勢競爭力的核心。

在營銷比拼中，不斷修正自己的戰略方針，成功實現營銷戰略轉型，從以前的“重開發輕服務”轉為“重開發更重服務”。營銷戰略轉型的原因，重開發輕服務，就相當于一個漏斗，進口大出口也大，客戶容易開發進來卻也容易轉走。現在，改變策略，開發服務并重，為已有客戶提供優質服務，在穩定這部分存量客戶的基礎上，開發新的客戶。只有重開發、更重服務，才能形成一個真正的漏斗，進口大出口小，最大限度留住客戶。讓這個漏斗出口收緊的關鍵還在于提供優質的產品及服務，讓客戶與公司的聯系越來越緊密，到完全依賴、密不可分的地步。為了做到這一點，我們認為還應該開發多種投資理財系列產品，其中包括智博匯、ET助手、數據寶典等產品。細分客戶，根據不同的客戶需求提供不同的服務，為此專門建立了差別化的服務體系。即根據不同客戶的風險偏好和投資需求，以及資產數量，進行分類。對于核心客戶，將免費為其提供產品信息服務。如最新推出的“股市投資陽光服務”，客戶資產只要達到10萬元以上，就能夠免費享受一對一的服務產品。在當今的海量信息時

代，客戶經常無所適從。如“早間經濟新聞”則是在幫助客戶篩選出精品信息的基礎上，再根據客戶的定制需求，通過各種方式選擇性地提供給客戶。引入了網絡增值服務，實現證券業務與高新技術高度融合。提供個性化的服務，這才是我們推出各個投資理財系列產品的主要目的。

在戰略發展目標方面，積極與銀行、保險、基金等機構合作，充分利用銀行、保險的營銷網絡來開發客戶或者共享客戶資源；與銀行、基金、保險公司聯手開發綜合金融網，可以集網上炒股、網絡銀行、網上基金、網上保險于一身，共享研究成果，形成一個成本低廉、服務全面的極富特色的金融網站。證券公司應該著力加強公司的品牌建設，樹立自己的專業和品牌形象。證券公司在未來競爭中要想取勝，必須進行必要的市場定位，確定自己的核心業務。通過提高服務的知識和技術含量、強化服務意識，深化服務內容、提高服務質量來樹立自己的品牌，強化在客戶心目中的形象和地位，突出核心競爭優勢。

力爭實現市場份額的持續增長，在緊抓零售客戶的基礎上，還將加大機構客戶開發的力度。立足于機構客戶開發的核心客戶服務部的建立，并且與一些公募基金、私募基金以及私人銀行、大小非等機構建立聯系。在各類型客戶發展上進行立體式全方位的建設與發展，使證券公司經紀營銷業務，在創新、營銷這兩個核心競爭力的創立與建設方面，能夠沿著一個正確健康的道路不斷前進。

第四篇：淺談中小型物業管理企業的發展方向

淺談中小型物業管理企業的發展方向

摘要：中國物業管理發展經歷了從無到有、從小到大的漸變歷程，面對強手如林的外資合資企業的大舉進入，一些中小型物業管理公司正面臨著不進則退的尷尬境地。如何在困境中求得生存發展，是擺在每一位中小型物業管理企業經營者面前不能回避的課題。中小型物業管理企業在加強專業化建設，經營思路領先，在橫向聯合、廣結同盟，創造模

式品牌等方面，可以探索出一條發展之路。

一、中小型物業管理企業的現狀

縱觀我國物業管理行業的行業特征和市場現狀，大致可以這樣概括：少數幾個依靠房地產公司成長起來的大型物業管理公司，牢牢控制著其母公司開發的大部分樓盤，同時在國內占領著一些類似的樓盤；其他中小型物業管理公司只能依靠中小開發公司開發的中小樓盤，對本開

發公司以外的樓盤，往往不敢問津。

任何一個行業的情形都會與此相似，實力雄厚、規模較大的公司只有少數幾個，大多數中小公司都是默默無聞的，其狀如眾星捧月。但物業管理行業與其他行業不同的是，物業管理行業一開始并不是作為一個原生行業誕生，而是作為房地產行業的延伸行業而存在，甚至可以說是房地產行業的“寄生行業”。物業管理行業與房地產行業的血親關系，決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業相似。在目前房地產開發公司與物業管理公司未能完全脫離關系的情況下，相似性其

實是依賴性，而依賴性其實是物業管理行業還未真正市場化。物業管理行業的壟斷現象使得中小型公司面臨困境，有的業主購房但不能自主地選擇自己希望的物業管理公司，而由房地產商一手包辦，而這些房地產商下屬的物業管理公司，其盈利也主要依靠其所依附的房地產商的提供。招商局物業管理有限公司總經理張萬和認為：任何變革

都要有一個較長的轉型期，而在轉型期乃至將來，完全由幾家大型物業

管理公司壟斷市場是不正常的。

對宏觀物業管理理論頗有研究的晏華先生指出：中小型物業管理公司的生存會越來越艱難，市場的變革必然會導致市場的重新“洗牌”。業主消費意識提高，權益增強，必然會對物業管理的“高水平服務”和“低水平價格”提出更多的要求，而且業主還可以將業務分包出去，拒絕小型公司的小而全的一體化管理。他認為：法制完善了，業主意識強了，業委會權力大了，業主可以貨比三家，因此一般會選擇大型的品牌公司。小型公司一般沒能力成立自己的專業清潔公司等，而其整體管理也大多缺乏競爭的優勢，因此，未來 5 年左右的時間內，小型物業管理公司尚可生存，但未來 5 ～ 10 年內，它們的生存空間會越來越小，未來的競爭將對它們很不利。但中小物業管理企業并不是完全沒有希望，只要采取合適的經營策略，物業管理市場的細分還是會給中小物業管理企業帶來諸多機遇。小企業不能在規模上與大企業一爭高低，但通過“做專”，通過抓牢加強、夯實經營管理的基本功，同樣會得到很好的發展。

二、加強專業化建設

中小物業管理公司應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等方面切切實實加強專業化建設，在自己的領域內成為各方面的專家。進行一些特色類服務是中小企業的一個很好選擇，同時也要抓好管理處的經營。中小物業管理公司管轄下一般只有幾個管理處，數目不多。要將管理處經營鑄成精品，下大力氣抓好管理和服務。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業管理公司屬下的一個獨立經營的“分公司”，這個“分公司”要自主經營、自負盈虧，在總公司的指導原則下，建立完備的管理機制，向業主提供靈活的、富有特色的服務。同時，管理處在人才培養上要加大投入，為公司的進一步發展壯大提供必要的人才儲

備。

三、經營思路領先

中小物業管理公司規模小，因而力量相對集中，可以對客戶的需求做非常深入的研究分析，在此基礎上，提出一些新的經營理念，以新的經營理念在行業中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大型物業管理企業所持的經營理念和執行的路線，未必就一定正確。大型物業管理公司一個經營理念的形成、實施到成為整個公司的經營指導方針，往往是一個相當漫長的過程，經營的效果如何，經營方針的對與錯，要經過長時間的驗證。如果中途要發生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業管理公司“船小好調頭”，要采取一種新的經營理念，并對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這種允許不斷對新的經營方法進行嘗試的機制和環境，更有利于公司的成長。中小物業管理公司應該發揮這種優勢，大膽嘗試一些新的經營思路，形成自己的經營特色。

四、在服務上下功夫

服務，是物業管理的靈魂，也是中小物業管理公司最容易取得突破的途徑。中小公司管理的小區本身就比較小，掌握業主的情況較為容易，與業主接觸機會很多，可以根據業主的特點提供量身定做的服務內容。物業管理公司不但擔當了小區公共管理者的角色，并且還擔當了業主的生活顧問和生活管家。中小物業管理公司通過提供這種貼身服務，將與業主的關系拉得很近，而業主也容易將物業管理公司融入自己的生活。服務如果達到了這種層次，中小物業管理公司就具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間問題。中小物業管理公司應在服務方面下足功夫，不要盲目隨物業管理市場潮流走。

五、橫向聯合，廣結同盟

中小物業管理公司處境孤立，經濟實力不足，人際關系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業管理公司的聲音，大型物業管理企業往往占據了行業的主導。在這種情況下，中小物業管理公司應橫向聯合起來，組成關系聯盟，共享各種資源，如人才智力共享、信息共享、經驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源后的中小物業管理公司可以形成一個“虛

擬的大物業管理公司”，在一定程度上可以與大型公司競爭。

六、創造模式品牌

一個企業的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業經濟規模實力和在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業采用的經營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店鋪采用相同的模式。中小物業管理公司在實力尚不足的情況下，單靠其經濟實力難以樹立品牌，因此就要創造模式品牌：幾個中小物業管理公司聯合起來，共同開發創造一種具有鮮明特色的物業管理服務模式，并采取相應的措施將模式的內容和特征固定下來，然后在各中小物業管理公司所管轄的小區推廣開來，采用相同的 CI 策劃和形象推廣，在小區內打出“本小區采用某某模式進行管理”，“本小區被授權采用某某模式管理”等標語和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業管理服務模式的品牌。參與其中的中小物業管理公司

就可以憑借該種模式品牌去開拓市場，參與競爭。

中小物業管理公司在夯實了管理和服務基礎，塑造了獨具特色的品牌之后，隨著市場化的進一步深人，開發企業與物業管理公司進一步分離，將改變一些物業管理公司依靠開發公司的競爭優勢，從而釋放出新的市場空間。一些中小物業管理公司跟不上市場的要求，將從市場中退出，又為那些致力于提高自身素質的中小公司創造了新的市場機會。經過市場化的幾番洗牌，一些經營不善的大型公司也將會衰落，又為中小

物業管理公司釋放了新的市場空間。

參考文獻：

1.劉芷均，《21 世紀中國物業管理發展面臨的挑戰、沖擊及對

策 》，上海財經大學出版社，2000 年

2.仇慎謙，《 中國物業管理發展中若干問題的思考 》，上海

三聯出版，2001 年

責任編輯：甘淇涌

第五篇：物業管理行業年鑒

[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http://www.tmdps.cn/)一站在手，寫作無憂!]我市物業管理行業始于90年代初期，經過十幾年的發展已經初具規模，它的社會效益、經濟效益、環境效益日益顯

著，切實的起到了為百姓解難，為政府分憂的作用。2005年是我市物業管理發展歷程中，尤為重要一年，根據國家《物業管理條例》，結合沈陽市實際情況出臺了我市第一部物業管理的地方性規章，《沈陽市住宅物業管理規定》，為物業管理行業的發展奠定了堅實的法律保障。目前，我市物業管理已經渡過普遍推行的初級階段，社會化、專業化、市場化的物業管理運行機制已初步形成，并取得了較好的效果，正向著新的深度發展。

一、全市物業管理總體情況

截至2005年底，我市建成住宅區3277個，建筑面積10421.7萬平方米。其中：具備物業管理條件實行等級服務的住宅區244個，建筑面積2151.9萬平方米，占全市住宅區總面積的20.6；建筑面積2萬平方米以上的舊住宅區604個，建筑面積3293.4萬平方米，占總面積的31.6；住宅組團2429個，建筑面積4976.1萬平方米，占總面積的47.8。全市登記注冊物業管理企業536家中，其中具備二級以上資質的有9家。物業管理從業人員近3萬人。全市物業管理行業呈現出快速發展的良好態勢。

二、拆違建綠、住宅區樓道整治、街路粉飾美化及房屋“平改坡”工程完成情況

（一）住宅區拆違建綠工作

住宅區拆違工作于2004年11月開始，計劃拆除住宅區內違章建筑108萬平方米，截至2005年3月24日，實際完成拆除違章建筑109萬平方米，超額完成了任務。已撥付資金4000萬元。

住宅區綠化是人與自然和諧發展的表現之一，住宅區的綠化可以為廣大居民創建良好的生活環境，是市政府的一項“民心工程”。在全市的綠化過程中，我們堅持高起點、高標準、嚴要求，為使我市盡早的向園林化城市轉變，適應明年“世園會”的召開，全面提高我市居民的居住條件和生活質量，我局按照市政府城市綠化工作的總體部署，今年全市住宅區計劃植樹166萬株，實際完成植樹183.66萬株，占計劃的110.6，新增綠地面積4.15萬平方米，市房產局墊付資金500萬元，圓滿完成了住宅區綠化任務，受到市委、市政府的表彰，房產局獲得了綠化工作優秀組織獎。

（二）住宅區樓道整治

經過市、區各級單位干部群眾的共同努力，截止到7月份底，全市樓道整治工程全面竣工，共完成各類產權樓道整治工程7678棟、3273.55萬平方米。市、區共投入整治資金5928.26萬元，其中樓道粉飾工程投入資金3928.26萬元，供暖分戶管線整治完善資金2000萬元。

按照市政府的工作部署和沈陽市住宅樓道整治現場會的要求，在全市樓道整治工程實施過程中，市房產局多次召開工作調度會，積極推進住宅區樓道整治工作。一是制定了《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區；二是與市財政局、市公積金管理中心聯合研究制定了《關于樓道整治工作資金歸集程序的若干意見》，為下一步樓道整治工程資金的歸集，提供了標準、程序和依據；三是加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。各區也成立了相應的領導機構和工作班子，并組成了工程組、資金歸集組、宣傳組開展了各項實質性工作，市樓道整治辦公室印制下發了《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》；四是本著試點先行的原則，在和平區進行了試點工程，在總結試點成功經驗的基礎上，全市各區共在19個住宅小區內完成示范樣板工程，為整治工程全面鋪開和全面完成打下了基礎。五是城市建設發展“三分在建設，七分在管理”的工作要求，要鞏固樓道整治工作成果，關鍵在于建立長效的后期管理機制。為此，我局已經向政府董文秋副秘書長提出《關于明確我市住宅樓道整治后期管理責任建議的報告》，提出了樓道后期管理的具體責任劃分。今后樓道的管理工作，將堅持“標本兼治，重在治本”的原則，發揮各方優勢，切實形成市、區、街道、社區各負其責、共同參與的管理模式，以鞏固、完善現有樓道整治成果。

（三）街路粉飾美化工程

為滿足明年“世園會”的要求，打破原有的環境不協調狀況，使沈陽的街路景觀有一個根本的改變，在市局領導的指導下，沈陽市對重點街路及廣場沿線（周邊）建筑物進行了美化工程。

全市街路粉飾美化工程計劃1473棟，建筑面積793萬平方米。其中：粉飾工程1044棟，建筑面積465.6萬平方米；清洗工程429棟，建筑面積327.4萬平方米；美化屋頂工程9棟，建筑面積0.7萬平方米。

目前，全市街路粉飾美化工程實際完

成1490棟，建筑面積797.7萬平方米，竣工率101。其中：粉飾工程1061棟，建筑面積470.1萬平方米，竣工率102；清洗工程429棟，建筑面積327.6萬平方米，竣工率100；美化屋頂9棟，建筑面積0.7萬平方米，竣工率100；樓梯維修完成253棟，建筑面積143.9萬平方米。

街路粉飾美化工程是今年陳政高市長

提出的六大城市管理工程之一，在市區各級領導的高度重視及相關各部門的密切配合下，多次組織召開工作協調會，解決工作中出現的困難與問題。市局在資金缺乏的情況下，向各區借資300萬元用于工程的實施。各區房產局也相應的成立了專門領導小組，并制定了詳細的實施細則，這些都為街路粉飾美化工程的順利完成提供了良好的保障。

為了保障街路粉飾美化工程的順利進行，先后制定下發了《沈陽市重點街路及廣場沿線（周邊）建筑物粉飾美化工程實施方案》、《沈陽市主要街路沿街建筑立面涂飾、屋頂美化工程技術質量指導意見》、《關于加強重點街路粉飾美化工程設計施工管理的通知》等文件。為保證街路粉飾美化工程有序實施，加強制度化管理，確定了項目負責人制度、工程招投標制度、工程監理制度、安全責任制度、工程技術交底制度。同時，為了保證工程的實施質量，各區分別對工程在全市范圍內進行了工程招投標，對招投標企業的施工資質、安全資質進行嚴格審核，選擇正規、有實力的施工隊伍進行施工。在選擇施工企業的同時，各區也選聘了監理資質高、服務質量好的監理公司進行全過程的監理，有效地保證了街路粉飾美化工程的質量和安全。

（四）“平改坡”工程

2005年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景觀，提高居民居住質量為目標；堅持“統一政策、統一標準、區域負責”的原則，建立和完善工程實施體系和工作機制；通過科學選址、精心設計、規范施工，高起點、高標準地實施房屋“平改坡”暨舊住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21棟，建筑面積17.16萬平方米。其中沈河區20棟，建筑面積17.11萬平方米；和平區1棟，建筑面積0.05萬平方米。

今年“平改坡”工程的工作標準，一是簡潔明快，襯托周圍主要建筑，實現建筑形式和色調與周圍建筑總體環境相協調；二是優化“平改坡”工程建筑結構設計，達到構造簡單、施工方便，廣泛采用新技術、新材料、新工藝，達到安全美觀、經濟適用；三是“平改坡”工程在科學合理地與原房屋功能結合的同時，保溫隔熱、屋面排水、防水、排氣排煙、避雷、防火等各項施工符合國家規范標準要求。

三、健全法規制度方面

20O3年9月1日，頒布實施的國家《物業管理條例》對保障廣大業主利益，規范物業管理活動具有十分重要的意義。但國家《物業管理條例》（以下稱條例）出臺以后，地方制訂的配套法規、規章未能及時出臺，解決物業管理工作中一些具體問題，無章可循。因此，2005年我們將立法工作作為工作重點，通過總結近年來的工作，吸取其他先進城市的立法經驗，在全市市民和物業管理行業同仁、有關專家的積極參與和大力支持下，出臺了我市第一部物業管理地方性規章《沈陽市物業管理規定》（沈陽市人民政府第44號令），為我市物業管理行業健康、有序發展提供了基礎保證。

為配合《規定》的頒布實施，出臺了《業主大會和業主委員會建設的指導意見》、《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》、《沈陽市物業管理企業誠信考核暫行辦法》、《沈陽市主住宅區物業經理執業暫行辦法》四個配套文件，為《規定》的貫徹、實施營造了法制氛圍，進一步奠定物業管理行業的法律基礎。

四、物業管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，進一步規范物業管理行為。

一是規范物業管理招投標行為，進一步加大物業管理招投標的監督和指導力度。為了更好的規范物業管理招投標行為，我局在今年頒布了《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》，對符合招投標條件的，要全部實行公開招投標，使物業企業的選聘公開、公正、公平，同時增強物業管理企業的競爭意識和風險意識，促進物業管理逐步向市場化、專業化、社會化邁進。同時，開展了前期物業管理招投標的試點工作。對建筑面積5萬平方米（含5萬平方米）以上的住宅小區進行物業管理招投標；投標人少于3個或建筑面積5萬平方米以下的住宅小區，經各區、縣（市）物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。目前，“中街北苑”、“假日蘭庭”、“融城時代”等32個住宅小區通過招投標的方式選聘物業管理企業，使前期物業管理逐步得到了規范。

二是加強物業管理的監督和指導。建立物業管理企業誠信檔案和物業企業經理人信用檔案及準入、退出制度。在嚴格物業管理資質審批的同時，加強對物業管理行為的監督和考核，對不符合標準的物業管理企業和經理人，隨時取消其物業資質或從業資格。

三是協調指導業主組建業主大會和業主委員會。根據國家《物業管理條例》，結合我市物業管理實際，出臺《業主大會、業主委員會組建程序》等相關文件，充分發揮社區作用，行業主管部門和社區及物業管理企業密切配合，對具備條件的住宅小區，積極引導組建業主大會和業主委員會，充分履行其權利和義務，協調業主和物業管理企業的關系，做好物業管理工作。通過近一年來的努力，我市244個具備物業管理條件的住宅小區中有173個住宅小區依法、依程序組建了業主大會和業主委員會，規范化率達到了71，初步形成了業主自治和專業物業公司管理的多元化管理模式。

四是進一步加強資質管理，規范物業管理市場。2005年我們開展了“一個清理、兩個整頓”和“規范物業管理排查”活動，經過小區辦的內部核實，及與法規處的共同研究，依據國家物業管理法規，對資質證書已過期，未進行資質評定，多年未年檢的19家物業管理企業依法取消了資質，挪用維修資金、服務水平差、業主投訴較多的12家企業提出了限期整改要求。有效的營造了市場氛圍、凈化了市場環境、規范了市場秩序。

（二）全力解決好開發建設遺留問題。

房地產與物業管理是密切不可分的兩部分，物業管理的完善可以使房產增值保值，但是目前開發遺留問題仍是制約我市物業管理的重要因素。這些問題百姓意見多，解決難度大，同時影響物業管理水平的提高。因此，我們會同小區辦協調相關部門，細化問題、明確思路、明確責任單位、明確整改時限，堅持“條塊結合，以區為主”的原則，加強協調，對存在的問題逐一進行整改，并逐一進行消號。目前，244個實行物業管理的住宅小區中，112件開發遺留問題，已經解決76件。同時，為確保整改工作的順利進行，本著邊解決、邊整改、邊規范的方式，對在整改中比較好的30個典型住宅區，我們深入住宅區進行調研、總結經驗，在全市住宅區中進行推薦，使該項工作起到很好的社會效益，得到了廣大業主的一致認可。

（三）深入住宅小區調研，探索全新管理模式。

在物業管理中，普通住宅區是我市最大的管理難點。我們先后4次深入住宅區進行調研了解情況，形成了普通住宅區管理的調研報告，積極探索抓好住宅區物業管理的有效途徑和措施，同時，針對以上舊住宅區物業和房產存在的問題，我們邀請相關專家組成課題調研組：

1、請沈陽建筑大學劉亞臣教授組織的調研組寫了沈陽市“棄管房產、管理模式與對策研究”的報告。

2、請沈陽工程學院王秀云教授寫出了“關于對沈陽市查管房產實施物業管理”的調研報告。

3、請沈陽師范大學魯捷教授寫出了“關于舊住宅區物業管理的幾點建議”的調研報告。

通過調研，結合住宅區的實際情況，初步提出了我市住宅區管理的四種模式。一是對項目較大，分期開發的物業項目，探索推廣“百步庭”式的物業管理模式；二是對具備物業管理條件的住宅小區，實行規范化的物業管理；三是尚不具備物業管理條件的住宅小區，有計劃、有步驟、有重點地進行改造，努力向物業管理過度；四是對暫不具備物業管理條件的住宅小區，建立以安全、保潔，維護公共秩序、共用設施設備，房屋維修為重點的保障性專項服務。