物業管理行業年鑒范文

我市物業管理行業始于90年代初期，經過十幾年的發展已經初具規模，它的社會效益、經濟效益、環境效益日益顯著，切實的起到了為百姓解難，為政府分憂的作用。

20XX年是我市物業管理發展歷程中，尤為重要一年，根據國家《物業管理條例》，結合沈陽市實際情況出臺了我市第一部物業管理的地方性規章，《XX市住宅物業管理規定》，為物業管理行業的發展奠定了堅實的法律保障。目前，我市物業管理已經渡過普遍推行的初級階段，社會化、專業化、市場化的物

業管理運行機制已初步形成，并取得了較好的效果，正向著新的深度發展。

一、全市物業管理總體情況

截至20XX年底，我市建成住宅區3277個，建筑面積10421.7萬平方米。其中：具備物業管理條件實行等級服務的住宅區244個，建筑面積2151.9萬平方米，占全市住宅區總面積的20.6%；建筑面積2萬平方米以上的舊住宅區604個，建筑面積3293.4萬平方米，占總面積的31.6%；住宅組團2429個，建筑面積4976.1萬平方米，占總面積的47.8%。全市登記注冊物業管理企業536家中，其中具備二級以上資質的有9家。物業管理從業人員近3

萬人。全市物業管理行業呈現出快速發展的良好態勢。

二、拆違建綠、住宅區樓道整治、街路粉飾美化及房屋“平改坡”工程完成情況

（一）住宅區拆違建綠工作

住宅區拆違工作于20XX年11月開始，計劃拆除住宅區內違章建筑

108萬平方米，截至2005年3月24日，實際完成拆除違章建筑109萬平方米，超額完成了任務。已撥付資金4000萬元。

住宅區綠化是人與自然和諧發展的表現之一，住宅區的綠化可以為廣大居民創建良好的生活環境，是市政府的一項“民心工程”。在全市的綠化過程中，我們堅持高起點、高標準、嚴要求，為使我市盡早的向園林化城市轉變，適應明年“世園會”的召開，全面提高我市居民的居住條件和生活質量，我局按照市政府城市綠化工作的總體部署，今年全市住宅區計劃植樹166萬株，實際完成植樹183.66萬株，占計劃的110.6%，新增綠地面積4.15萬平方米，市房產局墊付資金500萬元，圓滿完成了住宅區綠化任務，受到市委、市政府的表彰，房產局獲得了綠化工作優秀組織獎。

（二）住宅區樓道整治

經過市、區各級單位干部群眾的共同努力，截止到7月份底，全市樓道整治工程全面竣工，共完成各類產權樓道整治工程7678棟、3273.55萬平方米。市、區共投入整治資金5928.26萬元，其中樓道粉飾工程投入資金3928.26萬元，供暖分戶管線整治完善資金2000萬元。

按照市政府的工作部署和XX市住宅樓道整治現場會的要求，在全市樓道整治工程實施過程中，市房產局多次召開工作調度會，積極推進住宅區樓道整治工作。一是制定了《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區；二是與市財政局、市公積金管理中心聯合研究制定了《關于樓道整治工作資金歸集程序的若干意見》，為下一步樓道整治工程資金的歸集，提供了標準、程序和依據；三是加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。各區也成立了相應的領導機構和工作班子，并組成了工程組、資金歸集組、宣傳組開展了各項實質性工作，市樓道整治辦公室印制下發了《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》；四是本著試點先行的原則，在和平區進行了試點工程，在總結試點成功經驗的基礎上，全市各區共在19個住宅小區內完成示范樣板工程，為整治工程全面鋪開和全面完成打下了基礎。五是城市建設發展“三分在建設，七分在管理”的工作要求，要鞏固樓道整治工作成果，關鍵在于建立長效的后期管理機制。為此，我局已經向政府董文秋副秘書長提出《關于明確我市住宅樓道整治后期管理責任建議的報告》，提出了樓道后期管理的具體責任劃分。今后樓道的管理工作，將堅持“標本兼治，重在治本”的原則，發揮各方優勢，切實形成市、區、街道、社區各負其責、共同參與的管理模式，以鞏固、完善現有樓道整治成果。

（三）街路粉飾美化工程

為滿足明年“世園會”的要求，打破原有的環境不協調狀況，使沈陽的街路景觀有一個根本的改變，在市局領導的指導下，XX市對重點街路及廣場沿線（周邊）建筑物進行了美化工程。

全市街路粉飾美化工程計劃1473棟，建筑面積793萬平方米。其中：粉飾工程1044棟，建筑面積465.6萬平方米；清洗工程429棟，建筑面積327.4萬平方米；美化屋頂工程9棟，建筑面積0.7萬平方米。

目前，全市街路粉飾美化工程實際完成1490棟，建筑面積797.7萬平方米，竣工率101%。其中：粉飾工程1061棟，建筑面積470.1萬

平方米，竣工率102%；清洗工程429棟，建筑面積327.6萬平方米，竣工率100%；美化屋頂9棟，建筑面積0.7萬平方米，竣工率100%；樓梯維修完成253棟，建筑面積143.9萬平方米。

街路粉飾美化工程是今年XX市長提出的六大城市管理工程之一，在市區各級領導的高度重視及相關各部門的密切配合下，多次組織召開工作協調會，解決工作中出現的困難與問題。市局在資金缺乏的情況下，向各區借資300萬元用于工程的實施。各區房產局也相應的成立了專門領導小組，并制定了詳細的實施細則，這些都為街路粉飾美化工程的順利完成提供了良好的保障。

為了保障街路粉飾美化工程的順利進行，先后制定下發了《XX市重點街路及廣場沿線（周邊）建筑物粉飾美化工程實施方案》、《XX市主要街路沿街建筑立面涂飾、屋頂美化工程技術質量指導意見》、《關于加強重點街路粉飾美化工程設計施工管理的通知》等文件。為保證街路粉飾美化工程有序實施，加強制度化管理，確定了項目負責人制度、工程招投標制度、工程監理制度、安全責任制度、工程技術交底制度。同時，為了保證工程的實施質量，各區分別對工程在全市范圍內進行了工程招投標，對招投標企業的施工資質、安全資質進行嚴格審核，選擇正規、有實力的施工隊伍進行施工。在選擇施工企業的同時，各區也選聘了監理資質高、服務質量好的監理公司進行全過程的監理，有效地保證了街路粉飾美化工程的質量和安全。

（四）“平改坡”工程

20XX年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景觀，提高居民居住

質量為目標；堅持“統一政策、統一標準、區域負責”的原則，建立和完善工程實施體系和工作機制；通過科學選址、精心設計、規范施工，高起點、高標準地實施房屋“平改坡”暨舊住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21棟，建筑面積17.16萬平方米。其中XX區20棟，建筑面積17.11萬平方米；XX區1棟，建筑面積0.05萬平方米。

今年“平改坡”工程的工作標準，一是簡潔明快，襯托周圍主要建筑，實現建筑形式和色調與周圍建筑總體環境相協調；二是優化“平改坡”工程建筑結構設計，達到構造簡單、施工方便，廣泛采用新技術、新材料、新工藝，達到安全美觀、經濟適用；三是“平改坡”工程在科學合理地與原房屋功能結合的同時，保溫隔熱、屋面排水、防水、排氣排煙、避雷、防火等各項施工符合國家規范標準要求。

三、健全法規制度方面

20XX年9月1日，頒布實施的國家《物業管理條例》對保障廣大業主利益，規范物業管理活動具有十分重要的意義。但國家《物業管理條例》（以下稱條例）出臺以后，地方制訂的配套法規、規章未能及時出臺，解決物業管理工作中一些具體問題，無章可循。因此，20XX年我們將立法工作作為工作重點，通過總結近年來的工作，吸取其他先進城市的立法經驗，在全市市民和物業管理行業同仁、有關專家的積極參與和大力支持下，出臺了我市第一部物業管理地方性規章《XX市物業管理規定》（XXX人民政府第44號令），為我市物業管理行業健康、有序發展提供了基礎保證。

為配合《規定》的頒布實施，出臺了《業主大會和業主委員會建設的指導意見》、《XX市前期物業管理招投標管理規定》、《XX市物業管理企業誠信考核暫行辦法》、《XX市主住宅區物業經理執業暫行辦法》四個配套文件，為《規定》的貫徹、實施營造了法制氛圍，進一步奠定物業管理行業的法律基礎。

四、物業管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，進一步規范物業管理行為。

一是規范物業管理招投標行為，進一步加大物業管理招投標的監督和指導力度。

為了更好的規范物業管理招投標行為，我局在今年頒布了《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》，對符合招投標條件的，要全部實行公開招投標，使物業企業的選聘公開、公正、公平，同時增強物業管理企業的競爭意識和風險意識，促進物業管理逐步向市場化、專業化、社會化邁進。同時，開展了前期物業管理招投標的試點工作。對建筑面積5萬平方米（含5萬平方米）以上的住宅小區進行物業管理招投標；投標人少于3個或建筑面積5萬平方米以下的住宅小區，經各區、縣（市）物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。目前，“中街北苑”、“假日蘭庭”、“融城時代”等32個住宅小區通過招投標的方式選聘物業管理企業，使前期物業管理逐步得到了規范。

二是加強物業管理的監督和指導。

建立物業管理企業誠信檔案和物業企業經理人信用檔案及準入、退出制度。在嚴格物業管理資質審批的同時，加強對物業管理行為的監督和考核，對不符合標準的物業管理企

業和經理人，隨時取消其物業資質或從業資格。

三是協調指導業主組建業主大會和業主委員會。

根據國家《物業管理條例》，結合我市物業管理實際，出臺《業主大會、業主委員會組建程序》等相關文件，充分發揮社區作用，行業主管部門和社區及物業管理企業密切配合，對具備條件的住宅小區，積極引導組建業主大會和業主委員會，充分履行其權利和義務，協調業主和物業管理企業的關系，做好物業管理工作。通過近一年來的努力，我市244個具備物業管理條件的住宅小區中有173個住宅小區依法、依程序組建了業主大會和業主委員會，規范化率達到了71%，初步形成了業主自治和專業物業公司管理的多元化管理模式。

四是進一步加強資質管理，規范物業管理市場。

2005年我們開展了“一個清理、兩個整頓”和“規范物業管理排查”活動，經過小區辦的內部核實，及與法規處的共同研究，依據國家物業管理法規，對資質證書已過期，未進行資質評定，多年未年檢的19家物業管理企業依法取消了資質，挪用維修資金、服務水平差、業主投訴較多的12家企業提出了限期整改要求。有效的營造了市場氛圍、凈化了市場環境、規范了市場秩序。

（二）全力解決好開發建設遺留問題。

房地產與物業管理是密切不可分的兩部分，物業管理的完善可以使房產增值保值，但是目前開發遺留問題仍是制約我市物業管理的重要因素。這些問題百姓意見多，解決難度大，同時影響物業管理水平的提高。因此，我們會同小區辦協調相關部門，細化問題、明確思路、明確責任

單位、明確整改時限，堅持“條塊結合，以區為主”的原則，加強協調，對存在的問題逐一進行整改，并逐一進行消號。目前，244個實行物業管理的住宅小區中，112件開發遺留問題，已經解決76件。同時，為確保整改工作的順利進行，本著邊解決、邊整改、邊規范的方式，對在整改中比較好的30個典型住宅區，我們深入住宅區進行調研、總結經驗，在全市住宅區中進行推薦，使該項工作起到很好的社會效益，得到了廣大業主的一致認可。

（三）深入住宅小區調研，探索全新管理模式。

在物業管理中，普通住宅區是我市最大的管理難點。我們先后4次深入住宅區進行調研了解情況，形成了普通住宅區管理的調研報告，積極探索抓好住宅區物業管理的有效途徑和措施，同時，針對以上舊住宅區物業和房產存在的問題，我們邀請相關專家組成課題調研組：

1、請XX建筑大學劉亞臣教授組織的調研組寫了沈陽市“棄管房產、管理模式與對策研究”的報告。

2、請XX教授寫出了“關于對沈陽市查管房產實施物業管理”的調研報告。

3、請XX師范大學魯捷教授寫出了“關于舊住宅區物業管理的幾點建議”的調研報告。

通過調研，結合住宅區的實際情況，初步提出了我市住宅區管理的四種模式。一是對項目較大，分期開發的物業項目，探索推廣“百步庭”式的物業管理模式；二是對具備物業管理條件的住宅小區，實行規范化的物業管理；三是尚不具備物業管理條件的住宅小區，有計劃、有步驟、有重點地進行改造，努力向物業管理過度；四是對暫不具備物業管理條件的住宅小區，建立以安全、保潔，維護公共秩序、共用設施設備，房屋維修為重點的保障性專項服務。