第一篇：江陰市住宅小區物業管理狀況的調查與思考[大全]

江陰市住宅小區物業管理狀況的調查與思考

近年來作為新興服務產業的小區物業管理，也是現代化城市管理中的新型課題。由于與百姓生活息息相關，引起了社會的廣泛關注和思考。江陰作為現代化的港口城市，瓊樓玉宇，綠水環映，小區樓盤群星閃耀，其物業管理的狀況如何？百姓的參與度如何？帶著這些思考，筆者對我市城區住宅小區的物業管理現狀進行了一次走訪、調研。

現狀

2002年江陰在城區的一些高檔的商品房封閉住宅小區開始引入現代化、專業化、市場化的物業管理的小區服務模式，管理面積在120萬平米左右。幾年來，江陰的住宅物業呈現快速、健康、發展的良好態勢。實行物業管理的區域范圍，由過去的新建商品小區延伸到了經整治的老小區、拆遷小區，城區物業覆蓋率由2002年底的15%增加到目前的43%。達到了700多萬平米。物業管理企業整合、裂變、擴張步伐不斷加快。目前江陰共有物業管理企業33家，其中本地企業27家，外地企業6家。二級資質企業3家，三級資質企業26家，臨時資質4家；物業管理小區119個，其中封閉小區92家，成立業主委員會56個，出現了一批管理規范，服務優良的物業管理項目，被建設部、省、市評為優秀項目的共17個。飛虹苑、江南華都等住宅小區成為我市物業管理的精品和城市建設的亮點。可以說，江陰的小區物業管理從無到有，從小到大，短短幾年，規模效應不斷凸現，取得了長足發展。

一是完成體制轉型，增強物企行業競爭力。推動物業企業轉型，實現監管分離是物業管理市場化的重要體現。以前物業企業大都為房產開發公司下屬企業或子公司，建管合一，物業交接不完整，子母公司不分，帳目混亂，嚴重影響物業企業專業化、市場化發展。對此，我市房產主管部門，指導企業以建管分離為原則，物業企業從原房產開發公司獨立出來，實現“母子分離”，獨立核算，形成了一批專業化、品牌化、規模化的現代物業企業。比如我市的建設物業、大橋物業等，促進了房地產業的細分組合、實現了小區物業的專業分工和優化發展。同時在小區前期物業管理中實行招投標制度，積極引進上海陸家嘴物業公司等一些外地知名品牌的優秀物業企業參與市場競爭，帶動和提高本地物業企業的市場競爭力，促進了江陰小區物業的發展。面對激烈的市場競爭，江陰本地物業企業加大資金、技術人員投入，提升物業管理服務檔次。大橋物業、凱發物業、建設物業紛紛開展資質升級和誠信企業建設，華惠、長博等物業企業開展了貫標認證工作，這些達標創優的活動使企業的管理水平和品牌效應得到了明顯提高。江陰物業管理行業整體競爭力邁上了一個新的臺階。

二是多措并舉，逐步實現物業管理的全覆蓋。江陰的小區物業管理起步在城區高檔商品房小區。為擴大物業管理的覆蓋面，全面推行住宅小區的物業管理，江陰除在城區商品房小區普遍實施物業管理外，還在經濟適用房小區、安置拆遷小區實行物業管理服務，鄉鎮商品房小區的物業管理也在穩步推進，試點運行。市委、市政府為改造人居環境，投入巨資，對城區的老小區進行綜合性的改造。為切實把好事做好，實事辦實，落實長效管理機制，由市房管部門牽頭，組織指導小區規范選舉產生業主委員會，選聘物業管理公司，實施小區物業管理。目前我市實施老小區改造和正在進行的老小區改造項目小河二村、虹橋四村、文定四村、花園三村（南北區）均實施了專業化的物業管理。生活環境良好。通過各種舉措，城區物業管理面積不斷增加，達到了700平方米，形成了全方位廣覆蓋的物業管理體系。

三是完善制度，營造了物業發展的良好的政策環境。物業的發展離不開良好的政策環境和配套的制度措施。為適應形勢的發展需要，江陰市政府先后下發了《江陰市物業管理實施辦法》、江陰市住宅維修資金管理辦法》、《江陰市住宅裝飾裝修管理辦法》、住宅區物業管理用水執行民用水價》等文件。針對前幾年房產開發與物業管理嚴重脫節，開發量與物業管理覆蓋面不成比例的實際，從2004年開始，對商品房銷售實行了“三個必須”的硬性規定。即必須落實專業化的物業管理，必須按照千分之三的標準提供物業管理配套用房，必須按標準交納房屋維修資金。否則不予辦理銷售許可證。從源頭上嚴格把關，確保物業管理落到實處。為進一步鼓勵、支持物業企業，市政府還撥專款對拆遷小區中的空置房實施經費補貼，對優秀物業管理小區和優秀物業管理企業、個人實施獎勵。通過一系列重大活動和激勵政策，有力地推動了物業管理工作的快速發展。

思考

近年來我市的住宅小區物業管理雖然取得一些成績和發展，但是存在著一些突出的矛盾，還是有一些值得思考和反思的地方。

一、物業企業處境艱難，小區棄管現象出現萌芽。目前我市單純從事住宅物業管理的企業大部門處于虧損狀態；一些沒有開發商作經費補貼的物業公司有的已主動歇業，整個行業面臨招工難，招聘和留住優秀員工更難的困境。東方明珠、五星花園、南方小區等住宅小區先后發生物業棄管現象，即使是桃源居、明雅居這些高檔小區也開始出現了棄管傾向和萌芽。從表面看，物業企業面臨我市消費水平高、勞動力成本高、物業管理收費標準低，拆遷小區和老小區收繳率低等因素影響，入不敷出。但進一步從深層次看，其運行的不規范、服務不到位，也是造成業主投訴多、物管費收繳率低的根本原因。

1、法律程序的不完備，物業收費標準合理性受到質疑。

根據《物業管理條例》的規定，小區業主委員會的籌建權由縣市一級房管部門負責，江陰進一步細化，實行屬地化管理，在《江陰市物業管理實施辦法》中明確規定，在市房管部門的指導下，由社區具體負責籌建，但實際過程中，小區業主委員會選舉大都由開發商和物業公司牽頭并具體負責選舉事務，社區僅象征性到場監督、蓋章。再加上江陰小區業主委員會選舉是實行業主大會直接選舉的制度，操作性不強。在實際操作中不到位現象經常發生，受到業主的質疑較多。據了解在目前全市56個備案的業主委員會中由社區全程負責的僅有16個，其它40個由物業組織具體操作，社區蓋章認可。此外，按照法律規定，小區物業管理收費有兩個要件。一是由物價部門根據物業企業的資質和提供的服務項目確定收費的基

準。二是小區業主委員會根據小區實際與物業企業協商最終收費價格，并簽定物業管理合同。而根據法律規定，作為重大事項的物業管理費的收繳標準應由業主大會決定，至少應該張榜公示。但在實際生活中小區業主委員會都沒有在簽定物業合同之前進行張榜公示，好的小區也只是收繳物管費（通俗做法，服務半年后收費）之前幾天進行公示。這些程序的不完備造成物業企業即使收不到費也無法通過司法訴訟維護自身權益。

2、物業服務不到位，物業費收繳率低。

按照國家規定，小區實行物業管理是全面的管理。但是目前我市收繳率低的老小區、經濟適用房、普通商品房物業公司主要提供保安和保潔兩個項目，保綠工作簡單化、業余化，收費標準與社區敞開式小區自治服務差距較大。再加上小區門口車輛隨意進出，保潔不到位，以及偶然發生的偷盜現象也加劇了業主的反感，引起強烈反響和反彈，少交或拒交物業費。目前江陰小區物業的收費狀況是：高層住宅每月平均1.2元/平方米、多層住宅平均每月0.5元/平方米；社區管理的保潔費每月每戶2元，綠化由園林局負責專業養護，無償提供。此外小區停車難、通行難、排水不暢、違章率高等因素也影響物業的收費，需要物業企業及時協調解決。目前在高檔住宅小區，管理服務到位的，收費率較高可達到95%，普通小區收費率達到70%，老小區、拆遷小區收費率連50%都不到，鄉鎮拆遷小區則是物業收費的盲點。小區低收費率的蔓延，造成物業企業的虧損，物業企業的艱難，又影響了物業服務的水平，從而形成反復惡性的循環。

二、小區規劃不盡合理和開發商遺留問題引發的矛盾較突出。近年來一些新建的商品房小區雖然品位、檔次較高，但業主入住后因規劃設計上的缺陷引發的矛盾較多。如沿路店面房對小區業主的影響，地下車庫停車難，排水不暢等問題引發業主對物業企業的誤解和不滿。特別是拆遷安置小區由于標準低、時間緊、安置任務重，小區環境普遍不如商品房。這些都對物業管理帶來了難度和挑戰。

另外由于開發商在前期物業的移交中，對小區配套設施、圖紙資料等檔案移交不完整、不徹底、不及時。少交、移用、占用配套設施的情況也時有發生，業主反響強烈。雖然我市早在2004年就制定了《新建住宅配套設施、圖紙資料驗收交接暫行辦法》，但由于前期物業公司對開發商無約束力，相反物業公司還因經濟利益的因素有求于開發商，這就造成了物業移交的執行難。最后引起物業主對物業企業不作為的不滿和誤解，解聘物業企業，重起爐灶，清理移交也就成業主們的選擇之一。

三、政策法規的滯后，亟待完善。近年來，我市雖然制定了以《物業管理實施辦法》為主體的一系列物業管理方面的政策法規，但有滯后和不完善的地方比如對社區自治物管小區的收費政府沒有規定，報批申請不予受理；還有省、市均出臺了住宅區停車服務收費標準和物業收費管理辦法，但我市至今尚未制定相關辦法。由于地方法規政策的不配套，增加了小區物業管理的難度。

發 展 對 策

一、理順物業關系，探索業主代表制度。

小區物業管理是現代城市管理中出現的新型課題，許多關系極需理順，需要結合我市實際不斷探索和創新。

1、依法理順社區居委會、業主委員會和物業企業的三者關系，形成良性互動的物業關系。

首先是社區居委會與小區業主委員會的關系。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，但從權力的基礎來看，兩者存在著差別。業委會的自治基礎在于私人產權，是物業的專業自治；居委會則是一種以社會互動為基礎的自治組織，而作為社區自治的核心，居委會的自治更應該是全面的自治。因而在實際運作中，業委會和居委會的職責關系多有交叉，雙方實際管理體制范圍難以確定也是在所難免的。但是從立法的角度來看，居委會和業委會是指導與被指導、監督與被監督的關系。一方面居委會僅僅是監督者，被監督者可以借機不告知監督者，以“事實”使監督形同虛設。另一方面有些居委會沒有擺正監督位置，成為業委會日常事務管理的參與者，久而久之，弱化了業委會的管理職能；或者不予監督，聽之任之。從我市的實際情況來看，更多的是社區居委會的責任和意識不強，還沒有把物業管理工作真正納入工作的范圍，大多數充當了裁判員、評論員的角色，目前小區業主委員會的籌建情況就充分佐證了這一現實。因此筆者建議一是房管部門制定社區居委會對物業監督、整改的剛性措施，二是民政部門應明確把社區居委會對物業指導、監督列為社區自治權的一種，并加以監督考核。三是管理區和社區自身要從維護居民利益的角度，轉換角色，擺正位置，切實抓好本轄區的物業管理工作。要發揮資源、人才、管理方面的優勢，廣泛宣傳物業管理，引導業主增強參與意識，指導業主委員會開展工作；深入了解情況，及時協調解決物業管理糾紛，監督物業管理行為，使物業管理與社區管理始終處于互補、互動，良性發展的軌道。

其次是業主委員會與物業企業。依照法律規定，業主委員會和物業企業是委托代理關系，或者是聘用合同的契紙關系。小區物業管理好了，物業企業就接著干；干不好，物業企業就面臨解聘。但在現實中一些不規范小區，物業企業操縱業主委員會選舉，暗中選定幾個業主作為業主委員會的委員，從而出現“管家操縱主人”的可笑現象。從而造成物業企業只注意重點拉攏、服務好這幾個委員，而忽視了廣大業主的需求；加上業主委員會運作難、運作不規范，“名存實亡”，引起了業主的非議。因此如何使業主委員會真正規范起來、運作起來，認真代表廣大業主履行職責，督促物業企業全面、優質地按約服務，這是我市有關部門應該認真思考的問題。此外業主委員會的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了業主委員會作為業主公共利益的愿望表達和權力確認的功能的發揮。而美國的業委會一般以公寓名注冊一個非盈利機構，以此機構到銀行開戶。業主交的物業費是不進物業公司帳戶的，而進小區帳戶，由于其財務進出不以盈利為目的，是免稅。比如小區地面停車場的收入，就因歸屬的不明和無小區獨立帳戶，而大多數情況下被物業公司收入囊中，貪為己，這已經成為目前業主的爭議關注的最大熱點。

2、探索建立業主代表制度，形成完善的自治制度。

根據《物業管理條例》規定，業主大會是小區物業自治的最高機構，成立業主委員會需召開業主大會。涉及物業重大事項必須召開業主大會，在現實中，由于業主大會的可操作性不強，特別是在大型住宅區要召集幾百甚至上千人開會實屬不易，很不現實，自治成本很高。因此在北京等地開始引入業主代表大會制度，業主代表大會作為業主大會的常設機構，小區日常事務有決策權，但沒有執行權；業主委員會作為業主大會的執行機構，對物業管理具體事務有決策權和實施權。這樣一來運作方便，并有效地解決了“誰來監督業委會”的令人困惑的問題，在一定程度上防止了業委會委員越權、失職或為了實現個人的利益損害業主利益的行為。當然，這里有一個法律依據問題，《物業管理條例》沒有實行業主代表大會的明確規定。但筆者認為條例既然賦予業主大會作為物業自治的最高決策機構，決定所有小區物業事項，那么業主代表大會只要獲得業主大會通過獲得其授權就有了合法性，況且還有重大事項由業主大會制約。另外在江陰公布的《物業管理實施辦法》中就有業主代表大會的提法和規定，只是沒有代表產生的具體辦法。因此筆者認為在江陰實行小區業主代表大會制度還是有其法律基礎的，可以試行。

二、規范服務，推行管理公示制度。

目前我市住宅小區物業管理遇到的收費難、管理難說到底最大的問題是物業管理的不規范和不透明，從而造成雙方的相互猜疑和不配合。因此筆者認為小區物業管理也應象村務公開、社務公開一樣，對物業企業提供的服務項目、收費的標準、國家的規定及時、全面、真實地在所在服務區域張榜公布，接受業主咨詢、監督。對除物業費以外的收入如地面停車費的收取與支出、小區配套設施的維修等財務狀況要在年終予以公示，使業主“明明白白交費，清清楚楚享受”。

三、提高拆遷小區、經濟適用房的建造標準，為物業管理創造良好條件。

首先要從根本上轉變拆遷小區、經濟適用房和商品房建設的雙重標準，必須從嚴格整體規劃設計、保證房屋施工質量入手，嚴把工程建設質量關。其次改變拆遷小區邊建設、邊安置的應急式做法，實施嚴格的驗收制度，保證通過供水、用電、燃氣、通訊、廣電、消防、園林綠化、市政公用、郵政等部門驗收合格后才交付使用。此外，對老小區整治要重點解決群眾迫切需要解決的熱點難點問題，水表分戶，燃氣進戶等需要開挖路面的工程一定要在改造工程中同步實施，一次到位。管線入地、停車位、活動場地，社區管理用房、物業用房等都應綜合考慮，因地制宜。小區封閉和落實物業管理都應全面到位。

四、進一步加大政策扶持力度，營造良好發展環境。

根據我市物業管理的現狀，借鑒外地的一些做法，政府要出臺“放水養魚”的優惠政策扶持物業企業發展。對普通住宅區的物業管理費免征營業稅或先征后返；住宅區的公共用電應按民用價格收取；對老住宅推行物業管理后，其綠化、保潔、路燈費用繼續享受原來財

政補貼的優惠；對拆遷安置小區要制定一定的過渡期由政府財政買單。還有要統一商品房小區的綠化養護標準，解決目前同一情況的綠化，有的交給園林局負責養護，有的由物業公司養護的不同標準所引發的矛盾。要盡快出臺與上級文件相配套的物業管理收費辦法，明確各類收費標準，便于物業公司操作和業主監督。

總而言之，要進一步通過政策性的扶持，切實解決物業管理發展過程中的一些突出矛盾，為物業管理營造良好的發展環境。

第二篇：農信社管理狀況調查與思考

農信社管理狀況調查與思考

隨著農村金融體制改革的不斷深化，齊齊哈爾市農村信用社取得長足發展，金融支持“三農”作用更加明顯，支農主力軍地位不斷強化。但是，由于困擾農村信用社發展的體制上和管理上的一些深層次問題還沒有解決，農信社在內控機制建設和經營管理水平等方面仍存在一定的局限性。

存在的問題

——法人治理結構不健全，對高管人員權利約束不足。以“三會”為基本特征的內部治理機制在一些信用社長期得不到完善，“三會”形同虛設，崗位的管理與約束作用根本得不到發揮，高管人員權利失去約束，在經營決策上“一言堂”成為普遍現象，違規操作、高風險決策時有發生，甚至誘發職務犯罪。轄區內農村信用社以往發生的14起案件，其中有9起是高管人員作案，占比64%。

——內控乏力，監督制約功能遲滯。金融機構良好的內部控制環境是有效監管的重要前提。長期以來，一些信用社對內控機制建設認識模糊、重視不夠，在實際工作中“重業務、輕管理，重外延擴張、輕內控建設”，致使農村信用社內部控制不完善，各業務環節、業務崗位、操作程序缺乏有效制約，管理粗放，有章不循，違規操作現象較為突出。自案件專項治理工作開展以來，轄區內農村信用社共查堵各類陳案14起，案件成因均為內部控制不完善，違規操作。

——內審機制建設滯后，查處違規操作能力薄弱。一是內部審計稽核部門缺乏獨立性和權威性，職能作用未得到充分發揮；二是稽核人員少、素質較低，稽核檢查的“面與質”都很難達到及時發現問題并堵截案件的要求；三是缺乏健全的稽核監督責任制和嚴格的稽核監督問責制，一些常規的稽核檢查流于形式，工作敷衍了事，難以及時發現和識別風險，無法形成有力約束，影響了內控機制整體作用的發揮。

——勞動用工機制不完善，同工不同酬現象普遍。全市農村信用社員工體制呈多元化態勢，有國家干部、國家工人、固定職工、合同制職工、臨時性職工等體制，并且同工不同酬，全市農村信用社臨時工達700余人，占全轄區從業人數的20%，有的臨時工已經從業10余年。由于員工之間身份不同，薪酬差距過大，一些臨時頂崗人員心態失衡，感到前途渺茫，工作缺乏責任感，內控和案件防范意識淡漠，為安全運營埋下了隱患。

——片面追求利潤最大化，指標考核缺乏科學依據。一些農村信用社為迅速甩掉虧損帽子，不顧自身實際，盲目擴大信貸營銷計劃，過分追求賬面利潤。在經營指標設置上，仍以存款、貸款、利潤、不良率等經營指標作為主要考核指標；在指標權重上，效益指標、業務指標權重相對偏大，內控管理指標、風險管理指標權重相對很小；在指標分解上，仍然注重按照指令性方式，有些指標超出部分基層社實際承受能力，在客觀上導致非理性經營思想膨脹，從而忽視對其自身的內部管控，極易引發經營風險。

——員工整體素質偏低，服務功能和手段落后。齊齊哈爾市農村信用社員工大多數是行社脫鉤前農行系統為照顧職工家屬就業的人員，知識結構和業務技能很難適應業務發展的需要，高層次專業人才缺乏，職工整體素質低下，自律自控能力較弱。同時，信用社硬件建設落后，制約業務的全面開展。一是結算渠道不暢，結算方式單一，影響客戶的資金使用效率；二是與其他銀行業機構相比，信用社職能單一，存在手工操作和計算機系統管理“兩只腳”現象，工作效率低下；三是信用社匯路不暢，自己沒有全國的通匯網絡，缺乏競爭力。

政策建議

——進一步完善公司治理結構，有效發揮“三會”的作用。農村信用社要在組織架構上完善公司治理，重點做好理事長和主任分設并真正履行各自的職責，形成相互制約的機制。要合理界定理事會、監事會和經營班子的權責，特別是對理事長的職責定位和履職監督要到位，規避“一長獨大”和盲目決策現象。

——加強內控機制建設，增強風險防范能力。農村信用社要結合自身特點，形成完整的內部控制體系。重點是加強人的管理，控制管理好各崗位、各個操作環節的工作人員，做到既能控制具體操作人員又能控制高管人員，克服內控制度“控下不控上”的弊端，使內控制度能夠覆蓋各崗位、各職位、各部門、各環節，形成一個相對獨立的系統，實現合規操作、管控風險的目的。

——堅持審慎經營理念，科學制訂考核指標。農村信用社行業管理部門要從實際出發制訂行業發展規劃，消除過分追求賬面利潤給基層社帶來的經營壓力問題。在考核指標上既要充分考慮盈利性，又要考慮規模小、人員少、力量薄弱的現實條件，做到追求利潤與防范風險的有機統一。

——搞好內審稽核體系建設，增強查糾功能。農村信用社要進一步加強內部審計稽核隊伍建

設，配足配強稽核人員，把業務精湛、作風正派的人員配備到稽核崗位，建設一支精干高效的稽核隊伍。同時，制定具有可操作性和可控性的稽核監督工作責任制，進一步明確稽核部門的監督職責、權利和義務，增強內部審計稽核部門履職的權威性和獨立性。

——實施人力資源改革，充分調動員工積極性。農村信用社行業管理部門，要把推進勞動用工、薪酬分配

和干部人事改革作為轉換經營機制的突破口，盡快完善勞動用工機制，嚴格機構編制，面向社會招錄高素質人員，推行全員合同制并推行競聘任職、上崗，合理分流富余人員。改革薪酬分配制度，理順薪酬體系，實行按崗定酬、以績取酬，建立科學績效考核分配機制，變消極因素為積極因素。

——注重員工教育培訓，提高員工綜合素質。良好的員工素質是提高制度執行力、規范經營行為的基礎。農村信用社行業管理部門要把員工教育培訓工作納入農村信用社長遠發展的戰略性規劃，著力提高員工職業道德、業務技能、文化素養和經營管理水平，適應行業競爭和業務發展的要求。

農信社管理狀況調查與思考

第三篇：南通開發區住宅小區物業管理狀況調查報告

南通開發區住宅小區物業管理狀況調查報告

一、調查目的鼎新開放以來，隨著我國國民經濟持續不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業化的物業管理模式也隨之走進我們的生活。最近幾年來，在我的家鄉——南通經濟開發區，房地產的鼎力大舉開發已形成一個大行業（總建筑面積約28萬平方米的星湖花圃、愛瑪花苑、紫荊花圃3個中高檔室第小區及天星湖休閑度假區等等），這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區物業管理的問題也應運而生。

室第小區物業管理在我國方才起步，并獲得快速發展，物業管理辦事為泛博消費者的生活提供了利便,成為商品房市場發展的重要組成部分獲得社會的認可。但我們不能否認，一些小區的物業管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發生造成為了惡劣的影響。如今，業主、業委會、物管公司三者之間的關系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關系。

因此，為了維護室第小區居民的合法權益，必須進一步了解物業管理中存在的問題，了解室第居民對物業管理的意見和要求，以便反饋給當局和有關部門，為制定政策提供依據，同時也加強對物業管理公司的指導和監督，促進物業管理朝著規范化的管理方向發展。

為此，我對相近的一個小區進行了一個詳細的調查，對存在的問題和矛盾作了認真的分析和研究，并就如何規范物業管理市場、改善小區生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調查方法

1.本調查以問卷的形式，開展入戶調查。

2.為了透過表面現象，深切了解問題的本質原因，我訪問了各個小區的物業管理人員，同時在居民中也做了深切調查。

3.為了讓報告更有真實性和說服力，我對居民所反映的一些突出問題進行了實地考查并核實。

三.調核對象：愛瑪花苑等高檔商品房室第小區2幢，富民新村等普互市品房、新開苑等經濟適用房室第小區共6幢。

四.調查人:趙奇諾(英師0512)

五.調查時間：2005年8月15日-8月25日.六.調查結果:

本次調查共發放調查問卷200份，回收187份，調查涉及到物業管理公司共有8家。

調查結果基本反映目前南通市開發區室第小區物業管理企業在管理、辦事、收費等方面的現狀，反映了業主們對物業管理的意見和希望。

調查中所發現的問題及原因分析:

一.收費問題:

在調查中，我發現，無論是業主還是物業管理人員，他們反映的最大問題都是物業管理收費。幾乎每個小區的物業管理公司都反映了收費難的問題，而給各小區居民的調查表最后統計的數據顯示，有43.1％的業主反映物業收費項目和標準沒有公示, 47.3％不清楚物業收費項目和標準；17.6％的業主反映物業亂收費。

業主為自己申辯，拒繳物管費是物業事情不到位。物業為自己申辯，事情做不好是缺少資金。

因此引發了糾紛事件：富民新村的50號樓業主不滿物業管理公司，而遲遲不交費。厥后那幢樓的糞便外延，居民要求物業給予解決，但物業以業主未繳管理費而拒絕。雙方吵得不可開交，在新聞媒體中暴了光。最后居委會出面調節了雙方，當局出資解決了問題。

一個小區的物業管理事情人員說去年一年的物管費只有7萬多元錢，收繳率僅為41％；而小區物業管理的支出用度卻遠遠超過這個數字，如每一年1．6萬元的綠化養護費，2．1萬元的樂瑟清運費，物管人員的報酬（2個管理員每人每月900元，3個保鏢每人每月600元）等等。公司去年因此虧損了6萬元。業主認為我們的保鏢人員太少，我們實在也是沒辦法，公司虧損哪里還有錢請更多的保鏢。我們認為，業主的物業管理費一定要繳，但是公司的管理也要進一步加強，只有這樣公司運作才能進入良性循環。而環境往往不是這樣理想，一些業主因為個人原因而拒絕交物業管理費，物業公司多次要求都沒回音，也就束之高閣了。卻不料，下一年有更多的居民不繳納管理費了。在我了解中一些人民說，他們上一年交了，而一些人沒交，也照樣獲患了相應的辦事，所以今年也要“享受這樣的待遇”。

這是什么借口，是什么思想！不得不讓人感嘆現代人的道德思想存在緊張的問題！對于這類現象的出現，我認為與當地的社會環境和業主本質有很大的關系，固然了物業管理的辦事方法和事情能力都有接洽關系的，所以還是要把提高國民本質放在首位！我們可以看到，無論是業主還是物業管理人員在道德本質上都存在這一定的弊端！提高人們的道德修養迫在眉睫，這就需要當局的力量，希望有關部門在人民中普及物業管理的相關知識，業主要明確個人的義務，消除“貪小便宜”等不健康思想，要把集體的利益放在首位。物業管理人員要提高自身修養，以“業主至上”的觀念為社會提供優良的辦事。同時各街道辦事處和鎮當局要真正把物業管理納入社區管理范圍，以社區建設為抓手，與創建文明小區、安全小區等事情結合起來。相關職能部門和新聞媒體要正確指導社會輿論，大家配合努力，建設一個和諧社會！

在我采訪一些老小區的居民時，發現一部分居民不同意引進物業管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認實行物業管理后，小區的面貌有改觀，但一聽說要收費，他們便找出各類理由拒付物業費。一名姓蔡的老大爺告訴我，過去物業等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業管理公司進來了，還需要交錢，每個月就要多支出幾十元錢，他認為沒必要。我認為這是人們思想意識上的問題，居民們還沒有費錢買辦事的意識。

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對小區安全保衛措施、環境衛生、房屋維修、小區綠化、車輛停放、事情人員態度、履行職務和責任等方面的調查，有四成多的業主對小區的衛生、綠化辦事評價比較好，其中，46.4％的業主認為樓道及公用地區范圍的衛生狀況好，48.3％的業主認為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好，43.5％的業主認為小區綠化好，問題排在首位的是，有55.3％的業主不滿意小區的安全管理；其次是物業管理人員辦事態度，有47.3％的評價 “差”.三是房屋及公用設施的維護修理，有45.4％評價 “差”； 四是機車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務和責任差，占到21.5％。

在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業小區安全防范是整個社會安全防范事情的基礎，抓好小區安全防范是當前實行網格化治安防控體系中的重要一環。諸多安保措施的不落實，直接造成為了住戶對物業管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業管理群體辦事水平的認可度。

富民新村的施主任告訴我，在偌大的社區里偷盜現象以前是經常發生的。主要是因為門衛管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。厥后換了年輕的，但偷盜現象還是屢見不鮮。施主任說主要是年輕人無責任心，事情不塌實。最后改成由派出所接管，明顯現在的治安環境獲得有效的改善。

總結各小區所反映的環境,從總體上看造成這些小區案件高發的原因有: 有個別物業管理公司的領導經常強調客觀原因，對小區的治安狀況沒有導致高度正視，不分析、研究發案原因，沒有及時采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區的物業管理公司管理模式沒有到達與時俱進的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環境復雜化;有些小區只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實處，致使小區周圍成為了治安死角，使業主容易遭到損害。這里可以看出,我們的市場呼喚物業管理的安保設施智能化、安保隊伍專業化、安保事情規范化。

2.辦事態度問題

本次調查被訪者遍及認為辦事態度不好。有被訪者反映：“他們態度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業管理上出點小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點錯。”“重要的是在協商的氛圍中把問題解決好。”

本次調查中，我們看到有20.3%的人認為物業管理人員的態度好，有33.1％的人處于中立狀態；有46.6％的人認為物業管理人民的辦事態度不太好甚至是非常差。這反映了物業管理行業的市場化運作機制尚未健全，物業管理尚未真正形成市場準入機制。不少物業公司與房產公司是“父子”關系，具有先天性的感情偏差，提供物業辦事往往站在房產商的角度，并不真正為業主著想。部分物業公司由房管所轉制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉了機制沒有轉，為業主辦事的意識不強，辦事態度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發生。

三.業主委員會問題:

在調查結果中，我們驚訝的發現有11.2%的業主對業主委員會不了解，有46.7%的認為業主委員會起不到任何作用。“當時就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區住戶不熟悉，就只好寫自己認識的人了。厥后我們一直沒有看到關于業主委員會成立的公示，也從未參加過什么業主大會，哪幾個人是委員，誰是主任都不清楚。”這是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業主委員會現實運作有難度，這已經是個十分明顯的問題，有不少業主委員會只是花架子，我們發現，業主委員會組建和運作缺乏有效的管理和監督約束機制，業主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時，在和一些業主委員會的成員的談話中發現，小區的業主委員會竟然大都是義務辦事。我們都知道業主委員會的經費來源，一般是從小區公共財產的謀

劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費中按規定比率提留，或向業主單獨收取。總體上，人們認為業主委員會基本盡職。我個人認為義務辦事有一定弊端，一些業主委會可能因此沒有積極性，有時候容易發職業委會因為利益與物業公司纏磨在一起，對業主權益不利。

四.知情權問題:

業主對小區公用部位、設施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權沒有獲得充分保障.調查結果顯示：有87.4％的業主反映對于小區公用部位、設施、場地謀劃收益及用途沒有知情權.如此高的比例說明《物業管理條例》在人們生活中并無獲得很好的落實，存在著漏洞和死角。物業管理公司在涉及到與業主根本利益有關的經濟問題上，褫奪了業主的知情權。但不可否認，一些社區問題的引發并不是物業管理的不到位，而是由一些其他原因直接導致了不滿和糾紛的產生：

在一些高檔的室第區，開發商一味的追求小區表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環境問題以及居民的長遠利益。物業管理人員告訴我一些問題是開發商遺留下來的，而業主們把責怪轉移到物業公司頭上，物業公司也只能承擔許多額外的事情。好比前兩年，在愛瑪花苑就發生過一件物業管理與小區居民的糾紛事件，原因是小區內的一條人工開發的河流。不少居民反映，當初還是看到有這么一條干凈的人工河才看中該小區的，卻沒想到還不到兩年，原本清澈的河流變成為了臭水溝，小區的環境質量沒了包管。而物業管理的事情人員認為這是開發商的遺留問題，他們在開鑿人工河的時候，沒有考慮河流與外界的暢通，導致了死水的出現。兩邊都堅持自己的意見，最后在南通的“城市日歷”欄目中進行了暴光，這才平息了下來。固然最后小區的物業管理請了污水處理人員，解決了問題。

這里我想說的是，房產公司在交付房屋時，購買者應查看其綜合驗收證（包括了綠化、環保、質檢、交通、社區等各類指標）如果沒有這一證明，業主可以不交物管費。同時，物業公司應明白有的開發商在售房時會過分吹捧，如果沒有導致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規范開發商的行為；另外一方面物業公司要提高自我保護意識。

而在一些老小區，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因為歷史原因致使公建配套和設施不齊，給小區的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區進出口較多、無法實行封閉管理，為物業管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業管理的健康發展，又引發不少住戶的不滿情緒。

建議：

對于當局：

希望當局有關部門加強對物業管理企業的教育管理。行政管理部門加大對物業管理企業落實《物業管理條例》、《物業辦事收費管理辦法》、《物業辦事收費明碼標價規定》環境的監督檢查，針對存在問題督促企業及時整改。行業管理部門或行業協會進一步制定完美相應的規范化管理標準。明確物業企業、業主委員會和業主的責權利，建立物業管理企業信用體系，加強企業自律，全面提升物業管理水平，推進行業健康、協調發展。發揮物業管理行業協會作用，對物業管理企業進行教育培訓，規范企業謀劃行為；收集、反映業主的意見、建議，傾聽企業的呼聲，向當局部門提供有關物業管理行業發展的政策性、建設性意見。同時，要進一步提高思想認識，切實把物業管理列入當局事情的重要議事日程。物業管理既是一項社會性的系統工程，也是一項民心工程。物業管理關系到泛博人民人民的親身利益，應當導致區當局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業管理作為貫徹“三個代表”重要思想的具體實踐，把這項“民心工程”作為推進我區城鄉一體化進程的重要內容，擺上各級當局事情的重要議事日程。采納切實有效措施，使我區的物業管理走上新臺階，開創新局面。

對于物業管理公司：

首先要明確，業主滿意是物管企業品牌建設的基礎，業主的認可和忠誠是企業真正的焦點競爭力之地點。其次要落實步履，物業管理企業應保障業主的監督權，依照物業辦事合同履行職務和責任。要保障業主的知情權，公開物業管理辦事收費內容，同時提供優質的管理和辦事。要進行職務和責任權限，加強組織領導，成立業主滿意度調查事情組，及時了業主的意見，為包管調查的科學性，針對不同調查目的和項目個性，最佳分別設定不同的檢測評定事項，并設計不同形式的多份業主滿意度調查表。同時，要看到，隨著科技的前進，室第的智能化也不斷進級。而在物業管理辦事中，安保接洽千千萬萬業主的生命財產安全，因此是不容忽視的重要辦事內容。一些小區除了采納傳統的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報警、電視監控、家庭緊急報警、可視對講等智能化的安保設備和措施。這樣能有效的包管業主的生命及財產安全，提高了物業管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經遠遠不能滿足于安保、保潔／綠化和設備維修等比較基礎的物業管理辦事，有鑒于此，物業管理公司應積極組織社區聯歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業余文化生活，同時促進了物業公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對于業主：

首先業主要提高加強法律意識，提高自我保護的能力。入住前，認真閱讀物業管理公約和物業管理合同，穩重簽訂相關法律文件。盡量加快成立業主委員會，積極參與小區的管理和監督，充分表達自己的意見，促進物業公司不斷改進辦事，提高業主委員會的權威和地位，發揮其應有的作用。同時要進修了解相關的法律法規，有效的履行知情權和監督權。樹立正確的消費觀念，遵守小區公約，養成良好的行為習慣，在享受物業辦事的同時應當交納合同約定的用度。產有生命的物質業糾紛時，應通太小區的業主委員會與物業管理企業進行溝通或其他合法途徑解決，包管小區社會秩序的不變。

對于業主委員會：

業主委員會是在物業管理地區范圍內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。如果沒有業主委員會，就意味著業主落空了參與小區管理的權利，同時落空一個與物業管理公司溝通的平臺，對于消化解決內部矛盾十分不利。所以每個小區應加強業主委員會的建設和管理.業委會要維護全體業主的合法權益，定期召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施環境。選聘或者解職物業管理企業，負責物業維修基金的籌措聚集、使用和管理。總結：

隨著城市建設尤其是城鋪面房產建設的快速發展，物業管理與辦事的重要性日益顯現，無論是物業管理企業自身，還是消費者、開發企業、相關當局部門等，都對物業管理投入更多的注意力。

在整個調查歷程中，我更深切地了解了“物業管理”。不可否認，我們看到了物業管理作為一個新生行業，在其發展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時也影響了我市住房市場的良性發展，更影響了社會的不變和團結。

在這里，我想指出的是法律法規不健全，專業人員缺少，內部結構不完美等諸多因素在緊張影響著物業管理行業的發展，所以我呼吁社會要培育物業管理市場，規范物業管理行為，提高管理辦事質量。

我堅信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項目的增加，物業管理市場將會更加規范，住戶也會獲得更大的利益。物業管理事業的發展必將在為居民創造整齊、文明、安全、生活利便的居住環境等方面發揮重要作用，促進民主社會主義和諧社會的構建！

第四篇：匡遠街道辦事處住宅小區物業管理狀況調查報告

匡遠街道辦事處轄區住宅小區物業管理狀

況調查報告

一、調查目的

隨著我國國民經濟持續不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業化的物業管理模式也隨之走進我們的生活。最近幾年來，匡遠街道辦事處轄區，房地產的鼎力大舉開發已形成一個大行業，這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區物業管理的問題也應運而生。

室第小區物業管理在我國方才起步，并獲得快速發展，物業管理辦事為泛博消費者的生活提供了利便,成為商品房市場發展的重要組成部分獲得社會的認可。但我們不能否認，一些小區的物業管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發生造成為了惡劣的影響。如今，業主、業委會、物管公司三者之間的關系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關系。

因此，為了維護室第小區居民的合法權益，必須進一步了解物業管理中存在的問題，了解室第居民對物業管理的意見和要求，以便反饋給當局和有關部門，為制定政策提供依據，同時也加強對物業管理公司的指導和監督，促進物業管理朝著規范化的管理方向發展。

為此，我對相近的一個小區進行了一個詳細的調查，對存在的問題和矛盾作了認真的分析和研究，并就如何規范物業管理市場、改善小區生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調查方法

1.本調查以問卷的形式，開展入戶調查。

2.為了透過表面現象，深切了解問題的本質原因，我訪問了各個小區的物業管理人員，同時在居民中也做了深切調查。

3.為了讓報告更有真實性和說服力，我對居民所反映的一些突出問題進行了實地考查并核實。

三.調核對象：怡景風尚小區2幢，書香苑小區、田園小區共6幢。

四.調查時間：2013年4月15日-4月25日.六.調查結果:

本次調查共發放調查問卷200份，回收187份，調查涉及到物業管理公司共有8家。

調查結果基本反映目前南通市開發區室第小區物業管理企業在管理、辦事、收費等方面的現狀，反映了業主們對物業管理的意見和希望。

調查中所發現的問題及原因分析: 發現一部分居民不同意引進物業管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認實行物業管理后，小區的面貌有改觀，但一聽說要收費，他們便找出各類理由拒付物業費。過去物業等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業管理公司進來了，還需要交錢，每個月就要多支出幾十元錢，他認為沒必要。我認為這是人們思想意識上的問題，居民們還沒有費錢買辦事的意識。二.辦事管理問題: 1.安全管理問題: 在問卷中，通過對小區安全保衛措施、環境衛生、房屋維修、小區綠化、車輛停放、事情人員態度、履行職務和責任等方面的調查，有四成多的業主對小區的衛生、綠化辦事評價比較好，其中，46.4％的業主認為樓道及公用地區范圍的衛生狀況好，48.3％的業主認為樂瑟桶及其周邊垃圾清理好，43.5％的業主認為小區綠化好，問題排在首位的是，有15.3％的業主不滿意小區的安全管理；其次是物業管理人員辦事態度，有17.3％的評價 “差”.三是房屋及公用設施的維護修理，有25.4％評價 “差”； 四是機車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務和責任差，占到21.5％。

在這里,主要分析一下安全管理的問題: 物業小區安全防范是整個社會安全防范事情的基礎，抓好小區安全防范是當前實行網格化治安防控體系中的重要一環。諸多安保措施的不落實，直接造成為了住戶對物業管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業管理群體辦事水平的認可度。

總結各小區所反映的環境,從總體上看造成這些小區案件高發的原因有: 有個別物業管理公司的領導經常強調客觀原因，對小區的治安狀況沒有導致高度正視，不分析、研究發案原因，沒有及時采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區的物業管理公司管理模式沒有到達與時俱進的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環境復雜化;有些小區只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實處，致使小區周圍成為了治安死角，使業主容易遭到損害。

這里可以看出,我們的市場呼喚物業管理的安保設施智能化、安保隊伍專業化、安保事情規范化。2.辦事態度問題

本次調查被訪者遍及認為辦事態度不好。有被訪者反映：“他們態度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業管理上出點小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點錯。”“重要的是在協商的氛圍中把問題解決好。”

本次調查中，我們看到有20.3%的人認為物業管理人員的態度好，有53.1％的人處于中立狀態；有12.6％的人認為物業管理人民的辦事態度不太好甚至是非常差。這反映了物業管理行業的市場化運作機制尚未健全，物業管理尚未真正形成市場準入機制。不少物業公司與房產公司是“父子”關系，具有先天性的感情偏差，提供物業辦事往往站在房產商的角度，并不真正為業主著想。部分物業公司由房管所轉制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉了機制沒有轉，為業主辦事的意識不強，辦事態度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發生。

三.業主委員會問題: 在調查結果中，我們的發現有11.2%的業主對業主委員會不了解，有46.7%的認為業主委員會起不到任何作用。“當時就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區住戶不熟悉，就只好寫自己認識的人了。厥后我們一直沒有看到關于業主委員會成立的公示，也從未參加過什么業主大會，哪幾個人是委員，誰是主任都不清楚。”這是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業主委員會現實運作有難度，這已經是個十分明顯的問題，有不少業主委員會只是花架子，我們發現，業主委員會組建和運作缺乏有效的管理和監督約束機制，業主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時，在和一些業主委員會的成員的談話中發現，小區的業主委員會竟然大都是義務辦事。我們都知道業主委員會的經費來源，一般是從小區公共財產的謀劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費中按規定比率提留，或向業主單獨收取。總體上，人們認為業主委員會基本盡職。我個人認為義務辦事有一定弊端，一些業主委會可能因此沒有積極性，有時候容易發職業委會因為利益與物業公司纏磨在一起，對業主權益不利。

四.知情權問題: 業主對小區公用部位、設施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權沒有獲得充分保障.調查結果顯示：有27.4％的業主反映對于小區公用部位、設施、場地謀劃收益及用途沒有知情權.如此高的比例說明《物業管理條例》在人們生活中并無獲得很好的落實，存在著漏洞和死角。物業管理公司在涉及到與業主根本利益有關的經濟問題上，褫奪了業主的知情權。

下一步做法：

將加強對物業管理企業的教育管理。行政管理部門加大對物業管理企業落實《物業管理條例》、《物業辦事收費管理辦法》、《物業辦事收費明碼標價規定》環境的監督檢查，針對存在問題督促企業及時整改。行業管理部門或行業協會進一步制定完美相應的規范化管理標準。明確物業企業、業主委員會和業主的責權利，建立物業管理企業信用體系，加強企業自律，全面提升物業管理水平，推進行業健康、協調發展。發揮物業管理行業協會作用，對物業管理企業進行教育培訓，規范企業謀劃行為；收集、反映業主的意見、建議，傾聽企業的呼聲。同時，要進一步提高思想認識，切實把物業管理列入事情的重要議事日程。物業管理既是一項社會性的系統工程，也是一項民心工程。物業管理關系到泛博人民人民的親身利益，應當導致區當局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業管理作為貫徹“三個代表”重要思想的具體實踐，把這項“民心工程”作為推進我街道城鄉一體化進程的重要內容，擺上重要議事日程。采納切實有效措施，使我街道的物業管理走上新臺階，開創新局面。

第五篇：徐州市(云龍區)住宅小區物業管理狀況調查報告

徐州市住宅小區物業管理狀況調查報告

——云龍區篇

一、調查目的

鼎新開放以來，隨著我國國民經濟持續不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業化的物業管理模式也隨之走進我們的生活。最近幾年來，徐州市房地產的鼎力大舉開發已形成一個大行業，這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，小區物業管理的問題也應運而生。

小區物業管理在我國方才起步，并獲得快速發展，物業管理辦事為泛博消費者的生活提供了利便,成為商品房市場發展的重要組成部分獲得社會的認可。但我們不能否認，一些小區的物業管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發生造成為了惡劣的影響。如今，業主、業委會、物管公司三者之間的關系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關系。

因此，為了維護小區居民的合法權益，必須進一步了解物業管理中存在的問題，了解居民對物業管理的意見和要求，以便反饋給當局和有關部門，為制定政策提供依據，同時也加強對物業管理公司的指導和監督，促進物業管理朝著規范化的管理方向發展。

為此，我們物業突擊隊對徐州市小區（云龍區）進行了一個詳細的調查，對存在的問題和矛盾作了認真的分析和研究，并就如何規范物業管理市場、改善小區生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調查方法

1.本調查以問卷的形式，開展入戶調查。

2.為了透過表面現象，深切了解問題的本質原因，我們訪問了各個小區的物業管理人員，同時在居民中也做了深切調查。

3.為了讓報告更有真實性和說服力，我們對居民所反映的一些突出問題進行了實地考查并核實。三.調核對象：

綠地世紀城等高檔商品房室第小區，民富園等普通商品房，黃山新村等經濟適用房小區

四.調查人:

物業突擊隊

五.調查時間：

2012年7月5日-8月10日.六.調查結果:

本次調查共發放調查問卷200份，回收125份，調查涉及到物業管理公司共有15家。

調查結果基本反映目前徐州市小區物業管理企業在管理、辦事、收費等方面的現狀，反映了業主們對物業管理的意見和希望。

一.收費問題:

在調查中，我發現，無論是業主還是物業管理人員，他們反映的最大問題都是物業管理收費。幾乎每個小區的物業管理公司都反映了收費難的問題，而給各小區居民的調查表最后統計的數據顯示，有43.1％的業主反映物業收費項目和標準沒有公示, 47.3％不清楚物業收費項目和標準；17.6％的業主反映物業亂收費。

業主為自己申辯，拒繳物管費是物業事情不到位。物業為自己申辯，事情做不好是缺少資金。

1、調查中所發現的問題及原因分析:

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對小區安全保衛措施、環境衛生、房屋維修、小區綠化、車輛停放、事情人員態度、履行職務和責任等方面的調查，只有三成多的業主對小區的衛生、綠化辦事評價比較好，其中，46.4％的業主認為樓道及公用地區范圍的衛生狀況好，48.3％的業主認為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好，43.5％的業主認為小區綠化好，問題排在首位的是，有55.3％的業主不滿意小區的安全管理；其次是物業管理人員辦事態度，有47.3％的評價 “差”.三是房屋及公用設施的維護修理，有45.4％評價 “差”； 四是機車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務和責任差，占到21.5％。

在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業小區安全防范是整個社會安全防范事情的基礎，抓好小區安全防范是當前實行網格化治安防控體系中的重要一環。諸多安保措施的不落實，直接造成為了住戶對物業管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業管理群體辦事水平的認可度。

民富園的一位大爺告訴我，在偌大的社區里偷盜現象是經常發生的。主要是因為門衛管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。與物業協商后，但偷盜現象還是屢見不鮮。

總結各小區所反映的環境,從總體上看造成這些小區案件高發的原因有: 有個別物業管理公司的領導經常強調客觀原因，對小區的治安狀況沒有導致高度正視，不分析、研究發案原因，沒有及時采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區的物業管理公司管理模式沒有到達與時俱進的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環境復雜化;有些小區只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實處，致使小區周圍成為了治安死角，使業主容易遭到損害。

這里可以看出,我們的市場呼喚物業管理的安保設施智能化、安保隊伍專業化、安保事情規范化。

2.辦事態度問題

本次調查被訪者遍及認為辦事態度不好。有被訪者反映：“他們態度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業管理上出點小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點錯。”“重要的是在協商的氛圍中把問題解決好。”

本次調查中，我們看到有20.3%的人認為物業管理人員的態度好，有33.1％的人處于中立狀態；有46.6％的人認為物業管理人民的辦事態度不太好甚至是非常差。這反映了物業管理行業的市場化運作機制尚未健全，物業管理尚未真正形成市場準入機制。不少物業公司與房產公司是“父子”關系，具有先天性的感情偏差，提供物業辦事往往站在房產商的角度，并不真正為業主著想。部分物業公司由房管所轉制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉了機制沒有轉，為業主辦事的意識不強，辦事態度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發生。

三.業主委員會問題: 在調查結果中，我們驚訝的發現有33.4%的業主對業主委員會不了解，有46.7%的認為業主委員會起不到任何作用。“當時就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區住戶不熟悉，就只好寫自己認識的人了。厥后我們一直沒有看到關于業主委員會成立的公示，也從未參加過什么業主大會，哪幾個人是委員，誰是主任都不清楚。”這是在采訪歷程中，一位先生回憶告訴我的。

業主委員會現實運作有難度，這已經是個十分明顯的問題，有不少業主委員會只是花架子，我們發現，業主委員會組建和運作缺乏有效的管理和監督約束機制，業主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時，在和一些業主委員會的成員的談話中發現，小區的業主委員會竟然大都是義務辦事。我們都知道業主委員會的經費來源，一般是從小區公共財產的謀劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費中按規定比率提留，或向業主單獨收取。總體上，人們認為業主委員會基本盡職。我個人認為義務辦事有一定弊端，一些業主委會可能因此沒有積極性，有時候容易發職業委會因為利益與物業公司纏磨在一起，對業主權益不利。

四.知情權問題: 業主對小區公用部位、設施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權沒有獲得充分保障.調查結果顯示：有87.4％的業主反映對于小區公用部位、設施、場地謀劃收益及用途沒有知情權.如此高的比例說明《物業管理條例》在人們生活中并無獲得很好的落實，存在著漏洞和死角。物業管理公司在涉及到與業主根本利益有關的經濟問題上，褫奪了業主的知情權。

但不可否認，一些社區問題的引發并不是物業管理的不到位，而是由一些其他原因直接導致了不滿和糾紛的產生：

在一些高檔的室第區，開發商一味的追求小區表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環境問題以及居民的長遠利益。物業管理人員告訴我一些問題是開發商遺留下來的，而業主們把責怪轉移到物業公司頭上，物業公司也只能承擔許多額外的事情。好比前兩年，民富園小區原來的噴泉被埋，籃球場被賣，都未經過業主同意，回憶的大爺很氣憤。

這里我想說的是，房產公司在交付房屋時，購買者應查看其綜合驗收證（包括了綠化、環保、質檢、交通、社區等各類指標）如果沒有這一證明，業主可以不交物管費。同時，物業公司應明白有的開發商在售房時會過分吹捧，如果沒有導致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規范開發商的行為；另外一方面物業公司要提高自我保護意識。

而在一些老小區，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因為歷史原因致使公建配套和設施不齊，給小區的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區進出口較多、無法實行封閉管理，為物業管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業管理的健康發展，又引發不少住戶的不滿情緒。

2、建議：

對于當局：

希望當局有關部門加強對物業管理企業的教育管理。行政管理部門加大對物業管理企業落實《物業管理條例》、《物業辦事收費管理辦法》、《物業辦事收費明碼標價規定》環境的監督檢查，針對存在問題督促企業及時整改。行業管理部門或行業協會進一步制定完美相應的規范化管理標準。明確物業企業、業主委員會和業主的責權利，建立物業管理企業信用體系，加強企業自律，全面提升物業管理水平，推進行業健康、協調發展。發揮物業管理行業協會作用，對物業管理企業進行教育培訓，規范企業謀劃行為；收集、反映業主的意見、建議，傾聽企業的呼聲，向當局部門提供有關物業管理行業發展的政策性、建設性意見。同時，要進一步提高思想認識，切實把物業管理列入當局事情的重要議事日程。物業管理既是一項社會性的系統工程，也是一項民心工程。物業管理關系到泛博人民人民的親身利益，應當導致區當局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業管理作為貫徹“三個代表”重要思想的具體實踐，把這項“民心工程”作為推進我區城鄉一體化進程的重要內容，擺上各級當局事情的重要議事日程。采納切實有效措施，使我區的物業管理走上新臺階，開創新局面。

對于物業管理公司：

首先要明確，業主滿意是物管企業品牌建設的基礎，業主的認可和忠誠是企業真正的焦點競爭力之地點。其次要落實步履，物業管理企業應保障業主的監督權，依照物業辦事合同履行職務和責任。要保障業主的知情權，公開物業管理辦事收費內容，同時提供優質的管理和辦事。要進行職務和責任權限，加強組織領導，成立業主滿意度調查事情組，及時了業主的意見，為包管調查的科學性，針對不同調查目的和項目個性，最佳分別設定不同的檢測評定事項，并設計不同形式的多份業主滿意度調查表。同時，要看到，隨著科技的前進，室第的智能化也不斷進級。而在物業管理辦事中，安保接洽千千萬萬業主的生命財產安全，因此是不容忽視的重要辦事內容。一些小區除了采納傳統的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報警、電視監控、家庭緊急報警、可視對講等智能化的安保設備和措施。這樣能有效的包管業主的生命及財產安全，提高了物業管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經遠遠不能滿足于安保、保潔／綠化和設備維修等比較基礎的物業管理辦事，有鑒于此，物業管理公司應積極組織社區聯歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業余文化生活，同時促進了物業公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對于業主：

首先業主要提高加強法律意識，提高自我保護的能力。入住前，認真閱讀物業管理公約和物業管理合同，穩重簽訂相關法律文件。盡量加快成立業主委員會，積極參與小區的管理和監督，充分表達自己的意見，促進物業公司不斷改進辦事，提高業主委員會的權威和地位，發揮其應有的作用。同時要進修了解相關的法律法規，有效的履行知情權和監督權。樹立正確的消費觀念，遵守小區公約，養成良好的行為習慣，在享受物業辦事的同時應當交納合同約定的用度。產有生命的物質業糾紛時，應通太小區的業主委員會與物業管理企業進行溝通或其他合法途徑解決，包管小區社會秩序的不變。

對于業主委員會：

業主委員會是在物業管理地區范圍內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。如果沒有業主委員會，就意味著業主落空了參與小區管理的權利，同時落空一個與物業管理公司溝通的平臺，對于消化解決內部矛盾十分不利。所以每個小區應加強業主委員會的建設和管理.業委會要維護全體業主的合法權益，定期召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施環境。選聘或者解職物業管理企業，負責物業維修基金的籌措聚集、使用和管理。

4、總結：

隨著城市建設尤其是城鋪面房產建設的快速發展，物業管理與辦事的重要性日益顯現，無論是物業管理企業自身，還是消費者、開發企業、相關當局部門等，都對物業管理投入更多的注意力。

在整個調查歷程中，我更深切地了解了“物業管理”。不可否認，我們看到了物業管理作為一個新生行業，在其發展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時也影響了我市住房市場的良性發展，更影響了社會的不變和團結。

在這里，我想指出的是法律法規不健全，專業人員缺少，內部結構不完美等諸多因素在緊張影響著物業管理行業的發展，所以我呼吁社會要培育物業管理市場，規范物業管理行為，提高管理辦事質量。

我堅信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項目的增加，物業管理市場將會更加規范，住戶也會獲得更大的利益。物業管理事業的發展必將在為居民創造整齊、文明、安全、生活利便的居住環境等方面發揮重要作用，促進民主社會主義和諧社會的構建！

（翟申華）