第一篇：研究新建住宅小區供用電管理狀況分析

研究新建住宅小區供用電管理狀況分析

【論文摘要】城相關這樣描述：隨著供電企業.一戶一表?，改造工作的分步驟進行，直抄到戶的城鎮居民生活用電的電價實行了同網同價，這讓廣大的居民用上了明白電、放心電、舒心電。但目前城市中仍有一些較偏遠、較貧困的區域和一些由物業小區、機關、企事業自供或轉供用電的客戶，還未由電力部門直接抄表到戶，存在著管理混亂、電價混亂的現象。本文就如何解決這一問題進行了深入的分析和探討。【論文關鍵詞】：供電 用戶 電網 管理

隨著電網經營企業對城鄉電網改造的不斷深入，用電客戶的供電質量和供電可靠性得到了很大的提高。直抄到戶的城鎮居民生活用電的電價實行了同網同價，這讓廣大的居民用上了明白電、放心電、舒心電。但目前城市中仍有一些較偏遠、較貧困的區域和一些由物業小區、機關、企事業自供或轉供用電的客戶，還未由電力部門直接抄表到戶，存在著管理混亂、電價混亂的現象，客戶投訴反映較多。供電企業根據產權界定劃分，卻又無法進行監督管理。未直抄到戶的居民用電客戶了大多希望供電企業能按網改標準將用電改造到位，但由于受資金和管理等多方面因素的影響，供電企業的“一戶一表”改造工作是分步驟進行的，不可能一步到位。如何最終讓所有的居民客戶都享受到電力部門的“平等待遇”，如何讓供電企業在電網建設等方面能良性運轉，這些問題都確實有待我們去探討。

1.1、l0kV專變供電方式

居民用戶用電由物業小區或機關、企事業單位自供或轉供代管，這種供電方式對供電企業來說，可以講是利多弊少。因為這種方式可以減少電力門抄表、收費等環節的工作量，供電成本相應減少。實行這種供用電方式的單位，有多方面因素的考慮。目前許多開發商與物業管理公司并未完全分開。開發商建設居民住宅小區時選擇專變供電，售房后，小區物業管理人員在管電方面，通過加價，可以帶來一定收益。效益較好的機關、企事業單位，往往在水電方面，對本單位職工給予優惠補貼，因此選擇專變供電。

1.2、先上專變后無償移交的方式

有些大的房地產開發項目，根據供電營業規則中用電容量方面的要求，在臨時基建時一般先上專變，待基建完工后，馬上進行“一戶一表”改造，經供電企業驗收合格后將專變、低壓電纜線路、表計等配電和計量資產全部無償移交給供電企業。這種無償移交，既增加了供電企業的固定資產，又減少了小區物業管理中用電日常維護管理及損耗費用。從一定意義上

來說，達到了“雙贏”的效果。

1.3、就近接公變電源方式

直接按“一戶一表”標準安裝到位，一些小的房地產開發項目，僅新建一至二棟住宅樓，戶數一般在20-40戶之間。如果新建住宅樓附近有公變，且公變容量能滿足其供電的要求，供電企業一般按照“一戶一表”的標準，直接安裝到戶用電。當然其立戶費用全部由開發商負責。

2.1、新建住宅用戶能否直接在公變上接電的問題

國家在2001年已經下文取消了配電貼費，而由電網經營企業給政策，向商業銀行貸款進行了“兩網”改造，然后還本付息。為了搞好電力優質服務，供電企業對一些居民聚居的地方基本上已將公變安裝布點到位。新建居民住宅小區用電能否直接在公變上接電，可接多少容量、多少戶，公變投資如何補償，這些在電力法律法規上未明確規定。供電企業在實際的操作過程中，一般根據小區附近公變的容量、己接負荷情況來考慮能否接，接多少戶的問題。一些房地產開發商將房子建起來后，就到供電企業申請要求按?一戶一表?，的標準進行立戶用電。一般來說，我們要求開發商上專變供電，然后再按“一戶一表”改造到位，經驗收合格后無償移交電力部門管理。但如果新建住房處公變負荷較輕，暫只接幾十個住戶，同時，如果新建住宅戶數又只有幾十戶，公變尚能承受，供電部門會考慮讓這些用戶在公變上接電。當然，開發商為了節約成本，會想辦法按“一戶一表”模式在公變上直接立足。因為按此模式，不投資安裝變壓器，即使低壓外部工程費用及計量裝置等費用全部加起來，平攤到每一戶，一般也只有1000元左右，按80戶計算，投資總共只需8萬元左右。而如果先安裝一臺315kVA的專變，然后進尸?一戶一表”改造，再移交，其費用最少需巧萬元以上。這樣一算，供電企業就不應該讓這些用戶在公變上接電。但問題也來了:若開發商將住戶化整為零，似乎可以在公變上接(如分期分批接)。作為單個的住戶來說，用戶的用電設備容量一般在4kW及以下，按照供電營業規則第八條規定，可采用低壓220V供電，即允許客戶從公變低壓接電。如果開發商統一辦理的話，戶數如果是80戶，按平均每戶3kW用電設備計算，則有240kW的總容量，按照供電營業規則第九條規定，總容量己超過100kw，需采用lOkV高壓供電，即采用專變(容量需在315kVA及以上為宜)供電較為合理。由于省級電網經營企業目前尚未對此做出一個較明確的界定，加之在立戶報裝的環節中，一些管理制度尚不健全或可操作性不強，這就給房地產開發商一個“鉆空子”的機會，出現一些新建住宅(80戶以下)用戶直接在公變上立戶用電，而公變投資又未合理補償(無依據和標準)的現象。

2.2、新建輸配電網絡資金如何合理補償的問題

在城市的一些較偏遠的開發區域，即使小區開發商想直接上專變用電，但由于存在區域用電負荷不大，距城區主配電網絡距離遠等因素，如果讓開發商上自建高壓配電工程，可能費用高得讓開發商無法承受。用電是客戶的權利。供電企業為了搞好優質服務，從長遠考慮，一般會考慮先期將輸配電網絡建設好。如果單靠電量電費的收益，可能很長時期里供電企業都無法將這些投資收回來。是企業就應該講收益，但這些先期投資資金如何合理分攤補償回收回來，這些在電力法律法規上卻未明確規定。

2.3、低壓“一戶一表”供用電帶來的管理成本升高的問題

無論是列入國家計劃的兩網改造，還是新建住宅區用戶“一戶一表?，改造，實行直抄到戶，都增加了供電企業的生產管理成本。一方面供電企業為了提高供電可靠率，搞好優質文明服務，投入了大量的資金進行電網建設，一方面還要在日常的抄表、收費、維護管理等方面增加大量的人力、物力。而且兩網改造資金的還本付息的壓力特別大，電價中加收的2分錢遠遠不能滿足還貸需求。這些困難如不解決，就會嚴重制約電網經營企業的發展。隨著社會經濟的發展，原來實行機關、企事業單位專變轉供或自供的居民住戶會逐步實行“一戶一表”改造，最終由供電企業直抄直管到戶;新開發的商品房、住宅小區也多會直接采用“一戶一表”用電，直接由供電企業進行管理。這是電力服務社會化管理的一種必然趨勢。可以預見，今后供電企業直抄到戶的用戶會越來越多。

第二篇：住宅小區用電申請報告

用電申請函

國家電網綿陽市游仙供電局：

我公司開發的康林水郡項目位于綿陽市游仙區綿鹽路地段，總建地面積為

㎡，總建筑面積為

㎡。地下室建筑面積，商業住宅面積

。規劃建筑為11棟多層小高層商住住宅和1棟3層幼兒園。現已全部封頂并已進入裝飾階段，預計年底交付業主使用。其中1、2、3、4、5、8、9、10、11棟各二個單元，6、7為一個單元，居民總戶數為323戶，商業67戶。按一戶一表配電，設計負荷總容量為

KW。公共用電主電總容量為

KW，公共用電備電總容量為

KW，樓道應急照明設計負荷總容量為

KW，客梯用電總負荷

KW，消防泵房兩備兩用（總負荷

KW）、生活泵房（總負荷

KW），物業和社區用電設計總負荷各

KW，小區照明景觀燈設計總負荷約

KW。現申請辦理正式用電！如片區正式用電量負荷不能滿足康林水郡小區用電，我公司特此申請改換用電方式為臨時用電，以保障小區住戶生活便利。

綿陽市啟明星房地產開發有限公司

2015年9月14日

第三篇：南通開發區住宅小區物業管理狀況調查報告

南通開發區住宅小區物業管理狀況調查報告

一、調查目的鼎新開放以來，隨著我國國民經濟持續不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業化的物業管理模式也隨之走進我們的生活。最近幾年來，在我的家鄉——南通經濟開發區，房地產的鼎力大舉開發已形成一個大行業（總建筑面積約28萬平方米的星湖花圃、愛瑪花苑、紫荊花圃3個中高檔室第小區及天星湖休閑度假區等等），這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區物業管理的問題也應運而生。

室第小區物業管理在我國方才起步，并獲得快速發展，物業管理辦事為泛博消費者的生活提供了利便,成為商品房市場發展的重要組成部分獲得社會的認可。但我們不能否認，一些小區的物業管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發生造成為了惡劣的影響。如今，業主、業委會、物管公司三者之間的關系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關系。

因此，為了維護室第小區居民的合法權益，必須進一步了解物業管理中存在的問題，了解室第居民對物業管理的意見和要求，以便反饋給當局和有關部門，為制定政策提供依據，同時也加強對物業管理公司的指導和監督，促進物業管理朝著規范化的管理方向發展。

為此，我對相近的一個小區進行了一個詳細的調查，對存在的問題和矛盾作了認真的分析和研究，并就如何規范物業管理市場、改善小區生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調查方法

1.本調查以問卷的形式，開展入戶調查。

2.為了透過表面現象，深切了解問題的本質原因，我訪問了各個小區的物業管理人員，同時在居民中也做了深切調查。

3.為了讓報告更有真實性和說服力，我對居民所反映的一些突出問題進行了實地考查并核實。

三.調核對象：愛瑪花苑等高檔商品房室第小區2幢，富民新村等普互市品房、新開苑等經濟適用房室第小區共6幢。

四.調查人:趙奇諾(英師0512)

五.調查時間：2005年8月15日-8月25日.六.調查結果:

本次調查共發放調查問卷200份，回收187份，調查涉及到物業管理公司共有8家。

調查結果基本反映目前南通市開發區室第小區物業管理企業在管理、辦事、收費等方面的現狀，反映了業主們對物業管理的意見和希望。

調查中所發現的問題及原因分析:

一.收費問題:

在調查中，我發現，無論是業主還是物業管理人員，他們反映的最大問題都是物業管理收費。幾乎每個小區的物業管理公司都反映了收費難的問題，而給各小區居民的調查表最后統計的數據顯示，有43.1％的業主反映物業收費項目和標準沒有公示, 47.3％不清楚物業收費項目和標準；17.6％的業主反映物業亂收費。

業主為自己申辯，拒繳物管費是物業事情不到位。物業為自己申辯，事情做不好是缺少資金。

因此引發了糾紛事件：富民新村的50號樓業主不滿物業管理公司，而遲遲不交費。厥后那幢樓的糞便外延，居民要求物業給予解決，但物業以業主未繳管理費而拒絕。雙方吵得不可開交，在新聞媒體中暴了光。最后居委會出面調節了雙方，當局出資解決了問題。

一個小區的物業管理事情人員說去年一年的物管費只有7萬多元錢，收繳率僅為41％；而小區物業管理的支出用度卻遠遠超過這個數字，如每一年1．6萬元的綠化養護費，2．1萬元的樂瑟清運費，物管人員的報酬（2個管理員每人每月900元，3個保鏢每人每月600元）等等。公司去年因此虧損了6萬元。業主認為我們的保鏢人員太少，我們實在也是沒辦法，公司虧損哪里還有錢請更多的保鏢。我們認為，業主的物業管理費一定要繳，但是公司的管理也要進一步加強，只有這樣公司運作才能進入良性循環。而環境往往不是這樣理想，一些業主因為個人原因而拒絕交物業管理費，物業公司多次要求都沒回音，也就束之高閣了。卻不料，下一年有更多的居民不繳納管理費了。在我了解中一些人民說，他們上一年交了，而一些人沒交，也照樣獲患了相應的辦事，所以今年也要“享受這樣的待遇”。

這是什么借口，是什么思想！不得不讓人感嘆現代人的道德思想存在緊張的問題！對于這類現象的出現，我認為與當地的社會環境和業主本質有很大的關系，固然了物業管理的辦事方法和事情能力都有接洽關系的，所以還是要把提高國民本質放在首位！我們可以看到，無論是業主還是物業管理人員在道德本質上都存在這一定的弊端！提高人們的道德修養迫在眉睫，這就需要當局的力量，希望有關部門在人民中普及物業管理的相關知識，業主要明確個人的義務，消除“貪小便宜”等不健康思想，要把集體的利益放在首位。物業管理人員要提高自身修養，以“業主至上”的觀念為社會提供優良的辦事。同時各街道辦事處和鎮當局要真正把物業管理納入社區管理范圍，以社區建設為抓手，與創建文明小區、安全小區等事情結合起來。相關職能部門和新聞媒體要正確指導社會輿論，大家配合努力，建設一個和諧社會！

在我采訪一些老小區的居民時，發現一部分居民不同意引進物業管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認實行物業管理后，小區的面貌有改觀，但一聽說要收費，他們便找出各類理由拒付物業費。一名姓蔡的老大爺告訴我，過去物業等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業管理公司進來了，還需要交錢，每個月就要多支出幾十元錢，他認為沒必要。我認為這是人們思想意識上的問題，居民們還沒有費錢買辦事的意識。

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對小區安全保衛措施、環境衛生、房屋維修、小區綠化、車輛停放、事情人員態度、履行職務和責任等方面的調查，有四成多的業主對小區的衛生、綠化辦事評價比較好，其中，46.4％的業主認為樓道及公用地區范圍的衛生狀況好，48.3％的業主認為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好，43.5％的業主認為小區綠化好，問題排在首位的是，有55.3％的業主不滿意小區的安全管理；其次是物業管理人員辦事態度，有47.3％的評價 “差”.三是房屋及公用設施的維護修理，有45.4％評價 “差”； 四是機車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務和責任差，占到21.5％。

在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業小區安全防范是整個社會安全防范事情的基礎，抓好小區安全防范是當前實行網格化治安防控體系中的重要一環。諸多安保措施的不落實，直接造成為了住戶對物業管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業管理群體辦事水平的認可度。

富民新村的施主任告訴我，在偌大的社區里偷盜現象以前是經常發生的。主要是因為門衛管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。厥后換了年輕的，但偷盜現象還是屢見不鮮。施主任說主要是年輕人無責任心，事情不塌實。最后改成由派出所接管，明顯現在的治安環境獲得有效的改善。

總結各小區所反映的環境,從總體上看造成這些小區案件高發的原因有: 有個別物業管理公司的領導經常強調客觀原因，對小區的治安狀況沒有導致高度正視，不分析、研究發案原因，沒有及時采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區的物業管理公司管理模式沒有到達與時俱進的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環境復雜化;有些小區只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實處，致使小區周圍成為了治安死角，使業主容易遭到損害。這里可以看出,我們的市場呼喚物業管理的安保設施智能化、安保隊伍專業化、安保事情規范化。

2.辦事態度問題

本次調查被訪者遍及認為辦事態度不好。有被訪者反映：“他們態度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業管理上出點小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點錯。”“重要的是在協商的氛圍中把問題解決好。”

本次調查中，我們看到有20.3%的人認為物業管理人員的態度好，有33.1％的人處于中立狀態；有46.6％的人認為物業管理人民的辦事態度不太好甚至是非常差。這反映了物業管理行業的市場化運作機制尚未健全，物業管理尚未真正形成市場準入機制。不少物業公司與房產公司是“父子”關系，具有先天性的感情偏差，提供物業辦事往往站在房產商的角度，并不真正為業主著想。部分物業公司由房管所轉制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉了機制沒有轉，為業主辦事的意識不強，辦事態度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發生。

三.業主委員會問題:

在調查結果中，我們驚訝的發現有11.2%的業主對業主委員會不了解，有46.7%的認為業主委員會起不到任何作用。“當時就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區住戶不熟悉，就只好寫自己認識的人了。厥后我們一直沒有看到關于業主委員會成立的公示，也從未參加過什么業主大會，哪幾個人是委員，誰是主任都不清楚。”這是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業主委員會現實運作有難度，這已經是個十分明顯的問題，有不少業主委員會只是花架子，我們發現，業主委員會組建和運作缺乏有效的管理和監督約束機制，業主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時，在和一些業主委員會的成員的談話中發現，小區的業主委員會竟然大都是義務辦事。我們都知道業主委員會的經費來源，一般是從小區公共財產的謀

劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費中按規定比率提留，或向業主單獨收取。總體上，人們認為業主委員會基本盡職。我個人認為義務辦事有一定弊端，一些業主委會可能因此沒有積極性，有時候容易發職業委會因為利益與物業公司纏磨在一起，對業主權益不利。

四.知情權問題:

業主對小區公用部位、設施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權沒有獲得充分保障.調查結果顯示：有87.4％的業主反映對于小區公用部位、設施、場地謀劃收益及用途沒有知情權.如此高的比例說明《物業管理條例》在人們生活中并無獲得很好的落實，存在著漏洞和死角。物業管理公司在涉及到與業主根本利益有關的經濟問題上，褫奪了業主的知情權。但不可否認，一些社區問題的引發并不是物業管理的不到位，而是由一些其他原因直接導致了不滿和糾紛的產生：

在一些高檔的室第區，開發商一味的追求小區表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環境問題以及居民的長遠利益。物業管理人員告訴我一些問題是開發商遺留下來的，而業主們把責怪轉移到物業公司頭上，物業公司也只能承擔許多額外的事情。好比前兩年，在愛瑪花苑就發生過一件物業管理與小區居民的糾紛事件，原因是小區內的一條人工開發的河流。不少居民反映，當初還是看到有這么一條干凈的人工河才看中該小區的，卻沒想到還不到兩年，原本清澈的河流變成為了臭水溝，小區的環境質量沒了包管。而物業管理的事情人員認為這是開發商的遺留問題，他們在開鑿人工河的時候，沒有考慮河流與外界的暢通，導致了死水的出現。兩邊都堅持自己的意見，最后在南通的“城市日歷”欄目中進行了暴光，這才平息了下來。固然最后小區的物業管理請了污水處理人員，解決了問題。

這里我想說的是，房產公司在交付房屋時，購買者應查看其綜合驗收證（包括了綠化、環保、質檢、交通、社區等各類指標）如果沒有這一證明，業主可以不交物管費。同時，物業公司應明白有的開發商在售房時會過分吹捧，如果沒有導致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規范開發商的行為；另外一方面物業公司要提高自我保護意識。

而在一些老小區，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因為歷史原因致使公建配套和設施不齊，給小區的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區進出口較多、無法實行封閉管理，為物業管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業管理的健康發展，又引發不少住戶的不滿情緒。

建議：

對于當局：

希望當局有關部門加強對物業管理企業的教育管理。行政管理部門加大對物業管理企業落實《物業管理條例》、《物業辦事收費管理辦法》、《物業辦事收費明碼標價規定》環境的監督檢查，針對存在問題督促企業及時整改。行業管理部門或行業協會進一步制定完美相應的規范化管理標準。明確物業企業、業主委員會和業主的責權利，建立物業管理企業信用體系，加強企業自律，全面提升物業管理水平，推進行業健康、協調發展。發揮物業管理行業協會作用，對物業管理企業進行教育培訓，規范企業謀劃行為；收集、反映業主的意見、建議，傾聽企業的呼聲，向當局部門提供有關物業管理行業發展的政策性、建設性意見。同時，要進一步提高思想認識，切實把物業管理列入當局事情的重要議事日程。物業管理既是一項社會性的系統工程，也是一項民心工程。物業管理關系到泛博人民人民的親身利益，應當導致區當局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業管理作為貫徹“三個代表”重要思想的具體實踐，把這項“民心工程”作為推進我區城鄉一體化進程的重要內容，擺上各級當局事情的重要議事日程。采納切實有效措施，使我區的物業管理走上新臺階，開創新局面。

對于物業管理公司：

首先要明確，業主滿意是物管企業品牌建設的基礎，業主的認可和忠誠是企業真正的焦點競爭力之地點。其次要落實步履，物業管理企業應保障業主的監督權，依照物業辦事合同履行職務和責任。要保障業主的知情權，公開物業管理辦事收費內容，同時提供優質的管理和辦事。要進行職務和責任權限，加強組織領導，成立業主滿意度調查事情組，及時了業主的意見，為包管調查的科學性，針對不同調查目的和項目個性，最佳分別設定不同的檢測評定事項，并設計不同形式的多份業主滿意度調查表。同時，要看到，隨著科技的前進，室第的智能化也不斷進級。而在物業管理辦事中，安保接洽千千萬萬業主的生命財產安全，因此是不容忽視的重要辦事內容。一些小區除了采納傳統的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報警、電視監控、家庭緊急報警、可視對講等智能化的安保設備和措施。這樣能有效的包管業主的生命及財產安全，提高了物業管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經遠遠不能滿足于安保、保潔／綠化和設備維修等比較基礎的物業管理辦事，有鑒于此，物業管理公司應積極組織社區聯歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業余文化生活，同時促進了物業公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對于業主：

首先業主要提高加強法律意識，提高自我保護的能力。入住前，認真閱讀物業管理公約和物業管理合同，穩重簽訂相關法律文件。盡量加快成立業主委員會，積極參與小區的管理和監督，充分表達自己的意見，促進物業公司不斷改進辦事，提高業主委員會的權威和地位，發揮其應有的作用。同時要進修了解相關的法律法規，有效的履行知情權和監督權。樹立正確的消費觀念，遵守小區公約，養成良好的行為習慣，在享受物業辦事的同時應當交納合同約定的用度。產有生命的物質業糾紛時，應通太小區的業主委員會與物業管理企業進行溝通或其他合法途徑解決，包管小區社會秩序的不變。

對于業主委員會：

業主委員會是在物業管理地區范圍內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。如果沒有業主委員會，就意味著業主落空了參與小區管理的權利，同時落空一個與物業管理公司溝通的平臺，對于消化解決內部矛盾十分不利。所以每個小區應加強業主委員會的建設和管理.業委會要維護全體業主的合法權益，定期召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施環境。選聘或者解職物業管理企業，負責物業維修基金的籌措聚集、使用和管理。總結：

隨著城市建設尤其是城鋪面房產建設的快速發展，物業管理與辦事的重要性日益顯現，無論是物業管理企業自身，還是消費者、開發企業、相關當局部門等，都對物業管理投入更多的注意力。

在整個調查歷程中，我更深切地了解了“物業管理”。不可否認，我們看到了物業管理作為一個新生行業，在其發展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時也影響了我市住房市場的良性發展，更影響了社會的不變和團結。

在這里，我想指出的是法律法規不健全，專業人員缺少，內部結構不完美等諸多因素在緊張影響著物業管理行業的發展，所以我呼吁社會要培育物業管理市場，規范物業管理行為，提高管理辦事質量。

我堅信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項目的增加，物業管理市場將會更加規范，住戶也會獲得更大的利益。物業管理事業的發展必將在為居民創造整齊、文明、安全、生活利便的居住環境等方面發揮重要作用，促進民主社會主義和諧社會的構建！

第四篇：物業管理狀況分析

濟寧市物業管理狀況分析 物業管理是隨著住房制度改革和房地產市場的迅速發展而誕生的一個新興行業，它對改善居民的生活環境、維護社區穩定、促進經濟增長、提高城市整體管理水平發揮著重要的作用。從全國宏觀來看，物業服務行業作為新興的服務行業進入中國30年的的時間，從沿海城市傳入內陸，發展迅猛，發展空間大，需求多，但是也凸顯出了問題和矛盾。雖然我市的物業管理起步較晚，但是發展迅速，企業資產規模不斷擴大，物業管理人員隊伍更加強壯，物業管理覆蓋面積逐年增加，這一新興行業的興起，提供了為數眾多的就業崗位。根據山東省的整體規劃，濟寧市作為經濟重點發展城市，與全國的其他城市一樣，城市發展速度快，外來居住人口增加，勢必進行經濟房產建設，濟寧現在每年都有大量的房地產項目竣工，或者正在規劃設計之中，這些項目建成后都會需要物業服務公司進行物業服務，這就為物業服務提供了發展空間。濟寧的物業服務公司一般提供的服務包括清潔、綠化、保安、市政工程、會議服務，餐飲服務、前臺接待、工程維修（水、電、暖）、設施設備日常的養護管理等服務，近年由于《物權法》、《山東物業管理條例》的頒布，加上政府部門對物業行業的重視以及支持，物業服務在濟寧市的發展趨于正規化。濟寧市物業管理的基本現狀：

一、目前，濟寧物業服務公司的模式有：

1、私營企業：個人成立的物業管理服務公司。一般資質為3級，但是存在規模小，服務單一，人力匱乏，管理模式不科學、發展后勁不足的缺點。例如：

銀都小區宏達物業，菱花小區等。

2、開發商自己建立的物業服務企業，特點是對物業情況熟悉，資金雄厚，但是建管一家，依賴性強，問題暴露明顯，如房屋質量問題，這些物業公司中有的是只承包自己本公司的物業，有的則是內外兼包，這些物業公司有濟寧九巨龍物業服務公司，濟寧大地物業服務公司，濟寧魯興物業服務公司，濟寧艾家物業，濟寧華園物業等。

3、專業化、新型的、符合現在濟寧市隊伍要求和需求的企業，這些企業的特點是制度較完善、正規，有一定的人力資源、經驗、資金，成為濟寧市場上物業服務行業的新生主力，有一定的競爭力，但這些企業數量不多，沒有核心凝聚力，主要通過投標渠道為物業服務來源，如：濟寧香江物業服務有限公司，濟寧田申物業服務有限公司，濟寧彩通物業服務有限公司等。

4、外地進駐濟寧的物業服務公司，這些公司具有一定的實力，可以擴展外地的物業服務項目，專業技術較純熟，且具有很強專業針對性，比如濟南明德物業服務的濟寧醫學院，北京普凈物業服務公司服務的濟寧附屬醫院等。

二、物業服務公司概況 1.濟寧物業服務公司的服務內容一般有保潔、保安、綠化、工程維修、會議招待、前臺接待、市政工程、餐飲服務、園林綠化等。2.按照物業公司資質的劃分：濟寧市注冊的物業公司就有363家，合格的為319家，其中一級資質一家，二級資質8家，其中濟寧市區內二級資質3家，其余為三級資質，可以看出濟寧的物業管理服務公司以三級資質為主，序號 資質 名稱 主要項目 服務內容 備注 1 一級 濟寧九巨龍物業管理有龍城、水景花園、碧水保潔、保安、工屬于開發商

限公司 云天 程 濟寧魯興物業管理有限保潔、保安、工 2 二級

洸河花園、魯興花園 屬于開發商 公司 程 通信大廈、濟寧婦幼保保潔、保安，工濟寧彩通物業管理有限程、前臺接待、3 健院、中國聯通濟寧分 公司 會議服務 公司、科苑小區 濟寧市華園物業服務有銀河大廈、運河城商業 4 保潔 屬于開發商 限責任公司 摩爾 三級 5 濟寧圣澤物業服務公司 市政道路 保潔、資質 濟寧田申物業服務有限置城國際，置城中央公保潔、保安、工 6 公司 園 程 濟寧市第二人民醫院、濟寧大正物業服務有限保潔、保安、工 7 伊頓液壓有限公司、中公司 程、電梯服務 國農業銀行 濟寧艾家物業管理有限保潔、保安，工 8 冠亞星城 屬于開發商 公司 程 鄒城監獄辦公樓、山東濟寧坤峰物業管理有限保潔、保安，工 9 魯抗辰欣藥業有限公司 公司 程 辦公樓及廠區 濟寧興唐物業管理有限興唐金茂大廈、興唐囯保潔、保安，工 10 屬于開發商 公司 翠城 程

保潔、保安，工濟寧誠信物業管理有限市委宿舍、中國移動總 程、前臺接待、公司 公司 會議服務 3.按照物業類型劃分：（1）、寫字樓、商場：特別是政府及一些高檔的寫字樓，濟寧香江物業管理有限公司憑借香港大廈的管理優勢，將部分酒店的金鑰匙服務注入物業管理，使其在濟寧寫字樓市場占據重要份額。（2）、住宅：住宅建成以后，主要由開發商下屬的物業公司管理。如九巨龍、金城、鴻順等。（3）、醫院、工廠：一般通過公開招標、邀請招標等，產生物業服務公司，但是也有可能幾家物業公司分區合作。其中也可有關系運作。

三、物業管理費 濟寧的住宅物業管理費主要為0.2—1.4元/㎡之間，多層在0.2-0.5元/㎡2之間，小高層0.7-1.4元/㎡（含電梯）。商業在0.8-3.6元/m之間，濟寧市優質的寫字樓價格在1.4元/㎡左右，比如置城國際中心，甲級寫字樓比如興唐金茂大廈物業費用達到3.6元/㎡。物業管理費用的構成： 1.管理服務人員的工資，社會保險和按規定提供的福利費的等，2.物業共用部位，公用設施設備的日常運行，維護費用，3.物業管理區域清潔衛生費用，4.綠化養護費用，5.秩序維護費用，6.辦公費用，7.物業管理企業固定資產折舊，8.物業共用部位，共用設施設別及公眾責任保險費用，9.稅費、利潤，10.經業主同意的其他費用，開發商與物業管理公司合作方式： 1.由開發商出資物業管理費用，物業公司進行物業服務； 開發商投資的物業建成后，有的開發商會請自己下屬的物業公司進行物業服務，有的開發商會與物業公司進行接洽，外聘物業公司進行物業服務，對于開發商建成的物業內有拆遷戶的或者為達到盡快銷售的目的，有的開發商會與業主簽訂協議，3-5年內承擔物業費用，3-5年后業主自行承擔，另一種現象是開發商在前期引進物業服務公司，業主入住率達到50%或者達到成立業主委員會的條件后，可與物業服務公司接洽，自行確定物業公司，后期業主確定物業公司后，業主與物業公司簽訂合同，開發商脫離關系，有的開發商建成的物業進行自用的，自請物業公司進行物業服務，費用由物業公司提出，雙方確定物業費用，費用根據實際情況按平方或者人員計算。

2.由業主出具物業費用，物業公司進行物業服務； 物業建成后，業主自行成立業主大會，選定物業服務公司進行物業服務，物業服務費用按照平方或者人員計算。物業管理公司收取物業服務費用由2種方法： 1.包干制，給取物業公司一定的物業費用，費用包含所有物業服務費用以及物業

公司利潤，物業公司自主盈虧，2.傭金制，給取物業公司額定的費用作為服務費，其余物業費用全部用于物業服務項目，結余或者不足均由業主承擔。濟寧物業公司物業服務費用的計算與收取一般按第一種結算。

四、行業的薪酬 根據濟寧經濟的消費水平和人民的收入情況，以及濟寧部分業主對物業管理認識不夠，致使物業服務人員的工資水平處于中低水平，高層管理干部：2500-3500元； 中層干部：月薪1800-2500元 ； 物業管理員及文員：1000-1500元； 會議服務及前臺接待人員：1000-1500元，工程人員：1800元； 保安員：1200元； 清潔員：800元。

五、濟寧市物業服務發展中存在的問題

1、物業服務費用收繳難，居民對物業服務認識不夠 原因：目前濟寧市民的消費意識有待提高，物業費應作為現代城市人納入自身消費體系的一個不可或卻的重要消費環節，而這一觀念的養成，仍然有待時日。在物業服務中，尤其在住宅物業服務中，物業費用收繳率低，這其中有物業公司服務不到位外，業主不及時繳納物業服務費，或者惡意不繳納服務費也是原因之一，這種現象持續發生就會造成惡性循環，物業服務費用收繳不及時，造成物業公司負荷運行，成本增加，久而久之，物業公司無力承擔就會造成物業服務質量

下降，而作為業主，物業服務質量下降，享受不到相應的服務就會不支付或少支付物業服務費，且對物業服務公司不滿，造成物業公司和業主關系不和諧。解決方法：改變人們的觀念不是一蹴而就的，提高人們物業管理的認知度一方面加大宣傳，有政府參與的正確引導，改變人們偏激的看法，另一方便物業公司本身也要樹立品牌化的物業服務，為業主提供良好的物業服務質量，樹立正確的服務意識，和業主做良好的溝通，想業主之所想，急業主之所需，樹立良好的信譽及口碑。

2、物業服務人員質量參差不齊，缺少核心競爭力 原因：優質的服務是增強物業服務企業的實力和市場競爭力的基礎，因物業服務為服務行業，行業薪水較其他行業低，物業公司很難吸收到高素質人才，沒有辦法保證服務質量，高素質人才要進入物業服務公司必須從基層做起，要做好的物業管理者，就要有一線的服務經驗，現在的高素質人才很難接受這個落差，一般不會從事這個行業，人才流失嚴重，這樣就造成核心競爭力的下降，物業公司就要降低門檻吸收人員，保潔、保安等職位有些是下崗工人，她們缺少服務的意識和相應的知識，服務質量上不去，因此造成社會上有些業主認為物業就是低技術的行業，其日常工作就是打掃衛生，簡單維修，看門而已的錯誤認識。

解決辦法：物業服務公司廣納人才，提高物業服務從業人員薪水待遇，提高物業從業人員門檻，在招聘人才時，要如實的介紹公司情況，選準合適企業需要的人，對于一線的工作人員，補充知識，定期開展培訓，認真開展敬業、愛業教育，引導他們忠于職守，物業服務公司也要努力創造良好的工作環境、成才環境，從整體提高物業服務質量水平。

3、物業服務內容單一，缺少完整的市場機制及管理 原因：物業服務傳入后，缺少相應的人才，物業服務規模上不去，內容單一，高端物業服務缺乏，市場不成熟，社會認知度不高，政府缺少相應的扶持與管理，濟寧市場上的物業服務公司各自為戰，缺少系統的交流，無法進入良性競爭的局面。解決方法：學習先進的物業服務經驗和模式，各物業公司之間可以以行業交流的方式互相學習，吸取優勢和經驗，引進高端物業和人才。

4、物業管理公司資產規模較小，發展后勁不足，企業經營困難。

原因：前面也已經介紹到濟寧市的一部分物業服務公司為私營小企業，物業等級為三級資質，承包的物業一般為小型物業，盈利少，成本高，物業費用難以快速回收，資金鏈過長，導致虧損。

解決辦法：擴大承包物業服務面積，提高物業服務質量，縮短物業費用收繳時間，但真正從根本上解決這個問題，是一個漫長的過程，要盡快使企業市場化，正規化。

5、物業管理公司資質等級偏低，優秀品牌企業較少。原因：我市物業管理公司有300多家，但達到一級資質以上的僅有1家，二級資質的8家，同其它先進城市的高科技含量相比較，勞動密集型依然是我市物業管理企業的特點。例如深圳北京等地的物業管理企業，具備高學歷的人員并不少見，而在我市，從事物業管理依然是層次和素質低下的代名詞；另外，物業管理在市場中的地位也有著明顯的差別。例如對深圳等一些城市而言，物業已經成為公司的主要發展支柱，大名鼎鼎的萬科地產就是從物業公司慢慢地發展起來的，在我市還說是很難比擬的。解決辦法：我市物業公司發展自身企業的同時還要學習其他地區的先進技

術，提高我市物業服務公司的含金量，使服務不僅停留于表面文章，找到物業服務發展的根本，提高競爭力，打出自己的品牌才是重中之重。從此可以看出，濟寧的物業管理企業沒有形成成熟的管理機制及市場化運行，在管理中問題矛盾明顯，有的物業公司沒有進入良性運營，在資金短缺的情況下，物業服務下降，造成了業主和開發商的雙重損失，和先進國家及國際化物業服務有很大的差距。

六、濟寧物業服務的發展潛力 物業服務是具有長期發展潛力的行業，對于二、三線城市更是如此，因此濟寧市的物業服務發展還是很有發展性的，目前隨著人們對物業認識度的提高，政府對此也越來越重視濟寧的物業發展，濟寧市物業服務正在向專業化、產業化、規模化、品牌化發展的方向轉變。物業公司要尋求大的突破，一定要有大的管理規模。只有達到一定的規模，物業服務公司才會有盈利，有了足夠的資金支持，保證了物業服務質量，達到公司信譽與收益的雙贏。房地產開發業的健康發展，為我市物業管理業提供了廣闊的發展空間。物業管理業是隨著房地產開發業的發展而發展的。濟寧市很多地塊都在進行規劃建設，城市化建設進程加快，房地產開發業迅猛發展，濟寧市的居住環境發生了巨大變化，物業建成后，將產生大量的物業需求，尤其現在物業服務在濟寧市場中已打下基礎，這對濟寧市的物業發展是一個很好的契機，對物業服務的成熟有很大的推動作用，政府在此時加以引導，對濟寧物業有利好的發展。濟寧物業服務行業模式單一，濟寧物業對高端的物業服務有很大需求，現在在濟寧已出現很多高端的住宅、酒店，有的物業價格已達到1萬元/㎡，一方面這種高檔物業需要高檔的物業服務，我們可以借鑒外來物業公司的優點與長處，結合實際情況，進行相對應的物業服務，一方面目前濟寧市場的高端物業服務鮮有，高端物業服務在濟寧會有很大的發揮潛力和市場，這對濟寧物業服務市場也是一個改革性的變化，高端物業進入濟寧市場后會被快速吸收，容易被濟寧市場接受，可以引進先進的服務技術，比如管家式服務，保姆式服務，這些都能夠快速的形成企業的品牌效應。在這個信息化的時代，行業的發展也離不開信息化，物業公司信息化有利于提高工作效率，提供準確及時的信息，避免重復工作，在電腦管理系統中，不僅有物業服務公司的資料，還有物業的各種圖紙、管線，以及業主的相關資料，比如房號，樓層都能及時查詢，為做好物業服務工作提供有效的信息支撐，物業公司可以及時的掌握信息，了解項目運營情況，做出相關決策。終上所述，濟寧的物業服務離成熟的市場還有還有很長一段路要走，人們認知度的不斷提高及政府的不斷重視，使得濟寧的物業服務企業還是有很好的發展空間，有發展有機遇，物業管理對于促進城市經濟發展，加強社區管理，美化社會環境，創造文明城市，提高城市居民生活質量起著重要作用，從而通過優質的物業服務實現濟寧物業的保值增值。

第五篇：住宅小區用電申請報告

用電申請報告

國網江西省電力公司宜春供電分公司：

我公司開發的百樂藏龍項目位于宜春南路西側（原市委黨校院內）地段，總建地面積為45745㎡，總建筑面積為172235㎡。規劃建筑棟數10棟高層（1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#）和1棟3層幼兒園分一、二期進行施工。現一期（1#、2#、5#、8#、10#、11#）已封頂并已進入裝飾階段，1#樓30層二個單元、2#樓28層、5#樓26層、8#樓28層、10#樓28層、11#樓32層各一個單元，居民總戶數為656戶，按一戶一表配電，設計負荷總容量為4768KW。公共用電主電總容量為947.1KW，公共用電備電總容量為831.5KW，主備各設一塊總表。其中每個單元樓道應急照明設計一塊分電表，樓道應急照明設計負荷總容量為211KW，消防和普通客梯共設一塊分電表，消防電梯用電總負荷87.5KW，普通客梯用電總負荷87.5KW，消防泵房和生活泵房各設一塊分電表，消防泵房兩備兩用（總負荷150KW）、生活泵房（總負荷52KW），物業和社區用電各設一塊電表，物業和社區用電設計總負荷各10KW，小區一、二期照明景觀燈設計總負荷約100KW，本項目純住宅無商業店面。現申請辦理正式用電！以宜春宏際實業有限責任公司名義開戶。

聯系人：廖志明

聯系電話：***

宜春宏際實業有限責任公司