第一篇：住宅小區(qū)停車位問題研究

【摘要】：

住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn),“車位之爭”，必將導致更大范圍的矛盾對立，住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當務之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國目前的學說和借鑒國外一些理論和實踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對其所有權(quán)歸屬問題進行分析探討。

關(guān)鍵詞：

物業(yè)管理、所有權(quán)歸屬、合同約定、成本分攤

小區(qū)停車位的所有權(quán),從時間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開發(fā)商所有；第二類為后繼所有權(quán),指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在現(xiàn)實生活中,就第一類所有權(quán)并無爭議,有爭議的為第二類所有權(quán)的歸屬，所以后者是本文分析的重點。

在分析小區(qū)停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權(quán)與對其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。”（參見王利明著《論物權(quán)法中的車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》）建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊），中國政法大學出版社1998年版，第195頁）。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具有獨立建筑構(gòu)造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨立使用功能的建筑部分。《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所車庫的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”其中雖然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會所、車庫、綠地的所有權(quán)歸屬問題，規(guī)定“有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。特別是目前爭議較多的小區(qū)車位車庫所有權(quán)歸屬問題，《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出租，出售或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”。《物權(quán)法》雖以做出相關(guān)規(guī)定，但是此類問題在現(xiàn)實生活中還是比較復雜，是建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬規(guī)則在實務適用中的難點。

從我國目前的現(xiàn)有小區(qū)情況大體來看，其停車位的形式主要有三種：

第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物。其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有。對這類停車位,我們稱其為庫,開發(fā)商對這類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售,而在分別銷售中則車位作為獨立的標的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應對價的小區(qū)的業(yè)主所有。

第二種形式:是在小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進行專門的銷售,多采取分攤銷售的辦法。因開發(fā)商對其投入極其有限,且已將其計入公攤面積進行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費,而物業(yè)公司將該使用費作為物業(yè)管理費的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用。

第三種形式:在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分攤銷售、捆綁銷售或者分別銷售方

式。分攤銷售是指開發(fā)商在不能對每一單元提供一個位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分攤車位的購買費用。在現(xiàn)實生活中有兩種判斷分攤的方法:一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍為分攤銷售,否則為分別銷售;另一種是成本計算方法,即小區(qū)車庫成本計算到房屋價格中為分攤銷售,只有明確表明房屋價格中不包括小區(qū)車庫成本作為分別銷售。在分攤銷售的方式中,多以業(yè)主是否分攤了建筑的成本進行判斷,如果由全體業(yè)主分攤了此項費用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開發(fā)商所有。相對而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實生活中,因為我們很難查明開發(fā)商是否將建筑成本分攤銷售,而且在我國現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下,有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛。現(xiàn)行的《北京市商品房預售合同》和《物業(yè)服務合同(示范文本)》中對此問題有相應條款說明。文件規(guī)定雙方對停車費用要事先進行約定,購房人在簽訂購房合同時便具有了決定是否購買或租用車位,并就停車位的價格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。

車庫、車位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車位、車庫所有權(quán)問題。所有權(quán)確定了,使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都隨之解決。由于建國后我國廢除了國民黨統(tǒng)治期間的“偽法統(tǒng)”,一并廢除了民國時期的“六法全書”和“民法典”,我國至今又還未頒布自己的民法典,加之中國傳統(tǒng)社會忽視對公民私有財產(chǎn)的保護,公民的私有財產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于不確定狀態(tài),不利于對財產(chǎn)的保護和利用。目前對于住宅小區(qū)停車位(庫)的所有權(quán)歸屬認識有幾種通說：

（一）合同約定說

此種觀點認為,對車庫的歸屬應當通過約定來確定。這種觀點的本質(zhì)意義是合同雙方當事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫的歸屬。《物權(quán)法》規(guī)定:“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有”。從物權(quán)法的規(guī)定上來看，現(xiàn)在我們國家對于車位車庫所有權(quán)的歸屬也是遵從于此通說來認定的。但是在當前賣方市場條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強勢地位制定霸王條款，并且他們在合同中主動要求同業(yè)主進行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點的本意。只有隨著商品房市場的發(fā)展逐漸變?yōu)橘I方市場的時候，此種觀點才有可能實現(xiàn)。

（二）成本分攤說

此種觀點認為，當房地產(chǎn)開發(fā)商將車庫的建造成本分攤到業(yè)主購房款中,車庫所有權(quán)即為業(yè)主共有,否則歸開發(fā)商所有。目前房地產(chǎn)價格是由需求決定的,而不是由成本決定的,開發(fā)商是否將車庫的建造成本分攤到住宅銷售價格中去,也只有開發(fā)商清楚,業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本,也沒有權(quán)力去核清開發(fā)商成本。因為成本是屬于企業(yè)的核心商業(yè)秘密,因此據(jù)此來確定車庫的所有權(quán)也是非常困難的。

（三）國家所有說

此種觀點認為,地下車庫屬于地下人防工程,根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定應當推定為國家所有（參見 王利明著《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的《關(guān)于加強居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補充通知》第2條指出:“人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成部分,未開發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費。開發(fā)使用的人防工程,由使

用人交納物業(yè)管理費。使用人須承擔產(chǎn)權(quán)人應交的物業(yè)管理費,并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明。”隨著城市商品房的發(fā)展,我國的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速,人防工程投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。這種情況下,仍然認為地下人防工事歸屬于國家所有顯然是不妥當?shù)模碛捎腥５谝?《人民防空法》并沒有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國家所有。《人民防空法》第5條規(guī)定:“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會團體和個人,通過多種途徑投資進行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”此處只是規(guī)定了由投資者使用管理,收益歸投資者所有,并沒有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問題。相反,在沒有界定所有權(quán)歸屬的情況下,應當認為投資者就是所有者,而不能反過來認為在沒有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認為屬于國家所有。第二,在市場經(jīng)濟條件下,界定所有權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有所有權(quán)。對于商品房小區(qū)的地下人防工事,國家并沒有作出任何投資,因此就不存在在法律上主張所有權(quán)的基礎(chǔ)。第三,如果地下人防工事屬于國家所有,政府應當承擔管理和維護的義務。但是事實上,對小區(qū)地下人防工事的管理費用并非由國家承擔,大量的是由開發(fā)商或者業(yè)主承擔。而由開發(fā)商或者業(yè)主承擔管理費用而不享有所有權(quán),這也是說不通的。

（四）登記說

此種觀點認為：車位（庫）房的所有權(quán)證登記是誰，即歸誰所有。依據(jù)物權(quán)法的公示公信原理對于已登記的車位（庫）肯定歸登記產(chǎn)權(quán)人所有。但是我國目前的情況是：沒有進行房地所有權(quán)屬登記或者壓根就不能進行登記的車庫在我國的住宅小區(qū)里比比皆是，顯然以此來確定車（位）庫的所有權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實的。

對于公共小區(qū)來說,停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此,各國或地區(qū)的立法中,對此問題均有所規(guī)定,我國物權(quán)法的立法應當進行吸收和借鑒。(一)日本

在日本,區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車場被分成兩類:一為屋外停車場,通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成;另一為屋內(nèi)停車場,指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車場,一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層,但也有設(shè)在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設(shè)定利用權(quán),且該專用權(quán)應予以公示。但是，對屋內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。日本學界存有爭議,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場,從而使其在日本的司法實踐中占據(jù)了絕對的主流地位。而日本學界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應當通過共用部分的專有使用權(quán)來進行處理。

（二）德國

德國1973 年7 月30 日修正的《住宅所有權(quán)法》第3 條第2 項規(guī)定,“以持久性界標標明范圍之停車場,視為有獨立性之房間。”亦即地上、地下之停車場皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨自讓與、設(shè)定負擔。（參見陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研容》，法律出版社1995年版，第169頁。）因此在德國車庫作為一種獨立的物,其所有權(quán)可由開發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主,而不是作

為從物,直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點在于保護了開發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益,其可以不用支付該車庫的分攤費用。應明確的是,即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有,對停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。

（三）法國

在法國,新公寓的建造者負有一項法定的義務:在建筑物基地內(nèi),按一戶一空間的標準為住戶設(shè)計停車場。學界及司法實踐認為,區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域為分別的不動產(chǎn),即停車位必須另行購買;并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購買基地內(nèi)之停車位。

（四）美國

美國法律對小區(qū)內(nèi)車庫的制度設(shè)計,遵循兩個最基本的原則,一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫做為獨立的專有專有部分進行單獨買賣。

可以看出,美國法律的規(guī)則設(shè)計與德國法、法國法不同。第一,美國法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán),避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區(qū)內(nèi)車庫單獨買賣,有效的避免了車庫所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當然美國也有作為獨立專有部分可以單獨買賣或者出租、抵押的車庫,但那是指在住宅小區(qū)的范圍以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營,本身就具有區(qū)分所有性質(zhì)的專門車庫。

（一）住宅小區(qū)地面停車位

地面停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準同意, 在住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施, 一般以劃線分割方式標明。（陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁。）房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后, 房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記, 房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi), 因此, 該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人, 即業(yè)主。在這里全體業(yè)主擁有停車位的使用權(quán)而不是所有權(quán)是基于以下考慮: 所有權(quán)的客體必須符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標準, 而地面停車位只是通過劃線分割而成, 不具備建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被視為土地使用權(quán)的客體。對停車位的使用性質(zhì)我們可以認定為對共用部分的專有使用, 它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定, 由某一個或數(shù)個區(qū)分所有人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權(quán)。（王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學出版社1997年版，第39頁）。該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。根據(jù)我國的實際, 我們認為, 應當由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會交納使用費或租金, 同時向提供看管服務的物業(yè)公司交納看管費用。因此, 無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位, 而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議, 對有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費用開支)后, 才能設(shè)立和運營這種地面停車位。否則, 將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。

（二）住宅小區(qū)地下停車位

住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及對土地需求的日益膨脹, 現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展, 包括地表上空和地下空間。正是對地下空間的充分利用, 才導致了地下停車

位的出現(xiàn)。而我國對于地下停車位的法律規(guī)定仍是空白, 要確認地下停車位的權(quán)利歸屬, 首先要對地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有清楚的認識。傳統(tǒng)物權(quán)理論認為只要具備構(gòu)造上和使用上的獨立性, 即可以成為所有權(quán)的客體。地下停車場四至明確, 與其上的房間有墻壁相隔, 已成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物, 可以成為單獨所有權(quán)的客體。然而, 結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實踐來看, 如果一概地賦予地下停車位以單獨所有權(quán)(即相當于專有部分的所有權(quán)), 亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的所有權(quán)的話, 會導致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的,即該停車位并沒有獲得相應的土地使用權(quán)面積份額。根據(jù)我國“房地不分離”的原則, 沒有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在轉(zhuǎn)移登記時, 其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證, 其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物（王利明著：《物權(quán)法論（王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學出版社1997年版，第400頁。）。另外, 由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上, 不擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商是無法對其取得產(chǎn)權(quán)的。也因此, 實踐當中, 開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應當屬于無效條款。該種地下停車位的權(quán)益應由小區(qū)的業(yè)主共同享有, 開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當然在征得業(yè)主大會同意后, 開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托, 將停車位予以出租, 所得租金收入歸全體業(yè)主所有, 用于彌補物業(yè)管理費用開支。同時, 停車位使用人必須向提供看管服務的物業(yè)公司交納看管費用。當然, 對于將地下停車位的建筑面積也計算建筑容積率的特殊情況, 我們應區(qū)別對待。這些按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位, 和地上建筑物一樣要計入整個的建筑面積。因此, 該種停車位可擁有獨立的所有權(quán)。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費, 但仍應按期繳納物業(yè)管理費或車輛看管費。

（三）樓房首層架空停車位

樓房首層架空停車位, 是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下, 首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的, 不能獲得相應的土地使用權(quán)面積份額, 其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物(面積), 也是住宅房屋單元的從物。所以關(guān)于樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形是一樣的, 此處不再贅述。

（四）樓房屋頂平臺停車位

樓房屋頂平臺停車位, 是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)置的停車位。雖然樓房屋頂平臺停車位在我國目前還未普及, 但隨著停車位的日益緊張, 有關(guān)這種停車位的糾紛也會日益增多。對于屋頂平臺的歸屬問題, 也是頗有爭議。有人認為, 屋頂平臺應當歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有;也有人認為, 其應屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍, 因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區(qū)分所有人所有。我們知道, 對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間, 而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人, 而應當歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。所以, 在該空間上設(shè)置停車位的權(quán)利也應當屬于建筑物的全體區(qū)分所有人, 開發(fā)商和物業(yè)公司都無權(quán)擅自在屋頂平臺設(shè)置停車位, 而應與該樓的業(yè)主進行協(xié)商并征得同意之后才可以。

對于本次物權(quán)法立法內(nèi)涵的分析及一些個人建議：

我們學過法律的人都知道民事法律規(guī)范的核心任務為協(xié)調(diào)利益關(guān)系,立法者

總是根據(jù)利益關(guān)系的不同類型,設(shè)置相應的法律規(guī)范。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系,民事主體的利益與國家利益之間的關(guān)系（民事主體在本文中僅代表單個人或單個組織，并不代表國家）,民事主體的利益和社會公共利益之間的關(guān)系（王軼著 對中國民法學學術(shù)路向的初步思考—過分側(cè)重制度性研究的缺陷及其克服[J ].法制與社會發(fā)展,2006）。對于民事主體和民事主體之間的利益關(guān)系,在通常情況下,會采用任意性規(guī)范、倡導性規(guī)范或混合性規(guī)范進行調(diào)整;對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益之間的關(guān)系則通過強行性規(guī)范去調(diào)整。

首先應明確停車位權(quán)屬之爭所屬利益的性質(zhì),即其調(diào)整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國家、社會公共的利益。如果其為民事主體之間利益的爭議,則應該運用任意性、倡導性或混合性的規(guī)范去調(diào)整;如果其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關(guān)系,則應該運用強制性規(guī)范進行調(diào)整。不能籠統(tǒng)地把停車位權(quán)屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關(guān)系,因為停車位的情形相當復雜,如果停車位可以進行登記,則登記后的業(yè)主利益和開發(fā)商的利益都僅代表他們個人或組織，所以開發(fā)商與已購買該停車位的業(yè)主之間為民事主體之間的關(guān)系,他們之間采取協(xié)商的形式解決利益沖突,即法律不采取強行法規(guī)范二者之間的關(guān)系。

但就目前我國住宅小區(qū)絕大多數(shù)情況是整個社區(qū)的業(yè)主的利益與開發(fā)商的利益而言,其是否應該屬于民事主體與社會公共利益之間的關(guān)系呢？小區(qū)所有業(yè)主的利益到底是否屬于公共利益呢？什么是公共利益呢，對于這個問題我們就要看在某一事項所涉及的眾人中，是不是有多數(shù)人對該事項表示認可。如果得到多數(shù)人的認可，該事項屬于“公共利益”無疑！反之，如果在某一事項所涉及的眾人中，有多數(shù)人對該事項不認可，則該事項必不屬于“公共利益”。說到這里，公共利益的內(nèi)涵已經(jīng)很清楚了。所謂“公共利益”，必須要與公共決策結(jié)合起來，大多數(shù)人認可之事就是公共利益，大多數(shù)人不認可之事就不是公共利益（參見 王昌英著 何為社會公共利益[J] 北京大學學報 2001 04）。所以說什么是公共利益問題屬于事實判斷問題，必須結(jié)合具體的事項，由該事項所涉及的公眾來決定，在立法時對哪些事項屬于公共利益進行事先列舉是不可能也是不實際的。由此可以得出全體小區(qū)業(yè)主的利益是經(jīng)過大多數(shù)人民認可的利益（相比于單一開發(fā)商來講）所以應該屬于社會公共利益范疇，所以應由強行法進行規(guī)范。而物權(quán)法第76 條第2 款賦予當事人自主選擇的權(quán)利,為任意性規(guī)范,因此背離了規(guī)范的性質(zhì),所以我認為是錯誤的。并且長期在清華大學法學院任教的崔建遠教授也認為：《物權(quán)法》不宜規(guī)定‘約定優(yōu)先’，而應另辟蹊徑。”（王謹著 公共物業(yè)所有權(quán)歸屬的《物權(quán)法》分析）并且從國外的制度上看沒有一個國家對于車庫的權(quán)屬純粹以約定的方式處理,而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決,且法定優(yōu)先,約定作為補充。所以,本人認為,如果法律強制規(guī)定停車位屬于業(yè)主的共同所有可能更有利于保護業(yè)主的利益,更加合理的解釋了停車位與建筑物的歸屬的關(guān)系。既應用強行法進行明確規(guī)定：停車位的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有,只有這樣才能避免開發(fā)商利用自己占著賣方市場而鉆法律漏洞損害廣大業(yè)主的利益。只有真正的使約定變?yōu)榉ǘǎ拍芫S護最根本的我國廣大業(yè)主的利益。

綜上所述，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車位（庫）的權(quán)屬問題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。只有規(guī)定清晰、明確的集體規(guī)則，確定停車位（庫）所有權(quán)的歸屬，在現(xiàn)實中才能夠保護區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，建設(shè)和諧社會。

【參考文獻】：

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(12)王利明 民法總則研究[M]，中國人民大學出版社，2003,15.8

第二篇：關(guān)于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的研究

關(guān)于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的研究

一、物業(yè)管理及其發(fā)展的條件

物業(yè)管理是指專業(yè)的物業(yè)公司運用先進和科學管理方法，依靠有關(guān)專業(yè)技術(shù)，依據(jù)法律契約，以建筑物、不動產(chǎn)管理為中心，以向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供安全、舒適的生活環(huán)境為目的的經(jīng)營性綜合服務。這種服務通過業(yè)主委員會的監(jiān)督與參與，使管理更加系統(tǒng)化和專業(yè)化，工作不斷改進和提高。目前在一些引進這一管理模式較早的城市，物業(yè)管理的內(nèi)容已不僅僅是房屋主體的維護，還涉及市政設(shè)施、園林綠化、清潔保安、家政服務、小區(qū)文明建設(shè)等方面。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展的必然產(chǎn)物，從社會需要來看，它是隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，由于新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、新的產(chǎn)品標準、人們對生活居住環(huán)境的管理和維護的新要求，以及隨著生活水平的提高、經(jīng)濟承受能力的增強等一系列原因而產(chǎn)生的；從房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展看，它是對存量房地產(chǎn)資源通過市場化、專業(yè)化的手段進行管理、維護和經(jīng)營，是對過去那種“重建輕管”、“建管脫節(jié)”，低水平行政性房屋管理體制改革。深圳、上海、青島等地改革的實踐證明，推進物業(yè)管理符合社會發(fā)展趨勢，有利于提高城市管理水平，有利于政府職能的轉(zhuǎn)換，有利于方便人民群眾生活，有利于創(chuàng)造良好的居民生活環(huán)境，有利于減輕財政負擔，有利于住宅小區(qū)以業(yè)養(yǎng)業(yè)、形成造血功能、解決管理經(jīng)費，有利于各類房屋的保值和增值，提高物業(yè)的有效價值。

從物業(yè)管理的要求來看，首先必須解決其行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間的一系列問題，即其存在和發(fā)展必須具備一定的外部、內(nèi)部條件。

外部條件可概括為五個方面，即：人們觀念的轉(zhuǎn)變；人大、政府立法，確定規(guī)范；房屋管理體制的改革；房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)；處理好物業(yè)管理公司與其他方面的關(guān)系。

1、重視居住質(zhì)量和房屋的保值、增值作用。隨著生活水平的提高，人們對住房的要求已經(jīng)從有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服務，優(yōu)美宜人的周圍環(huán)境，強而有力的治安措施，正常的水電氣供應，配套的各類設(shè)施及文化娛樂場所等。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房屋成了新的投資熱點，買房不失為一種保值、增值且獲利很大的投資渠道，住房制度改革為居民不動產(chǎn)創(chuàng)造了潛在的升值空間。

2、人大、政府立法，確立法律、法規(guī)。物業(yè)管理是通過簽訂契約來行使管理的，因此，必須有相應的法律、法規(guī)、規(guī)范公共契約，確立法律地位，明確管理系統(tǒng)中各因素之間的關(guān)系、權(quán)利、義務、以及各方面的法律責任。為了保證契約的公正性，物業(yè)管理公司的主管理部門應確定一個公共契約的標準范本，明確各方職責和權(quán)利義務，使之成為公司和業(yè)主（或住戶）的行為準則。

3、房屋管理體制的改革。房屋管理體制改革是要建立一種適應市場經(jīng)濟的企業(yè)化管理模式——物業(yè)管理機制，把房屋管理工作推向市場，由物業(yè) 管理企業(yè)通過市場競爭，雙向選擇，與業(yè)主委員會簽訂管理合同。

4、搞好房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的各種相關(guān)企業(yè)，如：設(shè)計、勘察、施工、銷售、中介、咨詢和 物業(yè)管理等行業(yè)，必須改變重開發(fā)建設(shè)，輕售后服務的現(xiàn)象，保持均衡關(guān)系，才能促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。開發(fā)商要與物業(yè)公司合作，推行規(guī)劃設(shè)計——建設(shè)施工——管理服務一條龍模式。

5、處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系。物業(yè)管理是通過管理公司實施的，而物業(yè)公司對物業(yè)點的管理必須符合當?shù)氐恼咭?guī)定，并接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業(yè)公司在管理中要積極與居委會、街道辦、派出所、物價、稅務等單位取得聯(lián)系，輔助行政機關(guān)工作，共創(chuàng)文明小區(qū)。

內(nèi)部條件包括處理好行業(yè)內(nèi)部的平衡，成立行業(yè)協(xié)會提高管理服務水平，重視員工素質(zhì)保證基本隊伍的技術(shù)力量，提供多種服務和多層次服務，以及合理收取和使用管理經(jīng)費等五個方面。

二、市區(qū)牧業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展中的制約因素

改革開放以來，我市在進行大規(guī)模住宅建設(shè)的過程中，由于種種原因形成了住宅產(chǎn)權(quán)多元化的格局，存在“重建設(shè)，輕管理”的傾向，加之舊的管理體制的束縛，致使一些新建小區(qū)交付使用不久就出現(xiàn)房屋失修失養(yǎng)、私搭亂建、垃圾亂拋，道路受損、綠化破壞、設(shè)備殘缺的現(xiàn)象。1994年，有關(guān)部門根據(jù)建設(shè)部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的精神和廣大居民對居住環(huán)境整潔、美化、安全、方便的迫切要求，開始進行物業(yè)管理方面的調(diào)查 研究，并制定了相應的管理辦法。目前市區(qū)掛牌的物業(yè)公司有5家，管理各類房屋建筑面積20多萬平方米，約占住房總面積的4.2%。

從目前看，全市物業(yè)管理大體分為三種類型。一是房屋產(chǎn)權(quán)單位自己管理。主要是機關(guān)、企事業(yè)單位對本單位的住宅樓負責供暖、維修、維護及水、暖費收繳等工作；二是由街道辦事處或居委會與開發(fā)公司共同成立管委會負責小區(qū)的管理，設(shè)施維修和水、暖費的收取等；三是由開發(fā)建設(shè)單位成立物業(yè)管理公司，對新建商品住宅區(qū)內(nèi)的房屋及公共設(shè)施進行維修、維護、負責衛(wèi)生、治安等方面的管理，并收取有關(guān)費用。

總體上講，市區(qū)物業(yè)管理仍處于起步探索階段，距市場化的要求還有相當大的差距。一是物業(yè)管理的模式?jīng)]有大的變化。在我市現(xiàn)有三類主要住房管理類型中，行政——福利型的管理模式還占有很大比例，特別是機關(guān)、企事業(yè)單位的住宅樓基本沿用著多年一貫制的行政福利式的管理辦示，自己為自己服務；市屬公房仍由市房管局進行管理；新建商品住宅小區(qū)除金陵新村小區(qū)、高新開發(fā)區(qū)小區(qū)等少數(shù)幾個由開發(fā)商自己委托物業(yè)公司代管，管理比較規(guī)范外，其它均為開發(fā)型松散型管理。二是市場機制未形成。目前，我市登記注冊的幾家物業(yè)公司中，市房管局下屬房管所幾乎沒有；市區(qū)新建的住宅小區(qū)中，大部分是開發(fā)商自己進行管理，沒有聘請物業(yè)管理 公司，更沒有競爭機制。據(jù)有關(guān)部門介紹，目前我市物業(yè)管理公司基本靠開發(fā)商和政府補貼生存。三是管理服務水平低，居住環(huán)境差。小區(qū)生活質(zhì)量不高，群眾反映強烈。因修繕不及時，收費不規(guī)范等問題，物業(yè)公司與住戶經(jīng)常出現(xiàn)矛盾，管理部門、物業(yè)部門、住戶相互抱怨，都不滿意。當前制約物業(yè)管理發(fā)展的主要因素有：

1、管理體制不順，組織協(xié)調(diào)不力。一是管理力度小。目前市區(qū)物業(yè)管理的日常性工作主要集中在市房管局有關(guān)科室兩三個人身上，忙于統(tǒng)計、匯報及接待上訪等，難以發(fā)揮規(guī)劃、指導、協(xié)調(diào)和管理等作用。二是管理體制不順。規(guī)劃局管規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)商負責開發(fā)，房管局負責 管理，建設(shè)、開發(fā)、管理之間不協(xié)調(diào)，致使住宅小區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、驗收、管理往往出現(xiàn)違規(guī)、違法現(xiàn)象，給物業(yè)管理帶來極大的不便。三是缺少有效的宏觀政策引導。確定物業(yè)管理法律地位的基礎(chǔ)性法規(guī)《寶雞市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》政府至今尚未出臺，其他相應的配套法規(guī)更無法制定，使得管理機構(gòu)、物業(yè)公司和業(yè)主各自的合法權(quán)益無法得到保護。

2、宣傳引導不夠，居民觀念陳舊。由于受傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟福利分房影響，人們多年形成一種住房交租，房產(chǎn)單位負責維護、維修的舊觀念。加上我們的各種宣傳和辦法跟不上，部分家庭經(jīng)濟承受能力低等原因，使得全面啟動物業(yè)管理缺乏良好的社會環(huán)境。據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查，絕大部分職工對個人買房表示支持，但認為買房后再交各種物業(yè)管理費是一個負擔，尤其對公共設(shè)施的維護抵觸情緒較大。

3、小區(qū)界限不清，啟動資金費缺位。改革開放以來，市區(qū)舊城區(qū)改造力度較大，涉及29個地段，總面積近百萬平方米。但房子建起來了，卻沒有明確地劃分小區(qū)，更沒有相應的管理機構(gòu)，使得物業(yè)管理缺乏必要的先決條件。另一方面房改出售公有住房，必須按國務院和省人民政府的有關(guān)規(guī)定建立公共設(shè)施公用部位的維修基金。而有些開發(fā)商只顧開發(fā)，不管理售后管理 和服務，不能及時繳納公用設(shè)施專用基金。因此，物業(yè)公司一進駐小區(qū)就必須大量投入，該收的錢卻收不上來，因而參與的積極性不高；而企事業(yè)單位住宅區(qū)也只好由本單位拿出錢來補充職工的住房維修等費用，有多少錢辦多少事，沒錢就維持現(xiàn)狀。啟動資金不到位是目前制約小區(qū)物業(yè)管理的主要障礙之一。

三、推進住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的對策建議

1、加大組織領(lǐng)導力度理順管理體制。按照建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的基本要求，結(jié)合兄弟城市住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗，加速住宅小區(qū)實施物業(yè)管理工作步伐，以適應住房制度改革深入發(fā)展的新形勢。建議市政府成立由分管副市長任組長、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、房改辦、城建局、公安局、財政局、物價局、金、渭兩區(qū)政府負責人為成員的住宅小區(qū)物業(yè)管理 領(lǐng)導小組，以加強對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、領(lǐng)導。按照建設(shè)部《辦法》第三條“房地產(chǎn)行政主管部門負責小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責分工，負責小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導”的規(guī)定，建議明確市房產(chǎn)管理局為市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。市房產(chǎn) 管理局要加強對物業(yè)公司的領(lǐng)導，建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，組織物業(yè)公司開展各項活動，不斷提高企業(yè)管理服務水平。

2、加大宣傳力度，進一步提高對物業(yè)管理工作的認識水平。物業(yè)管理實質(zhì)上是一種服務，最受益者是廣大居民，同時又減輕了政府的負擔，還能解決部分下崗職工的再就業(yè)問題，可以帶來很大的社會效益、環(huán)境效益和一定的經(jīng)濟效益。推進住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，提高公眾對物業(yè)管理的認識水平，營造一種全社會關(guān)心和支持物業(yè)管理工作的社會氛圍。

3、加快立法，為開展和推行物業(yè)管理提供法律保障。建立健全住宅小區(qū) 物業(yè)管理的法規(guī)和配套政策，是實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化、科學化的前提條件，也是物業(yè)管理工作由無序向依法管理過度，逐步實現(xiàn)良性循環(huán)的途徑。為此，市政策應盡快出臺《寶雞市物業(yè)管理小區(qū)辦法》、同時，根據(jù)辦法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《寶雞市物業(yè)管理住宅小區(qū)考評暫行辦法》、《寶雞市物業(yè)管理服務收費指導標準》、《寶雞市住宅 小區(qū)管理招標程序》、《寶雞市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會規(guī)則》、《寶雞市 住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》等。通過建立健全和完善法規(guī)，明確物業(yè)物管理公司、產(chǎn)權(quán)人或使用人以及政府行政部門、業(yè)務主管部門和協(xié)調(diào)配合部門在物業(yè)管理中的地位、作用、權(quán)責利關(guān)系，使物業(yè)管理工作實現(xiàn)依法管理。

4、搞好小區(qū)綜合治理改造，為全面推行物業(yè)管理創(chuàng)造條件。改善住宅 環(huán)境，提高生活質(zhì)量，是塑造寶雞市城市管理新形象的一項重要工作，也是一個城市經(jīng)濟實力、城市管理的綜合反映和精神文明建設(shè)成效的具體體現(xiàn)。根據(jù)一些先進城市的經(jīng)驗，各地在實施物業(yè)管理之前，都要對住宅小區(qū)的配套設(shè)施、園林綠化、治安狀況，服務功能進行一次比較全面的綜合治理改造工作。大體分為三個階段：

第一階段：動員住宅小區(qū)開展綜合治理改造。住宅小區(qū)綠化治理改造工程千頭萬緒，任務大、部門多，為保證其工作健康有序開展，物業(yè)管理行政部門和市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、氣、熱、電等部門，以及住宅小區(qū)所在地的街道辦事處，根據(jù)職責分工，相互配合，協(xié)同作戰(zhàn)，保證治理改造工程順利進行。市物業(yè)管理部門要在住宅小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組的指導下，學習外地經(jīng)驗，結(jié)合我市住宅小區(qū)現(xiàn)狀，對住宅的綜合治理工作的目標，重點和達到的標準以及改造資金的使用，提出具體的要求。并通過各種形式，廣泛動員宣傳，使得所有住宅小區(qū)住（用）戶人人明白，形成共識，取得政府、社會各界和廣大住（用）戶的支持。

第二階段：搞好試點、樹立典型，為全面推行物業(yè)管理積累經(jīng)驗。在全面推行物業(yè)管理之前，首先要搞好試點，樹立樣板，充分發(fā)揮典型的示范作用。培養(yǎng)物業(yè)管理的典型，要堅持高起點、高標準、小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、配套服務設(shè)施建設(shè)，園林綠化景點布局等都要達到高水準，確實能為住戶提供一個整潔、優(yōu)雅、安全的居住環(huán)境。在治理改造中，市政府應加強對試點單位的宏觀指導，給予一定的優(yōu)惠政策和必要的資金扶持，以保障 物業(yè)管理典型經(jīng)驗的總結(jié)和推廣。

第三階段：全面推行階段。經(jīng)過第一階段的綜合治理和第二階段的試點示范之后，進入推廣階段。市上根據(jù)具體情況分期分批開展物業(yè)管理招標投標工作，逐步把物業(yè)管理工作全面鋪開。

5、加強管理，不斷提高物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)。市物業(yè)管理行政部門，要盡職盡責，搞好宏觀組織、指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查工作，不斷提高物業(yè)公司的管理水平。

一是要加強對物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)的審查工作。物業(yè)管理行政部門在對物業(yè)公司進行經(jīng)營資質(zhì)審批時，要嚴格按照申報條件進行審查審批，物業(yè)公司經(jīng)主管部門經(jīng)營資質(zhì)審查合格，領(lǐng)取《資質(zhì)證書》，并向工商行政管理部門申報辦理營業(yè)執(zhí)照后，方可開展物業(yè)管理經(jīng)營活動。

二是對已審批經(jīng)營物業(yè)管理的公司實行年審制度，每年進行一次驗審，對不符合經(jīng)營資質(zhì)條件的應責令限期整頓，整改后仍達不到規(guī)定要求的，應撤銷該公司的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

三是抓好招標投標工作。招標投標的發(fā)包工作由物業(yè)管理行政主管部門主持，業(yè)主和投標的物業(yè)管理公司參加，投標公司持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》，方可參加投標和從事住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，招標內(nèi)容應包括委托 管理事項、管理標準、管理權(quán)限、管理期限、管理收支、利潤及風險、監(jiān)督檢查、違約責任等條款，中標委托合同形成后報市住宅物業(yè)管理部門備案。通過招標投標工作把物業(yè)管理推向市場，引入競爭機制。

四是幫助物業(yè)管理公司搞好業(yè)務、技術(shù)培訓和考核工作，逐步實行 “上崗證”和“物業(yè)管理資格證”制度，建立與現(xiàn)代企業(yè)制度相適應的 管理模式和自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善的機制。

五是要積極為物業(yè)管理公司排憂解難，尤其是要幫助協(xié)調(diào)好物業(yè)公司與供水、供電、供暖，以及與管理有關(guān)的部門的關(guān)系，為物業(yè)管理公司營造良好的外部環(huán)境。

第三篇：高檔住宅小區(qū)會所被“兩次”開發(fā)問題研究

一位剛買下上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路88弄中海翡翠湖別墅小區(qū)物業(yè)的業(yè)主，在入住后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的會所已轉(zhuǎn)給私人。“偌大一個會所除了租出部分外，游泳池一年只開放三個月，私人擁有會所干嗎呢？”這位業(yè)主百思不得其解。

離此不遠的海天花園房屋業(yè)主委員會，也正在為小區(qū)的公共設(shè)施展開維權(quán)。“我們已提起訴訟，要求恢復會所和購物中心原狀。”上海市高信德律師事務所成大為律師說，海天花園的一些公共設(shè)施，通過私下售讓，改變了原來的功能，嚴重侵害了業(yè)主權(quán)益。

事實上，近年來，一些大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過各種不當方式將小區(qū)文化、娛樂、體育等公共設(shè)施的房屋產(chǎn)權(quán)“巧妙”地進行臺下交易、低價出售給私人，受讓者又違規(guī)、違法改建成酒店、辦公大樓、幼兒園等，再通過高價評估將這些問題資產(chǎn)抵押給多家銀行貸款套利，把風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

成大為說，這種小區(qū)公共設(shè)施違規(guī)交易的黑色產(chǎn)業(yè)鏈風險正在集聚增大，猶如鋼貿(mào)貸一樣帶給銀行壞賬風險，同時滋長了尋租腐敗之風，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，激化了社區(qū)矛盾。

“兩次開發(fā)”

據(jù)悉，地處上海市大虹橋區(qū)域的康虹花園、西郊楓林園、海天花園以及閔行區(qū)小區(qū)集聚度高的地區(qū)，均有類似情況發(fā)生。

深究這條黑色產(chǎn)業(yè)鏈可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商、接盤者與既得利益群體巧妙設(shè)計了一個鮮為人知的房地產(chǎn)“兩次開發(fā)模式”，即先以文化、娛樂、體育等公共設(shè)施的高檔會所與高品質(zhì)生活為賣點，在售樓資料里大肆渲染推銷出售具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房。在樓盤出售完后，再私下出售屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施。這已成為房地產(chǎn)行業(yè)不良開發(fā)商欺騙業(yè)主的慣用手法，在早期開發(fā)的高中檔小區(qū)尤為典型。

盡管2008年起相關(guān)法規(guī)已明文禁止會所等公共設(shè)施的交易，但由于相關(guān)法律法規(guī)不配套，致使一些老社區(qū)依然存在嚴重問題。

其商業(yè)模式可概括為：第一次開發(fā)模式為“完全產(chǎn)權(quán)的商品房+部分產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施”（用以吸引高消費，獲取高利潤）；第二次開發(fā)模式為“轉(zhuǎn)讓不完全產(chǎn)權(quán)的公共設(shè)施（會所商場等）+變功能+開酒店+高出租+貸款”。這些交易通常都采用瞞天過海的手法獲取公共設(shè)施用房的產(chǎn)權(quán)證，然后從主業(yè)鏈與輔業(yè)鏈兩個方面展開非法經(jīng)營。

成大為說，主業(yè)鏈包括違建商業(yè)地產(chǎn)，如2009年青浦區(qū)海天花園“會所”產(chǎn)權(quán)人變更為金某后，原一張產(chǎn)權(quán)證上的“購物中心”被注記為“商場”及“商業(yè)”；“會所”被注記為“旅館”及“旅（賓）館”。這明顯違反了滬房地市（2003）230號文件規(guī)定，完全改變了“會所”與“購物中心”是海天花園公共配套設(shè)施及為小區(qū)全體業(yè)主提供服務的“功能”。

輔業(yè)鏈是轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租非法經(jīng)營特許行業(yè)。通過改變功能和違法經(jīng)營獲取利益（如特許經(jīng)營的酒店與幼教業(yè)），開發(fā)商與既得利益者串通一起，將黑鏈伸向需經(jīng)特許批準的酒店或幼兒園等。

上海一位資深律師表示，近期一周內(nèi)就接到閔行三個小區(qū)兩個業(yè)委會提出會所使用權(quán)糾紛案。如閔行東苑大千美墅發(fā)展商為了追求利潤，通過“轉(zhuǎn)手”會所改變功能經(jīng)營商業(yè)租賃；月光流域與紅山半島兩個樓盤的開發(fā)商在開發(fā)初期隱瞞了“體育會所”土地的使用情況，名曰兩個小區(qū)業(yè)主可共同使用，但在樓盤售完后，開發(fā)商金蟬脫殼，轉(zhuǎn)嫁矛盾，一走了之。致使兩小區(qū)業(yè)主為爭奪“體育會所”的使用權(quán)而打官司長達8年之久。

金融鏈風險

《財經(jīng)國家周刊》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共設(shè)施非法交易所有的操作流程和價格評估均繞過了業(yè)主大會、業(yè)委會和全體業(yè)主，致使小區(qū)業(yè)主權(quán)益受到損害。

以海天花園為例，開發(fā)商的規(guī)劃圖紙、售樓廣告和與小區(qū)業(yè)主簽訂的房地產(chǎn)買賣合同等文件均對“會所”和“購物中心”用途與使用有明確約定。但直至2013年初，海天業(yè)主才獲悉，開發(fā)商早已于2009年背著全體業(yè)主秘密將小區(qū)公共配套設(shè)施“會所”和“購物中心”轉(zhuǎn)讓給金某。

中國的物業(yè)管理條例第三十八條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途，其他公共場所與公用設(shè)施同法規(guī)。

其實，小區(qū)房地產(chǎn)兩次開發(fā)模式的“發(fā)明人”醉翁之意不在酒。房地產(chǎn)資源與金融資源融合，才是這一模式的最大利益所在。

以海天為例，據(jù)業(yè)主實名舉報信，2009年，中海發(fā)展（上海）有限公司將會所、購物中心低價轉(zhuǎn)讓給金某（占地面積9446.06平方米，售價僅為2700萬元）。此后金某以上述產(chǎn)權(quán)抵押，分三次向銀行辦理了最高8470萬元的銀行貸款。

某種意義上，從事此類房貸業(yè)務的商業(yè)銀行，已成為小區(qū)公共設(shè)施非法交易金融風險的托盤人。

曾任中國銀行上海分行盧灣區(qū)支行行長的吳懷民說，用違法交易的小區(qū)公共設(shè)施作抵押的貸款明顯屬于瑕疵資產(chǎn)，即使貸款人所控企業(yè)報表上有一定的現(xiàn)金流，也不能掩飾其抵押品瑕疵所挾帶的巨大風險。

一位專門從事金融違約風險的資深專家指出，在房地產(chǎn)“兩次開發(fā)模式”下，一旦法院判定該交易違法或依法恢復公共設(shè)施原有功能，銀行或?qū)⑾萑氩涣假J款危機。

這一商業(yè)模式的融資鏈利用了中國房地產(chǎn)市場法制環(huán)境欠成熟之處，成為開發(fā)商與既得

利益者在土地資源緊缺下的生財之道，也綁架了商業(yè)銀行。不僅如此，一些新入駐的外地物業(yè)公司或保安公司，也正在效仿這個黑鏈商業(yè)模式，成立以收購小區(qū)公共設(shè)施及場所為目標的投資公司或資產(chǎn)管理公司。

切斷黑色鏈

由于早期中國物權(quán)法未出臺且相關(guān)法規(guī)不齊全，對上述不完全產(chǎn)權(quán)（即使用權(quán)屬全體業(yè)主共用共有的）沒有明確規(guī)定，造成了全體業(yè)主的使用權(quán)與共有權(quán)受到侵害的局面。

法律界人士認為，小區(qū)公共設(shè)施的黑色產(chǎn)業(yè)鏈對社會及金融安全破壞力大、影響極壞，應著力做好以下幾點防范—

一是完善與規(guī)范物權(quán)法、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)行政行為。建議人大、檢察院要加強對相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行的監(jiān)督和檢查，尤其對相關(guān)法規(guī)中的不完善或不明確的條款要加以進一步完善。

建議在相關(guān)法規(guī)中明確規(guī)定：小區(qū)公共配套設(shè)施使用權(quán)及部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，不允許發(fā)展商私自出售轉(zhuǎn)讓。如為正常合規(guī)交易，一定要出示超過三分之二業(yè)主出席的業(yè)主大會決議及業(yè)委會蓋章，經(jīng)過并公告公示程序。

明確全體業(yè)主作為小區(qū)公共設(shè)施共同產(chǎn)權(quán)人，具有優(yōu)先購買權(quán)。只有業(yè)主大會一致表決同意放棄后，開發(fā)商才可轉(zhuǎn)讓給第三方。小區(qū)樓盤售完后，開發(fā)商應當將小區(qū)所有公共配套設(shè)施設(shè)備與物業(yè)管理賬目進行移交。銀監(jiān)會應明確規(guī)定，小區(qū)配套公共設(shè)施設(shè)備不得用于抵押貸款。

二是全面調(diào)查掌控以防范區(qū)域性金融危機的發(fā)生。一位從業(yè)30多年的資深金融人士說，小區(qū)公共設(shè)施的違法交易違背金融法規(guī)、金融誠信，涉嫌金融欺詐，應予以及時防控，著力整治。建議地方政府有關(guān)部門應對所在區(qū)域的相關(guān)小區(qū)樓盤存在的同類情況作全面深入的調(diào)查，全面掌握這一產(chǎn)業(yè)鏈的真實信息，預測其對社會安全、金融安全和城市形象產(chǎn)生負面影響的程度。

三是地方政府統(tǒng)一安排實施綜合執(zhí)法行動。由房屋土地管理部門牽頭實施，對其中影響惡劣危害大的采取專項行動，對其中嚴重違法及利用權(quán)力尋租的人與事應予以查處。

最高人民法院原副院長劉家琛指出，如何防范金融風險與社會風險，在中國是一個大問題，尤其是在房地產(chǎn)金融投資領(lǐng)域，要加強法律法規(guī)的綜合配套改革，維護人民群眾的合法權(quán)益，杜絕非法交易及其黑色產(chǎn)業(yè)鏈。

第四篇：住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程問題總結(jié)與研究

路橋分公司

住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程技術(shù)總結(jié)與研究

路橋分公司工程技術(shù)部 2016年8月20日

住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程 常見問題總結(jié)與研究

住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程（下稱小區(qū)管網(wǎng)工程）是住宅小區(qū)的配套工程。小區(qū)管網(wǎng)工程的特點可歸納為“三多兩緊”：一是管線種類多。現(xiàn)代住宅小區(qū)普遍都有排水 管道（雨水排水管、污水排水管）、供水管道（自來水管、中水管、純凈水管）、熱力管道、煤氣管道、通訊及智能管網(wǎng)（電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等）、電力管線等；二是施工單位多。各專業(yè)管線分屬各專業(yè)部門施工，尤其是自來水、煤氣、電力等專業(yè)管線的施工，目前仍有一定的壟斷性；三是交叉多。小區(qū)管線縱橫交叉，造成專業(yè)施工交叉。

“兩緊”就是工期緊和場地緊。業(yè)主為盡早回收資金，作為配套的小區(qū)管網(wǎng)工程，預留的施工工期很緊，加之往往主體工程拖期擠占配套工程工期，致使大多小區(qū)管網(wǎng)工程工期緊上加緊。而場地緊則表現(xiàn)為現(xiàn)在小區(qū)管網(wǎng)幾乎都是埋在其道路和綠化這一有限空間的地下，要求在一個短時間內(nèi)完成諸多管線施工，場地必然緊張。

上述特點，給小區(qū)管網(wǎng)工程施工和管理帶來了困難。配合業(yè)主統(tǒng)籌安排小區(qū)各專業(yè)管線的施工順序，并進行有效控制針對小區(qū)管網(wǎng)的特點，結(jié)合施工現(xiàn)場 的具體情況及業(yè)主對工期的要求，項目監(jiān)理部應積極配合業(yè)主，科學、合理、統(tǒng)籌安排小區(qū)各專業(yè)管線的施工順序，并進行有效控制，這是確保小區(qū)管網(wǎng)工程正常有序施工的前提。1.1 安排施工順序，堅持“四讓”原則。即有壓管道讓無壓管道，埋管淺的管道讓埋管深的管道，單管讓雙管，柔性材料管道讓剛性材料管道。按照這個原則，小區(qū)管網(wǎng)施工順序基本是：排水管道（污水管、雨水管）——熱力管道——煤氣管道——供水管道（自來水管、中水管、純凈水管）——通訊及智能管線（電話、有線電視、寬帶網(wǎng)）——電力管線。.2 相鄰管線，在埋設(shè)的高程相同或相近時，最好考慮大開槽的施工方案，這是縮短工期、加快工程進度的有效措施。.3 在小區(qū)道路結(jié)構(gòu)層內(nèi)偏上的管線，最好待道路結(jié)構(gòu)層碾壓成形后，返挖槽施工。這既能確保道路結(jié)構(gòu) 層的碾壓施工及質(zhì)量，又避免了道路碾壓施工對管道施工成果的損壞。.4 按照總工期的要求，結(jié)合各專業(yè)管線編制的施工進度計劃，遵循上述施工程序安排原則，統(tǒng)籌各專業(yè) 管線的開工期和工期。如條件成熟，最好作出小區(qū)管 網(wǎng)工程施工進度網(wǎng)絡(luò)圖，并據(jù)此進行有效控制，使小區(qū)管網(wǎng)施工形成一個銜接緊湊、合理交叉和有條不紊的施工局面。既要控制管線的平面位置，又要控制管線的立面高程為了環(huán)境美觀，當今小區(qū)管線幾乎全部埋設(shè)地下。小區(qū)道路或綠地下的管網(wǎng)縱橫密布，上下交錯，因而，加強對管線平面位置和立面高程的雙重控制，是確保小區(qū)管網(wǎng)正常有序施工的關(guān)鍵。從這幾年我們監(jiān)理過的工程看，有相當多的小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計單位，僅做小區(qū)綜合管網(wǎng)平面圖，而未做小區(qū)管網(wǎng)立面綜合圖，這無疑給 小區(qū)管網(wǎng)施工造成了許多困難，而許多業(yè)主對管網(wǎng)立面 綜合圖的重要性認識不足。對此，總監(jiān)理工程師應當積極向業(yè)主提出建議，要求設(shè)計單位進行管網(wǎng)的立面設(shè) 計，做出管網(wǎng)的立面綜合圖，為控制管線的立面高程 創(chuàng)造必須的條件。.1 專業(yè)監(jiān)理工程師必須認真熟悉施工圖，并協(xié)助業(yè)主做好設(shè)計技術(shù)交底，加強對小區(qū)管線平面位置和立面高程的預控。.2 各專業(yè)管線放線后，應由專業(yè)監(jiān)理工程師統(tǒng)一驗線，確認簽字后方可開槽。必須強調(diào)的是，各專業(yè)管 線的路徑不能隨意變動，如必須調(diào)整，務必報告業(yè)主，并由原設(shè)計單位出具書面變更通知，經(jīng)總監(jiān)理工程師審 核無誤后方可實施。.3 管線交叉較多的丁字和十字路口，是管線立面高 程控制的重點和難點部位，在此部位管線互相打架屢見 不鮮。為搞好控制工作，項目監(jiān)理部最好指定一名專業(yè)管線知識面廣、又熟悉工程測量的監(jiān)理工程師專門負責管線立面高程控制工作。同時，總監(jiān)也應重點做好協(xié)調(diào)工作。.4 在管線立面交叉中，監(jiān)理人員必須按設(shè)計或相關(guān) 規(guī)范要求注意控制各專業(yè)管線之間保持一定的間距。為避免或減少立面交叉管線之間相互損壞和確保安全，在施工過程中，應督促施工單位采取一些必要的支、掛、吊 管等臨時性措施。加強對管道施工用料的控制施工用的管材、管件 及閥門等配件的質(zhì)量，是影響管道工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素 之一，因而，加強對管道施工用料的控制是質(zhì)量控制 的重點。各種專業(yè)管線使用的材料各異，品種、規(guī)格 繁多，當前以塑代鋼已成發(fā)展趨勢，塑料管材及管件 五花八門，加之建材市場管理混亂，魚目混珠，增加了控制難度。通過幾年來監(jiān)理實踐的摸索，感到重點 應從以下幾方面控制：.1 建立進場材料及配件申報制度。主要管材、閥門進場前，要求施工單位提前報驗，監(jiān)理人員應審核 其出廠合格證書、技術(shù)性能檢測報告、準用證等是否 齊全有效，是否符合設(shè)計和相關(guān)規(guī)范要求。不合格的 材料及配件不準進場。.2 對進場的管材和管件，按批量進行抽查，檢查品種規(guī)格和外觀質(zhì)量，以防止以次充好，材料實物與 報驗不符。當前，由于利益驅(qū)使，有為數(shù)不少的生產(chǎn)廠商，其生產(chǎn)的管材質(zhì)量不符規(guī)范標準，尤其在壁厚方面，無論是鋼筋混凝管、鋼管、塑料管，以薄充 厚的現(xiàn)象比比皆是。所以監(jiān)理人員進行抽查時，應以 壁厚為重點。以塑料管材為例，有普通管和加厚管之分，如D N 1 0 0 的P V C 普通管，壁厚應為3.5 m m，加厚管應為 4.5mm，而現(xiàn)在市場上有相當部分的PVC 管的壁厚僅有2.2mm-3.0mm。用于電力管線埋設(shè)的鋼管，施工單位以次充好，以薄充厚的較為普遍。煤氣和熱力管道使用的直徑大 于DN150 的螺旋焊管，應特別注意管截面橢園度的檢查，如超標會造成焊結(jié)對口困難，影響焊接質(zhì)量。管件多為沖 壓件，其砂眼、夾碴和壁厚沖壓不均是常見的毛病。.3 管道使用的閥門，如截止閥、閘閥、球閥、蝶閥等也是控制的重點。首先，應檢查出廠質(zhì)量合格證書與 閥門上的銘牌是否相符，型號、規(guī)格、壓力使用范圍、密封等是否滿足設(shè)計要求。不僅如此，安裝前還應檢查閥門開閉是否靈活，必要時，還應按施工驗收規(guī)范的要求進行強度和嚴密性試驗，合格者方可使用。嚴格按規(guī)范要求，控制管道的強度和功能性試驗的質(zhì)量強度和功能性試驗主要指：排水管道的閉水試驗；供水管道的系統(tǒng)試壓；供熱管道的分段和系統(tǒng)試壓；煤氣管道的試壓和嚴密性檢測等。管道的強度和功能性試驗，是對管道施工質(zhì)量的全面檢測，也是工程質(zhì)量驗收的主要依據(jù)。因而，監(jiān)理人員必須嚴格按規(guī)范要求，控制試驗的質(zhì)量，把好工程驗收前最關(guān)鍵的一關(guān)。.1 試驗之前，要求施工單位務必制定試驗方案，報專業(yè)監(jiān)理工程師審查同意后方可實施。專業(yè)監(jiān)理工程師應按規(guī)范要求并結(jié)合施工現(xiàn)場情況，審查其試驗方案是否安全、合理、可行。.2 排水管道的閉水試驗為檢查管道接口的嚴密性。如接口不嚴，管道接口長期滲漏，導至排水管道基礎(chǔ)下沉、管道懸空，甚至路面塌陷。出現(xiàn)這類現(xiàn)象的教訓不少。閉水試驗是對排水管道施工質(zhì)量的全面檢查，所占時間較長，又較煩瑣，很多施工單位總以種種借口不做。監(jiān)理人員有責任督促施工單位認真做好這項試驗。.3 供水管道和熱力管道試壓。監(jiān)理人員應重點控 制：(1)試驗用水的水質(zhì)應使用自來水，但有的施工單位為省錢而使用溝塘水，溝塘水泥砂多，還可能含有害物質(zhì)腐蝕管道，故應當制止；

(2)試壓用的壓力表及安裝位置應符合要求。壓力表必須在校驗的有效期內(nèi)，其表的刻度值應達到試驗壓力的1.5 倍，并應在管道的 遠、近端各安置一塊壓力表；(3)試驗壓力值和穩(wěn)定時間應嚴格按設(shè)計要求或相關(guān)的驗收規(guī)范執(zhí)行；

(4)熱力管 道試壓必須在管線上構(gòu)筑物（如固定墩）的混凝強度達到8 0 % 以上方可進行。尤其應注意試壓前，管道的端頭應做“靠背”加固措施，監(jiān)理人員必須認真檢查 是否安全可行。

4.4 煤氣管道試壓和嚴密性檢測應使用壓縮空氣進行。必須十分注意安全。.5 在管道強度和功能性試驗中，現(xiàn)場監(jiān)理人員必須對試驗的全過程進行旁站監(jiān)督，嚴格檢查試驗結(jié)果，并督促施工單位認真做好記錄，如實填報試驗資料，履行簽字手續(xù)。.6 各類專業(yè)管線在隱蔽前，專業(yè)監(jiān)理工程師務必認真檢查現(xiàn)場，并核實隱蔽驗收資料是否真實、齊全、有效。應進行而未進行強度和功能性試驗的管道，或經(jīng)試驗不合格的管道，一律不得回填隱蔽。做好組織協(xié)調(diào)工作，有效控制工程進度小區(qū)管網(wǎng)工程施工過程中現(xiàn)場極易產(chǎn)生各行其事、相互干擾的混亂局面，項目監(jiān)理工程師，尤其是總監(jiān)，應當盡力做 好組織協(xié)調(diào)工作，以便在一定的時間與空間條件下，使各專業(yè)管線科學合理、有條不紊地進行施工，爭取實現(xiàn)工期目標。.1 協(xié)調(diào)好項目監(jiān)理部內(nèi)部的關(guān)系。專業(yè)管道分工負責，各專業(yè)監(jiān)理工程師既分工又協(xié)作，要密切配合，顧全大局，發(fā)揮項目監(jiān)理部的整體控制優(yōu)勢。5.2 協(xié)調(diào)好施工與業(yè)主、設(shè)計的關(guān)系。要督促業(yè)主 按施工合同條款提供施工條件，促使業(yè)主及時排除施工 現(xiàn)場的障礙和干擾。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場情況與設(shè)計不符時，通過業(yè)主敦促設(shè)計人員及時到場，盡快提出設(shè)計變更或修改。.3 協(xié)調(diào)好施工單位之間的關(guān)系。監(jiān)理人員在組織協(xié)調(diào)上應盡力減少施工單位之間的相互干擾，緩和他們之 間的矛盾。現(xiàn)場因前期施工成果被損而引起施工單位之間的糾紛屢見不鮮，監(jiān)理人員應督促后續(xù)的施工單位重視和加強對已完施工成果的保護，必要時應采取一些臨 時性保護措施。與此同時，監(jiān)理人員還應配合業(yè)主，建立一項“誰損壞誰賠償”的制度，這是保護施工成果較為有效的辦法。.4 協(xié)調(diào)好工期與質(zhì)量的關(guān)系。由于工期緊，施工 單位忽視施工質(zhì)量盲目搶工期的現(xiàn)象時有發(fā)生，監(jiān)理人 員應提請施工單位合理安排工期，控制施工節(jié)奏。在施工過程中，堅持質(zhì)量第一的觀念，在確保施工質(zhì)量的前提下加快工程進度。.5 召開工地例會是監(jiān)理組織協(xié)調(diào)的最好辦法。總監(jiān)要定期組織召開工地例會，解決工程施工中的相互配合 問題，及時化解矛盾，消除影響施工進展的各種因素。在平行、交叉施工多，工期和場地十分緊張的情況下，有必要每天召開一次工地例會。

路橋分公司工程技術(shù)部 2016年8月20日

第五篇：2012年城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題及對策研究淺析

2012年城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題及對策研究淺析

我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)進入了一個高速發(fā)展的階段。目前，全國共有三萬家物業(yè)管理企業(yè)，其中從業(yè)人員已經(jīng)達到三百萬之多。物業(yè)管理的高速發(fā)展的同時，也暴露出了一些問題，近幾年來，由于存在著很多不和諧的因素，業(yè)主的投訴量居高不下。對于出現(xiàn)的這些問題，各個物業(yè)管理公司需要引起高度的重視，增強服務意識，積極從自身反省、尋找問題，這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)走上健康、持續(xù)發(fā)展的道路，才能更好的保護業(yè)主利益，為改善城市居民的生活環(huán)境做出更大的貢獻。

成熟住宅小區(qū)物業(yè)管理的常見問題

物業(yè)管理誠信缺失。市場化程度不高。服務意識不強：經(jīng)濟的快速發(fā)展，促進了我國物業(yè)管理從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，但是卻忽略其他部分的平衡發(fā)展。作為一個年輕的行業(yè)，我國在物業(yè)管理的法制建設(shè)上還不夠完善，缺乏強有力的監(jiān)管制度。物業(yè)管理的法律規(guī)范尚未形成完整、系統(tǒng)的體系，有些規(guī)范性文件存在不協(xié)調(diào)甚至矛盾、難以操作等缺點。企業(yè)的經(jīng)營者往往只重視短期利益，在經(jīng)營中缺乏誠信。再者，這種違背了公平性原則的交易將會直接制約著市場合理的競爭，抑制物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。在目前我國物業(yè)管理的發(fā)展中，還帶有一些計劃經(jīng)濟的色彩。主要是因為市場轉(zhuǎn)型還不夠徹底，政府在管理和運營上進行了一定程度上的干預，導致了物業(yè)管理行業(yè)的市場化程度低的現(xiàn)狀，勢必會影響物業(yè)管理朝著社會化、市場化、專業(yè)化方向的發(fā)展。

物業(yè)管理收費不規(guī)范、收費難：物業(yè)管理行業(yè)在進入了社會主義市場經(jīng)濟的大背景下之后，為確保企業(yè)運營，是需要向業(yè)主收取一定的服務費用的。但是物業(yè)服務費一直是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間最大的矛盾所在：～方面，由于物業(yè)管理企業(yè)興起的時間不長，有部分業(yè)主并沒有樹立起花錢買服務的意識，對于物業(yè)管理不夠重視，拖交、拒交物業(yè)費的現(xiàn)象十分普遍；另一方面，部分物業(yè)公司在服務端的工作并沒有做到位，服務的質(zhì)量和水平都達不到業(yè)主的要求。更有甚者，片面的追求經(jīng)濟效益。收費標準模糊，存在捆綁收費等亂收費現(xiàn)象。這些情況都引起了業(yè)主的強烈不滿，激化了業(yè)主與物業(yè)管理公司之間矛盾，增加了收繳物業(yè)管理費的難度。

人力資源管理失衡，從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低： 物業(yè)管理作為一個新興的服務類型的行業(yè)，在推進現(xiàn)代化城市建設(shè)的提升城市屆民生活質(zhì)量的工程中扮演著十分重要的角色，正受到各級政府部門和人民群眾的高度關(guān)注，所以在行業(yè)管理標準以及從業(yè)人員的培訓方面還需要做很多努力。目前的情況是，有部分從業(yè)人員就職前的培訓不足，素質(zhì)普遍偏低，管理與服務均達不到業(yè)主的要求。有些物業(yè)管理企業(yè)的管理層由于缺乏管理經(jīng)驗，存在著服務意識淡薄、管理模式陳舊、培訓制度缺失、工作標準模糊等不和諧的現(xiàn)象。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)提供的服務并不能達到業(yè)主的要求，還會在很大程度上在業(yè)主心中樹立不好的形象，誤導業(yè)主對物業(yè)管理的認識。不能獲得業(yè)主的支持，必將不利于的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

中咨網(wǎng)（）研究總結(jié)相關(guān)對策：

完善法律法規(guī)，加強監(jiān)管力度：隨著我國城市化程度的提高，住房制度日益商品化，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展了一門新興的行業(yè)，政府必須加強相關(guān)方面的法制建設(shè)，加強行業(yè)的監(jiān)管力度。結(jié)合近幾年在物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的問題和積累的經(jīng)驗，進一步的完善這部條例。

加強從業(yè)人員的職前培訓，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)： 物業(yè)管理行業(yè)是一種勞動密集型的服務類行業(yè)。從業(yè)人員的綜合素質(zhì)決定了物業(yè)管理行業(yè)的整體高度。物業(yè)管理企業(yè)要深刻服務意識，把管理與服務相結(jié)合。要加強從業(yè)人員的職前培訓，努力提高他們的職業(yè)技能和素養(yǎng)，樹立以業(yè)務為本的服務態(tài)度。在選擇職員方面，要提高入門的要求，嚴格審查從業(yè)人員的資歷。通過一系列的改革與完善，確保為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務。

通過一系列宣傳，增強業(yè)主有償服務的觀念：在物業(yè)管理企業(yè)的日常運營中，物業(yè)管理費是企業(yè)主要資金來源。由于行業(yè)的發(fā)展還不夠成熟，部分業(yè)主有償服務的觀念還很淡薄，拖交、拒交物業(yè)服務費的現(xiàn)象還十分普遍。針對這個現(xiàn)象，政府的相關(guān)部門要加強宣傳力度，幫助城市居民樹立起這種新的消費思想，培養(yǎng)居民自覺繳費的習慣，同時也要加大監(jiān)管力度，杜絕物業(yè)管理企業(yè)亂收費現(xiàn)象的發(fā)生。

物業(yè)管理的宗旨就是服務，相關(guān)從業(yè)人員要時刻牢記以人為本的服務原則。目前，物業(yè)管理行業(yè)還處在發(fā)展的初期階段，對于出現(xiàn)的問題，相關(guān)部門要有足夠的耐心去解決，同時通過立法、宣傳等手段幫助物業(yè)管理行業(yè)徹底的完成向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，從而實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。