第一篇：住宅小區物業特點與管理要求

住宅小區物業特點與管理要求

文章來源：發表日期：2008-12-19

1．住宅小區的特點

（1）以居住功能為主，其他功能設施齊全。居住是住宅小區的主要功能，小區內商業、體育健身、文化教育、娛樂等設施較為齊全，能夠滿足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服務與管理。

（2）人口密度高，人口結構復雜。住宅小區建設是一種社會化的住宅開發，一般都具有一定規模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區內人口密度高的特點。小區內的業主和使用人來自城市各行各業、各個階層，在職業特征、文化素養、傳統習慣、生活方式等方面形成了復雜的結構，長期相互影響中，形成了相對獨立的“社區文化”。

2．住宅小區的物業管理目標及管理要求

（1）住宅小區物業管理的目標

1）創造舒適、安全、安靜、安詳、和諧的居住環境。

2）提供便利、快捷的多種服務，方便居民生活。

3）發揮物業的最大使用價值，保證物業的正常使用。

（2）住宅小區物業管理要求

１）物質環境要求包括：

① 搞好小區設施配套建設。主要是指治安、消防、衛生、交通、文體、娛樂等公共設施的配套，一般按照“統籌兼顧、添建補缺”的原則，就近方便地配置。

② 美化環境。保護環境，衛生保潔，保證園區的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規劃園區，提供宜人的環境。

③ 做好小區的基礎管理工作，尤其是房屋修繕、公共設施保養維護、道路交通管理等工作要做到規范正規、便捷優質。

２）社會環境管理要求

① 健全機構，形成機制，實行專業管理與業主自治管理相結合的模式。充分發揮業主委員會的作用，調動多方面的積極性，使專業管理與民主管理相結合。

② 完善制度，協調理順內、外部各方關系，進行綜合治理。

③ 開展社區文化活動，加強精神文明建設，豐富業主和使用人業余文化生

第二篇：住宅小區物業規范化管理工作手冊

住宅小區物業規范化管理工作手冊

第2章 住宅小區物業安保管理部

2.2 住宅小區物業安保管理部管理制度 2.2.1安保管理制度

安保管理制度 第一章 總則

隨著社會經濟的發展、科學技術水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，居住安全已經引起人們的重視，人們常說“安居樂業”，這也就對物業公司的保安工作提出了更高的要求，物業公司應當主動而積極地順應時代潮流的變化。

第二章 概述

一、概念

物業保安管理是指物業管理公司采取安全保障措施以及防范措施，保障業主的人身安全以及財產安全，維持住宅小區正常生活秩序和工作秩序的行為。

二、指導思想

物業安保管理應以預防和防范為總原則，在實際的物業安保工作中，以責任心做事，建立完備而健全的管理機構，最大限度地杜絕危險，對于已經發生的險情和事故，物業安保管理部要根據情況，妥善處理，有效行事，切實保障業主的人身以及財產安全。

三、目的

為了保證業主擁有一個安全舒適的生活以及工作環境，避免部相干和不必要的干擾，以提高生活質量和工作效率。

四、意義

物業安保管理為業主的人身安全以及財產安全提供保障，有利于提高城市治安水平，保障社會一方安寧，同時也是物業管理的一塊榮譽招牌，可以為物業公司增強市場競爭力。

五、影響物業治安的因素

1.認為故意操縱因素，如縱火、盜竊、打架斗毆等。2.非人為故意操縱因素，如雨水倒灌、電梯故障等。

六、實施物業安保管理的五項措施

1.以宣傳教育為主，把安全管理意識擺在首位。

（1）通過宣傳和學習，使物業小區業主和物業公司保安員樹立安全防范意識。（2）嚴格按照相應法律法規，制訂安全制度、崗位責任制度以及操作規程，并嚴格遵守。

（3）不斷學習先進的管理經驗，從職工內部做起，做到自覺遵守，積極配合。2.成立的安保部門，有專門的負責或者領導行使物業公司的安保職權。

3.配備專門的安保人員，小區內的安保人員應當具備合格的政治素質以及保安職業素質。

（1）對于住宅小區來說，安保人員負責的是業主的人身安全以及財產安全，必須對這類員工進行崗位培訓。

（2）在實際工作中，必須把安保工作具體落實到個人，實施專人負責，有責任人可查。

②安保人員面容必須保持潔凈。不得留須、蓄長發，且要保持頭發的干凈整齊。③安保人員制服的各項佩戴標志要齊全，不得敞開衣領、翻卷衣袖、褲邊等。④制服等佩戴標志一般不得帶離公司，或者根據公司情況遵守相關規定。

⑤上崗期間，安保人員必須集中注意力，精神飽滿，行走步伐穩健，不得有行走時左右擺動、手插衣兜等散漫、形象不雅的舉止。

⑥在崗期間，不得有隨意閑聊、睡覺等放松警惕的行為。（2）文明禮貌執勤在崗規范：

①物業安保人員對業主以及外來人員進行詢問時，應當耐心有禮、態度和藹，舉止不卑不亢、自然大方，并使用普通話。

②禮貌待人，使用文明用語，必須將“先生、女士、你好、請問、對不起、打擾了、謝謝合作、再見慢走”等禮貌用語體現在實際工作中。③與業主以及外來人員交涉時，不得出言不遜、言談粗俗。

④與業主以及外來人員交談時，應簡明扼要，以免耽誤他人時間。（3）安保人員巡邏工作職責：

①巡邏安保人員應制定兩個巡邏班次，一種是固定的巡邏班次，一種是不固定的巡邏班次，保證隨時有人巡邏，不放松警惕。

②物業小區安保人員巡邏內容包括：小區內車輛的停放情況、對小區內可疑人員的查詢、配套設備設施的完好情況等，及時發現影響物業小區安定的情況，及時制止違反社會治安以及違反物業小區安定的情況，及時制止違反社會治安以及違反物業小區相關規定、制度的行為。

③做好巡邏值班記錄，做好巡邏交接班工作，及時報告事故隱患。6.門衛保安崗位職責：

①控制訪客進入物業小區，對來訪人員應填寫《來訪人員登記表》，并提示來訪人員出示有效身份證明。

②對于無法證明身份的外來人員，不得隨意批準入內。

③規范物業小區車輛管理，禁止無關車輛進入物業小區內。

④對于住宅小區內信件、包裹等做好手法登記管理，并及時移交給收信人。7.監控崗位職責管理規定：

①24小時隊物業小區內監控對象進行監視,一旦發現可疑或不安全的狀況,應當迅速通知值班保安處理,并做好監控記錄,及時向領導報告.②提前10分鐘辦好交接班手續,檢查設備以及交接班人員的值班記錄.③監控設備出現異常狀況時,必須及時維修,在維修過程中,通知值班保安加強巡邏防范.④不得讓閑雜人員進入監控機房,不得擅離崗位或做與工作無關的事情。8.物業安保人員獎懲制度：

（1）符合以下行為者，物業公司應給予表揚或獎勵：

①見義勇為，堅決與犯罪分子斗爭，不畏懼、不妥協，保障業主人身安全以及財產安全者。

②忠于職守，愛崗敬業，不遲到，不早退者。

③拾金不昧，不把他人財產據為己有，有崇高的道德品質者。

（2）有以下行為者，物業公司可視情節輕重，作出相應的處罰。違法國家法律者，將追究其法律責任；情節惡劣者，處以辭退或者開除處分。

①擅離崗位，不按照有關規定做好交接班工作，有遲到、早退行為者。②酒后執勤。視造成情節輕重作出相應的嚴厲懲罰。

③不管發生哪一類刑事案件，案發后，安保人員必須加強警戒，案發時現場所有人員均不得離開，并進出物業小區的車輛做好登記檢查，保護好中央監視錄像帶等。

④如果事件現場中，有群眾受傷，應當立即送往醫院，同時，留人看守現場。⑤向群眾、事主、目擊者詢問情況時，應當了解到犯罪分子的人數、衣著、逃走方向、發現時間、車牌號等盡可能了解到的信息，及時匯報給公安機關。

⑥發現易燃、易爆物品，應當立即增派保安人員，加強對各進出口的管理，并對現場附近可疑人員的證件、攜帶物品等嚴加盤查。同時，通知門崗，檢查小區內是否有人遺失包類物品，并且警告業主不要隨意碰觸這些無主物品。對于小區視覺死角出現的危險物品，應仔細查驗，若處理不了，應立即上報高層管理者以及公安機關，請求協助。

⑦爆炸事件發生后，應當迅速報告高層以及公安機關，同時切斷必要的電源，疏散附近住戶、業主，設置警戒線，并對現場有無起火、有無群眾受傷等情況作出判斷，即刻呼救。增派保安人員對小區內各進出口進行嚴格把守，并且應有安保人員迅速在小區門口，迎候公安、消防、急救等車輛人員入場。（4）應對自然災害（大風、暴雨、洪水）時的處理辦法：

①接到防風、防汛等通知后，應當及時通知各業主，做好應對準備，提醒業主關好門窗，準備好淡水和必備食物，以防意外發生；對小區內高空懸掛物以及海報、燈箱等，做好檢查和加固工作，以防發生意外；對小區內消防設備，做好檢查。②加強小區安保力度，自然災害結束后，應清點損失狀況，做好相關記錄。

三、消防管理

1.內容：消防安保管理工作是住宅小區中物業管理極為重要的環節，直接關系到物業小區中業主、物業公司的生命、財產安全。消防安保工作的指導思想，是以預防為主。對于消防安保人員的思想教育，對于業主消防意識的宣傳是非常重要的，同時，物業公司也要在人、財、物的安保上做好準備，以免一旦火災發生，造成更大的損失。2.消防安保管理工作基本內容。

（1）物業公司應對消防工作引起重視，在組建消防安保隊伍時，要對消防組織的職責和任務有明確的認識。

（2）在日常生活和工作當中，必須提高消防安保人員對火災隱患的認識和業主對消防意識的宣傳。

（3）組織消防安保人員，習練使用消防設備，做好設備養護工作，制定好滅火預警方案，以免意外發生時，亂了陣腳。

（4）加強消防檢查和監督，安保人員在巡邏的過程中，應當多加留心，對于易燃的小區死角，應當及時給予清除，如不能清除，應提高警惕。

3.火災的預防工作管理。（1）建立消防預檢制度：

①安保人員應當定時請設備技術人員對設備做好點檢工作。

②安保人員在巡邏執勤中，應當對消防做重點巡查，如檢查易燃角落等，特別是在其后干燥的季節里，如春天、秋天等。

③重大節日，如春節、國慶等節假日期間，應當對消防安全系統作全面檢查，并做好火災預防和消防準備工作。

④對負責消防保安的人員，經常進行思想素質教育，強化消防設備使用方法的介紹。

如有損壞必須照價賠償。

5.安保管理部值班人員交接工作時，須交接警棍，接班人發現警棍有所損壞而沒有上報，所造成的損失由接班人負責賠償。

二、對講機管理規定

1.保安人員應當負責保管好對講機，嚴禁轉接他人，必須按照規定頻率使用，不得亂按亂調，以免造成通訊不暢通。

2.發現對講機有故障或無法進行通訊使用時，應當交由專業人員或者上交上級領導處理嚴禁自行拆機維修。

3.必須嚴格按照對講機的充電方法進行充電，愛惜和保養對講機電池的性能、壽命和使用效果。

4.住宅小區保安人員在對講機通話時，應當先報自己的崗位，才能呼叫對方，呼叫完畢時，應當在結尾以“受到請回話”結束通話。

5.安保人員相互通話之中，呼方表述問題時應當簡明扼要，只能講述與工作相關事宜，接收方在收到情況之后，應回答“明白”。

6.嚴禁安保人員在使用對講機時開玩笑或者說粗話，必須使用規范用語。2.2.3 保安人員內部管理制度

保安人員內部管理制度

1.在日常工作日內，住宅小區保安人員在保持8小時工作之外，應當保證不少于8小時的正常睡眠時間。

2.保安人員應當按照規定，每天進行日常訓練，如跑步、做操、練拳等。3.住宅小區保安人員擔負著維護小區治安的義務，因此，工作安排上應有嚴格規定。保安人員請假1日以內，必須由所處崗位的負責人審批；請假1日以上，3日以內者，應報由保安部經理批準；超過3日，須報分管副總經理批準。

4.住宅小區保安人員每周應進行開會小結，總結本周工作，對下一周工作內容進行合理安排，并做好簽到記錄以及會議記錄。

5.住宅小區必須嚴格控制保安人員請假外出的比例，不得影響住宅小區治安的正常工作以及應急事件的緊急處理。

6.保安人員請假超過1日以上者，應事先與其他保安人員協商替班，并上報批準。

7.治安人員請假須續假時，應當及時告知并得到批準后方可續假，超過或者逾假不歸者，按照情節嚴重作出處罰，并曠工處理。

8.保安值班室、宿舍只準張貼公司統一制定的崗位職責、工作程序、常用規范、值（排）表等文件，張貼（懸掛）必須整齊劃一。

9.桌面保持干凈整齊，不放于工作無關的物品，桌屜里物品擺放有序。

10.宿舍的地面、門、窗應保持干凈、無塵、無明顯污痕，床鋪上的被子、枕頭必須擺放統一。

2.2.4 裝修人員出入管理制度

裝修人員出入管理制度

1.業主裝修期間，裝修人員當憑物業公司發放的裝修施工人員臨時出入證進出住宅小區。

2.裝修人員沒有《裝修施工人員臨時出入證》不得隨意進出住宅小區，否則必須接受和配合門衛崗的檢查、詢問。

3.裝修施工人員臨時出入證僅限本人使用，且不得涂改、轉借、仿造，一旦發

第三篇：住宅小區物業管理辦法

住宅小區物業管理辦法

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第四篇：住宅小區物業工作匯報

住宅小區物業工作匯報

**物業公司****住宅小區物業工作匯報 尊敬的各位領導，各位同仁：大家上午好！

首先我代表**物業公司****物業服務中心全體員工感謝各位領導、同仁們對我公司的關懷與指導，20年月日我司進駐小區物業服務以來，根據年工作計劃，以創建省優小區為目標，在領悟公司提升物業服務品質的服務方針指引下，遵循“**物業創造品質生活”的精神，在全體員工共同努力下，使各項工作都有了長足的進步。我小區順利的在2012年、2013年連續兩年分別被評為省和市優秀物業服務項目?；仡櫸覀兊奈飿I管理工作，成功與失敗、歡樂和苦惱、喜悅與憂患、酸甜苦辣交織在一起，令人感慨萬分。概括成一句話就是：成績不小、問題也有。現將我們的工作做如下匯報。

一、項目工作概況

****商住小區是零陵區目前最高檔生活社區。小區總占地面積畝，建筑面積約萬平方。其中多層套住房，電梯房套，別墅棟，陸續于20年月--20年月交付業主使用。

二、物業管理完成的主要經濟指標

1.辦理入住：住宅戶，商鋪戶，物業管理費收入元。2.辦理裝修戶，裝修管理費收入元。3.其他物業收入元。

三、物業管理主要工作的簡要回顧

（一）物業管理情況 ①共辦理入住戶，入住率

②完成了二段保潔開荒，并對所有區域責任人進行了重新組合。③對電梯管理人員進行了專業的培訓，并進行實操考核。

④針對裝修期間的施工垃圾、進行了專項治理，采取了一系列措施、取得了較好的成效，保持了良好的衛生環境。

⑤接待業主投訴起左右，針對投訴內容、分類由相應部門處理。爭取最短時間內解決問題。

⑥規范和完善24小時值班制度，對業主和使用人對物業服務管理報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類情況的及時反饋，并做好回訪。

⑦主動和開發商聯系，溝通、相關的銷售資料，移交給物業。

⑧建立了物業業主的數據庫，相關信息輸入、查詢便捷、快速、詳實、并不斷更新，保持數據的完整性。

⑨每年進行業主滿意度調查和業主意見征詢，業主對物業服務工作有哪些意見或建議、并認真分析、改善服務工作中的不足，使業戶滿意率達到90%以上。⑩因耀江小區的水電都是開戶到戶的，所以對于費用的收取存在很大的難度，我們采取晚間上間家訪和業主溝通，上門收費、預約收費，效果不錯。

（二）安全管理措施

1、消防管理：

①在小區內加強消防知識的宣傳，引導業主的安全防火意識。

②每日進行防火檢查，根據檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施。③以保安部為中心組建義務消防隊，實施嚴格的消防監督管理。④定期對消防設備設施進行巡檢和維護，發現問題及時處理和解決。⑤建立和健全防火安全制度。

⑥組織保安、消防中控人員及相關部門人員進行消防演習，培養處理突發事故的能力，組織消防中控人員外出參加培訓，并考核一次通過確保持證上崗。

2、安全管理：

①培訓了一支訓練有素的專業安全管理隊伍，進行24小時巡邏警戒。

②制定門崗管理制度，來人來訪、物品出入登記，車輛實行“一車一桿一證”的放行制度。加強整個小區的巡邏范圍，白天隊員實行交叉巡邏，不定時對各區域設崗布控，晚上實行分時間段進行巡邏，以季節變化為準。隊員分批進行巡邏，做到防患于未然。使小區內降低或盡量杜絕安全事故的發生，給業主一個安全舒心的居住環境。

③加強對員工進行安全管理教育，如突發事件的處理，報警、現場保護、急救、事故報告等。

④對安全管理員、監控人員進行安全管理培訓，明確了各自的崗位職責。并逐一簽字確認，遵守并執行。

3、內部管理

①對安全管理人員進行了有針對性地培訓。

②加強對安全管理人員的培訓考核和檢查落實，做到獎罰分明，優勝劣汰。鑫聯物業創造品質生活

③舉行安全月、安全季、安全年大考核，安全生產和績效掛鉤。

④舉行全年安全技能大比武，對優勝者進行獎勵，提高安全服務水平和技能。

（三）工程管理工作

1、崗前培訓：

根據項目實際情況，制定了一整套培訓計劃，對物業管理中心員工進行全方位的物業管理知識的培訓，并加強了物業交接驗收的全面培訓并隨即投入了驗收房屋的準備預驗工作中，使之學為所用。在培訓中以大量有針對性案例讓大家參與討論分析，使大家在工作實操上有了很大提升，在觀念、思路、禮儀、心理、安全、服務意識等方面經歷了一個由悟到變的過程。

2、物業的接管與驗收：（1）房屋的預檢：

在房屋交接驗收前進行一次由管理處進行的預檢工作，在這次預驗過程中，把所有房間的每一個角落和公共區域的每一個消防栓、每一個報警器、每一個聲控開關都檢查的仔仔細細，而且向開發單位提出了很多好的建議。并提出了下一次驗收中注意的事項。并將出現的問題匯總給開發單位及建設單位，要求其進行返修工作。

(2)交接驗收：

在交接驗收工作中，我們從物業的角度出發，站在業主立場上，替業主嚴把質量關。對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、初裝修及電氣、水、衛生、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目和部位進行質量與使用功能的檢查，對發現的質量問題，由開發公司工程部進行監督，責令建設單位小問題當天解決，一般問題三天解決，大問題一星期解決，重大問題一月內解決的方式，保證了鑰匙的順利發放。

3、住戶入住：做好了入住資料、裝修管理資料的準備工作，在集中交房的那段時間，物業中心全體員工放棄休息，夜以繼日地開展工作，齊心協力辦理業主入住手續。在此期間全體員工表現非常出色，全力保障了業主的順利入住。

4、配套設施:對小區公共設施、設備，制定了完善的維護、保養計劃，及時定期對各種設施進行保養、檢查，做到日檢、周檢、月檢有登記、小型維護有記錄，發現問題及時維修，及時處理，做好電梯、消防設備的維保工作。

5、工程維修:對于小區房屋出現工程質量問題，我們及時到現場查看，找出原因，第一時間與工程部銜接處理解決。例如：由于小區一期水泵房春節期間增壓泵機壞一臺，控制柜系統錯亂，致使機器不能自動換泵，為了不耽誤業主正常用水，我們邊發通知邊維修，由我物業公司墊資對已壞的水泵房控制柜進行了更換，保障設備正常運作。

6、多種經營：開展物業有償特色服務并收取低于市價的費用，一方面解決了業主的實際問題，也為物業公司創收拓寬了渠道。

7、突發事件處理：制定了一系列的突發事件的應急預案：如：緊急停電、跑水事故、電梯困人、火災等等，確保在保證安全的前提下，減少損失。

8、裝修管理與服務：加強的裝修戶的裝修巡查管理，在業主接房時與業主簽訂裝修誠信公約，依據約定進行巡管，確保沒有大的違章裝修現象出現。

9、節能管理：工程部采取多項改良措施，做好樓內公共區域的節能降耗，不斷挖掘節能措施。

四、綠化養護

制定綠化養護計劃表并嚴格按計劃實施，定期對小區內的綠化進行松土澆水養護，根據季節、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證區內的綠化養護質量。2013年的大旱，我公司投入大量資金安裝自動噴淋灌溉系統，確保了大旱之年無大面積枯死植物的現象。

五、文化宣傳、構建和諧

物業服務中心與小區內業主共同協作舉辦了“我愛我家業主交流會”通過此項活動加深了物業與業主、業主與業主之間的感情。

為了做好創衛工作、美化環境、豐富小區業主的文化生活，把小區公告欄作為物業部 對外的宣傳窗口。通過我們的宣傳和引導，讓業主了解到小區是我家，美化靠大家的理念，并讓業主了解到物業工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業主感覺到物業服務的溫馨。這些有針對性和專業性的文章及圖片展示，贏得業主對物業工作的理解及支持，引導小區業主參與小區建設。

雖然在以往的工作中我們取得了一些成績，但也深刻的認識到我們工作中的不足，在今后的工作中，我們將總結經驗，以“客戶滿意，業主至上”做為工作的中心，不斷提高管理處各項服務質量，借鑒學習提高自己的業務水平，向著物業管理“零缺陷”的目標不斷努力！

**物業公司****服務中心 20

****年**月**日

擴展閱讀：社區老舊住宅區物業服務工作匯報 社區老舊住宅區物業服務工作總結

我社區在市、區兩級房管部門的指導下，以市政府推進老舊住宅區物業服務全覆蓋和提檔升級工作為契機，認真落實“四率五有”的要求，充分發揮于2010年完成了轄區內老舊住宅區的物業服務提檔升級工作，今年又在原有的基礎上繼續推進，現結合我社區實際情況，將老舊住宅區物業服務提檔升級工作匯報如下：

一、鞏固完善社區物業服務工作機制。在實施物業服務工作過程中，制定了各個崗位工作制度，小區秩序維護員掛牌上崗，設立投訴意見箱，進行規范化管理。以門棟長為代表，定期召開會議，發現問題及時解決。確保衛生保潔、秩序維護、綠化養護、基本維修、車輛管理等5項服務內容正常運轉。

二、開辟渠道，加大投入，改善社區物業服務條件。我社區一方面爭取上級部門的支持，對小區樓道進行了粉刷，對凌亂電線進行了整理，樓梯扶手刷漆，樓梯臺階進行清洗，除去原來的小廣告，使樓道變得亮起來。為了改善小區環境，我們將小區的25個垃圾通道門進行了維修和更換，并購置25個垃圾筒放在各單元解決了小區暴露垃圾問題，在空地安放了10套休閑椅，并安裝了兩套健身器材解決了居民休閑娛樂場所。我社區對小區內破損花壇進行了修復，并對小區大株樹木進行了修剪，并申請園林部門對小區1、2、9、10四棟花壇進行綠化改造升級。在大門口安置了攔車器，將小區原來破舊的門楣進行了更換。并購置了物業服務維修工具，為實施服務提供強有力的保障，并對物業服務部辦公室門窗進行了更換，使大門口變得整潔漂亮。在鐵機西區和九陽軒小區做了8個共計200平方米的車棚，解決了居民

自行車的停放問題。安裝了50多根便民曬衣架，方便了居民的晾曬。將小區內約1000平方米的路面進行了硬化。為秩序維護員配備了工作制服，將大門進行了修繕。

三、做好宣傳工作，促進小區居民樹立“有償服務”觀念。社區利用宣傳欄、黑板報等形式宣傳《物權法》、《物業管理條例》等法律法規，營造良好的輿論氛圍。將每月服務部收支明細公布于眾，做到帳目透明公開。經常組織居民參加義務勞動，增強居民自我管理、自我服務意識。只有以整潔的環境、到位的服務，讓老社區居民感受到變化，實現老區新服務，舊貌換新顏，才能使居民真正體會到“有償服務”帶來的便利。

四、物業服務工作中存在的問題

一是老舊住宅區低收入居民家庭多，物業服務收費標準不能提高，而現有的人員工資每月只有650元，人員流動大，服務質量不高，且只能勉強維持正常運行。

二、小區內部分排水、排污管道經常堵塞，窨井蓋破舊嚴重。小區內需補植樹木，增設路燈，增建環衛設施，添置消防器材，完善監控設施。小區內頂層居民室內漏水嚴重，整修困難。我社區老舊住宅區物業服務工作有些方面還不夠完善，我們將本著一切從居民的切身利益出發，以更好地服務好居民為宗旨，進一步扎實有效地把我社區老舊住宅區物業服務工作做得更好，使居民從中得到實惠，真正實踐科學發觀展。**社區2011年12月5日

友情提示：本文中關于《住宅小區物業工作匯報 2》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，住宅小區物業工作匯報 2：該篇文章建議您自主創作。

第五篇：住宅小區物業學習心得

赴XXX物業服務中心學習心得

XXX

此次赴XXX物業工作相關內容，歷時XX，讓我基本了解了XX物業管理中秩序維護組、保潔組、工程組、管理組的日常運作及基本的工作內容，感受到了身為物業管理人員日常工作的繁忙和不易。下面，就此談談我的一些心得和感受：

此次學習，我想就以下四點來說：

一、業主（住戶）對于小區內他人行為的意見，對于物業管理提出的意見方面：

諸如，有些業主反映他人在小區花園草坪遛狗，狗在草坪上留下的糞便不清理；隨意把用過的餐巾紙丟到花圃中央，難以清理；中午午休期間有小孩吵鬧，有大人大聲下棋；晚上半夜有小車進入小區，在小區內打喇叭，超速行駛；有的業主不按規定晾曬衣物被子，隨意在電燈柱上拉線晾曬等情況。有的業主反映隔壁鄰居自行在公共地方搭建防盜網，還有的業主來辦公室反映，其反映的問題已不下三次，都還沒有人去處理。

這樣的問題反映每天都有，更要求我們物業在管理和處理事情方面要嚴謹、及時、得當，這也將有助于處理好物業與業主的和諧關系。

二、業主（住戶）不主動、及時上交物業費的問題：

對于小區物業來說，最主要的經費來源還是每年收上來的物業管理費。在這一周的學習過程中，我發現該小區只有小部分業主能自覺、按時來繳納物業、水電、公攤費用，而大多數業主都是見到家中有提醒繳費的單據才來繳費，此時已過了規定的繳費時間。例如，有一位業主物業費超過三個月未按時交，產生了滯納金后才來繳費；還有個別業主不明原因已很久不交物業費。業主不按時上繳物業費存在很多可能，也有諸多理由，但對于我們物業中心來說，這是一個關鍵性的問題，我們必須加強督促，嚴肅管理：首先，物業應做好形象工作，盡可能將業主挑剔的幾率降到最低；其次，我們的管理員應加強學習，特別是物業費催繳方面，可以由中心負責搜索實例，下發資料，從中學習、借鑒合理合規且行之有效的方法。

三、開發商不完全把小區管理交付物業公司所產生的問題： 就學習中遇到的情況說明，如綠化花帶的澆水系統，該系統已有一段時間不能使用，據說是水泵出了問題，但長期無人處理，這本該由開發商解決，我物業中心已經上報開發商，卻遲遲無人來修，導致我們的綠化工人不得不用消防水解決日常噴淋的問題。諸如此類開發商不能全部交付物業中心管理的工作，在一定程度上影響了我們物業中心的服務質量，在住戶眼中，也只留下了“我們交了物業費，你們不管理”的印象。在日常工作中，類似這樣的問題時有發生，我們能做的，首先還是把自己管理的地方做好。

四、住宅小區物業管理與校園物業管理的不同之處：

住宅小區基本上是固定的業主和長期的租戶，人員比較固定，老人和小孩也居多，這里的住戶所想要的，是一個安全干凈、管理得當的小區。對于住宅小區的物業管理，則要求秩序維護得當，無可疑人員出入，小區內無偷盜情況發生，所以要求我們的秩序維護人員門崗看護要嚴格，不能讓人隨意出入；巡邏要仔細，要有一定的觀察力和判斷力；監控要到位，及時發現情況，及時記錄，以便事后有據可查。在環境方面，要求公共衛生干凈整潔，垃圾桶及時清理，樹木無枯死、花開有時、草坪修整等。在工程方面，要求我們的工程人員及時把損壞的公共設施維修好，要求路燈通明，供水供電安全，電梯正常運行，業主報修及時處理等。對于管理組成員，我們要處理好與業主的關系，熟悉小區環境，各崗位人員安排調動得當，能及時催收物業管理費用。

校園物業管理方面，首先，校園是一個封閉式管理的場所，師生希望看到的是一個安全、安靜、整潔的學習環境。對于校園物業管理，要以整個大校園的學生學業活動為主：秩序維護方面，把好門崗關，尤其要把好學生宿舍門口崗位，一切以學生的安全為考慮；加強日間巡視和夜間巡視；家長來訪期間，加強留意可能混入的可疑人員。環境方面，校園教學樓外圍干凈整潔，教學樓內部、公共衛生間、走道等需及時打掃，樹木花草無枯死。工程方面，地方大，維護多，需要我們的工程人員熟悉熟練的完成維修任務。對于管理組成員，除了處理好日常與學校領導的關系外，我們需要熟悉熟知每日學生上下課時間，課間時間，午休晚休時間，合理安排及調配人員處理相應的事情，要以學生為中心，做到既不打擾到他們的學習又能按質按量完成我們的日常工作。

以上的不同之處，從秩序管理、綠化維護、工程維修、管理組安排工作方面都已詳述其不同，這就需要我們在物業管理中從實地實際出發，就相應的環境提供有針對性的物業服務。

此次在住宅小區學習的這一周時間中，我基本了解了住宅小區物業和校園物業的大體區別，但對于更多具體而細微的地方可能仍需時間了解。總而言之，此次赴鳳嶺春天的學習受益良多，增長了物業見識，更多地了解了物業管理中應該注意到的細枝末節。