第一篇：空心村調查

暑期實踐報告

——關于空心村的調研

空心村，顧名思義，就是指農村建設上，在農民新建住宅的過程中，由于村莊規劃嚴重滯后等原因，農村居民點用地往往不能合理、有效地利用。新建住宅大部分都集中在村莊外圍，而村莊內卻存在大量的空閑宅基地和閑置土地，形成了內空外延的用地狀況。經濟上，空心村是指隨著我國城市化和工業化進程,大量的農村青壯年都涌入城市打工,除出過年的十幾天,其它的時間均工作在城市、生活在城市。因此，使得留在農村的人口都是老弱病殘的現象。因其農村常住人口有如大樹之空心，故名之空心村。

暑假期間，我在家鄉一個月的時間內，針對空心村的問題對本村進行了簡單的調研。這次調研，我感觸頗深。現整理成報告如下： 調研目的通過這次調研，我希望可以廣泛引起關注，尋求好的解決辦法，對空心村問題進行全面的整治，提高村莊規劃與村莊居民點土地和空間利用水平，改善村民居住環境，促進村莊土地資源優化配置，加強我國的農村建設。

調研內容

空心村現狀：

改革開放以來，農村經濟迅速發展，農民生活水平不斷提高，陳舊簡陋的泥石磚木平房難以滿足農民對生活質量和居住環境日益增長的需要，改善居住條件，越來越成為農民的頭等大事。由于缺乏統一規劃，加上老宅基地面積少，衛生差，交通不便，條件惡劣，大多數新房建到了村莊周圍和道路兩旁，于是出現了“新屋不斷村外建，老房破屋村內留”的現象，致使村莊占地面積逐漸擴大，其中空置住宅和閑置宅基地越來越多，“空心村”現象越來越嚴重。由于“空心村”的造成，村莊面積擴大，大量耕地被占用，人地矛盾越來越突出。空心村的形成原因：

一、政府部門疏于管理，缺乏規劃。

長期以來，村民建房隨意性大，想建哪里就建哪里，沒有納入統一規劃，只建不拆、亂搭亂建、少批多建和排水、通路不暢、采光不足等情況比較嚴重，村莊中心衛生差、不通路、陰暗潮濕，村民建房紛紛涌向村外和路旁。有些農民只要給村里和鄉鎮交一定數量的錢，或者同相關干部拉拉關系走走后門，就可以自己選擇新的宅基地，并且他們所選擇的宅基地一般都選在村邊靠路、風景好、有商業價值的地方。還有些地方將建房指標分割減小面積或干脆作廢，變相縱容、故意慫恿農民超面積建房和未批先建，從而達到“創收”目的。

二、農民缺乏法制意識

相當一部分農民沒有土地觀念，認為我自己的責任田，我自己負責稅費，蓋個房子是自己的事，與別人不相干，這樣責任田或自留地就變成了宅基地，村里的老房子空下來閑置、倒塌。還有一些農民互相調換責任田建設新房，罰款就讓他罰吧，反正也不在乎這幾個錢。這樣致使無人管轄的現象，空心村現象越來越嚴重。

三、經濟的發展

現如今城市化進程的加快，使得農民有足夠的財力物力進入城市生活，從而農村的老房子閑置。還有相當一部分農民通過考學、當兵等方式實現了從“農民”到“市民”的轉換，不愿將父母接走或父母不愿入城仍住在鄉下，怕人說閑話，就通過關系批地建房供養老人，因而將老房子閑置。在一些地方還新建宗祠等形成大量房屋閑置。空心村改造的困難和問題：

一、部分鄉鎮、村委會重視不夠，規劃意識淡薄，管理力量不足，服務不到位。

“空心村”改造首先要考慮的是拆舊建新還是整村搬遷、舊宅返耕問題，還要考慮道路、排水和關牛、養豬等實際問題，這就要規劃，就要拆舊房，就要考慮新建住宅面積的大孝結構、朝向等問題，而這些都是一家一戶無法全盤考慮和解決的問題，這就要靠鄉鎮、村委會去幫助，但由于鄉鎮、村委會重視不夠，力量薄弱，服務不到位，現大多數自然村尚無規劃，改造工作也進展緩慢。

二、部分鄉鎮、村委會和土管、規劃部門執法不嚴。

建房審批未嚴格按村莊規劃和有關政策法規辦事，建了新房不拆舊房的也未采取相應的行政、經濟等手段去做工作，去收回宅基地，導致“空心村”現象越來越嚴重。

三、改造經費無著落。

要改造，就要通道路、拆舊房，搞好基礎設施建設。否則不通道路，建筑材料運不進，出行不方便；不拆舊房，建新房沒有宅基地或宅基地狹小，采光、通風、衛生狀況也不行，群眾就沒有積極性。而

通道路、拆舊房需要一筆不小的建設和補償資金，上級不扶持，改造工作也難推進。

四、老房拆除難。

農民“宅基地私有”的陳舊觀念和“老房是祖宗家業不能拆”的封建思想還比較嚴重，加上老宅養豬、關牛、堆放稻草等實際需要，造成村莊規劃難、老房拆除難，特別是要騰出自己的舊房宅基地給別人建新房或建公益設施就更難，致使“一戶兩宅”現象遲遲得不到解決。

調研總結

通過這次調研，我希望有關部門可以加以重視，應用法律，加大政府的支持和保護力度。加強土地的監督檢查，規范土地流轉，最終實現資源的有效配置。

第二篇：空心村調查要求

空心村情況

調查的行政村中，在村中有住房但已舉家外出的農戶占比。村中閑置時間在兩年及以上（指一年中11個月以上時間無人居住）農房的數量及占比；閑置農房的狀況及占比（如質量較好、質量較差、質量極差已基本無法居住）。

1、完成單位：居民收支調查處，永寧、平羅、鹽池、西吉、海原、隆德調查隊。

2、調查范圍：各選取3個行政村。

3、報送時間：7月31日前。

報送要求：

1．重點關注與經濟發展和社會民生密切相關的熱點、難點問題，注重發現苗頭性、傾向性問題，注意對新政策出臺后執行情況、效果以及存在問題的跟蹤。

2．盡可能利用常規性調查成果進行深度分析。常規性調查成果不能反映的，可通過小規模調研取得第一手資料，形成有情況、有數據、有觀點的信息。

3．應確保報送信息的真實性和準確性。專項調查信息應特別注意以下幾點：一是以“數據說話”，時間、地點、調查范圍、調查對象，調查內容、調查結果等要素應齊全、準確、清晰，避免含糊其辭。信息后附《統計信息基本情況表》，其中應詳細填寫調查范圍、樣本量及分布情況，詳細填寫撰稿人、審核人姓名、聯系電話等。二是注意樣本和例子的代表性，注意“點”、“面”結合。即論述某個觀點

時，應首先說明總體情況，再選擇至少2-3個例子來支持。例子應具有足夠的代表性，避免以偏概全。用以舉例說明的單位盡量寫全稱，如XX省XX市XX公司（要求名稱寫全，不宜簡化為某公司）；個人盡量寫明身份和姓名，如XX公司經理或負責人，XX省XX縣XX鄉XX村XXX。三是對地方性名詞、技術性術語等應予以注釋。

4．以反映相關情況為主的一般性信息，字數控制在1500字以內；具備一定深度的綜合分析性信息，字數控制在3000字以內。

5．報送方式：信息通過總隊OA辦公系統報綜合處。

關于“空心村”信息報送要點的補充通知

永寧、平羅、鹽池、西吉、海原、隆德調查隊：

為進一步規范“空心村”信息調查和報送工作，我處在總隊“空心村”信息報送要點的基礎上就有關事項補充通知如下：

一、“空心村”的抽選。每個市縣選取3個空心村，可在住戶調查點以外選取，也可在住戶調查點選取；“空心村”的選取要考慮不同因素影響形成的特點，如：土地流轉、交通不便、土地較少、與中心區距離較遠、上學不方便等。

二、重點調查“空心村”留守人員結構（如年齡、收入水平等）特點和留守原因以及當前生產生活中存在的突出問題（包括治安狀況、生存（活）環境、就醫就學、養老、生產經營等）。

三、對形成“空心村”的原因進行簡要分析。

國家統計局寧夏調查總隊居民收支調查處

2014年6月13日

第三篇：農村“空心村”情況調查與分析

廊坊師范學院

社會實踐活動

姓名：文玉潔.學號：12050342042.專業班級：電氣工程及其自動化.年級：12級成績:.2013年 08月 15日

農村“空心村”情況調查與分析

實踐報告

一、實踐目的：

本文主要研究的是關于農村“空心化”現象，研究對象是山西省運城市垣曲縣王茅鎮王茅村，通過對該村近些年的變化，做出一個對農村現狀、原因、改造困境以及改造建議的系統報告。期望調研報告能引起相關政府部門的重視，用法律和行政力量來推進空心村的改善。為國家創造出更多的土地，為農民居住改善條件。

二、實踐時間：

實踐的時間為期一周，從2013年8月5日至8月11日。

三、實踐內容：

1．空心村現狀

鎮址跨縣城22公里，鎮域面積63平方公里，轄13個行政村。全鎮共63個居民組，總人口1.07萬人，耕地面積2.3萬畝，是垣曲縣境內最大的蔬菜基地，商湯曾建都于此，有亳城商湯古都遺址，境內有陶粒砂工業園，有華北最大喀斯特溶巖地貌“神仙洞”。王茅村共有12個居民組，總人口1801，耕地面積2100多畝，干果經濟林1200多畝。

如今，空心村已經成為比較嚴重的現象，我們對此進行調查。因為農民建房子都是利用自己的舊宅基地，舊宅基地有多大，按規劃后

新建的房子和院子所占的面積就多大。宅基地嚴重超面積現象，一戶多宅現象非常突出。這150畝土地的利用比例基本上是，百分之三十的是房子和院子；百分之四十的是種樹，百分之二十五的是閑置和浪費，百分之五的是農民自己開發成了耕地。另外，還有一個常年閑置的小型水庫，常年長滿水草，所占面積有十幾畝土地，這十幾畝土地也有其他村小組的部分。這十幾畝水庫面積沒有在我測量的一百五十畝宅基地之內。

2．空心村形成的原因

據分析，空心村形成的原因是很多農民離開了農村，到城市發展，而造成農村村莊土地的閑置和浪費。其實，這種原因是有，但所占的成分非常少。

第一個主要原因，是新中國成立以來或者時間更早，農民在農村居住，從事農業生產。因為是手工農業時代，很多農業作業是需要占用大量土地的，如家家戶戶曾經需要的打小麥或曬稻子的麥場，每個打麥場占用土地將近一畝左右。隨著農業機械化的到來，聯合收割機的使用，農村的那些麥場已經沒有作用了。村里一百五十畝的宅基地，這些曾經的麥場所占比例有30畝左右。

第二個主要原因，是農村土地的集體所有權性質。因為土地是集體所有，而集體又缺乏管理和規劃。農民的原則是能占就占，哪怕占有的土地常年閑置。如果有新戶要建房子，只能在自己老宅基地上建，老宅基地不夠的農民，如果建房只能建在自己家的耕地上。這也是中

國農村很奇怪的一個現象，耕地里違法建了不少房子，而村莊里面很多閑置的舊宅基地。

第三個主要原因，是基層政府的不作為或者亂作為。從法律上來分析，集體經濟組織完全可以依照法律，對農戶沒有使用的閑置宅基地進行統一回收，要么給新增加人口建房使用，要么加工成耕地分配給村民種地。因為基層政府的不作為，沒有進行宅基地規劃，農民這近二十年來建房是東一座西一座，而中間確有很多空地。這些在房子之間的小面積空地，集體回收上來也沒有多大意義，很難加工成耕地，加工成耕地使用起來也不方便。

3．空心村改造的困境

空心村改造，全國各地有不少地方在實踐。但基本上都是以政府資金扶持的模式進行，因為政府的財政資源有限，只有部分的空心村有機會改善或者改善成功。而大部分的空心村根本沒有獲得改善的機會，或者改善進展很慢，效果不理想。目前在網上可以搜索到的空心村改造成功案例，大多是政府出資改造空心村，樹立的一些示范點。

這也是空心村改善的第一個困境，資金缺乏或者不足。空心村改造，農民要搬遷，搬遷就需要新建房子。雖然目前很多農民有經濟實力建新房搬遷，但還是有部分農民沒有能力建房搬遷。

空心村改造的第二個困境。政府沒有政策扶持，反而有政策約束，缺乏政府高層土地管理部門的重視。目前出現示范點的空心村改造，大多是地方政府的改造行為，而不是國家土地資源部門重視的結果。

空心村改造的第三個困境，是基層政府的不作為。面對國家土地的日益緊張，農民建房的迫切需要，空心村的土地嚴重浪費。基層干部不做中心村規劃，對建房農戶的要求一推再推，對于空心村多數農民擁有一戶多宅，和宅基地面積嚴重超現象視而不見。

空心村改造的第四個困境，是法律和現實的沖突。法律在農村來說，如同一張廢紙。多部法律強調，不允許一戶多宅，宅基地面積超標。而在空心村的農村，基本上家家戶戶都違反了這些法律。是按法律來收回這些宅基地，還是尊重現實，承認農民擁有這些宅基地的權利。這種沖突需要尋找一個解決方案。

四、空心村改造建議：

改造空心村的方案可以有很多種，但比較務實和切合實際的不多。如果采用政府主導，用財政扶持的辦法來改造空心村，是可以改造一部分具有示范點作用的空心村，數量非常有限，因為政府的財政是有限的。

如果政府用法律為依據，強制回收農村那些浪費和閑置的宅基地，也是一種方式，但會遭到農民的抵制和抗議，會影響社會穩定。這在日益重視穩定的年代里也是不可行的。

如果政府尊重現實，認可農民對目前大面積宅基地擁有的權利。那就必須修改相關法律，不僅從法律上認可農民的這種權利，還必須從法律上保障農民流轉這些宅基地的權利，只有這些宅基地有流轉機會，才會有民間資金介入，用市場經濟的力量把這些土地給整合出來。

空心村改造政策支持，可以限定在十八億畝耕地以外整合開發的閑置土地。

如果從法律上尋求政策支持的難度較大，可以在落實法律和尊重現實的兩種原則基礎上進行：即適當補助，按法律規定回收閑置宅基地。這個補助資金可以是政府投資，也可以是民間投資。因為空心村閑置土地的市場價值，是有一定的投資潛力的。從操作上來講，民間投資的可行行更大。因為基層政府干部的不作為和腐敗行為，會制約這種模式的改造。

還有一種可以算是不作為的改造方式，即國家放開糧食價格，很 多農村閑置土地，農民自己會加工成耕地，因為種糧食的收入有一定的價值，農民復墾開發土地就會有意義和價值。這種模式只是提醒，糧食價格的放開，可以激發農民種地的熱情，激發農民對閑置浪費土地的重視。但如果任其目前農村宅基地的混亂狀況，農村會出現很多社會矛盾，影響社會和諧。

五、總結：

應用法律法規體系,加大政府的支持與保護力度。在我國目前特定的社會政治經濟環境條件下，要盡快實現農地資源配置市場化的目標,就必須得到法律的保障,特別是政府的有力支持與保護。同時也要加強土地的監督檢查，規范土地流轉。

第四篇：農村空心村情況調查

農村空心村情況調查

張小猛

河南省鄧州市彭橋鎮陳堰村河西小組，共有40戶180人，整個村小組所占宅基地面積100畝土地，戶均2.5畝，人均0.5畝。這100畝宅基地，有30畝左右建了房子或修了院子，院子的面積比較大；在40畝左右的荒宅基地上，村民根據誰占有誰擁有的歷史習慣種了一些樹木以表示歸誰所有；25畝左右的土地常年長滿荒草或是廢棄的水池；還有5畝左右的土地，被加工成了耕地。村小組內的老房子是沒有規劃的，近10年新建的房子每處宅基地規劃面積為0.36畝，宅基地嚴重超面積以及一戶多宅現象非常突出。

空心村形成的原因

有人分析認為，空心村的形成是因為很多農民離開農村到城市發展，造成農村村莊土地的閑置和浪費。其實，這并不全面。

空心村形成的主要原因，一是農業生產的進步。在手工農業時代，很多農業作業是需要占用大量土地的，如打小麥或曬稻子的麥（稻）場，每個占用近一畝土地。隨著農業機械化的到來，農村的麥（稻）場已經沒有作用了，造成這部分土地的閑置。

二是農村土地的集體所有權性質。農村土地屬于集體所有，而集體又缺乏管理和規劃。農民的原則是能占就占，哪怕占有的土地常年閑置。一些農戶將新住房建在自家耕地上，耕地里違法建了不少房子，村莊里的很多舊宅基地卻閑置著。集體所有制的土地制度，約束了農村宅基地的開發和流轉利用。

三是基層政府的不作為或者亂作為。從法律上來分析，集體經濟組織完全可以依照法律，對農戶沒有使用的閑置宅基地進行統一回收，給新增加的人口建房使用，或加工成耕地分配給村民耕種。但由于基層政府的不作為，使得村莊宅基地使用雜亂無章，住宅與耕地間雜，很難開發利用。

空心村改造的困境

隨著經濟社會發展，人口的增加，對糧食安全的保障，土地變得日益緊張。政府對土地的重視程度越來越高，保護耕地，整合土地資源的需求也越來越高。

根據對河南省鄧州市彭橋鎮陳堰村河西小組以及其他12個村小組宅基地利用狀況的調查發現，宅基地閑置和浪費的比例都相當高。13個村小組所占宅基地面積800畝到1000畝。如果進行中心村建設，總的宅基地需要在200畝左右，也就是說可以整合出不低于500畝土地資源。以此類推，中國農村宅基地可以整合的土地資源在三四億畝左右。

農村閑置土地資源整合，是一個長期而又緩慢的過程。把三四億畝農村宅基地的土地資源逐步改善整合出來，需要10~20年甚至更久的時間。

全國有不少地方在實踐空心村改造，但基本上都是以政府資金扶持的模式進行的，由于政府財政資源有限，只有部分空心村有機會改善或者改善成功，大部分根本沒有獲得改善的機會或者進展緩慢，效果不理想。資金缺乏是空心村改善的第一個困境。

空心村改造的第二個困境是政府沒有政策扶持，反而有政策約束。同樣以河南省鄧州市彭橋鎮陳堰村為例，政府對空心村改造沒有任何指導和扶持，反而以保護耕地為由，向建房農民收取高額建房費用，使很多建房農民望而卻步，中心村建設就此擱淺。

空心村改造的第三個困境是基層政府的不作為。面對國家土地的日益緊張、空心村的土地嚴重浪費，基層干部不做中心村規劃，對多數農民一戶多宅和宅基地嚴重超面積現象視而不見。

空心村改造的第四個困境是法律和現實的沖突。多部法律強調，不允許一戶多宅、宅基地面積超標。而在空心村的農村，基本上家家戶戶都違反了這些法律。是按法律收回這些宅基地，還是尊重現實，承認農民擁有這些宅基地的權利？這種沖突需要一個解決方案。

空心村改造中涉及的幾個關系

（一）與新農村建設的關系

生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主，是新農村建設的主要內容。單就村容整潔來說，一個空心村村莊是做不到村容整潔的。空心村的村莊，房屋破舊，很多老房子沒有按規劃建設，道路年久失修，到處長有荒草。要使村容整潔，首先要改造空心村。空心村的改造可以為村集體整合出數量不少的土地，這些土地資源的利用，可以為新農村建設提供一定的資金支持。而這一設想的實現需要政策扶持。如果18億畝以外的中國農村集體土地可以實現永久承包經營權的流轉，那么不僅可以逐步把農村三四億畝宅基地釋放出來，同時，也解決了新農村建設資金不足的問題。

（二）與糧食安全的關系

隨著人口的增加，對糧食安全的擔憂，我們對耕地的保護越來越嚴格。但避免糧食危機，不僅要保護耕地，更要避免土地的閑置和浪費，對閑置土地進行合理的開發利用。同時，避免過分的耕地保護不利于潛在耕地的開發和利用。大家都希望將住房建在交通便利、有商業潛力、人群聚集的地方，而目前，因為保護耕地的政策，很多潛在的中心村、小集鎮的擴大和發展都受到了制約。

（三）與相關涉農法律的關系

我國與農村有關的法律法規不少，但在實踐中卻沒有嚴格執行。土地沒有土地證，房屋沒有房屋證，一戶多宅、一宅面積嚴重超標等現象相當普遍。如何在尊重現實和法律之間尋求一個平衡點，建設新農村，仍是一個復雜的問題。

推動空心村改造，首先或最重要的法律依據是《村民自治法》。《村民自治法》強調的是少數服從多數，用投票的方式來解決意見上的分歧。空心村改造，難免會打亂目前農民擁有舊宅基地面積不均等的利益關系。如何選擇改造方案，并得到多數農民支持，從而在法律上形成多數人的意見，為空心村改造提供法律和民意上的基礎，十分重要。

中國農村《村民自治法》已經實施了很多年，但落實情況不太理想。以河南省鄧州市彭橋鎮陳堰村為例，該村從來沒有讓農民進行過民主投票，村干部都是鎮政府直接任命的，也從來沒有進行過村務公開。

空心村改造，還需要其他的法律法規支持，如政府正在修訂中的《土地管理法》。新的《土地管理法》，一方面要維持目前的土地制度，即農村的集體所

有制制度，另一方面要為農村大量浪費和閑置土地的整合利用提供可能，為新農村建設提供一些政策支持。對于18億畝耕地以外的土地和需要開墾復墾的土地，可以有長期的自主的經營權，根據誰投資誰受益的原則，利用民間資金來改造空心村，建設新農村。

對空心村改造的建議

改造空心村的方案有很多種，但比較務實和切合實際的不多。如果采用政府主導、財政扶持的辦法來改造空心村，只能改造一部分，數量非常有限，因為政府的財政是有限的。

政府以法律為依據強制回收農村浪費和閑置的宅基地，也是一種方式，但會遭到農民的抵制和抗議，影響社會穩定。如果政府尊重現實，認可農民目前對大面積宅基地擁有的權利，就必須修改相關法律，不僅從法律上認可農民的這種權利，還必須從法律上保障農民流轉這些宅基地的權利，只有這些宅基地有流轉機會，才會有民間資金介入，用市場經濟的力量把這些土地整合出來。

如果從法律上尋求政策支持的難度較大，可以在落實法律和尊重現實兩種原則的基礎上進行，即給予適當補助，并按法律規定回收閑置宅基地。補助資金可以是政府投資也可以是民間投資。從操作層面來講，民間投資的可行性更大。因為基層政府干部的不作為和腐敗行為會制約這種模式的改造。

還有一種改造方式，即國家放開糧食價格，以此激發農民種地的熱情，激發農民對閑置浪費土地的重視。如果任由目前農村宅基地的混亂狀況發展下去，農村就會出現很多社會矛盾，影響和諧。目前，河南省鄧州市彭橋鎮陳堰村河西村小組，就有村民為有人侵占自己宅基地的事產生了矛盾。

（作者系河南省鄧州市彭橋鎮陳堰村河西組一組村民）

（此為原稿，與書刊有出入）

文章來源：《中國鄉村發現》第14期湖南人民出版社

第五篇：農村“空心村”情況調查與分析

關于農村“空心村”情況的調查與分析

學院：廊坊師范學院院系：數信學院 專業：計算機軟件技術班級：姓名：王曉艷學號：

11級

11040432031

關于農村空心村的調查

摘要：本文研究的是有關農村空心村現象，因為沒有辦法進行實地考察，所以通過對一些新聞報道和一些典型的空心村例子的分析，我總結了農村出現空心村現象的原因，做出一個對農村現狀、原因、改造困境以及改造建議的系統報告。關鍵字：空心村、土地浪費、宅基地 名詞解釋：

空心村：農村建設上，在農民新建住宅的過程中，由于村莊規劃嚴重滯后等原因，農村居民點用地往往不能合理、有效地利用。新建住宅大部分都集中在村莊外圍，而村莊內卻存在大量的空閑宅基地和閑置土地，形成了內空外延的用地狀況，即所謂的“空心村”。經濟上，空心村是指隨著我國城市化和工業化進程,大量的農村青壯年都涌入城市打工,除出過年的十幾天,其它的時間均工作在城市、生活在城市。因此，使得留在農村的人口都是老弱病殘的現象。因其農村常住人口有如大樹之空心，故名之空心村。用簡單的話來講就是，個農村村莊，住的農民很少，占用的土地很多，大面積范圍是浪費和空置狀態。

宅基地：宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。

土地價值：是土地經濟作用的反映，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。具體來講，一宗土地或成片土地在一定權利狀態下某一時點的價格。權利和日期是構成地價的兩大主要因素。地價的本質是地租的資本化，是土地權利及其土地預期收益的購買價格。

一、調研內容

1、農村空心村現狀

改革開放三十年來，農民的經濟狀況有了很大的好轉，一方面逐漸富裕起來的農民開始翻建老屋，改造舊屋，重建新屋。特別是最近十年來，農村建房逐步蔓延。新建住宅大部分分布在村落的外圍或新建道路的兩旁，而村落內不出現了數量不等的空閑房屋和閑置宅基地，有的形成了內空外建的格局；另一方面，近年來農村大量的剩余勞動力進城務工，其中許多年輕人經過拼搏在城市里找到了自己的事業和位置，紛紛把家安到了城里，造成原來的舊宅“人去房空”的現象，這就是中國目前農村普遍存在的空心村現象。從目前情況看，“空心村”的現狀存在以下三個方面弊端： 一是浪費土地。建新房而保留原有住房，增加了房屋的閑置率，村民亂占耕地建房，“空心村”占用的土地，既不能耕，又不能用，造成土地資源的浪費。眾所周知，農業生產需要土地，發展工業離不開土地，土地是我們的生命線。如果各種建設濫用土地，我們的生命線將會受到威脅，實施可持續發展戰略、構建和諧社會就無從談起。二是存在諸多安全隱患。“空心村”的房子多以木結構為主，有的是四合院、連片房，容易發生火災。有的“空心村”內雜草叢生，老

鼠、毒蛇盤踞，對村民的生命安全構成威脅，有的大片老房子里居住著生活比較困難的老人，房子破舊，隨時有倒塌的可能，對老人的生命有危險，對行人同樣存在隱患。

三是嚴重影響村容環境。許多“空心村”變成豬舍、牛棚，造成糞便成堆，污水橫流，蚊蠅亂飛，既敗壞了村容村貌，又影響村民出行生活。

四是宅基地糾紛增多。許多人出門在外，多年沒有回家，對老宅基地的四至、界址已變得比較模糊。土地資源緊缺，隨著村民拆建房屋增多，宅基地糾紛爭執相應增多，容易引發社會矛盾，影響農村社會穩定。

五是阻礙了村莊的發展。“空心村”多是農村老房子，地處村中心位置，要規劃全村的道路、排污等公共設施，必須要經過村中心，中間位置卡住了，就影響了全局，所有建設都受到影響。而且“空心村”的存在，浪費大量的建設資金。伴隨著大量農村勞動力向城市流動，城市資本流入農村，農村住宅的更新頻率遠遠超過了基礎設施的更新水平，由于村莊建設的大幅度擴張，耗費了基礎設施和村莊改造的配套資金。與此同時，空閑房屋逐步增多，大都破舊不堪、年久失修，存在嚴重的安全隱患。村莊內部的衰落，基礎設施的薄弱，居住環境的惡化，使村莊的整體居住質量并沒有因為新宅建設而得到改善； 相反，由于住房投資過大，生產性投資過小，嚴重影響了農村發展的后勁。

六是影響社會的穩定和發展。我國是一個農業人口眾多的國家，農

民和農村問題始終是社會穩定和發展的關鍵，社會現代化的難點在農村，農民富裕、農村振興是城鄉協調發展的出發點和立足點。所以盡早的解決“空心村”問題，關系到農村的繁榮，更關系到整個國家的長治久安。

2、空心村形成的原因

1.農村基層政府沒有規劃意識。各地普遍存在規劃意識淡薄情況，沒有按照有關規定建立村鎮規劃建設管理體系，村鎮規劃建設所有的名存實亡，有的與土管所兩所合一各唱一臺戲，有的干脆撤銷機構分流人員。有些鄉村干部隨意批宅基地，對于得到新宅基地的農民又沒有按照規定收回他們的舊宅基地；有些農民只要給村里和鄉鎮交一定數量的錢，或者同相關干部拉拉關系走走后門，就可以自己選擇新的宅基地，并且他們所選擇的宅基地一般都選在村邊靠路、風景好、有商業價值的地方。還有些地方將建房指標分割減小面積或干脆作廢，變相縱容、故意慫恿農民超面積建房和未批先建，從而達到“創收”目的。

2．農村土地的集體所有權性質。因為土地是集體所有，而集體又缺乏管理和規劃。農民的原則是能占就占，哪怕占有的土地常年閑置。如果有新戶要建房子，只能在自己老宅基地上建，老宅基地不夠的農民，如果建房只能建在自己家的耕地上。這也是中國農村很奇怪的一個現象，耕地里違法建了不少房子，而村莊里面很多閑置的舊宅基地。集體所有制的土地制度，約束了農村宅基地的開發和流轉利用。根據法律規定，農村宅基地只能在集體內部流轉，這完全是一句空話。

宅基地的流轉，是需要支付流轉費用的。但這宅基地是集體的土地，讓集體內部的農民利用集體自己的閑置宅基地，而支付費用給那些長期霸占集體宅基地的農民。建房農民不愿意，只好在自己家的耕地上建房。如果讓那些擁有大量舊宅基地的農民無償交出舊宅基地給集體使用，這些農民又不愿意，因為幾乎百分之八十的農戶都是占用了大量的舊宅基地，集體憑什么讓我一戶農民上交閑置宅基地，而不是所有農民都上交自己的閑置宅基地。這就是土地集體所有制的弊端，集體的土地，寧可閑置也不愿意讓別的農民使用。

3.封建迷信思想嚴重。老村莊因無統一規劃, 宅基布局亂, 房屋間隙小, 出路狹窄。而許多農民相信“出門沖墻, 心灰意涼”;“廁所對廚房, 倒霉不吉祥”等封建信條, 尊奉“樹挪死, 人挪活”的古訓,或聽信風水先生“宅大進財, 路寬出官”的胡言亂語, 紛紛向村外尋求“ 風水寶地”。以前由于不富裕, 無力重建新房,只能囚居于老屋。一旦富裕起來后, 為求“風水”, 就舍棄老宅破屋, 在村外或公路邊修建新房, 以滿足自己占風水、擺闊氣、高人一等或“想致富, 臨公路”的狹隘心理, 紛紛在村莊道路出口旁修房, 導致東邊六七家, 西邊八九戶, 村中空閑一大片的現象。

4.農民傳統的宅基地私有觀念濃厚。許多農民認為，宅基地是私有的，占著了就是自己的，所以千方百計批地建新房，新屋建成后不拆舊房；二是有的農民傳統觀念根深蒂固，認為老房子是祖業，再窮也不能拆祖屋，阻礙了拆舊建新的實施；三是有的農民認為拆舊建新不劃算，新房建起后自己住新房，父母老人住老房子，怕“老”人在新

房有霉氣，并且舊房還可以用來堆放雜物及圈養禽畜；四是有的老房子是幾兄弟或幾戶幾姓共有，由于經濟條件不一樣，有的建新房走了，有的還住在老房子，或者全部建新房搬走了，但由于先前居住產生的矛盾、隔閡以及補償等問題導致房屋所有人間無法就老房子權屬及拆建達成一致，導致無法拆除舊房。

5.舊宅基地糾紛多。一些農民的舊宅基地，或是祖傳下來的，或是與人串換的，大都很不規則，因采光、通風、排水、出路等實際問題，很容易與左鄰右舍發生矛盾，造成人際關系難以相處。翻建新房時，高了惹人閑言，遭人忌恨；低了對己不利，心里別扭。倒不如棄舊圖新，在村外找處新宅基地建房，省心省，悠閑自得。

6.農民缺乏土地法制意識。相當一部分農民沒有土地觀念，認為我自己的責任田，我自己負責稅費，蓋個房子是自己的事，與別人不相干，這樣責任田或自留地就變成了宅基地，村里的老房子空下來閑置、倒塌。還有一些農民互相調換責任田建設新房，罰款就讓他罰吧，反正也不在乎這幾個錢。

7.城市化進程的加快。有些農民通過經商等手段積累了一定的財富，在城市購買了商品房，還有些農民在城里打工站穩了腳跟，并落了戶籍。這些人由于政策允許他們保留原來在農村的宅基地和責任田，所以他們的宅基地并沒有上交，形成了空置。還有相當一部分農民通過考學、當兵等方式實現了從“農民”到“市民”的轉換，不愿將父母接走或父母不愿入城仍住在鄉下，怕人說閑話，就通過關系批地建房供養老人，因而將老房子閑置。在一些地方還新建宗祠等形成大量房屋閑置。

8.自然條件的原因。有些老村莊自然條件并不算好，比如地勢低洼、交通不便、通訊不暢等，富裕起來的農民開始注重改善自己的生活條件，有條件的人首先選擇離開原來的舊宅，另選自然條件較好的地方建新村，原來的舊宅也就成為了“空心村”。

二、“空心村”改造的困難和問題

“空心村”改造已成為農村廣大干部群眾的共識，并在一些鄉鎮取得初步成效，但由于以下諸多問題和困難，使“空心村”改造舉步維艱：

1．部分鄉鎮、村委會不夠重視，規劃意識淡薄，管理力量不足，服務不到位。“空心村”改造首先要考慮的是拆舊建新還是整村搬遷、舊宅返耕問題，還要考慮道路、排水和關牛、養豬等實際問題，這就要規劃，就要拆舊房，就要考慮新建住宅面積的大小、結構、朝向等問題，而這些都是一家一戶無法全盤考慮和解決的問題，這就要靠鄉鎮和村委去幫助，但由于鄉鎮和村委重視不足，力量薄弱，服務不到位，現在大多數自然村尚無規劃。改造工作也進展緩慢。

2.部分鄉鎮、村委會和土管、規劃部門執法不嚴。建房審批未嚴格按村莊規劃和有關法律法規辦事，建了新房不拆舊房的也未采取相應的行政、經濟等手段去做工作，去收回宅基地，導致“空心村”現象越來越嚴重。

3.資金缺乏或者不足。空心村改造，農民要搬遷，搬遷就需要新建房子。雖然目前很多農民有經濟實力建新房搬遷，但還是有部分農

民沒有能力建房搬遷。

4.老房拆除難。農民“宅基地私有的”陳舊觀念和“老房是祖宗家業不能拆”的封建思想還比較嚴重，加上老宅養豬、關牛、堆放雜物等實際需要，造成村莊規劃難、老房拆除難，特別是要騰出自己的舊房宅基給別人建新房或建設公共設施就更難，致使“一戶兩宅”問題遲遲得不到解決。

5．是法律和現實的沖突。法律在農村來說，如同一張廢紙。多部法律強調，不允許一戶多宅，宅基地面積超標。而在空心村的農村，基本上家家戶戶都違反了這些法律。是按法律來收回這些宅基地，還是尊重現實，承認農民擁有這些宅基地的權利。這種沖突需要尋找一個解決方案。

三、空心村改造建議

改造“空心村”有利于保護和節約耕地，改善農村居住環境，提高農民的生活水平，這是貫徹落實“三個代表”重要思想，體現以人為本、為民辦事和全面、協調、可持續發展觀精神，統籌城鄉發展、統籌經濟社會發展和全面建設小康社會的必要舉措，各級領導和有關部門尤其是鄉鎮黨政一把手都要高度重視，按照村、鎮所在地和公路兩旁的自然村先試點，然后逐步推開的循序漸進方式，堅持不懈地抓好“空心村”改造工作。

1.如果政府用法律為依據，強制回收農村那些浪費和閑置的宅基地，肯定會遭到農民的抵制和抗議，會影響社會穩定。如果政府尊重現實，認可農民對目前大面積宅基地擁有的權利。那么政府就要修改

法律，不僅從法律上認可農民的這種權利，還必須從法律上保障農民流轉這些宅基地的權利，那么“空心村”的現象肯定也會日益嚴重。所以我們應用法律法規體系,加大政府的支持與保護力度。在我國目前特定的社會政治經濟環境條件下，要盡快實現農地資源配置市場化的目標,就必須得到法律的保障,特別是政府的有力支持與保護。同時也要加強土地的監督檢查，規范土地流轉。

2.建議國家制定《村鎮房屋拆遷條例》，按照農村的特點、傳統和農民的要求，制定適應農村發展的房屋拆遷條例，用于指導農村建設，規范拆遷行為，做到村莊整治有法可依。加強政策法規宣傳，營造輿論氛圍。充分利用廣播、電視等方式，開展土地法律法規教育活動，向群眾宣講目前的國土資源形勢和任務，大力宣傳“空心村”整治的目的和意義，使群眾明白“空心村”整治是一項利國利民的重大舉措。廣泛開展《土地管理法》、《城鄉規劃法》等有關農村土地、住房政策法規的宣傳教育，提高農民對農村土地的性質、農民審批建房條件、耕地保護、村莊規劃的認識，讓農民明白農村土地和宅基地的所有權是屬村集體，個人僅有使用權，并且規定一戶只能擁有一處宅基地，建房要先批后建、先拆老屋后建新房，并要按照村莊規劃建設，為“空心村”改造營造良好的輿論氛圍。

3.大力宣傳整治“空心村”給農民帶來的好處。對鄉（鎮）村干部進行國土政策、規劃建設業務培訓，鞏固工作積極性，克服怕苦怕難的心理。特別是駐村干部，要下定決心，干一番事業。每個村的整治，駐村干部就是整治工作的領導人，相關部門都要服從指揮。

4.堅持規劃先行，充分發揮規劃的指導作用，根據村莊規模的大小、“空心村”的規模，測準地形圖，精心編制村莊規劃，對村莊的道路、供水、排污、電力等做出全面部署，使村莊建設可以按圖選址，按圖實施，減少浪費，保證有限的資金得到充分的運用。

5.執行“一戶一宅、先拆后建”。村民在審批宅基地時，必須拆除原有老宅，將老宅基地交還村集體，除合理分家析產外，不得以隱瞞、變通、買賣等手段規避老屋拆除、退回老宅基地，堅決防止產生新的一戶多宅；除對有保護價值的古民居，經縣名城辦認定，不予拆除，經過適當經濟補償后，統一收回村集體，修繕后開發經營或作公共場所，其他老屋一律實行新房建設前拆除。

6.加快中心村建設。科學規劃中心村、整治村和搬遷村，在集鎮、城郊確定一定數量的中心村、移民新村的對象與選址，搬遷村實行只拆不建，不再審批新的建設項目，并規定撤并期限，整治村只允許在符合規劃的前提下進行維修和拆建，中心村作為移民搬遷安置的重點，通過“空心村”改造和搬遷村用地置換等辦法，解決建設用地指標，安排和接納外來人員，在集鎮安排宅基地，村集體可向宅基地安排對象戶收取整理成本和區位差價，移民戶可憑宅基地安排村證明遷入戶口，城郊建造多層農民公寓，推行立改套，盡快落實選址，啟動新的移民新村建設。

7.大膽創新，探索流轉交易途徑。搞好閑置宅基地的整理復墾，關鍵是要如何解決好宅基地的流轉問題。一要積極探索宅基地流轉交易新途徑。在整理復墾宅基地過程中，要給農民明確村莊整治、舊村改

造騰退土地的產權界定、處置飛使用及土地收益分配關系，充分考慮農民土地補償及騰退土地收益，引導農民進城就業安居，對接城鄉用地供需，既使城市發展有了土地保障，有效配置建設用地資源，也使農村村莊規劃走向正規，農民可以得到更多的實惠。積極探索農村集體建設用地、宅基地復墾用地向城市建設用地的流轉交易，以填補城市用地缺口，有效利用農村閑置宅基地復墾項目。

民族文化的豐富多樣，鮮明地折射出中國悠久的歷史和民族文化的傳統，成為了解中國遍布華夏的古村落，作為鄉土建筑的精華，具有很高的文物價值，生動地展現著歷史、文化的一個重要窗口。它們看似陳舊，卻輝映著輝煌的過去，承載著豐富的歷史文化信息，對于中國人的價值觀念、生活方式的形成產生過深刻的影響。它們融自然山水、傳統道德、倫理秩序、民風民俗、文化理念、建筑特色于一體，表達了人與土地、人與自然和諧相處的關系，展現了中國文化的親切動人之處。隨著經濟的發展，新農村建設的展開，搶救古村落，留下寶貴的文化遺存，已是刻不容緩。

空心村的改造將是我省社會主義新農村建設以及十二五期間關鍵的的一步，它的改造將有力的推動我省經濟發展，為我省建設西部強省的目標打下堅實的基礎。

參考文獻：

1、江東凈 《關于農村空心村的調查》 Internet資源

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