第一篇：關于歷史遺留房地產開發項目房屋登記有關問題的通知

關于歷史遺留房地產開發項目房屋登記有關問題的通知
來源： 發布時間：2010-01-04 瀏覽次數：1845

京建發〔2010〕1 號 各區縣住房城鄉（城市）建設委、房管局、開發區國土房管局、市房屋登記中心、市測繪所： 為貫徹《物權法》，維護購房人的合法權益，解決歷史遺留房地產開發項目房屋登記問題，現將有關事項通 知如下：

一、本通知所稱歷史遺留房地產開發項目是指，取得商品房預（銷）售許可的樓棟，房屋竣工并基本符合建 設工程規劃許可條件，在房屋交付首位入住的購房人五年以后，由于開發企業營業執照被注銷或被吊銷后下落不 明，相關購房人無法取得房產證的房地產開發項目。

二、對歷史遺留房地產開發項目（以下簡稱開發項目）辦理房屋登記前，市住房和城鄉建設委在北京日報、北京晚報連續 5 日刊登公告，同時將公告內容在北京建設網上發布。

三、開發項目的開發企業應在公告期滿 30 日內到房屋所在區縣房屋登記部門申請房屋初始登記、轉移登記。逾期不申請登記，購房人可以單方申請房屋轉移登記。已辦理房屋初始登記的開發項目，購房人單方申請房屋轉 移登記的，開發企業初始登記或轉移登記時提交的有關登記材料可以繼續使用。

四、未辦理房屋初始登記的開發項目，建設工程竣工驗收合格，屬于商品房預（銷）售許可證批準預（銷）售的樓棟，可直接為購房人辦理房屋轉移登記手續；如有樓棟違反規劃許可增建樓層或單元的，其符合規劃許可 部分可辦理轉移登記，違反規劃許可增建的樓層或單元，在規劃主管部門未處理前，不予辦理房屋轉移登記。未 取得建設工程竣工驗收合格證明的樓棟，可以每幢商品樓為單位，由業主委員會或者相關購房人推薦代表委托有 資質的房屋安全鑒定機構出具安全鑒定證明或者委托有資質的工程質量檢測機構出具建筑結構主體檢測結果符合 設計要求的證明，相關費用由房屋登記申請人承擔。

五、為購房人發放貸款的金融機構，應在開發項目房屋登記公告期滿后 30 日內，依據房屋抵押合同向房屋所 在地房屋登記部門申請抵押登記，并提交貸款購房人名單。貸款購房人以所購房屋設定抵押，包括已辦理預售商品房抵押登記（抵押權預告登記）的，房屋轉移登記、抵押登記可一并申請，登記部門按照順序辦理。購房人先申請轉移登記的，應同時提交抵押登記書面申請，待抵 押權人申請抵押登記后一并辦理。

六、未進行每套房屋面積實測的樓棟，由業主委員會或者相關購房人推薦代表委托房產測繪單位，以一幢商 品樓為單位測量每套房屋的套內建筑面積，測繪費由房

八、申請轉移登記的房屋坐落與買賣合同中記載的房屋坐落不一致的，由測繪單位負責核對房屋所在樓幢的新舊幢號，并出具新舊房號對照示意圖（附件1）、新舊房號對照表（附件2），由購房人對照平面示意圖中實際房號后標注購房合同中房號，同時在新舊房號對照表中簽字確認。

九、申請登記的房屋經預售合同備案的，申請人應與備案的購房人一致；商品房預售合同未經備案或者申請人與備案的購房人不一致的，應提交人民法院、仲裁機構生效法律文書，證明申請人為申請登記的權利人；備案的購房人已故的，申請人應與繼承公證書記載的繼承人一致。

十、歷史遺留房地產開發項目房屋登記，需要以下證明文件：

1、公告原件；

2、解除抵押或者查封證明原件（有抵押或者查封的樓棟）；

3、金融機構出具的抵押貸款（貸款）購房人名單原件（沒有出具可不收集）；

4、商品房預（銷）售許可證明復印件；

5、建設工程規劃許可證復印件；

6、房屋面積測繪技術成果報告原件、測繪成果備案表原件；

7、建設工程竣工驗收合格證明復印件；未竣工驗收樓棟提交安全鑒定證明原件或者建筑結構主體檢測結果符合設計要求的證明原件；

申請人提交以下證明：

8、申請書原件；

9、身份證明文件；

10、委托代理人辦理的，提交經公證的授權委托書原件；

11、預售備案的房屋提交備案的房屋買賣合同原件；未預售備案或申請人與備案的購房人不一致的，提交生效的法律文書原件；備案的購房人已故的，提交繼承公證書原件；

12、契稅完稅證明原件；

13、交齊合同約定房價款的發票或收據復印件；

14、專項維修資金專用收據原件或專項維修資金交款收據復印件；

15、房屋登記表、分戶平面圖原件；

16、同意承擔單方申請登記引起法律責任的承諾原件（附件3）。

上述證明文件1-7項材料按樓棟提供存檔，其中1—5由登記部門負責收集；6—7由申請人負責提供。已辦理初始登記的房屋，只需要1—4項材料。

十一、房屋被開發企業抵押或者司法機關查封的，待解除抵押登記、查封后方可按以上有關規定辦理登記手續。

未辦理房屋初始登記的開發項目，由房屋所在地區縣房屋登記部門5個工作日內向本區縣土地登記部門發函詢問在建工程抵押情況。

十二、登記部門按本通知規定受理登記申請后，應分批將申請人名單及申請登記的房屋坐落，在申請登記樓棟所在小區的顯著位置予以公示，公示期30日，同時將公示內容在北京建設網上發布。

經公示無異議或者異議不成立的，登記部門在10個工作日內予以核準登記并記載房屋登記簿。

十三、本通知施行后，被吊銷營業執照的開發企業，提交組織機構代碼證及登記規范規定的其他證明文件，可申請房屋初始登記、轉移登記。

對于規劃區域內的房屋建筑符合規劃許可要求，但由于代征地未騰退等原因，不能辦理規劃竣工驗收的所有開發項目，均可先予辦理房屋初始登記、轉移登記。開發建設單位違反規劃法律、法規的行為，由規劃主管部門依法處理。

十四、本通知自二Ο一Ο年三月一日起施行。

第二篇：關于歷史遺留房地產開發項目房屋登記有關問題的通知京建發〔2010〕1號

關于歷史遺留房地產開發項目房屋登記有關問題的通知

京建發〔2010〕1號

各區縣住房城鄉（城市）建設委、房管局、開發區國土房管局、市房屋登記中心、市測繪所：

為貫徹《物權法》，維護購房人的合法權益，解決歷史遺留房地產開發項目房屋登記問題，現將有關事項通知如下：

一、本通知所稱歷史遺留房地產開發項目是指，取得商品房預（銷）售許可的樓棟，房屋竣工并基本符合建設工程規劃許可條件，在房屋交付首位入住的購房人五年以后，由于開發企業營業執照被注銷或被吊銷后下落不明，相關購房人無法取得房產證的房地產開發項目。

二、對歷史遺留房地產開發項目（以下簡稱開發項目）辦理房屋登記前，市住房和城鄉建設委在北京日報、北京晚報連續5日刊登公告，同時將公告內容在北京建設網上發布。

三、開發項目的開發企業應在公告期滿30日內到房屋所在區縣房屋登記部門申請房屋初始登記、轉移登記。逾期不申請登記，購房人可以單方申請房屋轉移登記。已辦理房屋初始登記的開發項目，購房人單方申請房屋轉移登記的，開發企業初始登記或轉移登記時提交的有關登記材料可以繼續使用。

四、未辦理房屋初始登記的開發項目，建設工程竣工驗收合格，屬于商品房預（銷）售許可證批準預（銷）售的樓棟，可直接為購房人辦理房屋轉移登記手續；如有樓棟違反規劃許可增建樓層或單元的，其符合規劃許可部分可辦理轉移登記，違反規劃許可增建的樓層或單元，在規劃主管部門未處理前，不予辦理房屋轉移登記。未取得建設工程竣工驗收合格證明的樓棟，可以每幢商品樓為單位，由業主委員會或者相關購房人推薦代表委托有資質的房屋安全鑒定機構出具安全鑒定證明或者委托有資質的工程質量檢測機構出具建筑結構主體檢測結果符合設計要求的證明，相關費用由房屋登記申請人承擔。

五、為購房人發放貸款的金融機構，應在開發項目房屋登記公告期滿后30日內，依據房屋抵押合同向房屋所在地房屋登記部門申請抵押登記，并提交貸款購房人名單。

貸款購房人以所購房屋設定抵押，包括已辦理預售商品房抵押登記（抵押權預告登記）的，房屋轉移登記、抵押登記可一并申請，登記部門按照順序辦理。購房人先申請轉移登記的，應同時提交抵押登記書面申請，待抵押權人申請抵押登記后一并辦理。

六、未進行每套房屋面積實測的樓棟，由業主委員會或者相關購房人推薦代表委托房產測繪單位，以一幢商品樓為單位測量每套房屋的套內建筑面積，測繪費由房屋登記申請人承擔。房屋登記的套內建筑面積按實測面積記載，建筑面積按買賣合同約定的面積記載。同時在房屋登記簿、房屋所有權證附記欄中注記“歷史遺留房地產開發項目房屋登記，建筑面積為合同約定面積”。該房屋再辦理轉移登記時，仍注記以上情況。

如商品房預（銷）售合同中公用建筑面積分攤原則和公用建筑面積分攤部位滿足實測要求，能夠進行每套房屋建筑面積實測，有百分之五十以上購房人要求按照合同約定和預售時的規定，實測每套房屋建筑面積的，可由主張實測的購房人（或由相關購房人推薦代表）委托一個房產測繪單位，依合同和當時的規定實測每套房屋建筑面積。每套房屋建筑面積實測后，該幢樓均應按實測面積登記。

以實測套內建筑面積和買賣合同約定的建筑面積進行登記后，又實測建筑面積的，可申請變更登記。

七、購房人申請轉移登記，房屋登記面積與買賣合同約定面積不一致的，登記時可不結算房價。房價結算問題，由購房人與開發企業通過其他途徑另行解決。

八、申請轉移登記的房屋坐落與買賣合同中記載的房屋坐落不一致的，由測繪單位負責核對房屋所在樓幢的新舊幢號，并出具新舊房號對照示意圖（附件1）、新舊房號對照表（附件2），由購房人對照平面示意圖中實際房號后標注購房合同中房號，同時在新舊房號對照表中簽字確認。

九、申請登記的房屋經預售合同備案的，申請人應與備案的購房人一致；商品房預售合同未經備案或者申請人與備案的購房人不一致的，應提交人民法院、仲裁機構生效法律文書，證明申請人為申請登記的權利人；備案的購房人已故的，申請人應與繼承公證書記載的繼承人一致。

十、歷史遺留房地產開發項目房屋登記，需要以下證明文件：

1、公告原件；

2、解除抵押或者查封證明原件（有抵押或者查封的樓棟）；

3、金融機構出具的抵押貸款（貸款）購房人名單原件（沒有出具可不收集）；

4、商品房預（銷）售許可證明復印件；

5、建設工程規劃許可證復印件；

6、房屋面積測繪技術成果報告原件、測繪成果備案表原件；

7、建設工程竣工驗收合格證明復印件；未竣工驗收樓棟提交安全鑒定證明原件或者建筑結構主體檢測結果符合設計要求的證明原件；

申請人提交以下證明：

8、申請書原件；

9、身份證明文件；

10、委托代理人辦理的，提交經公證的授權委托書原件；

11、預售備案的房屋提交備案的房屋買賣合同原件；未預售備案或申請人與備案的購房人不一致的，提交生效的法律文書原件；備案的購房人已故的，提交繼承公證書原件；

12、契稅完稅證明原件；

13、交齊合同約定房價款的發票或收據復印件；

14、專項維修資金專用收據原件或專項維修資金交款收據復印件；

15、房屋登記表、分戶平面圖原件；

16、同意承擔單方申請登記引起法律責任的承諾原件（附件3）。

上述證明文件1-7項材料按樓棟提供存檔，其中1—5由登記部門負責收集；6—7由申請人負責提供。已辦理初始登記的房屋，只需要1—4項材料。

十一、房屋被開發企業抵押或者司法機關查封的，待解除抵押登記、查封后方可按以上有關規定辦理登記手續。

未辦理房屋初始登記的開發項目，由房屋所在地區縣房屋登記部門5個工作日內向本區縣土地登記部門發函詢問在建工程抵押情況。

十二、登記部門按本通知規定受理登記申請后，應分批將申請人名單及申請登記的房屋坐落，在申請登記樓棟所在小區的顯著位置予以公示，公示期30日，同時將公示內容在北京建設網上發布。

經公示無異議或者異議不成立的，登記部門在10個工作日內予以核準登記并記載房屋登記簿。

十三、本通知施行后，被吊銷營業執照的開發企業，提交組織機構代碼證及登記規范規定的其他證明文件，可申請房屋初始登記、轉移登記。

對于規劃區域內的房屋建筑符合規劃許可要求，但由于代征地未騰退等原因，不能辦理規劃竣工驗收的所有開發項目，均可先予辦理房屋初始登記、轉移登記。開發建設單位違反規劃法律、法規的行為，由規劃主管部門依法處理。

十四、本通知自二Ο一Ο年三月一日起施行。

附件：1.新舊房號對照示意圖

2.新舊房號對照表

3.承諾書

二Ο一Ο年一月四日

第三篇：不動產登記歷史遺留問題解決對策探討

不動產登記歷史遺留問題解決對策探討

摘 要：不動產統一登記制度作為新時期政府實現機構改革和職能轉變的重大改革任務，更是完善和健全新時期特色社會主義市場經濟的必然要求；不動產登記有助于維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益。然而由于原分散登記下歷史遺留問題多，矛盾突出，不動產在實施統一登記過程中遇到了亟待解決的問題。

關鍵詞：不動產統一登記；歷史遺留問題；實施對策引言

自《不動產登記暫行條例》實施以來，不動產登記穩步推進，平穩地渡過了磨合期，不動產登記改革向縱深發展，牢牢把握“穩中求進、穩中求快、快中求好”的總基調，以改革創新帶動不動產登記全面提速。但由于原分散登記等歷史遺留問題多，情況復雜，造成登記難和上訪事件顯著增多。為了切實保障和尊重廣大群眾的合法權益，解決不動產登記過程中的矛盾，必須嚴格按照規范不動產登記行為、完善不動產登記制度、方便群眾辦理不動產登記、保護權利人合法權益的原則，逐步探索解決歷史遺留問題的方式方法。為妥善解決歷史遺留問題，切實維護權利人合法權益，按照“以民為本、尊重歷史、因地制宜、實事求是、能辦則辦、先行登記并行完善”的原則，提出如下解決對策。房屋已登?而土地未登記的

我國實行的土地用途管制制度，如土地用途改變未經依法批準的，屬于違法用地，不得登記。不動產統一登記前，國有土地上房屋已登記而開發建設單位未辦理國有建設用地使用權初始登記的，只辦理房屋登記沒有辦理土地登記是違背法律規定的，但要解決只能從解決歷史遺留問題的角度出發。原購房人憑借原已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產登記的，應按照“先行登記、并行完善”的原則予以受理。若土地權屬來源合法，開發單位未能及時申請辦理土地使用全登記，登記機構可依據現行相關法律法規辦理不動產權登記。對房屋建設單位在國有建設用地開發中，存在用地手續不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關稅費等情形而未辦理國有土地使用權登記的，現購房人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產轉移登記的，不動產登記機構應按“便民利民、穩定連續”的原則受理。登記時，應將上述情況書面如實告知相關當事人，在不動產登記簿證上對房屋、土地的信息分別記載，在不動產登記薄和不動產權證書附記欄注記“該不動產未辦理國有建設用地使用權登記，應按規定及時補辦相關手續”。利用國有空閑地進行建設的，經市、縣人民政府或住建、征收（拆遷）等部門同意，未完善用地手續且已對外出售的房屋，視同已取得國有劃撥土地使用權，原則上由建設主體按規定報經市、縣人民政府批準，繳納土地出讓價款及相關稅費，完善用地手續后，再分戶辦理不動產登記；原建設主體因撤銷、解散、破產或失聯等原因無法完善用地手續的，現房屋所有權人可單方申請，參照房改房、經濟適用房、已購共有住房管理辦法規定，經市、縣國土部門批準后，辦理不動產登記。涉及轉移登記的，由現房屋所有權人繳納土地出讓價款及相關稅費，并經市縣國土部門批準后，不動產登記機構應予辦理轉移登記。對憑房屋所有權證書申請辦理不動產抵押權登記的，不動產登記機構應予受理。在辦理不動產抵押權登記時，不動產登記機構要在不動產登記簿證上對房屋、土地信息分別記載，在不動產登記薄及不動產登記證明附記欄內均注記“抵押權人知悉抵押的房屋未按規定辦理國有建設用地使用權登記，自愿承擔由此帶來的 風險和責任。土地已登記而房屋未登記的

針對土地已登記而房屋未登記的問題，應該在詳細查閱相關登記資料的基礎上遵循“尊重歷史、厘清原因，簡化程序、便民利民”的原則，對土地已登記、購房人所購商品房已竣工，并且房屋開發一方已注銷或被吊銷的，無法配合購房人辦理房屋登記的，不動產登記機構在執行《關于加快解決國有土地上房屋權屬登記遺留問題的意見》的基礎上，進行六十日以上的公告，對于公告期滿無異議的均可以辦理不動產權登記。利用國有劃撥土地進行建設的，房改房、集資建房、經濟適用房等符合劃撥用地政策的住房，辦理不動產登記時，房屋建設符合市、縣城市規劃，并已竣工驗收的，土地使用權保留劃撥，給予辦理不動產登記。對無規劃審批手續，未進行竣工驗收的，應經建設主管部門出具房屋工程證明后，并經市縣國土部門批準后，辦理不動產登記。既無房屋信息又無土地信息的

不動產登記簿應當記載以下事項：不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況。若既無房屋信息又無土地信息，原則上是無法辦理不動產登記的，但是現實生活中一些年限較久的小區，因為缺少相關材料比如土地和房屋所有權登記表，施工和竣工驗收登記等。本著以民為本、尊重歷史的原則，應該尋溯以往的歷史文件，根據行政區域、實際勘察以及相關尋訪、登記數據進行完善資料，分門別類實事求是地進行不動產登記。結語

推動不動產統一登記有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通過不動產統一登記，最大限度整合資源，減少政府行政成本，進一步厘清政府與市場關系，完善政府運行機制，發揮市場的積極作用。通過整合登記職能，減少辦證環節，采取“一站式”服務等措施，節省登記費用，更好地方便企業、群眾申請和辦理不動產登記。在推動的過程中，尤其是針對歷史遺留問題還需要進一步探討和商榷，不同的登記策略有助于以不同的角度促進不動產登記。

參考文獻：

[1] 尚作為.探索解決不動產登記歷史遺留問題[J].2017年7月

[2] 潘少婷.東莞加速解決不動產登記歷史遺留問[N].東莞日報2018 年/5 月/29 日/第 A04 版

[3] 不動產登記歷史遺留問題亟待解決

第四篇：登記、房屋、物業問題

新建商品房要先辦理

初始登記后才能辦理轉移登記

我國《城市房地產管理法》確定了房屋登記發證制度，新頒布的《物權法》確立了登記簿制度，房屋自記載于房屋登記簿上發生物權效力。我們通常稱的所有權初始登記是指房屋權利的第一次登記，對其之后的物權變動具有原始根據效力。因此，新建的商品房屋應當先辦理初始登記后才能辦理轉移登記。

如房地產開發企業在房屋竣工以后，應當向房地產登記機關申請辦理初始登記，登記機構在審核用地、建設工程規劃許可證等有關的證明文件以后，向申請人頒發房屋所有權證。只有先辦理了初始登記后，開發商才能行使房屋的其他權利，比如房屋買賣、抵押等。在現實情況中，商品房的銷售一般不可能到房屋竣工以后才進行，只要開發企業領取了商品房預售許可證，就可以進行銷售。但房屋登記機構在為購房人辦理轉移登記時，必然會審核開發企業是否已辦好初始登記，如果沒有辦理初始登記，將導致開發商和購房戶將無法辦理房屋轉移登記。

□ 李軍

房產證記載的面積是套內面積還是建筑面積？

根據住房與城鄉建設部《房屋登記簿管理試行辦法》和《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》)的規定，現行的房屋登記簿和房屋權屬證書、登記證明上均應當記載房屋的建筑面積而不是套內面積。

建筑面積包括房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。而套內建筑面積則由套內使用面積、墻體面積及陽臺面積三部分組成；應分攤公用面積是指本棟各業主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內建筑面積大小按比例分攤而得的面積。分攤的共有建筑面積包括：（1）各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。（2）套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

因此，商品房建筑面積的計算可用公式表示為：建筑面積 =套內建筑面積 +應分攤公用面積 =套內使用面積 +墻體面積 +陽臺面積 +應分攤公用面積。

□ 李軍

什么是物權優先效力

謝勇軍

物權法規定：如果抵押權設定在先，出租在后，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。這是什么意思？ 這是一個物權優先效力的問題,意思是擔保物權優先于用益物權。比如一棟房子被抵押后再行出租，房子抵押期限屆滿債務人無法清償其債務，那么債權人可將房子拍賣，承租人不能再繼續承租該房屋。

法院可對哪些未進行

登記的房屋進行查封

□ 李軍

下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：一是作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；二是被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；三是被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

最近，市民張先生聽朋友說買房子辦產權證，要有房產登記簿，是房屋的產權真正依據。張先生納悶了：有了房產證還要登記簿干嗎？究竟房屋登記簿是什么？它和房產證有什么區別？它的具體內容是什么？

根據《物權法》第十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”和第十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”可見，房產證是房屋登記部門發給產權人作為其享有權利的證明，具有證據作用，它只是房屋登記簿的外在表現形式。因此，房產證僅具有初步證明的作用，并不具有代表產權的功能，發生糾紛時，如果出現“一房兩證”的情況，登記簿就起決定性作用。

房屋登記簿是由房屋登記機關建立的，市民在購買房屋時都會由個人或是購買房屋委托的機構向房屋登記部門遞交申請，包括購房合同、發票和購房人的相關證明，由房屋登記機構據此進行房屋登記，并頒發產權證。登記機關在進行房屋登記的同時，還要建立房屋登記簿，將所有的房屋信息記錄在登記簿上并予以公示。

□ 梁曉

物業管理知識問答

問： 我市規定物業服務費如何浮動？

答：根據《南充市物業服務收費管理實施細則》規定，實施政府指導價的，獲得全國城市物業管理（示范）住宅小區或大廈稱號的可在政府指導價的基礎上上浮15%，省優稱號的可上浮10%，市優稱號的可上浮5%。

問：物業服務企業在公共秩序維護方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？答：《物業管理條例》規定，物業服務企業應當協助做好物業管理區域的安全防范工作。發生安全事故時，在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業原則上不對業主生命安全和戶內財產承擔責任，但物業服務企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業服務企業應依法承擔相應的法律責任。

問： 物業管理師的定義？

答：物業管理師是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格》證書并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。問：所有權人對自己的不動產或者動產，有哪些權利？

答：依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

問：業委會屆滿何時選舉新的業委會？

答：業委會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉并報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

問：新老業委會工作移交時間規定是多少?

答：應當自任期屆滿之日起10日內進行全面移交。

問：業委會成員資格終止何時移交資料、財物等？

答：應當在終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給業委會。

問：物業專有部分指哪部分?

答：單個業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。問：臨時管理規約生效與失效時間是多少？

答：臨時管理規約自首位物業買受人承諾之日起生效，業主大會制訂《業主管理規約》生效之日起失效。

問：專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的？

答：是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

問：物業管理區域重大事件如何分級的?

答：根據《南充市物業管理區域重大事件報告制度暫行規定》的規定，重大事件按嚴重性和影響程度依次分為一級、二級、三級和四級等四個層次，并分別用紅色、橙色、黃色、藍色示警。

問：重大事件處置原則？

答：按照“分級管理、快速處置和及時報告”的原則處置。

問：業委會委員每屆任期為多少年？

答：業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權

問：物權受到侵害，權利人如何處置？

答：權利人通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

問：物業服務收費原則？

答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

房屋產權中的幾個權利問題

□ 謝勇軍

有的購房者交了購房錢以后，怕房子拿不到手，擔心過一兩年的時間如果開發商把房子賣給別人的話，應該怎么辦?

物權法出臺之后,這樣的擔心完全可以打消。因為在《物權法》里面，專門規定了預告登記制度。實際上就是包括期房的預告登記，記載的這個權利人就是對未來期房所享有的權利的人，對他要進行優先保護。假如說出現了一房二賣，要對他進行優先保護，以后有誰再來買的時候，他一查預告登記。就知道這個房子，已經賣給某某人了，他也不可能再去買

了。如果他要再去買那么他自己假如說受到損失的話，那他自己要承擔風險的，當然開發商要承擔責任的，這是毫無疑問的。

現實生活中，還發生過這樣的案例，兩個人對房屋的產權有爭議，打起了官司，一方打贏了官司，卻發現對方已經到登記機關作了變更，把房子轉賣給別人了。針對這樣的情況，物權法有沒有什么規定呢？

因為在《物權法》里面有規定，你可以主張辦一個異議登記，就是在登記簿上注明。這個產權是有爭議的，過去的話出現這種情況，你就必須要到法院打官司，但是等到打完官司，可能這個房子你都已經把它賣掉了。現在就是說你不用打官司，你可以事先你就要求，在上面注明這房產有爭議了，他(開發商)就不敢隨便賣了。

對小區里一些設施的歸屬，很多業主都有疑問。小區的綠地是我們業主自己的，還是開發商的?法律有沒有這個規定？

《物權法》明確規定：比如綠地、管理用房，屬于全體業主共有，也就是說開發商不能保留所有權，不能完全通過約定來解決。這個在法律上規定就是屬于業主共有的。

在一些小區，對電梯間的廣告收入的歸屬，業主和物業以及開發商之間往往發生爭執。電梯間的廣告，電梯本身是屬于共有財產。這個問題由業主委員會通過有關的公約或者由業主委員會來共同決定怎么來利用電梯進行做廣告。

物權法首次明確了建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業住宅用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利，對該建筑物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。建筑物區分所有權人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。

第五篇：關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知

關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關

問題的通知

京建發〔2010〕647號

各區(縣)建委、房管局，各房地產開發企業，各房地產測繪機構：

為加強房地產市場監管，促進北京房地產市場健康穩定發展，規范房地產開發企業對已建成非住宅項目的分割測繪登記行為，現將加強已建成非住宅項目(含商業、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等，以下同)房屋分割登記管理的有關問題通知如下：

一、已建成非住宅項目是指按照《北京市城市房地產轉讓管理辦法》(北京市人民政府令第209號)規定，在依法取得使用權的國有土地上建成的，已辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記并取得房地產權屬證書的非住宅類房屋。

二、已建成的非住宅項目房屋分割測繪和登記的基本單元是有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間。除劃分邏輯幢、拆分車位外，禁止以任何虛擬的、劃線分割的房屋單元進行分割測繪和登記。

三、已建成的非住宅項目應嚴格按照規劃批準的房屋設計用途進行經營和使用，禁止擅自分割。確須改變房屋平面布局，對房屋重新進行分割的，應在不改變房屋規劃設計用途的前提下由具有相應資質 的設計單位重新出具設計施工圖紙，并報施工圖審查機構按照規定進行審核，房屋分割涉及公用部位的，還應征得利害關系業主的一致同意。

四、房地產測繪機構應當按照規劃許可內容和規劃部門存檔備案或經施工圖審查機構審定的圖紙對非住宅項目進行測繪，出具測繪報告，并辦理測繪成果備案手續。

規劃許可有明確分割內容的，房產測繪機構應按照規劃許可內容進行分割測繪；規劃許可內容沒有明確規定分割情況的，房產測繪機構應按照規劃部門存檔備案或施工圖審查機構審定的圖紙所確定的分隔方案進行分割測繪，禁止擅自進行房屋分割測繪。

五、非住宅項目重新分割申請房屋登記手續的，應向市或區縣房屋登記部門提交已備案的測繪成果。

六、酒店類、研發、工業項目的分割和變更登記的管理按照《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》(京建發〔2010〕265號)和《關于進一步加強研發、工業項目監管有關問題的通知》(京國土〔2010〕480號)的規定執行。

七、本通知自2010年12月1日起實施。

二〇一〇年十一月八日