第一篇：開發官莊水庫景區旅游的可行性報告

開發官莊水庫景區旅游的可行性報告

2007-4-30 9:56:35醴陵市招商旅游局用戶

醴陵地處湘東，歷史悠久，物產豐富，交通發達，地表植被完整，自然環境豐富，人文遺跡眾多。如何充分利用我市與生俱來的各種自然資源和社會優勢，有計劃有步驟地開發我市的旅游資源，使我市的產業結構進一步優化。開發官莊水庫旅游資源是我市啟動開發旅游資源的前奏，是調整產業結構的重要舉措。

根據我局組織有關人員對官莊景區進行的調查、摸底和論證，拿出一個初步設想，供領導參考。

一、項目背景

（一）景區范圍。官莊景區包括官莊水庫景區、桃花萬畝林場，總面積約14平方公里，東起官莊鄉桃花村，西至官莊大壩村、長連村，南至官莊大橫江村，北至官莊鄉潭塘村和新橋村。官莊水庫是國家大Ⅱ型水庫，總面積20平方公里，蓄水量1.069億立方米，灌溉瀏陽市、株洲縣及本市22.9萬畝農田、10萬畝旱土。庫內水質純凈，能見度達3.5米以上。庫區景色秀麗，氣候宜人，黃昏時候水天一線，美麗動人，適宜休閑旅游。

（二）交通優勢。官莊地理位置優越，交通發達，南距醴陵市城區30公里，距江西省萍鄉市約80公里；北與長沙瀏陽接壤，距瀏陽市城區60公里，距省城長沙70公里，離黃花機場55公里；西南經五楊公路到株洲50公里，離正在修建的上瑞高速公路直線距離12公里。

（三）資源優勢。官莊天然資源得天獨厚。景區內生態環境保護較好，生態植被豐富，地形起伏多變，小道縱橫，自然環境優美。森林科目齊、種類多，形式千姿百態，具有較高的觀賞價值。是人們休閑渡假、領略自然風光的最佳去處。修復和打造庫區八景(澗江秋月、小溪桃漲、松谷松濤、龍池煙雨、獅嶺暮云、遠村夕照、古寺疏鐘)，使優美生態與各具特色景點有機融合，能進一步提升景區品位。水庫匯水面積201平方公里，正常蓄水位123.6米，庫容10690萬立方米，有效庫容7150萬立方米；水庫建成后實際運行最高水位為122.77米，庫容量為10250萬立方米。桃花萬畝林場是六、七十年代興建的農場，目前樹木連片成陰，基本沒有大片砍伐破壞，是人們追求自然、享受自然的好地方，也是現代旅游發展的趨勢和方向。

（四）歷史文化優勢。官莊景區悠久的歷史，燦爛的文化形成了官莊特有的人文景觀。古跡眾多，如：大佛寺、樟仙古剎、黃巢墓等。人文資源令人刮目相看，湖南省人民政府首任省長程潛、政協主席程星齡，著名美籍華人實業家鐘武雄先生等都是官莊人士。耿飚、宋時輪、郭鵬、陳明仁等著名將領的故里均在官莊景區范圍內。眾多的名人將領可以產生名人效應，吸引游客，帶來巨大的經濟效益。

（五）整體環境優勢。官莊水庫水文化底蘊深，開發潛力大，水庫水質好、容量大，游人置身于青山綠水中，令人陶醉，心曠神怡，在充分保護水質的基礎上，發揮水域優勢，挖掘水上開發優勢前景好。

人文環境好。官莊人民淳樸、勤勞、熱情、好客。由于山多地少，交通不便等因素，經濟發展一直緩慢，人民群眾渴望盡快發展致富，開發旅游產業，能充分激發群眾的參與熱情，調動各方面的積極性。

官莊水庫景區、桃花萬畝林場和樟仙嶺林場連為一體，整體開發，環境更優，潛力更大，影響力更強，能更好增強景點的吸引力，符合人們追求自然的大眾心理。

（六）發展前景可觀

1、客源相對穩定：一是到景區觀光的游客。據測算，目前每年到官莊游客達10萬人次，客源主要來自長沙、株州、湘潭和萍鄉、瀏陽和本市，如果通過整體開發、全方位策劃和組織有效營銷，還可大幅度增加客源；二是會務游客。醴陵每年舉辦各種行政、商務會議較多，客源不少于3萬人；三是過路游客。如果構建了發達的交通網，從此過路的游客不少于5萬人次；四是煙花和陶瓷產業為基礎的商務游客，每年到市內各類企業商務游客達5萬人次，商務游客中國外游客接近三分之一，可創收一定的外匯；四是醴陵的物流中心地位帶來的游客，發達的物流，每年帶來游客近50萬人次；五是醴陵的交通樞紐地位帶來的游客近20萬人次；六是其他零星游客近10萬人次。七是通過與旅行社整合游客資源可大幅度吸引周邊游客，旅游局已與旅行社進行了洽談，建立了良好的合作意向。以攸縣巒山景區為例，全年接待游客100萬人，按每人次10元計算僅門票收入可達仟萬元。

2、旅游產品市場廣闊：（1）特色農產品。官莊特色農產品豐富，如玉米、紅薯、板粟、毛粟、茶油、生姜、火焙魚、竹筍、山野菜。（2）旅游產品。根據本地特點開發出具有地方特色的旅游產品，按每位游客購一件計算，一年的收入十分可觀。

3、旅館餐飲業發展前景好。充足的游客必然帶動旅店、餐飲業的長足發展，官莊獨具特色的黑山羊、農家豬能得到游客的青睞。

4、水上項目的開發：豐富的水資源，可開發多種水上游樂項目，水上游船、水上沖鋒舟、游泳等。

5、產業帶動效應。通過發展旅游，不僅可以帶動官莊區域的發展，改變落后局面，還可進一步增強醴陵的吸引力，帶動陶瓷、煙花產業發展，形成循環經濟，進一步增強支柱產業的外向度。根據目前市場情況，以上五個項目，每年可直接產生經濟效益7000萬元左右。如果加上集鎮開發、產品經營權轉讓、交通和出租等項目的收入，年收入超過億元，年創稅500萬元左右。

二、目前狀況

近年來，官莊鄉水庫周邊各村村民自發組織民間船泊發展旅游，通過多年發展，水庫周邊六個村發展已有大小游船64艘。其中，大型游船10艘，中型游船15艘，小型游船30艘，沖鋒舟1艘，汽艇7艘，摩托艇1艘。大型游船核定載客200人，中型游船核定載客80—100人，小型游船核定載客20人，旅游旺季每日游客達1500—2000人。大多以家庭經營為主，旅游高峰時也聘請臨時人員，總計從業人員200多人。游客除觀賞庫內迷人景色外，還可品嘗純正、地道、正宗的官莊特色農家菜，據統計旺季五六月可接待游客上萬人次，產生的營業額500萬元以上，利潤達200萬元。

由于民間只是簡單的利用游船觀賞水庫風光，造成庫區資源的巨大浪費和資源的整體性。加之規劃和管理沒有跟不上，無序開發、無序競爭比較嚴重，既浪費和破壞資源，又造成社會不穩定，給整體開發增加了成本。

一是生態、植被破壞嚴重，經濟林亂砍濫伐比比皆是，特別是古樟名樹砍頭庫外移植現象時有發生。原有的庫區八景整體效果也遭不同程度的破壞，導致庫區整體美景失色。

二是旅游市場秩序混亂。由于無序市場因素，業主之間爭客搶生意現象經常發生，打架斗毆現象時有發生，整個景區市場混亂。給游客留下了不好的印象，影響了發展旅游環境。

三是安全隱患多。現有游船70余條，從業人員200多人，年接待游客10萬余人，但是，船只無檢查、駕駛員、安全員無資質、載客無限量、安全無保障。

四是浪費資源，稅收流失。無序開發造成資源利用率低，且時有破壞。個體開發，稅收部門無法準確定稅，稅收流失嚴重，目前基本沒有收稅。

五是隨意圈地建經營性場所和住宅，破壞了庫區景區的整體性，給將來開發增加成本。目前建有賓館，當地有較多群眾有在庫區建房意向。

三、官莊水庫在城市供水中的地位

根據2003年9月中國城市規劃設計院編制的醴陵市城市發展規劃，醴陵市城市性質是：長株潭都市區以山水園林為特色的次中心城市，國內重要的陶瓷花炮出口基地，湘東贛西的現代物流中心。近期以城區實際居住人口22萬人為目標，建設用地規劃控制在21平方公里以內；遠期規劃至2020年，預測城市人口35萬人，城市建設用地發展規模為35萬平方公里。目前，城市建成區日用水量為3萬噸左右，人平日用水量約0.2噸，按大中城市日用水量不超過0.5噸標準，目前日供水量也不超過11萬噸。按照城市發展規劃確定的城市供水水源，城市用水以地表水為主，主要水源有望仙橋水庫、大林河、淥江河、官莊水庫，淥江河在不影響灌溉和正常流量的前提下，常年可保持日起水6萬噸，望仙橋水庫在不影響灌溉的前提下，該水庫日起水量可保持3萬噸，大林河在不影響灌溉和正常流量的前提下，日起水量可保持3萬噸，官莊水庫日起水量達10萬噸。按目前城市人口及城市遠景人口發展規劃及當前起水系統情況，目前望仙橋水庫水源可滿足城市用水，2010年前后啟用大林河水庫供水，每日可增加供水量3萬噸，2012年啟用淥江水，日供水在現在基礎上可增加6萬噸，啟用官莊水庫作為城市供水水源至少要到2020年以后。從起水成本看，起用淥江水成本最低，起用官莊水庫水成本最高，至少在現有供水設施設備基礎上需再投入近億元。從水源水質看，望仙橋水庫、大林河和官莊水庫水質均能達到國家飲用水一級標準，據1999年對淥江水監測顯示，由于上游大量工業廢水排放及本地區排放污水的影響，水質受重金屬和有機物的復合污染，不屬良好的飲用水源水，但隨著環保建設的進一步加強，逐步關閉上游污染源，水質將會進一步提高，完全可達到國家飲用水標準。綜上所述，官莊水庫作為城市生活用水供水源只是備用水源，按照城市人口發展規劃和城市發展速度，從目前到需要啟用時至少還有13—15年時間。

北京密云水庫是亞洲最大的水庫，建于1958年9月—1960年9月，水域面積188萬平方公里，水面137000畝，分白河、潮河、內湖三個庫區，總蓄水量為4317億立方米，相當于67個十三陵水庫或150個昆明湖，環湖公路110公里，乘車繞水庫一圈需三個多小時。密云水庫是北京市近50%的工業用水和100%居民生活用水水源，其戰略地位十分重要，北京市政府在開發中實行了嚴格的保護措施，1995年7月出臺了《北京市密云水庫、懷柔水庫和京密引水渠水源保護管理條例》。在開發中對水庫周圍劃分為國家一、二、三級保護地，旅游活動被嚴格控制在一定范圍，分層次有序展開，使水庫水資源、生態資源和社會資源功能得到了最有效的發揮，成為京都著名的旅游風景區之一。目前，北京密云水庫已經成為首都居民休閑游憩活動的首選，在水庫周邊分布大小50多家星級渡假區，旅游服務使大規模的移民問題得到有效控制。密云水庫以犧牲工業產業速度換取環境質量，吸引了眾多大型高科技公司、都市型產業云集的成功經驗值得借鑒。

四、開發原則、方法

（一）開發原則

官莊水庫的旅游資源開發應遵循有條件開發,自然資源開發與生態環境保護相協調的原則，考慮水庫生態環境的脆弱性，應確保自然資源開發活動嚴格限制在自然生態系統的承載能力內，防止追求眼前利益而破壞長遠利益、犧牲環境效益換取經濟效益的短期行為。

（二）方法

官莊水庫旅游開發的任務是解決好水資源和環境保護問題。為了保護好官莊水庫水質和自然資源，減少水庫水質和自然資源的環境承載力，堅持分層次有序開發，按照旅游基本設施建在壩下，實行庫內旅游，庫外住，減少生活污水直接排入水庫，保持水質標準，在庫內水上游船著力推進清潔能源—天燃氣應用，減少廢氣排放。同時，在對官莊水庫景區開發時，應根據中華人民共和國《環境影響評價法》，官莊水庫在進行旅游資源開發前，須按國務院第253號令要求，進行環境影響評價和編制官莊水庫旅游開發規劃。

五、下步工作建議

1、成立工作機構。為了加快官莊水庫景區旅游開發步伐，盡快實現資源的利用，使之向生產力轉化，政府應成立專門的工作機構。

2、啟動旅游開發規劃、策劃工作。按照開發的原則和方法，組織專門的班子完成開發規劃，對開發項目進行策劃、包裝，開展全方位的招商，引進戰略投資者。

3、加強開發前的資源性保護管理工作，特別要加強水產養殖、植被保護、景區景點保護和土地開發權保護

綜上所述，對官莊水庫景區進行旅游開發完全可行。

第二篇：景區旅游開發可行性研究報告

廣仁嶺景區旅游開發可行性研究報告

1．項目概述

1.1 項目說明

? 項目名稱：廣仁嶺景區（或風摩嶺景區）

? 項目地點：南以廣仁嶺隧道口到大三岔口公路為界；西以大三岔口到大廟鎮公路為界；東以雙橋區為鄰；北部以

村邊界為界線，是承德市進入雙灤區的第一個景區。? 開發占地面積：約15平方公里 ? 總建筑面積：平方米 ? 總投資：1億元RMB ? 承辦單位：中國承德瀛丹旅游天國開發有限公司（名稱待定）? 開發時間：2006～20015年

1.2 開發目標

作為新開發的旅游景區，廣仁嶺景區按照國家4A級景區進行規劃設計，現狀只有少量的游客沿者康熙當年進入承德避暑山莊的線路尋幽訪古，景區建成后，由于緊靠承德市區，客源市場充足，預計游客的數量在2010年可以達到20萬人次左右，2015年達到25萬的規模。

1.3 開發周期

?近期（2006～2010年），一期開發 ? 中期（2011～2015年），二期開發

1.3 總體空間布局

根據對景區旅游資源分布、開發價值的分析，整個景區在總體布局上可以劃分為3部分，即：入口區（包括山門、關帝廟、景區管理區）；自然與人文景觀區（包括接龍亭、觀猊亭、統景塔、觀音大士廟）；景區后門。整個景區由御道串聯在一起。

第三篇：旅游開發項目可行性報告

旅游開發項目可行性報告

項目名稱：萬德鎮界首村旅游開發項目可行性報告 申報單位： 聯系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：中國三農建設委員會

撰稿時間：2013年9月2日

總論

1.1概論

針對濟南市由觀光型向休閑度假型旅游過渡的發展現實，萬德鎮政府把“實施旅游立鎮”作為五大發展戰略的首要戰略，把“精心打造百公里旅游帶”作為全鎮兩大產業帶之一，正在將 風景區、游度假區整合為國家重點支持的《旅游基礎設施建設項目》，將其提升為5A級旅游區，被列為國家重點支持項目地區旅游基礎設施第一名。

隨著山東地區沿海經濟帶開發開放上升為國家戰略，濟南市長清區界首村依托彌足珍貴的山地丘陵資源，已華麗轉身，面向全國大旅游市場，全面開啟了揚帆遠航的新征程。《項目地區沿海經濟帶發展規劃》中指出，“首界村要依托山地、玉礦等資源優勢，推進資源型城市轉型，加快發展特色優勢產業，建成具有北方水鄉特色的玉石城和環境宜居的山地新城”。濟南市委、市政府已明確表態：“我們一定要將長清區和泰安臨界地帶變成一條聞名世界的景觀帶、產業帶。這是我們經濟發展的重要支撐點，也是我們要創造的一個旅游高地。我們要充分挖掘山地等旅游資源，科學規劃，合理布局，打造個性鮮明的5A級景區、旅游特色小鎮等一批特色景區，創建江北第一大竹海、竹海休閑體驗游等精品旅游路線，提升旅游服務的國際化水平，使旅游產業躍上一個新的層次，向世界展現一個美麗的濕地休閑之都。” 1.2項目區域概況

界首村位于濟南市長清區萬德鎮東南方向，西鄰泰安市石臘村，是去國家5A級景區泰山的必經之路。位于東經121°27′～122°29′，北緯40°45′～40°27′。

東西長為十三公里，南北寬為十公里，總面積98平方公里，占某某市總面積的2.45%，耕地面積近五萬畝。轄十一個村(分場)，十九個自然屯。全鄉共有居民4,304戶，共14,538人，其中有三個朝鮮族村，人口為1,644人；滿、回、錫伯族不足50人。1.2.1旅游資源

某某境內的青年水庫是某某第三大平原水庫，面積為8,065畝，環周為10公里，庫容1,200萬m3。

水庫建于1958年，當地政府為了保護歷史文物，在水庫偏中西北處留有1.3萬m2的孤島（現域名為明珠島），寺廟幾經修繕至今保護完整，寺廟中住一70多歲高齡的僧人釋覺凡主持日常佛教事務。

地下蘊藏著豐富的優質地熱溫泉資源，距地表約1,800米，水質優良，含氯化鈉、氧化鈣及氯化氟等多種有益礦物質及微量元素，常年水溫42℃，出水量大約（4,000立方米/小時）。溫泉中富含多種有益健康的微量元素，對人體的多種疾病有良好療養功效。近年來研究還發現，溫泉浴能夠促進機體的免疫功能，調整植物神經系統，所以還有一定的保健和延年益壽作用。

項目地區的水域資源、濕地植被景觀資源、歷史文物資源、民族風情資源、公路鐵路交通資源、映襯閭山山脈、一條條巨龍越野穿過、地處北站經濟帶可謂中國北方甲天下！人文景觀及旅游資源極具商業開發價值。礦產資源

某某南部和西南部有豐富的地下海水資源，經探明儲量達15.9億m3，Mgcl2、Nacl、Br礦化度工業指標極具開采價值，可連續開采數百年。

305國道北部地下水資源豐富，各項微量元素指標接近飲用礦泉水標準。1.2.3水資源

境內有西沙河、張家溝、鴨子河、月牙河等中小河流，自北向南流經全鄉，歸遼河入渤海；擁有8,065畝的青年水庫，水面遼闊，平均水深2米，保持良好。地面有三萬多畝坑塘，水質肥沃，餌料充足，是繁殖魚、蝦、貝類、蟹的天然淡水養殖場。1.2.4土地資源

某某共有土地面積98平方公里。其中耕地為71,440畝，鹽田4,382畝，葦田18,107畝，草地264畝，灘涂2,230畝。1.2.5交通資源

甜水地處某某、錦州兩市交界，素有某某的北大門之稱，是連接遼西五市，通往關內的交通要道；沈山、溝海線鐵路；秦沈、溝營大高速鐵路繞境通過；３０５國道、京沈高速公路穿越境內。1.3項目提出的背景

改革開放以來，我國的農業得以快速發展，取得舉世矚目的成績，特別是種植業，我們用世界上7％的耕地養活24％的人口。但種植業發展面臨耕地有限，單產難以快速大幅度提高的現實，對農村經濟發

黨的十七大報告提出：“加快轉變經濟發展方式，推動產業結構優化升級；促進經濟增長由主要依靠第二產業帶動向依靠第一，第二、第三產業協同帶動轉變，由主要依靠增加物質資源消耗向依靠科技進步、勞動者素質提高、管理創新轉變。” 1.3.1整合資源開發旅游開發產業

時序更迭、光陰荏苒。廣袤遼闊的三角洲在自然界中無聲的記錄著某某日新月異的變化，好風憑借力，送我上青云。

近年來旅游開發產業，這一商業模式取得了長足的發展。這個古老而又時尚、充滿現代氣息的休閑模式，給人們帶來了全新的生活品味。

厚天載物，適者生存。隨著一條條巨龍穿境而過，隨著春華秋實的變幻，一片片稻田、一彎彎葦浪、一座座坑塘、一條條河流環抱的“一潭春水”，湖中觀魚躍、草底現牛羊的盎然生機；明珠島、海云寺幾百年滄桑的傳奇故事為發展度假旅游提供了得天獨厚的條件。該項目為某某北站經濟帶注入了新的生機和活力，那些幾乎被遺忘的北部三角洲從而成為新的財富增長點。

某某正在由相對獨立產業向綜合開發產業鏈邁進，產業化鏈條明顯延伸，市場網絡進一步完善和規范，整體科技水平和綜合開發能力顯著增強。1.3.2發展目標

某某市旅游產業發展戰略，是以確立本市“北國濕地休閑之都，為最終目標的長遠謀劃。其目標包括定性和定量兩個指標。

1、定性戰略目標：

把某某市建成北國濕地休閑之都，國際旅游名城。旅游收入占GDP10%以上，旅游業成為市域國民經濟的支柱產業。

2、定量戰略目標

定量戰略目標實現的特征包括：旅游發展速度高于市域國民經濟8%的平均發展速度；2008-2010年間旅游收入平均增長速度達到25%；2010—2015年間旅游收入平均增長速度達到20%；2015—2020年預計保持15%的穩定增長態勢；從而成為某某市產業結構戰略框架的重要支柱產業之一。1.3.3區域旅游發展背景

項目地區旅游開發產業具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。這里系遼河入海口，沖積三角洲末端濱海沉積平原。特殊的地質構造、茂密的樹林、廣袤的蘆葦、河流、島嶼、灘涂、沼澤和水庫，構成了別具特色的北國濱海河川濕地自然景觀。

項目區擁有良好的濕地景觀資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護區，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近某某北站的區位優勢。

某某市以濕地為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于旅游產品開發滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優勢尚未轉化 劃》，進一步發揮旅游產業拉動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業多、發展速度快等特點和優勢，進一步推動產業結構調整和優化、全力推進旅游業的發展，促進對外開放，將某某打造為“世界濕地休閑之都”。

項目地處京沈高速公路、鐵路與305國道、溝海鐵路交匯處。境內的西沙河、張家溝、鴨子河、月牙河自北向南流歸遼河入渤海，項目地區地處四條河流下游。1.8萬畝葦田同羊圈子葦場毗連，岸邊坑塘星羅棋布，8,065畝湖面平均水深2m，是衍生魚蝦蟹的天然場所。260畝草地是發展畜禽的天然放牧場。渾、太、遼河給與項目地區的補水為岸邊的農業提供了用之不盡的水源。芳草、蘆葦、農田、碧水、藍天融為一體故有北三角洲小江南之美譽。項目地區、明珠島、海云寺、龍王廟同觀光融為一體，協調自然，是北三角洲水鄉風情園的主題特色。形成了旅游競爭優勢，并使其脫穎而出，必將成為我國北方旅游業的頂級靚點。

在旅游產業不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強的今天，項目地區度假村必然向一定的主題化發展。綜觀中外旅游特色景點已經成為集自然觀光、精品購物、餐飲、娛樂、水上運動于一體的風景如畫的旅游基地。每個旅游俱樂部都是以自然觀光、旅游度假、娛樂運動等為主題。這類旅游產品具有很大的市場需求、發展空間和開發潛力。

項目地區旅游度假村充分利用水利工程、荒地、灘涂等低產業密度用地，開發建設旅游開發產業及相關產業，倡導環保理念，發展循 1.4編制依據 1.4.1相關法律法規

《中華人民共和國城市規劃法》

《中華人民共和國環境保護法》

《中華人民共和國水法》

《中華人民共和國水污染防治法》

《中華人民共和國土地管理法》

《風景名勝區管理暫行條例》

《中華人民共和國自然保護區條例》

《中華人民共和國植物保護條例》 1.4.2有關標準、規范

《中華人民共國旅游規劃通則》（GB/T18971-2003）

《旅游區（點）質量等級的劃分與評定》（GB/T17775－2003）

《旅游資源分類、調查與評定》（GB/18972－2003）

《風景名勝區規劃規范》（GB50298-1999）1.4.3相關規劃、計劃

《項目地區地區振興規劃》

《項目地區沿海經濟帶開發建設規劃》

《某某市土地利用總體規劃》

《某某市旅游總體規劃》

《某某市“十一五”發展規劃》 《某某市國民經濟和社會發展“十一五”規劃》

《某某市“十一五”旅游發展規劃》

《某某市環境保護“十一五”發展規劃》 1.4.4其他相關材料

《建設項目經濟評價方法與參數》第二、三版；

某某政府提供的有關資料和數據；

新建項目的有關法律法規及政府文件；

實地踏勘與訪談資料

網絡及其它公共渠道資料 1.5編制原則

1.5.1貫徹國家經濟建設方針、政策，認真執行國家對節能環保和安全衛生要求。

1.5.2合理利用資源，規劃建設經濟合理。

1.5.3優化設計、合理布置、節約用地、節省投資。1.5.4優化流程、節省人、財、物。

1.5.5合理配備公用設施，滿足項目建設要求。1.6研究結論

借助某某北站經濟帶開發；依托北三角濕地景觀；充分利用項目地區、明珠島、海云寺的自然景觀和古文物資源；開發利用地下溫泉資源；開發種植業養殖業，依托濱海開發新區形成的旅游環線，充分利用青年水庫及周邊19.11km2的自然保護區。開發6個各具特色的觀光項目；以最核心的資源，6位一體，整合打造項目地區自然觀光

該項目整合當地資源，促進了農業的的良性循環，順應人們對食品和環境的需求，順應老知青對鄉土故里的戀情。利用自然農業資源、利用地熱溫泉資源、利用大遼河水資源，開發觀光旅游項目。

本項目以推進新農村建設為指導，以開發特色的多功能產業體系、開發建設觀光旅游產業基地，形成良性循環的產業鏈，提升產業經濟的附加值，帶動相關行業向產業化經營目標發展，促使社會效益、經濟效益和農民增收同步提高。

通過對效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。

第二章 市場需求及預測 2.1市場現狀

2.1.1項目地區自然保護區開發現狀

項目地區自然保護區區域面積19.11km2，蘆葦、灘涂、草地、坑塘、水庫比鄰錯落形成了天然的濕地景觀。項目地區亦稱青年水庫，是項目地區省較大的平原水庫之一，位于西沙河右畔，距某某北站1km、305國道4.5km，庫區圍堤高7m、壩頂寬4m，圍堤長11.3km，水域面積8065畝。平均水深2m，庫容量1200萬m3。湖中有一小島域名明珠島面積1.3萬㎡，島上樹木茂盛、鳥語花香，林蔭深處海云寺映襯其中。

項目地區特殊的地質構造、集濕地植被、鳥類棲息地、灘涂、荒草地、茂密的樹林、廣袤的蘆葦、河流、島嶼、灘涂、沼澤、水庫和古文物，構成了別具特色的北國濱海河川濕地自然景觀。瀕臨濕地核心保護區，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近某某北站的區位優勢。為開發旅游業提供了得天獨厚的條件。2.1.2農業市場現狀

目前國內的糧食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市場供應多為污染超標的食品，在市場很難買到無污染的綠色食品，貨真價實的食品那還是40年前的回憶，難怪過來人說：“現在啊，肉沒肉味、果沒果味、菜沒菜味、魚蝦沒魚蝦味”，過去的東西再也吃不到了！通過本項目的示范建設，就是要返回的人居環境的飲食環境。

根據城市不同層次抽樣調查結果表明：經商的老板對綠色食品的 全部食用價位可高2倍；公務員和白領階層的需求是：全部食用價位可高1.5倍；一般市民的需求是：部分食用價位可高1.3倍。過路旅游者：體驗莊家院生活、觀光農業，洗礦泉浴，吃食品還要買上帶走價位可高2倍。

通過食用食品，可平衡人體需求的各類維生素，無污染的食品可以杜絕引發各類疾病，食用無激素的肉食品可以杜絕引發少兒早熟和軟骨病，并且食品味道純正、甜美自然。2.1.3溫泉市場現狀

我國溫泉利用雖然已有數千年歷史，但溫泉旅游的發展卻只 有幾十年過程，分別經歷了溫泉資源的原始利用、溫泉療養院到溫泉旅游度假區的發展階段。第一代（洗浴）——第二代（療養）——第三代（戲水）——第四代（多元化）。

近年來，溫泉經濟日漸興起，溫泉旅游開發的熱潮也漸漸在全國形成，以露天溫泉為特色的第三代溫泉產品較為普遍，功能由單純的醫療、療養旅游發展為觀光度假、康體休閑、商務會議、娛樂、休療養等多種功能，旅游者也從特殊的群體向大眾化發展，形成了同時發展康體旅游、娛樂旅游、體育旅游、商務旅游、會議旅游、旅游地產等多功能的綜合性旅游度假區，溫泉開發正在由湯治、保養、休養向觀光、娛樂、休閑、度假轉換。

雖然各游地的客源市場、游客行為和生命周期具有不同的特征，但總體來說，農業觀光旅游作為一種特殊的具有特色的旅游產品，其市場和產品特征具有一定的規律，據有關問卷調查結果顯示： 露天溫泉特色、整體環境、溫泉醫療功能；戶外觀光娛樂型和綜合型溫泉旅游地是兩大游客喜好的溫泉旅游地類型。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產品更具發展潛力。2.1.4市場定位

某某市旅游產業發展戰略，建立在大體量的濱海濕地環境和多樣化的旅游資源基礎之上，目前紅海灘風景區、鼎翔風情小鎮、鴨舌島濕地公園已初具規模。為規劃和設計旅游產品提供了得天獨厚的環境資源。因此，本市旅游發展定位于敏感型旅游群體，其中國內市場為主導市場，海外市場為重要市場。具體為: 2.1.3.1國內主導市場

一級市場: 項目地區工業城市。

本市場以沈陽、長春和哈爾濱為客流樞紐中心，覆蓋大連、丹東、本溪、撫順、鞍山、遼陽、營口、海城、鐵嶺、朝陽、錦州、阜新、延吉、吉林、大慶、牡丹江、齊齊哈爾等工業城市。以沈陽為中心由鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城某某、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和糧食煤炭基地鐵嶺構成的省內城市群，又是本市場的核心。

一級國內市場是中國傳統的重工業基地，又是目前國內重點發展的工業城市經濟圈之一，具有大密度的工礦企業和從業人口。該市場的主要消費群體可細分為：工礦企業獎勵旅游群體，工礦企業療養旅游群體，企業會議旅游群體，城市居民節假日和周末度假休閑旅游群體，政府和企業的公務與商務旅游群體等。二級市場: 京津滬文化大都市。

本市場以北京、天津和上海為客流樞紐中心，覆蓋京津唐大都市經濟圈和長江三角洲大都市經濟圈。其中，京津唐大都市經濟圈已經形成了以高新技術產業、電子、汽車、機械制造業為主導的產業集群，各具特色的產業帶開始形成，并對河北、山東、山西及內蒙古產生著強大的向心引力和輻射力。長三角大都市經濟圈以上海為核心，其城市化水平整體較高，正處在向工業化中后期發展的階段，未來10年內有可能成為我國區域經濟發展的重要增長極和亞太地區經濟發達地區之一。

二級國內市場是中國的經濟和文化中心所在地，具有大量現實和潛在的高素質旅游者，可細分為：高知旅游消費群體，外資、合資和高新技術企業白領旅游消費群體，自駕車家庭旅游消費群體，高等院校青年學生旅游消費群體，都市居民節假日和周末休閑度假消費群體，中央部委和全國性行業組織的會議旅游消費群體，外國駐京使、領事館和大公司辦事處官員及商務代表旅游消費群體等。

三級市場: 東南沿海經濟發達城市。

本市場以廣州和福州為客流樞紐中心，包括珠江三角洲經濟圈和福建省。其中，珠三角是中國市場化及國際化程度最高的大都市經濟圈。珠江東岸上形成了以深圳、東莞、惠州為主的電子信息產業群，西岸上形成了以廣州、佛山、珠海為主的電器產業群，這里聚集了中國大量知名的高新技術企業和世界知名大企業。僑鄉福建，正在形成以福州為中心包括廈門、漳州、泉州、莆田在內的海灣經濟帶，并初 保稅區、高科技園區等全方位對外開放型經濟發展格局。

三級市場是目前國內旅游需求最旺盛的地區，而某某市北國濕地休閑產品對該市場較為成熟的旅游者具有強烈的反差吸引力。該市場可細分為：企業家和高級管理人員休閑度假消費群體，高收入家庭避暑休閑消費群體，企業獎勵旅游消費群體，商務及會議旅游消費群體等。

2.1.3.2海外重要市場

一級市場: 日韓地緣敏感國家。

日本是世界經濟強國，也是中國傳統的第一大旅游客源大國。韓國是世界上經濟發展速度最快的國家之一，近年來迅速崛起為中國第二大旅游客源大國。2001年，兩國分別名列中國旅游客源大國前兩位；2002年繼續保持了20%以上的客源增長率。某某市距日韓市場較近，并具有對該市場具有強烈吸引力的濕地旅游資源，加之近年來某某市與日韓文化、經濟與旅游交流活動不斷增加，因而該市場具備開發成本市一級海外市場的條件。該市場可細分為：濕地觀光旅游消費群體，系統觀摩與考察旅游消費群體，商務旅游消費群體和民間文化交流旅游消費群體等。

二級市場: 港澳臺血緣敏感地區。

港澳臺是中國大陸入境旅游具有血緣關系的重要客源市場，港澳臺地處中國南部，在自然景觀和氣候等方面與具有北國濕地特征的某某市存在巨大差異。血緣相通，景觀相異，有利于某某市以獨特旅游 濕地觀鳥專項旅游消費群體，商務考察與經貿會展旅游消費群體等。

三級市場: 歐美經濟發達敏感國家。

歐美經濟發達國家是中國長期穩定的海外客源市場。經濟發達國家的旅游者具有較高的消費能力和豐富的旅游經驗，傾向于探索新的旅游目的地，追求自然環境良好的旅游經歷。其主要細分市場為系統科學考察消費群體，濕地觀光消費群體，濕地及保護協會專業會議消費群體，成熟旅游者的濕地探奇消費群體等。2.1.3.3景區農業觀光旅游

農業觀光旅游產品屬于區域性產品，游客以中近程游客為主，近90％的國內游客來自一級客源市場和二級客源市場，近80％的游客集中在4小時交通半徑范圍內的區域。旅游地淡旺季受氣候的影響變化不大，一般而言，春冬寒冷季節所在月份是溫泉旅游的旺季，而炎熱的夏秋季節是農業觀光旅游旺季。第二代溫泉旅游產品的消費者近60％是月收入3000元以上的高收入階層。第三代溫泉旅游產品消費者則主要是商務和公務游客。2.1.3.4游客行為

露天溫泉特色、整體環境、溫泉醫療功能是影響游客決策行為的主要因素；農業觀光度假、溫泉旅游度假是游客喜好的旅游產品。

觀光度假是游客出游的主要目的，其中以觀光為主，度假為輔。大約30％的國內游客是單位組織而來，是游客出游的主要方式，這是現階段高門票的溫泉和景區農業觀光綜合旅游地興旺的重要因素。70％的游客是首次出游客人，受市場信息影響大。2.1.3.5生命周期

以單一的客房式度假旅游為特點的第一、二代溫泉旅游產品競爭力差，可替代性強，生命周期短，目前大多已經進入消亡期。以露天溫泉為特色的第三代溫泉旅游產品目前處于鞏固期，要維持較長的生命周期，必須在強化溫泉旅游文化特色的同時，不斷更新項目。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產品逐漸深入人心，發展潛力大。

體驗農家小院生活，就地觀、采、釣、宰購就地加工和帶走，篝火晚宴、觀光農業、觀光放牧圍獵野兔又是度假旅游的一大特色。2.2市場分析 2.2.1旅游產品

以項目地區自然保護區旅游；以古文物、濕地觀光；以天然地熱溫泉為支撐，以本市及周邊城市消費群體、以電視、廣播廣告為媒介。

向游人展示：用水源、有機農肥、用人工伴機械播種和中耕除草、用低毒無公害農藥和激光殺蟲；生長的有機水稻、玉米雜糧、水果、蔬菜。

展示：用飼料和水喂養、環境放養的雞、鴨、豬和野兔；用水草和自然環境生長的魚、蝦、蟹。

展示：地熱溫泉資源給與的健康與快樂。

展示：項目地區保護區的濕地候鳥種群、廣袤的湖面、明珠島上古老而傳奇的歷史文物、與渤海相連的蘆葦蕩、茂密的樹林草地構成

展示：捕撈垂釣、采摘、撿蛋、現場宰割加工畜禽肉食產品的樂趣；老知青回訪的樂趣；農家院現采、現撿、現釣、現宰現做的樂趣。

作為某某北站經濟帶的集散地，建設特色驛館、溫泉浴場、農家大院、知青大院供游人休憨和觀光。2.2.2我市旅游發展趨勢

某某緊鄰項目地區中部城市群，以京沈、沈大、濱海、盤海營高速公路和京哈鐵路，與京哈連接的大、營、盤、溝線等為主干的區域交通網絡發達。同時某某濱鄰渤海，是項目地區地區唯一的河流入海口，濱海濕地環境與項目地區內陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很強的吸引力。環渤海地區旅游的最主要的目的地是濱海休閑度假、觀光。從近幾年數據統計來看，某某旅游市場發展迅速，游客人數和旅游收入保持較快增長；從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主。

2009年，“十一”黃金周期間全市接待海內外游客217萬人次，同比增長61%；旅游總收入9.3億元，同比增長72%；市內相關酒店飯店入住率100%，各項旅游指標再創新高。

牢牢抓住項目地區“五點一線”建設的有利契機，利用某某與項目地區內陸景觀環境上的差異性，發揮產業基礎優勢；面向項目地區腹地提供旅游服務。發展壯大景區旅游業，從而拉動相關產業和地方經濟快速發展。2.3游客調查分析 根據《某某市旅游發展總體規劃》及相關市場調查資料，得到某某旅游的游客的消費行為具有以下特征。2.3.1旅游客源增長特征分析

某某市2009年接待旅游者1462.2萬人次，旅游總收入完成117億元人民幣，分別比2008年增長48％和48.7%；相當于全市GDP的17.08％。由于在旅游業初始發展階段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人數基數較小，在客源增長上表現為爆炸式數量擴張特征。

2.3.2客源市場地域結構特征分析

某某市2007～2009`年接待旅游者3,215.21萬人次，其中入境旅游者占7.69%，某某市的居民占12%，省內各市占32%，京津地區的占38%，其他地方的旅游者占10.31%。這一旅游者構成比例說明，京津地區和省內游客是本區域的主要客源市場。國內旅游客源在未來某某市旅游發展中仍將長期處于主導地位，但隨著本市外向型經濟和世界濕地休閑之都旅游的發展，在中遠期海外商務、等旅游者數量預計將有較大增長。

2.3.3某某客源市場地域構成

旅游動機與消費行為特征分析。據某某市抽樣調查，旅游者來盤旅游動機按比重排列依次為，休閑觀光度假；探親訪友；商務、會議、文化科技體育交流；健康療養、宗教朝拜及其他。某某市現有市場影響力較高的旅游產品和旅游環境，主要是自然景觀、濱海休閑度假旅游、農業、遼河油田和城市公園，旅游產品表現為初級觀光形式。抽樣調查顯示，目前來某某旅游的國內游客消費水平較低，平均停留時間較短，這與目前休閑、度假、商務、會議等高檔次設施配套不足，項目單一等有關。2.3.4旅游者的人口學特征分析

1、年齡構成

不同年齡旅游者受可自由支配的時間和閑暇時間以及身體因素等影響，其對旅游產品偏好會產生較大的差異。調查結果表明，某某市國內旅游者中25-44歲年齡組游客占絕對優勢，占到76％；45-64歲和15-24歲，分別為19.43%和4.57%；而14歲以下和65歲以上的游客比重很小，這與我國大部分旅游區旅游市場年齡結構相似。

2、職業構成

不同職業旅游者的收入水平、閑暇時間、受教育程度有差異，旅游欲望和旅游需求偏好也不一樣。某某市旅游者在職業構成上呈現出多樣化特征。調查發現私營業主所占比重最大，達20.94%，其次為農民和公務員。值得注意的是農民群體旅游者已成為一個新興的群體，達到12.57%。

3、收入構成

調查結果表明，某某市旅游者在收入構成上以收入1,000元／月以下和1,000—1,999元／月兩個收入組所占的比重最大，兩者共占72.49％。某某市國內旅游者以中等收入者為主，旅游產品開發和旅游住宿設施建設初期，要考慮到旅游者的消費能力，應以廣大中等收入的工薪階層與農民為主。項目建設的必要性

某某是最具發展潛力和戰略投資價值的城市，其中建設農業產業鏈，向市場提供綠色食品是關系國計民生、造福子孫的基本國策，而“農業觀光旅游產品”則是最具戰略投資價值的項目。

該項目地處某某北站經濟帶、北三角洲末端和錦州市溝幫子接壤，項目區的葦田毗連羊圈子葦場。區域內水庫、島嶼、古寺；蘆葦蕩、灘涂坑塘、河流、草地濕地植被保護完整、濕地景觀優勢凸顯。毗鄰重要能源基地遼河油田，京沈、沈大、盤海營高速公路鐵路緊密相接，優越的區位和凸顯的地緣優勢，使項目地區自然保護區成為極具開發潛力的最佳發展區域。

2007年8月6日國家旅游局副局長張希欽，實地參觀、調研了盤山縣旅游發展情況。還饒有興致地參觀了某某青年水庫和高升鎮的森林公園，他鼓勵當地黨委、政府及旅游部門要重視旅游，珍惜資源，避免資源閑置、浪費，做好縣域合理開發利用旅游資源，形成旅游產業的長期規劃。

論證的產業優勢、環境優勢、區位優勢、資源優勢、價值優勢充分地肯定了項目建設的必要性。3.1重大區域發展戰略的交匯點

地處項目地區環渤海經濟開發帶，輻射遼西地區，是遼中城市群、遼西經濟走廊和沿海經濟帶三大戰略板塊的交匯點，是項目地區振興戰略與京津唐“環渤海”戰略對接的前沿窗口，是我國最具想象空間、最具發展潛力的戰略要地。世界罕見的資源環境

隨著我國工業化、城市化進程不斷加快，宜食、宜居、宜旅、宜業的高品質區域越來越少，稀缺性越來越強。某某擁有兩大壟斷性稀缺資源，世界罕見的“紅海灘”奇觀和亞洲面積最大、系統保存最完整的濕地。同時，某某匯集了五種環境景觀資源：一是濱鄰渤海，有獨特的北方濱海景觀，海岸線從大遼河口至大凌河口，全長118公里；二是遼河入海，近海灘涂30萬畝，淺海水域面積120萬畝，海洋生物和灘涂貝類資源豐富，河口沼澤，某某海域灘涂總面積3.55萬公頃；三是古鎮渡口：主要包括田莊臺渡口、三汊河渡口、下口子渡口、雙臺子渡口、沙嶺后壕渡口等；四是濕地溫泉，某某市處在地熱帶上，有豐富的地熱和溫泉資源；五是水庫水網：某某市地上水系發達，境內有7座水庫，總蓄水量18,380萬立方米，水域面積超過60平方公里，大、中、小型河流21條，境內總流域面積3,750.3平方公里。其中，全程流域面積大于5,000平方公里的大型河流有4條，中型河流有1條，小型河流有16條。其中，外遼河與新開河是遼河與大遼河的連通河道。五大配套資源形成綜合環境優勢，以濕地為核心品牌，整合歷史文化、江河資源、工業旅游多種資源于一體，成為休閑、娛樂、健身、戶外運動中心，有條件成為國際性自然農業觀光和濕地旅游的目的地。3.3多元市場的匯集

我國正處于區域經濟板塊整合重構過程中，隨著交通網絡的進一步完善，某某與環渤海地區、京津唐地區及項目地區經濟板塊之間的 成為項目地區地區面向環渤海和京津唐地區的橋頭堡之一。因此，必將出現大規模的、近距離的外部消費群體向該區域匯集。環渤海地區、京津唐地區、項目地區地區將成為某某市場的三大支撐性區域市場。“營（口）盤（錦）”地區基礎市場，以商務、休閑和房地產等市場消費為主；遼中城市群及項目地區周邊地區是核心市場，以假日休閑、會議培訓、休閑度假等市場消費為主；京津唐地區是拓展市場，以休閑度假及度假房產等市場消費為主，從而形成多元消費市場的組合。

3.4國家發展戰略與政策的扶持

某某是國務院確立的11個資源型城市轉型試點城市之—，國家在資金、政策等方面都給予了有力的支持，在建立社會保障體系、構筑維護社會穩定的措施，資助試點城市修復城市基礎設施,進行棚戶區改造，在產業規劃、財政轉移支付、金融信貸等政策方面對試點城市給以傾斜。

3.5城市拓展向沿海轉移

在《項目地區沿海經濟帶開發建設規劃》城鎮化戰略中指出，要完善城市功能，引導人口向沿海經濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發展的總體趨向。根據《某某市城市總體規劃》，從城市結構調整和城市發展走向來看，某某旅游綜合開發項目所在區域是城市向新區拓展的重要地段，是承接沿海產業帶和區域拓展的戰略要地，承接城市的總體發展方向。3.6土地整合開發的必要性 以北站經濟帶為媒介，以項目地區為為看點，以整合農業為支撐，以開發建設觀光旅游區為動力，促進農業產業化經營與第三產業的鏈接，建設新型小鎮，開發旅游項目及相關產業，倡導環保理念，發展循環經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。豐富的資源帶來勃勃商機，在循環經濟的輻射作用下，消費群體和消費量劇增，為該建設項目提供了必要性。3.7符合立市、產業強市的發展戰略

該項目屬旅游循環經濟，同時拉動相關產業快速發展。將成為我市可持續增長的后續產業之一，該項目以優化產業結構為核心，從整合資源入手，從而推進農業產業和產品結構調整，向市場推出綠色食品和旅游產品，從而推進由大變強，推進企業總體素質，提高核心競爭力，建設資源節約型、環境友好型，明顯提高資源利用率，為市民創造良好的生活與工作環境，為子孫后代留下藍天綠地。

該項目以轉變經濟增長方式、提高經濟增長質量、提高產業層次為目的；以增強產業集約能力，建立以市場為導向的農業發展戰略。

策劃方案

4.1區址選擇與資源整合 4.1.1區址選擇

以建設濱海大道快速發展環渤海經濟帶為契機，以開發建設北站經濟帶為媒介，以項目地區自然景區、農業觀光為支撐，項目選址在項目地區，京沈高速鐵路、高速公路同305國道交匯處。保護區區域面積19.11km2。

距高鐵某某北站1公里，距305國道4.5公里，距京沈高速公路某某北站12公里，盤山新縣城13公里，某某市區25公里，某某港70公里，沈陽桃仙兩大國際機場180公里，地理位置優越，交通方便快捷。4.1.2資源整合

某某人口14,538人，其中朝鮮族1,644人、滿回錫伯族50人。某某共有土地面積98平方公里。其中耕地為71,439.7畝、鹽田4,382畝、葦田18,107畝、草地264畝、灘涂2,230畝、水庫8,065畝（其中明珠島20畝，島上海云寺古建筑保存完好）。

該地區擁有豐富的地熱和溫泉資源，主要蘊藏在館陶組及下第三系、前第三系潛山儲熱層中，為中型地熱田。距地表約1,800米，水質優良，含氯化鈉、氧化鈣及氯化氟等多種有益礦物質及微量元素，常年水溫42度，出水量4,000立方米/小時。為旅游提供了溫泉祛病、保健洗浴資源。4.2項目策劃方案 規劃定位

依托濱海開發新區與某某形成的環線，整合打造1個20km2的自然觀光旅游區。開發6個各具特色的觀光項目，以最核心的資源打造最頂級的項目，六位一體，打造項目地區自然觀光小鎮。

借助濱海大道開發濱海地帶；依托項目地區自然景觀及資源；充分利用水資源、有機肥資源、土地資源、開發種植業、養殖業。農業良性循環見下圖。4.2.2實施步驟

第一步：整合青年水庫景區資源

⑴通北站1km、通305國道4.5km、各修筑一條9m寬柏油路，路兩側安裝路燈、暗排和種植花草喬木，庫區圍堤修4m寬的柏油路，靠湖一側安裝路燈暗排和種植花草喬木。

⑵建設鋼筋砼仿古式項目地區門樓牌坊一座。

⑶改擴建海云寺廟，三層殿院、三座鎮廟寶塔。

⑷島上規劃種植花草喬木、構建涼亭長廊供游人觀賞休憩，通右側圍堤建浮橋一座。

⑸恢復“龍泉”水井、不干溝“海眼”原貌，配以傳奇標識，讓游人知曉“龍泉水不干”、“海眼通龍宮”、“廟隨水漲”的傳奇故事

⑹改造湖面島嶼：明珠島周邊的三個孤島改造為花鳥島；湖右側島嶼改造為游艇和游船碼頭，能停泊游艇20艘、游船30艘；湖左側和葫蘆頭二島嶼改造為釣魚島，可供百人垂釣。

在寺廟通圍堤的停車場構筑標志性濕地浮雕一座，及其他旅游觀

第二步：健全景區總體休閑度假功能

在對應明珠島右岸規劃2km×200m休閑度假功能服務區，中心布置廣場5,000㎡、內置標志性雕塑一幅。接湖邊規劃20m寬的帶狀公園，接公園修一條9m寬的柏油路，其余180m規劃旅游度假村、溫泉洗浴中心、商業街、農產品市場。

第三步：整合水、肥、土地資源

在區域內調整產業和產品結構，種植水稻100公頃，雜糧50公頃，蔬菜50公頃，水果30公頃，淡水湖養殖水面538公頃，養殖放牧面積32公頃。保鮮稻谷、玉米1,400t，水果1,300t，蔬菜5,000t。

依托項目地區景和觀光資源、地下溫泉資源，打造項目地區旅游觀光產品。區域內設置農業觀光、狩獵；溫泉洗浴；蘆葦蕩探險；孤島觀鳥；海云寺朝拜；水上游艇、蕩舟、捕魚、垂釣、滑冰；果菜采摘區；畜禽養殖、放牧、新鮮禽蛋撿拾區；集貿市場采購區；知青回訪區；農家旅游度假村；區域內路邊設置賓館、溫泉洗浴中心、商務、通訊、餐飲娛樂功能齊全。4.2.3客戶群定位

主客戶群定位：本市及鄰市經銷商，某某本地及三大城市板塊中商務、會議及培訓等消費市場，及商務度假市場。

亞客戶群定位：國內臨省市各類商務度假市場及旅游消費群體。4.2.4文化、特色定位

以自然觀光為主題，以地熱溫泉為特色，以食品休閑度假為品牌。功能定位

項目地區自然保護區景觀；明珠島海云寺歷史文物；地熱

溫泉；觀光旅游、休閑度假村；農業觀光；某某北站經濟帶。構筑休閑及景點六大功能于一體的綜合性觀光旅游項目。4.2.6檔次定位：

項目地區自然自然保護區的濕地自然景觀、映襯在閭山腳下的項目地區明珠島、海云寺在某某市乃至中國北方實屬絕無僅有，因此有必要按5A級景區打造。

第五章 項目實施方案 5.1景區自然條件

景區位于項目地區，區域面積19.11km2，地處京沈高速鐵路、公路同305國道交匯處。借助于原青年水庫和海云寺古建筑的自然景觀；借助于灘涂蘆葦蕩的濕地自然環境，是我國北方唯一灘涂濕地、水庫和古建筑融為一體的自然景觀。5.1.1氣象條件

（1）氣溫：

平均氣溫8.3℃

夏季最高平均氣溫30.2℃

冬季最低平均氣溫－15.7℃

極端最高氣溫35.2℃

（2）風向、主導風向：

冬季項目地區北（NNE）

夏季西南南（SSW）

風速：最大（地面上10m處10min統計數字）25.7m/s

平均風速：4.46m/s

標準風載：70kg/m2 5.1.2工程水文地質資料

根據當地水文地質資料記載，土壤結構為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為110~130Mpa，海拔標高為3.3～3.6m。5.2總圖運輸 地理位置、輪廓

以項目地區為主體，地處京沈高速鐵路、公路同305國道交匯處，區域面積19.11km2，其中庫區水域面積538公頃、葦田1207公頃、草地18公頃、灘涂148公頃。距秦沈高鐵某某北站1km，距305國道4.5km。5.2.2總圖布置

以項目地區、蘆葦蕩、灘涂、草地自然保護區為定位。

1、項目地區景區改造：

通北站1km、通305國道4.5km各修筑一條9m寬柏油路，路兩側安裝路燈、暗排和種植花草喬木。在通北站的入口處建設仿古式項目地區牌樓一座。

改造項目地區圍堤黑色路面11.5km、寬4m，靠湖一側安裝路燈、暗排和種植花草喬木。

對應明珠島圍堤右岸為景區旅游度假設施功能區，長2km寬200m，占地40公頃。

靠堤20m布置帶狀公園種植花草喬木、布置長廊、涼亭及健身器材。

建設廣場5,000㎡柏油路面，中央構筑標志性雕塑一幅。

改擴建海云寺廟，三層殿院一座鎮廟寶塔，島上通圍堤修棧橋2座。

在湖面右側島嶼建設游艇、游船碼頭一座，一端建設娛樂場。

在水深適中地建設露天浴場一座（設有跳水臺）。在葫蘆頭島嶼進深處建造一座大型水上九龍城；

在旅游度假功能服務區配套建設溫泉度假村、自然賓館、莊家院驛館：知青回訪驛館。

2、農田改造：

改造庫區附近農田262公頃；改造后種植水稻100公頃、雜糧50公頃、蔬菜50公頃、水果30公頃、養殖放牧荒草地32公頃。庫區水面538公頃，功能服務區40公頃，合計840公頃。5.3項目建設內容

5.3.1項目地區景區擴建主體工程

水庫面積538公頃，水容積1,200萬m3，可養魚3,000萬尾，可年產淡水魚蝦4.2萬t。利用湖面放鴨50萬只。

湖左、上側島嶼設置釣魚臺，可容納百人垂釣。

湖右側島嶼設置躉船、浮碼頭，停放各類游艇20艘、游船30艘。島的一端建設游樂場，主要功能有環湖電動車、碰碰車、電動火車、360°大篷車、旱冰場、激流勇進、迷宮、蹦蹦床、水龍宮、兒童動畫宮、及其他娛樂運動器材。

改造明珠島海云寺廟，建設三層殿院一座鎮廟寶塔，島上通圍堤建棧橋2座。

設置觀賞亭臺、種植花草喬木、引養各種鳥類，湖邊種植花草喬木和綠化林同時設置園藝甬道，建設格調自然。

通北站、通305國道、圍堤、廣場、景區道路13.15萬㎡，繞湖游配備電動車10臺；右岸功能服務區景觀建筑構物：景區牌樓一座； 5,000㎡（含標志性雕塑一幅）；布置帶狀公園2,000×20m面積40,000m2，構筑長廊200m記錄當年水庫建設、海云寺景觀神奇傳說、甜水地區名人軼事，構筑涼亭10個。

在水深適中處建設露天浴場一座（設有跳水臺）。夏泳冬滑，岸邊設置捕魚碼頭一座讓游人盡享湖水捕魚的樂趣。

在葫蘆頭島嶼縱深處建造一座大型水上九龍城，集食宿、娛樂、景觀、商務為一體，充分體現水上明珠特色。

建造溫泉度假村：配套建設1,800m溫泉深井一口、室外過廊套環式溫泉池、濕地溫泉水上瑜伽館、溫泉水療中心。

特色驛館：自然賓館、莊家院驛館：知青回訪驛館。5.3.2地熱溫泉度假城

近年來，溫泉經濟日漸興起，溫泉旅游開發的熱潮也漸漸在全國形成，以露天溫泉為特色的第三代溫泉產品較為普遍，旅游功能由單純的醫療和療養旅游發展為觀光度假、康體休閑、商務會議、娛樂、休療養等多種功能，旅游者也從特殊的群體向大眾化發展，形成了同時發展康體旅游、娛樂旅游、體育旅游、商務旅游、會議旅游、旅游地產等多功能的綜合性旅游度假區，溫泉開發正在由湯治、保養、休養向觀光、娛樂、休閑、度假轉換。

露天溫泉特色、整體環境、溫泉醫療功能；戶外觀光娛樂型和綜合型溫泉旅游地是兩大游客喜好的溫泉旅游地類型。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產品逐漸深入人心，發展潛力大。

過廊套環式溫泉池：景區溫泉是稀缺資源，以適應各類群體打造 熱帶雨林植物做景觀裝飾。開設天然溫泉浴池、藥浴池（以某某濕地礦物溫泉和蘆葦等中藥為基礎，結合中醫針灸、推拿、按摩等形成特色水療。如：泰式磁療SPA、浴鹽按摩SPA等）、花瓣池、水果池、親親魚療池、古井溫泉池、兒童戲水池等。建筑面積3000m2,采用古、現代相結合的建筑風格。木框架結構，彩鋼瓦夾心苯板附設太陽能裝置屋頂，彩鋼夾心苯板活動密封墻體，內墻彩繪現代浪漫色彩的壁畫。

濕地溫泉水上瑜伽館：充分利用溫泉資源，開辟瑜伽專用池，建筑面積1,500m2，3層框架結構，聘請專業瑜伽教練，成立瑜伽健身會所，推廣溫泉瑜伽。有溫泉作為載體，濕地環境為依托，水上瑜伽可以一年四季開展。溫泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、減肥和療養身心。水上瑜伽特別適合老年人健身，但溫泉的水溫不能太熱。將溫泉與濕地環境與瑜伽相結合，讓游客的身心一起得到深層凈化。

溫泉水療中心：建筑面積3,500m2，5層框架結構，開設大型水療消閑中心，提供集中、港、泰式和香熏按摩、美容美甲、五花八門特色水療池，如：高溫按摩池、腳底按摩池、漩渦池、針浴、水床、浮浴、站浴、冰水池、維其浴、兒童池、特色魚療池、高溫干/濕蒸氣房、特色低溫干蒸房等，為游客洗滌身心疲憊。

溫泉度假城占地面積2公頃，總建筑面積8,000m2。5.3.3特色驛館

項目地區賓館：建筑面積12,000m2,10層框架結構，建筑風格突出自然，集住宿、餐飲、娛樂、休閑于一體。莊家院驛館：以入住農戶為主體建筑面積20,000m2,單層北京平磚混結構，四合院格局。

知青回訪驛館：恢復南鍋青年營舊貌，增設老知青回訪館驛，青年營分3個連隊，每個連隊一棟宿舍一頭做食堂，同時設有青年活動俱樂部，均為一層磚混結構，建筑面積720m2；驛館為5層框架結構，建筑面積1,200m2,內收展當年老知青生活回顧、現在老知青天各一方的成長在線及名人軼事??。

特色驛館占地5公頃，總建筑面積33,920m2。5.3.4水上明珠—九龍城

建筑面積3,000m2,6層框架結構，特設豪華VIP房、麻將房、多功能商務房，供客享用中西日韓式特色美食之餐飲區、自助健康水果吧、自助飲料吧，迷你私人影吧、網吧、英式桌球、開放式多功能電影廳、氧氣吧、露天休息吧、聊天區、模擬游戲機、跳舞機、塔羅牌（Tarrot）、V5等等個性化的娛樂空間，吃喝玩樂盡在其中，項目占地1公頃。5.3.5商務區

分別開設休閑購物街，路一側云集中高檔次的商業網點、理發店、便利商店、咖啡廳、飯店、茶館及消費品商店。

路另一側設農副產品市場，向游人提供的大米、雜糧、蔬菜、水果；畜禽肉、蛋；水產品。食品檢測中心監督食品質量、以維護消費者的利益、維護食品信譽。

在任何時間、季節都可享用食品的樂趣。購物廣場建筑總面積5,000m2,不同層次框架結構；農產品市場建筑面積10,000m2，單層、鋼構輕鋼結構，成為東三省的保鮮糧食、果菜、畜禽肉蛋的集散大市場。占地2公頃，建筑面積15,000m2。5.3.6有機農田

改造面積230公頃，其中有機水稻100公頃；改造旱田種植有機玉米及雜糧50公頃；改造蔬菜園50公頃；改造果園30公頃，利用庫區有機水；肥料選擇以畜、禽糞為主（氮、鉀），磷肥為輔。種子選擇抗病力強、耐有機肥、營養價值高口感好產量較高的品種。選擇低毒無公害的生物農藥或采用電子激光殺蟲。采用機械除草。預計可年產有機水稻600t；年產玉米及雜糧300t.有機水果1,300t，年產有機蔬菜8,000t。5.3.7畜、禽養殖場

養鴨場：年養成鴨50萬只，選擇櫻桃谷鴨和北京鴨品種，占地面積245畝，2批/年。建設養殖小區4個（318×128.4m），建筑面積6.75萬m2。

養雞場：年養成雞50萬只，選擇三黃雞種，占地197畝，2批/年。建設養殖小區4個(318×103.2m),建筑面積6.75萬m2。

養豬場：年養成豬2萬頭，選擇夏洛克、長白品種，占地80畝，建筑面積4萬m2。

飼料加工廠：年產飼料4萬噸，其中雞鴨飼料3.2萬噸、豬飼料0.8萬噸，占地20畝，建筑面積1,600m2。

有機肥廠：年產有機農家肥1.2萬t，其中稻田施用3,000t，雜 1,500t，果、菜田施用5,300t,外銷2,200t（購買磷肥），占地30畝，建筑面積3,000m2。

放牧豬、雞及自然生青飼料面積260畝（荒草地），域內放養養野兔5千只，供冬季狩獵。

養殖場占地55.47公頃（含荒草地17.33公頃）。5.3.8糧、果、菜保鮮

糧、果、蔬菜儲備保鮮，以保鮮儲備為目的；水分流失后的糧食、水果、蔬菜不但色、味、口感退減，營養成分也相對降低，建設保鮮倉庫使糧食、水果、蔬菜按不同濕度、溫度要求實行恒溫、恒濕控制保鮮。讓人們反季吃到新鮮的糧食、水果和蔬菜。

比如早熟品種的大米、暖棚的反季水果、蔬菜雖然品味欠佳，但價值卻成倍增長，況且反季的暖棚果菜不能成為食品。可見保鮮食品的價值是相當可觀的。

年保鮮水稻400t、雜糧200t、蔬菜4,500t、水果750t

項目占地1公頃，建筑面積6,000m2。5.3.9住宅辦公區建設

規劃農戶入住400戶，預計1,500口人，其中糧食種植100戶；水果栽培30戶；蔬菜種植30戶；畜禽水產養殖140戶；其余戶數及人口負責綠化及市政設施服務。采用私建公助的原則，規劃占地10公頃，建筑面積32,000m2，投資2,500萬元。

設小區管委會及附屬管理部門，規劃占地1公頃，建筑面積1,500m2，投資180萬元 生活辦公區建設規劃占地11公頃，建筑面積33,500m2。5.4公用工程 5.4.1供水、供暖

區內的供水供暖提取地熱溫泉水，提水量4,000m3/h，最高用水量50m3/h，最低用水量10m3/h，出水溫度42℃，供飲用水外，通過供暖再循環到溫泉洗浴。5.4.2排水

畜禽場的污水和區內的生活污水經排水管道收集到北站污水廠，經處理達標后統一排到排水總干。5.4.3供電

供電由甜水農電所10kv輸變電線路統一供電，區內變壓器總容量2,000KVA，估算平均用電量為350kw/h。5.4.4通訊信息

通訊信息網絡由甜水電訊支局提供，容量可滿足區內使用。

第六章 環境保護 6.1設計依據、原則及目標 6.1.1設計依據

《中華人民共和國環境空氣質量標準》（GB3095—1996）

《中華人民共和國城市區域環境噪聲標準》（GB3096—93）

《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）

《中華人民共和國污水綜合排放標準》（GB8978-96）； 6.1.2環境保護目標

將旅游景區建設成為空氣清新、環境優雅、水體清潔、景觀優美、平衡的綠色景區。實行環保與經濟建設同步持續發展。

1、空氣質量

環境空氣質量達到國家GB3095-1996一類地區中的二級標準。

2、地面水質量

地面水環境標準達到環境質量一類區三類標準。

3、環境噪音

環境噪聲分貝五類地區，要求全面達到國家GB3096-93標準中二類地區二類標準（晝夜40～45dB,夜間35～40dB）

4、固體廢棄物

生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達到100%

5、保護覆蓋率100%。6.1.3環境保護原則

1、與自然和諧共存原則

旅游景區應與區域自然系統相結合，保持盡可能多的功能。在基礎設施建設及規劃中最大限度地降低公共中心區對局地景觀和水文背景、區域系統造成的影響。

2、效率原則

在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面實施清潔建設，盡可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、能源使用、產品和服務中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源。

3、區域發展原則

盡可能將旅游景區與地方特色經濟相結合，將景區建設與區域環境綜合整治相結合，并與區域環境保護規劃方案相協調。

4、高科技、高效益原則

大力采用現代化生物技術、技術、節能技術、節水技術、再循環技術和信息技術，采納國際上先進的生產過程管理和環境管理標準，要求經濟效益和環境效益實現最佳平衡，實現“雙贏”．

5、軟硬件并重原則

硬件指具體工程項目的建設，軟件包括景區環境管理體系的建立、信息支持系統的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區得到健康、持續發展。6.2環境現狀及環境影響因素分析 6.2.1環境現狀

1、水環境質量 項目地區水域來自上游大伙房水庫水質無污染。

2、空氣環境質量

項目區域主要空氣污染源來自于當地居民爐灶煙氣，空氣質量良好。

3、固體廢棄物

生活固體廢棄物包括生活垃圾和畜禽糞便，目前均為有效處理（全部用于生產有機肥）。

4、聲環境質量

當地噪聲來主要為道路交通類噪聲，基本上沒有形成噪聲公害。6.2.2環境影響因素分析

1、項目施工期

項目建設過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設備裝配等施工行為，在一定時段內都將會對周圍環境造成一定影響。

⑴材料及土石方運輸車輛噪聲；

⑵現場施工噪聲；

⑶運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣；

⑷施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運輸產生的二次揚塵；

⑸施工作業產生的生活污水；

⑹挖掘土方等產生的固體廢棄物；

⑺施工現場周圍的景觀影響。

由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環境的影響主要是地面 TSP。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物，會在短期內大大影響當地的空氣質量。粉塵排放量隨施工作業的活動水平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。

2、項目建成后污染分析

⑴廢氣

景區建成后廢氣主要有飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。

⑵廢水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機物。

⑶廢渣

景區建成后，其排放的主要固體污染物有畜禽糞便和生活垃圾。6.3環境保護防治規劃 6.3.1施工期間污染處理措施

施工期間比較明顯的環境問題主要有三點：一是施工機械及運輸車輛產生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運輸攪拌等作業產生的地面揚塵；三是施工期間的生活污水。

1、施工機械運行時的噪聲輻射源強在75～115dB（A）范圍內，距離聲源30米范圍內的噪聲輻射值超過建筑施工景區界噪聲限制標準，如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應采取適當的隔聲

2、對于施工期間產生的揚塵，在不同的施工環節采取不同的措施，力爭使其對環境的污染降至最低。揚塵嚴重時實行灑水作業，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區。

3、施工期間產生的生活污水，要加強管理，污水實行統一收集、排至北站污水處理廠，防止對周圍環境的污染。6.3.2運行期間

1、廢氣治理

該項目采用地熱采暖，養殖場的畜禽糞便通過噴灑EMP生物處理液把惡臭強度控制在10～20之間（50m之內）。加強貨運車輛揚塵的監測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運輸標準的車輛通行。加強對汽車尾氣的監測和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。推廣使用無鉛汽油。

2、水污染防治

污水排出均需經過初級處理，再進入市政管道。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監督管理。建設污水統一排放體制，生活污水處理率達到100%。

推行節約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規劃建設中水處理設施，提高水的重復利用率。

3、噪聲污染整治

合理調整交通設施布局，科學組織路網系統，提高道路的質量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區內、加強景觀區和游客中心區的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴控制。

4、固體廢棄物治理

加強游客生活及景點遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓勵并推廣垃圾綜合利用技術，畜禽糞生產沼氣后再生產有機農肥，固體廢棄物綜合利用率達到100%。

5、環境衛生設施

旅游觀光區的公共廁所按每平公里不少于3座設置，公廁間距為800-1,000m，積極推廣公廁。

沿景區道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點區道路100m。

6.3.3環境監督管理

1、按照《中華人民共和國環境影響評價法》，對規劃區進行環境影響評價，確定排放總量。

2、集中污水處理，積極推行清潔生產運營，實現廢水減量化；促進廢水循環利用和綜合利用，實現廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設施建設；

4、進水水質和達標污水管網入網水質兩級在線IC卡智能檢測；

5、組織污染事故調查組，制定污染賠償制度；

6、進區項目要完善環保檢測制度。節能節水和消防

7.1節能節水 7.1.1節能措施

1、設計依據

項目設計依據按國家發改委、國家經貿委、建設部文件：

《關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節能篇（章）”編制及評估的規定》計交能（1997）2542號

《民用建筑節能設計標準》（JGJ-26-95）。

2、主要設計原則

執行國家現行的節約能源的政策、指令、規定及有關標準，合理利用能源，降低能源消耗，提高經濟效益。

能源選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。

設計中所選設備采用國家推薦的節能產品，嚴禁采用國家規定淘汰的低效高耗能設備。

3、節能措施

在基礎設施建設階段，在供電、供熱、道路建設、路燈安裝等方面優先選用節能新技術、新工藝、新材料及新設備。其中，供、配電設計符合《評價企業合理用電導則》（GB/T3485-1998）的有關規定，優先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節能燈具。7.1.2節水措施

1、設計依據

《建設項目水資源論證管理辦法》國家計委和水利部頒布；《評價企業合理用水技術通則》(GB/T9711—1993)。

2、節水措施

項目為基礎設施建設項目，耗水量較小，在項目基礎設施建設階段，采取以下節水措施：

⑴在基礎設施規劃中，注重節約用水和水的重復利用。

根據景區的發展需要，污水排至北站污水處理廠，污水處理率達到90％以上。

為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統，污水回用率45%。經過污水處理的后污水主要用于用于建筑內沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質要求不高的生活外用水。大大降低新鮮水用量。

⑵樹立施工人員節水意識，在項目建設調度會上將節水作為項目建設的主要內容，積極宣傳普及有關建設、節約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節水意識，明確自己在建設和節約用水方面的權利和義務。

⑶在給排水規劃中，積極引入用水循環，注重中水工程建設，同時在給排水管材的選擇及相關配件上采用性能好的設備，嚴防滴漏水現象。

⑷在工作和生活區內采用節水型衛生器具，實現工藝冷卻水的循 7.2消防工程

7.2.1消防工程規劃原則

1、遵循“預防為主、防消結合”的方針，以全面安排、有利生產、保障安全為出發點，做好園區防火規劃和滅火設施的規劃建設。

2、加強景區消防基礎設施建設，發展消防科技，努力消除火險隱患。

3、增強消防意識，積極推進消防工作社會化，嚴格執行有關消防規范、規定和標準。

4、城區消防規劃應與交通、給水、燃料、電力、電信等規劃相銜接，堅持近遠期結合，統一規劃，同步建設。7.2.2工程措施

1、合理劃分消防責任區并設置消防隊(站)

根據總圖布置與功能結構，景區消防應規范合理規劃設計。

2、消防通道

消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。

3、消防供水

消火栓設置：管網上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應沿道路設置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。室內外消火藥味栓的間距不應超過120m。

4、消防通訊 消防通訊主要應保障火災報警和滅火指揮調度迅速、準確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，完善消防通信系統。7.2.3防震

地區很少發生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設防，生命線系統工程和地震發生后易發生二次災害的建筑、高層建筑及重要建筑應根據抗震評價進行抗震設計。

（四）防洪

結合水系景觀等進行河道改造。建設時應嚴格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應最大限度的利用地形優勢，做成自然堤岸。

加強水土保持，充分考慮洪水等自然災害對景區的影響；充分重視天文潮、風暴潮對景區的影響，保證游客安全。

項目組織管理與實施進度計劃

8.1建設項目組織機構

項目批復后，組建小區管委會，下設招商部、農業管理部、旅游管理部、物業部、財務綜合部，設小區管委會主任、副主任各1人，財務部招商部設兩人其他各部設1人，共9人。負責小區的規劃建設、招商引資、投資商入住手續、農業管理、農業觀光旅游管理、和小區的物業管理。8.2項目工程設計管理 8.2.1建設項目工程設計管理

1、工程設計管理的目的

工程設計管理的目標是：安全可靠、適用和經濟性，以保障建設項目的質量、進度和投資三大控制目標的實現。

2、工程設計管理的意義

工程設計要貫穿工程建設的全過程。因此，項目辦公室應對工程設計過程進行管理，中心任務是對設計的工程質量、進度、投資進行控制。應由項目辦公室負責提供設備資料和外部協作條件，應及時向設計單位提供準確的資料。8.2.2工程設計招投標

項目辦公室以招標承包方式委托工程勘察和工程設計任務的目的，打破地區、部門的界限，開展工程勘察、設計競爭，優選工程勘察設計單位，促使工程勘察設計單位改進管理工作、提高工作質量、改善服務態度，達到采用先進技術、降低工程造價、縮短建設周期和

8.2.3工程設計外部協作條件管理

(1)環境影響及評價：環境影響評價、環境自然保護許可、環境影響評價。

(2)水源、電源供應線路、方式、指標。

(3)集散條件：交通儲運、站場等設施。

(4)外部配套條件：熱、氣、汽等供應及輸出接口。8.2.4工程設計過程的管理

1、工程設計過程管理的目的

在保證設計質量、進度條件下，以較低工程投資設計方案向業主提交符合標準、適用、便于實施、能滿足使用功能與效益的設計成果，評價設計質量的最終標準是建設項目的功能和效益。

2、工程設計過程管理的目標控制

1)從建設項目的條件和投資效益出發，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創造條件，符合法規、規定和政策的規定。

2)控制工程設計標準和設計工程質量及設計文件質量。

3)控制工程設計進度，滿足建設項目工期與進度的要求。

4)控制設計方案的經濟性，降低建設項目的總投資。8.3項目招投標

項目建設采取公開招標方式，選取資質高、造價合理，信譽 好的施工單位施工，以確保項目能夠高質量、低成本、按期完成。建設項目合同與管理 8.4.1建設項目合同

根據建設項目的特點和國家及省、市的有關法律和規范，制定建設工程施工合同審批流程圖如下圖8-2。8.4.2建設項目合同管理

建設項目合同管理是以建設項目的計劃工期、規定的技術標準和質量要求以及批準概算等為項目管理的控制目標，以合同為管理依據，項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進行的計劃、組織、指揮、監督和協調等工作，促使項目管理的各部門、各環節相互銜接、密切配合，在實現項目預定目標的前提下達到最優的結果，使項目驗收合格并發揮預定功能。8.5進度計劃（項目分兩期建設）

第一期工程（見表5-1）

內容：農業調整改造、景區擴建改造、設備配置、公用工程。

工期：2010年4月開工到2011年12月竣工。

第二期工程（見表5-2）

內容：功能服務區建設

工期：2011年3月開工到2012年11月竣工。

第四篇：旅游景區開發過程簡介

旅游景區開發過程簡介

在旅游景區和旅游項目開發中，旅游景區的管理者、投資者和部分旅游局的領導，對景區和旅游項目開發的程序，并不十分明確，結果走了彎路，耗費了不必要的精力和時間。因此，有必要對旅游景區和旅游項目開發建設程序作詳細的講解，使我們明確每一個階段的任務及要達到的目標。

一、策劃、規劃階段

1、開發項目策劃論證（不屬于國家規定范圍，屬于市場行為）

策劃階段的主要任務是對景區或開發項目的方向及主要內容進行思路性創意，以達到項目用地的最佳利用方式。對項目用地所處的態勢及優劣勢進行評估，確定項目建設方向。

對開發項目進行調查和市場定位，由于旅游市場的特殊性，決定了它與其他行業的市場不同，因此必須對旅游市場進行專業化的調查與研究。在市場定位研究的基礎上，對景區的文化定位進行研究。文化是景區發展的靈魂，文化產品的挖掘和展示方法是策劃的核心。

旅游產品定位，根據市場的需求和旅游市場發展的趨勢，以及對自然資源、文化旅游資源的研究，來確定旅游產品定位。在這些基礎研究之后，確定景區的旅游形象，確定旅游形象的展示系統。之后，根據前面旅游市場、文化和旅游產品的研究，對目的地營銷提出思路框架。

開發項目策劃論證的目的是為項目確定明確的定位，使項目開發有科學的依據，減少盲目性和投資風險；同時指導總體規劃、詳細規劃的編制。

2、總體規劃編制

在開發、建設之前，原則上應當編制總體規劃，以達到項目開發與地區發展規劃相協調。總體規劃的期限一般為10至20年，同時可根據需要對項目用地的遠景發展做出輪廓性的規劃安排。對于項目用地近期的發展布局和主要建設項目，亦應做出近期規劃，期限一般為3至5年。通過對項目用地的總體規劃，確定景區和項目用地的定性定位、功能布局和分期建設等，達到對景區和項目總體布局的把握，成為指導詳細規劃的法規性文本。

3、詳細規劃的編制

在總體規劃的指導下，為了近期建設的需要，編制詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃階段和修建性詳細規劃階段。

控制性詳細規劃：詳細劃定所規劃范圍內各類不同性質用地的界線。規定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。規劃分地塊規定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，并根據各類用地的性質增加其他必要的控制指標。規定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線、建筑間距等要求。提出對各地塊的建筑體量、尺度、色彩、風格等要求。確定各級道路的紅

線位置、控制點坐標和標高。控制性詳細規劃的任務是，詳細規定區內建設用地的各項控制指標和其他規劃管理要求，為區內一切開發建設活動提供指導。修建性詳細規劃：對于項目用地當前要建設的地段，應編制修建性詳細規劃。修建性詳細規劃的任務是，在總體規劃或控制性詳細規劃的基礎上，進一步深化和細化，用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工。主要內容有綜合現狀與建設條件分析、用地布局、景觀系統規劃設計、道路交通系統規劃設計、綠地系統規劃設計、旅游服務設施及附屬設施系統規劃設計、工程管線系統規劃設計、豎向規劃設計、環境保護和環境衛生系統規劃設計等。

值得說明的是：如果是風景名勝區，按國家法律規定，其總體規劃和詳細規劃的編制單位應具有相應等級的城市規劃編制資質；即使是旅游景區和旅游項目，其建設性詳細規劃的報批仍要報政府的建設職能部門批準。

二、決策階段

1、項目建議書

項目建議書是要求建設某一具體項目的建議文件，是基本建設程序中最初階段的工作，是投資決策前對擬建項目的輪廓設想。項目建議書的主要作用是為了推薦一個擬進行建設的項目的初步說明，論述它建設的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供基本建設管理部門選擇并確定是否進行下一步工作。

項目建議書報經有審批權限的部門批準后，可以進行可行性研究工作，但并不表明項目非上不可，項目建議書不是項目的最終決策。

項目建議書的審批程序：項目建議書首先由項目建設單位通過其主管部門報行業歸口主管部門提出項目審查意見（著重從資金來源、建設布局、資源合理利用、經濟合理性、技術可行性等方面進行初審），發改委參考行業歸口主管部門的意見，并根據國家規定的分級審批權限負責審、報批。凡行業歸口主管部門初審未通過的項目，發改委不予審、報批。

2、編制可行性研究報告

⑴可行性研究。項目建議書一經批準，即可著手進行可行性研究。可行性研究是指在項目決策前，通過對項目有關的工程、技術、經濟等各方面條件和情況進行調查、研究、分析，對各種可能的建設方案和技術方案進行比較論證，并對項目建成后的經濟效益進行預測和評價的一種科學分析方法，由此考查項目技術上的先進性和適用性，經濟上的盈利性和合理性，建設的可能性和可行性。可行性研究是項目前期工作的最重要的內容，它從項目建設和生產經營的全過程考察分析項目的可行性，其目的是回答項目是否必要建設，是否可能建設和如何進行建設的問題，其結論為投資者的最終決策提供直接的依據。因此，凡大中型項目以及國家有要求的項目，都要進行可行性研究，其他項目有條件的也要進行可行性研究。

⑵可行性研究報告的編制。可行性研究報告是確定建設項目、編制設計文件和項目最終決策的重要依據。要求必須有相當的深度和準確性。可行性研究報告將成為國家項目立項和投資商融資的重要依據。承擔可行性研究工作的單位必須是經過資格審定的規劃、設計和工程咨詢單位，要有承擔相應項目的資質，國家發改委頒發的工程咨詢資質對編制項目建議書和可行性研究報告是非常重要的。可行性研究報告完成后，進入項目的立項批文階段，立項報批后，必須具有相當單位批文后方可進行后續操作。然后編制設計計劃任務書，報相關職能部門審批。經過決策階段之后，開發項目進入準備階段和實施階段。由于篇幅所限，不對準備階段和實施階段的工作進行詳細論述，只作簡單說明。

根據規定，在準備階段應按照用地基本需要和特殊用途對用地進行工程地質勘察，對建設項目進行初步設計、施工圖設計、編制工程預算。進入實施階段，要辦理建設用地許可證，辦理建設工程規劃許可性并進行建設項目的招投標管理、領取建筑工程施工許可證，進行施工、竣工驗收和項目后評價等。

通過以上的開發建設程序，一個旅游景區和旅游項目的開發建設才得以完成。應該說，每一個程序都應依照相關法律法規的規定來進行工作，國家職能部門的管理也是依據法規來實施管理的，其中涉及多個方面的國家職能部門，對多個文本、方案的編制，國家職能部門也對編制單位實行嚴格的資質管理。旅游景區和旅游項目的開發雖然表現出工作的程序性，實則更多地表現出嚴格的技術規范和標準的要求。

第五篇：旅游景區項目開發合同書

旅游景區項目開發

合 同 書

(修改稿)

甲方： 縣人民政府 法定代表人：

乙方： 旅游開發有限公司 法定代表人：

為了打造 旅游景區內九道水國家森林公園核心區和桴焉旅游風情小鎮，使九道水森林公園成為集休閑、居家、養生、養老的旅游勝地，加快 旅游經濟的發展。甲、乙雙方根據法律、法規規定，本著平等自愿的原則，通過友好協商，訂立本合同。

第一條 甲方通過招商引資引進乙方作為投資主體，實施桴焉旅游景區內九道水國家森林公園核心區、桴焉旅游風情小鎮和四聯天坑穿洞、七彩永和溶洞、麻灣洞峽谷等景區的投資開發建設和經營，本著“先開發景區，后開發風情小鎮”的原則進行。

第二條 甲方將本合同約定的旅游開發區域交與乙方用作旅游項目開發：

(1)九道水湖面水上設施建設；(2)環湖路及休閑棧道建設；

(3)環湖周邊星級賓館和文化娛樂等固定設施建設；(4)3～5平方公里桴焉旅游風情小鎮開發建設；

(5)四聯天坑穿洞、七彩永和溶洞、麻灣洞峽谷開發建設；（6）連接景區的基礎設施建設。

第三條 本合同中的旅游開發特許經營權為：在項目的規劃范圍內，乙方享有旅游開發區專營權，包括旅游景區、旅游配套設施。

第四條 乙方在旅游開發范圍內綜合開發及經營活動，須遵守國家法律、法規、規章及規范性文件的有關規定。

第五條

甲方提供1：500地形測繪圖；乙方自行負責聘請有資質的單位編制“九道水國家森林公園核心區、桴焉旅游風情小鎮、七彩永和溶洞、四聯天坑穿洞、麻灣洞峽谷”等修建性詳規報甲方審批，并以詳規為依據進行旅游綜合開發。

第六條 乙方投資總規模預計30億元人民幣，分三期建設，時限從2012年至2020年，在重慶南川至正安高速路未通車前，根據市場情況逐步加大投資。在重慶南川至正安高速路通車后，每年至少投入4-6億元人民幣，并報投資計劃及投資落實情況留甲方備案。

第七條 項目用地和土地價格

1、核心區打造選址在九道水湖面及周邊，規劃面積約1平方公里，用地采取租賃（或合作）方式取得；核心區內永久性固定建筑（賓館、住宅）用地采取定點出讓方式取得，土地價格按每畝5萬元確定。

2、桴焉旅游風情小鎮選址在九道水森林公園入口處前邊緣至桴焉鄉場鎮，規劃面積約3～5平方公里，用地采取土地掛牌出讓方式取得，土地價格按甲方土地成本價出讓給乙方（2015年底前按現行成本價每畝6萬元確定，2015年底以后的費用按實際發生成本計，但需以國家有關土地征收和出讓的政策規定計算為準，且土地出讓價的增長幅度不得超過2015年底前每畝6萬元的30%，超過部分，由甲方給予乙方以基礎設施建設補貼款的方式返還）。

第八條 項目經營方式

1、森林公園核心區采取租賃（或合作）方式進行經營，期限為50年。具體經營方式由乙方與甲方森林管理方另行簽約確定。

2、七彩永和溶洞、四聯天坑穿洞、麻灣洞峽谷由乙方獨自開發經營，在開發建設期間，甲方依法免收相關稅費。在正式經營時，乙方才向甲方繳納相關稅費。

3、九道水森林公園核心區和桴焉風情小鎮土地出讓的年限為70年，在開發建設期間，甲方免收乙方的建設配套費等相關行政事業收費。

第九條 項目開發時限從合同簽訂之日起，在項目規劃方案審批通過后，6個月內開始實施，并在合同簽訂后10日內乙方向甲乙雙方共管賬戶打入壹仟萬元作為項目保證金（待項目正式啟動后，保證金按乙方在正安投資項目的開支內容進行使用）。

第十條 乙方可以成立集團公司及下屬子公司，在集團公司的管轄下，個別單項的子項目，可由下屬子公司經營。但乙方未經甲方批準不能將第二條規定范圍內的項目轉讓給第三方。

第十一條 甲、乙雙方權利與義務(一)甲方的權利與義務

1、甲方有權按照合同約定取得合作的利潤（或租賃費）。

2、甲方有權依照法律法規對經營區域進行管理。

3、甲方有權無償進入景區范圍開展公益性活動和政務工作。

4、甲方負責根據乙方制定的項目規劃，將規劃方案范圍內的農業用地和國有林地，調整土地利用規劃和城鎮規劃，并保證按項

目規劃要求依法變更為國有建設用地，在每年國有建設用地出讓供地時，保證在上級每年下達縣任務中提供60%（或500畝）的指標滿足乙方項目用地的需要（直至滿足本合同第二條規定的建設用地時止）。

5、甲方應提供七彩永和溶洞、四聯天坑穿洞、麻灣洞峽谷的地質災害危險性評估報告，作為乙方實施旅游開發的依據。

6、甲方有權對乙方項目實施進行監督。

7、甲方負責將安場至桴焉的二級路打造為旅游迎賓大道（森林大道），并負責將桴焉鄉舊街房屋按照風情小鎮要求進行立面風貌改造。

8甲方負責將桴焉鄉更名為九道水鄉，以利于該項目的品牌打造和提升擴大森林公園的知名度和影響力。

第十二條 乙方的權利與義務

1、乙方在項目開發和經營期間，享有投資開發經營的收益權和管理權。

2、乙方在項目區建設的固定資產（包括星級賓館和房產）在約定期限內擁有合法產權。

3、乙方負責項目的規劃、設計和開發建設。對七彩永和溶洞、四聯天坑穿洞、麻灣洞峽谷乙方在甲方提供的地質災害危險性評估報告的基礎上進行規劃設計和旅游開發。

4、乙方有權在項目開發建設過程中，隨著市場的需求和觀念更新，對已審批的規劃方案進行補充、修改和完善，乙方將補充、修改和完善的規劃方案報甲方同意。

5、乙方有權在甲方所在地成立集團公司及子公司，并在甲方

所在地依法納稅。

6、乙方在開發建設期間，加強景區安全生產，并承擔相應安全生產責任。

7、乙方在五年內將九道水國家森林公園核心區打造成4A級景區。

第十三條 甲方根據乙方所需的用電量負責供電部門安裝供電線路和變壓器到乙方指定的景區地點，在景區指定地點的前端安裝的供電線路和變壓器，乙方不承擔費用，乙方根據用電量支付電費。

第十四條 甲方負責協調通信部門開通景區的固定電話和移動電話，通信部門按規定收取的相關費用應由乙方負責支付的，由乙方自行負擔。不由乙方支付的，乙方不再支付費用。

第十五條 甲方根據乙方的用水需求，負責供水部門安裝供水管道到景區，并在桴焉鄉設立供水提灌站和水廠，滿足乙方項目用水的需要。乙方按照用水量支付水費。

第十六條 乙方在投資建設和經營管理期間，享受省、市、縣給予的外商投資和國家西部大開發、省市旅游投資等相關優惠政策。

第十七條 甲、乙雙方有下列情形之一的，雙方有權解除本合同并承擔違約責任。

1、乙方未按本合同第六條規定的時間完成所定金額投資，或因乙方原因導致項目超過約定期限達6個月未動工開發的，本合同第九條規定的乙方繳納的保證金作為違約金交甲方處理（因甲方原因除外），且甲方有權解除合同。

2、乙方違反甲方批準的規劃進行開發的，甲方有權解除合同。

3、乙方未經甲方批準擅自將景區主要開發項目轉讓的，甲方有權解除合同。

4、甲方未按乙方項目規劃方案調整土地利用規劃和城鎮規劃并依法變更為國有建設用地，影響乙方建設進度并發生損失，乙方有權停止投資并要求甲方給予賠償。

5、甲方未能保證每年全縣60%（或500畝）國有建設用地指標供給乙方，造成乙方損失，乙方有權停止投資并要求甲方給予賠償。

6、甲方未能保證從2012-2020年期限內，提供3-5平方公里的國有建設用地出讓給乙方進行桴焉風情小鎮的開發建設，乙方有權減少投資規模，給乙方造成損失乙方有權停止投資并要求甲方給予賠償。

7、甲方未能履行本合同第七條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條約定的，乙方有權停止投資并要求甲方給予賠償。

第十八條 本合同解除時，乙方在經營期內發生的債權債務由乙方負責，乙方在此期間投入由乙方自行處理，乙方必須保證已形成的固定資產完好無損。

第十九條 本合同約定的經營年限屆滿，若乙方要求繼續經營的，應于經營年限屆滿前6個月向甲方提出書面申請，甲方在同等條件下優先與乙方續簽合同；若乙方提出順延申請，則由雙方依照法律法規規定，協商處理相關事宜。

第二十條 本合同經雙方（法人或委托人）簽字、蓋章后生效。

第二十一條 本合同一式六份，甲、乙雙方各執三份，具有同等法律效力。

甲方： 乙方： 法定代表人： 法定代表人：（或委托人）

（或委托人）二0一一年 月7

日