第一篇：旅游開發項目可行性研究報告

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旅游開發項目可行性研究報告

撰稿單位：鄭州經略智成企業管理咨詢有限公司 撰稿時間：2013年9月2日

第一章 項目概況

一、項目簡介

1、區域及自然條件（1）歷史沿革

項目景區旁邊原有一某某關，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤折而上，口開一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設九關，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發生過幾次著名的戰斗。明萬歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產與播州宣慰使楊應龍部在某某激戰，“ 爭浮橋，橋斷，殺溺死者數千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮率軍平播，楊應龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮部營中“內合外發，官軍大，進至某某，斷浮橋，官兵溺死無算”。楊應龍后為劉廷所敗。據考，項目景區為“官”渡，原屬貴陽府，設厘金卡，收入為“官”渡之費。早先渡人，后來擺渡汽車。1935年1月，紅軍長征突破某某天險，到某某召開了著名的“某某會議”。

2、資源評價

（1）季節：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開發項目無工業污染，環境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動產生的三廢可以控制、回收，凈化達標處理后排放。

（3）聯系：該旅游開發項目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫區風光以及被譽為“中國一絕、項目地區一技”的某某豆腐魚等景觀，相互輝映，可參觀點能形成旅游開發線。從外圍講，旅游開發項目景區南可依托息烽溫泉、集中營舊址以及省府貴陽，北靠歷史文化名城某某，沿庫區而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺－六廣”兩條黃金旅游開發線。

（4）可進入性：210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路從境區穿過，景區背靠某某、面向貴陽，瀕臨某某，俯視長江，內有火車站2個，客運航運碼頭1個，規劃中水運的客運、貨運及自用碼頭各1個。形成了公路、鐵路、航運縱橫交錯、航空港近距離呼應的交通網絡，游客進得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長，其資源利用價值因交通方便而大為提高。

（5）基礎設施：景區水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風景資源豐富獨特，環境容量大，發展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。農村勞動力豐富而廉價。建筑材料產地近，價格低，未開發旅游開發項目旅游開發，無同行業競爭。

（6）社會經濟環境：該區域主要為城鎮區，社會基礎條件好，以“某某豆腐魚一條街”為代表的飲食服務業為主要經濟產業，旅游開發氛圍濃，服務質量上檔次，對旅游開發具有很高的積極性。

（7）客源市場：某某市城區40萬人，郊區20萬人。某某縣130萬人，貴陽市 萬人，210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路穿境而過，車流量每日達 車次，過往人數每天達 人次。某某豆腐、項目景區發電廠以及某某天險的高知名度省內外聞名，客源不愁。

二、項目開發的必要性

隨著生產的發展，社會文明程度的提高，旅游開發業在世界范圍內都日趨興旺，我省是在旅游開發上提出建設公園省的目標，旅游開發資源豐富，旅游開發業已確定為我省的先導性支柱產業，我縣旅游開發資源得天獨厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨具一格。由于我縣旅游開發業才開始起步，對旅游開發產品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開發區的基礎設施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開發資源未能發揮效益，旅游開發業作為支柱產業的地位未能形成。因此，現階段，急需在我縣境內開辟的一個集文化、科考、游樂、觀光、休閑為一體的旅游開發風景區，使之成為長征文化旅游開發線路的延伸，吸引留住前來婁山風景名勝區、某某會議會址以及息烽溫泉、集中營舊址游覽觀光的游客，從而推動我縣旅游開發業的發展。

三、某某旅游開發基地開發存在的問題

1、缺乏開發資金

某某鎮政府財力有限，對項目景區開發主要靠招商引資。

2、勞動人口科學文化素質低

景區因勞動力人口文化層次不高，不能為景區提供合格的旅游開發服務人員。

3、管理體制未確立，相關部門支持配合程度不夠，應通過努力協調，形成開發旅游開發產品的合力。

第三章 市場分析及預測

一、國內市場預測

1、市場預測

隨著經濟發展，人民生活水平提高及消費觀念的轉變，國內旅游開發業已蓬勃發展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開發大省，周邊旅游開發市場的開發和繁榮，對某某旅游開發業的發展造就了有利的背景。

項目景區，主要景觀是山水自然風光，橋梁、電站等高科技產品，景點獨一無二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場所，開發成規模后，對不同層次，不同類型的旅游開發者都有較大的吸引力。

開發前期：以某某市、某某縣以及貴陽、息烽旅游開發線上的游客為第一客源市場，景區逐步完善后，可以開辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場。通過加大宣傳力度，爭取組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯營，組織到大西南地區的團隊到項目景區游覽。

2、游客量預測

據統計，近幾年，每年到某某參觀旅游開發的游客10萬人次左右，考慮到景區建成后的區位優勢，增長率考慮為50%，中期由于游人基數大，增長率下降，考慮為30%，遠期取15%。近期2005－2007年項目景區游人規模為4.75萬人次 中期2008－2010年

11.67萬人次 遠期2011－2013年

19.72萬人次

二、外地區及省外市場預測

項目地區旅游開發線近年相繼推出“紅軍長征路游”、“酒鄉游”產品，特別是赤水國家級風景名勝區建成開放，將會吸引省內外周邊地區的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項目景區去休閑，品某某豆腐魚以及觀項目景區電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會產生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項目景區。開發初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達30萬人次。

第四章 景區建設

一、景區建設原則

把保護風景名勝資源放在首位，堅持嚴格保護，統一管理，合理開發，持續利用原則。項目景區旅游開發基地的修建，對景區內山、水、林、河等自然環境實行保護，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設、開發都服從科學規劃，分期開發，重點實施。

二、景區建設指導思想

充分發揮項目景區旅游開發基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽”旅游開發線上，交通方便，區域位置好的優勢，以休閑、觀光、避暑為重點，在保護的前提下逐步開發風景資源，帶動周邊鄉鎮的旅游開發業、交通運輸業、土特產加工業以及第三產業等相關產業的綜合發展，力求環境、社會、經濟效益的統一。

三、景區建筑風格 項目景區景點的建設應與休閑、觀光、避暑、健身相適應的建筑，可采用現代建筑中的歐式或西洋式，但應與自然山川融為一體，室內裝修，衛生設施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環境衛生 綠化及安全

一、環境衛生

1、在景區管理機構下設環衛監察隊，定員、定人，定片區包干，并將環境衛生的好壞和環衛管理人員的經濟效益掛鉤，加強環境衛生的監督力度。

2、搞好環衛設施建設，在各景點及游覽道路邊相應地設置果皮箱，各景點相應設置垃圾集中處理場地，以確保環境衛生。

3、在景區內設公共廁所兩個，廁所外觀與景區的建筑風格協調，采用現代建筑風格，但內部應干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環衛人員管理。

二、綠化

保護好景區內現有的植被，對荒山坡地，廣植當地速生樹種；景區道路沿途種植當地特有觀賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開發的生命線，景區管理機構要加強安全知識宣傳，并采取有力的安全防護措施，定點、定人、定區域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項目建設實施計劃

一、項目建設分期規劃

根據地方財力、物力及旅游開發業的發展情況，項目景區旅游景區項目開發建設分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進入景區道路

集中有限財力，解決景區可進入性，第一期基礎建設中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設項目及規模

集中有限財力，搞基礎設施建設，使游客進得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開發的客人成為某某旅游開發基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設項目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開發項目停車場 單位停車面積35平方米/車 入場停車數88輛 停車場面積3080平方米

3、修建項目景區三星級賓館。

建筑面積800平方米，內設餐飲、酒巴、商店、住宿、會議服務等，設床位200個，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個，在賓館附近，一個水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設施。

5、草坪：景區綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內浴池20個，每個10平方米，計200平方米。

9、化糞池2個，面積30平方米，深2米。

10、供電設施，在景區內添置100kva變壓器一臺，購電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區內建2座，每座40平方米

13、衛生所：建在景區內，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區管理人員培訓：經理1人，財務2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門，內設售票房

2、建網球場

3、建燈光音樂噴泉

4、加固河岸，高25米，長1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長800米，寬3米的觀光長廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個

3、建垂釣亭、釣魚臺4個

4、高臺跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區內規劃綠化工作

第七章 組織機構

一、項目法人

根據某某鎮人民政府決定，設置“項目景區風景名勝區管理所”，某某鎮人武部部長冷明剛為項目景區風景名勝區項目的法人代表，對項目的規劃，資金籌措，建設實施經營和債務償還實行全過程負責。管理所為事業單位，定員6人，隸屬于某某鎮人民政府。招商引資由出資方建設后，以出資方為項目法人代表。

二、組織機構

1、管理所下設專門的管理科室，分別管理風景區內森林、土地、建設、環境衛生、治安等工作。

2、管理所應在景區內充分行使政府予以的管理職能，對景區實行嚴格統一規劃和統一管理。

第八章近期建設投資估算及資金來源

一、近期建設項目投資估算

2004年、2005年，建設項目總投資2242萬元，見附表：

二、資金來源 招商引資

三、資金使用計劃

第一期工程建設投資為745.15萬元 第二期工程建設投資為757萬元 第三期工程建設投資為740萬元

第九章 經濟效益分析

一、預算說明

1、項目計算期為9年，其中建設期3年，經營期6年。

2、項目基準收益率取10%。

二、經營收入預測

景區目前游人達10萬人次/年，隨著景區基礎設施的不斷建成，在建設期內，預計游人數量每年增加50%，當建設項目完成后，預計第4年－第6年游客人數凈達到平均每年12萬人，第7年－第9年游客人數凈達到平均每年20萬人，按人均消費100元計算。第一年可實現營業收入100萬元 第二年可實現營業收入150萬元 第三年可實現營業收入225萬元

第四年——第六年可實現平均年收入1200萬元 第七年——第九年可實現平均年收入2000萬元

三、經營成本預測

1、折舊：項目總投資為2242萬元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分攤100.89萬元。

2、營業成本

營業成本包括營業費用、管理費用、職工福利費用等，按營業收入的30%計。

3、稅金：營業稅按5.5%計，所得稅按33%計（經營前三年根據優惠政策，免征所得稅）（1）財務分析

1、基準收益率Ic=10%，財務凈現值FNPV= 萬元。

2、財務內部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計現金流量開始出現正值的上一年份 ＋上一年累計凈現金流量的絕對值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設期3年）

出現正值年份的凈現金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結論及存在問題和建議

一、結論

項目景區旅游開發基地經以上可行研究分析表明，該項目符合項目景區旅游開發風景名勝區總體規劃，項目區域位置優越，景觀類型豐富、獨特，又在某某——息烽——貴陽旅游開發線上，是不可多得的旅游開發產品，對國內游客具有潛在的巨大的吸引力，市場前景樂觀。項目財務內部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤率19%，財務效益較好。因此，項目景區旅游開發基地開發項目可行。

二、存在的問題及建議

按照資金使用計劃，某某旅游景區的開發，由于某某鎮政府財力有限，投入基礎設施的資金有限，因此，為了項目景區近期建設項目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開發產品，帶動某某縣旅游開發業及相關產業的發展，建議某某鎮政府，請有關專家作出景區的詳規，且申請立項，申請國家投資或貼息貸款1000萬元。

第二篇：文化旅游開發項目可行性研究報告

《靖水山莊》文化旅游開發項目可行性研究報告

一、《靖水山莊》文化旅游項目總論

1、項目背景

隨著人們生活水平日益提高和閑暇時間增多，旅游業正成為當今世界最具生機活力、永不衰落的“朝陽產業”，成為經濟增長的新“亮點”。改革開放以來，我國旅游業已經實現了連續20多年的持續、快速發展，旅游業在國民經濟中的地位和作用日益增強，國內旅游人數和效益指標有了百倍以上的增長，國際旅游各項指標比80年代初有了四五十倍以上的增長，實現了從“資源大國”到“亞洲旅游大國”的歷史性跨越。隨著小康社會的到來，我國旅游發展格局和態勢正在發生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代”轉變，人們的休閑時間也越來越多，傳統工作和休閑概念已經逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游和文化旅游的發展，休閑消費已經成為我國旅游業新的增長點。追求文化、享受大自然，已逐漸成為一種社會時尚，是現代旅游發展所追求的核心價值。休閑旅游主動順應了人們旅游觀念的改變和對健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內涵，是第二代旅游發展的一個重要方向

2、項目概況

1、項目名稱：靖水山莊綜合文化旅游休閑園

2、項目單位：中玨國際集團有限公司

3、建設地址：靖安縣水口鄉水口村茅屋組

4、經營方式：合資。

5、擬建規模和標準：靖水山莊綜合文化休閑園文化旅游項目總體規劃控地1000畝，分三期工程建設,總投資6億元人民幣。建設以“九龍文化影視城”和“中華詩詞園”為主體，結合觀光、療養、休閑、現代運動等要素，集健康性、時尚性、趣味性為一體,打造成以休閑娛樂、運動休閑、療養保健為一體的旅游度假圣地，最終使之發展成為國家級的旅游和療養保健一條龍的休閑基地。

6、承擔可行性研究工作的單位和法人代表

承擔可行性研究工作的單位：北京時代凱歌文化發展有限公司

法人代表：李建華

二、《靖水山莊》文化旅游項目建設背景

1、項目提出的背景 : 靖安三爪侖是國家AAAA級風景旅游區，也江西省唯一的國家級示范森林公園，地處贛西北，景區森林覆蓋率 高達95.7%，森林動植物豐富，地廣人稀林密，生態環境一流，發展生態休閑度假旅游具有得天獨厚的優勢，是江西“綠色搖籃”中的一顆生態明珠。

近幾年，靖安縣委、縣政府高度重視旅游業的發展，確立了“生態立縣、旅游興縣”的縣域經濟發展戰略，強力推動旅游業發展進程，旅游基礎設施不斷完善、旅游服務項目日臻豐富、旅游行業管理更加規范、旅游客源市場半徑日漸延伸，旅游接待人數每年大幅遞增，產生了良好的生態、經濟和社會效益。2008年接待游客97.2萬人次，實現旅游綜合收入1.9億元，2009年接待游客101.2萬人次，實現旅游綜合收入4.05億元，旅游業成為了靖安縣重要產業之一。

目前三爪侖景區已經開發40余個旅游項目，其中旅游度假村、山莊21個，旅游景點13個，娛樂項目10個，全縣賓招接待床位3000余個，基本形成了一個由中部夢幻休閑區、況鐘園林城市溫泉療養區、仁首石上五星級國際休閑娛樂區、寶峰古樟林生態養生休閑城、虎嘯峽森林生態休閑區、羅灣白茶文化休閑區、中源溫泉療養避暑度假休閑區、金羅灣水上娛樂休閑區八個不同主題特色的休閑區，通過100公里的旅游公路串接而起，構建成中國三爪侖百里生態休閑長廊。

為了策應鄱陽湖生態旅游示范區建設，進一步加快靖安縣生態旅游業的發展，打造面向海內外的生態旅游勝地，縣委、縣政府緊緊圍繞“生態立縣，旅游興縣”的縣域經濟發展戰略，繼續加大旅游開發建設力度，啟動了洪屏抽水蓄能電站、靖安國際旅游休閑居住中心、中部夢幻城、恒茂金羅灣度假村等重大旅游建設項目，已開工或即將開工的項目總投資達100億元，項目建成后，可將靖安三爪侖打造成全國聞明的“山水長廊，休閑天堂”。

我國旅游發展格局和態勢正在發生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代”轉變，人們的休閑時間也越來越多，傳統工作和休閑概念已經逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游和文化旅游的發展，休閑消費已經成為我國旅游業新的增長點。追求文化、享受大自然，已逐漸成為一種社會時尚，是現代旅游發展所追求的核心價值。文化休閑旅游主動順應了人們旅游觀念的改變和對健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內涵，是第二代旅游發展的一個重要方向。縱觀靖安旅游發展勢頭,加速靖安文化旅游項目的建設有著十分重要的意義。

2、項目發展的必要性: 靖安山水風光秀麗，佛教文化神奇，古文化厚重，詩詞文化瑰麗，旅游資源極為豐富，是全省重點旅游縣市，國家森林公園三爪侖峰巒疊嶂，泉巖奇特，古木參天，寶峰寺佛教文化深厚，東周古墓是2007年全國十大考古發現之一；詩詞文化獨具特色,靖安縣是個只有十三萬人的山區小縣，但這里文風鼎盛，歷代人才輩出，現在靖安的詩人就有四千多人，其中中華詩詞協會會員就超過百人，因此，1999年10月，江西省文化廳授予靖安縣“詩詞之鄉”稱號；2003年12月30日中華詩詞協會授予靖安縣為全國“中華詩詞之鄉”稱號。

三、《靖水山莊》文化旅游項目建設條件分析

1、當地經濟發展水平: 靖安縣社會經濟發展現狀。隨著縣委、縣政府“工業強縣、旅游興縣、林果富民”等經濟建設重大戰略的實施，縣域經濟獲得了持續穩定的發展，經濟綜合實力不斷增強，人民生活不斷改善。國民經濟三次產業結構不斷調優，二產和三產發展潛力不斷增強，經濟運行質量顯著提高。基本建設投資高速增長，全社會固定資產投資規模進一步擴大，旅游業蓬勃發展，社會各項事業全面繁榮，新農村建設全面啟動，城鄉一體化進程加快，城鄉面貌煥然一新，人民居住環境大為改觀。

2、自然資源條件: 靖安縣位于江西省西北部，東界安義，南鄰奉新，西毗修水，北倚武寧、永修。全縣國土面積1377.49平方公里，轄5鎮6鄉74個行政村，人口14萬。境內千米以上山峰113座，位于靖安、武寧交界處的九嶺尖海拔1794米，是宜春市最高點；九嶺山脈綿亙全境，北潦雙溪流貫東西，素有“八山半水一分田，半分道路和莊園”之稱；峰巒層疊，木竹繁茂，氣候溫和，雨量充沛，山川 毓秀，風景秀美，是國家AAAA級旅游風景區、江西唯一的國家示范森林公園，曾被唐宋八大家之一的曾鞏贊譽“雖為千家縣，正在清華間”。

3、靖安文化獨具特色：靖安山水風光秀麗，佛教文化神奇，古文化厚重，詩詞文化瑰麗，旅游資源極為豐富，是全省重點旅游縣市，國家森林公園三爪侖峰巒疊嶂，泉巖奇特，古木參天，寶峰寺佛教文化深厚，東周古墓是2007年全國十大考古發現之一。詩詞文化獨具特色，靖安縣是個只有十三萬人的山區小縣，但這里文風鼎盛，歷代人才輩出，現在靖安的詩人就有四千多人，其中中華詩詞協會會員就超過百人，因此，1999年10月，江西省文化廳授予靖安縣“詩詞之鄉”稱號；2003年12月30日中華詩詞協會授予靖安縣為全國“中華詩詞之鄉”稱號。

4、交通條件: 距省會南昌80公里，至昌北機場56公里，離開放型口岸九江175公里，離昌九高速公路49公里。

四、《靖水山莊》文化旅游項目景觀分析、資源評價及定位

1、景觀分析 ：《靖水山莊》主要有：

1、九龍文化影視城：根據中國歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉和老北京四合院的風貌建設7-8條文化特色小街。使之成為全國項目最全影視拍攝基地。

2、中華詩詞園：園內山、水、石、林等景觀設計獨特，主要以詩詞文化長廊和詩詞博物館為主體。

3、中國姓氏文化公園：根據中國的百家姓中的姓氏起源和相關文化傳說，建設各姓的姓氏博物館。

4、在景區的周邊開發少量小別墅：《靖水山莊》地處水口鄉政府西部，東向開闊，西、北、南三方均靠山，在建設主體項目時會有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上將開發一些小別墅。

2、景觀資源評價

1、九龍文化影視城：根據中國歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉和老北京四合院的風貌建設7-8條文化特色小街。每條街將建設為長約500米的實體小街，也就是說城里的建筑不僅僅是風景，整個影視城就是一個綜合行文化古城，除老北京四合院街以外其他小街均為三層小樓組成，一層以特色商業為主，唐街==民間藝術街、宋街==美食街、元街==娛樂風情街、明街==書畫古玩街、清街==民族服飾街、江南水鄉街==精品禮物和土特產街、老北京四合院街==夢幻游戲 街。

二、三層以賓招為主。所以影視城不僅具有很高的文化價值還有不可估量的商業價值。

2、中華詩詞園：園內山、水、石、林等景觀設計獨特，主要以詩詞文化長廊和詩詞博物館為主體。這個園子是以文化休閑為主的特色文化園，園里的文化長廊以展示為主，讓游客進入園子后感受到濃厚的文化氣息，長廊里展示的詩詞以書畫的形式表現出來，讓每個游客都有躍躍欲試的沖動。詩詞博物館以陳列全國詩詞愛好者的作品為主，給詩詞作者頒發收藏證書并編號陳列。

3、中國姓氏文化公園：根據中國的百家姓中的姓氏起源和相關文化傳說，建設各姓的姓氏博物館。中國姓氏文化源遠流長，文化底蘊深厚，建設各姓的姓氏博物館給游客了解自己的祖先，也是各姓氏宗族文化的展示園，在文化旅游項目中是個不可多得的易招商、引游客、經營活的好項目。

4、景區小別墅：在景區的周邊開發少量小別墅：《靖水山莊》地處水口鄉政府西部，東向開闊，西、北、南三方均靠山，在建設主體項目時會有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上將開發一些小別墅。有著很好的房產價值。

3、景區定位：文化旅游觀光、文化消費體念、文化產業經營

五、《靖水山莊》文化旅游項目環境容量與游客容量預測

1、環境容量預測：水口鄉位于靖安縣中部和南部，東鄰寶峰鎮、雷公尖鄉、雙溪鎮、南界香田鄉和奉新縣操下鄉，西倚高湖鎮，北毗璪都鎮和三爪侖鄉，面積178.41平方公里。水口鄉歷史悠久，人杰地靈。桃源春色、鶴嶺晴嵐、雙峰霽雪為舊“雙溪十景”中的“三景”。桃源又是盛唐詩人劉慎虛晚年的定居地，他在此地辟有深柳讀書堂，《唐詩三百首》中載的《闕題》（原題為《歸桃源鄉》）詩寫于此，青山村口尚有劉慎虛墓。沙港村橋邊野鹿銜花地有宋代淳熙進士舒邦佐墓。來堡村瑪瑙崖是明代正德五年（1510年）胡雪二聚眾起義扎寨之地。土地革命時期，桃源到煙竹為大股紅軍途經地。1983年在來堡村發掘的鄭家坳土坑墓群為新石器時代晚期古墓葬。水口村李家組 是國家一級館藏文物春秋時期徐國青銅器盥盤、盧盤和枓（音主）的出土地。2007年在水口村發掘的李洲坳古墓為2500年前的東周墓葬，共出土47具棺木，其一墓多棺為江南罕見，墓中出土的竹扇被考古專家譽為“中國第一扇”，竹席被譽為“中國第一竹席”，棺頭金箔飾物為全國同類出土文物中最大最完整的，人體骨骼中的綠色結晶體為全國罕見。所以靖安的文化旅游項目建設地點,水口為最佳，水口村茅屋組位于靖安城西北8部公里處，省道萬黃直通覆地，水口鄉政府駐地（2010年高速路通車后距省會南昌僅50公里）。座落于群山環抱之中，總面積達5000余畝。森林覆蓋面積4000余畝，以闊葉林為主，水源豐富，該地還是是候鳥白露的棲息地，身入其中，能看到一片雪白的候鳥群，能感受到人與自然和諧、還回歸大自然的氣息。區內風景秀麗，環境優美，清新自然，樹木成行，瓜果飄香，青山碧水相映生輝，景色格外清秀怡人。曲徑穿林而過，百年的奇形松樹，顯得格外迷人。《靖水山莊》的建設將打造出“到靖安：上三爪林感受森林環境微妙，下水口鄉領略靖安文化的底蘊”的綜合旅游環境。

2、游客容量預測：靖安現有賓招接待能力為每天3000人左右，影視城建成后每天的接待能力將達到15000人，大大提高了靖安的旅游接待能力。

六、《靖水山莊》文化旅游項目旅游市場預測

1、當地旅游市場現狀：目前靖安三爪侖景區已經開發40余個旅游項目，其中旅游度假村、山莊21個，旅游景點13個，娛樂項目10個，全縣賓招接待床位3000余個，基本形成了一個由中部夢幻休 6 閑區、況鐘園林城市溫泉療養區、仁首石上五星級國際休閑娛樂區、寶峰古樟林生態養生休閑城、虎嘯峽森林生態休閑區、羅灣白茶文化休閑區、中源溫泉療養避暑度假休閑區、金羅灣水上娛樂休閑區八個不同主題特色的休閑區，通過100公里的旅游公路串接而起，構建成中國三爪侖百里生態休閑長廊。然而除寶峰寺外幾乎沒有文化旅游項目,因此開發文化旅游項目在靖安顯得尤其重要.2、本項目主要服務范圍和市場：靖安是江西省距省會最近縣市之一，也是江西重點旅游地。南昌半小時經濟圈城市之

一、4小時經濟圈有九江、萍鄉、鷹潭、黃石、株州、長沙、上饒等地級以上城市、600多萬城市人口;8小時經濟圈有福州、上海、杭州、南京、武漢、合肥、廣州、深圳等省會城市、7000多萬城市人口，城市客源市場無比廣闊。京九鐵路連接北京和香港，南昌是唯一的省會城市，高速鐵路的建成大大縮短了南昌到北京和廣州等發達地區的距離，若在經營上有特色，全國的市場都可以統攬。

3、本項目市場預測：隨著經濟發展、人民生活水平的提高，外出旅游已成為人們追求生活質量、滿足精神需求的時尚。旅游業日益成為當今世界最具生機與活力的“朝陽產業”，發展迅猛。據專家預測，2010年國際旅游人數將突破10億，旅游綜合收入可達2600億美元，成為世界最大產業之一。在日益升溫的旅游熱潮中，文化旅游越來越受到歡迎。靖安的森林旅游，佛教文化、詩詞文化、生態養生等項目順應了人們需要。能適應市場需求，具有良好的發展前景。

七、《靖水山莊》文化旅游項目總體規劃方案與項目經營模式

1、開發范圍 ：森林旅游，佛教文化、詩詞文化、生態養生、民俗風情，綜合文化等。

森林旅游：以三爪侖國家級森林公園為主要景區

佛教文化：以寶峰寺為主要景區 詩詞文化：以中華詩詞園為主要景區

生態養生：以21個旅游度假村、山莊為主要景區 民俗風情：以中國姓氏文化公園為主要景區 綜合文化：以九龍文化影視城為主要景區

2、項目開發的基本原則 ：發展旅游、富裕鄉民、弘揚文化、集團管理

3、項目總體規劃：《靖水山莊》是一個綜合文化旅游景區,它既有文化旅游價值,也有商業功能.項目總體將規劃為靖安文化旅游中心.4、項目經營模式：影視劇為載體擴大影響；集團式經營提高效益；城市化建設完善服務；現代化管理加速發展；具體概述為：

1、影視劇為載體擴大影響：第一步：整理靖安傳說故事，重打文化旅游牌。

A、九龍的傳說：有這樣一個傳說故事，中國古代天上有十個太陽，后來被一個叫后羿的人射下了九個，掉在了靖安與奉新交界的九仙倉這個地方，而形成了九口溫泉并變成了九條小龍，它們從溫泉出來之后分別在九嶺山上修練成仙，后來沿溪水在今九江市匯入長江而進入大海，由于他們是玉帝的兒子，因此被玉帝分別封為各海龍王撐管天下水系，成為龍王的九條龍，為了交流治水經驗和敘述兄弟之情，它們會定期在南海的一個地方聚會，這就是現在香港的九龍。這個故事，把后羿射日射下的九個太陽和九仙倉的九口溫泉，九嶺山，九江市和九龍聯在了一起，這就是一個很有特色的人文景觀。B寶峰寺的傳說：C胡雪二的傳說：D況鐘的故事：E“深柳讀書堂”的傳說故事：F、八仙之一曹國舅的故事：G、東周古墓的傳說故事。第二步：把傳說故事整理成文學作品和影視劇本。第三步：根據傳說故事的文學本所涉及的場景選擇適當的地方，作出景區建設規劃。第四步：把故事拍成影視劇和出版圖書，向全國播放和發行。這一步很重要。電視劇的播出，是對景區最好的廣告。

2、集團式經營提高效益：

1、《靖水山莊》建設期間，由中玨國 際集團有限公司與旅游學校簽訂協議，委培一批旅游專業的大學生，這批大學生主要為兩種人才，一是旅行社的經營人才，二是景區的導游。旅行社的經營人才到集團后工作檔案均在集團，但他們將配送到全國各大中型城市去經營旅行社，并統一管理，每個旅行社每年必須完成一定量游客輸送任務。

2、影視城里的房子，一樓作為店面可以從事商業經營，二樓和三樓可以作為賓招客房同樣可以獲取很高的經濟效益。（還可以單間、單棟租賃經營）

3、加強橫向聯營，景點打包經營與同行共贏，也能帶來較好的經濟效益。

3、城市化建設完善服務；九龍文化影視城是根據中國歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉和老北京四合院的風貌建設7-8條文化特色小街。每條街將建設為長約500米的實體小街，也就是說城里的建筑不僅僅是風景，整個影視城就是一個綜合行文化古城，除老北京四合院街以外其他小街均為三層小樓組成，一層以特色商業為主，唐街==民間藝術街、宋街==美食街、元街==娛樂風情街、明街==書畫古玩街、清街==民族服飾街、江南水鄉街==精品禮物和土特產街、老北京四合院街==夢幻游戲街。

二、三層以賓招為主。所以影視城不僅具有很高的文化價值還有不可估量的商業價值。更是一座設施完整的小城鎮。

4、現代化管理加速發展；由于景區的建設要花費大量的資金，為了擴大發展可以將已建項目（如：影視城的門面房甚至是部分客房）十年、二十年甚至更長時間的租出去經營，也可以吸引股金的形式融資來壯大集團的實力。

5、道路交通規劃 ：靖安處贛中北腹地,是江西西北大門的天心之地，昌銅高速通車后30分鐘即可到達省會南昌，縣城區距昌北機場約1小時車程，與千里黃金水道贛江（三級航道）共同構成獨特的水、陸、空立體交通格局,屬于杭州、上海、武漢、南京、廣州、深圳、福州、合肥等省會城市7小時經濟圈范圍內，交通十分便捷。

八、《靖水山莊》景區管理與人員編制

1、景區管理：景區內實行居民管理和商業管理相結合的管理模式.2、人員編制：最高權力機構為:集團董事會，下設：辦公室、項目部、通聯部、公關部、策劃部等部門。集團實行總經理負責制，全面管理集團各項工作。

九、《靖水山莊》項目實施進度安排

1、工程項目管理 ：

2、項目實施進度

十、《靖水山莊》文化旅游項目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計劃

十一、《靖水山莊》社會效益分析

1、社會效益分析

2、項目與所在地區互適性分析

十二、《靖水山莊》風險分析

1、風險類別

2、風險應對措施

十三、《靖水山莊》可行性研究結論與建議

1、結論

2、建議 附件

1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件

2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件

3、旅游資源調查材料

4、自有資金存款證明

5、相關銀行貸款承諾

6、其他相關證明材料

7、項目財務分析報表

影視城的宋街全長500米，東西走向，模仿送建筑風格，古色古香，富有宋代遺韻，街旁有模仿錢莊、茶館、客棧、酒家，還有宋文化博物館等。建筑共分三層，一層主要是：模仿錢莊、茶館、客棧、酒家模式的店面為主，二、三層以實用賓招為主，使影視城里的建筑既有觀賞性又有商業實用性。

第三篇：景區旅游開發可行性研究報告

廣仁嶺景區旅游開發可行性研究報告

1．項目概述

1.1 項目說明

? 項目名稱：廣仁嶺景區（或風摩嶺景區）

? 項目地點：南以廣仁嶺隧道口到大三岔口公路為界；西以大三岔口到大廟鎮公路為界；東以雙橋區為鄰；北部以

村邊界為界線，是承德市進入雙灤區的第一個景區。? 開發占地面積：約15平方公里 ? 總建筑面積：平方米 ? 總投資：1億元RMB ? 承辦單位：中國承德瀛丹旅游天國開發有限公司（名稱待定）? 開發時間：2006～20015年

1.2 開發目標

作為新開發的旅游景區，廣仁嶺景區按照國家4A級景區進行規劃設計，現狀只有少量的游客沿者康熙當年進入承德避暑山莊的線路尋幽訪古，景區建成后，由于緊靠承德市區，客源市場充足，預計游客的數量在2010年可以達到20萬人次左右，2015年達到25萬的規模。

1.3 開發周期

?近期（2006～2010年），一期開發 ? 中期（2011～2015年），二期開發

1.3 總體空間布局

根據對景區旅游資源分布、開發價值的分析，整個景區在總體布局上可以劃分為3部分，即：入口區（包括山門、關帝廟、景區管理區）；自然與人文景觀區（包括接龍亭、觀猊亭、統景塔、觀音大士廟）；景區后門。整個景區由御道串聯在一起。

第四篇：酒莊旅游綜合開發項目可行性研究報告

生態旅游綜合開發項目 方案

目 錄

第一章 總論

一、概論

昆明旅游發展的總體目標是：以歷史昆明、人文昆明、生態昆明與現代昆明和諧共生為基礎，確立構建高品位休閑度假城市、旅游綜合競爭力領先城市、國際商務旅游中心城市的發展目標，以發展大產業、提升大形象、發揮大功能、促進大文化、美化大環境為基礎，把旅游產業作為促進經濟增長的動力產業，推動社會進步的和諧產業，建設生態文明和促進區域協調發展的先導產業，深化對外開放的窗口產業，以觀光為基礎，以休閑度假為主導，以商務為拓展，以專項為特色，提高旅游業對昆明經濟社會和云南、全國旅游發展的貢獻度。昆明的旅游業發展，既要依托資源基礎，也要充分發揮昆明的地理區位、產業集聚、商業特色和人文環境等方面的綜合優勢，按照增強“帶動力、影響力、輻射力”的要求，加快打造云南旅游產業最重要的增長級和發動機。

“十二五”期間，西山區將鼓勵發展休閑觀光農業、生態循環種植養殖業、現代化城郊型農業、農產品加工及流通業，生態旅游綜合開發項目 方案

打造現代農業；加快發展精細新型磷化工、光機電、生物制藥、風力發電、裝備制造、新材料、環保等產業，初步形成現代工業體系。西山區領導表示，西山區還將大力發展金融服務業、現代物流業、信息服務業、文化旅游業、中介服務業，全面提升傳統商貿流通業。

1、項目區域概況

花紅圣泉酒莊是花紅圣泉餐飲管理有限公司的直屬經營實體，坐落于昆明市西郊連綿起伏的玉案山腹地，她與佛教圣地筇竹寺、棋盤仙閣、郊野公園相比鄰。位于清康熙御筆親題的“法界禪寺”下，是國家森林公園的一部分，距昆明市馬街新城7公里。

西山區團結鎮是2005年10月撤銷團結彝族白族鄉和谷律彝族白族鄉合并建立的,位于昆明西郊，與昆明主城、安寧市、富民縣、祿豐縣接壤，鎮政府駐地距昆明主城區17公里，全鎮總面積425.8平方公里，占全區面積的53.8%，耕地面積3.2萬畝，總人口31250人。團結鎮區域優勢更加突出，一是礦產資源和生物資源較為豐富，境內蘊藏有大量的石英砂和品位較高的磷礦資源；還有種類繁多的中草藥材和菌類等生物資源。二是生態環境和自然條件相對較好，最高海拔2640米，最低海拔1750米，平均海拔2195米，年平均氣溫13.2度，立體氣候明顯，森林覆蓋率74.4％。三是民族風情和鄉土特色濃郁，居住著彝、白、苗、漢等4個民族，其中少數民族人口占總人口的71.2％，生態旅游綜合開發項目 方案

各民族婚喪嫁娶民俗各異，服飾民居各有特色，有火把節、花山節等多個民族節日，是一個少數民族聚居的建制鎮。

2、避暑勝地 七、八、九月份，團結鄉天然的山林，空氣質量好，濕度大，年平均氣溫比昆明低3度，夏天這里是避暑勝地，也是火把節到來，團結鄉舉行篝火晚會的時節。如今，春天去看油菜花，夏天去賞千畝油葵，秋天到果園摘水果，已經成為昆明人的一種時尚生活方式，也是人們遠離喧囂躁動的城市，放松心情的最好方式。

第二章

項目建設規劃

一、項目背景

隨著人們生活水平日益提高和閑暇時間增多，旅游業正成為當今世界最具生機活力、永不衰落的“朝陽產業”，成為經濟增長的新“亮點”。改革開放以來，我國旅游業已經實現了連續20多年的持續、快速發展，旅游業在國民經濟中的地位和作用日益增強，國內旅游人數和效益指標有了百倍以上的增長，國際旅游各項指標比1978年有了四五十倍以上的增長，實現了從“資源大國”到“亞洲旅游大國”的歷史性跨越。

隨著小康社會的到來，我國旅游發展格局和態勢正在發生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代”轉變，人們的休閑時間也越來越多，傳統工作和休閑概念已經逐步地模

生態旅游綜合開發項目 方案

糊，人們也更加注重文化精神的消費與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游的發展，休閑消費已經成為我國旅游業新的增長點。追求保健、享受健康，已逐漸成為一種社會時尚，是現代旅游發展所追求的核心價值。休閑保健旅游主動順應了人們旅游觀念的改變和對健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內涵，是第二代旅游發展的一個重要方向。

項目投資為

萬元，其中土地使用租賃資金

萬元，該項目的使用周期長，操作簡便，給當地農民提供就業崗位，易被當地人民接受。因此，該項目建設前景廣闊，符合黨中央關于建設社會主義新農村發展戰略的要求。西山區經濟發展戰略，以西山風景區綜合開發、草海生態區旅游開發、團結鎮鄉村生態旅游開發、海口工業旅游開發、滇池路世界餐飲歌舞旅游開發為重點，依托我區豐富的觀光、休閑、自然景觀、歷史文化、宗教文化、革命傳統文化教育等旅游資源，走旅游資源和旅游環境可持續發展的道路。因此實施“團結鎮生態旅游綜合項目開發”是可行的。

二、項目建設單位、法人代表、所有制形式

項目建設單位：昆明花紅圣泉餐飲管理有限公司 法人代表：李俊成 注冊資本： 企業類型：

三、項目策劃單位

昆明花紅圣泉餐飲管理有限公司4

生態旅游綜合開發項目 方案

四、建設地點、建設規模、建設期限

1、建設地點：

花紅圣泉酒莊坐落于昆明市西山區團結街道辦事處花紅園居委會花紅園小村，山清水秀，綠樹成蔭。

2、建設規模：

昆明花紅圣泉酒莊總面積為120畝，是一個以生態旅游、休閑度假開發為宗旨依托西山區團結鎮秀美山景，集歷史文化傳承、休閑度假、綠色餐飲、會議培訓、商務活動等服務功能為一體的 旅游度假區。

3、建設期 建設期限為2年。

五、項目計劃建設內容

項目建設計劃投資資金7800萬元，將建成具有現代化的休閑度假旅游景區。修建工作人員辦公區、宿舍及小規模接待區；修建會議中心。修建住宿休閑及餐飲娛樂區。

項目共分為史文化區、藏酒區、山林健身觀光區、庭院園林景觀區、工藝美術展示區、餐飲娛樂區、住宿休閑區，共七個區域，各區域特色各異，又與其他區域相輔相成。

1、歷史文化區

花紅洞歷史悠久、家喻戶曉、久負盛名。早在1638年著名的地理學家、旅行家、文學家、探險家徐霞客游昆明筇竹寺

生態旅游綜合開發項目 方案

時探游過花紅洞，明朝建文皇帝也曾游過花紅洞。洞口崖石上刻有許多歷代名人雅土的墨跡：有清康熙年間欽差、翰林院的諾 敏，欽差一等侍衛都楞俄，云貴總督尹繼善，云貴巡撫石文晟、王繼文，民國國務總理李根源等題書的“水流云在”、“凈土青蓮”、“石瀨”、“山水青音”、“龍宗石屋”、“遺世獨立”、“別有天地”等等，一大批摩崖石刻。還有尹繼善游此地的五首詩句，即：

恰值春歸日，桃李又爭妍。尋幽向山洞，步步入春姻。石磴盤云上，松梢信手攀。青藤纏絕壁，小麥遍梯田。浮生閑片刻，卻誤老僧禪。

茅序何時好，四野啟青陽。仙源洞口流，石乳垂山房。春風自南來，生意滿巖疆。細雨正霏霏，大有占農祥。龍湫一水隔，登歷更褰裳。

小院開罇處，殘梅尚有花。酒行人半醉，香雜樹交加。暫可遠塵俗，敢云愛煙霞。綠竹誰培植，蔓草費搜爬。漫將此中去，輕向外人夸。

勝景屢追陪，幽林到華轂。爾我兩忘形，推心每置腹。喜得年歲豐，長享太平福。歌詠遍溪山，清光被草木。脊臨日已西，歸鞭促僮仆。

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天涯偶聚首，況復是知心。古人秉燭游，所惜在光陰。歸林鳴鳥急，擁岫暮云深。勖哉崇令德，逝者何骎骎。三復呤君詩，清風吹我襟。

將在這個區域再認真梳理歷史遺留的古跡，翻閱有關這個地區的歷史資料和民間傳說，然后進行，形成歷史性較濃，圖、文、雕塑并存的歷史文化區。

2、藏酒區

花紅圣泉酒莊因久負盛名的花紅洞而得名，公司決定花紅洞開發。

2.1對花紅洞的改造 將南北相通的千年古洞作為通往酒莊的主入口。在洞口建有巨石聳立的蒼雄大門，門庭內建有寬敞的停車場和古樸的接待廳。溶洞入口處計劃建成洞藏酒展示區和酒神供奉區，標志著這個地區濃厚的民族文化及洞藏文化。走過展示區便進入通往酒莊的萬年古洞——花紅洞。洞內用防腐木鋪成生態環保是木棧道，留出1.2米寬的路面作為通道，由于洞內適度較大且有溶洞滴水，因此地面較滑，因此打算在通道上鋪上紅色防滑墊。

2.2對藏酒區的規劃

生態旅游綜合開發項目 方案

花紅洞是典型的喀斯特地貌中的石灰巖被含有二氧化碳的水溶解而成的千年天然溶洞，花紅洞長200余米，可藏600余個酒壇，500余噸酒。項目建成計劃引進純糧釀造的酒精度在60度以上的原漿秫酒，藏酒采用土陶酒鋼封存，再用紅布蓋在口上，與紅色的防滑地墊交相輝映，形成別具一格的洞藏酒區。

洞藏酒與其它的白酒有兩個最大的不同點：第一此酒是用土陶瓷酒缸儲存；用土陶瓷存酒，是中國藏酒業通過古代幾千年不斷探索、嘗試和總結得出的最佳工藝和儲酒方法；由于土陶瓷具有一定的透氣性，更有利于酒的化學和物理反應，使酒的辛辣及雜質得到更加完全的釋放，加速白酒的老熟，提升酒的品質，呈現白酒回味無窮的獨特風味，這是洞藏酒的第一特性；此酒與其它酒的第二個不同點是：在溶洞中儲存，在溶洞中存放比在室外存放更加有利于酒分子之間的充分締合，增加酒的綿柔感，更有利于酒的縮合，促進酒分子運動，隨著洞藏時間的延長，酒會變得更加地柔和、甜綿、醇厚，進而提升酒的香醇、口感和品質等，制酒業都有這樣一句話形容洞藏酒--“洞中七日，洞外一年”，專家都把洞藏達20年以上的好酒比做“液體黃金”，足可以說明此洞藏酒的魅力所在。

3、山林健身觀光區

花紅圣泉酒莊是山多平地少的地形，從西北角到東頭生物研究所，大約近千米的山脈有懸崖、有陡坡、有平緩地帶、有森林、有果樹，大有開發利用的價值。可沿著林中盤曲交錯的山道

生態旅游綜合開發項目 方案

進行爬山運動，沿途可觀各種植物，聆聽百鳥歌唱，呼吸新鮮空氣、采集鮮甜水果，品味大自然美景，體驗登山健體的樂趣。

待到條件成熟，將林間的果林和所有洞穴進行有機整合，賦予溶洞一些神奇別致的內容，再通過林間幽靜的山道將各個點相連，形成集洞穴文化，歷史文化、酒文化、餐飲文化、佛教文化、民族文化、自然體驗和珍禽養殖為一體的旅游觀光景區，成為距昆明最近，最具有自然神韻和吸引力的旅游景點。

4、庭院園林景觀區

花紅圣泉酒莊座落于山清水秀，景色宜人的山水間，水流云在、山水青音、別有天地之處。除屏蔽的翠山就數碧綠的水體面積大，水中可養殖珍稀的土著魚和有利于凈化水質，形成生物鏈的其它魚類外，準備在幾個水塘四周水面種植各類水生植物，在適當位置建造漂浮式綠島，使水面與陸地自然相融，形成水上自然濕地景觀。

計劃將根據酒莊環境和建筑形式，對原有綠化進行全面調整改造。栽種景觀效果好的蒼勁古樹：四照花、馬櫻花、杉松、羅漢松等樹種。分片種植色彩豐富的紅楓、銀杏、杜鵑、山茶、紅花櫸木、紅葉石楠、桂花和多種地被植物。這樣花紅圣泉酒莊基本成各種文化相秉承的環境優美，生態突出、空氣清新、建筑新穎、功能齊全、私秘性較佳的新型酒莊。恰似朱自清筆下的“荷塘月色”，陶淵明描述的當今“世外桃園”。

5、工藝美術展示區

生態旅游綜合開發項目 方案

在庭院內計劃建一個有270平方米的畫廊，畫廊內陳列油畫，丙烯畫、國畫及書法進行展示，并特邀多幅作品收藏于國防部、中央軍委、人民大會堂的著名軍旅畫家鐘開天先生長年落堂作畫。

6、餐飲娛樂區

餐飲娛樂區計劃建有6間KTV豪華包房和一間電腦室。水上餐廳設30臺獨立臨水豪華大包房和分別設20臺、16臺不等的五間臨水景觀包房及多功能廳、宴會廳、別墅包房和散座區。能同時容納200余人的高中檔餐飲娛樂接待。同時，要配備一支技藝高超、善于鉆研、精于創新的廚師隊伍。以綠色、環保、低碳、節約為方向，開創酒莊特有菜肴。

7、住宿休閑區

客房區計劃設有6個豪華單人間、12個豪華標準間、4個豪華套房、4個復式豪華觀景套房，共有54個床位，單獨設立2個棋牌間，均從水上棧道單獨進入，不受周圍干擾，私秘性強，形成華麗舒適、陽光充足、自然清新、休閑逍遙的院落式獨立景觀套房和單人房。

第三章

項目周邊環境及發展狀況

一、昆明市西山區概況

1、地理位置

生態旅游綜合開發項目 方案

西山區團結鎮花紅園居委會位于昆明市南部，位于東經102°10′至103°40′，北緯24°23′至26°232′，西山區位于昆明市西面，與官渡區、呈貢新區隔水相望，與五華區接壤，西鄰安寧市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。西山區建國初期為昆明第五、六區。

2、自然狀況

西山區境內山川秀美，風景名勝、古寺名園甚多，有西山、棋盤山、觀音山、臥云山、大觀樓、白魚口、筇竹寺等著名旅游景點，大小17個公園，是昆明公園最多的主城區。

氣候特征屬北緯亞熱帶，然而境內大多數地區夏無酷暑，冬無嚴寒，氣候宜人，全年雨量充沛，光熱熱水資源充足。

3、旅游服務產業

西山區是云南省和昆明市重要的政治、經濟、文化中心，是全省重要的工業基地和商貿旅游區，是昆明市通往滇西方向的重要出口。西山西山區旅游資源豐富多彩，民族風情濃郁多姿，歷史遺跡不勝枚舉，是昆明市生態環境最好的區之一。全區森林覆蓋率達到50%以上，位于四區之首；城區內有大觀公園、南園、庾園、西華園，東有滇池旅游度假區、云南民族村，中間有西山森林公園、華亭寺、聶耳墓、貓貓箐“農家樂”、觀音山、白魚口、海口石城，西有棋盤山森林公園、臥云山森林公園、豹子箐“農家樂”等，良好的生態環境加上豐富的旅游資源，為西山區旅游業發展提供了良好的基礎。

生態旅游綜合開發項目 方案

二、項目建設所具備的條件

1、“十二五”期間西山區旅游業發展規劃綱要

西山區正在實施的第十二個五年規劃旅游業發展規劃綱要 西山區旅游業發展面臨著諸多機遇，一是旅游經濟總量快速增長。近年來，全市入境旅游穩健增長，國內旅游全面發展，假日旅游空前繁榮，出境旅游方興未艾，旅游接待和收入等經濟指標高于全市國民經濟增長水平。二是產業規模日益壯大。旅游產業的不斷壯大，帶動了交通運輸、城鄉建設，促進了環保和生態的發展，為擴大內需、吸引投資、增加就業，尤其是為周邊農民就業增收作出了突出的貢獻，也對宣傳、擴大對外交流，提升城市形象，發揮了獨特而重要的作用。三是旅游發展環境明顯改善。旅游交通“瓶頸”初步緩解。景區交通、環境治理、供水供電、消防等設施建設得到加速完善和提升，旅游產品供給體系建設進展明顯。四是旅游旅游市場開發取得明顯成效。

為此西山區挖掘特有的旅游資源，充分利用資源優勢和區位優勢，重點培養個性化、新型精品化的旅游項目作為經濟發展的重點，根據鄉村旅游的實質，加大西山區鄉村旅游發展力度，打造西山區鄉村旅游新形象，把西山區建設成特色鮮明、總類多樣，精致優美的郊野鄉村旅游區。

2、西山區積極引進企業投資發展

生態旅游綜合開發項目 方案

西山區為促進經濟發展，制定了一系列鼓勵外來投資的優惠政策，其中專門有鼓勵開發生態旅游資源的優惠政策。按照西山區旅游發展規劃投資的目的，區政府根據開發規模及項目特點給予財政支持。有利于在保護現有旅游資源的前提下，允許各鄉鎮、村實行所有權、經營權分離，采取租賃、拍賣、轉讓等形式開發土地旅游資源。

第四章

項目建設的必要性

昆明是最具發展潛力和戰略投資價值的城市，其中建設生態農業產業鏈，向市場提供綠色生態食品是關系國計民生、造福子孫的基本國策，而“生態農業觀光旅游產品”則是最具戰略投資價值的項目。

一、土地高效開發利用的必要性

以西部經濟帶為媒介，以西山自然生態保護區為為看點，以整合生態旅游為支撐，以開發建設觀光旅游區為動力，促進生態旅游產業化經營為紐帶，建設新型生態小鎮，開發生態旅游項目及相關產業，倡導環保理念，發展循環經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。豐富的資源帶來勃勃商機，在循環經濟的輻射作用下，消費群體和消費量劇增，為該建設項目提供了必要性。

二、符合生態立市、產業強市的發展戰略

該項目屬生態旅游循環經濟，同時拉動相關產業快速發展。將成為我市可持續增長的后續產業之一，生態旅游綜合開發項目 方案

該項目以優化產業結構為核心，從整合資源入手，從而推進旅游產業和產品結構調整，向市場推出生態綠色食品和旅游產品，從而推進由大變強，推進企業總體素質，提高核心競爭力，建設資源節約型、環境友好型，明顯提高資源利用率，為市民創造良好的生活與工作環境，為子孫后代留下藍天綠地。

該項目以轉變經濟增長方式、提高經濟增長質量、提高產業層次為目的；以增強產業集約能力，建立以市場為導向的生態旅游發展戰略。

第五章

項目發展的方向

一、客戶群定位

主客戶群定位：本市及鄰市經銷商，西山區本地及三大城市板塊中商務、會議及培訓等消費市場，及商務度假市場。

亞客戶群定位：國內臨省市各類商務度假市場及旅游消費群體。

二、文化、特色定位

以自然生態觀光為主題，以洞藏酒品質為特色，以生態食品休閑度假為品牌。

三、功能定位

西山區自然保護區生態景觀；名人題字摩崖石刻歷史文物；觀光旅游、休閑度假村；生態旅游觀光；構筑休閑及景點于一體的綜合性觀光旅游、休閑度假項目。

生態旅游綜合開發項目 方案

四、檔次定位：

花紅洞特有的自然資源及藏酒條件，昆明及整個云南，甚至整個中國少之又少。周邊獨特的歷史文化場所及民族文化風情使得項目內容更加充實，因此，有必要把項目打造成3A及3A級以上休閑度假旅游景區。

第六章、生態旅游市場分析與預測

一、生態旅游是社會主義經濟可持續發展，人與自然和諧發展的必經之路

生態旅游是從20世紀90年代發展起來的。生態旅游不僅被定義為一種適應市場機制的以自然為基礎的旅游；它還是國家政府機構用來實現可持續發展戰略的一種有效工具。

1、生態旅游是一種對環境負責的旅游和觀光行為，主要通過對環境的保護，達到使當地的生態和人口得以持續發展的目的。

2、生態旅游是在一定自然地域中進行的有責任的旅游行為，為了享受和欣賞的歷史的和現存的自然文化景觀，這種行為應該在不干擾自然地域保護生態環境，降低旅游的負面影響和為當地人提供有益的社會和經濟活動的情況下進行的。

3、經濟效益

項目建成，將轉移農村富余勞動力的就業，推動農村經濟發展和農村勞動力結構調整，開拓新的增收渠道，創造新的增收模式。市旅游資源的最大特點是人文景觀與自然景觀共生，15

生態旅游綜合開發項目 方案

農村經濟與社會結構的自然形態明顯，旅游物價平穩，親和力較強。

綠色食品的市場：1990年5月15日，我國正式宣布開始發展綠色食品。我國綠色食品事業經歷了以下發展過程：提出綠色食品的科學概念——建立綠色食品生產體系和管理體系——系統組織綠色食品工程建設實施——穩步向社會化產業化市場化國際化方向推進。

第七章

技術方案

設計原則

本項目的技術方案依照項目區的經濟社會條件遵循自然社會和經濟系統協調發展的原則，以充分利用當地的自然和人文資源，建立具有鮮明地域特點的生態綜合旅游項目體系為目的，運用生態學的物質循環轉化原理進行設計。

第八章

組織機構與人力資源配置

一、工程項目管理

建設項目是一個系統性工程，系統工程有其內在的規律，需要通過與之相適應的管理模式、管理程序、管理方法、管理技術去實現。也就是說，需要有專門從事工程項目管理的組織為之服務。這種組織應該有與項目管理相適應的方法和技術；

生態旅游綜合開發項目 方案

有相應的資質人才經驗，能夠為業主提供最優秀是項目管理服務，能夠為業主創造最大限度的效益。

1、實施投資項目法人制

1992年國家計委頒發了《關于建設項目實行業主責任制的暫行規定》，并隨后推行法人責任制。國家十五計劃綱要指出：全面實行投資項目法人責任制、招投標制、合同管理制，健全投資約束機制。這使我國建設項目管理體制改革向前邁進了一大步。

業主是項目的投資主體，在項目實施過程中有最大的決策權，能否正確決策取決于業主的素質。業主不一定必須是項目管理專家，但作為過程建設項目的業主應該具備必要的業主應該具備必要的項目管理方面的知識。‘

2、組織機構

實行董事會領導下的總經理負責制和逐級管理，逐級考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵機制和制約機制，堅持自主管理，以人為本，以質量為中心，以責任為紐帶，鼓勵不斷創新，走中外結合，傳統與現代相結合的管理之路。

3、人力資源

總經理由董事會批準任命，中層管理人員采取按條件在社會招聘辦法解決。營業人員及服務人員從市區下崗職工按規定考核擇優錄用。

生態旅游綜合開發項目 方案

4、員工培訓

主要管理人員由單位組織外地考察學習和培訓，工作人員由公司統一組織培訓學習。

第九章 投資估算表

一、估算編制范圍

本估算為團結鎮生態旅游綜合開發項目可行性研究報告投資估算，估算主要包括：歷史文化區改造費、住宿休閑區域餐飲娛樂區建設費、土地租用費，基礎設施費及市政配套費。不包括：業主開業流動資金和建造期價格可能發生的變動而需要增加的費用。

二、估算編制依據

本項目建設投資根據建筑設計方案，相關圖紙及市建筑工程預算相關定額及費用標準進行估算。

1、相似工程合同造價資料及地區材料價格。

2、假定由本市內的單位承擔設計，施工及項目管理。

三、投資估算

本項目預計總投資7800萬元，其中歷史文化區維護及裝飾100萬元，藏酒區800萬元，生態林休閑區3600萬元，基礎設施建設及辦公配置2000萬元，庭院景觀區及工藝美術展示區1000萬元，山林健身觀光區300萬元。

第十章

經濟分析

生態旅游綜合開發項目 方案

通過預測，本報告擬定下列經營策略：花紅圣泉酒莊總投資7800萬元，由政府招商引資，開發商有規劃的開發，自主經營。

一、年營業收入

通過歷年旅游接待情況，預測花紅圣泉酒莊生態旅游綜合項目收入概況如下：

二、成本估算

1、各項原材料成本，按現行市場行情進行估算。

2、投資采用平均年限法匪類進行折舊攤銷，攤銷折舊20年。

3、管理費用按銷售收入的20%計算。

4、銷售費用按銷售收入的3%計算。

5、職工年平均工資按16000計算，管理人員按42000計算。包括工資性補貼及福利。

6、稅金：交易稅按收入3.3%計算，營業稅收按5.5%計算，租用按租金收入17.5%計算。

三、所得稅

按照《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其他實施細則，所得稅按25%計算。

四、資金籌措

生態旅游綜合開發項目 方案

采取有效措施，組織和引導全社會各方面的力量，多渠道、多形式籌集資金，建設和完善旅游投入增長機制，增加項目投入。

1、積極招商引資

根據項目建設發展需要，制定有關鼓勵投資開發政策，并優化項目建設的外部環境，吸引企業個體工商戶到項目區投資。同時要擴大對外宣傳力度，提高項目的知名度，吸引更多的外來業主對項目投資。

2、爭取國家政策資金和社會資金投入

適當擴大項目專項資金的投入，積極向政府爭取專項資金。同時要注重證券資金的投入，抓住機遇，創造條件，積極主動向上市公司靠攏，搞聯合，上市融資，吸收社會資本。在擴大融資渠道的同時，要細化資金管理，加強監督，堅持專款專用，專戶儲存，提高資金的使用效率。

第十一章風險分析

生態旅游發展要充分發揮市場機制的作用，遵循價值規律，講求經濟效益與社會效益。離開了市場，生態旅游，休閑度假的推廣就難以得到應用，因此，市場需求是生態旅游發展的方向。

一、自然風險

生態旅游綜合開發項目 方案

由于自然環境等不確定性因素，受環境的影響，生態旅游區域的客源狀況也有著很多不確定的因素。

二、市場風險

當今的經濟市場競爭激烈，旅游市場也一樣。本項目相比其他旅游區域，開發較晚，知名度不高，存在產品的供求失衡導致的波動和價值實現的困難。

三、防范風險的措施

1、制度安排與政策機制。

它直接關系到能否調動各方面的積極因素，使生態旅游的發展充滿生機與活力。生態旅游發展，在相當長的時期內離不開政府的扶持。

2、人才培育機制

生態旅游的發展必須調動全社會的力量，其中的核心問題 是人才隊伍的建設。我們要通過體制改革，環境優化，觀念轉變，不拘一格，發現人才，使用人才，發現人才，使用人才。

第十二章

環境保護

當今，綠色經濟、循環經濟成為新世紀的標志。用環保促進經濟結構調整成為經濟發展的必然趨勢。保護環境就是保護生

生態旅游綜合開發項目 方案

產力，改善環境就是發展生產力。因此，如何協調環境與經濟的關系，建設人與自然和諧相處的現代文明是堅持實現保護環境的基本國策的關鍵。

一、設計依據

《中華人民共和國環境空氣質量標準》（GB3095—1996）《中華人民共和國城市區域環境噪聲標準》（GB3096—93）《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）《中華人民共和國污水綜合排放標準》（GB8978-96）；

二、環境保護目標

將生態旅游景區建設成為空氣清新、環境優雅、水體清潔、景觀優美、生態平衡的綠色景區。實行環保與經濟建設同步持續發展。

1、空氣質量

環境空氣質量達到國家GB3095-1996一類地區中的二級標準。

2、地面水質量

地面水環境標準達到環境質量一類區三類標準。

3、環境噪音

環境噪聲分貝五類地區，要求全面達到國家GB3096-93標準中二類地區二類標準（晝夜40～45dB,夜間35～40dB）

4、固體廢棄物

生態旅游綜合開發項目 方案

生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達到100%

5、生態保護覆蓋率100%。

三、環境保護原則

1、與自然和諧共存原則

生態旅游景區應與區域自然生態系統相結合，保持盡可能多的生態功能。在基礎設施建設及規劃中最大限度地降低公共中心區對局地景觀和水文背景、區域生態系統造成的影響。

2、生態效率原則

在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面實施清潔建設，盡可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、能源使用、產品和服務中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源。

3、區域發展原則

盡可能將生態旅游景區與地方特色經濟相結合，將景區建設與區域生態環境綜合整治相結合，并與區域環境保護規劃方案相協調。

4、高科技、高效益原則

大力采用現代化生物技術、生態技術、節能技術、節水技術、再循環技術和信息技術，采納國際上先進的生產過程管理和環境管理標準，要求經濟效益和環境效益實現最佳平衡，實現“雙贏”．

生態旅游綜合開發項目 方案

5、軟硬件并重原則

硬件指具體工程項目的建設，軟件包括景區環境管理體系的建立、信息支持系統的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區得到健康、持續發展。

四、環境影響因素分析

1、項目施工期

項目建設過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設備裝配等施工行為，在一定時段內都將會對周圍環境造成一定影響。

⑴材料及土石方運輸車輛噪聲； ⑵現場施工噪聲；

⑶運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣； ⑷施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運輸產生的二次揚塵；

⑸施工作業產生的生活污水； ⑹挖掘土方等產生的固體廢棄物； ⑺施工現場周圍的景觀影響。

由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環境的影響主要是地面揚塵污染，污染因子為TSP。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物，會在短期內大大影響當地的空氣質量。粉塵排放量隨施工作業的活動水

生態旅游綜合開發項目 方案

平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。

2、項目建成后污染分析 ⑴廢氣

景區建成后廢氣主要有飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。

⑵廢水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機物。⑶廢渣

景區建成后，其排放的主要固體污染物有畜禽糞便和生活垃圾。

五、環境保護防治規劃

1、施工期間環境保護措施

施工期間比較明顯的環境問題主要有三點：一是施工機械及運輸車輛產生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運輸攪拌等作業產生的地面揚塵；三是施工期間的生活污水。

1、施工機械運行時的噪聲輻射源強在75～115dB（A）范圍內，距離聲源30米范圍內的噪聲輻射值超過建筑施工景區界噪聲限制標準，如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應采取適當的隔聲措施。

生態旅游綜合開發項目 方案

2、對于施工期間產生的揚塵，在不同的施工環節采取不同的措施，力爭使其對環境的污染降至最低。揚塵嚴重時實行灑水作業，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區。

3、施工期間產生的生活污水，要加強管理，污水實行統一收集、排至北站污水處理廠，防止對周圍環境的污染。

2、運行期間的環境保護措施

1、廢氣

基本情況：廢氣主要是廚房油煙和汽車尾氣。我公司只用清潔能源液化氣和電能，因此在運營期的廢氣主要是廚房做飯時產生廚房油煙。

計劃措施：我公司按照環保管理部門的要求安裝油煙凈化裝置，使油煙排氣筒的設置高于自身樓高1.5米。使用液化氣和電等清潔能源。使用具有《環境保護認證證書》和《云南省環境保護行業污染治理資質證書的廠家生產的炊具和廚具。

2、廢水

基本情況：廢水主要是餐飲、客房、項目KTV廢水以及員工的生活污水。

計劃措施：針對公司的排水情況，本項目排水采用雨水、污水分流制。雨水經雨水管網統一收集后排入項目西面的分洪溝；計劃運營期餐飲廢水經隔油池處理后排入項目內的池塘，多功能廳及餐

生態旅游綜合開發項目 方案

廳內的衛生間污水經化糞池處理后上清液也排入池塘（目前項目客源不穩定，化糞池的糞便和污水較少，還沒有污水進入池塘），客房的生活污水經原有排污管道排入隔壁動物研究所的化糞池，員工廁所有單獨是化糞池，該化糞池無外排口，由環衛部門清掏。排入池塘內的污水經稀釋、沉淀后進一步處理，再回用于綠化和澆灌蔬菜。隔油池找相關公司進行定期清理。我公司會嚴格按照昆明市政府有關“禁磷”、“禁白”的要求，使用無磷洗衣粉和無磷清潔劑。加強用水管理，降低用水排水量，提高員工的節水意識，大力倡導節約用水，減少客房設備用水量。

推行節約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規劃建設中水處理設施，提高水的重復利用率。

3、噪聲

基本情況：項目的主要噪聲源是KTV包房內的音響設備，廚房凈化器的引風機。KTV的運營時間為晚18：00至凌晨2：00，大；油煙凈化器位于項目一樓廚房的東北角，油煙凈化器引風機運行時間為7：00——9：00，11：00——14：00，17：00——21：00。

計劃措施：我公司將嚴格按照文化部頒布的《營業性歌舞娛樂場所管理辦法》及《云南省營業性歌舞娛樂場所管理條例》的要求進行KTV的建設及日常經營管理；嚴格按照《娛樂場所管理條例》的規定，KTV的營業時間不超過凌晨2：00。KTV內采用隔音效果較好的隔聲材料，加強房間隔壁與建筑結構的隔振處理，所有房間對外一面均 27

生態旅游綜合開發項目 方案

無門窗，完善和改進KTV包房各項隔音、減震、降噪措施，同時合理放置音響，減少了對周圍及上下樓層的影響。

4、固物

基本情況：項目產生的固體廢棄物主要來源于廚房餐廳、KTV、客房、觀景房產生的固廢，以及公司內員工產生的生活垃圾KTV包房、客房、觀景房、餐飲固體廢棄物主要由蔬菜、紙屑、果皮、酒瓶等包裝物構成。

計劃措施：垃圾每天清理集中后分類存放，能回收的外售資源化利用，不能回收的垃圾由環衛部門統一處置。食品殘留物統一收集后和隔油池中打撈的動植物油一起放入泔水桶，交由相關公司處理，公司內員工的生活垃圾集中收集后由環衛部門統一處理。使固體廢棄物處置率達100%。

該項目在環境保護方面投入大量資金，嚴格按照國家相關法律法規規定，認真落實科學發展觀，實現項目的健康、綠色、環保可持續發展。

生態旅游綜合開發項目 方案

第六章

綜 論

該項目建成后，將為昆明市旅游增添了新的亮點，與筇竹寺、郊野公園、棋盤仙閣、法界禪寺形成一條綜合性的旅游鏈。

1、該項目適應了旅游產業結構優化調整的客觀要求，是旅游開發形式轉型的新探索，推進了現代旅游業和現代農業的發展，不僅拓寬了旅游資源開發的路徑，而且把旅游、休閑度假、新農村建設有機結合起來，加快了結構調整，提升和豐富了旅游的內涵，減少了旅游開發的投資風險，迎合了大眾消費心理。

2、該項目可促進農業產業結構的優化改變。旅游業具有極強的關聯帶動作用，開發生態旅游，同時充分開發利用了農村豐裕的空間資源和眾多的家事活動、傳統文化、風俗等無形資產。

3、該項目可以創造就業機會，積極開發生態旅游，不僅可以有效地解決農村富裕勞動人口的就業問題（旅游業每增加1個就業機會，就能帶來相關行業5個就業機會），緩解社會壓力。

生態旅游綜合開發項目 方案

4、該項目可以加強生態環境保護與建設，有利于經濟社會可持續發展。開發生態旅游的生產素材是當地人與自然和諧共生的環境，因此對加快生態建設、農地保護、規范開發、資源永續利用力度大，有利于促進經濟社會可持續發展。

5、該項目可以緩解假日高峰旅游壓力，促進消費。不但可以有效地對部分旅游者進行分流，就近帶動消費者，同時也提高了游客的游覽體驗質量，豐富人民的消費及文化生活。

6、項目建成后，可實現銷售收入38,315萬元，可實現稅后利潤11,821萬元，投資回收期2.1年，財務內部收益率為93.5%。

該項目具有很好的經濟效益和社會效益，建議建設單位抓緊建設實施。項目的發展，希望得到政府的支持與關懷！

第五篇：住宅開發項目可行性研究報告

住宅開發項目可行性研究報告 一 總論

（一）項目背景： 1 項目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產開發投資有限公司始建于2008年9月，是一個具有獨立法人資格的經濟實體，公司注冊資本為壹仟萬元，經營范圍為房地產開發經營、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產開發企業，下設綠化公司、商貿公司、物流公司。公司按照現代企業制度的管理模式，遵循房地產開發投資有限公司制度的運作方式，現在總經理的領導下，已初步形成了一個上進、勇于開拓的企業團隊。公司始終堅持團結協作、銳意進取、開拓創新、求真務實的精神，以日臻完善的管理體系，嚴格按照“誠實守信、誠信經營”的開發理念和經營方針，樹立品牌的戰略目標，堅持追求獲取社會良好效應和經濟效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產開發公司投資開發了“西山別墅”（三期還在開發中）。2006年與昆明宸瑞房地產開發公司合作開發面積約二十萬平方米的“官渡工業園區機電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評價和市民的廣泛贊譽，現二期工程正在建設中。現在的紳園房地產正在健康有序的蓬勃發展，我們不斷的積極尋求和探索與市場機制相適應的經營策略和經營方針，始終堅持“人性化”的設計思想，竭誠為業主營造一流的居住和經營環境。我們必將為爭創一流品牌房地產企業而努力，積極探索房地產發展的新思路、新理念，拓寬經營領域，以提供優質產品為己任，為曲靖市房地產行業的經濟建設做出應有的貢獻！3 可行性研究報告編制依據：（1）《城市居住區規劃設計規范》

（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》（8）《高層民用建筑設計防火規范》

（二）項目概況： 1 地塊環境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮建設用地構成。該地塊位于麒麟區紅廟村二隊，遠為農田，整個地勢呈現南高北低的趨勢，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。惠滇花園位于城南水務片區，從南城門出發經過官房酒店經麒小線到達。第二工作區離我們只有一路之隔，在第二工作區內將設置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網球場等各類娛樂運動設施。惠滇花園居住周圍有；法院小區、水務小區、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設規模與目標： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區，沿惠滇山莊往前走即達昆曲速公路，是曲靖別墅區重點開發地段，因此為了吸引眾多的醫療人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值）

建筑面積：113253 開發周期：至年

土地價格：萬 3 項目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業形態劃分圖（詳見附圖物業形態劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：2000 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％

（三）項目建設緣由

項目建設有利于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依托開發區的優惠政策及政府支持，立足于東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，占據光谷CBD區域房地產市場，發展壯大公司實力，并進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神

國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3 項目開發優勢所在

世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯想集團的高科技理念和品牌優勢

（四）市場分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發展趨勢，房地產開發呈現以下特點：房地產開發投資與到位資金持續快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業呈現強勁的增長勢頭，（《中國統計》China Statistics 2001’5），房地產市場也呈現出以下主要特征： 全國房地產開發及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發投資量持續增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產開發完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。3． 銷售價格穩中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業營業用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析 1． 2000年房地產市場

2000年XX市的房地產市場形勢是總體上處于穩步攀升，逐漸走高的態勢。一是全市房地產開發總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資的85.58%。其中住宅類物業價格指數具體見下表：

各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

光谷地區房地產住宅市場分析（1）“光谷地區”概況

信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創新設計，市場反映良好。●高層。目前曲靖市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。它們都以高品質樹立的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美；另一方面是因為隨著二次置業者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標市場地位 項目銷售目標群如下：

（1）第一期針對市第一人民醫院的職工;（2）第二期針對市第一人民醫院及其他醫療單位；（3）此后將面對社會銷售；（4）其他

（五）結論

本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。

1、投資環境分析結論

曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時車程，受XX經濟區的影響較大，經濟發展水平在云南省名列前茅，曲靖市現有人口約72萬人，包括外地在XX經商人員共約80萬人。按曲靖市國民經濟和社會發展規劃，市區框架正進一步拉大，城市人口將大幅度增長，預計4-5年人口將達到100萬人。該項目定位于曲靖市15%的中高收入消費群體。具調查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經濟條件的進一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內仍將是房產供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調查和需求預測分析）。

XX市區可以簡明的分成三個區域：城北經濟開發區、城中中心生活區、城南新生活區。城市規劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發展思路清晰，如經濟技術開發區、行政新區南北拓展；經濟發展快速穩定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優越，商業幅射較廣。同時新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經濟樞紐。位于境內的國家級經濟開發區吸引了眾多的國內外商家來蕪投資，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實現國內生產總值26億元，同比增長13.1%，依托長江三角洲經濟區，經濟發展環境良好；城市生態環境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產業持續穩定的發展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續平穩上升：經濟的持續發展支持人們的消費需求；產品質量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加劇：大量樓盤的開發必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產品差異化、定位細分化、企業品牌化是今后XX市房地產市場發展的必然趨勢，XX市房地產業自2001年以來發展快速，房價持續上升。特別是浙江房地產開發公司的進入，是推動XX市房地產業發展的重要因素。

2、金融投資環境分析結論

由于2003年央行出臺的系列房地產金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產市場上的炒作風，最具現實意義的幾條規定是：房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的３０％，房地產企業流動資金貸款被取消，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。這就意味著房地產開發商進入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經完成土地拍賣但尚未開工建設的樓盤影響不小，部分開發企業可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價起到了推波助瀾的作用加速XX房地產企業從新洗牌的局面。因此規避金融機構的風險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務狀況，以及規范的財務操作規程、人員是勢在必行的。

3、項目定位分析結論

曲靖未來幾年的規劃中以多層項目為主，因此對該項目高層定位有非常大的優勢。

本項目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿繁華，升值潛力與生活環境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠的眼光去打造我們的項目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發大型品牌超市賣場、時尚休閑商業街，強大的商業設施，足以成為XX廣場周邊區域的商業中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、商務中心、藝術幼兒園，網絡式物業管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內保持領先，十年內不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發展的資金和理想收益。在戶型結構上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優勢和良好的效益預期性，在城市化建設不斷推進，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產市場進一步規范，為房地產業的發展提供了基本保證。該項目建設實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風景線。