第一篇：物業項目接收管理方案

物業項目接收管理方案（DOC格式）

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物業項目接收管理方案

方案名稱 物業項目接管 受控狀態

編號

一、項目概述

該項目位于本市西部地區，毗鄰本市行政、文化、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力大。

二、管理目標

引進物業管理理念，為業主提供優良的服務，業主滿意率達到____%以上，爭取____年內使得該轄區獲得本市文明小區稱號。

三、經營預測

通過對該項目的調查了解及相關規定，本公司對未來一年內的經營情況做了一個初步的預算，其具體內容如下表所示。

經營狀況預測

經營收入：________元 支出：________元

收入明細 支出明細

項目 收入 項目 支出

物業管理費前期投入

維修服務費人員工資福利

????

盈虧：________元

四、部門與人員設置

1．部門設置

根據××物業目前的需要，同時考慮到為今后的物業管理打好基礎，其設置6個部門，分別為：行政人事部、財務部、服務中心、工程部、保安部、環衛部。

2．人員配置及進場時間安排

我公司將對××物業物業管理處配置員工52人：其中經理1人，副經理1人（兼任服務中心主任），行政人事部經理1人、行政文員1人，服務中心人員5人，財務部經理1人，出納1人，工程部經理1人、維修人員7人，保潔主管1人，保潔工10人，保安部經理1人、保安人員20人，采購員兼司機1人。

其中：管理層員工在____月____日前錄用完畢進場工作。維修人員在____月____日前招聘到位進場工作，其他人員經培訓合格后，于____月____日前上崗。

五、物業項目交接與驗收

1．成立由發展商、承建商和××物業公司共同派員參與的物業交接驗收小組，具體統籌和協調交接驗收工作，對交接驗收的范圍（標準、程序、時間、進度）注意事項和人員分工等做出具體安排。

2．在交接驗收的過程中，××物業公司需指定專人對交接驗收過程中發現的質量問題或缺

陷進行詳細記錄，并及時提交發展商、承建商進行整改。此項工作由________負責。

3．在對物業“硬件”進行驗收的同時，××物業管理處應注意收集索取相關的“軟件”資料，并指定專人負責整理、歸檔、妥存。此項工作由________負責，________負責跟進，并在____月____日前完成。

4．××物業公司負責準備交接驗收時所需物資：如房門鑰匙、保管柜、鑰匙尼龍扣、膠帶、記錄板等。此項工作由________負責，并在____月____日前準備到位。

相關說明

編制人員審核人員批準人員

編制日期審核日期批準日期

（四）住宅社區商業招商方案

方案名稱 ××住宅社區商業招商方案 受控狀態

編號

一、××住宅社區情況說明

1．建筑項目情況

××住宅社區地處××路與××路的交匯處，占地5萬平方米，總建筑面積27萬平方米，共12棟樓，總戶數2708戶，綠化率30%。該社區緊臨城鐵×號線，多條公交線路縱橫交錯，自駕車40分鐘可達機場，交通便利，地理位置優越，居住環境成熟。

2．業主入住情況

該社區Ⅰ期、Ⅱ期均已完工，于200×年×月×日安排業主入住，預計總入住人口萬人以上。

3．周邊生活環境，如下表所示。

周邊環境一覽

類別 數量 名稱 規模與檔次 與本社區距離 開業時間

銀行 2 ××銀行 營業廳 2公里 5年

××銀行 儲蓄所 3.5公里 3年

體育設施 5 游泳館1家 能容納300人 3公里

高爾夫練習場3處 均為國際標準練習場 10公里內

健身中心1家 高檔 1公里 0.5年

商業設施 6 超市3家 大型2家，中型1家 5公里內

建材城2家 中小型，以板材為主 3公里內

電器城 1家 3公里內

其他郵局2家

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二、住宅社區業態規劃

1．規劃考慮重點

根據本社區定位及人口數量，以“方便業主，為業主服務”為原則，對本社區的業態規劃主要從兩方面考慮：

（1）補充和完善周邊現有業態，讓小區能滿足業主日常生活所需；

（2）滿足社區業主不同的商業需求最大傾向性；

2．社區業態規劃

經過調查分析，擬在該社區設置業態如下。

（1）滿足業主基本生活類需求：菜市場、24小時便利店、自助銀行、快速（便利）餐飲、洗衣店、藥店、水站、糕餅店。

（2）滿足業主入住早期必需：日用小百貨店、小五金建材店。

（3）中介代理店，由物業組成，便于房屋二次流通，增加入住。

3．擬招商品牌

（1）便利店品牌：×××、××等。

（2）藥房品牌：×××大藥房、××平價藥店等。

（3）洗衣店品牌：××洗衣店、×××干洗店等。

（4）糕餅店品牌：×××、××等。

三、招商運作計劃

1．經營商戶的引進方式說明

（1）自有資源：通過我公司自有關系，由招商人員或相關人員直接溝通意向，引入品牌，此種方式效率高、成本低。

（2）同類型社區引入：直接派遣招商人員前往與本項目具有一定類似性社區內的商戶商談，邀請加入，該方式有效率也較高，成本較低。

（3）廣告宣傳：通過在公眾媒體發布招商廣告，邀請全市范圍內商戶入住，該方式影響力大但成本較高，同時效率較低。

（4）客戶專遞：將招商計劃與招商進程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業主，提高業主對于社區配套設施設置的了解，以增強各業態商戶入住后的經濟效益。

2．招商工作計劃

招商工作小組應在業主入住前兩個月完成招商工作，即200×年×月×日～200×年×月×日，共8周，并于×月×日交出招商工作總結報告及入駐商戶名單，保證業主入住之初即能享受到貼心的服務，達到為業主提供便利的目的。具體招商工作計劃如下表所示。招商工作計劃書

時間期限 工作項目 具體工作內容 負責人

第1～2周 準備工作 1．成立招商小組：根據招商需要，成立該社區招商小組，由本部門人員擔任，共3人 李××

2．設計、制作招商宣傳資料 王×

3．尋找擬招商商戶資料 李××

第3～6周 招商工作實施 1．尋找商戶及其負責人，建立初步聯系 招商小組

2．入駐本社區的洽談、溝通 招商小組

3．帶領商戶參觀本社區，進一步溝通 招商小組

4．談判，雙方達成共識后簽訂合同 招商小組

第7周 招商工作收尾 加快與未確定入駐的商戶的溝通，做好招商收尾工作 招商小組 第8周 招商工作總結 1．撰寫招商工作總結報告 李××

2．下一階段招商工作規劃 李××

相關說明

編制人員審核人員批準人員

編制日期審核日期批準日期

第二篇：地標物業項目管理方案

地標物業項目管理方案

前言

金色領地作為十堰市集住宅、商場一體的高尚樓盤，其物業管理工作開展的標準應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優雅”。十堰謙科物業管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作

舒適：物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上。物業使用人選擇一個居住、學習、工作的環境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業管理公司的一項專項業務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業使用人“安全需求”的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社區中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上，充分實現物業管理服務的內容，讓業主及物業使用人滿足“受人尊重的需求”。

優雅：高尚的住宅離不開優雅的環境，優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務理念融入到為物業使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求，讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。

第一部分

十堰謙科物業管理有限公司簡介 公司簡介 ??

二、公司總經理介紹 ??

三、企業管理理念及服務理念

根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點，公司采取以下管理理念： 團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

1、團隊意識和吃苦精神：在當前資本企業向人本企業轉變的過程中，團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件。“企業以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。

2、個性舒張和競爭機制：在人本企業中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性，有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高；競爭機制是企業用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進模式和一體化管理：作為物業管理企業在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關系到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式：以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質量管理體系（ISO9001：2000）、環境管理體系（ISO14000）、職業健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業成立開始便導入一體化管理體系，用質量管理來保證我們服務產品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業來說，物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關系，是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。財務部：

1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析，供公司決策之用；制定近、中、長期“現金流量平衡表”。

2、負責日常賬務工作的實施與管理。

3、負責對外財務相關工作的銜接。>；

第二部分

***物業管理目標及策劃方案

通過對“×××”的調查和基礎數據的分析，結合公司的管理經驗和現代物業管理發展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理處組織構架及各部門職責： 部室主要工作職責： 總經理：

1、對董事長負責；

2、制定公司的經營方針和目標，對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施；

3、按“權責利”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統管理；

4、主持新的經營項目的開發；

5、傳達并對員工培訓滿足業主和法律法規要求的重要性；

6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環境；

7、對公司組織構架進行策劃；

8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規定和溝通。

辦公室：

1、對總經理負責；

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓工作）；

3、內外進行溝通；

4、內外公文的處理及檔案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司庫房的管理工作。

***管理處：

1、對總經理負責；

2、負責***的前期介入策劃、實施工作；

3、負責***的接管驗收策劃、實施工作；

4、負責***的業主入主的策劃、實施工作；

5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作；

6、負責***的多種經營業務的策劃、實施工作。

7、負責樓宇相關費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析，并及時按規定時間和渠道加以傳遞。

二、人員配備情況：

1、總經理：1人。

2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫管1人。

3、財務部：2人，其中經理1人（兼會計）、出納1人。

4、***管理處：33人。

其中經理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛隊隊長1人，隊員15人（三班24小時）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業主接待組主管1人，接待員1人、收費1人。總計：38人

三、管理目標

（一）、公司總目標

1、業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%

2、房屋及設施設備完好率遞減≤3%

3、無重大責任事故發生。

（二）、目標分解

1、財務部

（1）、公司各項財務管理工作實現PDCA循環率100%（2）、財務分析覆蓋率100%

2、辦公室

公司各項行政管理工作實現PDCA循環率100%

人力資源科：

（1）、員工培訓覆蓋率/合格率100%（2）、業主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%（3）、員工配置優化率比上年提高≥25%

（4）、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2% 行政公關：

（5）、內外文件起草合格率≥90%

（6）、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清潔衛生日檢查合格率100%3（8）、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%（9）、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%（10）、合同評審率100%（11）、公司各類刊物,小區/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,（13）、入庫物品檢驗合格率100%（14）、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%（15）、庫管物品年差錯率≤0.1%

（16）、員工對職工食堂飯菜質量/服務態度滿意率≥85%

3、***管理處 業主接待組：

（1）、管理處各項工作實現PDCA循環率100%（2）、業主/租賃戶有效投訴處理率100%（3）、限時服務承諾實現率≥95%（4）、內外關系溝通成功率≥80%

（5）、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%（6）、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費收取率≥90%（8）、收費金額差錯率≤1?

（9）、小區物業管理費半年收支公告率100%（10）、小區物業較為重大事項發生/處理公告率100%（11）、業主/租賃戶動態檔案建檔率100%（12）、圍繞物業所進行的多種中介服務（受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等）、特約服務用戶滿意率≥85%（13）、社區服務管理策劃成功率100%（14）、小區/大廈經營性項目盈利率≥80%

（15）、業主/租賃戶對社區服務工作滿意率≥80%。（16）、物業管理年盈利率比上年增加≥10%

綠化保潔組：

（1）、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環境衛生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區綠化年成活率≥95%

保衛隊：

（1）、保衛各項管理工作實現PDCA循環率100%（2）、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1%（4）、重大火災/刑事和交通事故發生率=0（5）、機動車輛管理糾紛發生率≤1%

（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%（7）、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程維修組：

（1）、各項工程管理工作實現PDCA循環率100%（2）、設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設施設備保持完好率≥95%（5）、機電設備檢修及時率100%（6）、設施設備檢修一次合格率≥95%（7）、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%（8）、保障設備設施安全運行率100%（9）、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%（10）、設施設備標識標牌正確率100%，完好率98%

四、服務內容及標準

（一）前期物業管理服務內容

；前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益，保障其利益的重要環節，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設計方案的建議；

2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

5、行物業的接管驗收及問題的整改、督促；

6、接受業主入住前的相關咨詢；

7、供業主入住前的上門服務。

（二）、業主入住管理

1、辦理業主入住及接房的相關手續；

2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。

（三）、后續物業管理服務內容

1、公共性服務

公共性服務提供常規性服務，是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：（1）、清潔衛生管理；（2）、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養護維修；（9）、物業檔案資料管理；

（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區文化活動，協助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；

（13）、根據需要增設的其他服務項目。

2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務（1）、家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲服務

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。（5）、租賃服務

包括：物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等。；

（二）、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

（二）、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統

（1）、保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規定提前通知業戶，外線停電時，自備發電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統

（1）、消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。

（2）、訂有突發性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

6、給排水系統

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。

（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

（3）、所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調系統

（1）、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。

8、市政公用設施管理

（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。

（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。

9、綠化管理

定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

10、環境衛生管理

（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災、刑事和交通事故。

12、業戶滿意率

無重大投訴，對物業管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

五、管理處人員素質要求及培訓計劃

根據以上要求，管理處工作人員的素質要求相對較高，這不僅是高檔物業的要求，更是公司追求卓越的需要。企業想盡快的得到發展，一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才，另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見附件一）和《培訓計劃》（見附件二）。

第三部分

***管理項目啟動所需資金情況

物業管理項目啟動資金根據實際情況預算如下：

一、人員薪金（樓宇交付日前之三個月）總經理

1名

1000 =1000 物業經理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安隊長

1名

1200 =1200 財務經理

1名

800 =800 行政部經理

1名

800 =800 技術員

4名

800 =3200 綠化保潔主管

1名

800 =800 附加30.70%作為津貼及福利 3223.5 13723.5 三個月小計為

41170.5

二、員工制服（每人兩套）

11*200 2200

三、區外圍設施

大垃圾桶（生活垃圾）

15個

=750 不銹鋼垃圾筒（樓層用）

20個

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及車庫廣告欄/廣告牌

5個

500 =2500 大堂用吸水/吸坐墊

2張

200 =400 小計：

6250

四、管理處各辦公室用品及設備 辦公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 對講機（含備件）

10套

1200 =12000 電腦

2套

4500 =9000 打印機

1臺

2000 =2000 復印機

1臺

10000 =10000 傳真機

1臺

1500 =1500 保險箱

1個

1500 =1500 管理公司/處用紙張/信封/名片

=5000 飲水機

2臺

=200 裝訂機

1臺

300 =300 照相機

1臺

1000 =1000 管理處裝修

=60000 會議室家具

1套

4000 =4000 辦公細項物品

=10000 小計：

124500

五、工程部用品

1、測試儀表

個

200

萬用電表

個

500

電流流量度：300A 個

800

電流鉗式800A 個

1500

電流鉗式3000A 個

1500

對地阻值測試表

個

1500

絕緣值測試表（500V-1000V）

個

1500

溫度計：電子數字式

個

200

手提式室內溫度/濕度對比測試表

個

300

手提式風量和風速計

個

1500

電源測試電筆

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

鋼尺：3M 把

鋼尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小計：

2、安全設備

高空工作安全帶：降傘式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 個

500 安全過濾口罩：100CDN 打

500 護眼罩：眼鏡式

個

200 護眼罩：全式

個

500 護眼罩：焊接用

個

1200 護鏡（焊接用1000GDA）

個

600 手套：綿布

打

200 手套：皮革

打

400 鋁梯：1M 把

1000 鋁梯：

1、5M 把

1500 鋁梯：4M 把

3000 高空工作臺：6米全護式

個

15000 高壓電工全護裝

套

2500 連輸工具：軸流板式車

部

200 手推車

部

200 小計：

3、工具

木鋤

把

扳手：活動150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 組合式：4MM-45MM 套

500 夾具：大力鉗（平口）

把

O形夾100MM 個

O形夾：150MM 個

O形夾：200MM 個

O形夾：300MM 個

虎鉗150MM 個

200 鋼管工具連彎頭

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 鐵片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 緊急爆破工具：大手錘

個

斧頭（消防隊用）

個

鐵筆

支

壓力鉗

把

800 潤滑油加油槍

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子鉗：200MM 把

管子鉗：300MM 把

管子鉗：450MM 把

管子鉗：600MM 把

300 拉釘鉗

把

小計

4、手工具

螺絲起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支電子部件專用：平咀

套

十字咀

套

平咀鉗

把尖咀鉗

把斜口鉗

把專線開口鉗

把

剪線鉗

把

鯉魚鉗

把水泵鉗

把

彈簧專用用尖咀鉗：平咀

把

300 弓咀

把

300 電線護套管鉗：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手鋸：金屬450MM 把

手鋸：150MM 把手鋸：木工600MM 把

手鋸：250MM 把

手錘：電工

把

手錘：球表1KG 把

手錘：

1、5KG 把

手錘

套

200 吊重滑輪1噸

套

1500 鐵鉆

個

200 木工專用工具

套

1200 泥水工專用工具套800

5、電動/機械工具

手電鉆電池式0-12MM 把

1200 油壓手電鉆：小

把

1500 大把2500 油壓式手電錘：小

把

1000 鋸條式切割機

把

800 片式切割機：小

把

1000 大把1500 金屬磨輪式切割機：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨輪床

部

1500 60A電焊機

部

2000 氣焊槍：氧氣式

套

3500 乾手機：小

套

1000 大

套

2500 高壓水槍（手提式）

套

2000 高壓氣泵（手提式）

套

2000 高壓吹風扇（手提式）

部

1500 高壓吸塵機（手提式）

部

1500 手提射燈

支

350 氣動打釘槍

把

600 小計：

工具共計：30000.00

6、值班室/辦公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2張

600 =1200 工具柜

2個

1000 =2000 物料架

2個

1000 =2000 工具箱

7個

200 =1400 文件架

7個

=700 小計：10100

六、保安部用品

值班電筒（充電式）

20套

=2000 雨具

20套

=1600 辦公桌椅

9套

500 =4500 小計：8100 啟動預算總計：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根據對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談，我們認為合作方式可采用以下三種進行：

第一種：完全托管型。

該種方式操作簡便、靈活，易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業管理管理用房，我方獨立運轉整個樓盤的前期物業管理工作。“***”如果采用這種方式，其需啟動資金和管理用房為：

啟動資金：如果按《***市物業管理辦法》的規定，啟動資金的分攤按五年平均分攤，首次合同簽約為三年，那么該筆費用為：222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場，則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有；如不撤場，則余下金額再按所簽合同按年分攤。

管理用房：按照***市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業管理公司開展管理和經營所用。那么，“***”的總建筑面積為38937㎡，其2%的比例為778.74㎡，3%的比例為1168.11㎡。

第二種：技術顧問型

該種方式采取貴方建立物業管理企業，我方給予貴方技術支持和業務指導，以促進貴方的物管企業發展。

該種方式我方的價格是10萬元，顧問期限兩年（以交房前三個月開始計算）。顧問內容包括：前期介入管理策劃及實施指導，物業管理公司的籌建策劃及實施指導，人員的招聘、培訓，物業的接管驗收策劃及實施指導，業主入住的策劃及實施指導，后續日常服務的策劃及實施指導，質量、環境和職業健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業的創優工作策劃及實施指導。

第三種：半托管半技術管理型

該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術管理的方式。其目的在于我方通過一年的管理工作為貴方建立物管企業作好鋪墊。

該種方式我方收取費用為第一年我方派出的管理人員及相關費用由貴方支付（標準為我公司的管理人員的一般標準），收取5萬元管理費；第二年我方收取管理費5萬。兩年的服務內容為：前期介入管理，物業管理公司的籌建，人員的招聘、培訓，物業的接管驗收，業主入住，后續日常服務的策劃及實施，質量、環境和職業健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業的創優工作策劃及實施指導。

第三篇：如何管理物業項目

物業項目經理：如何管理一個物業項目？

一、物業經理要有較強的敬業精神

物業管理的基本特征是在法律法規規定的范圍內從事環境、設備設施的管理，為授權管轄范圍內的人提供全方位的服務。一個專業管理公司所管理的小區或辦公樓、學校、醫院，其有形資產動輒百萬、千萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內各種人的活動，簡繁相間，難易互見，管理者的敬業精神，顯得尤為重要。

管理者的敬業精神包括：

1．強烈的使命感。商業社會中，人類的許多活動都是價值的體現。平時，報紙上常刊載對物業管理公司的投訴信函。這其實稍加研究便可以發現，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對業主或發展商委托競標的項目，許多物業管理公司在接標后能努力管好，受到贊譽。除了他們技術水平高，實力強外，意識在起作用。的確，日常的工作中有很多問題，各種矛盾，能確立起一種為業主服務好的使命，話就好說，事就好做

2.高度的責任心。很多物業管理人員都把管理服務當作自己的事來辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責任心，就會去研究問題、解決問題，就不會去扯皮。水管裂了，不會先去尋找誰承擔責任，而是先解決問題。3．團隊精神。物業管理涉及的面很廣，需要的知識結構復雜。有人說，物業管理要解決的問題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點也不為過。但一個人的精力、知識畢竟有限。如果發揚“團隊精神”，就沒有解決不了的問題。對復雜設施、設備的管理，外包是一項常見的方式，但如不能與協作方之間發揚“團隊精神”，恐難把事做好。

二、物業經理應具有良好的心理素質

物業管理工作者活躍在高檔辦公樓、優雅的小區和涉外公寓，每天面對的有腰纏萬貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對待物業管理人員的態度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務的處理過程中，對業主和用戶的要求和服務，以及與政府行政部門的交往中，我們對事物的看法也常常不盡一致。如果沒有良好的心理素質往往容易出現偏差。因此，以下幾點顯得非常重要：

A:精神境界要高。物業管理不是簡單的看門、掃地、通陰溝。作為物業管理服務行業的工作人員，他們具有特定的專業知識和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會分工不同而已。

B:禮貌待人是物業管理人員必備的素質。不管在什么情況下，對周圍的人，要以禮相待；對周圍發生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。

以平常心對待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有；人家沒有的，我們也可以有，也可以沒有。

D:要處理好各方面的關系。與業主和租戶的關系，與員工和領導之間的關系，與相鄰單位和政府行政部門，等等，都要處理好關系。

三，物業經理要有精湛的管理技能

物業管理不僅要將管理內容按照目標去一步步地實現，而且要做得盡可能地有效。一般來說，通過努力，管理目標是不難實現的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實踐外，還要不斷提高自身的文化修養和專業業務水平。物業管理是一件很復雜的工作，涉及的面很廣，從建筑結構到機械設備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒有良好的管理技能，很難勝任優秀的管理項目。管理技能涉及的方面有：

小區、樓宇的建筑結構，供電、供熱系統，水處理系統，通訊系統，保安、綠化、清潔、財務的管理，人的管理，等等。其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時間、地點的不同而變化的。如何對人的行為進行規范和管理是一大課題。管理處的員工，尤其是管理處的負責人，要不斷更新自己的知識結構，學習一些管理學、社會學、心理學、法律和法規、甚至美學，將會受益無窮。

四、物業經理要具有十足的經營頭腦

無論時小區、寫字樓、高檔公寓等，作為項目的首要人員必須要掌握好一個原則，時刻考慮到如何讓員工過的好點，考慮好項目的整體經營運作狀況，沒有好的收繳率就沒有好的收入給員工，那么這位項目經理就是一位不合格的領頭羊。其他做好了則也是不及于是，哪個企業都不會要一個不給自己帶來利潤項目負責人，同樣也無法做好一位領頭羊的團隊首領。

五、物業經理要有超前的服務意識

縱觀過去的廿世紀，工業革命和四十年代以后的科技革命給人們的生活和意識均產生了巨大的沖擊。我們知道，工業國家用了將近幾個世紀所經歷的變革，我們國家則在幾十年內便就實現了。社會在發展，作為物業管理主要對象的人的要求越來越高，超前的服務意識顯得極為重要。

例如，樓宇小區的智能化。這不僅僅是個監、控管理的問題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時。健康和人的生命越來越成為人們關切的主題。因此，安全防范、環境綠化、消除污染，成為擺在物業管理公司和全體從業人員面前新的課題。服務的時效性。時間就是生命，時間就是金錢，已不再是文學作品里的用語，而是人們切切實實感受到的事實。信息革命已將這一概念大大強化了。諸如此類，不一而足。因此，我們的服務方式和方法必須跟上科技發展的步伐，跟上信息革命這一時代的節拍，要有所創新，要不斷研究新問題，解決新問題……

一、園林苗木過冬工作

入冬前，物業管中心根據今年的氣候特點和綠化苗木生長習性，特別是針對今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護工作。目前，物業管中心根據小區內所有花卉苗木都進行了防凍水澆灌準備工作，樹木石灰水涂白工作。

為保障已栽、新植、補植花卉苗木的成活和安全過冬，物業管中心早動手、早準備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時，抽調精干力量，加緊對花卉苗木的防凍水澆灌，增強樹木的防凍性，滿足植物休眠需要。另外，還對物業管中心的樹木進行石灰水涂白，提高樹木抗寒性和抗蟲性，加強對樹木的科學保護。

今年，我物業管中心在力爭創建園林小區為目標，大力開展綠化美化活動，取得了豐碩的成果，必須做到保持和延續。

二、消防安全工作檢查

針對冬季氣溫干燥容易引起突發性火災災患的問題，物業部門主管應在入冬前組織一次對本項目的全面消防安全檢查，消除火災隱患。同時，如果部門主管可以結合檢查，進行一次“消防安全”專項的在崗職工培訓。用以達到提高職工 “消防安全”防范意識，增加火災安檢、處置能力的目地。

消防安全檢查范圍：

安全檢查范圍應包含本小區全部消防設施、設備及報警監控系統，并且不留死角。

安全檢查標準：

安全檢查標準應附和本小區消防設施、設備，消防報警監控，消防安全通道、安全指示、應急照明系統檢查要求并且附和消防法規規范。

安全檢查過程：

在進行安全檢查過程中，應有“安全檢查記錄”和“整改處置方案 ”，并有“整改復檢記錄”。

安全檢查記錄：

“安全檢查記錄”和“整改復檢記錄”，并有部門主管簽字。

完成檢查工作：

檢查工作完成后，應在規定時間之內，將“安全檢查記錄”和“整改復檢記錄”上報公司辦公室。

邀請公司領導：

物業部門主管可根據本小區具體情況，邀請公司領導一同參加安全檢查、簽字驗收的工作，加強物業管理責任。

三、冬季設施、設備安全檢查：

部門主管負責組織本部各部門經理、主管，針對管轄項目設施、設備及環境情況，編制“冬季安全檢查計劃”。

冬季安全檢查計劃需涵蓋：供暖系統(入戶抄燃氣表底數)、供水系統、戶外水管、戶外配電箱(柜)、電梯設備、員工冬季勞動防護、生活后勤保障等內容。

冬季安全檢查計劃要求：

(1)檢查范圍、內容、目標明確。

(2)檢查標準附和相關規定。

(3)有明確完成時限。

(4)明確檢查人員。

(5)有不合格問題處置及整改預案(方法)。

(6)有檢查工作記錄，并有部門主管簽字。

(7)檢查、整改工作記錄應存檔保存，保存期限應在一年以上。

檢查工作實施：

檢查工作組應由部門主管及部門經理、主管級以上人員組成。

檢查工作需“按檢查標準”逐項認真完成，并有專人記錄。

檢查工作最好應有“動員”、“總結”工作程序，并有完整記錄。

檢查工作匯報：

檢查工作完成后，部門主管應在規定時間之內，將“檢查整改工作記錄”，上報至公司指定主管部門。

四、冬季除雪工作預案

進入冬季前部門主管應針對管轄小區道路情況，通行安全保障等要求，編制冬季除雪工作預案。

預案應包涵“雪天預警”，“除雪設施、設備、工具、用品”，“除雪區域”，“提前到崗規定”，“清早除雪人員”，“底商門前三包協議”，“除雪復檢規定”，“違規處罰規定”等。

五、冬前安全工作公司復檢：

物業公司應指定組織專人負責對所在管理項目入冬安全工作進行檢查、復檢，然后形成評價報告，簽字后存入物業管理檔案。其復檢結論還可納入公司管理人員績效考核之內。

成都XX物業管理有限公司又一次向業主發了催告函，其服務的XX小區內一套別墅的業主5年多欠繳物業費5萬多元，產生的“滯納金”則高達55萬余元。

業主拖欠物業費如果沒有可原諒的情節，確實是錯誤的，應該補交并且進行適當處罰，甚至列入誠信檔案。但現在的問題是，5萬多元卻在5年后變成了5

5“滯納金”，“滯納金”是按購房時簽訂的前期物業服務合同產生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金。”

在這里有兩點需要說明：

一是把拖欠物業費增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當的，“滯納金”是對公民依法應該履行的金錢給付義務而沒有履行增加的處罰，包括依法應交的稅款，或者國家行政機關依法收取的罰款。業主欠交物業費不存在國家法律和行政處罰的含義，所以不應稱為“滯納金”，只應該按照合同法稱為違約金。

二是，物業費違約金的合同是否經過合法的程序簽訂？如果只是物業部門預先印制的格式條款，新消法第二十六條規定經營者不得以不公平格式條款損害消

1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。

那么，業主拖欠物業費到底該如何加收違約金呢？《合同法》第一百一十三條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”這就是說，違約金是因為違約給對方造成的損失而已。

業主拖欠了物業費，給物業公司造成損失如何評估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關司法解釋，可參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期利息的標準計量逾期付款違約金。按最高人民法院規定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時，根據最高人民法院對民間信貸最

息24%的上限。上述物業費由5萬變成55萬，顯然不符合規定。

《合同法》第一百一十四條規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。”市民遲交某些費用，對企業的損失應該按照相當于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當提高利率標準。如果市民覺得自己要付的違約金過高，可以向法院申請調整違約金的數額。

這里還有兩個問題：一是對于物業部門明顯違法的合同，應該提早說“不”。例如對于物業合同產生的程序，必須經過規范的程序，而不是由物業單方面說了算，拿格式條款來讓業主簽字；二是對于物業合同還應該進行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規定就應該及時取締。

更重要的是，地方政府要通過立法，填補社會管理方面的漏洞，例如規定經營服務部門收取違約金的標準，讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面。《江蘇省消費者權益保護條例》規定，因消費者逾期未支付費用，公用服務經營者加收違約金最高不得超過消費者逾期未支付費用的數額。這樣一來，服務部門加收的違約金就和《行政強制法》中“加處罰款或者滯納金的數額不得超出金錢給付義務的數額”的規定一致起來了。

社會公共服務部門，除了實現經營指標，還應該堅持社會服務的公益性，不能隨意增加消費者的不合理負擔。江蘇省的上述舉措值得在全國推廣。

記者：常青村 來源：北京青年報

法院對物業費糾紛中滯納金如何裁判？

是物業費問題仍然是業主與物業公司之間一大矛盾，無獨有偶，業主拖欠物業費也并非故意為之，耍賴皮，多數是因為物業公司提供的服務不符合要求，或者物業費收取不合理。那么物業費都包括哪些內容呢？業主拖欠物業費，物業公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對物業費糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？

不同城市不同檔次的小區對物業費的收取范圍，收費標準并不相同，但是物業費的內容可以大致分為以下幾種：

(1)公共物業及配套設施的維護保養費用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施的管理費用等。

(2)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等。

聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。(8)公共區域植花、種草及其養護費用。(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。(11)節日裝飾的費用。

我們通過對裁判文書的統計、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業公司請求法院支持違約金，應當舉證證明：約定了違約金條款、違約金數、計算方式等。（參見案例1）。

而物業服務合同中是否約定了違約金及相關計算方式是物業公司違約金請求權的前提條件。如果沒有事先約定，法院會駁回物業公司的違約金請求。如果有事先約定，那么應區分以下情況進行處理：

（1）業主沒有提出物業公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認為業主屬于“無正當理由”而延遲履行支付義務，如果雙方有違約金的約定，那么法院會判令業主支付違約金；

（2）如果法院認定物業公司的服務存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業主拒交全部的物業費，法院也傾向于認定物業公司違約在先，業主拒

“先履行抗辯權”或“同時履行抗辯權”，會對違約金請求予以全部或部分駁回。（參見案例2）

（3）如果物業公司存在較輕微的瑕疵履行，但整體服務質量良好，業主以輕微過錯為由拒交物業費明顯不合理，不能構成履行抗辯，法院也應支持物業公司的違約金請求。

在物業服務合同糾紛案件中，物業公司依據合同提出違約金的訴訟請求，業主可能會主張違約金過高請求法院予以適當調整，如果按照“誰主張，誰舉證”的原則，業主應對違約金高于物業公司的實際損失承擔舉證責任。但實踐中，業主很難證明物業公司的實際損失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標準認定物業公司的損失。物業公司若認為自己的實際損失更大，則需加以證明。法條鏈接

《合同法》解釋

（二）規定：“當事人主張約定的違約金過高，請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”

根據不告不理原則，當事人未主張違約金過高時，法院通常并不主動進行調整（參見案例3）。從合同性質分析，違約金的約定是雙方當事人意思自治的表現，只要不存在無效情形，雙方當事人應當受其約束，包括法院在內的任何第三方無權以自己的意志施加影響。根據《合同法》114條第2款規定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求適當減少”。那么，在當事人未申請調整情況下，法院主動調整（參見案例4）不僅沒有法律依據，也有違私法自治原則。

對于調整后的標準，實踐中存在多種做法，其中比較常見的有以下3種: ①適用中國人民銀行同期同類貸款利率或利率基礎上再上浮30%（這里上浮30%，相當于違約金為實際損失的130%）;②調整為“日萬分之五”或“日萬分之三”(參見案例5)；

300元、500元、800元等具體金額的違約金。

根據我們的大數據分析，吉林省法院普遍采取第①種標準，但對于是否上浮30%不太統一。

我們認為，根據《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》，對于過高的違約金參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準調整為宜。

對于是否上浮和上浮的比例，根據《合同法》解釋二，“適當減少”意在說明無需將違約金調整到與損失相

平，可以兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決，如果業主“惡意拖欠”，可以上浮一定比例，但應以上浮30%為限。

第四篇：應屆畢業生接收管理方案(草案)

應屆畢業生接收、安排方案（草案）

公司基于規范應屆畢業生接收內容、程序、形式等方面，特擬定應屆畢業生接收、管理方案。望公司各部門、單位對于應屆畢業生接待、管理工作高度重視、嚴格按照、徹底貫徹落實。

一、應屆畢業生具體安排：

1、應屆畢業生接收時間為2012年7月中下旬。要求各部門、單位2012年7月15日之前準備好應屆畢業生的接待工作。

2、應屆畢業生到崗之后7日內，為應屆畢業生舉行一場見面會，使員工能盡快融入團隊。要求各部門、單位向人力資源部提報具體見面會方案（時間、地點、參加人員名單）。

3、行政部為應屆畢業生準備好辦公用品（第一天內），讓員工到任后能盡快投入工作。

4、行政部送應屆畢業生一份紀念品。可以是匙扣、茶杯等小禮品。以強化應屆畢業生的工作熱情。

5、接收應屆畢業生各部門、單位負責向應屆畢業生介紹他的工作內容的簡介，使其能盡快了解其工作內容。同時，必須向員工明確其工作目標及公司對他的期望和時限。要求各部門、單位向人力資源部提報相關材料。材料包括：提供給應屆畢業生學習的工作內容簡介、制定的工作目標等文件。

6、進行入職培訓。向應屆畢業生灌輸公司的經營理念及企業文化，幫助員工做好角色轉換。

（1）長春總部人力資源部作為整體應屆畢業生入職培訓總體協調部門。

（2）和龍人事行政部負責應屆畢業生入職培訓工作實施部門。擬定培訓方案（時間、地點、培訓人名單、參加人員名單、培訓效果評估表）并提報人力資源部。

（3）各廠礦作為應屆畢業生入職培訓工作協助部門。積極配合總部人力資源部、和龍行政人事部入職培訓工作開展。

7、應屆畢業生檔案接收管理、食宿管理工作。總部人力資源部作為總體協調部門、和龍行政人事部作為主體管理部門、各廠礦相關部門作為協助管理部門。

二、注意事項：

要求各部門、單位接收、安排應屆畢業生工作過程中注意以下內容：

1、讓應屆畢業生明確內部晉升渠道，并保持溝通、暢通。

2、讓應屆畢業生明確建議制度。鼓勵員工對本部門或公司的發展提建議。對于有價值的建議給予相應的獎勵或回報；對于欠佳的建議亦給予一定的鼓勵。讓員工感到公司重視其個人價值，培育其歸屬感及主人翁精神。

3、給予適當的培訓機會。應屆畢業生一般非常重視其個人成長。

根據員工的工作表現給予不同程度的培訓機會，對提高員工的組織認同感起著重要作用。

4、入職3個月（或6個月）后舉行一次座談會，談論這段時期的感受。這種座談會有助于發現目前管理工作中存在的問題，并能發現目前應屆畢業生的問題，協助其做好角色轉換。

第五篇：物業項目管理工作總結

2017年物業項目管理工作總結

項目部于2017年12月成立前期籌備，2017年1月1日正式入駐，至此開啟了公司大型工業園區物業服務新篇章；2017年，項目部在公司“精細化、扁平化、專業化”的發展方針下，結合項目接管后實際運行情況，緊緊圍繞“高標準、嚴要求”的管理思路，以“打造工業園標桿示范工程”為目標，“行政后勤管理+專業物業服務”為定位，從內部品質檢查和外部行政督察及整改相結合，通過標準化操作流程，品質灌輸，項目部6S標準化、團隊素養、人員穩定性等方面使園區管理發展逐步提升，現將工業園項目2017年各項工作開展作如下總結：

一、厲兵秣馬，建章立制塑團隊，為項目物業服務提供基礎保障。

項目接管初期，為確保常態物業服務工作的順利進行，項目部重點對團隊建設進行建模強化，項目綜合部主導項目人事、行政、參觀接待三大重點工作模塊，樹立團隊“重服務、抓管理、高績效”的工作理念，倡導“敬業樂業、以身作則、知行合一、共同成長”的團隊作風，以“全局性、系統發生、預防性、支撐性”的思想，作為2017年的團隊建設工作指導。項目由2017年1月1日進入工業園項目前期介入管理，從最初從總部調給組成13人前期團隊，通過項目現場招聘、內部推薦、內部晉升調崗、總部招聘推薦和調給等多種途徑滿足項目各業務部門人員編制需求，至2017年12月項目團隊已達43人；

為快速提升新組建團隊的整體氛圍、制度執行及業務能力，項目部全年組織員工進行“百錯圖”培訓、公司管理制度培訓、企業文化講用活動匯談培訓、各業務部門專業知識培訓、升旗儀式訓練、華為參觀學習和華為核心價值觀培訓分享共計65場，團隊整體業務水平已達到一級物業服務標準。

二、落地執行，常態業務精細化，打造工業園區物業管理示范工程。

2017項目共計開展來訪人員及車輛管控共計1000余次，從2017年6月30以后開始對進入園區的來訪人員及車輛實行壓有效證件及未佩帶工牌的員工進行登記。物品出門放行，全年共計約1000余次，從手寫出門條到REP出門條，全年無一物品丟失。快遞收發共計從6月開始收發以來共計收發約5000余份，其中代發快遞共計1000余次，且全年無一快遞丟失。車輛信息錄入及車輛停放管控，從8月份開始錄入車輛信息以來，已全部錄入太陽能在職員工車輛信息有效的使車場內停放車輛按顏色區域停放，使專用車位停車服務順利進行。

從2016年11.18項目啟動儀式開始，工業園項目升旗班在無人替補的情況下完成50余次升旗儀式且全年無人缺席。升旗訓練全年平均每周2場升旗訓練共計100余次升旗訓練，全員到場且均為周末假期訓練。高效、嚴格的團隊管理與任務執行，確保了項目每周一升旗儀式及重大活動升旗儀式的完美呈現

規范的接待流程，動作整齊、標準的秩序隊員成為園區的一道風景，項目部從接管開始，不斷深化“打造工業園區標桿示范工程”的目標定位，尤其是項目秩序維護團隊、升旗班團隊在各項接待及重大活動中的表現，獲得了政府領導、公司領導及行業的共同好評。

三、貼心服務，全力發揮后勤管理職能，為廠區生產保駕護航。

項目自接管開始，環境維護工作圍繞“現場管理”、“團隊建設”兩大核心開展工作，隨著項目管理面積的不斷擴大環境部在團隊建設方面主要經歷三個階段暨：前期介入階段、承接查驗階段、項目正式入伙。本工作當中，因員工良好的服務行為，榮獲客戶書信表揚3次，經甲方、外部領導表揚加分人數7人次。全年完成園區公共道路及停車場沖洗超過40次；完成辦公區域天花、燈具清潔50余次；完成辦公區、宿舍、202崗亭、207崗亭、103崗等區域外墻玻璃刮洗50余次，確保園區道路、總坪、辦公區域干凈整潔，也為客戶創造了良好的辦公及生產環境；

2017年工程部在沒有進行設備交接和不全的情況下,接管了宿舍樓、行政樓 103、202、107崗亭及升旗設備，園區管轄區域內的用電設備。為保證行政樓、宿舍樓的正常用電,設備正常運轉,為使園區辦公及員工住宿環境保持舒適美觀，在不影響辦公的情況下將墻面乳膠漆粉刷、防火門油漆翻新時間，安排在周末及節假日進行。經過多次的油漆翻新，宿舍、行政樓區域防火門保持油漆如新的狀態，墻面無大面積污漬。項目部全年全年共計完成維修更換照明100余次，各類型大小維修總計500余次。確保了園區正常辦公及員工生活區域設施設備的正常運行。

四、同心同德，物業與行政高效配合，共同打造項目高端品牌。

隨著S1車間生產線的順利投產及正常運行，工業園項目陸續迎接省市區領導的參觀，物業項目部全力配合行政部從園區參觀動線、崗位接待布置、接待物資協調及會務籌備等方面進行協助，全力確保重大接待工作的順利開展，2017共計完成各類接待工作95次，其中VIP接待 10次，A級接待23 次，B級接待34 次，C級接待20次。因重大接待提前各項準備工作，物業人員產生專項加班累計 660 小時，確保接待工作的順利完成，其中綜合部120小時、工程部86小時、秩序部318小時，環境部136小時；通過總部的大力支持，項目全員的不懈努力，確保了項目常態化管理的順利過渡；同時順利完成8月8日投產儀式、11.18公司周年慶活動的各項物業保障、升旗儀式及接待服務工作。

基礎業務工作點點滴滴的積累，不斷的夯實了物業項目部在園區的服務，也使項目物業服務工作得到了客戶的認可，項目部全年除收到書面感謝信4封、錦旗1面外，在全體員工的共同努力下，2017年客戶滿意度調查，項目客戶滿意率為99.2%、收費率為100%，全年在確保客戶滿意的基礎上為公司創造260萬元物業費收入，超額完成公司年初下發的經營管理目標。

作為公司戰略規劃的重點管理項目，項目部將努力學習物業專業知識和相關法律法規，加強對工業園區物業發展脈絡、走向的了解，加強與品牌標標企業的溝通與學習，逐步形成有項目特色的優秀管理模式。項目部將嚴格按照公司發展要求，夯實項目各業務部門作業體系，強化細節管理管控和工作效率，為項目提升性管理的優化提升打下堅實基礎，全力將工業園項目打造成為工業園區樣板示范工程。