第一篇：物業運營管理信息化項目建設方案書

XXXXXXXXX

物業運營 管理信息化項目 建設 方案書

版

本：

第 V1.2 版

建立日期：

2010-03-02

目錄

一、前言

····························4

二、總體方案設計

·······················5

2.1 項目背景 ····················· 6

2.2 需求的分析 ···················· 6

2.3 項目建設目標 ··················· 7

2.3.1 總體建設目標..................................7

2.3.2 詳細建設目標..................................8

2.4 系統應用拓撲 ·················· 10

2.5 系統網絡框架 ·················· 11

2.6 系統總體功能結構 ················ 12

2.7 系統功能介紹 ·················· 13

2.7.1 樂天集團報表管理系統 ············· 13

2.7.2 資源管理 ··················· 14

2.7.3 招商管理（CRM）

··············· 16

2.7.4 租賃管理 ··················· 16

2.7.5 財務管理 ··················· 19

2.7.7 工程設備 ··················· 32

2.7.8 輔助功能 ··················· 34

三、運行環境要求

······················

3.1.1 硬件環境要求 ················· 38

3.1.2 系統部署要求 ················· 41

3.1.3 網絡環境要求 ················· 41

四、實施與服務

·······················

4.1 項目實施計劃 ·················· 41

4.2 實施軟件系統管理的要求 ············· 43

4.3 實施過程控制要求 ················ 46

4.4 實施計劃表 ··················· 49

五、服務保障體系

······················

5.1 維護服務內容 ·················· 53

5.2 售后服務方式 ·················· 56

六、樂天公司簡介

······················

6.1 公司簡介 ···················· 57

6.2 部分典型客戶 ·················· 61

6.3 技術實力 ···················· 65

七、系統報價

························

一、

前言

作為中國最大的房地產以及物業管理行業軟件獨立供應商，樂天公司一直以來在系統開發上積極投入，并與各合作伙伴展開積極的深度合作。過去的十多年，樂天與行業內合作伙伴在各個層面展開了緊密的合作。無論是在產品功能應用上, 還是在提升整個系統管理理念的全面合作方面，都在不斷提升和優化物業運營管理系統和物業管理系統，為客戶帶來行業內領先的產品和解決方案。

我們期待與 XXXXX 集團在物業運營信息化管理方面的合作，提高雙方在物業運營管理信息化方面的領先地位與技術水平。樂天公司將認真、負責的參與貴公司的信息化項目建設。

我們的優勢：

? 樂天科技成為 savills 和 DTZ 在華全面戰略合作伙伴，將為其

在華管理項目提供地產租賃運營管理及物業管理的全面解決方案，同時樂天通過與 savills 和 DTZ 的全面合作，能更快，更有效的引入最近的先進管理理念及思想。并通過樂天軟件傳遞給我們的客戶；

? 通過與全國超過 3000 家房地產行業客戶的合作，深刻理解行業信息化管理重點；

? 強大的項目響應團隊的優勢；

? 提供極具前瞻性的行業解決方案的優勢；

? 擁有多項目管理及實施信息化管理最佳的業務實踐；

? 樂天ERP系統中提供的第五代財務總賬接口能與XXXXX集團所使用的金蝶系統完全對接，實現對財務數據的無縫連接；

? 提供國內物業行業首創的金鑰匙客戶服務中心平臺、決策支持平臺；

? 提供全套工程設備管理系統及能耗管理平臺。

? 擁有國內完善和實用的集團管理報表分析系統和集團管控平臺；

二、總體方案設計21.1 項目背景

天津 XXXXX 集團有限公司是以商業地產開發為主線，集綜合房地產開發運營、物流與國際貿易、科技實業制造三大板塊于一體的集團化民營企業。經過十余年的發展，XXXXX 集團已從單一的商貿運營全面拓展到地產項目開發運營、國際星級酒店運營、物流國際貿易、科技實業制造等多層次、多產業的運營開發體系。而最令人關注的是XXXXX 集團的商業地產項目，與一般房地產開發商不同的是，XXXXX集團看準天津區域經濟發展優勢，堅持以商業地產開發為主線，幾年來成功開發 XXXXXXXXXX 等項目，并逐步確立天津商業地產領軍地位。物業出租收入占比日益增加，隨著“XXXX”城市中心綜合體等諸多項目開發的不斷深入，未來幾年內出租運營的商業地產面積將超過 180萬平方米。

此次規劃的XXXXX集團物業運營管理系統軟件不但要適用于XXXXX集團公司總部的管理模式。同時還需要滿足各個商業項目的具體業務需求。在功能上還要在涵蓋管理下的商業（綜合、寫字樓、商業）、住宅（住宅、公寓）等多重業態項目的，資源管理、租賃管理、財務管理、工程管理、輔助管理等應用的實現。22.2 需求的分析

通過對 XXXXX 集團物業運營系統軟件需求的分析與理解，我們認為首先在功能上要支持并涵蓋對商業、綜合體、等地產項目的運營與物業服務的管理。

處理總部財務提出的商業項目租賃合同管理及后期財務管理（明細賬）；

處理集團下屬各項目的設備管理（設備臺帳、設備保養、設備維修），及運維成本管理；

支持多項目管理集團化、網絡化管理。系統采用集中式的部署，實現數據的高度集中統一與共享，達到總部對各區域實時管理與監控；

通過數據分析為總部以及區域公司提供決策支持，同時通過成熟的接口可支持物業管理系統與 OA、呼叫中心、財務軟件、安防系統、停車場系統、巡更系統、POS 系統、PDA 等等其他系統的數據銜接。2..3 3

項目建設目標 2 2..3 31.1 總體建設目標 根據我們對 XXXXX 集團物業業務現在的理解，可以將 XXXXX 集團物業本次信息化項目的基本目標歸納為如下的幾個方面：

? 推動戰略計劃實施

? 提高決策能力

? 加強執行力度

? 提升人員績效和工作積極性

? 促進辦公效率

? 降低運營成本

? 改善客戶服務

? 提高業務運作效率

? 運行安全可靠2..3 32.2 詳細建設目標 1 1）從不同的管理層級劃分

決策層

? 為高層運營管理和運營決策者建立統一的運營決策平臺，實現行業務決策、業務查詢、業務管理、財務核算和監控的一體化辦公桌面；

? 通過一體化辦公桌面，方便地查詢各類業務信息、分析、財務信息和各類重大事件的預警報告；

管理層

? 通過統一的業務監控和管理的平臺，劃分不同的業務類型，規范化、標準化、模式化各類業務的模式和業務管理流程；

? 通過統一的業務監控和管理的辦公平臺，實現各類業務按其業務流程的統一運作管理，使各項業務過程透明，信息完整、控制明確、流程規范；

? 通過統一的業務監控和管理的辦公平臺，使各級各類業務管理者，實時掌握所瞎業務范圍內的各類財務業務信息和狀態，及時獲取各類業務報告情況；

? 通過統一的業務監控和管理的辦公平臺，各級業務管理者依據

各自的權限規定；建立各類業務的預警機制，通過各類業務的預警信息，控制業務風險。

操作層

? 為各類業務操作執行人員建立統一的業務處理平臺，實現各類業務的標準化、規范化、模式化處理；

? 通過統一的業務處理平臺，分業務類型提供各類業務的不同處理模板，以提高各項業務的處理速度和處理規范化程度；

? 通過統一的業務處理平臺，預制各類業務控制規則和流程規則，以提示業務處理人員嚴格按流程和規則辦事；

? 通過統一的業務處理平臺，提供分權限的業務查詢機制，通過固定查詢，分類查詢，綜合查詢等方式，為各類業務人員的業務處理提供相關業務的查詢信息。2）從系統技術角度劃分

? 建立統一的網絡管理中心，統一管理維護整體系統的運行，安全，權限，應用軟件和系統數據；

? 建立統一的安全管理機制，包括：統一的身份認證機制，統一的授權機制，統一的單點注冊機制，統一的數據加密機制，統一的防病毒機制，統一的數據備份機制；2..4 4 系統應用拓撲

基于 web 方式的系統應用適用于跨區域多項目管理，面向集團化管理應用。

2..5 5 系統 網絡 框架

2..6 6 系統總體功能結構2..7 7 系統功能介紹 2 2..7 71.1 樂天集團報表管理系統 樂天集團管理報表支持潤置地物業總部—區域公司—物業管理處管理模式，根據權限不同提供分析和查詢不同層次的數據統計，并且可分析全部或區域項目的橫向數據以及縱向查詢具體到業戶或者租戶的詳細資料。

樂天表管理系統主要是針對集團型客戶企業決策層以及管理層而量身定制的對多項目數據進行數據匯總、數據挖掘和統計的模塊。目的是提供給XXXXX集團決策層以及管理層實時的統計分析報表以及準確企業運營數據。避免統計匯總工作量大、信息可靠程度差等問題的發生。

系統除了具有管理的概念外，還應該涵蓋對物業運營決策支持管理等方面的支持。

系統集團報表管理系統，是針對集團型客戶而量身定制的對多項目數據進行數據挖掘和統計的模塊。集團收款情況報表、集團收款統計報表、集團應收統計表、集團實收統計表、集團欠收統計表、預收綜合統計表、應收管理費統計表等。

2..7 7..2 2 資源管理 支持集團化管理，可設總部下屬各大區域、公司、分公司、管理項目，可支持八級組織架構，亦支持 XXXXX 集團物業總部—區域公司—管理處模式。

房產資料

完成對 XXXXX 集團物業所管轄的房產基本資料的管理，如樓盤、房屋資料的新增、設計規劃、驗收、查詢、增刪、修改等操作。并能新增、刪除各住（租）戶的基本資料，亦可查閱有關市場發展商和代理商資料。

1．成批生成市場樓盤及房屋/物業的資料

根據樓宇的屬性，如樓層數、每層租戶數、自動生成房屋，并可用“所見即所得”的方式，成批錄入房屋/物業資料。方便地進行新增、修改、刪除單個房屋/物業資料，對有特殊房屋數的樓層單個生成或刪除房屋。

2．成批修改房屋/物業資料

用類似 Excel 的風格鼠標的拖拉操作，成批修改房屋/物業的基本資料。方便地進行新增、修改、刪除業主資料。通過選定房屋，再錄入和修改該房屋的業主資料。

3．房屋歷史租戶一覽表

由房屋可查詢該房屋物業租戶的詳細資料以及曾入租過的所有租戶名稱，入租日期和退租日期。

4．房屋物業資料查詢

能通過房屋物業編號或租戶名稱精確查找或模糊查找房屋，能通過多種條件組合查找房屋物業資料，圖紙均可通過掃描輸入管理系統，用戶可任意查詢。

5.其它功能介紹

提供直接查費模塊、片區設置模塊

租戶資料

完成租戶入租檔案登記、歸檔、查詢以及退租處理等日常操作。

1.租戶基本資料、家庭成員資料、入租資料的新增、修改和刪除。

2.租戶的興趣愛好，職業狀況，收入狀況等資料的新增、修改和刪除。

3．租戶的用戶自定義資料。

外協單位資料

記載與管理相關的各單位（公安、供水、供電、裝修等）的詳細資料，并可以方便的查詢。

在收款管理中，可對外協單位進行收取臨時費用的操作。2..7 7..3 3 招商 管理（CRM））

對招商進程細節進行多維度管理,實現 CRM 體系的有效監控.意向客戶登記、意向客戶分析、意向客戶資料、競爭對手資料、問卷調查

2..7 7..4 4 租賃管理 實現對 XXXXX 集團商業地產項目租賃合同生命周期的全程管理,同時通過時間單價及計劃應收實現和財務明細帳體系的無縫鏈接.完全基于租賃合同進行管理，全程跟蹤管理合同的各個狀態，并提供退租、啟用等功能更改合同狀態。系統對已到期合同、空置鋪位/租位/攤位/房產等資源狀態進行自動提醒。

為 XXXXX 集團決策層提供實時項目電子地圖,通過地圖與租賃合同及財務管理模塊的數據對接,使用者能實時的通過地圖了解項目的資產運作情況.租賃合同

管理租賃合同的基礎資料，包括租賃日期、合同編號、租賃起止日期、起租日期、客戶資料等、以及用戶自定義的合同條款等。

在租賃合同中，用戶可直接添加臨時費，周期費并可進行費表設置。通過系統設置，可以直接在收費部門進行費用收取。

一份租賃合同可出租多個物業，同時全程跟蹤管理合同的各個狀態（當前、新簽、歷史、廢棄），并提供退租、啟用等功能更改合同狀態。

租務提醒

根據日期設定，系統自動提醒已到期的合同，以及新簽（已簽訂但未執行）應轉當前（當前有效）狀態的合同。

租賃統計

用表格和圖形的形式統計各種狀態房屋的套數和面積。

提供租控表查詢功能。用色塊的方式標識整棟或成片房屋的狀態。對單一樓層用平面圖的形式顯示房屋的位置和狀態。

提供出租合約到期情況瀏覽、新入住客戶情況瀏覽以及多條件組合查詢。

電子地圖

直觀地將市場日常的運營狀況（包括出租、空置、預定、認租、已售等物業狀態）通過平面圖形的方式表達出來，同時在電子地圖上可以直接進行租賃管理的業務操作，包括簽定租賃合同、轉租、退租、違約等工作。

2..7 7..5 5 財務管理 整個財務模塊中主要通過三類單據進行對財務的管理及業務梳理，即收款單、付款單、轉賬單。流程清晰、嚴謹且易于管理。

財務系統嚴謹，在系統的財務模塊中所有處理的業務都有單據可查，對系統中的財務數據可進行嚴密的監控，特別是對費用的更改、票據號的更改、票據斷號的原因都是有痕跡可查的。

實現系統自動生成帳單，即系統成批自動生成應收應付明細；

方便快捷的處理各種收款業務，同時對發票或收據進行自動復核，對多套單據進行有效個管理；

對明細帳狀態轉換進行嚴謹而有效的管理，嚴格控制大量明細帳在系統中處理過程產生的錯誤；

實現系統成批打印單據；

實現方便的歷史數據查詢，自定義生成財務明細了帳（報表）。

應收管理1． ． 費表設置

能設置各種獨立表、公用表、總表、虛擬表，能為各種非虛擬表設置父表（共能設三級），能按表名、房屋、表間關系查看各種費表的安裝情況。

2． ． 費項設置

設置收費項目的名稱（租金、管理費、工商費用、水電費、各類分攤費用、押金、預收款等等）、計算公式、單價、幣種、滯納率、計費起止日期和計算周期等屬性。計算公式完全由用戶自定義，提供幾十種參數和函數供用戶選擇，輕松實現各種分攤的計算。能對每個房屋的每一種收費項目設置折扣的起止日期和折扣率，自動進行折扣的計算。能對每個租戶房屋的每一種收費項目的單價設置成為能按用量和時間自動變化。能對不同租戶和房屋的不同費項設置不同的滯納率，同時設置是否劃帳。

3． ． 用戶抄表

錄入每次抄表的行度，自動計算用量。能自動識別費表讀數歸 0 的情況，能根據設置，對過大和過小的讀數，系統自動變色提醒。預留與自動抄表系統的接口。

4． ． 計費管理

A．計算周期性費用

以向導形式帶領用戶完成周期性費用的計算。可選擇任

意費項或區域進行計算。

B．添加臨時性費用

能對任何房屋物業資料添加臨時性費用。

C．滯納金計算

按預先設置的滯納金比例及收款終止日期成批計算滯納金。

E．單據格式自定義

可以單個或成批打印多種樣式的付款通知書和催款通知書，系統提供的單據編輯器能使用戶方便快捷的編輯各種通知書格式。

F．查費

以房屋物業資料為單位，快速查看各房屋的各種費用。

G．費用瀏覽

綜合多種篩選條件，瀏覽各種未收或已收費用。

H．分析統計

快速統計各收費期間的應收、實收金額以及收繳率。

5． ． 收款管理

A．現場收費

系統模擬、商場、超市的前臺收費環境，提供了強大的收款助手，模糊查找等功能，使管理機構能高效、準確地現場收費。

B ．自動沖帳

針對預收款，系統提供沖帳向導，指導用戶完成預收款成批沖抵應收款。

C．數據查詢

查詢各收費期間的抄表及收費情況（包括應收、預收、應付款等）。6． ． 銀行劃帳管理

A．劃帳管理

系統自動生成供銀行劃帳的文件。并提供了劃帳文件格式設置和帳號檢查的功能。

B．對帳管理

針對銀行劃帳，系統提供銀行對帳向導，一步步指導用戶根據銀行返回的對帳文件進行對帳，自動生成收款單，同時系統還提供了對帳文件格式設置和對帳數據檢查以及分費項對帳等功能。

7． ． 票據管理

A．票據購入

輸入所購票據的種類和起止編號，系統自動生成票據記錄。

B．票據領用

輸入領用票據的種類和起止編號以及領用信息，系統自動生成票據領用記錄。

C．票據審核

輸入票據的種類和起止編號以及審核信息，系統自動生成票據審核記錄，并自動查找斷號票據。8、轉賬管理

將各種費用明細在系統中的轉變（主要為沖抵各種費用，調整各種費用）轉化為單據的形式，管理人員可對所有進行過的沖抵行為及各種費用調整的行為進行管理。

應付管理1 ．采購合同管理

提供各種采購合同的集中管理。輸入合同條款、付款期限和金額，系統自動進行應付款到期提醒。2 ．應付款管理

提供對應付款的集中瀏覽、添加、修改、刪除等功能。3 ．付款單管理

提供對付款單的增加和刪除功能。

總帳接口

系統的所有應收和應付數據均能自動生成憑證。并針對不同的財務核算制度，如收付實現制和權責發生制，均能生成滿足總帳系統要求的各種應收和實收憑證。

系統現已完成 SAP，金蝶 K3，用友 U8，新中大 NGPower，金算盤 5，靈狐 78 等多家國際國內主流總帳系統的接口。

接口程序主要包含如下功能：1 ．接口設置

設置各種應收和實收款對應的會計科目，并能設置各種

輔助核算項目。2 ．憑證生成 應收款自動生成應收憑證。單張或多張收款單自動生成實收憑證。

2..7 7..7 7 工程設備

系統建立設備臺帳；可設置保養計劃，保存維修記錄；通過系統派單，通過倉庫管理模塊實現對材料消耗的情況的監控；系統生成報表，方便對各種情況的統計、匯總。

1 ．設備資料

用戶可以對每一套設備的設備類別、設備資料、保養項目、保養周期及標準進行增刪、修改并建立設備檔案。

2 ．設備保養

根據設備保養項目，軟件可以自動對不同的設備按全年、季、月或天制訂保養計劃，計算機自動按用戶設定的日期提醒。

軟件可以自動對不同的設備的各保養項目按全年、季、月或天制訂保養計劃。

計算機自動按用戶設定的日期提醒。

登記各項保養計劃及保養記錄的詳細內容，同時每臺設備的保養計劃在開機時自動提醒。

對每一份維修計劃，能生成派工單。3． 設備維修

系統通過維修單進行設備維修的管理，維修單會詳盡的記錄設備的損壞情況，維修內容、維修人、更換零配件等信息。系統可以根據各種條件對維修記錄進行匯總、統計并生成報表2..7 7..8 8 輔助功能 工作預警提醒

1、欠費租戶：該功能列出了到今天為止，所有欠費租戶的單元

編號、租戶名稱、應收金額、實收金額、欠收金額；并可以成批地打印催款單。

2、應計費租戶：該功能列出了到今天為止，在所選區段中，應該開始計費的租戶名單，包括樓閣名稱、樓層名稱、單元名稱、租戶名稱和收費日期

3、設備保養：該功能列出了距今為止設備應該保養但仍沒有進行保養的工作提醒，用戶可以立即打印“派工單”安排工作人員對設備進行保養。

4、合同到期租戶：該功能列出了距今為止合同上列明應退租但還沒有退租的租戶名單及其合同、退租日。點擊“顯示租戶資料”，可以看到該租戶的資料。

5、空置單元：該功能列出了距今為止所有的空置單元，包括該單元的名稱，所屬的樓層、樓閣以及樓盤的名稱；點擊“顯示詳細列表”，可以看到更加詳細的資料。

6、愈期維修單：該功能列出了距今為止的沒有完成的維修單，包括該維修單的編號，單元編號，單元名稱，租戶名稱，預約服務時間，簽發人，簽發日期，服務內容，收單人，收單時間，維修人員，預計完成日期。

小結：今日工作目的是提醒用戶現有哪些工作需要完成或有哪些款項應該收取，但不是一天的工作的開始點。

自定義報表

系統能根據用戶提供的報表樣式及篩選方式完全自定義出用戶需求的報表。

數據審核中心

系統集成接口

軟件提供與智能化系統的豐富集成接口，如：停車場系統、一卡通系統、門禁系統等、OA、POS 等接口。案例：財務接口（可處理應付、實付、轉帳、應付、實付等憑證）

系統設置

用戶管理：設置用戶組，用戶的權限。

操作日志：記錄用戶的操作情況。

界面管理：可設置主界面所顯示的子系統、模塊以及報表。

新建帳套：新建帳套，通過它用戶可以管理多帳套。

數據結轉：當數據量過大時可清理歷史數據。

數據備份：定期對數據庫備份。

網格設定：設定系統網格的字體、前景色、背景色和網格線色。

使用單位信息：保存用戶的使用單位信息。

三、

運行環境要求3.1.1 硬件環境要求

整個集中式物業運營管理系統的建立需要由兩組服務器支持,即應用服務器組群和數據庫服務器組群。具體每個服務器組群的數量由每個區域的項目數及每個項目所使用的 License 數量而定。根據樂天科技多年對行業的理解及經驗，同時同類型客戶使用情況作為參照，我們建議每個項目使用的 License 為 2 個。如對天津范圍內的項目進行集中式管理，我們建議使用 1 至 2 臺服務器。具體請見下表：1）

應用服務器配置：

HP ProLiant DL36 0 G5

備注

服務器類型

1U

CPU

英特爾四核至強 5410 2.33GHz

標配 U CPU 數/ / 最大支持數

1/2

內存(RAM)標準/ /最 最 2*1GB/32GB DDR2 ECC FB

建議升級至 4G

大

硬盤類型/ / 個數

標配無 /8 個 SFF SAS 硬盤托架

網絡

集成雙 NC373i 多功能千兆網卡

軟驅/ / 光驅

可選 DVD、DVD/CD-RW 光驅或軟驅

服務年現場保修

說明：單個遠程 License 需要占用應用服務器 60MB 至 80MB 內存。

備注：應用服務器具體的實際配備根據項目數及 License 總量進行匹配。后期還可架構應用服務器陣列。2）

數據庫服務器配置：

HP ProLiant DL38 0 G5

備注

服務器類 型

機架式/2U

CPU

英特爾四核至強 5405 2.0GHz

標配 U CPU 數/ / 最大支持數

1/2

內存(RAM)標準/ / 最大

1GB/32GB ECC DDR2-667 建議升級至 2G

FB

硬盤類型/ / 個數

標配 0 GB/SAS/6 個 SFF熱插拔硬盤托架

網絡

嵌入式雙 NC373i 多功能千兆網卡

軟驅/ / 光驅

無

服務年有限保修

備注：該型號服務器需要一臺。如后期數據量過大可通過升級磁盤空間或者升級至磁盤陣列達到對數據的高速處理。

3）

客戶端電腦配置：

對于使用樂天物業管理系統的客戶端而言對硬件沒有過多的要求。主要考慮到現行主流的操作系統，辦公軟件，殺毒軟件會對客戶端資源造成一些占用。建議客戶端使用電腦配置要求：

PC

CPU

英特爾 1.0GHz 或 1.0GHz以上

內存(RAM)標準

512MB 或更高

硬盤類型/ / 個數

40GB 或更高

3.1.2 2 系統部署要求

應用服務器：Microsoft Windows2003 server

數據庫服務器：Microsoft Windows2003 server，SQL SERVER2005

客戶端電腦：Microsoft Windows 98/2000/XP/20033.1.3 3 網絡環境要求

以天津區域 4 個項目為例，如每個項目使用 2 個 License。服務器機房帶寬至少不低于商用 1MB 獨享帶寬，建議 2MB 商用獨享帶寬。同時要求至少有一個公網 IP 地址，建議采用固定 IP 模式。

分支機構（外接項目）帶寬：考慮到每個項目上日常辦公對internet 的需要，同時考慮到每個項目使用 2 個 License，要求至少達到 512KB 獨享帶寬，建議采用 1MB 獨享帶寬。

外部項目通過登錄一個固定的域名及端口號對總部服務器進行訪問，客戶端在登錄后只需要下載一個 2MB 左右大小的安全控件，并在本機安裝后重新登錄該地址就可以使用樂天物業運營管理系統了。

四、

實施與服務41.1 項目實施計劃

本次針對 XXXXX 集團對旗下所屬項目的整體規劃，同時根據樂天公司對 XXXXX 集團業務的了解和自身積累的集團化實施經驗，預計整體實施工作日時間為 5 25 個工作日左右。一下為標準實施計劃表：

此次 XXXXX 集團針對其直管項目進行集團化部署，這對我們提出了更高的要求。在實施的階段可能是同時對多個項目進行跟進。基于這些實際情況考慮，同時根據樂天科技多年對集團化客戶的實施經驗，我們有如下建議：

? 由合作雙方成立項目組，對整個項目的實施進度及效果進行監控及督促。

? 采用分步實施，即把項目分成幾批，分批進行實施。這樣即保證了項目組成員能有更多的時間在各個項目與具體的業務人員進行

溝通。同時也加快了單個項目的實施進度。說明：一個成熟的實施工程師一般情況下可同時對 3 到 6 個項目進行實施。

? 采用多項目集中培訓、集中答疑。由于基于每個項目的核心業務個體差異性不大，所以在對系統進行框架性培訓的過程中可以把多個項目的操作人員進行分批及分層進行多次培訓及答疑。4..2 2 實施軟件系統管理的要求

樂天物業運營管理系統項目的實施是以協作思想為指導，實施過程是通過精確的控制方法進行，成功的實施是樂天給客戶的保證，也是和客戶協同合作的很好體現，物業運營管理系統的實施覆蓋面廣，牽涉的部門多，實施的成功與否離不開領導的支持，雙方的協同，通過系統管理控制方法和經驗豐富的實施團隊，我們在整個實施推進過程采取分階段實施，每個階段都有相關的里程碑標志和控制點。

項目實施中有一個成功等式：企業系統的成功應用 = 有準備的企業

+ 合適的軟件

+ 成功實施，三個條件缺一不可。對于樂天來說，客戶企業的自身條件屬于外部因素，樂天無法控制，只能通過合同和建議書來約束雙方的責任和義務，減少項目風險；合適的軟件是成功應用的基礎，樂天需要做的是提供適合客戶的成熟的產品；在前兩個條件既定的情況下，項目能否成功，則取決于咨詢實施顧問的實施能力。因此，樂天公司為了保證項目實施的成功，對實施工作進行規范，增強他們的項目管理意識和規范實施項目的意識。

為此我們根據樂天實施方法，綜合借鑒一些參與過 XXXXX 集團項

目，如華貿中心實施的項目經理和咨詢實施顧問的實施經驗和體會，對項目實施流程的各階段、各項任務的工作內容、策略、角色和責任、交付成果、潛在風險逐一進行介紹，并整理了一套工具、模板，力求流程清晰、簡練實用。

我們樂天公司了對樂天物業運營管理系統項目的實施過程情況進行有效的控制，達到項目實施圓滿完成的目的，幫助客戶順利的對我們的軟件上線使用，樂天公司總結以往的實施經驗，制定了一套行之有效的實施流程，實行里程碑管理及驗收方式。我們把實施的整個過程分為五個階段：

實施 培訓流程圖

? 項目規劃階段

里程碑：項目小組成立標志著實施項目的開始，項目啟動會的成功召開標志著該階段的圓滿結束。此階段關鍵目標是完成項目小組成員的確定，項目小組在整個實施過程中的職責和任務，明確整個項目小組在實施培訓過程中的重要作用，根據售前的資料整理初步的項目實施主計劃書。完成標志是提交雙方項目小組成員表和項目實施主計劃書。

? 業務分析階段

里程碑：樂天軟件安裝和環境的檢測標志著該階段的開始，初步業務解決方案的完成標志著該階段的結束。此階段關鍵目標是系統管理員及項目組成員的培訓和需求調研、分析，讓項目組成員能在公司中起到知識傳遞作用，通過需求調研、分析，制定出業務解決方案。完成標志是提交培訓總結報告、需求分析報告、業務解決方案初稿。

? 系統建設階段

里程碑：根據業務解決方案初稿準備基礎資料標志著本階段的開始，提交項目組成員測試報告、業務解決方案標志著這階段的結束。此階段的關鍵目標是系統基礎資料的準備和項目組成員對系統的測試。完成標志是提交業務解決方案。

? 系統試運行階段

里程碑：最終用戶的培訓標志此階段的開始。系統切換報告的提交標志著此階段的結束。此階段的關鍵目標是對最終用戶的培訓，系統在公司范圍內試運行，從而達到手工處理業務平滑的向自動化業務處理系統的過渡。完成標志是提交系統切換報告。

? 持續支持階段

里程碑：提交項目總結報告標志著本階段的開始，項目驗收報告的確認標志著實施培訓過程的結束。實施培訓的結束并不是雙方合作的終結，而是標志著雙方合作進入了一個新的階段，就是樂天公司提供給客戶的長期支持和服務。

由于 XXXXX 集團物業運營管理系統規模龐大、環節眾多的特點，為保證方案順利有序實施，要求實施工作必須有一個嚴格的組織部門來指揮協調，并安排具體工作的開展。該方案本著“全面規劃、統一設計、分部實施”的原則施工，確保該項目按時按期完工。4..3 3 實施過程控制要求

我們采取分布培訓、集中實施、綜合管理的方法。分布培訓先培訓系統理念再到試運行時候的使用培訓。集中實施是對整個系統來集

中時間段的實施，保證工作進度有助于各方面協調。綜合管理是一個循序漸進的過程，確保了系統實施的質量。實施的措施采取各個單位協同參與的措施，方便配合節省時間并能順利完成技術文檔方面的互相交接。1）管理者重視與參與

XXXXX集團和樂天公司各級管理者對項目的重視與支持是開發成功的關鍵。在項目開發過程中，當涉及到資源分配、人員調動、資金落實等問題時，各方管理者的參與就顯得格外重要。重視主要體現在對項目的規劃決策和監督落實上；參與主要體現在XXXXX集團物業運營管理系統建設需求的宏觀把握。只有當系統能及時、準確地向管理者提供信息，為管理者的決策服務時，該系統才能具有實質性的意義。2）明確真實需求

需求開發與管理是軟件項目中一項十分重要的工作，據調查顯示在眾多失敗的軟件項目中，由于需求原因導致的約占到45%，因此，需求工作將對軟件項目能否最終實現產生至關重要的影響。在需求階段，我們的工程師會抓住決策者最迫切和最關心的問題，在公司內部建立組織保障，明確責任分工，并建立良好的溝通環境和氛圍。3）計劃執行與控制

計劃和控制一個項目意味著有效的定義、執行和掌控一系列為達到最終目標而必須的資源、活動和任務。如：決定所需的資源、取得

高層管理人員的支持承諾、確保項目小組成員在需要時到崗明確決策過程中各人的角色，職責及其層次、確定現實的目標、建立清楚的交流渠道、評估進程，控制實施的里程碑步驟、定義現有業務流程、標識關鍵業務問題、計劃主文件的數量、建立系統切換計劃、分配精確的任務、形成靈活的工作計劃等。并按照計劃進行有效的控制。樂天公司指派專門人員負責計劃的執行與控制。4）質量管理及控制

質量是軟件的靈魂，為了保證XXXXX集團物業運營管理系統的建設，由XXXXX集團相關部門人員與樂天人員共同組成軟件質量管理與控制小組，負責對軟件需求、程序編制及測試過程、內容、結果進行審查和評估，直接對項目的質量負責，通過全方位、多角度的軟件質量管理，保證XXXXX集團物業運營管理系統的順利實施。5）風險管理及控制

軟件項目風險管理是指為了最好的達到項目的目標，識別、分配、應對項目生命周期內風險的科學。軟件項目風險管理的目標是使潛在機會或回報最大化，使潛在風險最小化。風險管理涉及的主要過程包括：風險識別，風險量化，風險應對計劃制定和風險監控，如下圖所示。風險識別在項目的開始時就要進行，并在項目執行中不斷進行。就是說，在項目的整個生命周期內，風險識別是一個連續的過程。

（1）風險識別：風險識別包括確定風險的來源，風險產生的條件，描述其風險特征和確定哪些風險事件有可能影響本項目。風險識別不是一次就可以完成的事，應當在項目的自始至終定期進行。

（2）風險量化：涉及對風險及風險的相互作用的評估，是衡量風險概率和風險對項目目標影響程度的過程。風險量化的基本內容是確定那些事件需要制定應對措施。

（3）風險應對計劃制定：針對風險量化的結果，為降低項目風險的負面效應制定風險應對策略和技術手段的過程。風險應對計劃依據風險管理計劃、風險排序、風險認知等依據，得出風險應對計劃、剩余風險、次要風險以及為其它過程提供得依據。

（4）風險監控：涉及整個項目管理過程中的風險進行應對。該過程的輸出包括應對風險的糾正措施以及風險管理計劃的更新。

4..4 4 實施計劃表 表 本項目總工期為 X 月，項目實施將完全按照與招標單位的要求進

行，下表列出 XXXXX 集團管理系統項目實施各階段任務和交付物，各階段具體的開始時間與結束時間視項目實施啟動時間，需要屆時與招標方協商確定：

進程

任務名稱

配合部門/ / 人員

時間安排

是否完成 交付成果

XXXXX集團

樂天

XXXXX集團

樂天

第一階段 實施準備

設計需實施業務模塊方案

○

審批需實施業務模塊方案

○

設計系統使用流程及執行制度

○

審批系統使用流程及執行制度

○

設計業務表單

○

審批業務表單設計

○

設計業務報表

○

審批業務報表

○

設計權限管理方案

○

審批權限管理方案

○

擬訂《驗收標準》

○

審批《驗收標準》

○

通知各區域公司各管理處數據準備

○

審批各區域公司各管理處數據

○

第二階段 系統安裝

遠程接入平臺安裝與配置

○

樂天物業運營系統安裝與配置

○

樂天集團管理報表系統安裝與配置

○

呼叫中心系統安裝與配置

○

安裝確認

○

編制《安裝說明》

○

第三階段 系統培訓

○

編制《培訓大綱》

○

審批《培訓大綱》

○

編制《系統初始化指引》

○

審批《系統初始化指引》

○

編制考試題庫

○

審批考試題庫

○

編制《培訓大綱》

○

總公司系統管理員及項目聯系人集中培訓

○

分部門集中培訓

○

操作員一對一輔導

○

第四階段 系統初始化

基礎數據初始化

○

財務模塊初始化

○

倉庫模塊初始化

○

其他模塊初始化

○

權限及系統運行參數設置

○

第五階段 系統試運行

試運行，各部門填寫試運行反饋記錄

○

樂天根據反饋整改系統

○

各使用人員撰寫《使用總

○

結》

組織驗收

○

項目組撰寫《項目實施總結》

○

附注說明：○ = 未完成, ● = 已完成 未完成說明：到目前為止，所有需要審批的工作都還沒有完成，仍代和 XXXXX 集團總部溝通后才能最終確定

五、服務保障體系

我們希望與 XXXXX 集團締結物業運營信息化方面戰略合作伙伴關系，將本項目樹立成為公司級別的標桿客戶。通過我們不斷的服務和產品升級，支持 XXXXX 集團的系統應用不斷深入，取得良好應用效果。51.1 維護服務內容 1）產品培訓：我們將根據用戶需要，派專業人員到甲方指定地點對甲方操作人員進行系統培訓，合格后方可操作樂天軟件，切實提升企業的決策水平，強化企業的核心競爭力。

2）報表定制：根據用戶的實際業務需求，協助用戶定制各種統計報表，及相關培訓。

3）二次開發：

? 二次開發的定義

在實施過程中如發現軟件中本身存在的 bug，樂天公司會及時的對系統進行調整。

在實施過程中由使用人員提出的軟件修改建議中，在不違背對樂天物業運營系統進行框架行修改的前提下，同時對樂天軟件本身會起到一定的完善作用，但不會對軟件進行模塊級的開發（增加模塊）。樂天公司都將會及時得對這些相應的需求進行反饋。

說明：

以上提出的兩點中涉及到的對軟件的修改，樂天公司將免費為客戶修改并調整。

在實施過程中由使用人員提出修改需求，同時該需求不在以上兩點描述范圍內，并且在經過軟件項目組的討論確定后。樂天公司會根據具體需求的開發工作量，同時本著與 XXXXX 集團建立長期的合作關系的前提下進行優惠報價。

? 具體標準見下表：

功能模塊二次開發定制，開發費用根據開發工作量核算，費用標準為 1000 元/人/天；

復雜的統計分析報表二次定制開發，費用標準為 2000~5000 元 1張，視復雜程度，甲乙雙方在需求階段確認；

智能化系統接口，每接口定制開發費用標準為 12000 元 1 個接口，乙方已經產品化的同品牌智能化系統接口不再收費，乙方有義務在項目深入合作前明示已經產品化的接口，供甲方參考。

4)系統恢復服務，確保系統崩潰后能盡快恢復。

5)提供系統維護報告。

6)協助用戶建立系統安全管理和系統使用管理制度。

7)為客戶提供計算機系統的合理建議。

故障處理：樂天軟件根據故障對客戶業務造成的影響，將故障分為四種級別，劃分界定如下：

?

一級故障：主要指產品在運行中出現系統癱瘓或服務中斷，導致產品的基本功能不能實現或全面退化的故障。

? 二級故障：主要指產品在運行中出現的故障具有潛在的系統癱瘓或服務中斷的危險，并可能導致產品的基本功能不能實現或全面退化。

? 三級故障：主要指產品在運行中出現的直接影響服務，導致系統性能或服務部分退化的故障。

? 四級故障：主要指產品在運行中出現的斷續或間接地影響系統功能和服務的故障。

樂天軟件對應每級故障，確定不同的現場響應時間

故障級別

現場響應時間

一級故障

乘坐最快的交通工具或立即接入遠程幫助：6小時

二級故障

24小時以內

三級故障

一周內

四級故障

二周內

8)服務安全措施

樂天公司將采取標準作業流程以及安全措施保證安裝人員在安裝期間不出現工傷、死亡事故若發生工傷、死亡事故甲方不承擔任何責

任。采取措施以保證不出現對甲方人員及涉及區域內人與物的傷害，出現上述情況乙方應承擔相應責任52.2 售后服務方式

1）電話支持：我們接到用戶的技術支持請求或故障報告后，將立即以電話方式同該單位取得聯系，并指導用戶解決問題。本項服務終身免費提供；

2）遠程連接服務：技術支持人員在客戶授權后，可通過遠程連接進入客戶的系統幫助客戶解決問題。可遠程連接到客戶的系統在客戶的系統上做調整，從而確保系統為用戶產生最大的效益；

3）現場服務：在客戶授權的情況下，進入客戶的軟件管理系統，定期檢查系統運行狀況，預測系統未來可能出現的問題；如需工程師現場了解判斷和解決問題，我公司將盡快安排工程師以最快的速度趕赴現場；

? 定期拜訪：系統進入運行階段后，我們安排工程師每季度定期拜訪用戶，隨時監測系統的運行狀況，一方面預防故障的發生，另一方面對發生的各種問題及時做出響應；

? 應急解決方案：公司設立技術支持領導小組，保證突發事件發生時，能夠迅速召集技術人員，立即制定應急技術方案；對一般性技術故障，可利用電話指導用戶自行解決；在用戶無法解決情況下，及時趕赴現場解決問題（見故障等級處理機制）。

4）服務響應時間

? 我們將對用戶提供全方位的售后服務，并提供最佳的服務響應時間；

? 電話支持：技術支持與服務時間為 8:30—17:00，周一至周五（國家法定的休息日和節假日除外）；在節假日、休息日或下班期間，用戶可通過手機與技術支持人員取得聯系；

? 現場支持：如果電話無法解決，我們派工程師到現場，具體響應時間為 24 小時以內；

? 服務監督管理機制：如果用戶對我公司的技術服務人員不滿意，可反饋到公司總部。總部將另行安排技術服務人員赴現場以圓滿解決問題。

5）因用戶運行平臺故障、硬件故障、操作系統故障、網絡故障、感染病毒等不涉及樂天軟件內容的維護工作不在樂天軟件售后服務范圍內，如確需服務實行逐次收費服務，收費標準由雙方友好協商。

六、樂天公司簡介

6.1 1 公司簡介 樂天公司作為中國最大的房地產行業軟件獨立供應商，致力于房地產以及物業企業管理信息化的建設。

專注，樂天科技創建于１９９６年；公司自創建以來一直專注于商業地產運營以及物業管理系統的產品開發與服務；

服務，公司總部位于中國著名的科技產業園區-廣州天河軟件園內，總部和全國各地現有員工百余名；目前軟件研發總部在廣州，擁

有北京、上海、廣州、深

圳、重慶、金華、杭州、福州、東莞、湛江、新疆 等十多家分公司，在全國多個城市擁有多家代理合作伙伴。

客戶，公司現有的客戶已愈三千家。，信賴，“使中國物業企業都實現信息化管理”是樂天人追求的偉大使命，“踏踏實實做人，認認真真做事；持之以恒追求，誠實履行諾言。”是樂天人共同的價值觀。幫助客戶成功，我們將努力成為客戶信賴、社會尊重、最有價值并具影響力的公眾企業。

樂天科技秉承“科技以人為本”的理念，積極探索更先進更完善的科學技術，更好地為廣大客戶提供詳實的咨詢，論證，解決方案，務求達至最高的客戶滿意度，并一如既往地為客戶提供廣泛的選擇范圍，優異的產品性能和快捷的服務支持。

1998 年 5 月，成立房地產系列軟件項目組，開發出樂天物業管理系統 1.0 版本和樂天售樓管理系統 1.0 版本；

1999 年 3 月，推出樂天物業管理系統 2.0 版本和樂天售樓管理系統 2.0 版本；

1999 年 4 月，“翠湖山莊”正式選用樂天售樓管理系統 2.0 版本，同時 20 臺電腦共同使用樂天售樓管理系統 2.0 版本，并創造了當年的樓市銷售奇跡；

1999 年 10 月，于廣州軟件園舉辦首屆“樂天物業管理系統最新版本”產品發布會；

1999 年 12 月，樂天房地產系列軟件通過中國科學院廣東省分院的科技鑒定并獲準向社會推薦；

1999 年 12 月，榮獲一級物業管理資質的中海物業管理（廣州）有限公司正式選用樂天物業管理系統最新版本3.0版進行物業管理信息化建設；同時使用的樓盤有號稱廣州樓王的“錦城花園”，甲級寫字樓“東山廣場”，“鍵力寶大廈”等樓盤；

2000 年 7 月，聯合廣州市房地產業協會于南昆山共同舉辦"如何應用信息化的手段在物業管理行業推廣 I...

第二篇：房地產 項目運營管理方案

顧問訓練營“項目運營管理”問答集

體系篇

1、項目運營管理的價值是什么？為什么說房地產的項目運營管理不僅限于計劃的管理，而是充當房企“規模發動機利潤監控者”？

一是管目標

根據企業戰略導向下的經營目標實現項目維度的運營目標分解，事前做好目標的嚴格分級和管控，承接經營計劃管理，實現指標的PDCA循環管理；

二是控進度

針對項目總控計劃和關鍵里程碑節點進行嚴格管控，強化協同與防范風險，最終實現開發目標的過程監控，支撐項目快速高效運營；

三是防風險

強化價值鏈前端管控，通過構建投資收益跟蹤體系，在項目重大節點和事件節點進行投資收益跟蹤回顧，最終保證項目運營結束時完成既定目標。

2、項目運營管理體系包括什么？

答：項目運管管理體系是一個完整的流程體系，包括針對項目的計劃管理，基于報告的會議管理以及項目階段性成果管理。企業規模和發展歷程不同，可以分別選擇完備型體系和簡約型體系。

3、如何診斷房企業項目運營管理體系？

答：明源五步模型法用于診斷和評估房企運管管控體系是否有效。

a)體系與戰略的匹配度

b)運營管理組織的有效性

c)運管管理制度和流程的可執行性

d)運營管理體系的落地執行能力

e)決策的頻率和效果

4、什么是運營管理體系中的“管一年、看三年”

答：管一年：構建更有彈性的經營計劃管控體系，應需而變，讓開工節奏、銷售計劃等環環相扣，產供銷高度匹配，減少大量資金被存貨和土地占據，規避現金流風險。看三年：通過經營計劃的管控，能有效保證當年業績的兌現，從長遠來看，通過經營計劃調整開發節奏，有利于保證未來3-5年業績的持續穩定增長。

5、什么是運營管理的“四級管理體系”？

答：四級計劃管理體系就是將計劃分為：集團關鍵節點、項目主計劃、專項計劃、樓棟施工計劃。四級計劃的管理實質是在傳統的三級計劃管理基礎上進行了進一步優化，抓大放小，合理授權，保障計劃的合理性和科學性；另外一方面，各專業人員與部門能層層聚焦，做好各自的事情。

6、什么是運營管理的“階段性成果管理體系”？作用是什么？

答：階段性成果是指項目運營管理中階段性工作的“成績”，它以項目全生命周期和職能二個緯度為坐標，設計與各關鍵環節成果模板，同時建立與之相配套的制度與流程，系統構建階段性成果體系。

作用有四個方面：

a)工作成績的重要衡量指標

b)實現工作任務的標準化、模板化管理

c)抓住關鍵產物，實現項目的核心控制

d)形成成果管理體系，為快速復制、培養復合型人才提供支撐

7、什么是運管管理的“三級會議體系”？作用是什么？

答：三級會議包括高層會議、基于項目運營的會議、例行會議三個層面。

作用：有效的項目運營會議體系，能提高決策的效率和決策的質量。通過會議時間、參與人員、會議內容、會議目的、會議成果、會議決議、后續跟進處理等環節的標準化管理。

8、什么是簡約型運營管理體系？

答：針對成長型地產企業設計的運營體系，歸納為1-4-2-2，即1個輕組織，解決集團與區域(項目)的集分權關系(需要掌握一個輕量級運營組織架構圖案例)；4級分級計劃(需要掌握各級計劃對應的責任體系)；2例會，周例會和月度運營例會；2類考核支撐，即關鍵節點達成考核和部門組織績效考核。

9、什么是“五步模型法”項目運營管理問診體系？

答：戰略的匹配度；組織有效性；流程可行性；落地執行有效性；決策頻率和效果(雷達圖顯性化診斷)

10、房產企業構建經營計劃的要點是什么？(管一年)

答：首先計劃要有彈性，即城市布局要有彈性、產品類型和戶型面積要有彈性、產銷節奏要有彈性；其次要編制時要嚴守幾個邊界，即財務邊界、經營邊界、資源邊界；第三是強控三大計劃，即生產計劃(開工管控和現金流流出控制)、銷售計劃(回收現金流和提升去化率)、結轉計劃(交房計劃)

11、房產企業業績預演的要點是什么？(看三年)

答：步驟一：對現有項目的業績預測，根據現有項目的開發節奏，重點關注“開工、開盤、竣備、交房”等關鍵節點對項目節奏的影響，結合產銷匹配，形成銷售面積、銷售金額、回款金額、交房面積、交房金額核心運營指標。《資源盤點表》、《現有項目未來3年業績預測表》

步驟二：未來投資業績預測。就是結合企業歷史開發經驗，基于投資進度模型對未來三年業績預測。通俗解釋就是“項目開發行為導致未來業績產出模擬”。《投資進度模型表》

步驟三：企業未來業績推演。最直接的辦法就是將現有項目和未來投資二個部分業績預測值進行疊加，從而得到集團未來3-5年的業績整體預測。但由于未來市場形勢的不確認性，企業家更需要不斷調整開工節奏，同時推演未來業績變化，匹配市場環境變化。

12、體系篇重點案例龍湖、沿海，具體由講師開課時介紹詳細內容，學員需要將二個企

業的體系特點和最佳實踐記清楚。

權責篇

1、集團管控模式和項目組織形式的相關基礎理論。(參考張老師的組織管控課程資料)

2、房產企業集分權的核心是什么？

答：房產企業集分權的核心在于縱向解決總部與城市公司權責邊界，橫向解決各專業部門之間權責邊界，靈活的集團管控模式就在于不同市場、不同時間隨需而變，權變地調整權責邊界與范圍。

3、房企總部對城市公司放權的前提是什么？

答：放權是一個理性的行為，總部針對城市公司放權，一是要看總部對城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放權模式下，總部職能線只是城市公司項目管控的輔助，放權前，總部必須保證城市公司在經營管理上能夠做到自身有效決策與風險控制。因此需要總部在放權前幫助城市公司“建好模型，定好規則”，通過標準化的管理模型與業務規則，讓城市公司普通員工一次性把事情做對。這是前提

放權的第二個前提是看區域的人才與資源匹配度，強調“成熟一個放一個”。總部“建平臺、做監控”，平臺就是統一業務語言，信息共享與集成；監控就是數據留痕，保證放權的同時能實現對城市公司核心業務的監控與預警。

4、房企總部集權模式下的管控要點是什么?

答：集權(收權)模式下就是將項目運營的關鍵審批權收回集團，做強總部職能線，實現總部投資、成本、營銷、工程、運營和財務的強管控。集權模式下總部與城市公司要做好決策管理的輸入輸出管理。即需要多做關鍵決策CP點，在關鍵業務流程中設臵CP(關鍵控制點)，實現對業務過程和審批過程的要點管控。

5、為什么說主項計劃是集分權落地的有效載體?

答：項目主項計劃實現了總部與城市公司人與事的管控，通過對主項計劃類工作項進行權責分配和界定，并通過關鍵節點的預警和強控，實現縱向的權責劃分與橫向的專業協同。通過“關鍵事項”“責任部門”“跟蹤考核”實現集分權落地的有效路徑。

6、如何有效推進集分權的落地和監控？

答：一是控流程，流程主要在于做好集分權的過程控制，對業務過程進行全面管控；二是控會議，會議控強調的是對戰略和經營目標的月度或季度回顧與調整；三是控底線，控底線主要表現為對業務階段性結果數據和成果進行預警和拉閘。

7、需要掌握的典型案例：

a)天鴻地產：跨區域開發模式下，權責劃分和集分權沒有固定模式，下放的不同區域的權限也不一樣。認為集分權就好象是一個坐標軸上來回移動，但企業的核心內容不會放。是“價值鏈管理模型”的一個典型案例。

b)廣州城建：總部強管控下的項目公司制。廣州本地項目實施總部內的項目職能制，外地項目及本地大型重點項目由項目公司或城市公司在總部強管控下實施管理。c)金科集團：職能式管理模式下的運營管控策略，這種模式對于成長型地產企業規模

化和規范化發展非常具有借鑒意義。特色主要是《目標責任書》的編制與跟蹤管理、極具特色的部門月度計劃管理，職能式月度營運會議、量化考核應用。

d)卓越集團：績效驅動的項目總控體系，嚴格考核。

計劃篇

1、計劃管理的基準是什么？對象是什么？基礎是什么？

答：運營管理以流程為基礎，項目管理以計劃為基礎，流程和計劃在項目運管管理中扮演重要角色。項目開發計劃管理的基準是目標，目標界定越清楚，計劃描述越有依據，落地就越有保障。項目開發計劃管理的對象是資源，要考慮和整合各方面資源來實現最初設定的目標。而資源以包括時間、人、財、物等。項目開發計劃的基礎是流程。流程描述給計劃設定了實現的路徑，流程管理直接承接了房企組織管控的要求。

2、計劃應該如何分級？顆粒度如何？

答：以管理層級的多少界定計劃分級的數量，計劃分級是房企組織管控的一個組成部分，體現的思路是管理聚焦。計劃分級的數量原則上是與管理層級的多少對應起來的。此外應以應流程的成熟度判斷計劃管理的顆粒度。

3、項目計劃編制時應重點關注哪些內容？

答：清楚政府對項目管理審批程序；各專業分包或者甲供材料未漏項，確認每項工作的合理進場時間；建設工期滿足銷售、交樓的時間要求；確定售樓部、看樓通道、樣板間和園林的完成時間；房企內部工作流程。

4、四級分級計劃編制的一般流程是什么？

答：四級計劃的編制以項目主項計劃的編制為軸心，主項計劃編制完成后，向上抽取，得到集團關鍵節點計劃，向下擴展，形成項目專項計劃及樓棟施工計劃。主項計劃的編制一般由集團統一定義指導性模板，在項目啟動前編制審批完成。主項計劃主要是圍繞專業線的協同，控制總工期。集團根據管控要求，從主項計劃中抽取集團關鍵節點，作為集團管控的核心環節。各職能線經理在主項計劃指引下，進一步細化本專業的專項計劃。樓棟施工計劃主要由現場工程師在項目“工程專項計劃”的指導下編制每個樓棟的施工計劃。這種從下到下逐級指導的方式確保了計劃緊扣企業的戰略目標，又逐級細化，保證了合理性和科學性。

5、分級計劃體系下如何有效評價與監控？

答：分級計劃體系下，主要有四種途徑實現對計劃的有效評價與監控。

a)階段性成果體系：工作的成績，是一種新型管理思路，強調建立不以完事為終點，而以成果為終點。實現了核心成果的監控與成績的衡量，并且形成知識沉淀。

b)三維評價：分別由項目負責人、專業線負責人和下游責任人針對工作完成的質量、進度、專業技術及配合情況進行評價，評價結果決定了下一個節點是否開啟。

c)三級會議管理體系：即通過高層會議、運營會議和例行會議，監控項目的執行，分

析執行情況，為計劃調整提供決策支撐。

d)形象進度管理：通過視頻、圖片、遠程攝像等形式監控和查看現場形象進度，直觀

顯示進度情況。

會議篇

1、目前房地產企業運營會議的現狀和問題是什么？

答：長征會嚴重浪費時間；缺乏合理規劃，導致會議粗放隨意；目的不明確，議而不決，無效會議多；會中缺乏組織，會后缺乏跟蹤管理。

2、房企運營會議粗放的原因是什么？

答：房企會議粗放的原因主要有二點：

一是會議體系缺乏整體合理規劃，導致亂開會

二是運營會議大多低效，決策效果差

3、合理規劃會議的三大步驟是什么？

答：第一步，認清企業現狀和實際管理水平，從現狀出發適當前瞻；第二步，區分項目會議和非項目運營會議，將項目事務和公司事務分開處理；第三步，聚焦項目運營七大環節，設臵關鍵決策類會議。

4、合理規劃會議的三大要素是什么？

答：第一，遵照運營關鍵節點，決策吻合項目節拍；第二，界定管理角色；第三，界定時間周期

5、按會議觸發的動因分類，有幾類會議？

答：時間觸發的會議，如周例會、月例會等；事件觸發的會議，往往是在時間和流程外的一些項目運營難點和風險點的工作專項會議；流程觸發的會議，項目關鍵工作項開啟前觸發的會議。

6、會議體系相關案例

a)萬科案例—泛關注下的會議分級，萬科早期試點的16個關鍵會議，后續濃縮為10

個關鍵會議

b)沿海案例—三令六會

7、什么是與會議相關的運營報告體系？

答：運營報告作為管理信息交換的載體，是識別運營組織成熟度的一個重要標志。目前很多地產企業的運營報告主要存在的問題包括：內容與要素不完整或者缺失、報告生成和應用隨意等問題。相對成熟的運營報告至少要包括以下內容：管理目標、要素與內容、生成與應用過程。

8、什么是運營會議“三化”策略？

答：會議三化是指：會議卡片標準化、上會資料模板化、會議議程規范化。

a)會議卡片標準化：是指對會議所指向的人、事、主題、時間、資料等相關要素和其

他內容記錄具有一定標準化程度的模板。會議卡片的制作本身就屬于會議管理工具的標準化范疇，它充分界定會議的各種相關要素，使得會議主題明確、參與人、決策人、匯報人角色清晰，而且能夠在機制上和信息上為會前、會中、會后提供服務和記錄，解決很多會前會后信息傳遞和溝通效果不佳的問題。

b)上會資料模板化：上會資料準備的標準化程度是一個企業項目運營會議規范高效的c)關鍵。上會資料模板化提升了資料準備、閱讀、批閱的整體效率，也使所有關聯人更加聚焦標準化模板里的內容本身。會議議程規范化：針對議程和大致時間進行規范，提供會議效率。

第三篇：地標物業項目管理方案

地標物業項目管理方案

前言

金色領地作為十堰市集住宅、商場一體的高尚樓盤，其物業管理工作開展的標準應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優雅”。十堰謙科物業管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作

舒適：物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上。物業使用人選擇一個居住、學習、工作的環境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業管理公司的一項專項業務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業使用人“安全需求”的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社區中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上，充分實現物業管理服務的內容，讓業主及物業使用人滿足“受人尊重的需求”。

優雅：高尚的住宅離不開優雅的環境，優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務理念融入到為物業使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求，讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。

第一部分

十堰謙科物業管理有限公司簡介 公司簡介 ??

二、公司總經理介紹 ??

三、企業管理理念及服務理念

根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點，公司采取以下管理理念： 團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

1、團隊意識和吃苦精神：在當前資本企業向人本企業轉變的過程中，團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件。“企業以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。

2、個性舒張和競爭機制：在人本企業中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性，有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高；競爭機制是企業用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進模式和一體化管理：作為物業管理企業在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關系到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式：以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質量管理體系（ISO9001：2000）、環境管理體系（ISO14000）、職業健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業成立開始便導入一體化管理體系，用質量管理來保證我們服務產品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業來說，物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關系，是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。財務部：

1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析，供公司決策之用；制定近、中、長期“現金流量平衡表”。

2、負責日常賬務工作的實施與管理。

3、負責對外財務相關工作的銜接。>；

第二部分

***物業管理目標及策劃方案

通過對“×××”的調查和基礎數據的分析，結合公司的管理經驗和現代物業管理發展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理處組織構架及各部門職責： 部室主要工作職責： 總經理：

1、對董事長負責；

2、制定公司的經營方針和目標，對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施；

3、按“權責利”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統管理；

4、主持新的經營項目的開發；

5、傳達并對員工培訓滿足業主和法律法規要求的重要性；

6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環境；

7、對公司組織構架進行策劃；

8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規定和溝通。

辦公室：

1、對總經理負責；

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓工作）；

3、內外進行溝通；

4、內外公文的處理及檔案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司庫房的管理工作。

***管理處：

1、對總經理負責；

2、負責***的前期介入策劃、實施工作；

3、負責***的接管驗收策劃、實施工作；

4、負責***的業主入主的策劃、實施工作；

5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作；

6、負責***的多種經營業務的策劃、實施工作。

7、負責樓宇相關費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析，并及時按規定時間和渠道加以傳遞。

二、人員配備情況：

1、總經理：1人。

2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫管1人。

3、財務部：2人，其中經理1人（兼會計）、出納1人。

4、***管理處：33人。

其中經理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛隊隊長1人，隊員15人（三班24小時）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業主接待組主管1人，接待員1人、收費1人。總計：38人

三、管理目標

（一）、公司總目標

1、業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%

2、房屋及設施設備完好率遞減≤3%

3、無重大責任事故發生。

（二）、目標分解

1、財務部

（1）、公司各項財務管理工作實現PDCA循環率100%（2）、財務分析覆蓋率100%

2、辦公室

公司各項行政管理工作實現PDCA循環率100%

人力資源科：

（1）、員工培訓覆蓋率/合格率100%（2）、業主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%（3）、員工配置優化率比上年提高≥25%

（4）、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2% 行政公關：

（5）、內外文件起草合格率≥90%

（6）、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清潔衛生日檢查合格率100%3（8）、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%（9）、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%（10）、合同評審率100%（11）、公司各類刊物,小區/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,（13）、入庫物品檢驗合格率100%（14）、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%（15）、庫管物品年差錯率≤0.1%

（16）、員工對職工食堂飯菜質量/服務態度滿意率≥85%

3、***管理處 業主接待組：

（1）、管理處各項工作實現PDCA循環率100%（2）、業主/租賃戶有效投訴處理率100%（3）、限時服務承諾實現率≥95%（4）、內外關系溝通成功率≥80%

（5）、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%（6）、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費收取率≥90%（8）、收費金額差錯率≤1?

（9）、小區物業管理費半年收支公告率100%（10）、小區物業較為重大事項發生/處理公告率100%（11）、業主/租賃戶動態檔案建檔率100%（12）、圍繞物業所進行的多種中介服務（受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等）、特約服務用戶滿意率≥85%（13）、社區服務管理策劃成功率100%（14）、小區/大廈經營性項目盈利率≥80%

（15）、業主/租賃戶對社區服務工作滿意率≥80%。（16）、物業管理年盈利率比上年增加≥10%

綠化保潔組：

（1）、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環境衛生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區綠化年成活率≥95%

保衛隊：

（1）、保衛各項管理工作實現PDCA循環率100%（2）、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1%（4）、重大火災/刑事和交通事故發生率=0（5）、機動車輛管理糾紛發生率≤1%

（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%（7）、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程維修組：

（1）、各項工程管理工作實現PDCA循環率100%（2）、設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設施設備保持完好率≥95%（5）、機電設備檢修及時率100%（6）、設施設備檢修一次合格率≥95%（7）、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%（8）、保障設備設施安全運行率100%（9）、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%（10）、設施設備標識標牌正確率100%，完好率98%

四、服務內容及標準

（一）前期物業管理服務內容

；前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益，保障其利益的重要環節，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設計方案的建議；

2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

5、行物業的接管驗收及問題的整改、督促；

6、接受業主入住前的相關咨詢；

7、供業主入住前的上門服務。

（二）、業主入住管理

1、辦理業主入住及接房的相關手續；

2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。

（三）、后續物業管理服務內容

1、公共性服務

公共性服務提供常規性服務，是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：（1）、清潔衛生管理；（2）、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養護維修；（9）、物業檔案資料管理；

（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區文化活動，協助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；

（13）、根據需要增設的其他服務項目。

2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務（1）、家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲服務

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。（5）、租賃服務

包括：物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等。；

（二）、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

（二）、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統

（1）、保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規定提前通知業戶，外線停電時，自備發電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統

（1）、消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。

（2）、訂有突發性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

6、給排水系統

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。

（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

（3）、所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調系統

（1）、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。

8、市政公用設施管理

（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。

（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。

9、綠化管理

定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

10、環境衛生管理

（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災、刑事和交通事故。

12、業戶滿意率

無重大投訴，對物業管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

五、管理處人員素質要求及培訓計劃

根據以上要求，管理處工作人員的素質要求相對較高，這不僅是高檔物業的要求，更是公司追求卓越的需要。企業想盡快的得到發展，一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才，另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見附件一）和《培訓計劃》（見附件二）。

第三部分

***管理項目啟動所需資金情況

物業管理項目啟動資金根據實際情況預算如下：

一、人員薪金（樓宇交付日前之三個月）總經理

1名

1000 =1000 物業經理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安隊長

1名

1200 =1200 財務經理

1名

800 =800 行政部經理

1名

800 =800 技術員

4名

800 =3200 綠化保潔主管

1名

800 =800 附加30.70%作為津貼及福利 3223.5 13723.5 三個月小計為

41170.5

二、員工制服（每人兩套）

11*200 2200

三、區外圍設施

大垃圾桶（生活垃圾）

15個

=750 不銹鋼垃圾筒（樓層用）

20個

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及車庫廣告欄/廣告牌

5個

500 =2500 大堂用吸水/吸坐墊

2張

200 =400 小計：

6250

四、管理處各辦公室用品及設備 辦公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 對講機（含備件）

10套

1200 =12000 電腦

2套

4500 =9000 打印機

1臺

2000 =2000 復印機

1臺

10000 =10000 傳真機

1臺

1500 =1500 保險箱

1個

1500 =1500 管理公司/處用紙張/信封/名片

=5000 飲水機

2臺

=200 裝訂機

1臺

300 =300 照相機

1臺

1000 =1000 管理處裝修

=60000 會議室家具

1套

4000 =4000 辦公細項物品

=10000 小計：

124500

五、工程部用品

1、測試儀表

個

200

萬用電表

個

500

電流流量度：300A 個

800

電流鉗式800A 個

1500

電流鉗式3000A 個

1500

對地阻值測試表

個

1500

絕緣值測試表（500V-1000V）

個

1500

溫度計：電子數字式

個

200

手提式室內溫度/濕度對比測試表

個

300

手提式風量和風速計

個

1500

電源測試電筆

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

鋼尺：3M 把

鋼尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小計：

2、安全設備

高空工作安全帶：降傘式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 個

500 安全過濾口罩：100CDN 打

500 護眼罩：眼鏡式

個

200 護眼罩：全式

個

500 護眼罩：焊接用

個

1200 護鏡（焊接用1000GDA）

個

600 手套：綿布

打

200 手套：皮革

打

400 鋁梯：1M 把

1000 鋁梯：

1、5M 把

1500 鋁梯：4M 把

3000 高空工作臺：6米全護式

個

15000 高壓電工全護裝

套

2500 連輸工具：軸流板式車

部

200 手推車

部

200 小計：

3、工具

木鋤

把

扳手：活動150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 組合式：4MM-45MM 套

500 夾具：大力鉗（平口）

把

O形夾100MM 個

O形夾：150MM 個

O形夾：200MM 個

O形夾：300MM 個

虎鉗150MM 個

200 鋼管工具連彎頭

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 鐵片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 緊急爆破工具：大手錘

個

斧頭（消防隊用）

個

鐵筆

支

壓力鉗

把

800 潤滑油加油槍

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子鉗：200MM 把

管子鉗：300MM 把

管子鉗：450MM 把

管子鉗：600MM 把

300 拉釘鉗

把

小計

4、手工具

螺絲起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支電子部件專用：平咀

套

十字咀

套

平咀鉗

把尖咀鉗

把斜口鉗

把專線開口鉗

把

剪線鉗

把

鯉魚鉗

把水泵鉗

把

彈簧專用用尖咀鉗：平咀

把

300 弓咀

把

300 電線護套管鉗：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手鋸：金屬450MM 把

手鋸：150MM 把手鋸：木工600MM 把

手鋸：250MM 把

手錘：電工

把

手錘：球表1KG 把

手錘：

1、5KG 把

手錘

套

200 吊重滑輪1噸

套

1500 鐵鉆

個

200 木工專用工具

套

1200 泥水工專用工具套800

5、電動/機械工具

手電鉆電池式0-12MM 把

1200 油壓手電鉆：小

把

1500 大把2500 油壓式手電錘：小

把

1000 鋸條式切割機

把

800 片式切割機：小

把

1000 大把1500 金屬磨輪式切割機：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨輪床

部

1500 60A電焊機

部

2000 氣焊槍：氧氣式

套

3500 乾手機：小

套

1000 大

套

2500 高壓水槍（手提式）

套

2000 高壓氣泵（手提式）

套

2000 高壓吹風扇（手提式）

部

1500 高壓吸塵機（手提式）

部

1500 手提射燈

支

350 氣動打釘槍

把

600 小計：

工具共計：30000.00

6、值班室/辦公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2張

600 =1200 工具柜

2個

1000 =2000 物料架

2個

1000 =2000 工具箱

7個

200 =1400 文件架

7個

=700 小計：10100

六、保安部用品

值班電筒（充電式）

20套

=2000 雨具

20套

=1600 辦公桌椅

9套

500 =4500 小計：8100 啟動預算總計：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根據對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談，我們認為合作方式可采用以下三種進行：

第一種：完全托管型。

該種方式操作簡便、靈活，易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業管理管理用房，我方獨立運轉整個樓盤的前期物業管理工作。“***”如果采用這種方式，其需啟動資金和管理用房為：

啟動資金：如果按《***市物業管理辦法》的規定，啟動資金的分攤按五年平均分攤，首次合同簽約為三年，那么該筆費用為：222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場，則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有；如不撤場，則余下金額再按所簽合同按年分攤。

管理用房：按照***市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業管理公司開展管理和經營所用。那么，“***”的總建筑面積為38937㎡，其2%的比例為778.74㎡，3%的比例為1168.11㎡。

第二種：技術顧問型

該種方式采取貴方建立物業管理企業，我方給予貴方技術支持和業務指導，以促進貴方的物管企業發展。

該種方式我方的價格是10萬元，顧問期限兩年（以交房前三個月開始計算）。顧問內容包括：前期介入管理策劃及實施指導，物業管理公司的籌建策劃及實施指導，人員的招聘、培訓，物業的接管驗收策劃及實施指導，業主入住的策劃及實施指導，后續日常服務的策劃及實施指導，質量、環境和職業健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業的創優工作策劃及實施指導。

第三種：半托管半技術管理型

該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術管理的方式。其目的在于我方通過一年的管理工作為貴方建立物管企業作好鋪墊。

該種方式我方收取費用為第一年我方派出的管理人員及相關費用由貴方支付（標準為我公司的管理人員的一般標準），收取5萬元管理費；第二年我方收取管理費5萬。兩年的服務內容為：前期介入管理，物業管理公司的籌建，人員的招聘、培訓，物業的接管驗收，業主入住，后續日常服務的策劃及實施，質量、環境和職業健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業的創優工作策劃及實施指導。

第四篇：高速公路項目管理信息化平臺建設

高速公路項目管理信息化平臺建設

作者：天天論文網 日期：2016-4-2 11:14:11 點擊：0 摘 要：本文以實際公路工程項目管理中信息化平臺建設為例，分析了平臺建設的重要意義，平臺建設前的準備工作，平臺建設的具體實施工作。最后分析總結了信息化平臺建設中項目管理容易出現的風險及應對措施，最后得出結論。目的是為以后的公路工程項目管理提供綜合信息化服務，實現項目管理的最終目標。

關鍵詞：公路建設；項目管理；信息化應用；平臺建設

本文論證了公路信息化管理平臺建設的定位、指導思想，以及在機構職能轉變下結合管理實際開展信息化的整體規劃，同時分析了信息化建設過程中存在風險以及規避措施，旨在打造一套滿足管理實際的公路綜合信息化管理平臺，實現服務經營的最終目標。

在目前諸多的企業管理中，項目管理一般是典型的目標管理，而在這個目標管理中，如果采用信息化管理項目，它能夠更加有效的實現一個項目目標，在很大程度上幫助施工企業解決大量問題。經過近年來的不斷發展，現在的公路工程施工建設項目管理中為了提高工程項目管理的效率，增強管理的可控性都相繼采用了項目管理信息化平臺建設，可以這樣說，它的應用對企業的整體項目管理發展將起到舉足輕重的作用，從長遠發展來看，信息化管理將是公路工程企業項目管理發展的必然趨勢。平臺建設的重要意義信息化平臺建設在公路工程企業項目管理的重要性現在來看是不言而喻的。最基本的是實現了信息方面的溝通，在各部門間實現了信息溝通的方便快捷，同時也形成了科學開放的管理方式。這是一方面。另一方面可以實現對智能化子系統的監督指揮，每個子系統間同時接受命令，協調統一運行。第三方面來說節省了管理成本。它的應用實現了電子辦公，節約了能源；實現了信息處理的速度和效率，滿足了實時性和準確性方面的要求。平臺建設前的準備工作一般來說，在一個公路工程施工項目管理中，如果采用信息化平臺的建設中心目標已經明確，那么就要提前做好相應的準備工作。結合現場施工經驗要了解工程進度、資源等的相互關系，標明關鍵路徑與關鍵作業，在此基礎上，了解目標管理與網絡計劃技術結合對項目實施動態跟蹤控制的方法。

除此之外還要理解工期等時間參數及其含義，用施工工序的邏輯關系反映項目實施過程，滿足后續的施工管理需要。平臺建設的實施工作3.1 確定辦公自動化系統。在一般的平臺建設設計階段采用的都是辦公自動化系統為基礎，在此基礎上，再集成其他的智能化系統統一數據統一指令。同時各應用系統根據自身的需要從數據中心獲取授權所需要的信息。我們把公路信息化平臺建設的系統功能組成圖設計如圖1所示。

3.2 搭建局域網系統。這個是信息化平臺建設的基礎，它的建設其中包括網絡配置、網絡規劃、辦公軟件等內容。在局域網搭建時要注意外網和內網，財物網絡間的分配和隔離。局域網搭建號以后可以實現信息的共享，提高辦公效率。

3.3 做好網站系統建設。建這個的目的主要是增加和外部的溝通，解決施工單位、被施工單位等方面的信息傳輸，加強對外的宣傳。尤其要注意的是做好上網方式的選擇，域名的申請以及后期網站的維護等。

3.4 做好軟件系統的普及推廣等。我們知道，現在的公路工程施工中由于參與的部門、參與的人員比較多，系統復雜，協調性大，這就要及時推廣平臺建設中軟件的使用及推廣工作，最起碼的要在自身的施工單位中進行常用辦公軟件的培訓，考核工作。為此，我們把軟件系統設計為信息化系統、網站和OA系統三部分，它們的組成可以確保信息化平臺上數據的安全。我們在登錄網站以后，它的首頁直接鏈接到網站的后臺等系統的頁面，然后再通過密碼和用戶名進行數據的統一編輯處理工作。信息化平臺建設中項目管理風險分析及應對公路工程建設項目中信息化管理是一個長期復雜的系統工程，在一定程度上，就會出現這樣那樣的風險，那么如何應對才能滿足實際管理的需求。下表根據實際總結分析了可能存在的風險和出現風險規避的措施。結語結合實際的公路工程項目建設以及信息化平臺的應用，它可以減少施工人員的施工工作量，具體體現在如果施工單位把數據準確錄入，生成報表等工作程序就會自動變為預設的程序進行完成。而在施工中確保了施工過程的清晰化，有關單位可以通過信息化平臺填報日志，確保施工過程清晰可見。

在能源節約方面，實現了無紙化辦公，與現在國家提倡的節能目標相吻合，它在應用中省去了公路工程項目參與單位因那些業務數據的傳輸等生成的資源浪費。

不管怎么說，信息化平臺的建設在現在公路工程建設項目管理中的應用在一定意義上來說推動了公路建設的綜合管理，相反隨著信息技術的高速發展，信息化平臺的建設也會日益受到施工企業的歡迎。

參考文獻

[1] 梁志順.公路信息化管理平臺的建設與風險分析[J].石家莊鐵道大學學報（社會科學版），2011（01）.[2] 淺析高速公路項目管理[J].城市建設理論研究（電子版），2013（02）.[3] 李淑香.高速公路路政管理信息化的探討[J].科技創新與應用，2012（14）.

第五篇：企業運營管理與信息化

<企業運營管理與信息化>學習心得

分享 2008-06-22 17:12:42 閱讀503 評論0 字號：大中小 訂閱

前些天參加了《企業運營管理與信息化》課程學習

老師的精彩授課超出了我們的預期，經典案例與深入淺出的講解相得益彰，其中日本采用全面質量管理理論，在80年代成為經濟強國，而后美國秘密研發，采用信息化策略又重新奪回世界經濟的主導權，這

很值得我們深入思考。

兩天的學習，一時間有猶打開了智慧的天窗，于我而言，更像一場及時雨，一段時間以來，面對紛繁復雜的事務，忙亂不堪，卻又沒有成就感，現在來看，這很大程度上與思維模式及工作方法有關吧。做了一些學習筆記，供參考。同時也有北大明媚的春光，與大

家分享。

東方式管理：人性化；西方式管理：科學化、規范化。

真正的智慧來自書本外，知識需要內化。

創業最重要的是膽量與見識，書讀多了條條框框也就多了。

本立而道生，求同存異。

修身為基，人和為本，道術結合；道：指導原則、術：方法、謀略。

條件就是悟性、角度就是智慧。

法家思想：

代表統治階層利益，管理者利益；事后管理，執行力強；

術：韓非子、管人、方法論；道：老子，責權利

墨家思想：

代表下層利益，追求平等地愛，社會責任感強，富于實干；勇于面對接受現實，讓情況好一些，小好成就大事業。

知道和做到是兩碼事，先實踐后認識； 員工最喜歡談論領導，江湖習氣重，重義氣； 人的四性：神性、黨性、人性、獸性； 讓大家都富起來，財聚人散，財散人聚；

儒家思想：

中教育，規范人心，事先預防，見效慢，中庸之道，過猶不及，儒

法互補。

《論語》：學習做人；《道德經》：學習做事，辯證法；

《孫子兵法》：學習做戰略。

各司其職管理成本最低。學而優擇仕：學好后做管理。定則生智。藏行止，斂偏好。上有所好，下必趨之。

不怕領導講原則，就怕領導沒愛好。

要把人配置到最適合的崗位，用人成事，成就其自身發展。

企業文化：要有共同價值觀并求同存異。君子難為小人之事。優點可用，缺點可控。用人所長，越用越長，用人所短，越用越短。

道家思想：

隱士哲學，上善若水，以柔克剛，水利萬物而不爭。想得開看得淡。圣人之道，為而不爭。為：實現目標，盡力去做。爭：不注重事情本身，重待遇，比高下，論得失。為：建設性，爭：破

壞性。

無為：不互動，一動不如一靜。清朝：外用儒術，內修老莊。

有利的大力推進，要明白哪些該做，哪些不該做。細微末節不必真正去做，不能干擾主要事情。對事物發展本質規律的把握，該做大為，為而不爭。做事要做到關鍵點上，明了各種因素推動關系，利用其內在聯系。

人情練達，龍有龍道，鼠有鼠道。

供需鏈管理： 供需鏈管理是全新的管理和運作模式，核心要素：網絡，流程重組，標準化軟件ERP，定單分解技術，高級排產技術。打造企業最強的核心競爭力。信息流從上而下。

六七十年代世界管理浪潮，日本利用全面質量管理超越美國，美國

后來利用信息化重新超越日本。

以需求為核心，圍繞真實需求生產，把真實需求信息在產業鏈條上

傳遞。

實現真實生長，準確率高，交易成本降低，有效整合。重要的利用多少資源，而非占有資源，把資源低成本高效運作起來，選擇適當的人來駕馭態勢。用別人的錢一起做事。

業績=（能力+態度）x 環境支持系數

聯想學習惠普讓利發展區域銷售，發展渠道，失去的利益要從上游

爭回來。

小企業做事，大企業做人。

找一個標桿研究模式控制上游資源或終端銷售渠道。掌控核心資源，以先進的模式來進行資源整合。沃爾瑪：天天平價，日常用品，性價比高。引發供貨商競爭。

在與國外公司合作中要遵守國際規則，確保話語權。清楚資源分布與需求分布，通過ERP進行整合。

虛擬企業具有強大的資源整合能力。

成功經驗：戰略性思考、社會資源占有量，整合與運作能力。

發現競爭優勢，思維模式超前。

人文科學的高峰是哲學，企業家要具有自己的經營哲學。

ERP：

基于供需鏈管理的ERP，模塊化：財務模塊、核心模塊、制造模塊、績效管理模塊、報表模塊。

是實現利潤最大化還是合理利潤。企業要賺取合理的利潤。ERP在企業內部運營中發揮重要作用，對整個鏈條具有很強的控制，是資源整合工具+內部管控工具。貪污是一種自我激勵，用ERP先規范人的管理。ERP能夠使企業內部結構由金子塔轉向扁平化。

企業流程再造：

從價值鏈的角度出發，對企業流程中不能增值的環節進行徹底改

造。

虛擬整合性合作伙伴關系與雙贏。

經理封頂理論：

一個企業活在其經營者的思維空間里，一個企業的成長被其經營者所達到的思維空間所限制，一個企業再好也好不過它的經理。

全面質量管理的核心思想：

三全：全面的質量管理、全過程的質量管理、全員參與的質量觀念。四個一切：一切以為用戶服務的觀點出發；一切以預防為主；一切用數據說話，一切按照PDCA模式辦事。

PDCA：plan計劃, do執行, check評估, action處理。

企業的發展歸根到底是人的發展。

客戶管理：

客戶關系管理的核心是客戶資源的價值管理。會抱怨的客戶是好客戶，要有客戶補償機制。

人、流程、技術是CRM作為現代企業戰略的三大支柱，缺一不可。

把事做出人情味來，信息化的關鍵是看我們怎樣用它。

普通網站：交易平臺、信息、經營理念。亨氏網站：主要宣傳消費理念，沒有任何商業動機。