第一篇：物業(yè)項目智能化方案

文章標題：物業(yè)項目智能化方案

名都廣場智能化方案

××投資開發(fā)有限公司開發(fā)的名都廣場項目，我們受開發(fā)公司項目工程部委托對該工程中的智能管理系統(tǒng)進行評比、比較，此次參與工程設計并制作工程項目介紹的單位有：××陽光智能化開發(fā)有限公司、××卓茂科技開發(fā)有限公司、××設備開發(fā)工程公司、××南自信息技術有限公司等四

家專業(yè)智能化系統(tǒng)開發(fā)公司，從四家公司制作、提供的系統(tǒng)設計、介紹光盤來看，四家公司分別對名都廣場的智能化管理系統(tǒng)提出了各自的方案，具體詳見方案對比表。

從我們對現在管理的大廈的經驗看，名都廣場職能化系統(tǒng)應包括：

1、可視樓宇對講系統(tǒng)

系統(tǒng)包括管理主機、室外門口機、室內分機三個主要部分組成。要求系統(tǒng)性能可靠，功能完善，調試、維修簡便，產品外觀新潮，可實現三方、多方通話、樓宇對講、圖像監(jiān)看、中心綜合管理等。同時系統(tǒng)還應能根據用戶需要增設門磁、紅外、煙感、瓦斯探頭等家庭安全防范功能，提高系統(tǒng)功能道德擴展性并能連接電腦中心，實行整個大廈的集中管理。

2、閉路電視安全防范系統(tǒng)

系統(tǒng)可采用目前較為流行的視頻切換、錄像、監(jiān)控系統(tǒng)，一方面該系統(tǒng)較為可靠，另一方面技術較為成熟。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應涉及到地下停車場、大廈主要出入口、電梯轎廂、公共過道、各樓層電梯廳等處，保證能夠全方位、全天候的監(jiān)控整個大廈的人員、車輛的出入等情況。

3、公共設施管理系統(tǒng)

該系統(tǒng)主要考慮對大廈關鍵部位設備設施的遠程監(jiān)控，保證重要設備的正常運行。

系統(tǒng)包括：電梯運行狀態(tài)監(jiān)控、生活水泵運行狀況監(jiān)控、生活水箱液位監(jiān)控、各樓層配電箱總電流情況、消防設備、設施運行狀況等。

該系統(tǒng)可考慮與多表遠程抄表系統(tǒng)合并。

4、多表遠程抄表、收費系統(tǒng)

該系統(tǒng)主要考慮大廈內水、電、煤氣的遠程抄表、收費，減少物業(yè)管理過程中每月水電氣抄收工作對高檔住宅住戶的影響，為住戶創(chuàng)造舒適、寧靜的生活空間和環(huán)境，同時又能夠減少水電氣收費工作量（一卡通系統(tǒng)）。

5、停車場管理系統(tǒng)

停車場管理系統(tǒng)應包括：汽車、自行車、摩托車等，涉及住戶自備車輛、社會車輛、其他車輛等的管理。系統(tǒng)應具備方便、使用、安全、可操作等特點，停車收費管理應考慮操作簡單、快捷。汽車停車同時要考慮車位安排、調度、滿車位等情況的計劃、預警、告示功能。

6、家庭安全防范系統(tǒng)

家庭安全防范系統(tǒng)應包括：火警、防盜、防有毒氣體（煤氣等）、防破壞等功能，確保住戶家庭的安全。該系統(tǒng)可考慮與樓宇可視對講系統(tǒng)合并。

7、電子巡更系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中對安全護衛(wèi)工作實施有效檢查監(jiān)督，保證物業(yè)管理工作始終處于可控制的狀態(tài)，確保大廈安全、可靠運轉。

8、物業(yè)管理系統(tǒng)

物業(yè)管理系統(tǒng)應包括：住戶資料管理、收費管理、設備設施管理、安全保衛(wèi)管理、物業(yè)其他活動管理等。同時可考慮大廈多媒體服務、有償服務等項目。

智能化管理系統(tǒng)方案對比表

序號

方案名稱

單位

陽光智能

卓茂科技

設備開發(fā)

南自信息技術

1

周界防越報警系統(tǒng)

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2

電子巡更系統(tǒng)

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3

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

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4

可視樓宇對講系統(tǒng)

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5

家庭安全報警系統(tǒng)

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6

出入口管理系統(tǒng)

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7

背景音樂緊急廣播系統(tǒng)

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8

三表遠程抄表系統(tǒng)

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9

停車場管理系統(tǒng)

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10

一卡通系統(tǒng)

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11

公共設施管理系統(tǒng)

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《物業(yè)項目智能化方案》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀物業(yè)項目智能化方案。

第二篇：物業(yè)智能化

我國物業(yè)智能化調查及分析報告

我國物業(yè)管理經過幾十年的探索和實踐，目前已經開始進入市場化、規(guī)范化、法制化發(fā)展的新時期，在這個時期將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的大好局面。高新技術的應用，特別是智能化物業(yè)等一些系統(tǒng)的使用，將物業(yè)推向一個新的發(fā)展趨勢。

一、智能物業(yè)的含義

智能物業(yè)又稱智能化物業(yè)，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大廈，也包括智能化住宅和小區(qū)。智能物業(yè)是信息時代的必然產物，它是多學科、多種高新技術的有機結合，也是現代物業(yè)發(fā)展的一大方向。由于信息技術的飛速發(fā)展，目前尚難給智能物業(yè)下一個精確的定義。概要地說，智能物業(yè)是指擁有集成的樓宇自動化控制系統(tǒng)與現代通信網絡設施，能對物業(yè)的保安、消防、環(huán)境等許多方面進行自動監(jiān)控，能為用戶提供信息傳輸便利和良好環(huán)境、具有高度綜合管理功能的現代物業(yè)。

二、智能化物業(yè)的發(fā)展歷程

世界上第一個智能大廈出現于1984年的美國。從此“智能建筑“的概念便開始在世界各地傳播,并逐漸成為一種的新興行業(yè)。幾乎與此同時,“智能”的概念也傳入了中國,但由于受當時科技水平和觀念的限制,智能行業(yè)發(fā)展較緩慢。然而,1992年房地產熱的興起,帶動了智能概念的推廣,也推動了智能行業(yè)的發(fā)展。1996年后,中國智能的概念逐漸流行起來,智能行業(yè)與智能產品的生產、研究、技術和應用,都快速的發(fā)展起來。也正是在這個時期,捷順公司與智能行業(yè)一起,以每年高于50%的增長率也迅速的發(fā)展起來了。捷順公司就象是中國智能行業(yè)的一面鏡子,真實的折射出中國智能行業(yè)的發(fā)展與現狀。

近幾年來“智能小區(qū)“的概念正在逐步的深入人心,成為住宅的發(fā)展趨勢之一。而談到智能小區(qū),就不能不談到廣東,因為中國智能小區(qū)的序幕就是在深圳|拉開的。廣東智能小區(qū)無疑是走在了全國的前面。由于電腦、英特網特別是IC技術的出現于介入,使智能行業(yè)有了相當大的發(fā)展,也讓智能行業(yè)有了誘人的前景。在現代物業(yè)智能化發(fā)展中小區(qū)“一卡通'',智能管理系統(tǒng),已被眾多的房地產商接受,并在使用過程中發(fā)揮著重要的作用。以捷順“一卡通”為例，2000年捷順“一卡通”在深圳的市場占有率超過95趴在上海、北京等地的市場占有率也達到50%以上:在廣州,捷順的市場占有率60%以上。萬科、碧桂園、祁福新村、雅居樂、中海、中遠、合生創(chuàng)展這些著名的房地產商都與捷順公司成了良好的伙伴。這些市場的反饋,證明了“捷順智能小區(qū)一卡通”的價值所在。從一個側面也反映了市場對“一卡通"的接納和認可。有專家預言,今后20%－30%的小區(qū)將發(fā)展為智能小區(qū)。

三、智能化小區(qū)發(fā)展的趨勢 科技的進步，生產力的提高，專業(yè)化分工都將導致物業(yè)管理向智能化得趨勢發(fā)展。智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設施，它是利用現代化4c（即計算機、通訊及網絡、自動控制和智能卡)技術，通過有效的網絡傳輸，建立一個由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與物業(yè)收費管理系統(tǒng)、安全消防系統(tǒng)、通訊服務管理及家庭智能化系統(tǒng)組成的一套完整的服務系統(tǒng)，為住宅的業(yè)主和使用人提供快捷、方便、高效、優(yōu)質、舒適的服務，為業(yè)主提供了一個理想的服務環(huán)境，來滿足其要求。智能化住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新得發(fā)展空間主要表現在物業(yè)以后的發(fā)展趨勢，可以概括出四大特點：

1、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂等多項功能，同時，物業(yè)公司運用各種先進的科學技術和智能化手段來管理小區(qū)的日常事務，把住宅小區(qū)的狹小、封閉的空間變?yōu)橛|及世界的各個地方，走向世界的前沿。

2、網絡化。目前流行家庭辦公、網上購物、遠程教育等與計算機網絡化得現實表現，離開了網絡，也就不可能有住宅和住宅小區(qū)與物業(yè)管理的智能化。

3、人性化。智能化物業(yè)管理與智能住宅小區(qū)是息息相關的，物業(yè)公司運用智能化設備實施管理，是為了給業(yè)主提供方便，減小管理上的失誤，這種種現象，都說明物業(yè)要充分考慮業(yè)主各種需要應該以人為本。

4、綜合化。智能小區(qū)具有復雜的功能。這些功能涵蓋通信、安防、物業(yè)管理家庭智能化等幾個大方面，綜合性很強。

具備四大特點的智能住宅與住宅小區(qū)的產生，給物業(yè)管理一個發(fā)展空間，也給物業(yè)管理一個展現價值的機會。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現，給物業(yè)管理增添了許多新的、技術含量較高的管理服務內容，間接的提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。同時，物業(yè)管理的參與才能真正實現智能住宅與住宅小區(qū)的智能功能。

物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物業(yè)管理智能化，就不能稱為智能小區(qū)。另一方面沒有物業(yè)的參與，并通過物業(yè)公司管理服務人員對智能化設備的管理，提供多種信息為我們服務，居民才能真正感到小區(qū)的智能，才能感受到生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。如智能化小區(qū)收費系統(tǒng)比普通的小區(qū)效率更高、內容更多，便于管理。主要表現在：

物業(yè)管理一些傳統(tǒng)的收費項目，如房租、水電、煤氣、暖氣等的收費業(yè)務使用現金的收費系統(tǒng)而變的一目了然，如這些數據的采集，這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了業(yè)主。

四、我國智能化住宅小區(qū)的發(fā)展現狀及問題

近年來，我國智能化小區(qū)建設有了迅猛發(fā)展，各地陸續(xù)出現了一些科技含量較高、實現了真正意義上的智能化的小區(qū)，其中不乏具有國際水平的杰作，如廣州匯景新城、上海怡東花園等。總之，目前國內智能化小區(qū)的建設水平已有了長足的進步。但從總體上來說，由于各地之間經濟水平差別較大，同時居民的經濟能力也有較大差異，多數的居民小區(qū)開發(fā)仍停留在科技含量較低的水平，不可能實現完全的智能化。雖然各房地產開發(fā)商都在打著智能化的牌，但除了少數的中高級住宅區(qū)之外，由于經濟和技術的原因，一般住宅小區(qū)還存在著很多問題，離真正的智能化建設還有一定距離，所謂“智能化”，在更多的成份上只是一種炒作。

目前我國智能化住宅小區(qū)建設中存在的問題是： 1.國產技術及產品落后

建設智能小區(qū)要有許多與之配套的技術及產品，但目前國內在智能建筑方面的產品幾乎是空白。要建設高水平的智能化小區(qū)，只有從國外引進先進的技術。隨著中國智能建筑市場的大規(guī)模高速發(fā)展，世界上此方面的著名品牌產品幾乎已全部進入中國市場之中，無論樓宇自動控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、車管系統(tǒng)等，均已成為外國名牌產品角逐的天下，國產的設備和系統(tǒng)力量十分微弱。這樣一來，無論是從施工的進度還是技術適宜性方面，對國外依賴性很強。最近國內一些高科技企業(yè)，已看到智能住宅的發(fā)展勢頭，研制并開始推出專為中國家庭設計的新一代智能住宅有關產品，不僅填補了國內空白，而且為我國的智能住宅建設提供了積極的支持。智能住宅產品的國產化是今后的一個重要發(fā)展方向。

在系統(tǒng)集成市場上則是另一番景象。除少數國際上著名大企業(yè)從事系統(tǒng)集成工程的業(yè)務以外，絕大多數的是中國的企業(yè)。通過幾年的鍛煉，有一些中方企業(yè)已形成了具有相當規(guī)模、擁有雄厚的技術力量(人才與裝備)、資金殷實、信譽良好、業(yè)績突出的中型和中型以上的企業(yè)。

2.能源及材料消耗過多

過去十多年里，中國建筑的發(fā)展不注意節(jié)約能源，過于注重外觀和排場。目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來的污染也很大。因此，今后中國建筑科技發(fā)展的主要任務是在節(jié)約能源消耗、減少污染的同時，創(chuàng)造舒適、健康的居住和城市環(huán)境。

3.對“智能化小區(qū)”的認識誤區(qū)

早期智能化小區(qū)很多都盲目地照搬智能大廈的那一套，過于強調電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入、樓宇對講等園區(qū)智能化方面的內容。但在住宅小區(qū)中，園區(qū)智能化只是基本的、必備的生活條件而已，在日常生活中并不易體會到它的存在，家庭和物業(yè)管理的智能化才能引起住戶的共鳴。對于一些中低檔住宅小區(qū)來說，過于強調這些內容而忽視生活方面的智能化內容，只會打造出一個好看的外觀，造成高成本低效用的資源浪費。很多人，包括開發(fā)商和買主，對智能化小區(qū)理解得仍不夠透徹，或者是由于利益的驅使，目光只停留在建筑本身的硬件建設上，而對其它的軟件如智能化服務不夠重視。

4.智能化物業(yè)管理和社區(qū)服務跟不上

目前小區(qū)智能化的主要內容已形成了安全、園區(qū)、網絡的基本格局，但與安全、網絡等硬件建設相比起來，物業(yè)管理及社區(qū)服務等軟性建設仍然相對滯后太多。

五、解決我國物業(yè)智能化發(fā)展中的問題的措施和建議 1.智能化住宅小區(qū)建設應遵循以人為本的原則

住宅最要緊的是居住的舒適方便程度，小區(qū)建設應當在這方面多下功夫，而不能將其延伸為高度自動化和現代化的辦公室。住戶更多著眼的，是網絡接通后的信息源建設和提供的服務功能建設，因此，物業(yè)管理和社區(qū)服務的智能化應是小區(qū)智能化的重點。也有些智能小區(qū)過分強調安防，安裝了太多的攝像機，使小區(qū)居民感覺生活得不自在，個人隱私得不到必要的保護和尊重。

與其它國家相比，中國家庭成員結構比較特殊。在現時的中國家庭中，三代同堂是比較普遍的，祖孫三代同居一室，老少間的生活需求各不相同。這就需要同一幢住宅中為不同年齡層的人同時提供相應的服務。我國不久將進入老齡化社會，老人們的生活料理、醫(yī)療服務、娛樂生活、休閑健身、活動空間等都必須得到很好解決。另一方面，由于國家提倡計劃生育，大部分家庭都只有一個獨生子女。因此，家居中獨生子女的生活、教育、娛樂需求又成為中國智能小區(qū)建設中最為突出的特色。

2.智能化住宅小區(qū)建設要注重經濟實用原則

住宅小區(qū)建設直接面向普通百姓，因此必須考慮到普通住戶的經濟承受能力。智能小區(qū)的經濟承受能力遠低于智能大廈，必須采用成熟的技術和標準化的產品來構建其智能化系統(tǒng)，并盡量節(jié)約成本，而不應采用處于實驗階段的超新技術，以免技術的不穩(wěn)定帶來住宅質量問題和經濟浪費。目前不少智能小區(qū)致力于小區(qū)電子銀行、小區(qū)虛擬商場。事實上，小區(qū)受到人口和規(guī)模的限制，其負擔的功能和職責是十分具體和有限的，配套設施過于龐大，就難以實現經濟規(guī)模和經濟效益。

此外，節(jié)能和環(huán)保也是國內建筑業(yè)界應當重視起來的一個問題。在今后的建設中，應當把節(jié)約能源和減少污染當成大事來抓，這也是今后國內建筑科技發(fā)展的主要任務。

3.要從管理入手，解決好有關行業(yè)間的協(xié)調問題

智能化產業(yè)是個跨多個行業(yè)的項目，涉及郵電、消防、安保、廣播電視、計算機、自動控制、公共衛(wèi)生等多個部門，從立項、設計、施工、裝飾、物業(yè)管理，涉及的行業(yè)大多都是相對獨立，法規(guī)、標準各自獨立。要想解決好這個問題，必須從管理入手，在相關部門間做好協(xié)調，在跨行業(yè)的管理問題上加強聯絡和協(xié)商，制定跨部門的管理規(guī)定，共同探討發(fā)展的課題，促進行業(yè)的進步。同時，還需要提高行業(yè)自律，提升自身業(yè)務水平，使小區(qū)的智能化功能得到充分利用。4.智能住宅小區(qū)要適應住宅建設理念的轉變

最近幾年來，我國住宅建設的理念發(fā)生了劇烈的變化，在不同的理念下，住宅形態(tài)有很大的差異，使得住宅小區(qū)的關聯方式也發(fā)生變化；同時也給住宅小區(qū)不同條件、不同級別的智能化帶來了課題。舒適化生活、多媒體通訊、智能家庭控制系統(tǒng)、智能化物業(yè)管理之類的技術方案，應該緊密結合各種住宅的形態(tài)，有特色地進行實施，建設有中國特色的智能化小區(qū)。

第三篇：智能化管理方案

智能化管理方案

前 言

在信息技術不斷發(fā)展與突破的今天，小區(qū)智能化管理在小區(qū)日常管理中起著越來越重要的作用，****小區(qū)結合當地的實際情況，自身建筑類群的不同，以及開發(fā)公司及設計公司的方案，針對本小區(qū)建立起一臺完善的智能化小區(qū)管理方案。主要涵蓋了門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理、LED信息發(fā)布系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、、小區(qū)一卡通系統(tǒng)（包括：電梯、入戶、停車等）。誠然，小區(qū)一卡通系統(tǒng)幾乎涵蓋了整個小區(qū)的多部分智能化管理，即從業(yè)主驅車進入小區(qū)大門的一剎那，小區(qū)道閘自動升起，停車場道閘自動開啟，之后進入單元門，刷一卡通，進電梯之后按下自己所在的樓層之后，再刷一卡通才能到達自己所在的樓層，詞一卡通涵蓋了日常繳費即充值功能。

作為一個智能化的小區(qū)，以上幾個智能化系統(tǒng)是必備的幾個條件，但是會結合開發(fā)建設及業(yè)主居住過程中具體實施和不斷改善。

1、物業(yè)管理計算機化

隨著房產體制改革的不斷深化,有關物業(yè)的數據越來越龐雜,人們對物業(yè)信息的處理要求日益提高,因此采用計算機作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然,發(fā)展電子計算機在此領域的應用,這是物業(yè)管理手段現代化的發(fā)展方向。

只有利用計算機進行物業(yè)管理,特別是進行聯網管理,才可能實現物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化,為物業(yè)管理工作提供準確及時的信息,有助于物業(yè)管理部門進行管理并做出相關決策:同時也使物業(yè)管理公司及時準確地了解運營狀況,做出經營決策,這樣才能使物業(yè)管理走向現代化。結合小區(qū)介紹物業(yè)管理計算機化的主要功能。

1.1房產管理子系統(tǒng)

1.1.1房產檔案主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細信息。

1.1.2業(yè)主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶(包括租用戶)的詳細信息,進行住戶的入住和遷出操作,戶主的照片。

1.1.3產權檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的產權信息,進行產權分配的操作。

1.2財務管理子系統(tǒng)

實現小區(qū)帳務的電子化,并與指定銀行協(xié)作,實現業(yè)主費用的直接劃轉。

1.3收費管理子系統(tǒng)（物業(yè)管理/租金/服務等收費）

物業(yè)管理的很大一部分是物業(yè)收費。在物業(yè)管理計算機化的基礎上,應該是物業(yè)收費的規(guī)范化。業(yè)主可以通過IC卡交納各種物業(yè)費用,包括租金、月收費、年收費、合同收費、三表收費等,此外還包括日常各種服務收費,如有線電視、VOD、IrItemet網絡服務、停車、洗衣、清潔等。

1.3.1收費標準(各種費用、租金、物業(yè)管理費等)主要功能是對收取的各類費用確定價格因素以及進行計算工作。

1.3.2收費計算主要功能是確定最后應向用戶收取的費用和設定費用追補項目,為費用收取做準備。

1.3.3費用結算主要功能是進行實際的費用收取工作,輸出每一套戶的各類費用收欠情況。

1.4圖形圖像管理子系統(tǒng)

主要功能是儲存物業(yè)小區(qū)的建筑規(guī)劃圖、建筑效果圖、建筑平面圖、樓排的建筑平面圖、建筑效果圖、建筑示意圖,套戶的單元平面圖、基礎平面圖、單元效果圖、房間效果圖。

1.5辦公自動化子系統(tǒng)

在小區(qū)網絡的基礎上提供一個足夠開放的平臺,實現充分的數據共享,內部通訊和無紙辦公。辦公自動化主要包括:文檔管理、收發(fā)文管理、各類報表的收集整理、接待管理(來賓來客、投訴、管理。、報修等)、事務處理等。

1.5.1文檔管理將物業(yè)公司發(fā)布的文件分類整理,以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。

1.5.2收文管理文件的收發(fā)、登記、管理。

1.5.3報表管理收集整理各類報表提供給公司領導和上級有關部門。

l.5.4接待管理對公司的來賓來客進行登記,為編寫公司大事記提供資料。記錄各類投訴等轉給事務處理過程。

1.5.5事務處理對公司內部事務、各類投訴、報修等事務的處理進行監(jiān)控登記,為管理者提供事務處理全過程監(jiān)控和事后查詢。為查詢系統(tǒng)提供信息。

1.6查詢子系統(tǒng)

查詢系統(tǒng)采用分級密碼查詢的方式,不同的密碼可以查詢的范圍不同,查詢的輸出采用網絡、觸摸屏等多種方式。為領導了解小區(qū)管理狀況和決策提供依據。為一般工作人員提供工作任務查詢和相關文檔查詢。為業(yè)主和賓客提供小區(qū)綜合服務信息查詢。

1.7Internet和 Internet服務子系統(tǒng)

小區(qū)租用專線,自身成為一個ISP服務站。小區(qū)對外成為一個Internet網站,可發(fā)布小區(qū)的概況、物業(yè)管理公司、小區(qū)地形、樓盤情況等相關信息,提供電子信箱服務:對內形成Intran剖,實現業(yè)主的費用查詢、報修、投訴、各種綜合服務信息(天氣預報、電視節(jié)目、新聞、啟示、廣告)的發(fā)布,網上購物等。

1.8維修養(yǎng)護管理子系統(tǒng)

1.8.1房產維修主要功能是儲存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護的詳細情況。

1.8.2設施設備維修主要功能是儲存、輸出對物業(yè)中的各種公共設施、各種樓宇設備進行維修養(yǎng)護的詳細情況。

1.8.3統(tǒng)計及帳務主要功能是儲存、輸出所有維修養(yǎng)護工作的綜合情況以及按照產權人來統(tǒng)計其應交的各種費用。

1.9公用模塊及系統(tǒng)維護

在以上子系統(tǒng)中,都包括有如下三個公用模塊:查詢統(tǒng)計、系統(tǒng)維護和幫助。三個公用模塊為用戶更好的使用本系統(tǒng)提供了方便和安全的保證。

1.10 IC卡管理子系統(tǒng)

IC卡作為一種信息的存儲和傳遞媒體,在現代社會中得到越來越廣泛的應用。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實現真正的小區(qū)一卡通,用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現金支付手段。用IC卡一卡通,是小區(qū)信息化標志之一,能夠提高業(yè)主的生活水平,也使物業(yè)管理自動化更加成熟。

IC卡一卡通有以下特點: 在小區(qū)范圍內用IC卡取代了現金交易,方便了業(yè)主。業(yè)主通過一張卡就可以完成各種支付、身份認證等多種功能。物業(yè)管理以IC卡為媒介,杜絕了現金流通,財務管理可以自動建立各種帳目,自動生成統(tǒng)計用的各種報表,自動建立卡片庫,具有多種靈活方便的查詢檢索功能。提高了財務處理的效率,堵塞了財務管理的漏洞。卡片管理中心可以對所有的卡片獨立控制,使其在安防系統(tǒng)中有效或無效,有利于安全防范。管理中心能對所有卡片進行加密、注銷和掛失等功能。通過設置不同類型的卡片(如工作人員卡和業(yè)主卡〉能夠區(qū)別對待小區(qū)用戶和服務人員。IC卡固有的安全性和先進性保證了網上交易、網上支付的可行性和安全性,IC卡的不可偽造性也保證了安防系統(tǒng)的可靠性。IC卡系統(tǒng)功能可分為兩部分:金融應用和非金融應用。金融應用中,IC卡作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款、支付。非金融應用主要是指IC卡的身份認證功能,包括: 迸出樓門,IC卡可以作為鑰匙,這種鑰匙不會被偽造。迸出停車,場,作為合法

身份的憑證。迸出小區(qū)大門,作為一種身份證明。作為娛樂場所的會員卡等。

以上主要是針對業(yè)主持卡人的分析。物業(yè)管理中心作為管理單位,其工作人員也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融應用中的支付功能,還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區(qū)一卡通應用系統(tǒng)中,所有在小區(qū)之內活動的人員都可以是持卡人,卡片包括業(yè)主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設置臨時卡,作為流動人員的臨時身份證,設置會客卡,作為來賓或來訪客人的臨時身份證等。

小區(qū)卡片管理中心負責卡片的發(fā)行、掛失和注銷等卡片的管理工作,IC卡系統(tǒng)的財務管理,與各消費場所進行金融結算。

考慮到小區(qū)的多種應用,包含了電子支付、身份認證等各項功能,小區(qū)擬采用接觸式和非接觸式二合一的IC卡(CPU卡),以方便用戶使用。

2、公用設備管理智能化

現代化物業(yè)管理要求對公用設備進行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、水箱液位、照明回路、變配電系統(tǒng)等進行信號采集和控制,實現設備管理系統(tǒng)自動化,起到集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。

根據上述要求我們通過對小區(qū)的各類公用設備的智能化管理做到運行安全、可靠、精確高效、節(jié)省能源、節(jié)省人力。設備管理內容主要包括:

2.1電源開關狀態(tài)及故障報警高、低壓配電柜之狀態(tài)監(jiān)測及開/關控制。高壓配電之電流、電壓及有功功率監(jiān)測。變壓器出線電流、電壓、功率因數及有功功率監(jiān)測。各種負載的電流監(jiān)測。自動開關、母聯開關的投切與故障報警。多臺開關的邏輯控制。各層配電的狀態(tài)與故障監(jiān)測。

2.2給排水系統(tǒng)智能化管理

給水、排水系統(tǒng)無論缺水或溢出都是很大的故障。監(jiān)測系統(tǒng)可對給排水系統(tǒng)進行全面監(jiān)控。電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統(tǒng)的運行狀況,一有異常情況,自動調出報警畫面顯示故障位置及原因并提供聲響報警的報拳打印。

給排水系統(tǒng)的智能管理有以下功能可供選擇: 各水箱、水池、低位預警。各水泵之運行狀態(tài)與故障集中監(jiān)控。生活水泵、潛水泵、廢水泵故障報警、程序啟動/停止。廢水池水位控制水位最高限(HH)報警及夜間抽廢水控制。各水泵定期自動開列保養(yǎng)工作單。各泵輪流交互使用。設備管理中心電腦屏幕動畫顯示水系統(tǒng)的運轉現狀、如有異狀,自動調出報警畫面顯示并提供聲響報警及報警打印。

2.3溫度、壓力、流量檢測: 檢測供回水溫度、壓力、流量。自動檢測總管壓力。自動檢測補水泵運行狀態(tài)。根據協(xié)調級所確定的換熱站控制方案確定所需開啟換熱器臺數。開關機過程控制,自動控制相關泵的啟停:根據用戶側供水溫度,自動控制相關閥門的開度按優(yōu)化控制算法自動調節(jié)相關用戶側循環(huán)泵的開啟臺數:根據回水壓力,確定補水泵的啟停。熱水循環(huán)泵的啟停控制。供熱溫度的自動調節(jié)。顯示各測量參數,修改各設定值。

2.4風機的啟停狀態(tài)

送排風應依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性,自動調整風機啟停及節(jié)電周期運轉。送排風系統(tǒng)的智能化運轉以下功能可供

選擇: 按不同時段及樓層屬性自動時序控制新風機啟停。送排風機狀態(tài)監(jiān)控、故障報警。火警發(fā)生時自動開閉送排風機、正壓送風機。正壓送風機狀態(tài)監(jiān)控,故障報警。

2.5照明智能化

電梯口夜間警戒時段由紅外人體偵測聯動照明。自動啟動CCTV系統(tǒng)錄像。庭院照明。節(jié)日彩燈、泛光燈、廣告霓虹燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時開關控制及各種圖形及效果控制。立面、廣告燈及路燈時序控制。

2.6電梯運行狀態(tài)及故障報警

電梯故障及具體故障類型。各部電梯運動方向。各部電梯供電電源狀態(tài)

2.7小區(qū)安防系統(tǒng)

2.7.1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)用于整個小區(qū)范圍內的監(jiān)視。可將各監(jiān)視點設于小區(qū)的各主要出入通道、軍庫、電梯等地,對小區(qū)的人流進行動態(tài)控制。

各監(jiān)控點的圖像信號,可通過外置的編碼盒編成數字保證小區(qū)通信網傳輸。

系統(tǒng)具有全矩陣切換功能：一體化工控主機，良好的操作界面，圖形化界面可對云臺、鏡頭等進行控制。控制室設計要先進實用，體現人性化；主控室配以 16 個監(jiān)視器，上電視墻，具有一定觀賞性。

圖像信號的切換功能：通過硬盤錄像控制主機，可以將某一路攝像機輸出的圖像信號切換到顯示器上，使人能選看任一路圖像。

可編程功能：攝像機、監(jiān)視器的順序指定，視像顯示順序指定，云臺方位起始位置和俯仰的預定，設定時間和日期，密碼等。

字符疊加功能：可將字符疊加到視頻圖像，用來指明攝像機號、監(jiān)視器號.控制功能：控制攝像機的電源開關，云臺的上下及左右旋轉，鏡頭的光圈大 / 小，變焦遠 /近，聚焦大 / 小。

長時間視頻資料保存功能：目前常用的傳統(tǒng)型模擬制監(jiān)控系統(tǒng)采用長延時錄像機，錄像圖像質量一般，不便于保留，損耗較大。先進的數字壓縮式硬盤錄像系統(tǒng)，最大的優(yōu)點是采用數字磁介質存儲，可以保證數據多次復制不失真，而且可以方便地刻錄成光盤永久保存。

視頻信號采集：彩色攝像機分辨率不低于 480TVL，并具有電子快門、自動光圈、背光補償、自動白平衡、同步鎖相功能。終端顯示優(yōu)于 VCD 標準。

總之，本閉路電視監(jiān)控是一個使 本系統(tǒng)高度自動化、高效率的幽雅舒適、便利。

2.7.2門禁系統(tǒng)

門禁系統(tǒng)與小區(qū)物業(yè)管理中的一卡通相結合,主要用于業(yè)主出入小區(qū)大門和自己所住的單元樓門。

該門禁系統(tǒng)在小區(qū)的每個單元門處安裝一只感應式讀卡器，小區(qū)入口處安裝感應式讀卡器，小區(qū)居民每個持有一張感應卡。居民是進入小區(qū)，必須手持感應卡靠近讀卡器，讀卡器讀取感應卡中的信息，若為有效卡，則電控門鎖開啟，居民進入。若為無效卡，則門鎖不開啟。

進入小區(qū)后，居民仍可用該感應卡開啟單元門電控門鎖。但每個

居民只能持卡打開本人所居住單元的門鎖，而不能打開其他單元的門鎖。

可以看出，每個業(yè)主手中都持有一張感應卡，每張卡有唯一標識。每張卡可以開啟小區(qū)入口大門和相應單元門的電控門鎖，卻不能開啟其他單元門的門鎖。對于XX花園這樣規(guī)模較大的小區(qū)，門禁控制系統(tǒng)不但能夠方便安保人員的管理，而且能夠確保小區(qū)居民人身、財產的安全。

2.7.3巡更系統(tǒng)

巡更系統(tǒng)的作用是保證小區(qū)保安值班人員能夠按照預先隨機設定的路線順序地對小區(qū)內各巡更點進行巡視,同時保護巡更人員的安全。

保安值班人員開始巡更時,必須確認好設定的巡視路線,在規(guī)定時間區(qū)段內順序達到每一巡更點,以巡更鑰匙去觸碰巡更點。如果途中發(fā)生意外情況時,及時與保安中控值班室聯系。中控室的電腦系統(tǒng)通過打印機將各巡更站的巡更情況打印出來,詳細列出巡更日期和經過每一巡更點的地點、時間以及缺巡資料,以便核對保安值班人員是否按照規(guī)定,對每一個要求的巡更點進行巡視,以確保小區(qū)和業(yè)主的安全。

巡更資料可貯存在電腦內,供隨時查詢,并作考勤記錄。、家庭智能管理

家庭智能管理是指將業(yè)主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防范,對外通訊等進行集中的智能化操控,使整個住宅運作在最佳狀態(tài)。它是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的部分,也是未來住宅智能化的發(fā)展趨勢。

我們采用在每戶設置“集中控制盒”的方式,來實現業(yè)主家庭的智能化管理。3.1信息采集

收集業(yè)主家居運行的各種參數,包括三表數據、居室溫濕度等。這些數據既可以在其自帶的顯示屏上顯示,又可以上傳至物業(yè)管理中心進行統(tǒng)計和計費。

3.2可視對講

自帶可視對講功能,業(yè)主可通過它與訪客對講,觀察訪客,開啟單元門。

可視對講的門口機配備IC卡接口,本樓住戶進入時使用小區(qū)發(fā)放的IC卡。

本系統(tǒng)是一種總線制全數字雙向對講系統(tǒng)。總線制全數字雙向對講系統(tǒng)是采用數字編碼技術和雙向通訊傳輸技術，整個系統(tǒng)能雙向通訊，即室內分機能向管理中心報警，并與管理中心、樓棟主機實現雙向呼叫。其系統(tǒng)網絡是單元內垂直部分四芯總線連接。根據小區(qū)特點在小區(qū)保安中心，設置一臺主管理機；每個樓棟底層大門口設置一臺互通式帶讀卡頭可視主機，每戶設置一臺帶互通式數碼型免提可視分機。由于是全數字雙向系統(tǒng)，具有較強的系統(tǒng)功能，如住戶可在室內報警或外接報警按鈕，住戶呼叫管理中心，通話保密，通話限時，開門權限控制等。這種系統(tǒng)適合小區(qū)內部對講系統(tǒng)，同時可擴實現家庭防盜報警聯網系統(tǒng)，因此該系統(tǒng)具有較高的性能價格比。互聯組網

系統(tǒng)采用標準總線結構，不同類型的分面和不同樓棟的主機都可以通過總線互聯組網。從而使系統(tǒng)具有組合靈活，便于擴充，能滿足

用戶的各種需求。密碼設置

系統(tǒng)中互通分機可以通過鍵盤隨意設置或修改用戶密碼，做到一戶一個密碼。用戶可用密碼實施密碼開鎖的同時給自己家各報警防區(qū)實施撤防，大大方便了用戶的出入。管理模式

系統(tǒng)具有方便靈活的白天或夜間管理模式，管理員能夠通過管理機對任何一棟樓的門口進行管理，即對各門口來訪者的呼叫進行干預。干預時這棟樓的來訪者對樓內用戶的呼叫，自動轉到管理機。經管理員許可后由管理員轉接，才能使來訪者與用戶通話，這種管理模式確保小區(qū)的嚴格管理，滿足不同層次物業(yè)管理者的要求。通道內部通訊網絡

系統(tǒng)能實現住戶與管理處、住戶與住戶、以及不同樓棟住戶之間互相呼叫與通話。亦可實現樓門或家門口與住戶分機之間的可視對講功能，還能同時接收小區(qū)內所有住戶的報警。保安防盜

系統(tǒng)中保安防盜可采用兩種方式，一種是互通對講分機自身具有八路防區(qū)的報警功能；一種是專用的用戶八路防區(qū)報警系統(tǒng)。它們都具有延時防區(qū)和24小時緊急防區(qū)，可外接門磁、紅外、煙感、煤氣、緊急按鈕等報警設施，也可以向管理中心的電腦報警。管理機或管理中心的電腦能記錄報警地點、房號、防區(qū)等。管理中心的電腦還會自動彈出報警點的電子地圖。通話保密

當住戶與管理員、來訪者通話時，其他用戶無法聽到其通話。

室內機控制開門

當來訪者在門口機上訪客，被訪室內機有權開戶電控門鎖。系統(tǒng)分散供電，斷電自動啟動后備電源

整個系統(tǒng)每一幢樓、管理中心單獨供電，萬一出現電源故障，不會影響整個系統(tǒng)的運行。遇到斷電，自動啟動后備電源。系統(tǒng)電源充電過壓、欠壓保護

所有供電電源均有充電過壓、欠壓保護，保護后備電池，延長電池使用壽命。

系統(tǒng)線路短路不影響整個系統(tǒng)

系統(tǒng)有線路短路保護，一旦線路短路，不影響整個系統(tǒng)。

3.3家用電器的啟停管理

對業(yè)主家中的空調等主要電器設備進行控制。

家用電器的控制方式如下:業(yè)主在外時可通過雙音頻電話機或手機撥打專用電話號碼,若家中無人應答時,集中控制機自動接聽電話,并給業(yè)主提供語音信息,業(yè)主在語音提示下進行相應的操作,遙控啟動家中空調等電器,使其在業(yè)主到家之前提前開始工作,以提供一舒適的環(huán)境。

3.4信息服務

業(yè)主通過集中控制盒可以了解自己家庭運作的各種參數,如房間溫、濕度,三表讀數,被控家電狀態(tài)等,同時可通過網絡進行各種交費用的簡單查詢。并可通過集中控制盒上自帶的lC卡接口進行費用的結算。

物業(yè)管理部門可通過小區(qū)網絡及控制盒向業(yè)主發(fā)出交費通知及其他有關物業(yè)管理方面的通知等。

3.5申請社區(qū)服務

業(yè)主需要維修、搬運、送貨等社區(qū)服務時,通過集中控制盒提供的直通語音功能可直接同小區(qū)的社區(qū)服務中心聯系。具體操作是,業(yè)主只要拿起集中控制機上的昕筒并按下社區(qū)服務按鍵,業(yè)主就與社區(qū)服務人員建立了直接的語音聯系,業(yè)主說出自己的要求。而社區(qū)服務中心的工作站會自動顯示出要求服務業(yè)主的樓號和房號并記錄。

3.6防入侵報警

連接門磁開關、雙鑒探頭等防入侵探測器,當有入侵發(fā)生時及時發(fā)出報警信息至物業(yè)管理部門和小區(qū)保安部門。

集中控制盒具有緊急呼救功能,有緊急情況發(fā)生時,業(yè)主按動緊急呼救按鍵通知物業(yè)和保安部門采取緊急措施。

3.7友好的人機界面

集中控制盒的可視對講顯示屏除顯示訪可圖象外還可用子交字顯示,以漢字方式與用戶進行交流并配以簡單的語音提示。

3.8分級密碼操作

集中控制盒的操作分三級密碼進行控制,不同級別的操作權限各不相同。

3.9集中控制盒的通訊

集中控制盒的通訊采用直接連接樓中的綜合布線然后進入小區(qū)通訊主干的方其通訊協(xié)議采用標準的 TCPllP協(xié)議,這種方式保證了集中控制盒通訊的開放,高速和信息量,也保證了集中控制盒的功能實現。

第四篇：智能化項目合作協(xié)議書

合作協(xié)議書 甲方： 乙方：

甲、乙雙方本著互惠互利、平等誠信、共同發(fā)展的原則，特就 項目（以下簡稱“項目”）的相互協(xié)作，制定本合作協(xié)議，以供雙方共同遵守。

第一條、合作內容

甲、乙雙方進行合作，共同完成本項目的招投標、合同簽訂及項目實施維護工作，項目總金額預計 萬元。

第二條、合作期限

自項目的跟蹤開始至項目的維護保養(yǎng)結束，即整體項目的運作管理過程。

第三條、合作及管理方式

3.1乙方須在項目報名前或投標資格預審前至少提前5日內向甲方繳納履約誠信金，金額為人民幣 萬元。如項目中標，該費用退還乙方；項目不中標，該費用作為項目配合費，不予退還。

3.2合作期限內，乙方負責包括但不僅限于項目投標、工程合同簽訂、施工管理及維護保養(yǎng)在內的整體項目的運作管理，甲方在該項目范圍內給予乙方商務、技術配合及監(jiān)管管理。乙方須確保工程實施質量。

3.3在投標過程中，如發(fā)現乙方存在隱瞞事實、惡意與他人串通等行為，損害甲方利益的，甲方可以隨時終止本協(xié)議，并沒收履約保證金及投標保證金用于彌補甲方因此遭受的損失；如履約保證金及投標保證金不足以彌補甲方損失的，甲方享有進一步追償的權利。

第四條、項目工程款管理方式

4.1項目工程款匯入甲方銀行賬戶，甲方扣除管理費、質量保證金、稅金以及其

他代扣代繳費用，并在乙方提交齊全申請資料后，在10個工作日內將相應分包項目款項支付給乙方。

4.2為保證工程質量，乙方除應按照業(yè)主方要求支付工程履約保證金外，還須向甲方支付2%的工程質量保證金（按照每次回款相應比例扣除），質量保證金于項目竣工驗收合格并向甲方提交齊全的竣工資料后10個工作日內支付給乙方，竣工資料要求詳見附件四“工程管理細則”中第4條文檔資料管理要求。質量保證金同時作為民工工資保證金，對于跨的項目預留在賬戶的資金不得少于10萬元，如出現民工工資糾紛，則甲方有權在此范圍內先行支付民工工資。

第五條、合作細則

5.1 款項分配：項目工程款匯入甲方賬戶后，甲方不遲于本項目第二次工程回款提取項目管理費，稅金及其它代扣代繳費用則按照回款比例扣取，余款作為該項目的專項資金，專款專用。項目管理費為項目中標金額的 %。5.2乙方對投標文件的完整性和正確性負責。乙方提供的投標文件以及設備采購成本價必須經過甲方的審核，并至少預留1個工作日作為審核時間。投標文件如存在導致招標文件所要求的功能無法實現的，原則性的配置錯誤以及低于成本價的報價，甲方將有權拒絕在投標文件上用印，直至乙方修改后符合要求，由此導致投標文件無法按時送達的責任，由乙方承擔。以上審核并不免除乙方投標方案設計及報價的責任。乙方負責資審、投標文件的購買與編制費用。

乙方負責投標保證金的投入或投標保函辦理的銀行和手續(xù)費用。乙方負責承擔甲方在投標過程中所發(fā)生的其它實際成本費用。

5.3 甲方與建設方簽訂項目承包合同后一周內，甲、乙雙方另行簽訂項目分包合同和設備采購合同，并對雙方的權利、義務進行具體約定。設備委托采購遵循雙方自愿的原則，在不增加乙方設備采購成本的基礎上，若超過設備總價60%的設備委托甲方進行采購的（注：乙方提供的供應商由甲方進行代采購的除外），則項目咨詢管理費降低為 %。若乙方委托甲方采購的設備金額超過100萬，則乙方在簽訂設備采購備忘錄之前須同時與小額貸款

公司簽署借款協(xié)議，當項目余額不足，乙方發(fā)生延遲付款時，由小額貸款公司根據三方協(xié)議即時發(fā)放貸款給乙方，替其直接付款至甲方，由此產生的本金和利息甲方再從項目回款中進行扣除并替乙方支付給貸款公司。5.4甲方按協(xié)議向乙方支付項目分包款、設備采購款,乙方向甲方提供抬頭是甲方符合稅務部門要求的相應金額的正式發(fā)票。甲方不得以本合同之外的其它單方面理由拒付或滯納項目款項。

5.5甲方根據乙方提供的《付款申請單》及采購合同，在乙方要求的時間內辦理付款手續(xù)，采購費用（含稅）從專項資金中扣除，乙方需確保其所選用的設備供應商提供合法的采購發(fā)票。

5.6 采購渠道:甲方須根據乙方提供的采購成本清單進行采購，本分包工程實施過程中如需增加設備供應，乙方應負責取得業(yè)主方的簽證。無論是乙方自行采購還是乙方指定供應商委托甲方采購，乙方均應根據甲方的要求提供供應商的相關文件，如營業(yè)執(zhí)照、資質證書、代理證書、產品檢驗報告等。5.7 工程稅金：乙方承擔甲方向業(yè)主方或者項目總包方開據該項目工程的發(fā)票所產生的稅金。

5.8 施工過程中，如回款不及時，導致項目墊資，由乙方承擔相應的資金投入，且要確保工程正常進行。

5.9 如遇到重大型項目或乙方不能獨立承擔的項目，甲、乙雙方可一起開發(fā)經營，其利潤、責任按雙方出資比例劃分或簽訂補充協(xié)議加以明確。

第六條、雙方權利和義務

6.1 項目報備：為避免渠道沖突，乙方對于準備實施的項目須詳細填寫《項目報備單》向甲方及時報備，甲方根據項目報備的先后順序、資源情況、客戶關系等因素綜合確定對該項目的支持，甲方總經理或董事長批準后，開具項目授權委托書，授權乙方跟蹤。

6.2 甲方權利和義務

6.2.1甲方及時向乙方提供該項目所需的資料、技術支持、質量管理、財務結算等相關資料及手續(xù)。

6.2.2甲方有權對該項目的質量管理、設備保養(yǎng)、安全、物資儲備等方面的工作細則及規(guī)定進行監(jiān)管。

6.2.3合作期間甲方可在資料、技術和人員等方面給予乙方支持，乙方應及時支付相關必要費用，特殊費用由雙方根據業(yè)務情況另行協(xié)商確定。6.2.4對本合作項目，甲方可對相關技術方案及設計圖紙進行審核，并對在施工程進行不定期的施工質量抽查，及時提出整改意見。乙方應積極配合，并對工程進行整改以確保工程質量。

6.2.5在項目施工過程中，所需設備材料的采購需經過甲方采購部門的確定并簽訂采購合同，不允許存在假貨交易、現金交易、無發(fā)票交易。

6.3 乙方權利和義務

6.3.1乙方在經營中，未經甲方書面許可不得在合作范圍外擅自使用甲方名稱、資質、圖標、商標等信息。

6.3.2乙方應接受甲方的工作質量檢查，以確保人員安全和工程履約質量。如甲方發(fā)現有安全、質量隱患，及時給予指出，乙方應無條件予以改正，不得延誤工程工期和存有工程質量缺陷。

6.3.3乙方需要印制項目專用章，必須按照甲方要求提交印制申請報告至甲方，由甲方備案后印制統(tǒng)一格式的項目章。如果乙方未在甲方備案或未經授權私自印制，一經發(fā)現一律給予5000元人民幣處罰。

6.3.4乙方承諾，乙方對與本合作項目有關的全部經營活動負全責，甲方對此負責監(jiān)督管理；與本合作項目無關的經營活動與甲方無關，由乙方自行承擔責任及費用。

6.3.5乙方按照要求制作及提交給項目業(yè)主方、總包方、監(jiān)理方等相關單位的所有工程實施的資料應確保不損害甲方的權利，同時應將資料原件交至甲方備案存檔。乙方如需要出借上述資料，可至甲方檔案管理部門辦理相關手續(xù)。

6.3.6乙方不得轉讓或轉借甲方授予的一切權利。

6.3.7乙方承擔該項目所有的經營管理成本，包括項目施工人員的工資及勞保費用。

第七條、保密約定

7.1 未經對方書面同意，甲、乙雙方均不得將涉及本協(xié)議的內容透露給第三方。7.2 一方基于項目需要或其他合法理由獲悉的對方商業(yè)秘密，應僅為雙方的業(yè)務合作而用，不得用于其它目的。并且，獲悉方對該商業(yè)秘密的接觸應限于自身的員工，且僅為雙方業(yè)務合作之目的合理要求的接觸。

7.3 雙方業(yè)務合作終止時，被獲悉方有權要求獲悉方返還或銷毀其獲悉的商業(yè)秘密載體，本條規(guī)定不免除獲悉方在此之后的保密義務。

7.4 除非有特別約定，商業(yè)秘密獲悉方對獲悉的商業(yè)秘密負有永久保密義務，不因本合作協(xié)議的終止而終止。

第八條、違約責任

8.1 由于不可抗力或政策變化造成無法履行本協(xié)議時，本協(xié)議自動終止。8.2 協(xié)議解除或者終止后，乙方進行的商務活動與甲方無關，由乙方自行承擔全部法律責任。

8.3 合作期間內，任何一方單方面任意解除合作關系，給對方造成的損失，應承擔造成對方一切的損失。

第九條、爭議解決

9.1 如雙方就本協(xié)議內容或其執(zhí)行發(fā)生任何爭議，雙方應進行友好協(xié)商；協(xié)商不成時，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。

9.2 本協(xié)議的訂立、執(zhí)行和解釋及爭議的解決均應適用中國的法律。

第十條、其他條款

10.1在本協(xié)議履行及項目工作開展過程中，所產生一切法律與經濟糾紛對甲方造成的損失及法律責任均由乙方承擔。無論任何原因,若在協(xié)議履行過程中有任何糾紛無法協(xié)商解決而導致甲方收到公司函、律師函、起訴狀等司法或法律文書，要求甲方或其關聯方承擔法律責任及/或支付義務的，每發(fā)生1次，乙方應支付給甲方人民幣5000元的法律服務費用，甲方可在應付乙方的費用或保證金中直接扣除。乙方特別確認，甲方對上述糾紛享有絕對的處置權。甲方可以直接處理而乙方需無條件接受。

10.2發(fā)生上述糾紛后，乙方可以申請自行與相關方協(xié)商處理，甲方亦可指定期限（一般為3天到1周內），在此期限內，由乙方采取合理措施給予根本性解決。若自甲方接到司法或法律文書之日起1周后，乙方的處理結果不能令甲方滿意的，則應由甲方處理，乙方對結果予以無條件接受，涉及到金錢給付義務的，乙方確認甲方可在應付乙方的費用或保證金中直接扣除。10.3 雙方根據本協(xié)議合作內容而另行簽署的合同或相關書面文件，包括但不限于分包合同、采購合同、項目咨詢服務合同等，其中約定與本協(xié)議內容有沖突的，均以本協(xié)議所約定的內容為準。

10.4本協(xié)議未盡事宜，由雙方共同協(xié)商簽訂補充協(xié)議。

10.5本協(xié)議一式六份，雙方各執(zhí)三份，自雙方蓋章（簽字）之日起生效。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

法定代表人或授權代表人簽字： 法定代表人或授權代表人簽字：

簽訂日期： 簽訂日期：

第五篇：地標物業(yè)項目管理方案

地標物業(yè)項目管理方案

前言

金色領地作為十堰市集住宅、商場一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標準應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。十堰謙科物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作

舒適：物業(yè)管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎上，充分實現物業(yè)管理服務的內容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。

優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應體現在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務理念融入到為物業(yè)使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現代都市人。

第一部分

十堰謙科物業(yè)管理有限公司簡介 公司簡介 ??

二、公司總經理介紹 ??

三、企業(yè)管理理念及服務理念

根據物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念： 團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

1、團隊意識和吃苦精神：在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉變的過程中，團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現。

2、個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式：以人為中心、強調服務、重品牌、適時發(fā)展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系，用質量管理來保證我們服務產品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調與共識。財務部：

1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析，供公司決策之用；制定近、中、長期“現金流量平衡表”。

2、負責日常賬務工作的實施與管理。

3、負責對外財務相關工作的銜接。>；

第二部分

***物業(yè)管理目標及策劃方案

通過對“×××”的調查和基礎數據的分析，結合公司的管理經驗和現代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理處組織構架及各部門職責： 部室主要工作職責： 總經理：

1、對董事長負責；

2、制定公司的經營方針和目標，對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施；

3、按“權責利”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統(tǒng)管理；

4、主持新的經營項目的開發(fā)；

5、傳達并對員工培訓滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；

6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環(huán)境；

7、對公司組織構架進行策劃；

8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規(guī)定和溝通。

辦公室：

1、對總經理負責；

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓工作）；

3、內外進行溝通；

4、內外公文的處理及檔案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司庫房的管理工作。

***管理處：

1、對總經理負責；

2、負責***的前期介入策劃、實施工作；

3、負責***的接管驗收策劃、實施工作；

4、負責***的業(yè)主入主的策劃、實施工作；

5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作；

6、負責***的多種經營業(yè)務的策劃、實施工作。

7、負責樓宇相關費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析，并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。

二、人員配備情況：

1、總經理：1人。

2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫管1人。

3、財務部：2人，其中經理1人（兼會計）、出納1人。

4、***管理處：33人。

其中經理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛(wèi)隊隊長1人，隊員15人（三班24小時）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費1人。總計：38人

三、管理目標

（一）、公司總目標

1、業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%

2、房屋及設施設備完好率遞減≤3%

3、無重大責任事故發(fā)生。

（二）、目標分解

1、財務部

（1）、公司各項財務管理工作實現PDCA循環(huán)率100%（2）、財務分析覆蓋率100%

2、辦公室

公司各項行政管理工作實現PDCA循環(huán)率100%

人力資源科：

（1）、員工培訓覆蓋率/合格率100%（2）、業(yè)主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%（3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%

（4）、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2% 行政公關：

（5）、內外文件起草合格率≥90%

（6）、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3（8）、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%（9）、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%（10）、合同評審率100%（11）、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,（13）、入庫物品檢驗合格率100%（14）、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%（15）、庫管物品年差錯率≤0.1%

（16）、員工對職工食堂飯菜質量/服務態(tài)度滿意率≥85%

3、***管理處 業(yè)主接待組：

（1）、管理處各項工作實現PDCA循環(huán)率100%（2）、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%（3）、限時服務承諾實現率≥95%（4）、內外關系溝通成功率≥80%

（5）、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%（6）、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費收取率≥90%（8）、收費金額差錯率≤1?

（9）、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率100%（10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%（11）、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%（12）、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務（受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等）、特約服務用戶滿意率≥85%（13）、社區(qū)服務管理策劃成功率100%（14）、小區(qū)/大廈經營性項目盈利率≥80%

（15）、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務工作滿意率≥80%。（16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%

綠化保潔組：

（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95%

保衛(wèi)隊：

（1）、保衛(wèi)各項管理工作實現PDCA循環(huán)率100%（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總入住人口數的≤1%（4）、重大火災/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%

（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%（7）、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程維修組：

（1）、各項工程管理工作實現PDCA循環(huán)率100%（2）、設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設施設備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設施設備保持完好率≥95%（5）、機電設備檢修及時率100%（6）、設施設備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%（8）、保障設備設施安全運行率100%（9）、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設施設備標識標牌正確率100%，完好率98%

四、服務內容及標準

（一）前期物業(yè)管理服務內容

；前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設計方案的建議；

2、施工工程的跟進及發(fā)現問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

5、行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；

6、接受業(yè)主入住前的相關咨詢；

7、供業(yè)主入住前的上門服務。

（二）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關手續(xù)；

2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。

（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務內容

1、公共性服務

公共性服務提供常規(guī)性服務，是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；

（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；

（13）、根據需要增設的其他服務項目。

2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務（1）、家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲服務

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（5）、租賃服務

包括：物業(yè)出租、轉讓、市場調查、物業(yè)估價等。；

（二）、物業(yè)管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

（二）、物業(yè)管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養(yǎng)、檢修、保持設備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。

（2）、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

8、市政公用設施管理

（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。

（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。

9、綠化管理

定期對物業(yè)管理區(qū)域內的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理

（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶滿意率

無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

五、管理處人員素質要求及培訓計劃

根據以上要求，管理處工作人員的素質要求相對較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才，另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見附件一）和《培訓計劃》（見附件二）。

第三部分

***管理項目啟動所需資金情況

物業(yè)管理項目啟動資金根據實際情況預算如下：

一、人員薪金（樓宇交付日前之三個月）總經理

1名

1000 =1000 物業(yè)經理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安隊長

1名

1200 =1200 財務經理

1名

800 =800 行政部經理

1名

800 =800 技術員

4名

800 =3200 綠化保潔主管

1名

800 =800 附加30.70%作為津貼及福利 3223.5 13723.5 三個月小計為

41170.5

二、員工制服（每人兩套）

11*200 2200

三、區(qū)外圍設施

大垃圾桶（生活垃圾）

15個

=750 不銹鋼垃圾筒（樓層用）

20個

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及車庫廣告欄/廣告牌

5個

500 =2500 大堂用吸水/吸坐墊

2張

200 =400 小計：

6250

四、管理處各辦公室用品及設備 辦公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 對講機（含備件）

10套

1200 =12000 電腦

2套

4500 =9000 打印機

1臺

2000 =2000 復印機

1臺

10000 =10000 傳真機

1臺

1500 =1500 保險箱

1個

1500 =1500 管理公司/處用紙張/信封/名片

=5000 飲水機

2臺

=200 裝訂機

1臺

300 =300 照相機

1臺

1000 =1000 管理處裝修

=60000 會議室家具

1套

4000 =4000 辦公細項物品

=10000 小計：

124500

五、工程部用品

1、測試儀表

個

200

萬用電表

個

500

電流流量度：300A 個

800

電流鉗式800A 個

1500

電流鉗式3000A 個

1500

對地阻值測試表

個

1500

絕緣值測試表（500V-1000V）

個

1500

溫度計：電子數字式

個

200

手提式室內溫度/濕度對比測試表

個

300

手提式風量和風速計

個

1500

電源測試電筆

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

鋼尺：3M 把

鋼尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小計：

2、安全設備

高空工作安全帶：降傘式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 個

500 安全過濾口罩：100CDN 打

500 護眼罩：眼鏡式

個

200 護眼罩：全式

個

500 護眼罩：焊接用

個

1200 護鏡（焊接用1000GDA）

個

600 手套：綿布

打

200 手套：皮革

打

400 鋁梯：1M 把

1000 鋁梯：

1、5M 把

1500 鋁梯：4M 把

3000 高空工作臺：6米全護式

個

15000 高壓電工全護裝

套

2500 連輸工具：軸流板式車

部

200 手推車

部

200 小計：

3、工具

木鋤

把

扳手：活動150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 組合式：4MM-45MM 套

500 夾具：大力鉗（平口）

把

O形夾100MM 個

O形夾：150MM 個

O形夾：200MM 個

O形夾：300MM 個

虎鉗150MM 個

200 鋼管工具連彎頭

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 鐵片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 緊急爆破工具：大手錘

個

斧頭（消防隊用）

個

鐵筆

支

壓力鉗

把

800 潤滑油加油槍

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子鉗：200MM 把

管子鉗：300MM 把

管子鉗：450MM 把

管子鉗：600MM 把

300 拉釘鉗

把

小計

4、手工具

螺絲起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支電子部件專用：平咀

套

十字咀

套

平咀鉗

把尖咀鉗

把斜口鉗

把專線開口鉗

把

剪線鉗

把

鯉魚鉗

把水泵鉗

把

彈簧專用用尖咀鉗：平咀

把

300 弓咀

把

300 電線護套管鉗：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手鋸：金屬450MM 把

手鋸：150MM 把手鋸：木工600MM 把

手鋸：250MM 把

手錘：電工

把

手錘：球表1KG 把

手錘：

1、5KG 把

手錘

套

200 吊重滑輪1噸

套

1500 鐵鉆

個

200 木工專用工具

套

1200 泥水工專用工具套800

5、電動/機械工具

手電鉆電池式0-12MM 把

1200 油壓手電鉆：小

把

1500 大把2500 油壓式手電錘：小

把

1000 鋸條式切割機

把

800 片式切割機：小

把

1000 大把1500 金屬磨輪式切割機：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨輪床

部

1500 60A電焊機

部

2000 氣焊槍：氧氣式

套

3500 乾手機：小

套

1000 大

套

2500 高壓水槍（手提式）

套

2000 高壓氣泵（手提式）

套

2000 高壓吹風扇（手提式）

部

1500 高壓吸塵機（手提式）

部

1500 手提射燈

支

350 氣動打釘槍

把

600 小計：

工具共計：30000.00

6、值班室/辦公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2張

600 =1200 工具柜

2個

1000 =2000 物料架

2個

1000 =2000 工具箱

7個

200 =1400 文件架

7個

=700 小計：10100

六、保安部用品

值班電筒（充電式）

20套

=2000 雨具

20套

=1600 辦公桌椅

9套

500 =4500 小計：8100 啟動預算總計：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根據對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談，我們認為合作方式可采用以下三種進行：

第一種：完全托管型。

該種方式操作簡便、靈活，易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨立運轉整個樓盤的前期物業(yè)管理工作。“***”如果采用這種方式，其需啟動資金和管理用房為：

啟動資金：如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，啟動資金的分攤按五年平均分攤，首次合同簽約為三年，那么該筆費用為：222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場，則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有；如不撤場，則余下金額再按所簽合同按年分攤。

管理用房：按照***市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經營所用。那么，“***”的總建筑面積為38937㎡，其2%的比例為778.74㎡，3%的比例為1168.11㎡。

第二種：技術顧問型

該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)，我方給予貴方技術支持和業(yè)務指導，以促進貴方的物管企業(yè)發(fā)展。

該種方式我方的價格是10萬元，顧問期限兩年（以交房前三個月開始計算）。顧問內容包括：前期介入管理策劃及實施指導，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實施指導，人員的招聘、培訓，物業(yè)的接管驗收策劃及實施指導，業(yè)主入住的策劃及實施指導，后續(xù)日常服務的策劃及實施指導，質量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實施指導。

第三種：半托管半技術管理型

該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術管理的方式。其目的在于我方通過一年的管理工作為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。

該種方式我方收取費用為第一年我方派出的管理人員及相關費用由貴方支付（標準為我公司的管理人員的一般標準），收取5萬元管理費；第二年我方收取管理費5萬。兩年的服務內容為：前期介入管理，物業(yè)管理公司的籌建，人員的招聘、培訓，物業(yè)的接管驗收，業(yè)主入住，后續(xù)日常服務的策劃及實施，質量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實施指導。