第一篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告

篇一：蘇州園區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目考察報(bào)告 蘇州園區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目考察報(bào)告

為全面了解我們公司周?chē)飿I(yè)項(xiàng)目的管理，及時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展信息，學(xué)習(xí)其他項(xiàng)目先進(jìn)的管理模式，進(jìn)一步研究解決我項(xiàng)目發(fā)展中的新情況、新問(wèn)題，推動(dòng)我們的物業(yè)管理企業(yè)健康長(zhǎng)足發(fā)展。2011年4月21日對(duì)蘇州玲瓏灣、國(guó)際博覽中心、蓮花新村、圓融時(shí)代廣場(chǎng)做了一次走訪，基本情況如下：

玲瓏灣：萬(wàn)科物業(yè)管理，保安隊(duì)員多為退伍軍人，崗位執(zhí)勤警覺(jué)性較高、安全意識(shí)強(qiáng)，普通隊(duì)員底薪1140元，吃飯補(bǔ)助300元/月，上二休一，每月綜合工資3000元以上，隊(duì)長(zhǎng)底薪2000元。小區(qū)內(nèi)執(zhí)勤人員身著類(lèi)似07式軍服的工裝，外圍巡邏人員配電動(dòng)車(chē)，身著防暴服及頭盔。保潔月薪1480元，每天8小時(shí)，無(wú)休息，不供吃住。

蘇州市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 安管 深圳市玉禾田保潔服務(wù)管理有限公司 保潔 國(guó)際博覽中心：東吳物業(yè)管理，保安底薪1140 元，上四休一，月工資1800，供吃住，著普通的保安服，人員素質(zhì)一般。蓮花新村：小區(qū)門(mén)口崗?fù)び杀０补究垂?，底?140元，上四休一，管住不管吃，合計(jì)月薪在2000元.園融時(shí)代廣場(chǎng)：由特毅物業(yè)管理，保安工資按每月出勤天數(shù)算，90元/天，供食宿，著統(tǒng)一西服但須扣除500元的服裝費(fèi)，每天上班12小時(shí)+1小時(shí)訓(xùn)練。保潔工資1400元/月，供吃不供住，無(wú)休息。客服接待8小時(shí)上五休二，12小時(shí)上一休一，包吃?xún)深D，不包住。薪資根據(jù)學(xué)歷以及工作經(jīng)歷評(píng)定，服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，著西裝、領(lǐng)花。

蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司 安管蘇州市特毅物業(yè)管理有限公司 客服 從以上走訪得到的內(nèi)容，可以得到如下結(jié)論：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。蘇州園區(qū)幾家物業(yè)管理公司都規(guī)模不大，新成立不久。

2、物業(yè)企業(yè)已成為典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目 擁有大量的安保員和保潔員。3、物業(yè)管理項(xiàng)目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目覆蓋面已到住宅小區(qū)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)。

4、項(xiàng)目安全保障逐漸得到重視，安保人員的薪資福利在提升，人員素質(zhì)在提升。客服人員的素質(zhì)要求增高，在注重人員外在形象的同時(shí)，企業(yè)更看重學(xué)歷及相關(guān)工作經(jīng)歷。相比之下，保潔人員的薪資福利未得到提升，工作量反而在加大。

5、項(xiàng)目管理更依賴(lài)智能化監(jiān)控設(shè)備。在走訪的幾個(gè)地方，通道、路口、圍墻監(jiān)控探頭隨處可見(jiàn)，電子顯示屏更是時(shí)刻更新最新的消息。

6、項(xiàng)目物業(yè)管理安保方面越來(lái)越注重工具、器械的配備，比如電瓶車(chē)、頭盔、防刺服和反光背心等。客服服裝的搭配、設(shè)計(jì)更新穎，女士一般著領(lǐng)花，融合了星際酒店服務(wù)的特色。結(jié)合我項(xiàng)目的現(xiàn)狀，推進(jìn)我項(xiàng)目健康長(zhǎng)足發(fā)展的建議：

1、安保薪資在市場(chǎng)上略有競(jìng)爭(zhēng)力，但人員整體素質(zhì)偏

低，安保隊(duì)伍當(dāng)中，退伍軍人數(shù)量較少。需加強(qiáng)培訓(xùn)，提高安全防范、消防意識(shí)。

2、對(duì)比周邊項(xiàng)目的保潔服務(wù)區(qū)域，我們項(xiàng)目保潔的工 作量需加大一些，需加大對(duì)清潔區(qū)域的檢查力度。

3、我項(xiàng)目安管員配備的目前只有對(duì)講機(jī)，反光背心很

多項(xiàng)目也看不到在用，其他的比如頭盔、電瓶車(chē)、防刺服都沒(méi)有，安管員的精神面貌上需提高的很多，上班期間人員的儀態(tài)和園區(qū)一些項(xiàng)目相比還有較大差距，為了體現(xiàn)我們的專(zhuān)業(yè)，還需配備一些必要的工具。

4、參照?qǐng)@區(qū)的項(xiàng)目，客服接待的服務(wù)禮儀和規(guī)范還需

要提高很多。我們項(xiàng)目的客服接待需有和崗位相適應(yīng)的工作服。倡導(dǎo)星級(jí)酒店的服務(wù)理念。

5、參照?qǐng)@區(qū)的一些項(xiàng)目，我們很多項(xiàng)目的管理上并未

留下“管理痕跡”,在公共衛(wèi)生間，各個(gè)樓道需張貼清潔、巡邏記錄，留下相應(yīng)的管理痕跡，提高業(yè)戶(hù)對(duì)我們服務(wù)的認(rèn)可度。

事業(yè)部 2011、4、26篇二：物業(yè)管理考察報(bào)告 物業(yè)管理考察報(bào)告

2011年11月10日我開(kāi)平區(qū)房管局局副局長(zhǎng)帶領(lǐng)局物業(yè)辦主任、直屬物業(yè)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、書(shū)記、辦公室主任一行七人到改革開(kāi)放的前沿廣州、深圳進(jìn)行了為期六天的考察，分別對(duì)房管局、居民小區(qū)、物業(yè)公司進(jìn)行了考察。其中在廣州市國(guó)土資源房管局荔灣分局最為深入，收獲也最大。在廣州市國(guó)土資源房管局荔灣分局的考察座談會(huì)于11月11日上午在荔灣分局會(huì)議室進(jìn)行，荔灣分局副局長(zhǎng)、物業(yè)科科長(zhǎng)、辦公室主任以及法律顧問(wèn)以及我們考察團(tuán)七人參加。座談會(huì)就怎樣解決老舊小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題，怎樣解決工租房的物業(yè)管理問(wèn)題，怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達(dá)到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

（一）考察情況

1.物業(yè)管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)高：

荔灣分局副局長(zhǎng)首先向我們介紹了荔灣區(qū)的物業(yè)管理情況，然后分別就物業(yè)管理宏觀方面和細(xì)節(jié)問(wèn)題發(fā)表了自己的見(jiàn)解。物業(yè)管理科科長(zhǎng)譚耀光曾任是廣州地名辦的編輯，知識(shí)面廣，具有很好的溝通能力，對(duì)物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)更是爛熟于心，娓娓道來(lái)如同在講自己的經(jīng)歷一般，讓人肅然起敬。2.政府重視，視物業(yè)管理為民生工程，一切皆依法辦事；

（1）我們?nèi)⒂^的那天上午，譚主任整在參加一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)，他們組織有100多名專(zhuān)家組成的評(píng)審團(tuán)參加評(píng)選，一切皆依法而行。（2）荔灣區(qū)的物業(yè)管理工作在廣州市算得上是優(yōu)秀單位，他們自己編輯出版了物業(yè)管理文件、法律法規(guī)、制度的匯編書(shū)籍，并且積極參加國(guó)家組織的物業(yè)管理方面的學(xué)習(xí)班、研討會(huì)等各項(xiàng)活動(dòng)，管理工作與時(shí)俱進(jìn)，不斷學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、進(jìn)步。

（3）開(kāi)創(chuàng)全國(guó)先河，建立了中國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，會(huì)員包括各個(gè)階層的代表，通過(guò)這個(gè)組織聽(tīng)取各方的真實(shí)意見(jiàn)，把握輿論的導(dǎo)向，占有言論主動(dòng)權(quán)。3.對(duì)居民小區(qū)的物業(yè)管理視具體情況，制定相應(yīng)的管理方法。

（1）工租房的管理：廣州房管局并沒(méi)有把工房全部賣(mài)掉，現(xiàn)在仍然擁有大量的工租房。這部分小區(qū)房管局不參與管理，由房管站直接管理，沒(méi)有物業(yè)管理費(fèi)，只收取3元/月.平方米的租金，物業(yè)管理支出不足部分由政府承擔(dān)。（2）80年代以前的商業(yè)房小區(qū)，由房管局下屬的房管站對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)費(fèi)0.7元/月.平方米。物業(yè)管理只包括保安、保潔、路燈。綠化或大修需要投資的，由政府直接撥款。此類(lèi)小區(qū)為虧損經(jīng)營(yíng)，政府補(bǔ)貼。

（3）80年代以后建立的商業(yè)房小區(qū)，完全推向社會(huì)管理。物業(yè)費(fèi)2.8元以?xún)?nèi)自行定價(jià)，不必通過(guò)物價(jià)局批準(zhǔn)，2.8元以上，需要經(jīng)過(guò)物價(jià)局得批準(zhǔn)才可以。物業(yè)公司的收入來(lái)源有三個(gè)，物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位費(fèi)租金及管理費(fèi)、底商的租金及管理費(fèi)收入。（車(chē)位費(fèi)收費(fèi)保準(zhǔn)一般為車(chē)位費(fèi)400元/月，管理費(fèi)120元/月）主要是以租金維持物業(yè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

4.物業(yè)費(fèi)收取情況：基本和內(nèi)地一樣，越是老、舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收取越難，越是新小區(qū)，收取越容易，很多新小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取率高達(dá)100%。對(duì)于不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，實(shí)施軟硬兼施的辦法：（1）主動(dòng)和家里的老人聊天，幫他們提東西，進(jìn)出門(mén)細(xì)心的攙扶，通過(guò)感化老人，來(lái)感化其他人。（2）派一個(gè)工作人員每天坐在他家門(mén)口予以催收，礙于面子，一般也能交。（3）通過(guò)法律手段解決。

5.建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門(mén)、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì)，聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題。

二、我市與南方物業(yè)管理的差距。

（一）、起步時(shí)間的差別，廣東的物業(yè)管理起步于1981年，人們對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念已基本形成，接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容，而我區(qū)物業(yè)管理起步于2000年，不論從政府部門(mén)以及領(lǐng)導(dǎo)的重視程度還是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，都需要有一個(gè)過(guò)程。

（二）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別，廣東是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的，在廣東人們追求的是高收入、高消費(fèi)，其物業(yè)收費(fèi)每平方米2.8元以下無(wú)須通過(guò)物價(jià)局的批準(zhǔn)，自行定價(jià)，而我區(qū)目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.15元和0.2元，并且要經(jīng)過(guò)物價(jià)局審批才可以。

（三）業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別，廣州市將業(yè)主委員會(huì)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)選舉產(chǎn)生（前期作好工作，盡量將選舉結(jié)果導(dǎo)向便于政府管理的方向上來(lái)）。每年從物業(yè)公司的收入中拿出一定比例作為業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。而我區(qū)由于業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，建立的第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)無(wú)疾而終了。

（四）管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和 綜合素質(zhì)的差別。

（五）物業(yè)公司收入來(lái)源的差別：作為一個(gè)贏利的物業(yè)管理公司必備 的主要收入來(lái)源，我們沒(méi)有或幾乎沒(méi)有。我們?cè)诶鬄硡^(qū)參觀了一個(gè)包括四棟樓的小區(qū)，四棟樓房中間是一個(gè)豪華的商業(yè)中心，每平方米的管理費(fèi)為38元，租金另計(jì)，這些收入全部歸物業(yè)公司管理。而我們目前為數(shù)不多的車(chē)位，管理費(fèi)僅僅700元/年，收入不可同日而語(yǔ)。

三、幾點(diǎn)建議。

物業(yè)管理涉及面廣，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，盡管我區(qū)與南方有許多不同之處，但在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面：

（一）加強(qiáng)物業(yè)管理人才建設(shè)，積極選拔和培養(yǎng)物業(yè)管理人才，提高物業(yè)管理的檔次。

（二）物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門(mén)作好工作匯報(bào)和意見(jiàn)反饋，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見(jiàn)，爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。

（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過(guò)各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，要通過(guò)宣傳樹(shù)立業(yè)主物業(yè)消費(fèi)商品觀念，增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí)，推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

（三）在已經(jīng)建成的小區(qū)，通過(guò)鋪設(shè)綠化磚增加停車(chē)位，解決停車(chē)問(wèn)題。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)的管理，提高車(chē)位費(fèi)的收取力度。在無(wú)拓展空間的小區(qū)，引進(jìn)立體停車(chē)位的管理模式解決停車(chē)問(wèn)題。

（四）在尚在規(guī)劃中的小區(qū)，在設(shè)計(jì)之初把商鋪、底商、停車(chē)位作為小區(qū)整體規(guī)劃中一個(gè)重要環(huán)節(jié)，拓寬物業(yè)公司的財(cái)源，以保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（五）強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查，尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用；三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開(kāi)化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開(kāi)，服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開(kāi)。篇三：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告.成型稿 物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對(duì)全區(qū)56個(gè)小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：

一、基本情況

我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級(jí)資質(zhì)的3家；三級(jí)以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%的1家；達(dá)到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達(dá)到20%。

我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個(gè)，樓房937棟樓，住戶(hù)70479戶(hù)。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶(hù)5854戶(hù)。其中省級(jí)示范小區(qū) 15個(gè)；市級(jí)示范小區(qū)18個(gè)；其它小區(qū)19個(gè)。

二、存在的主要問(wèn)題

（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。

政府行業(yè)主管部門(mén)的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過(guò)于集中在上邊，形成了區(qū)級(jí)政府物業(yè)管理部門(mén)有人力開(kāi)展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管，而市物業(yè)管理部門(mén)有權(quán)管、卻無(wú)人管的局面，人為地設(shè)臵了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)該具有對(duì)物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗(yàn)權(quán)）和對(duì)物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無(wú)法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí)，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒(méi)有相應(yīng)的辦公經(jīng)費(fèi)、沒(méi)有公務(wù)車(chē)輛，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。

（二）制度法規(guī)不完善，開(kāi)展工作無(wú)依據(jù)。物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有健全的對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，才有人去過(guò)問(wèn)；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒(méi)有對(duì)其實(shí)施處罰的有效手段和依據(jù)，長(zhǎng)此以往，問(wèn)題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監(jiān)督手段和解決問(wèn)題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問(wèn)題說(shuō)明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問(wèn)題就會(huì)長(zhǎng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現(xiàn)依法有序開(kāi)展。

（三）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題，而物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，服務(wù)就更上不去，長(zhǎng)此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開(kāi)。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對(duì)物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開(kāi)展了那些項(xiàng)目的服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開(kāi)，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問(wèn)題，另一個(gè)側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹(shù)立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調(diào)查得知，我區(qū)除車(chē)輛廠物業(yè)公司繳費(fèi)率達(dá)到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到，長(zhǎng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問(wèn)題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門(mén)走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的景南小區(qū)開(kāi)發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題；景南4號(hào)樓房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。

（四）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無(wú)法正常開(kāi)展。

（五）物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的子公司，大多沒(méi)有通過(guò)正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中，沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒(méi)有建立相應(yīng)的退出機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問(wèn)題嚴(yán)重，重收費(fèi)輕管理問(wèn)題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)象。

（六）業(yè)委會(huì)成立難，群眾參與度低。

由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織普遍不了解，缺乏主人翁意識(shí)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來(lái)自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對(duì)此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會(huì)，但由于缺少敬業(yè)、富有號(hào)召力的業(yè)主委員會(huì)組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位并不十分清晰，許多棘手問(wèn)題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì)難有大的作為。

三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:

（一）進(jìn)一步理順體制，增強(qiáng)管理效力。

物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機(jī)制入手解決問(wèn)題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門(mén)；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費(fèi)和交通工具列入財(cái)政運(yùn)算，確保工作能正常運(yùn)行。

（二）建立健全制度，完善配套法規(guī)。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門(mén)建立健全對(duì)物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎(jiǎng)懲等必要的工作制度，通過(guò)健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)、服務(wù)、收費(fèi)支出等重要信息，通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)這些信息，讓業(yè)主明明白

第二篇：物業(yè)考察報(bào)告4篇

物業(yè)考察報(bào)告4篇

xx年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國(guó)率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市———XX市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察，考察座談會(huì)于9月7日上午在XX市房管局賓館進(jìn)行，XX市房管局物業(yè)處副處長(zhǎng)、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會(huì)就怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達(dá)到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、考察情況

(一)政府重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。

XX市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。

1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，XX市成立物業(yè)管理委員會(huì)由市政府牽頭，主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任，XX市政府副秘書(shū)長(zhǎng)、XX市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及深大電話(huà)公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會(huì)下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室，兩個(gè)辦公室均設(shè)在XX市住宅局，負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。

2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門(mén)、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì)，聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題，(二)、重視法制建設(shè)。

XX市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性，1994年出臺(tái)了《XX市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺(tái)了《XX市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《XX市家庭裝飾裝修管理辦法》、《XX市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為XX市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時(shí)間上看，我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。

(三)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、XX市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè)，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進(jìn)行年檢

外，在適當(dāng)時(shí)間與工商部門(mén)聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作，企業(yè)是否帳目公開(kāi)，企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件，對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等，通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。

2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開(kāi)發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。

3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，XX市專(zhuān)門(mén)設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。

4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制，xx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評(píng)專(zhuān)家?guī)?，在一些?guī)模小區(qū)開(kāi)展了招投標(biāo)工作，對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。

(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。

一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門(mén)催收或找工作單位，單位解決不了

的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，XX市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。

二、我市與XX市物業(yè)管理的差距。

(二)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別，深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費(fèi)，XX市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低元，而我市最高元。

(三)、物業(yè)市場(chǎng)的差別：深圳具有一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng)，全市注冊(cè)企業(yè)898家，一級(jí)企業(yè)50家，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，管理面積6000萬(wàn)平方米。我市注冊(cè)物業(yè)企業(yè)25家，全為三級(jí)以下企業(yè)，管理項(xiàng)目30項(xiàng)，達(dá)5萬(wàn)平方米以上只有8個(gè)小區(qū)，管理面積173萬(wàn)平方米。

(四)業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別，XX市將業(yè)主委員會(huì)的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會(huì)，有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門(mén)。

(五)水電抄表的差別：XX市物業(yè)小區(qū)的用電全

部由電力部門(mén)抄表到戶(hù)，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶(hù)，我市截止目前水電抄表到戶(hù)仍沒(méi)有落實(shí)，是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物業(yè)管理的難點(diǎn)。

三、幾點(diǎn)建議。

物業(yè)管理涉及面廣，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面：

(一)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門(mén)作好工作匯報(bào)和意見(jiàn)反饋，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見(jiàn)，爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。

(二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過(guò)各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，要通過(guò)宣傳樹(shù)立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念，增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí)，推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

(三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺(tái)的《XX市城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《XX市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進(jìn)我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對(duì)性政策缺位，應(yīng)加快出臺(tái)《XX市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法》和《XX市城市居住區(qū)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。

(四)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門(mén)，物業(yè)主管部門(mén)權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，尤其是一些長(zhǎng)期議而不決困擾政府部門(mén)工作秩序的問(wèn)題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展需要應(yīng)組建XX市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場(chǎng)，共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。

(五)強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查，尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用;三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開(kāi)化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開(kāi)，服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開(kāi)，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)，把堅(jiān)持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來(lái)，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。

學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來(lái)物業(yè)。在對(duì)#、#兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來(lái)，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)

如何像福來(lái)一樣做大做強(qiáng)，我們可以在哪些方面提高自己的實(shí)力。

一、市場(chǎng)

市場(chǎng)是永恒的話(huà)題，任何企業(yè)也無(wú)法躲避或掩飾市場(chǎng)份額對(duì)自身發(fā)展的影響。

根據(jù)數(shù)據(jù)，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的平均壽命是年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年，應(yīng)該說(shuō)我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個(gè)老牌子。但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。

現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開(kāi)發(fā)商的盤(pán)，這種形式不僅會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平、管理專(zhuān)業(yè)化程度的發(fā)展都會(huì)跟不上市場(chǎng)的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目是兩個(gè)僅收四角五和五角的低端項(xiàng)目，另外兩個(gè)是目前不能很快帶來(lái)效益和聲譽(yù)的前期項(xiàng)目，僅僅立足于此，不去開(kāi)拓新的市場(chǎng)，就算等把這兩個(gè)前期項(xiàng)目做成熟、做成功，市場(chǎng)也過(guò)了這個(gè)最佳擴(kuò)張期，我們那時(shí)也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競(jìng)爭(zhēng)者抗衡。同時(shí)，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時(shí)，我們的服務(wù)水平也將會(huì)大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會(huì)形式真正成長(zhǎng)起來(lái)后，我們就淪為市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)的炮灰。

前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)20xx年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個(gè)篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說(shuō)明xx的中國(guó)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售增長(zhǎng)率達(dá)到54%，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃20xx年凈收入達(dá)到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長(zhǎng)三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會(huì)到危機(jī)感，因此制定出了針對(duì)性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場(chǎng)進(jìn)行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場(chǎng)擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場(chǎng)當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個(gè)五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，可見(jiàn)，在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，重視市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要性。柳州福來(lái)，20xx年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項(xiàng)目，誠(chéng)

然，其中可能有其它因素存在，但我認(rèn)為帶動(dòng)其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場(chǎng)意識(shí)帶動(dòng)公司發(fā)展。據(jù)稱(chēng)，連原來(lái)一直秉乘舍棄市場(chǎng)以成就地產(chǎn)品牌的萬(wàn)科物業(yè)現(xiàn)在已開(kāi)始關(guān)注物業(yè)市場(chǎng)份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營(yíng)定位在拓展國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)上。

回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西

的市場(chǎng)情況，制定出屬于我們的市場(chǎng)規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫(xiě)樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級(jí)物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺(tái)，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升，然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸，實(shí)現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級(jí)跳。在南寧乃至廣西這個(gè)市場(chǎng)上，越來(lái)越多的外來(lái)軍團(tuán)（鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧）陸續(xù)到來(lái)，廣西物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的企業(yè)才能在市場(chǎng)浪潮中適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，使企業(yè)立于不敗之地，得以長(zhǎng)期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系，要不斷提升自身的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念，由上而下都充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)，做到懂營(yíng)銷(xiāo)，參與營(yíng)銷(xiāo)，將營(yíng)銷(xiāo)的概念深刻地融于經(jīng)營(yíng)管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的一系列工作，包括自身長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、制定市場(chǎng)戰(zhàn)略、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、信息收集、人員管理、市場(chǎng)管理等多方面工作。

二、經(jīng)營(yíng)

做好經(jīng)營(yíng)是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)，擁有中國(guó)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)背景的萬(wàn)科物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下，目前也不得不考慮經(jīng)營(yíng)壓力，通過(guò)成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來(lái)補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)

費(fèi)。這種情況不是萬(wàn)科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國(guó)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè)，由于已管項(xiàng)目的實(shí)際情況（北湖和新城的低端項(xiàng)目、蘋(píng)果園和國(guó)金未實(shí)際盈利項(xiàng)目），我們的經(jīng)營(yíng)困境更加明顯，在這情況下，采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來(lái)提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)對(duì)于企業(yè)來(lái)講是杯水車(chē)薪，生存得以短暫的延續(xù)而已，難以從根本上解決經(jīng)營(yíng)困境。從這一角度上講，積極開(kāi)展創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)對(duì)我們企業(yè)非常重要。

三、管理

管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為，管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵(lì)和組織人力資源去實(shí)現(xiàn)這個(gè)使命。作為物業(yè)管理企業(yè)，要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個(gè)愿景和規(guī)劃，同時(shí)通過(guò)各種手段和方法實(shí)現(xiàn)這一愿景。分開(kāi)來(lái)講，在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中，促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置，在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，努力做到業(yè)主滿(mǎn)意，創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑；在內(nèi)部管理中，制定各項(xiàng)任務(wù)，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整組織架構(gòu)，不斷完善管理制度，并通過(guò)培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。

四、服務(wù)

服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時(shí)間倉(cāng)促，未深入觀察、研究福來(lái)的

實(shí)際服務(wù)情況，只考慮福來(lái)物業(yè)的外在服務(wù)，本文在文說(shuō)明的基礎(chǔ)上，用圖片展示的形式來(lái)介紹自己的所見(jiàn)所想。

1、物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。

秩序維護(hù)員站立如松，衣冠齊整，站立不動(dòng)，有如軍人；他們行走規(guī)范，步履有力，見(jiàn)人敬禮、微笑、問(wèn)好；在崗員工，神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn)，不見(jiàn)嘻笑；指揮車(chē)輛，手勢(shì)準(zhǔn)確、有力，有如交警。在小區(qū)內(nèi)，任何一條道路、小徑，不見(jiàn)一張紙屑、垃圾，中午時(shí)分，仍見(jiàn)在清掃、保潔。可以想見(jiàn)，這樣的隊(duì)伍，一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競(jìng)爭(zhēng)力。由表及里，可以反映出福來(lái)持之以恒的決心。另外一點(diǎn)，在爾?！つ仙接埃麄兊谋０?、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說(shuō)，在不是特別高檔的小區(qū)，配備年紀(jì)大一點(diǎn)的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。

2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營(yíng)。

保護(hù)樹(shù)木，樹(shù)名牌用線(xiàn)綁，而不是用釘；地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)開(kāi)孔為了保留一棵樹(shù)。生態(tài)化并不是一味地非要買(mǎi)多少棵名樹(shù)，而是有了樹(shù)，令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金，但是給業(yè)主帶來(lái)的感受就是這樣非常生態(tài)，小區(qū)整個(gè)檔次就提高很多，我認(rèn)為我們的蘋(píng)果園可以借鑒這個(gè)理念。

3、小區(qū)內(nèi)每十米都有桌椅、垃圾桶，令業(yè)主非常方便。另外，值得我們關(guān)注的是，福來(lái)根據(jù)小區(qū)的具體檔次，配備

不同的設(shè)備，但都保證小區(qū)功能的完善

4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時(shí)尚、美觀。盆花精巧地掛在樹(shù)上、草坪梳成一個(gè)方向、樹(shù)根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車(chē)道用綠化隔開(kāi)、地下車(chē)庫(kù)入口設(shè)計(jì)非常美觀、大方。

5、公示、提示到位。

無(wú)論是對(duì)業(yè)主和住戶(hù)的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示，福來(lái)物業(yè)都做得非常美觀、完善

6、每個(gè)單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來(lái)，我認(rèn)為這點(diǎn)做得很好，讓業(yè)主有事知道找誰(shuí)，讓管理處知道事情沒(méi)處

理或沒(méi)有處理好時(shí)該問(wèn)誰(shuí)的責(zé)。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來(lái)的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會(huì)令業(yè)主反感。這樣的話(huà)，別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了，創(chuàng)收也做起來(lái)。

改變企業(yè)現(xiàn)狀，完善市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)都是非常重要，也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里，若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實(shí)力這個(gè)概念表述清楚，市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，這四個(gè)方面中的每一個(gè)方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個(gè)方面談一些不成熟的想法，請(qǐng)

領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。大連豪之英物業(yè)考察報(bào)告

第一部分 考察簡(jiǎn)況

時(shí)間：9月29日

參加人員：姜總、行政辦逄金偉、賈曉靜、質(zhì)量辦蔣坤艷、經(jīng)營(yíng)部張亞舉、王小麗、王英會(huì)、開(kāi)發(fā)部初軍、秦承航、客服董春暉、工程部李海濤共11人

主要安排

上午：

1、觀看該公司宣傳片

2、參觀森茂大廈

3、姜勇、逄金偉、張亞舉與豪之英公司于總會(huì)談。其他人員學(xué)習(xí)該公司部分體系文件（主要是工程和保潔方面），王經(jīng)理、潘經(jīng)理陪同并解答問(wèn)題。

下午：參觀ge大廈和大連軟件園。

取得的資料：公司簡(jiǎn)介畫(huà)冊(cè)一份、該公司自辦刊物《豪之英物業(yè)之聲》一份、員工手冊(cè)一份

由于該公司不允許拍照及攝相，所以未取得圖片資料。

第二部分 豪之英公司簡(jiǎn)介

該公司是享譽(yù)世界的日本最大的綜合物業(yè)管理公司―日本豪之英株式會(huì)社（日本ハウズイング株式會(huì)社）于1994年9月在中國(guó)大連成立的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。

公司創(chuàng)立以來(lái)，不僅將日本物業(yè)管理的全新理念和日本

本社40多年所積累的豐富管理經(jīng)驗(yàn)引入中國(guó)，而且將國(guó)際先進(jìn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理模式與中國(guó)的實(shí)情結(jié)合起來(lái)，形成了有中國(guó)特色的“日式物業(yè)管理模式”，并取得了驕人的業(yè)績(jī)，深受?chē)?guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商和廣大業(yè)主的好評(píng)。

現(xiàn)有管理現(xiàn)場(chǎng)60余個(gè)，管理面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)遍及大連、北京、上海、青島、沈陽(yáng)等城市。所管理的物業(yè)類(lèi)型包括高級(jí)寫(xiě)樓、五星級(jí)酒店、高檔住宅、別墅、大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心、政府辦公大樓等，客戶(hù)中有眾多世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。公司現(xiàn)有員工余人，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員150余人，是目前國(guó)內(nèi)實(shí)際管理項(xiàng)目數(shù)量最多、標(biāo)準(zhǔn)最高的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司之一。3月，公司在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中率先通過(guò)了iso9001：國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。

第三部分 學(xué)習(xí)到的內(nèi)容

一、人事與培訓(xùn)

1、員工錄用方面，重視入門(mén)關(guān)。

（1）員工錄用要求：有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性//樂(lè)觀開(kāi)朗，有強(qiáng)烈的事業(yè)心，對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心//有良好禮貌，道德素質(zhì)和良好的職業(yè)習(xí)慣。

（2）保安員除了身高米、35歲以下、本地人、相貌良好，身體健壯等條件外，要對(duì)其父母進(jìn)行調(diào)查與談話(huà)（看家教情況），還要由公司開(kāi)出證明，到派出所蓋章，確認(rèn)員工無(wú)犯罪記錄。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行錄用考核制度。

（4）擁有三個(gè)月以上的實(shí)際管理業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者方可上崗。

（3）工程技術(shù)人員除了看證件，還要面試，主要是技術(shù)方面的，解決一些實(shí)際問(wèn)題的面試。

（4）員工手冊(cè)簽，以表示同意遵守公司各項(xiàng)規(guī)定。

（5）部門(mén)經(jīng)理級(jí)的聘用，由總經(jīng)理親自主持面試，三個(gè)月試用期，看有沒(méi)有管理能力，責(zé)任心等。

明。

2、新員工培訓(xùn)

（1）入職后由人力資源部人員進(jìn)行公司規(guī)章等內(nèi)容的簡(jiǎn)要培訓(xùn)，具體內(nèi)容發(fā)給《員工手冊(cè)》自己學(xué)習(xí)。

（2）由本社日本專(zhuān)家對(duì)新入職員工進(jìn)行禮貌及素質(zhì)教育，現(xiàn)場(chǎng)完全推廣全日式禮貌禮節(jié)服務(wù)，全面提高員工素質(zhì)，創(chuàng)建日本豪之英物業(yè)的軟式服務(wù)品牌。禮貌教育將由公司長(zhǎng)期組織進(jìn)行，并納入員工考核制度中，接受總公司質(zhì)量管理部門(mén)的監(jiān)督。

（3）到部門(mén)后，由部門(mén)負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)要介紹部門(mén)情況及職責(zé)。

（4）培訓(xùn)務(wù)實(shí)。主要培訓(xùn)由所在部門(mén)主任（相當(dāng)于我們的主管）在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，大約培訓(xùn)一周（根據(jù)工種難度不同而有區(qū)別），由負(fù)責(zé)人親自在現(xiàn)場(chǎng)示范整個(gè)工作流程，講解工作職責(zé)、工作內(nèi)容、應(yīng)變能力（這個(gè)崗位主要會(huì)遇到什么

情況，遇到了該怎么處理）等，達(dá)標(biāo)后才能正式上崗。培訓(xùn)的主要方法是模擬現(xiàn)場(chǎng)。該公司各部門(mén)都有一個(gè)目標(biāo)，就是上崗前培訓(xùn)合格率100%。

（5）培訓(xùn)目標(biāo)不同，一個(gè)月的員工和三個(gè)月的員工的目標(biāo)是不同的，要定期考核。

3、在職員工培訓(xùn)

（1）最大特點(diǎn)是，以本人專(zhuān)業(yè)為主進(jìn)行全面教育，既讓員工學(xué)習(xí)不同專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，使員工全面掌握各專(zhuān)業(yè)知識(shí)，實(shí)現(xiàn)一專(zhuān)多職的目的。

（2）培訓(xùn)每天都在進(jìn)行，利用早課時(shí)間，新的一天開(kāi)始了，自查儀容，講評(píng)前一天工作，布置當(dāng)天工作。

（3）中層干部的培訓(xùn)主要采用談話(huà)式，由總經(jīng)理與中層干部親自面談，主要是管理能力方面的，目標(biāo)是讓上級(jí)少操心，晚上不會(huì)被公司的電話(huà)打擾。

4、每年派幾

個(gè)人到日本強(qiáng)化培訓(xùn)。

5、外語(yǔ)培訓(xùn)：

（1）對(duì)外語(yǔ)水平需求高的高層管理人員，有的是送到外語(yǔ)學(xué)院脫產(chǎn)學(xué)習(xí)半年的。（接待我們的王經(jīng)理從一線(xiàn)干起，是該公司第一個(gè)穿日本式警服的保安員兼翻譯，在大連外語(yǔ)學(xué)院進(jìn)修半年日語(yǔ)。）

（2）其他普通員工只要會(huì)普通的問(wèn)侯語(yǔ)就可以了，如你好再見(jiàn)等。要求對(duì)什么國(guó)家的人用什么國(guó)家的語(yǔ)言問(wèn)侯。

（3）提高重要崗位的警員簡(jiǎn)單外語(yǔ)會(huì)話(huà)能力，以期對(duì)日益增多的外籍客戶(hù)提供最滿(mǎn)意的服務(wù)

6、同一崗位工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)自然條件不同、用人標(biāo)準(zhǔn)不同而略有區(qū)別。差價(jià)50-100元。

7、培訓(xùn)講求實(shí)效，一線(xiàn)員工培訓(xùn)較好，員工工作時(shí)精神飽滿(mǎn)，面帶微笑，是發(fā)自?xún)?nèi)心的。員工的溝通能力和表達(dá)能力很強(qiáng)。訪問(wèn)一個(gè)保潔員，衣著整齊，淡妝。談起工作來(lái)頭頭是道，語(yǔ)言流利，態(tài)度親切。素質(zhì)也很高。這還是一個(gè)剛上崗兩個(gè)月的新保潔員。

二、日常管理

1、簡(jiǎn)況：森茂占地4000平方米，建筑面積40000平方米，每層2400平方米，其中公共面積600平方米。

2、每個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，量身定做，3、監(jiān)督檢查：（1）各崗位由其主管負(fù)責(zé)檢查；（2）人事部門(mén)每月每個(gè)項(xiàng)目去兩次，現(xiàn)場(chǎng)檢查，然后形成一個(gè)報(bào)告給現(xiàn)場(chǎng)。（3）各項(xiàng)目之間互相檢查，互相促進(jìn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。

4、質(zhì)量監(jiān)督保證體系，有本公司的質(zhì)量管理部門(mén)定期對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行巡回檢查，且每天由工程部長(zhǎng)和主任對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡回檢查，及時(shí)糾正管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。每天進(jìn)行全體員工

早會(huì)和晚會(huì)，相互交流當(dāng)天的工作，及時(shí)將工作中出現(xiàn)的問(wèn)題反饋給所有員工，避免同樣的問(wèn)題二次發(fā)生。

每周進(jìn)行例會(huì)，對(duì)管理進(jìn)行討論研究，及時(shí)修正管理漏洞，完善管理體系。

5、檢查細(xì)化：（1）帶什么工具、表格、確定檢查標(biāo)準(zhǔn)（2）檢查順序是什么（3）檢查內(nèi)容（4）檢查后要出具檢查報(bào)告（5）注意事項(xiàng)與補(bǔ)充說(shuō)明

6、負(fù)責(zé)綜合性物業(yè)管理的項(xiàng)目經(jīng)理由總部管理，負(fù)責(zé)單項(xiàng)業(yè)務(wù)管理（如只提供保潔服務(wù)的項(xiàng)目）的負(fù)責(zé)人由總部的相關(guān)支持人員管理。（大致情況，沒(méi)搞很清楚）

7、每個(gè)崗位上崗前有10分鐘早禮，很多員工主動(dòng)提前上班，養(yǎng)成了習(xí)慣

8、辦公室墻上有一個(gè)白板，寫(xiě)明日期、人員去向、離開(kāi)時(shí)間、返回時(shí)間、備忘等。

9、認(rèn)為iso比較虛，是為了品牌花錢(qián)買(mǎi)的。重點(diǎn)是與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐相結(jié)合，重視現(xiàn)場(chǎng)管理，iso要抽出精華來(lái)。

10、管理日?qǐng)?bào)制度：每個(gè)部門(mén)一份，根據(jù)部門(mén)業(yè)務(wù)性質(zhì)而不同，填表人、實(shí)施人簽名或蓋間，然后層層交上級(jí)審閱?？偨?jīng)理每日審閱并蓋章確認(rèn)。

主要項(xiàng)目（以工程部為例）：日期/天氣/重大事項(xiàng)/工單情況（時(shí)間幾點(diǎn)幾分、維修內(nèi)容、實(shí)施人）；

11、每月工作匯報(bào)內(nèi)容：綜述/重大事件/人員變動(dòng)情況，增加，減少，需求等/下月計(jì)劃/合理化建議/違紀(jì)情況記錄、填表人、審核人等。

12、重視前期介入。只有從建設(shè)階段開(kāi)始跟進(jìn)，才會(huì)全在腦子里，不用到處找。另外，蓋樓時(shí)要設(shè)計(jì)開(kāi)水房、垃圾房等，硬件搭配好了，軟件就跟上了。

13、全面質(zhì)量評(píng)估體系

（1）建立相關(guān)人員qc小組。

（2）每天工作結(jié)束后，本部門(mén)全體員工要召開(kāi)工作總結(jié)會(huì)，并及時(shí)將信息反饋給所有員工。

（3）由質(zhì)量保證監(jiān)督員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)進(jìn)行抽樣檢查。

（4）定期對(duì)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行量化評(píng)估，評(píng)估結(jié)果反饋到所有員工。

（5）定期征求業(yè)主意見(jiàn)，并進(jìn)行匯總總結(jié)

三、客戶(hù)綜合管理

1、客戶(hù)有事可以打到項(xiàng)目部辦公室（相當(dāng)于物業(yè)管理中心），也可以根據(jù)需求不同打到項(xiàng)目部下的保潔辦公室、警衛(wèi)辦公室等。任何一個(gè)人接到需求都會(huì)傳達(dá)到相關(guān)部門(mén)?？蛻?hù)有各部門(mén)的電話(huà)，想找誰(shuí)就找誰(shuí)，內(nèi)部溝通渠道非常暢通，不允許說(shuō)“這活是工程的，不歸我管”之類(lèi)的話(huà)

2、客戶(hù)如果有什么需求，讓物業(yè)公司換地毯，我們可以推薦專(zhuān)業(yè)單位，但通常自己不做。因?yàn)橥ǔＤ茏〉竭@里的都是大公司，有自己的企業(yè)文化、統(tǒng)一色調(diào)等，一般也不會(huì)

換。

4、裝修：（1）押金、管理費(fèi)根據(jù)面積而定。（2）所有手續(xù)都在二樓項(xiàng)目部辦。（3）有兩個(gè)人專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)裝修管理。（4）裝修時(shí)收恢復(fù)費(fèi)，通常由幾家固定的協(xié)作單位裝修公司來(lái)完成，然后物業(yè)公司驗(yàn)收，不能以現(xiàn)裝修代配。（5）通常墻面最多釘釘子，不會(huì)有大動(dòng)作。只有鋪地板、換天棚等、簡(jiǎn)單間隔。（3）如果下一個(gè)客戶(hù)滿(mǎn)意現(xiàn)有裝修，那么恢復(fù)費(fèi)就成為物業(yè)公司利潤(rùn)。（4）裝修監(jiān)管很?chē)?yán)格（未透露具體措施），以保證其他客戶(hù)的正常辦公。

5、客戶(hù)入住給客戶(hù)一份通知書(shū)，具體到冷氣暖氣幾點(diǎn)開(kāi)。標(biāo)明各項(xiàng)有償服務(wù)內(nèi)容，透明化。

6、報(bào)箱在一個(gè)專(zhuān)門(mén)房間，上面不光寫(xiě)號(hào)碼，還有公司名稱(chēng)。用密碼鎖，感覺(jué)上檔次。

7、食堂外包。事先制定菜單發(fā)到客戶(hù)手里，放過(guò)報(bào)箱里。食堂不送餐，外面的可以。

8、前臺(tái)：負(fù)責(zé)客戶(hù)接待、報(bào)紙分放；郵件分放

9、商務(wù)中心在12樓，是大樓的第三產(chǎn)業(yè)，由客戶(hù)自己管理。如賣(mài)機(jī)票的等。通常是外包，除非開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司。

10、外來(lái)送貨人員專(zhuān)梯

11、與客戶(hù)打架馬上解聘

12、收費(fèi)，每月一個(gè)人送單，直接收回支票。

13、體現(xiàn)以客戶(hù)為中心（1）服務(wù)項(xiàng)目完全根據(jù)客戶(hù)需

求進(jìn)行，每處物業(yè)都不同。（2）所有業(yè)務(wù)都不外包，包括外墻清洗，以保證質(zhì)量。（3）尊重客戶(hù)，訪客不會(huì)帶入客戶(hù)辦公區(qū)域。走在電梯廳會(huì)要求我們小聲說(shuō)話(huà)。避免影響客戶(hù)。

14、很謙虛，盡管已經(jīng)做得很好，但還是希望多提意見(jiàn)。

15、能夠取得客戶(hù)的信任，夜間員工可以用鑰匙進(jìn)入保潔或施工。

16、物業(yè)公司總部的房子（九樓）是向業(yè)主租賃的，交租金。二樓的森茂大廈項(xiàng)目部的房子沒(méi)提，可能是免費(fèi)提供的。

四、關(guān)于50元管理費(fèi)

1、不能將具體服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容透露，因?yàn)槭菣C(jī)密，怕別的物業(yè)照著干。

2、包括空調(diào)費(fèi)。（這個(gè)樓是全封閉的，能源損失少。）

2、為什么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，有以下幾個(gè)原因

（1）硬件硬件設(shè)施優(yōu)良，包括門(mén)禁系統(tǒng)（萬(wàn)）、公共衛(wèi)生間、b2立體停車(chē)場(chǎng)、密碼鎖式信報(bào)箱等，使用的工程、保潔物料等都是品牌產(chǎn)品。

（2）管理標(biāo)準(zhǔn)高。走廊里看不到裝修人員，很少看到員工推著垃圾來(lái)回走。因?yàn)槔c客戶(hù)在一起會(huì)引起投放。管理必須有高標(biāo)準(zhǔn)，否則無(wú)法生存。我們只能比客戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)更高才行。

（3）客戶(hù)認(rèn)知度高：這些客戶(hù)一旦認(rèn)定你，以前覺(jué)得誰(shuí)好，就認(rèn)準(zhǔn)誰(shuí)了。服務(wù)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的東西。我們只認(rèn)你。

客戶(hù)搬到哪里，我們的服務(wù)就跟到哪里。能搬進(jìn)來(lái)的，都是能夠承受高物業(yè)費(fèi)的。

（4）員工素質(zhì)高。因?yàn)橛腥P(guān)控制。第一關(guān)是入口關(guān)，包括來(lái)歷、基本學(xué)歷等；第二關(guān)是培訓(xùn)，所有工作流程必須掌握后方可上崗；第三關(guān)是管理制度和程序。比如物業(yè)公司人員進(jìn)入客戶(hù)室內(nèi)必須兩人同行，互相監(jiān)督。一個(gè)請(qǐng)假的，必須有一個(gè)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)應(yīng)急的人補(bǔ)上。兩人同進(jìn)同出，細(xì)到連誰(shuí)負(fù)責(zé)關(guān)燈都規(guī)定了。

（5）保潔方面：（1）提供衛(wèi)生間擦手紙、衛(wèi)生紙、皂液，一個(gè)月光用紙就幾萬(wàn)元，紙用的清風(fēng)牌（2）每日上門(mén)吸塵、清潔煙缸、收紙簍，均為夜間進(jìn)行。（3）每年洗一次地毯

（6）工程方面：大廈原配設(shè)施不論時(shí)間長(zhǎng)短全部保修，業(yè)主自己加的設(shè)備收費(fèi)維修。

五、企業(yè)文化

1、從日本翻譯過(guò)來(lái)的，與其保持一致。日本給了很多支持，第一年有五個(gè)日本人常駐，后來(lái)撤走了。定期去日本學(xué)習(xí)。

2、該公司企業(yè)文化主要內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)理念：

我們發(fā)揚(yáng)現(xiàn)場(chǎng)第一主義，以客戶(hù)的滿(mǎn)意衡量我們的成功；

我們尊重員工，發(fā)掘人才，為員工營(yíng)造有意義的生活空間；

我們以專(zhuān)業(yè)規(guī)范的管理和學(xué)習(xí)創(chuàng)新的精神,以合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；

我們創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境，持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位

企業(yè)口號(hào)：（1）現(xiàn)場(chǎng)第一，客戶(hù)至上（2）積極思考，快速行動(dòng)（3）用心呵護(hù)，使您無(wú)憂(yōu)無(wú)慮

企業(yè)形象：信賴(lài) 合作 安心

企業(yè)信條：創(chuàng)造安全、舒適、和諧的都市新生活，為社會(huì)進(jìn)步做貢獻(xiàn)。

行動(dòng)指南（1）以客戶(hù)的需求為己任（2）站在業(yè)主的立場(chǎng)思考和行動(dòng)（3）積極提案，快速行動(dòng)（4）始終保持積極向上的心態(tài)（5）團(tuán)結(jié)協(xié)作，誠(chéng)實(shí)敬業(yè)

3、vi方面

（1）工作牌：有兩種，一種是塑料的，象個(gè)商標(biāo)，固定在衣服上，上面為公司名稱(chēng)。另一種為金屬的，除了公司名稱(chēng)，下面有個(gè)小窗口，標(biāo)明姓名和職務(wù)，是打印出小紙條放進(jìn)去的。

（2）所有員工制服都可以在制服書(shū)上找到。

*工程服的特點(diǎn)是打黑領(lǐng)帶，上衣扎進(jìn)長(zhǎng)褲中。

*保潔服有兩種，女式的與我司現(xiàn)行春秋裝式樣相同，但色彩較淺、鮮艷；男式與現(xiàn)行工程夏裝類(lèi)似。

*保安服有兩種，西服和警服（自行設(shè)計(jì)，有兩種式樣，具體用哪一種由業(yè)主根據(jù)企業(yè)文化定）。有接待任務(wù)時(shí)戴白手套。

*管理人員女性為馬夾配裙，通常為藍(lán)色。

（3）體系文件的裝訂格式比我司的整齊、簡(jiǎn)潔。

（4）環(huán)境設(shè)計(jì)：（1）大廈印象：材料并不高檔，但整體感覺(jué)好，溫馨，色調(diào)搭配很好。（2）總部除會(huì)議室外是敞開(kāi)式辦公。（3）社訓(xùn)、企業(yè)信條等上墻，深入人心。

4、關(guān)心職工。有了滿(mǎn)意的員工才有滿(mǎn)意的服務(wù)。例如，九樓一保潔員干了不到一年，家里困難，女兒考上大學(xué)后，公司買(mǎi)了300元禮物，員工很感激。這方面的關(guān)懷很多。有五六個(gè)保潔員都是干了十年了。他們來(lái)這里不是為了發(fā)財(cái)，而是為了養(yǎng)家糊口，公司給他們保障，給他們培訓(xùn)，讓他們沒(méi)有后顧之憂(yōu)，他們就把這里當(dāng)成家，每天帶著發(fā)自?xún)?nèi)心的微笑工作。這是裝不出來(lái)的，即使裝也裝不長(zhǎng)久的。有時(shí)領(lǐng)導(dǎo)和員工會(huì)一起去玩，吃吃飯。

六、保安管理

1、外來(lái)送水人員要求坐貨梯，當(dāng)然對(duì)違反者也沒(méi)有什么強(qiáng)制措施。

2、出入口分開(kāi)，做到人員分流。在入口處有兩個(gè)保安

員在轉(zhuǎn)門(mén)處。周

六開(kāi)一個(gè)主入口和員工通道，周日只開(kāi)員工通道。主入口開(kāi)放時(shí)不登記，夜間及周末主入口關(guān)閉時(shí)登記。周日來(lái)到大廈的就算物業(yè)公司員工也要登記。事先給客戶(hù)入住時(shí)一個(gè)說(shuō)明，工作時(shí)間怎么走，非工作時(shí)間怎么走。現(xiàn)在客戶(hù)已經(jīng)很習(xí)慣了。

3、一年兩次消防演習(xí)，客戶(hù)配合很好，越是大公司越重視安全。消防車(chē)、消防局配合，除了值班的全員參加。事先有宣傳，印發(fā)帶漫畫(huà)的資料。演習(xí)前在大堂搞宣傳活動(dòng)。

4、關(guān)門(mén)以后在入口處放標(biāo)志：此門(mén)已關(guān)閉

5、大連軟件園門(mén)口一個(gè)安全員給我們留下了深刻的印象，形象高大，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)，站著時(shí)如雕塑，敬禮動(dòng)作如國(guó)旗班。每輛車(chē)到來(lái)時(shí)均敬禮。

6、時(shí)刻將客戶(hù)放在第一位。緊急疏散上墻，保安禮貌用語(yǔ)50句上墻。

7、標(biāo)準(zhǔn)化管理，人性化服務(wù)

公司首先對(duì)接管項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)分析，制定iso9001質(zhì)量管理體系。

對(duì)所有安全消防管理區(qū)域進(jìn)行詳查分析，建立安全管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

◇ 分析樓宇設(shè)施、布局，找出安全隱患

◇ 分析入住業(yè)戶(hù)，提供親情服務(wù)

◇ 制定安全管理要領(lǐng)

◇ 制訂安全消防標(biāo)準(zhǔn)

◇ 制訂管理流程

8、消防管理

◇ 健全的消防管理制度及消防教育培訓(xùn)

◇ 消防演習(xí)

◇ 建立24小時(shí)消防監(jiān)控、應(yīng)急處理體系

◇ 建立防火檔案和救火作戰(zhàn)/火災(zāi)疏散方案

◇ 建立業(yè)余消防隊(duì)伍

9、急救等應(yīng)急事件處理：公司本部建立24h快速安全反應(yīng)系統(tǒng)。進(jìn)行應(yīng)急事件處理或業(yè)主救助工作。進(jìn)一步強(qiáng)化醫(yī)療知識(shí)、急救常識(shí)等與應(yīng)急事件處理有關(guān)的培訓(xùn)。

七、工程管理

1、日光燈采用飛利浦的無(wú)燈罩式燈，最大限度的提高了燈的亮度

2、工程人員在上崗之前都要事先進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)。

3、把維護(hù)設(shè)備進(jìn)行量化等級(jí)劃分，便于檢查維護(hù)。

4、8部電梯采用分層管理。

5、各個(gè)工種分工不分家，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。

6、夜班值班人員為專(zhuān)業(yè)工程人員，便于及時(shí)處理問(wèn)題。

7、各樓層開(kāi)關(guān)在配電室，跳電后自動(dòng)恢復(fù)。

8、空調(diào)有分控系統(tǒng)，分層控制。8：00-6：00免費(fèi)，以后算加班要收費(fèi)。

9、設(shè)備完全大包的很少，主要是物業(yè)公司做中小修，業(yè)主承擔(dān)大修更新費(fèi)用。各家公司估算的尺度不同。我們盡量做到透明度高。基本上花的錢(qián)與預(yù)算差不多。

10、重視預(yù)防，不要出了問(wèn)題再補(bǔ)。比如點(diǎn)檢，因?yàn)樵O(shè)備是樓里的心臟，設(shè)備出了問(wèn)題就得癱瘓。有個(gè)預(yù)案。

11、維修工作根據(jù)客戶(hù)意見(jiàn)確定時(shí)間，可以上班時(shí)干也可以下班時(shí)干。如果是工作工作干，要先征得客戶(hù)同意，鋪上墊子，非?？炀屯瓿伞?/p>

12、用電情況分析表（日期、峰值、平值、谷值），與去年同期相比。

13、每年一次大廈診斷（對(duì)外提供的服務(wù)），包括位置、問(wèn)題、對(duì)大廈的影響、檢查時(shí)間、處理情況等欄目。

14、對(duì)前期介入階段提供設(shè)施設(shè)備診斷服務(wù)，前每周一個(gè)報(bào)告，主要列出需要整改的問(wèn)題，附相關(guān)照片彩圖。

15、豪之英物業(yè)管理理念：對(duì)于大型建筑物及建筑群的管理,采用一種全面的、綜合的成本理念和效益理念。具體來(lái)講,這種理念是將物業(yè)作為一項(xiàng)支持企事業(yè)機(jī)構(gòu)主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的主要資源,并將用戶(hù)要求與物業(yè)功能有機(jī)結(jié)合起來(lái),全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性、適用性、服務(wù)性等要求,從而達(dá)到物業(yè)壽命期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使

用效率的最優(yōu)結(jié)合。

16、工程管理方法：建筑物中包括供水、供電、供氣、消防、通信等幾大系統(tǒng)，每個(gè)系統(tǒng)都是由不同的設(shè)備組成的，每個(gè)設(shè)備又都是由不同部件組成的。因此如果某個(gè)部件發(fā)生故障將會(huì)影響整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)，影響客戶(hù)正常使用，維修又將導(dǎo)致管理成本的增加。日本豪之英物業(yè)的工程管理是針對(duì)系統(tǒng)部件的管理，根據(jù)其壽命及特性進(jìn)行周期性的檢查，作到預(yù)防性管理，在設(shè)備發(fā)生故障前就能及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭，及時(shí)進(jìn)行維修和零部件更換，從而避免故障發(fā)生。保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，滿(mǎn)足客戶(hù)使用要求。

17、工程管理內(nèi)容：公司對(duì)承接的建筑物首先進(jìn)行物業(yè)分析，了解建筑物和所管理的所有設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)，建立工程設(shè)備管理模式，制訂管理方案。把所有管理的設(shè)備設(shè)施建立數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，實(shí)施信息化管理，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行定期檢查，對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行分析處理，對(duì)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)維修維護(hù)，不遺漏任何一處管理對(duì)象。這種做法大大降低了設(shè)備的維修率，最大限度地節(jié)約了物業(yè)的管理成本。

18、設(shè)備交接驗(yàn)收

由公司工程管理專(zhuān)家對(duì)管理的建筑物和設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀進(jìn)行全面評(píng)估。提出存在問(wèn)題的報(bào)告書(shū)，組織相關(guān)的單位進(jìn)行整改。對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收。

19、制訂管理計(jì)劃

由公司物業(yè)管理企畫(huà)部，制訂設(shè)備管理模式，設(shè)計(jì)最節(jié)省人員的管理構(gòu)架，組織員工進(jìn)行交接期間的業(yè)務(wù)教育。

20、建立設(shè)備管理信息系統(tǒng)

建立設(shè)備管理信息系統(tǒng)，對(duì)所有管理的設(shè)備進(jìn)行調(diào)查，建立詳細(xì)的建筑及設(shè)

備臺(tái)帳系統(tǒng)，編制工程設(shè)備管理軟件，實(shí)施管理。

21、建立iso9001質(zhì)量管理體系并實(shí)施

在日本專(zhuān)家指導(dǎo)，由公司品質(zhì)保證部門(mén)制定工程iso9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)員工實(shí)施教育。

◆制訂設(shè)備管理要領(lǐng)書(shū)

◆制訂職工崗位職責(zé)

◆制訂設(shè)備檢查相關(guān)表格

◆制訂工作制度

◆制訂設(shè)備操作要領(lǐng)書(shū)

22、建立應(yīng)急對(duì)策機(jī)制

為了防止意外事故發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司能夠迅速做出正確對(duì)策，避免造成損失。日本豪之英的管理體系中，針對(duì)各種可能發(fā)生的緊急事故都事先制訂出對(duì)策預(yù)案，在日常管理中進(jìn)行教育訓(xùn)練，事實(shí)證明這些行之有效的對(duì)策，在事故發(fā)生時(shí)都起到了積極的作用，對(duì)策體系能夠在最短的時(shí)間內(nèi)有效起到作用。

23、進(jìn)行建筑物健康診斷

□ 每年一度對(duì)建筑物進(jìn)行一次徹底設(shè)備診斷，由各專(zhuān)業(yè)物業(yè)工程技術(shù)人員對(duì)建筑物及其設(shè)備進(jìn)行全面評(píng)估診斷。確認(rèn)建筑物的使用狀況，并向業(yè)主提交大廈診斷報(bào)告書(shū)，制訂工程維預(yù)算案，對(duì)檢查的問(wèn)題進(jìn)行徹底維修整改。這樣會(huì)有效降低設(shè)備的故障率，提高員工工作效率。

24、節(jié)能管理

一般情況下，能源消耗在管理成本中占很大比例。因此有效利用節(jié)能技術(shù)降低能源消耗是節(jié)約管理成本的一項(xiàng)重要的措施。日本豪之英物業(yè)采用日本的先進(jìn)能源管理技術(shù)，對(duì)能源使用，系統(tǒng)設(shè)計(jì)，樓宇空調(diào)負(fù)荷進(jìn)行全面測(cè)定，制訂節(jié)能運(yùn)行計(jì)劃并實(shí)施。對(duì)于能源消耗大的系統(tǒng)提出改造建議，有效降低能源消耗。

八、保潔管理

1、工作時(shí)間7：00-16：00，不包括更衣和早禮時(shí)間。很多人都6點(diǎn)到，先把地面刷出來(lái)，因?yàn)橛锌蛻?hù)來(lái)以后就不能刷了。中午休息一小時(shí)。休息時(shí)間是輪流的，避免中午休息時(shí)間保潔水平下降。一周休平均休息一天半(一次一天，一次兩天)

2、一層2400平方米，兩個(gè)衛(wèi)生間，都是室外衛(wèi)生間。保潔主管監(jiān)督保潔員工作。

3、地毯洗完后直接烘干。

3、衛(wèi)生間每個(gè)位置放兩卷紙，避免一卷用完了造成不便。放紙時(shí)要有記錄，幾點(diǎn)幾分，由保潔員簽名。

4、有垃圾房。其中，生活垃圾房有冷氣，防止異味。

5、設(shè)有一名應(yīng)急保潔員，用于客戶(hù)臨時(shí)需求，如咖啡灑了等。

6、保潔員工資較高，新來(lái)的600元，正式工900元，加上加班費(fèi)通常每月1200元，每月拿到手的800元以上。有干十多年來(lái)的。因?yàn)榘残摹⑹煜で闆r、待遇好。大部分簽合同，原因?yàn)榱朔€(wěn)定。特別是因?yàn)槭覂?nèi)業(yè)務(wù)。從來(lái)沒(méi)丟過(guò)東西。

7、每個(gè)保潔員負(fù)責(zé)區(qū)域跨度不大（最多3層），保證保潔質(zhì)量，不能為省錢(qián)而減少人員。

8、保潔要求嚴(yán)格。日常清掃（白天進(jìn)行的清掃）、定期清掃（晚上進(jìn)行的清掃，包括打蠟）、特別清掃一年一次，都是自己做，通常在三大節(jié)日或周六周日進(jìn)行。有詳細(xì)的表格，幾點(diǎn)到幾點(diǎn)做什么必須完成。誤差不超過(guò)五分鐘。

9、不負(fù)責(zé)擦桌子，因?yàn)樽郎嫌匈F重物品，怕?lián)p壞。

10、休息時(shí)間客戶(hù)可以雇用物業(yè)公司員工做清潔，另行收費(fèi)。

11、衛(wèi)生間有一個(gè)使用規(guī)定，最后一句是“讓我們共同遵守公共道德，做一個(gè)優(yōu)秀的人吧”

12、保潔根據(jù)類(lèi)別有不同周期，都列在表上，做完一項(xiàng)

打個(gè)勾。

13、保潔員承擔(dān)巡樓職責(zé)，發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞負(fù)責(zé)報(bào)修。

14、保潔分12種程度：完美無(wú)缺的潔凈；非常潔凈；潔凈；還算潔凈；夠不上潔凈；較臟；臟；非常臟；似乎沒(méi)清掃；似乎有意弄臟；過(guò)分臟

15、細(xì)化程度：計(jì)算手紙長(zhǎng)度，每次用量，每日幾次，計(jì)算出全年手紙消耗量。

16、對(duì)客戶(hù)的某些行為，如在衛(wèi)生間吃零星，弄臟環(huán)境，不能批評(píng)客戶(hù)，而是跟在后面清掃，用行動(dòng)來(lái)感化客戶(hù)。

17、保潔目標(biāo)：使豪之英管理的樓宇更清新、更舒適、更親情化，更具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

18、保潔業(yè)務(wù)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化

公司對(duì)接管的建筑物首先進(jìn)行物業(yè)分析，制定iso9001：質(zhì)量管理體系。

將所有需要清掃的部位，按照不同質(zhì)地，建立保潔作業(yè)流程。

◆ 分析保潔對(duì)象材質(zhì)

◆ 制定清掃作業(yè)要領(lǐng)

◆ 確定清掃工具及洗劑

◆ 確定清掃標(biāo)準(zhǔn)

◆ 確定清掃周期

19、保潔作業(yè)流程

a 根據(jù)環(huán)境保潔專(zhuān)家評(píng)估，確定每個(gè)員工的工作范圍和職責(zé)。

b 把清掃的區(qū)域具體劃分成作業(yè)點(diǎn)，這樣員工就會(huì)清晰了解自

己的工作內(nèi)容和作業(yè)方法。

c 根據(jù)各作業(yè)點(diǎn)作成『清掃確認(rèn)表』。

d 清掃作業(yè)前發(fā)給保潔員手中，并由保潔員確認(rèn)明確。

e 員工每清掃一個(gè)點(diǎn)后，都要進(jìn)行自檢確認(rèn)。對(duì)問(wèn)題點(diǎn)進(jìn)行記錄。

這種做法絕對(duì)保證清掃場(chǎng)所沒(méi)有遺漏，保證清掃質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

下面以衛(wèi)生間清掃為例：

（一）衛(wèi)生間清潔

1． 工作范圍：鏡面、臺(tái)面、洗手盆、墻壁、馬桶、水箱、尿槽、低架、皂液盒，地面。

2． 操作規(guī)程

（1）鏡面清潔

用噴壺

噴上玻璃水，后用干毛巾擦拭干凈，不留任何水跡。

（2）洗手盆清潔

先把肥皂涂在洗手盆內(nèi)，用毛刷來(lái)回刷洗，直到污跡洗

凈為止，用清水沖凈，并把臺(tái)面順手擦拭干凈，用金屬除跡劑及不銹鋼水將水龍頭除干凈。

（3）馬桶清潔

將少許潔廁靈倒入水勺中，用便所刷醮潔廁靈洗刷馬桶、坐板、蓋、馬桶內(nèi)外，然后用清水沖洗，將潔廁靈沖洗干凈，接著用毛巾把水抹干，再用消毒毛巾對(duì)坐板進(jìn)行消毒，最后把地面拖干。

（4）坐廁水箱清潔

關(guān)閉水龍/放走水箱水/開(kāi)蓋放安全/少酸性/手刷刷干凈/打開(kāi)閥/清水沖/蓋好蓋。

(二)、重視法制建設(shè)。

XX市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性，1994年出臺(tái)了《XX市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺(tái)了《XX市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《XX市家庭裝飾裝修管理辦法》、《XX市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為XX市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時(shí)間上看，我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。

(三)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、XX市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè)，管理項(xiàng)目3500

余項(xiàng)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進(jìn)行年檢外，在適當(dāng)時(shí)間與工商部門(mén)聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作，企業(yè)是否帳目公開(kāi)，企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件，對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等，通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。

2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開(kāi)發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。

3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，XX市專(zhuān)門(mén)設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。

4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制，xx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評(píng)專(zhuān)家?guī)?，在一些?guī)模小區(qū)開(kāi)展了招投標(biāo)工作，對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。

(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。

一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)

主物業(yè)管理人員耐心上門(mén)催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，XX市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。

二、我市與XX市物業(yè)管理的差距。

(一)、起步時(shí)間的差別，XX市物業(yè)管理起步于1981年，人們對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念已基本形成，接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容，而我市物業(yè)管理起步于xx年，人們從福利性住房管理過(guò)渡到商品化住房管理還有一個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，不可能一蹴而就。

(二)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別，深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費(fèi)，XX市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低元，而我市最高元。

(三)、物業(yè)市場(chǎng)的差別：深圳具有一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng)，全市注冊(cè)企業(yè)898家，一級(jí)企業(yè)50家，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，管理面積6000萬(wàn)平方米。我市注冊(cè)物業(yè)企業(yè)25家，全為三級(jí)以下企業(yè)，管理項(xiàng)目30項(xiàng)，達(dá)5萬(wàn)平方米以上只有8個(gè)小區(qū)，管理面積173萬(wàn)平方米。

(四)業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別，XX市將業(yè)主委員會(huì)的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會(huì)，有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市

物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門(mén)。

(五)水電抄表的差別：XX市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門(mén)抄表到戶(hù)，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶(hù)，我市截止目前水電抄表到戶(hù)仍沒(méi)有落實(shí)，是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物業(yè)管理的難點(diǎn)。

三、幾點(diǎn)建議。

物業(yè)管理涉及面廣，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面：

(一)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門(mén)作好工作匯報(bào)和意見(jiàn)反饋，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見(jiàn)，爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。

(二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過(guò)各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，要通過(guò)宣傳樹(shù)立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念，首頁(yè) << 910尾頁(yè)

增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí)，推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

(三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺(tái)的《XX市城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《XX市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進(jìn)我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對(duì)性政策缺位，應(yīng)加快出臺(tái)《XX市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法》和《XX市城市居住區(qū)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。

(四)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門(mén)，物業(yè)主管部門(mén)權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，尤其是一些長(zhǎng)期議而不決困擾政府部門(mén)工作秩序的問(wèn)題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展需要應(yīng)組建XX市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場(chǎng)，共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。

(五)強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查，尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用;三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷(xiāo)其資質(zhì)證

書(shū)。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開(kāi)化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開(kāi)，服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開(kāi)，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)，把堅(jiān)持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來(lái)，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。

第三篇：物業(yè)招投標(biāo)考察報(bào)告

物業(yè)保潔外包投標(biāo)單位考察報(bào)告

考察人： 考察日期： 招標(biāo)情況介紹：

此次公司根據(jù)需求對(duì)外保潔招標(biāo)，發(fā)起招標(biāo)單位共8家保潔公司，共回標(biāo)書(shū)7家保潔公司，其中一家單位棄標(biāo)，未回標(biāo)。綜合各種情況對(duì)7家保潔公司單位進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)的評(píng)比，最終決定對(duì)排名較前的兩家單位進(jìn)行考察。

招標(biāo)公司介紹：

本次招標(biāo)共邀請(qǐng)8家單位參與投標(biāo)，最終決定投標(biāo)單位2家，分別是：

1、某某科技有限公司；公司的業(yè)績(jī)。

A：北京項(xiàng)目部

a、惠蘭醫(yī)院 b、城里城外家具廣場(chǎng) c、北海公園 d、愛(ài)家收藏集團(tuán)

e、北京金源購(gòu)物中心 f、中國(guó)機(jī)械總公司辦公樓 g、北京悠唐購(gòu)物中心

B：福州項(xiàng)目部

a、貴安水世界、貴安歡樂(lè)谷 b、云南昆明世紀(jì)城連江分公司物業(yè)管理有限公司（貴雅園，桂香園，貴仁君，貴欲君，國(guó)際公寓，寫(xiě)字樓，百姓長(zhǎng)廊，勉齋書(shū)院，市政馬路等項(xiàng)目）c、福州奇幻文化科技有限公司 C：合肥項(xiàng)目部

a、合肥濱湖世紀(jì)金源購(gòu)物中心、b、濱湖世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司（摩爾豪庭，國(guó)際公寓，春融苑）c、合肥百大集團(tuán)濱湖購(gòu)物中心 d、合肥北城金源購(gòu)物中心

D：寧波項(xiàng)目部

a、寧波杭州灣夢(mèng)幻歡樂(lè)水世界

公司地址；辦公地址：，主營(yíng)項(xiàng)目物業(yè)公司、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公司。、某某物業(yè)管理有限公司；公司業(yè)績(jī)。

合作項(xiàng)目：

1、華夏幸福潮白河孔雀城

2、華夏幸福潮白河大衛(wèi)城

3、華夏幸福潮白馨居

4、華夏幸福潮白白孔雀莊園

5、華夏幸福永定河大衛(wèi)城

6、華夏幸福永定河英國(guó)宮

7、華夏幸福八達(dá)嶺孔雀城

8、華夏幸福產(chǎn)業(yè)港

9、華夏幸福北橫新街

10、北京萬(wàn)科四季花城

11、北京萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島

12、北京萬(wàn)科假日風(fēng)景

13、北京萬(wàn)科新里程

14、北京萬(wàn)科藍(lán)沁

15、北京萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)公園

16、成都藍(lán)海Office17、成都溫江公安局

18、南昌綠地國(guó)際博覽城

19、成都綠地468公館

公司地址：主營(yíng)項(xiàng)目：大型、特大型辦公樓、寫(xiě)字樓、高檔5A級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)中心和大型住宅社區(qū)。

考察情況； 根據(jù)定標(biāo)情況由品質(zhì)部組織人員某某、某某、于2016年4月12日，針對(duì)兩項(xiàng)目的投標(biāo)書(shū)進(jìn)行審核，和現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)地考察，書(shū)面審核兩家單位資質(zhì)健全，管理專(zhuān)業(yè)正規(guī)，報(bào)價(jià)合理、人員配備比較符合現(xiàn)場(chǎng)需求，并都有獲獎(jiǎng)經(jīng)歷，對(duì)兩家單位服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察情況如下：

1、某某服務(wù)有限公司；

服務(wù)項(xiàng)目：垂虹園，服務(wù)面積不詳，保潔服務(wù)的管理比較到位，服務(wù)質(zhì)量較好，地面干凈無(wú)廢棄雜物、樓道內(nèi)干凈整潔，工具擺放整齊，標(biāo)示牌擦拭干凈，員工精神面貌較好，管理人員責(zé)任心較強(qiáng)

2、某某物業(yè)管理有限責(zé)任公司；

服務(wù)項(xiàng)目假日風(fēng)景B區(qū)面積23萬(wàn)米，地面干凈整潔無(wú)雜物，水系干凈清潔、樓梯扶手無(wú)灰塵、現(xiàn)場(chǎng)崗位分工明確、管理正規(guī)專(zhuān)業(yè)、管理崗位責(zé)任心較強(qiáng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)，工作較有計(jì)劃，管理有序、員工穿戴整齊、精神面貌較好，體現(xiàn)公司員工的專(zhuān)業(yè)保障到位。

4、綜上所述某某有限公司；某某物業(yè)管理有限公司兩家企業(yè)體系較健全管理細(xì)致有序，服務(wù)質(zhì)量較好、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、建議深入洽談合作。

考察人員簽字：

第四篇：物業(yè)學(xué)習(xí)考察報(bào)告

上海學(xué)習(xí)考察報(bào)告

6月23日，公司一行八人踏上赴上海學(xué)習(xí)考察之旅，公司組織這次學(xué)習(xí)考察是謹(jǐn)慎的，也是克服了不少壓力，只為能拓寬思路、創(chuàng)新思想，學(xué)習(xí)先進(jìn)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)及理念，不斷提升服務(wù)品質(zhì)、繼續(xù)推進(jìn)辰能品牌，確保公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這次學(xué)習(xí)收獲甚大，作為同行之間的一次相互交流受益匪淺，同時(shí)既認(rèn)識(shí)到了自身的不足和優(yōu)勢(shì)，又找到了不足的地方如何改進(jìn)與提高的方法。

綜合幾家優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理念，均有一個(gè)共識(shí)：一是企業(yè)戰(zhàn)略一定是要建立在對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確判斷以及對(duì)自身對(duì)企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)的正確分析的基礎(chǔ)上，要具有先進(jìn)性和適宜性；二是抓住市場(chǎng)，抓好服務(wù)品質(zhì)；三是堅(jiān)定不移地走品牌化建設(shè)道路，堅(jiān)持不懈的打造自己的個(gè)服務(wù)產(chǎn)品。

我公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與上述這些經(jīng)營(yíng)理念不謀而和，說(shuō)明我們的發(fā)展方向是正確的，結(jié)合公司近三年戰(zhàn)略是以?xún)?nèi)部提升為重點(diǎn)，我們下一步要做的就是借鑒這些優(yōu)秀企業(yè)的管理細(xì)節(jié)，內(nèi)部挖潛，提升自身的服務(wù)品質(zhì)再上新臺(tái)階，提升我們的品牌美譽(yù)度、知名度！

這次考察學(xué)習(xí)過(guò)程對(duì)我深深觸動(dòng)的有幾件事，1、歲月無(wú)痕――陸家嘴花園一個(gè)十一年的小區(qū)管理了很多年還是園區(qū)規(guī)劃有序、設(shè)備完好，綠化整齊、竹林繁盛，池水清澈、1林間鳥(niǎo)兒飛躍，怡人易居。

2、細(xì)節(jié)非常到位――海上海新城的維修班工具的管理值得借鑒，將常用工具掛放在玻璃櫥柜中，陳列整齊一目了然，維修班員工共同使用，容易發(fā)現(xiàn)缺失與損壞，便于及時(shí)修繕及補(bǔ)充，避免人手配備一套的資源浪費(fèi)；該項(xiàng)目的設(shè)備管理完善，標(biāo)識(shí)清晰，環(huán)境整潔，記錄完備，消防設(shè)施設(shè)備等的管線(xiàn)走向均有明確標(biāo)記，高低壓配電設(shè)備的開(kāi)關(guān)指示，清晰了然，不用查找圖紙就能準(zhǔn)確及時(shí)找到出問(wèn)題地點(diǎn)，便于工程維修人員進(jìn)行維修維護(hù)。陸家嘴花園小區(qū)從小區(qū)業(yè)主的實(shí)際情況出發(fā)，在小區(qū)零散的設(shè)備空間，化零為整，為業(yè)主開(kāi)辟了自行車(chē)停放點(diǎn)并提供加鎖服務(wù)，既解決了小區(qū)內(nèi)散亂停放自行車(chē)的問(wèn)題，又為業(yè)主解決了丟失及損壞的困擾。

3、VI標(biāo)識(shí)隨處可見(jiàn)――小區(qū)項(xiàng)目管理處的布臵中體現(xiàn)出公司的整體VI標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)理念，統(tǒng)一的擺放，統(tǒng)一的制度，統(tǒng)一的規(guī)范。

4、對(duì)于一線(xiàn)員工的關(guān)心體現(xiàn)在細(xì)微之處，以此維護(hù)員工穩(wěn)定――海上海新城物管處為一線(xiàn)員工設(shè)臵休息室時(shí)，設(shè)了可吸煙體息室和不可吸煙休息室，為員工開(kāi)展各種業(yè)余娛樂(lè)活動(dòng)，讓員工切實(shí)體會(huì)到公司的關(guān)心及關(guān)愛(ài)，員工離職率僅為5-7%。

5、服務(wù)到位，物業(yè)費(fèi)收繳率穩(wěn)定――參觀考察的幾個(gè)項(xiàng)目，均在入住5-11年之間，但通過(guò)細(xì)致入微的服務(wù)，與業(yè)主的良好溝通，仍然保持當(dāng)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)95－98%的收繳率，得以保證項(xiàng)目良性循環(huán)。上述這些都是小事，從中卻能會(huì)到管理者的良苦用心，物業(yè)管理無(wú)大事，都是從小事中、細(xì)微之處體現(xiàn)物業(yè)管理的水平、突顯能力的高低。我公司若能在今后的服務(wù)中完美細(xì)節(jié)服務(wù)，服務(wù)水平會(huì)再提高一層。

通過(guò)這次學(xué)習(xí)考察總結(jié)出我們可借鑒的具體管理辦法有：一是推進(jìn)一體化管理與專(zhuān)業(yè)化分包，業(yè)務(wù)管理部支持項(xiàng)目管理，人力資源共享，專(zhuān)業(yè)條塊結(jié)合相互監(jiān)督；二是服務(wù)品質(zhì)體現(xiàn)的是服務(wù)過(guò)程，強(qiáng)調(diào)留下服務(wù)痕跡，實(shí)行三體系認(rèn)證，品質(zhì)的提升從服務(wù)細(xì)節(jié)入手；三是利用物業(yè)服務(wù)這個(gè)市場(chǎng)平臺(tái)，把物業(yè)服務(wù)與延伸服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，努力爭(zhēng)取社會(huì)平均利潤(rùn)；四是注重服務(wù)溝通，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，減少為業(yè)主因信息不對(duì)稱(chēng)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)不了解，而產(chǎn)生對(duì)物業(yè)公司的誤解，讓業(yè)主了解所做的一些都以服務(wù)業(yè)主為出發(fā)點(diǎn)；五是依據(jù)法律法規(guī)提供服務(wù)，以客戶(hù)滿(mǎn)意作為服務(wù)目標(biāo)，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率；六是員工是企業(yè)的財(cái)富，不僅關(guān)注員工的工資福利更需關(guān)注員工的文化生活，讓員工了解公司主張什么，要求什么，增強(qiáng)向心力，激發(fā)員工的工作熱情和企業(yè)歸屬感，降低員工離職率，帶來(lái)的是質(zhì)量的穩(wěn)定和業(yè)主的認(rèn)同。

經(jīng)學(xué)習(xí)了解，我公司的財(cái)務(wù)管理模式與幾家優(yōu)秀企業(yè)的管理方式基本相同，大型項(xiàng)目設(shè)立專(zhuān)職財(cái)務(wù)人員，小型項(xiàng)目不設(shè)該崗位，由公司財(cái)務(wù)統(tǒng)一完成核算與管理。但各公司的考核工作做得很細(xì)致、很?chē)?yán)格，收費(fèi)管理做為一項(xiàng)重要考核

指標(biāo)，各項(xiàng)目主任會(huì)自覺(jué)加強(qiáng)收費(fèi)管理，以保證公司核定的工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從部門(mén)工作的角度建議公司能夠使用收費(fèi)軟件，隨時(shí)掌握各項(xiàng)目的業(yè)主資料以及收費(fèi)、欠費(fèi)等情況，以便能作出及時(shí)的、正確的決策。目前公司上萬(wàn)戶(hù)業(yè)主的收費(fèi)及欠費(fèi)的登記、統(tǒng)計(jì)工作全靠人工完成，耗時(shí)耗力準(zhǔn)確性又差，牽扯了項(xiàng)目具體工作人員和財(cái)務(wù)部人員的大量精力，削弱了財(cái)務(wù)核算與監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析方面的側(cè)重。

雖然南北方的社會(huì)環(huán)境差異較大，對(duì)物業(yè)事業(yè)的認(rèn)識(shí)接納、社會(huì)發(fā)展程度、居民收入等方面上海都比我們大大地走在前面，但存在的問(wèn)題大部分是相同的，高端管理人員和基層操作人員的缺失、物業(yè)服務(wù)成本的逐年上漲與物業(yè)管理費(fèi)的上漲幅度低甚至不漲是南北方物業(yè)企業(yè)共同面臨的難題，通過(guò)此次學(xué)習(xí)不僅是吸納先進(jìn)的、前沿的物業(yè)服務(wù)管理理念，開(kāi)闊眼界、視野，查找我們的不足，筑固優(yōu)化企業(yè)文化、管理運(yùn)營(yíng)模式，打造出更優(yōu)良值得廣大群眾信賴(lài)的企業(yè)品牌。作為地方知名企業(yè)也有義務(wù)和責(zé)任推進(jìn)物業(yè)管理水平及文化向前發(fā)展，縮短與全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的差距，服務(wù)好千家萬(wàn)戶(hù)，為社會(huì)的和諧繁榮奉獻(xiàn)辰能人的一份力、付出我們致誠(chéng)情義！

第五篇：項(xiàng)目考察報(bào)告

項(xiàng)目考察報(bào)告 2013-6-27 第一部分：考察說(shuō)明

考察時(shí)間：2013年6月27日

考察人員：

考察項(xiàng)目：臨淄：棠悅、鳳凰城項(xiàng)目

第二部分：項(xiàng)目基本情況及本次參觀情況

棠悅

項(xiàng)目基本情況：? 棠悅地處臨淄新老城區(qū)銜接地帶，位于臨淄城區(qū)發(fā)展方向的主軸線(xiàn)上，附近的鳳凰城、三星怡水名城一直都是臨淄售價(jià)最為高昂的住宅小區(qū)。棠悅，作為臨淄首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，除大體量的高端住宅外，還將建有大型的商業(yè)中心（全新升級(jí)版的奧德隆國(guó)際廣場(chǎng)），同時(shí)擁有寫(xiě)字樓、高端酒店、風(fēng)情步行街等配套設(shè)施。棠悅，目前總規(guī)劃占地600余畝，建筑面積57萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)景規(guī)劃最大可達(dá)2500余畝，是名副其實(shí)的臨淄“城中新城”，是魯中地區(qū)首個(gè)提出“全價(jià)值城市綜合體”先進(jìn)理念的重要項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目將從城市運(yùn)營(yíng)的高度出發(fā)，志在打造未來(lái)臨淄“城市副中心”或“新城區(qū)中心”，讓居住于此眾多市民在此實(shí)現(xiàn)全價(jià)值、全生活的新體驗(yàn)。

本次參觀情況： ? ? 本次參觀首先到其項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心，首先映入眼簾的是該項(xiàng)目氣勢(shì)恢宏的入口處大門(mén)，長(zhǎng)121米。在營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部，該項(xiàng)目策劃人員做了對(duì)項(xiàng)目做了詳細(xì)介紹，總規(guī)劃占地600畝，總建面57萬(wàn)方，采用新古典主義建筑風(fēng)格，目前項(xiàng)目正在建設(shè)一期21幢樓，預(yù)計(jì)明年5月份交房。該項(xiàng)目戶(hù)型面積配比較為齊全，從90---170多平均有，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上也進(jìn)行了一定的創(chuàng)新，既有普通的平層戶(hù)型，也有高廳三疊和平層高廳的創(chuàng)新性戶(hù)型，贈(zèng)送入戶(hù)花園，并且在一層增加院落的基礎(chǔ)上，對(duì)部分戶(hù)型將半地下一層和一層結(jié)合進(jìn)行銷(xiāo)售，打造多功能地下室，和其他項(xiàng)目形成明顯差異化。本次參觀4套樣板間，均采用不同風(fēng)格，并結(jié)合主人的喜好著重打造了部分喜好功能空間，在交房標(biāo)準(zhǔn)上毛坯交房，廚衛(wèi)地面瓷磚，墻面瓷磚到頂。在景觀上，由凱德景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)，綠城景觀建設(shè)，運(yùn)用臺(tái)地景觀手法，并進(jìn)行了大型綠植的全冠移植，兩顆230年高齡的海棠樹(shù)王，近30年的銀杏和玉蘭等，五重園林體系營(yíng)造三季有花、四季有景的園林景觀；

在景觀軸上建設(shè)了一個(gè)威尼斯燈塔，來(lái)作為社區(qū)的標(biāo)志特征；利用親水平臺(tái)、棧橋、階梯植物結(jié)合，首創(chuàng)植物河理念；在細(xì)節(jié)處理上也比較到位，大型綠植的花壇式，垃圾桶隱藏在花卉下面，井蓋方面采用凹陷式井蓋，平時(shí)的景觀小路結(jié)合消防車(chē)道。

方正*鳳凰城

項(xiàng)目基本情況：

鳳凰城規(guī)劃總面積208.65畝，總開(kāi)發(fā)面積155300㎡。小區(qū)總規(guī)劃居住戶(hù)數(shù)約910戶(hù)，擬建多層住宅（6層帶電梯）22棟；小高層住宅（11層帶電梯）7棟，并配套設(shè)置商業(yè)、物業(yè)、會(huì)所、幼兒園等公用設(shè)施。

方正鳳凰城貫徹“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，主要功能結(jié)構(gòu)特色概括為“一環(huán)”、“一心”、“兩軸”，“一環(huán)”即是小區(qū)整體環(huán)行車(chē)道與三面地下停車(chē)出入口相連，形成流暢、完整的空間體系?！耙恍摹奔葱^(qū)的空間景觀中心，位于小區(qū)中部，有中心廣場(chǎng)和濱水景觀組成，是小區(qū)的景觀核心?！皟奢S”是南北景觀軸和以東西出入口與中心景觀連接構(gòu)成的東西景 觀軸線(xiàn)。方正鳳凰城環(huán)境設(shè)計(jì)中小橋、流水、人家在整個(gè)小區(qū)景觀軸上得到了生動(dòng)體現(xiàn)，集生態(tài)效應(yīng)、藝術(shù)效果、實(shí)用價(jià)值于一體，是人們居住、休閑、娛樂(lè)的理想所在。人車(chē)分流：結(jié)合主要人流方向，車(chē)輛直接由環(huán)形車(chē)道就近進(jìn)入地下停車(chē)庫(kù)，形成車(chē)在外環(huán)行，人流方向沿小區(qū)主、次入口進(jìn)入小區(qū)景觀道路，人車(chē)互不干擾，達(dá)到人在花園游。

本次參觀情況：

本項(xiàng)目是目前臨淄市場(chǎng)上已經(jīng)入住的高端社區(qū)，在客戶(hù)口碑上也是最好的社區(qū)。該項(xiàng)目分四期進(jìn)行建設(shè)，目前三期已經(jīng)完畢，四期即將動(dòng)工，入住率在80%左右，約有500余戶(hù)入住。本次參觀由物業(yè)公司經(jīng)理陪同，主要對(duì)該項(xiàng)目的地下停車(chē)場(chǎng)采用柱子花籃梁式托頂形式，不影響下方停車(chē)，在主樓下面縱向雙停車(chē)車(chē)庫(kù)形式，自然采光，低臺(tái)玻璃罩；

外立面方面采用低層蘑菇石結(jié)合高層乳膠漆，在顏色上搭配合理；在樓王位置采用復(fù)式平層設(shè)計(jì)，設(shè)入戶(hù)大堂，并在每個(gè)單元配置大堂經(jīng)理1名，社區(qū)采用完全的人車(chē)分流，整個(gè)地面上方不見(jiàn)車(chē)輛，消防車(chē)道結(jié)合景觀搭配，在自然景觀上由于有兩個(gè)冢子為古文物保護(hù)，進(jìn)行了集中盡景觀；在物業(yè)方面全封閉式物管，所有車(chē)輛均需持卡進(jìn)入社區(qū)，所有景觀節(jié)點(diǎn)，主要道路和電梯均做了電子監(jiān)控，安防監(jiān)控和消防監(jiān)控共用一室；在物業(yè)人員配備方面社區(qū)共配備100余人。第三部分：心得體會(huì)

對(duì)于此次考察，我有以下新的體會(huì)和大家分享：

1、本次考察項(xiàng)目為臨淄在建和已入住項(xiàng)目中的高端代表者，2個(gè)項(xiàng)目均在景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理以及各項(xiàng)細(xì)節(jié)處理上下足功夫，著力打造項(xiàng)目的高端形象。

2、在戶(hù)型上，棠悅項(xiàng)目進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新，采用高廳三疊和平層高廳戶(hù)型，并在一層利用半地下室結(jié)合銷(xiāo)售，打造出多功能空間，可快速促進(jìn)一層銷(xiāo)售。樣板間營(yíng)造也獨(dú)具一格，鍵盤(pán)式墻面等均給我們留下了深刻的印象。

3、在景觀設(shè)計(jì)上，成熟的景觀園林營(yíng)造不僅給項(xiàng)目自身增加價(jià)值點(diǎn)，還在后期客戶(hù)的口碑方面極具影響，尤其是客戶(hù)后期的入住后的自身體驗(yàn)更加直接；水景的引入對(duì)增加項(xiàng)目靈氣還是不小的作用。

4、在服務(wù)上：從售樓處到樣板間的服務(wù)間或園區(qū)的體驗(yàn)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的熱情服務(wù)，每一個(gè)親切指引和悉心接待，都會(huì)給客戶(hù)主人翁的尊貴感。棠悅項(xiàng)目年輕化的保安服務(wù)及引導(dǎo)人員，統(tǒng)一制服，給人以專(zhuān)業(yè)性。

第四部分：對(duì)我司項(xiàng)目的啟發(fā) 篇二：項(xiàng)目考察報(bào)告

項(xiàng)目考察報(bào)告

2010年4月6日—11日，受公司領(lǐng)導(dǎo)委托，由質(zhì)量監(jiān)督中心組織，機(jī)關(guān)相關(guān)科室、三個(gè)分公司主要負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)院人員共11人（公司9人，設(shè)計(jì)院2人）參加，分三個(gè)組：室外裝飾裝修組、室外環(huán)境組、室內(nèi)裝飾配套組，對(duì)長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連三個(gè)北方有代表城市的高品質(zhì)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地考察，共參觀學(xué)習(xí)了14個(gè)小區(qū)，其中較具規(guī)模和有借鑒性的小區(qū)7個(gè)，分別為：中海水岸馨都、大有恬園、東方圣荷西、萬(wàn)科圣溪谷、唯美品格、羅蘭香谷、萬(wàn)科洋浦花園等。本次考察組織嚴(yán)密，內(nèi)容豐富，整個(gè)團(tuán)隊(duì)日夜兼程，邊看邊議，拍攝了大量有價(jià)值的影像資料，深感受益匪淺，體會(huì)良多，現(xiàn)就考察內(nèi)容，尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，相關(guān)材料及產(chǎn)品選用、施工工藝做法和質(zhì)量通病防治方面的見(jiàn)聞，匯報(bào)如下：

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：

每個(gè)小區(qū)都有自己的主打建筑風(fēng)格——如地中海風(fēng)情、新中式田園、美式現(xiàn)代等，這三種風(fēng)格為當(dāng)今比較流行的建筑風(fēng)格，也是目前各地開(kāi)發(fā)商普遍采用的建筑風(fēng)格。建筑風(fēng)格體現(xiàn)了小區(qū)的文化理念，有了理念就有了文化，和整個(gè)城市及開(kāi)發(fā)商的背景、思想，居住人群的品味有機(jī)的結(jié)合，就形成了小區(qū)的整體設(shè)計(jì)理念。

地中海風(fēng)情建筑以黃墻、紅瓦為特征，樓層比較低，拱門(mén)與半拱門(mén)、馬蹄狀的門(mén)窗。建筑中的圓形拱門(mén)及回廊通常采用數(shù)個(gè)連接或以垂直交接的方式，在走動(dòng)觀賞中，出現(xiàn)延伸般的透視感。

綠化植物種類(lèi)豐富搭配錯(cuò)落；房前屋后處處有景；小區(qū)內(nèi)道路蜿蜒自然，地面鋪裝豐富，景觀小品尺度近人；整體環(huán)境給人以舒適而又恬靜，豪華不失高雅，私家花園感很強(qiáng)。新中式田園結(jié)合中國(guó)古代文化特色，將小區(qū)內(nèi)景觀賦予人文內(nèi)涵。運(yùn)用現(xiàn)代造園手法體現(xiàn)古代造園理念，在設(shè)計(jì)中把傳統(tǒng)的中式建筑風(fēng)格和元素加以運(yùn)用，突出建筑深層次的文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，這方面“大有恬園”做的比較好。

美式現(xiàn)代建筑立面簡(jiǎn)潔運(yùn)用一些歐式建筑的裝修手法，展現(xiàn)的是一種大都市風(fēng)格。其景觀以人工手法體現(xiàn)模仿原生態(tài)，小品上多運(yùn)用造型簡(jiǎn)單現(xiàn)代的亭廊架，鋪裝豐富但整體以暖灰色調(diào)為主給人以素雅的感覺(jué)。

在整個(gè)小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)上重點(diǎn)考察了豎向設(shè)計(jì)和景觀布置及綠化植被方面，這些高檔樓盤(pán)中多數(shù)結(jié)合原有場(chǎng)地的高差布置景觀，個(gè)別沒(méi)有明顯高差的樓盤(pán)也都局部設(shè)置了坡地來(lái)滿(mǎn)足景觀(轉(zhuǎn)載于:項(xiàng)目考察報(bào)告)需要。結(jié)合現(xiàn)有場(chǎng)地的地形，后者的做法比較可取，可在建筑與建筑間構(gòu)筑高差變化比較緩的坡地為將來(lái)植物及景觀的布置創(chuàng)造條件。以東方圣荷西和唯美品格為代表的高檔小區(qū)，綠化植物種類(lèi)豐富，高中低搭配錯(cuò)落，以喬木、灌木為主且以成樹(shù)為主景觀效果較好，但是相對(duì)成本也比較高，考慮到地區(qū)氣候差異，樹(shù)木成活率也是不可忽視的因素。建議與本地綠化部門(mén)溝通，根據(jù)高低搭配原則選用宜成活的本地樹(shù)種代替。在小區(qū)入口處和大型公共活動(dòng)場(chǎng)地周?chē)O(shè)置草坪，這樣易于保養(yǎng)且投資費(fèi)用低。人行與車(chē)行系統(tǒng)：利用豎向分流和橫向分流方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

車(chē)庫(kù)做在地上時(shí)，人行位于車(chē)庫(kù)上方，車(chē)庫(kù)屋面做上人屋面和種植屋面，形成地上二層大廣場(chǎng)，車(chē)庫(kù)位于地下時(shí)，車(chē)庫(kù)上方做綠化和種植屋面，上方做采光井和通風(fēng)井，用自然光源做為白天的主要光源，可為物業(yè)管理節(jié)約大量費(fèi)用。道路全部采用瀝青彈性路面面層，場(chǎng)地多為各種面材鋪裝。

夜間景觀照明：可在小區(qū)入口和中心廣場(chǎng)等大型公共活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置豐富的燈光效果，在建筑組團(tuán)之間，不宜設(shè)置照度較高的光源，應(yīng)以草坪燈或微型景觀燈為主。景觀細(xì)部設(shè)計(jì)：好的景觀設(shè)計(jì)，其細(xì)部設(shè)計(jì)也很優(yōu)秀，既體現(xiàn)效果又節(jié)省維護(hù)費(fèi)用。體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)必須從細(xì)部做起，鋪裝用料必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖，要有顏色變化，分隔明確。如路緣石的選擇、鋪裝快料選型的多樣化與搭配、樹(shù)池的多樣化、檢查井蓋的美化處理、微型景觀的隨式造景、垃圾箱的隱藏和美化、休息座椅的布置、兒童游樂(lè)場(chǎng)和健身器械的安置等等，形成一步一廊一步一景的環(huán)境景觀。建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格與景觀設(shè)計(jì)的配合：這些高檔樓盤(pán)的景觀效果比較出色還有一個(gè)主要原因，就是與其建筑風(fēng)格統(tǒng)一。文化內(nèi)涵：根據(jù)相應(yīng)的建筑及景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，在設(shè)計(jì)中運(yùn)用一些有人文內(nèi)涵的設(shè)計(jì)，不單單是對(duì)元素的模仿，也要將該風(fēng)格的精髓融入設(shè)計(jì)。小區(qū)中水系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水供應(yīng)系統(tǒng)：根據(jù)國(guó)家節(jié)能要求，建議小區(qū)利用中水即生活水回用技術(shù)和太陽(yáng)能熱水供應(yīng)，為職工降低生活成本。

單元入口、大堂及電梯前室：

根據(jù)小區(qū)風(fēng)格，住宅單元入口可采取多種形式，但多層及小高層

住宅都有一個(gè)統(tǒng)一的特點(diǎn)——都突出于住宅本體，形成一個(gè)突出門(mén)樓式入口，兩側(cè)及樓蓋采用不同形式加以修飾（如圖）。高層或超高層住宅多采用大堂式入口，兩三個(gè)單元公用一個(gè)大堂，顯得大氣明朗，既節(jié)約建筑成本，又便于物業(yè)管理。電梯前室及大堂象住宅玄關(guān)一樣精裝修，頂棚分層吊頂，棚角石膏線(xiàn)裝飾，吊蘭花燈照明，墻體多為石材或面磚飾面，地面為酒店大堂式裝修，電梯門(mén)埡口多為石材口線(xiàn)（非平面）或不銹鋼埡口。

二、材料及產(chǎn)品選用：

在建筑墻體保溫材料設(shè)計(jì)上，三個(gè)城市我們所看到的樓盤(pán)中設(shè)計(jì)基本一致，均采用eps板（聚苯乙烯泡沫塑料板），沒(méi)有發(fā)現(xiàn)使用xps板（擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板）的。

在外裝飾裝修材料設(shè)計(jì)上，不同地區(qū)和不同品質(zhì)樓盤(pán)各有不同，大致可分為四種形式：一是比較傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)，主要以面磚和涂料（液態(tài)）搭配效果為主，用于高層住宅較多；二是整體面磚（非釉面、勾縫）設(shè)計(jì)，主要在不同部位、采用不同顏色協(xié)調(diào)搭配效果，用于多層住宅較多；三是底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為仿石漆設(shè)計(jì)（eps板打磨找平、貼網(wǎng)、刮膠泥找平后再?lài)姟胺率帷保?；四是底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為“彈性質(zhì)感外墻漆”（膠泥狀）設(shè)計(jì)（eps板打磨找平、貼網(wǎng)、刮膠泥找平后再抹“彈性質(zhì)感外墻漆”）。后兩種多為高品質(zhì)樓盤(pán)、高層住宅設(shè)計(jì)。

外墻外保溫材料使用eps板（聚苯乙烯泡沫塑料板）設(shè)計(jì)。其優(yōu)點(diǎn)是：eps板相對(duì)xps板而言變形系數(shù)小，不易起鼓和開(kāi)裂，易

于打磨，從而保證基層平整度；eps板相對(duì)xps板而言?xún)r(jià)格要低；其缺點(diǎn)是：eps板相對(duì)xps板而言保溫系數(shù)有差異，其厚度要有所增加。

針對(duì)外裝飾裝修材料設(shè)計(jì)，按照我們目前開(kāi)發(fā)的兩個(gè)樓盤(pán)定位標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為后兩種設(shè)計(jì)比較適合高層住宅，尤其是第四種形式效果更佳，即：底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為“彈性質(zhì)感外墻漆” 設(shè)計(jì)。典型案例：長(zhǎng)春市——“萬(wàn)科·洋蒲花園”；沈陽(yáng)市——“萬(wàn)科·金域藍(lán)灣”；“洪浩·左岸慧晶”（正在外裝飾施工）。

樓宇門(mén)、進(jìn)戶(hù)門(mén)及塑窗產(chǎn)品檔次非常高，全部為國(guó)內(nèi)知名品牌，富貴華麗。

配電柜、書(shū)報(bào)箱、空調(diào)（通風(fēng)）格柵、護(hù)欄、小區(qū)圍墻、花園圍欄等幾乎都是廠家來(lái)的成品，檔次高，質(zhì)量好。

三、施工工藝做法及質(zhì)量通病防治：

本次考察主要針對(duì)外裝飾面施工工藝方面進(jìn)行了深入調(diào)研，“彈性質(zhì)感外墻漆（彩色膠泥）”整體觀感效果立體感強(qiáng)；整體立面效果可進(jìn)行隨意分割，既可大塊分割，又可做成“面磚”式分割（縫路均勻，面磚效果非常逼真）；整體觀感質(zhì)量好，保溫層拼接處無(wú)明顯凸凹和裂縫現(xiàn)象，表面順平，是較為新穎的做法，也是本次考察最大的收獲。其缺點(diǎn)是：“彈性質(zhì)感外墻漆”相對(duì)普通外墻涂料（液態(tài)）而言，其造價(jià)要略高一些。

另外，在衛(wèi)生間及盥洗間方面，整體式淋浴間和衛(wèi)生間是較為實(shí)用和流行的做法。篇三：商業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告

商業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告

第一部分：考察背景說(shuō)明

為了增加對(duì)商業(yè)定位、運(yùn)營(yíng)、招商的認(rèn)識(shí)和理解，為目前公司整體發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)項(xiàng)目投資、商業(yè)類(lèi)別轉(zhuǎn)型提供有益參考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟隨杜總參加了由和碩縣人民政府組織的赴內(nèi)地招商引資考察團(tuán)。在為期五天的考察期內(nèi)，考察團(tuán)一行先后參觀了張家口德高森板業(yè)有限公司、江蘇省吳江市山湖顏料有限公司以及揚(yáng)州市興泰鋼桿照明器材有限公司。

第二部分：考察主要商業(yè)項(xiàng)目分析

一、項(xiàng)目名稱(chēng)：張家口德高森板業(yè)有限公司

1、基本情況：張家口德高森板業(yè)有限公司是石木地板等產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)銷(xiāo)售的股份有限公司，公司總部在張家口萬(wàn)全縣宣平堡鄉(xiāng)，張家口德高森板業(yè)有限公司擁有完整、科學(xué)的質(zhì)量管理體系。

2、主營(yíng)品牌：張家口德高森板業(yè)有限公司成立于2006年12月，是一家專(zhuān)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)石木地板、裝飾板、裝飾線(xiàn)、高檔門(mén)窗、工藝品等系列產(chǎn)品集科工貿(mào)為一體的高科技股份制企業(yè)。

3、經(jīng)營(yíng)范圍：人造板材制造、加工、銷(xiāo)售、自營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)；建筑材料、裝飾材料、裝潢材料批發(fā)、零售。

4、項(xiàng)目特點(diǎn)：公司擁有固定資產(chǎn)3000萬(wàn)元，占地面積26000平方米。技術(shù)力量雄厚，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)，現(xiàn)已擁有二十三 項(xiàng)國(guó)家專(zhuān)利，先后獲得“世界華人科學(xué)技術(shù)發(fā)明獎(jiǎng)”、“科技發(fā)明進(jìn)步獎(jiǎng)”等。

5、考察小結(jié)：眼下，減少能源消耗的低碳產(chǎn)業(yè)是迎接新技術(shù)革命和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，是行業(yè)發(fā)展的必然選擇。裝飾業(yè)急需以新技術(shù)、新材料生產(chǎn)出環(huán)保節(jié)能的新型換代產(chǎn)品，來(lái)滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的巨大需求。目前市場(chǎng)上的瓷磚、大理石、實(shí)木地板、強(qiáng)化地板、復(fù)合地板存在著打滑、輻射、怕水、怕火、變形、保養(yǎng)麻煩、壽命短的缺點(diǎn)，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度強(qiáng)，耐酸堿，無(wú)污染，接近零甲醛，不怕水，不變形，不熱漲冷縮，腳感好，隔音效果強(qiáng)，可回收，兼具流行木紋，回歸大自然，便可揚(yáng)地板市場(chǎng)上瓷磚、大理石、實(shí)木地板、復(fù)合地板、強(qiáng)化地板之長(zhǎng)，避其短，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中突出重圍?！暗赂呱迸剖镜匕鍛?yīng)用礦石粉作為基材主原料，原料和產(chǎn)品節(jié)能環(huán)保，可循環(huán)重復(fù)利用；通過(guò)用料配比調(diào)制，改變高分子性能，生產(chǎn)出似木優(yōu)木，環(huán)保節(jié)能的新型地板材料；通過(guò)多道生產(chǎn)工藝創(chuàng)新設(shè)計(jì)，生產(chǎn)過(guò)程中達(dá)到不排放廢氣、廢水、廢渣，生產(chǎn)高質(zhì)石木地板；基材一次成型，“內(nèi)應(yīng)力”均衡，地板穩(wěn)定性能高，環(huán)保熱轉(zhuǎn)印技術(shù)，提高熱潮性能，再現(xiàn)實(shí)木紋理，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，無(wú)需輔材，裝拆方便，安裝成本低，便于維護(hù)。由此看來(lái)，此項(xiàng)目具有廣闊的市場(chǎng)前景和高效的商業(yè)回報(bào)。

二、項(xiàng)目名稱(chēng)：江蘇省吳江市山湖顏料有限公司

1、基本情況：吳江山湖顏料有限公司是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)色原、色

淀的有機(jī)顏料的專(zhuān)業(yè)制造商。產(chǎn)品被廣泛應(yīng)用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡膠以及涂料印花工業(yè)。

2、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前生產(chǎn)兩大系列產(chǎn)品：有機(jī)顏料及預(yù)分散顏料切片。年產(chǎn)量達(dá)2000多噸，本公司產(chǎn)品９０％外銷(xiāo)。

3、主營(yíng)品牌：核心產(chǎn)品耐曬青蓮色原（紫３＃）形成系列產(chǎn)品，適用于水性、油性、溶劑油墨的不同品質(zhì)要求，銷(xiāo)售量國(guó)內(nèi)最大。耐曬桃紅色原（紅８１＃）采用國(guó)外先進(jìn)工藝，品質(zhì)達(dá)到國(guó)外同類(lèi)產(chǎn)品的水平。

4、項(xiàng)目特點(diǎn)：吳江山湖顏料有限公司另一系列產(chǎn)品，預(yù)分散顏料色片，是采用先進(jìn)生產(chǎn)工藝，將顏料進(jìn)行預(yù)分散，使用戶(hù)采用后在生產(chǎn)過(guò)程中清潔、環(huán)保。采用該預(yù)分散顏料色片生產(chǎn)的凹版和柔版油墨具有優(yōu)良的光澤和透明性、良好的著色力、低污染和易使用性。

5、考察小結(jié)：有機(jī)顏料與染料的差異在于它與被著色物體沒(méi)有親和力，只有通過(guò)膠粘劑或成膜物質(zhì)將有機(jī)顏料附著在物體表面，或混在物體內(nèi)部，使物體著色。其生產(chǎn)所需的中間體、生產(chǎn)設(shè)備以及合成過(guò)程均與染料的生產(chǎn)大同小異，因此往往將有機(jī)顏料在染料工業(yè)中組織生產(chǎn)。有機(jī)顏料與一般無(wú)機(jī)顏料相比，通常具有較高的著色力，顆粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也較鮮艷，但耐曬、耐熱、耐候性能較差，普遍用于油墨、涂料、橡膠制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的著色。