第一篇：小區物業服務管理方案

小區物業服務管理方案

方案名稱 小區物業服務管理方案

編號

一、目的和職責

1．目的為了搞好××小區物業管理服務工作，為業主/住戶創造溫馨、和諧、優美、整潔的居住環境，特制定本方案。

2．指導思想

一切從業主的需要出發，在物業管理中體現以人為本，服務至上的原則。通過對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理，努力把××社區建成安全社區、環保社區、文明社區。

3．職責分配

（1）本服務方案由客戶服務部負責具體制定并對執行情況進行監督。

（2）其他部門負責所屬服務的具體執行工作。

（3）行政人事部承擔各個部門在執行過程中的協調工作。

二、服務基本要求

1．接管物業項目時，認真查驗小區共用部位、共用設施設備，保證驗收手續齊全。

2．同所有業主簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系，并依照合同開展各項服務工作。

3．物業公司管理人員、專業操作人員均需按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4．制定完善的物業服務管理方案，并建立完善、齊全的質量管理、財務管理、檔案管理、人事管理等各項制度。

5．公司管理服務人員在開展工作時，應根據服務特點統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6．公司公示24小時服務報修電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業主/住戶來訪來電、咨詢、報修和投訴；有完整的報修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報修15分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場；建立報修、投訴臺賬，報修服務48小時內進行100%的回訪，投訴4個工作日內100%回復；夜間有管理人員值班，處理突發緊急事件。

7．根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8．在資金和費用管理上，均按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況，按合同約定規范使用住房專項維修資金。

9．每年至少兩次征詢業主/住戶對物業服務的意見，滿意率達到××%以上。

10．建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預防預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能保證預案的及時啟動。

三、服務標準

1．房屋維修管理

（1）每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

（2）對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發生，填寫檢修記錄和保養記錄并確保記錄的完整和真實。

（3）根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

（4）每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

（5）保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）在兩天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修。

（6）按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

（7）對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

（8）小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

2．公共設施維護管理

（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

（2）建立共用設施設備清冊檔案（設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

（3）有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范開展工作。

（4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

（5）特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢測校準，使之符合相關規范。

（6）設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識，規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。

（8）對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志，制定防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（9）公共區域內的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。

（11）每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患。

（12）設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。

（14）載人電梯日夜24小時正常運行。

（15）消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

（16）小區主要道路及停車場交通標志齊全。

（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

3．公共秩序管理

（1）小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

（2）實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小

販進入小區；危及人身安全處有明顯標志。

（3）對園區和樓內進行巡視。園區巡視白天3次、夜間4次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、有巡視路線圖、有巡視項目內容和要求、有記錄。

（4）門崗及巡視服務人員形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續崗上時間不超過4小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。

（5）監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過8小時。監視控制中心各類制度上墻。

（6）有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

（7）突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。

（8）對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（9）對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

（10）監控中心嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。

4．清潔服務

（1）在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。

（2）小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次;門廳、電梯廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;電梯門、地板及周身每天清掃抹擦1次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次;共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦1次;公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃1次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦1次；路燈每月抹擦1次。

（3）區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

（4）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。

（5）根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

5．綠化養護管理

（1）雇請專業人員實施綠化養護管理。

（2）．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

（3）水池定期檢查，每周打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

（4）定期清除綠地雜草、雜物。

（5）適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

（6）適時噴灑藥物，預防病蟲害。

四、服務評估

1．定期評估

（1）客戶服務部經理聽取業主/住戶意見，并據此制定定期檢查計劃，會同客戶服務部、工程管理部、秩序管理部、環境管理部及質量管理部每月×日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。

（2）客戶服務部每月對受理的客戶投訴和回訪記錄進行匯總，綜合評估業主/住戶的滿意程度，并根據投訴責任部門投訴次數對相關服務開展部門進行績效考核。

2．臨時檢查

公司總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由客戶服務部具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務情況進行臨時檢查，以評估其服務效果。

相關說明

編制人員審核人員批準人員

第二篇：幸福新城小區物業服務管理方案

幸福新城小區服務管理方案

A1區：中班加強巡查，每小時巡查一次。設立巡查登記記錄本，每次巡查要簽名登記。加裝攝像監視系統。

A2、F區：加強出入管理。住戶出入必須用門禁卡或者行人鑰匙牌。對于沒有交物業管理服務費的住戶一定要交清所欠物業管理費才能買門禁卡或者行人鑰匙牌。外來人員必須來訪登記。門禁卡只出售給小區的業主，非本小區業主，那些租戶們購買門禁卡時，必須要有業主陪同或者物業知會業主，進行確認后才可向其出售。每個住戶最多只能購買不超過5張，超出部分適當提高費用（經業戶委員會通過）。D區：停車場管理采用IC卡門禁系統+攝像監視系統結合保安巡邏進行管理。業主自有車輛包月停放的，由管理處發放小區車輛停放證，放于車內擋風玻璃后，確定固定車位。摩托車、助動車、自行車或電動自行車、其他非機動車劃出集中停放場地。對于臨時停放的車輛出入必須要檢查臨停收據。

E區：利用小區宣傳窗，設立健康教育專欄。

提供有償便民服務項目，例如維修、調換、安裝漏電開關等。價格均需與業主委員會溝通，并經業主委員會同意后報物價局批準后執行。

在每個區保安亭設立業主、住戶的意見箱更好地了解住戶的需求，制定更好的管理方案。

內部管理：將管理處的內部管理處對外服務分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統一化。物業管理處是指揮調度中心及信

息樞紐，業主所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到物業管理處，分類處理。而管理處所有需要公布的管理服務信息亦通過該管理處反饋到業主、住戶。通過管理處的有效運作，第一，可保證管理處對外信息傳播的□徑統一化；第二，建立首問責任制，所有業主、住戶的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業主滿意為止。

管理費催收問題管理：通過網絡信息平臺，向業主發信息通知未繳費情況，對于長期拖欠管理費，發催繳通知書到各住戶家中，電話催繳，對于頑固的欠費業主采取法律途徑去處理。

第三篇：物業小區管理方案

苗莊小區物業管理方案

1.企業宗旨

依法管理 業主至上 營造溫馨家園

2.企業精神

敬業修德 高效創優 誠信進取

3.動作態度

主動 熱情 周到 細致

4.服務準則

用我們的真心、熱心、愛心、細心、精心為業主提供五心服務

5.企業管理理念

5.1領導與管理不是耍威享福，而是引導與勸誡，更是支持與服務

5.2兼聽則明，偏信則暗

5.3上級不引導，下級無目標

5.4要求下級做到的，自己要先做到

5.5誰砸企業的牌子，企業就砸誰的飯碗

5.6獎勵20%的優秀者，鼓勵70%的普通者，淘汰10%的落后者

6.員工修養理念

6.1勿以惡小而為之，勿以善小而不為

6.2天下大事，必做于細；天下難事，必做于易

6.3絕不內耗

6.4無成見的對待團隊中的每一位同事

6.5成就企業，成就自己

6.6每日學習，每日進步

7.企業服務理念

7.1我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零

7.2客戶對同一件事的投訴最多只能一次

7.3迅速反應，馬上行動

7.4不要計較客戶的態度如何，你需要的就是把服務做到位，記住，這就是你的工作

7.5永遠不要與客戶爭辯

7.6始終保持耐心，始終保持笑容

7.7服務機制與服務理念創造企業最核心競爭力

7.8企業的每一位員工都是企業的形象代言人，每一個人的一舉一動都代表著公司形象

7.9客戶的事即使是一件小事，也比其他任何事都重要，甚至是是領導的事

7.10客戶的關切是我們工作的重中之重

7.11客戶服務無小事

7.12專精創造卓越

7.13有缺陷的服務等于無效服務

7.14將投訴做成驚喜

7.15日清日審

業主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業主回復處理的進展情況。

8.企業愿景

8.1做本地最好的物業企業，永遠領先對手一步

8.2危機感不但是企業發展的動力，也是個人成長的動力

8.3學則逆水行舟、不進則退；企業不發展就是退步。

一.項目基本情況

苗莊小區總占地面積為43公頃，總建筑面約為20萬平方米，該小區于1989年投建至2002年建成，因建設年代的早晚故有南北區之分。

二.項目分析

該小區地理環境優越，交通便利，在我市屬最大的居民住宅小區，曾于1998年獲得建設部辦法的“全國優秀住宅小區”的榮譽稱號，還在1999年山東省的“齊魯杯”爭創活動中獲得“齊魯杯”，種種殊榮說明苗莊小區是一個有潛力的小區，只是因為以前的物業管理不到位，才造成了今天這個局面。

三.收費項目及依據

該小區的收費現僅為單純的物業管理費、垃圾轉運處理費、物業管理費為0.16元/平方米且是1995年指定的標準。

根據國務院《物業管理條例》、發改委《物業服務收費管理辦法》、山東省《山東省物業管理條例》，結合臨沂本地的物業管理市場行情，擬定該小區的收費為：

1.物業管理費為：北區0.25元/平方米、月；南區0.40元/平方米、月

2.垃圾轉運處理費：每口人3元/月、（低保2元/月)

4.車位使用費：60元/月、每個車位（年費制500元/年）

5.經營用房租賃費：（根據合同由社區及業主委員會監管資金用途）

四.機構及人員設置

經理：1名

小區主任：1名

財務：財務主管1名（現金出納1名、收費員1名）

綜合管理：2名

保安隊：隊長1名、（金苗元3名、銀苗元3名、蘭苗元3名、北區4名）維修隊：主管1名（維修人員3名）

綠化隊：主管1名（綠化人員3名）

保潔隊：主管1名（金苗園3名、銀苗園3名、蘭苗園3名、北區分四組2人/組、中心游園2名）

地下車庫管理員：2名

五.總體管理構想

針對該小區的自然條件和業主的構成特點，對本小區的總體管理思路為：

1.安防管理

安全管理是物業管理中最敏感、最重要、最為業主所關注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區特點，主要采取半封閉式及全封閉式管理兩種管理模式。

1.1對南區三個組團實行全封閉式管理，并增設三部擋車器（對于來往區內的汽車等實行持卡出入制）

1.2對區內缺損的護欄進行修補、更換

1.3相應增加一部分紅外線監控探頭

1.4對區內空置處劃出停車位，安保人員對其重點看護

1.5對未進行封閉管理的區域實行安保人員巡邏制

1.6積極協調供電部門使路燈發揮其應有的作用，讓居民早日擺脫晚飯后的黑暗居住環境。

2.環境保潔管理

2.1道路、綠化帶等全日制保潔，做到區內目觀無異物

2.2樓梯與扶手每月進行二次清掃

2.3增設2-3處垃圾投放點

2.4垃圾日產日清

3.綠化養護管理

營造良好的區內居住環境，仍然是物業管理的重頭戲，針對本小區的情況采取如下措施：

3.1盡快對中心游園、廣場周圍、居民活動場所等的綠化帶進行種植、補植、澆水修剪及養護，為居民營造一個良好的居住環境。

3.2積極協調居民，盡快清除樓前、樓后綠化帶內種植的青菜等雜物

3.3在區內顯眼處增種一些色彩鮮艷的、四季常青的高冠花木

4.對區內破壞的路面、樓間小道及破碎的花板等進行修補或更換

5.公共事務管理與人性化配套服務

5.1在營業用房屋條件允許的情況下，配合社區等部門重建一所老年活動中心

5.2增加公共活動場所的健身設備，并對老舊的健身設備進行維修及養護。

6.居民供水系統的改造管理

自來水是居民生活中一樣必不可少的生活用品，苗莊小區（南區）的生活用水因歷史原因現為定時供水，給居民的生活造成了極大的不便，針對此項我公司將采取如下措施；

6.1迅速協調供水部門完成區內所有業主的戶表改造工作。

6.2保證居民的全日制用水。（供水用電費用不足部分由經營房收入補貼）

7.苗莊小區公共設施的整修改造（道路、綠化、護欄等）由社區牽頭爭取政府資金補貼我們金辰物業全體工作人員深信在辦事處及蒙山社區的正確領導下、在業主委員會的監督以及全體業主的配合下我們苗莊小區將迎來嶄新的一面。

第四篇：物業小區保安管理方案

物業小區保安管理方案

物業小區保安管理方案耐心——對業主的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規定的前提下辦理。平等——一視同仁地對待所有業主，不應有貧富之分，厚此薄彼

物業小區保安管理方案

一、工作態度

1．服從領導——不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。

2．嚴于職守——堅守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。

3．正直誠實——對上級領導、同事和業主要以誠相待，不得陽奉陰違。

4．團結協作——各部門之間、員工之間要互相配合，同心協力的解決困難。

5．勤勉高效——發揚勤奮踏實的精神，優質高效地完成所擔負的工作。

6．認真學習——認真學習相關專業知識(包括但不限于：安防和消防等)，不斷地提高自身業務水平，努力提高服務質量。

7．勤儉節約——具有良好的節約意識，勤儉為公，節約能源。

二、服務態度

1．禮貌——這是員工對業主和同事最基本的態度，在任何時刻均使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。

2．真誠——以真誠的態度接待業主。

3．友善——“微笑”是體現友善最適當的表達方式，因此應以微笑來迎接業主及與同事相處。

4．熱情——盡可能為同事和業主提供方便，熱情服務。

5．耐心——對業主的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規定的前提下辦理。

6．平等——一視同仁地對待所有業主，不應有貧富之分，厚此薄彼。

三、儀容儀表

1．員工必須保持衣冠整潔，按規定要求著裝，并將工作卡端正佩戴在胸前。

2．任何時候，在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。

3．皮鞋要保持干凈、光亮，不準釘響底。

4．應每曰修剪胡須，發不蓋耳遮領，不得剃光頭。

5．面部、手部必須保持干爽清潔，不留長指甲（不長于指頭2毫米）。

6．保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

7．不得在大庭廣眾之下梳頭、挖鼻孔、搔癢、對人打噴嚏、打哈欠和伸懶腰等影響公司形象的行為。

四、行為舉止

1．舉止應大方得體，與人交談雙眼應平視對方，不要左顧右盼。

2．遇上級領導或有客來訪，應即時起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來客告辭，應起身移步相送。

3．站立的正確姿勢是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上），肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹。

4．坐姿：上身挺直，雙肩放松，手自然放在雙膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，搖腿翹腳。

5．注意走路姿勢：眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，走平行步，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰撓背；在樓道內行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外）

6．進入上級領導或其他部門辦公室前，應先立在門外輕叩站三下，征得同意后方可入內；進入后，不得隨意翻動室內物品；若進去時門是關住的，出來時則應隨手將門輕輕帶上。

7．進出辦公室，應主動上前一步先拉開門，請同行的客戶、女士或來訪人員先行。

8．乘電梯要禮讓，先出后進，禁止在電梯內大聲喧嘩、吵鬧。

9．在各種場合，見到同事或業主都要面帶微笑，主動問好。

五、電話接聽

1．所有來電，務必在三響之內接答。

2．拿起話筒先說“您好，***監控室！”，語氣平和。

3．通話時，話筒的一邊置于唇下約5厘米處，盡量不使用免提鍵。

4．認真傾聽對方講話，需要時應詳細記錄對方通知或留言的事由、時間、地點、姓名，并向對方復述一遍。

5．通話完畢后應說“再見”，不得用力擲話筒。

6．上班時間一般不打私人電話，如有急事，通話時間不宜超過3分鐘（禁止打聲訊電話）

第五篇：小區物業自主管理方案

小區物業自主管理方案

一、成立業主管理委員會

1、業主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業，道德品 質好，責任心強，具有較強的組織能力和協調能力，有一定的時 間從事業主委員會的工作，具有完全的民事行為的能力的產權 人、產權人代表、產權共有人。

2、業主委員會的委員由業主大會投票選舉產生。業主委員 會成員每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會委員的人數是 9 名，其中主任 1 名和副主任 2 名。

3、業主大會應由過半數以上具有投票權的業主參加，如因 故不能出席，可以書面形式委托代理人代理出席。

4、為了召開業主大會，選舉產生第一屆業主委員會，由業 主代表組成籌備小組，負責業主大會的籌備工作。

5、籌備小組應做好以下工作：

1）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

2）擬定《業主委員會章程》、《管理公約》、《業主大會 議事規則》和《業主委員會選舉辦法》；

3）確定業主委員會委員候選人選舉產生辦法；

4）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。5）按本選舉辦法選舉產生第一屆業主委員會后，籌備小組 自動解散

6、第一次選舉業主委員會委員候選人按以下辦法：

1)籌備小組提名推薦；

2)業主代表提名推薦；

3)業主聯合提名推薦； 4)單個業主提名推薦或自薦:

5)籌備小組按法定程序審查被推薦人的資格，最終確定候 選人名單，提交業主大會選舉；

6)首屆業主委員會主任、副主任由得票過半數最多和在委員 中擇優推選相結合的辦法產生。并報上級主管部門備案。

7、業主委員會委員投票選舉辦法：

1）業主委員會的委員由業主大會在業主委員會委員候選人 中投票選舉產生； 2）投票結束后，由籌備小組推選的監票、計票人員或者籌 備小組人員將投票人數和票數加以核對，做出記錄，并由監票人 簽字。

3）選舉所投的票數，多于投票人數的無效，等于或者少于 投票人數的有效。每一選票所選的人數，多于規定應選代表人數 的作廢，等于或者少于規定應選代表人數的有效。4）業主委員會委員選舉采取差額選舉辦法。依據得票數順 序產生 9 名業主委員會委員。

5）如遇票數相等不能確定當選人時，由當選的委員投票產生。

6）選舉結果當場宣布，所有選票應當保留備查。

7）業主委員會的委員受全體業主的直接監督。經擁有物業 管理區域內專有面積占 20%以上的業主提議可以提請罷免選出的 委員。

二、業主委員會職責 業主委員會是業主大會的執行部門，負責執行業主大會的決 議，除此之外根據法律規定，業主委員會還履行以下職責：

1、召集和主持業主大會

2、聘任專人負責物業管理日常工作；

3、依照法規、規章、規定負責有關公共維修基金的續籌并 監督其使用和管理；

4、制定物業管理工作計劃、物業管理服務費的預算和 決算；

5、聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督物業管理服 務活動；

6、執行業主大會的決議、決定；

7、監督業主公約和物業管理制度的執行； 業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和 管理。

業主在對物業管理有意見時要首先向業主委員會反映，由業 主委員會出面替業主做主，不可自做主張對物業管理人員采取不 合理手段。

三、物業管理

1、物業管理機構的設立 小區物業管理采取自主管理制，由業主委員會聘任一名專職 同志主持物業管理日常工作，其主要工作職責如下：

1）負責聘請保安、保潔、維修、綠化人員進行物業維護工 作；

2）建立、健全物業管理各項規章制度，對保安、保潔、維 修、綠化人員日常工作進行監督，確保管理水平，保證各項工作 的有序開展；

3）做好各種對外、對內關系的處理，健全物業資料；

4）負責業主報刊、信件收發、業主投訴等事件的處理；

5）組織物業管理相關費用的收繳工作；

6)組織完成業主委員會交給的各項工作任務。