第一篇：物業項目標識應用管理規程

編號：WI/z-007 版次：C/0

生效日期：2011-05-01

項目標識應用管理規程

1.目的

規范項目各服務區域內標識的應用，為客戶的工作和生活提供方便和安全保障；規避經營風險，提升公司形象；當有追溯要求時，保持唯一性標識。

2.范圍

適用于各項目在服務過程中應用的各類標識。

3.職責

3.1 各項目負責根據實際需要提出標識的制作需求；負責標識的規范使用及日常維護工作。

3.2 質管部負責公司各類標識的設計與制作；負責對公司整體標識規范應用情況進行指導、監督。

3.3 核算部負責標識牌制作的價格審核。4.應用方法和過程管理 4.1 標識的管理

4.1.1 安裝和制作好的標識由區域保潔員負責日常清潔保養工作，區域管理員、秩序管理員巡邏崗負責檢查、監督。

4.1.2 如發現標識已經被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標識意義，應及時申請更換、替補或直接撤銷。

4.1.3 當所設置的固定標識需要更改部位或予以撤消時，改動影響較大時須經公司質管部審核后方可執行。

4.1.4 新舊標識更換時，優先更換業主視野范圍內的，先外后內。

4.1.5 質管部不定期組織對各類標識的使用情況進行檢查，對不符合公司規范要求的，進行相應處罰和責成限期整改。

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生效日期：2011-05-01 4.1.6 當標識有追溯性要求時，如設備卡、滅火器，應記錄其唯一性標識。

4.1.7 泳池、兒童游樂場所注意標識的使用材質與工藝，要求使用有機片、有機玻璃制作成圓角形狀。

4.2 記錄的標識

4.2.1 各班組確保記錄在案的標識都是有效的標識，在填寫記錄時，應如實、完整的填寫每一份標識，責任人簽字確認。

4.2.2 項目每半年對現場所應用標識進行統計記錄，分類整理，并妥善保存。對后期需更換、撤銷的標識有計劃性、可預見性。

4.3 標識的種類

標識包括住宅小區（寫字樓）樓牌、單元牌、樓層牌、門牌、作業提示牌、溫馨提示牌、交通導向標志、方向指示標志、安全警示標志、公告欄及各種記錄等。

4.4 標識的制作

4.4.1 標識設計與制作必須符合公司VIS手冊的規定。

4.4.2 各項目根據現場工作需要提出標識的制作需求，提供相應版式給供應商，要求供應商設計出效果圖或制作樣本，方可進行流程審核。

4.4.3 標識規格與報價按照OA物資采購程序由分管副總、質管部、核算部審批。4.4.4 標識制作、安裝完成后，申請項目與采購人員負責對所有標識的效果、質量進行驗收。

4.5 標識的應用規范（固定標識）4.5.1 服務處

服務處須張貼的標識：“收費一覽表”、“員工管理架構圖”、“服務處工作時間”、“服務處內部公告欄”、“前臺接待”、“收費處”、“禁止吸煙”等。

辦公區域劃分標識：“財務室”、“檔案室”、“經理室”、“會議室”、“更衣間”等,—第2頁

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生效日期：2011-05-01 張貼在對應門框1.5-1.8M中間位置。

4.5.2 樓宇

大堂要求在大堂顯眼位置設置“大堂公告欄”、“樓層專管員”、“陽光大使”，有玻璃的須粘貼“防撞條“。

電梯轎廂顯眼位置設置“電梯溫馨提示”、“24小時服務熱線”、“電梯年檢證”、“電梯使用須知”，高度約為1.6-1.8米。

各樓層設置“樓號”（單元號）、“樓層號”、“房間號”標識予以識別，電梯間設置消防疏散圖，消防通道設置“消防通道出入口”、“地下室出入口”，消防栓、滅火器等標識設置“消火栓使用指引”、“滅火器使用指引”。樓宇內垃圾桶上方設置“火種請熄滅、垃圾請打包放入桶內！”標識牌。

4.5.3 倉庫

庫存物資名稱掛貼于貨架或物資上，庫房門口或在倉庫內顯眼位置張貼“嚴禁煙火”的告示牌；危險類物品須張貼“易燃易爆物品”、“農藥有毒，請勿靠近”、“腐蝕物品”。

家政倉庫劃分出區域的設置“清潔機械存放處”、“清潔劑存放處”、“清潔工具存放處”、“園林綠化機械存放處”、“化肥存放處”、“園林工具存放處”、“農藥廢棄物回收存放處”等標識牌，張貼在墻上1.6-2.0米顯眼位置。

4.5.4 設備設施

各類設備房，如配電室、水泵房、發電機房、高壓專變房等均用標識牌清晰標識出名稱，標識置于電房門1.5-1.7M處或房門頂部中間位置。各類設備房內標識牌張貼要求如下：

機電設備按各設備名稱、設備責任人標識，標識牌掛貼在設備顯眼部位。“生活水池”、“消防水池”須張貼于水池入口附近顯眼位置。

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生效日期：2011-05-01 “雨立管、糞立管”須張貼于相應管道70-80CM處。“此閥常開、此閥常閉”須懸掛于相應閥門把手上。“高壓危險，請勿靠近”掛于變壓器和環網柜上。“嚴禁合地刀”標識設置于高壓供電柜顯眼處。

“嚴禁跨越，警戒黃線”設置于設備房劃出黃色警戒線區域的顯眼位置。

“機房重地、嚴禁煙火”、“禁止吸煙”設置于發電機房、配電房、水泵房、儲油房門口等設備房顯眼處。

“機房重地、閑人勿進”張貼在重要機房出入口。

4.5.5 交通標識

小區內道路交通標識須完整，在小區入口處須有禁鳴、限速標識，在主要路口等公共地方須有引路標識。

地下車場要對車輛限高、限重、限長、限寬、禁止鳴笛的標識，標識貼于出入口的顯眼部位。

車場在相應車位設置私家車位、臨保車位、月保車位，在出入口明顯位置設置車場平面圖、車場停車須知，車場標識牌統一加貼反光材質。

4.5.6 戶外

小區交通要道設置小區區域示意圖，標示小區建筑構成和方位。小區顯著位置須有報警電話標識。

游泳池須有水深標識、“小心地滑”、“請勿嬉水”等警示標識。有臺階的地方設置有“小心臺階”。長期濕滑的區域設置“小心地滑”標識。

水景附近須有“請勿戲水”標識，欄桿顯眼處“請勿翻越”或“禁止攀爬”標識。大門門禁系統設置“請刷卡”、“自覺刷卡、來訪登記”、“推、拉”等標識，離地約

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小區綠化的名稱、生長習性和科別以及產地進行掛牌標識，離地約1.8-2.2米，安裝位置清晰、醒目。

4.6 標識的應用規范（服務過程中，須在顯眼位置設立的可移動提示標識）

4.6.1 電梯例行檢修保養時，在電梯井門口掛放“正在保養，請勿靠近”告示牌并安裝圍欄。

4.6.2 高空作業時，在危險區周邊用警戒帶圈出警戒區域，對于區域內的財產要做好防護措施，并放置“高空作業，請勿靠近”A字牌。

4.6.3 配電設備維修時，在開關上掛 “有人工作，禁止合閘”掛牌。4.6.4 清潔大堂、潮濕下雨天氣時，應在顯眼部位放置“小心地滑”A字牌。

4.6.5 在公共場所刷油漆時，如果油膝未干而現場又無工作人員時，應在顯眼部位放置“油漆未干，請勿觸摸”的A字牌或掛牌。

4.6.6 兒童娛樂設施、游池、健身房、桑拿房等公共娛樂設施暫停開放期間，在顯眼部位掛放“暫停使用”告示牌，清潔時，須放置“正在清潔中”的掛牌或A字牌。

4.6.7 維修、清潔公共衛生間設施時，放置“正在維修，請勿靠近”、“正在清潔中”A字牌。

4.6.8 小區公共設施施工、維修時須有“前方施工，注意安全”、“正在維修，請勿靠近”A字牌或掛牌。

4.6.9 樓內保潔員在進行樓道、樓層保潔工作時，應在單元防盜門處或樓層顯著位置放置“正在清潔中”的A字牌。

4.6.10 泳池清洗時，應在泳池入口顯眼處放置“水質處理，暫停使用” 告示牌。4.6.11綠化消殺時，應在消殺現場顯眼處放置“消殺進行中”或“此區域消殺中，請勿靠近” A字牌或掛牌。

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生效日期：2011-05-01 4.6.12 路面搶修時，應在路面維修處用警戒帶圈出警戒區域，放置“施工中，請繞行”A字牌。

4.6.13 停車場車位滿后，須在車場入口處放置“車位已滿”標識（有電子設備提示的除外）。5.相關文件

《天力物業VI手冊》

《天力物業VI標識規范匯總》

GB/T10001-2006《標志用公共信息圖形符號》 GB 2894-2008《安全標志及其使用導則》

6.相關記錄

《XXX標識牌制作申請表》

《物業公司購物申請單》

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第二篇：化工廠安全標識管理規程

安全標識管理規程 目的

規范安全標識的使用和管理。適用范圍

適用于公司各作業場所安全標識的使用和管理。職責

3.1 技術質量部

負責安全標識的設計、使用控制，定期檢查安全標識的使用情況。3.2 公司所屬各有關單位

負責對帶有危險性質的場所、物品進行標識和日常管理。安全標識和安全標志 4.1 安全標識色的分類和用途：

紅色——作為禁止標志；或者作為停止信號（如機器上的緊急停止按鈕）；紅色也表示防火。

藍色——作為指令標志，表示必須遵守的規定（如必須佩帶個人防護用品），但需與幾何圖形同時使用方表示指令。

黃色——作為警告標志和注意標志，用于提醒人們引起警示的場所。

綠色——作為提示標志，對人們的行動作出提示，也用作表示安全、通行標志等。4.2 對比色的分類和使用。4.2.1 對比色規定為黑白兩色。

4.2.2如安全色需要使用對比色時，應注意：

a)紅色、藍色、綠色可與白色作為對比顯示，黃色與黑色對比顯示；

b)黑色用于安全標志的文字、圖形符號和警告標志的幾何圖形。白色既可以用作紅、藍、綠的背景色，也可用作安全標志的文字和圖形符號；

C)紅色和白色、黃色和黑色的間隔條紋是兩種比較醒目的標示，用于： 紅色和白色條紋——用于道路上的防護欄等，表示禁止超過；

黃色和黑色條紋——用于防護欄桿等應予以特別注意的危險點。4.3 安全標志

4.3.1 安全標志是由安全色、幾何圖形和圖形符號所構成，用以表達特定的安全信息。可輔以必要的文字說明。

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安全標志的作用，主要在于引起人們對不安全因素的注意，預防事故發生。但不能替代安全操作規程和必要的防護措施。4.4 安全標志的類別和使用范圍

安全標志分為禁止標志、警告標志、指令標志和提示標志等四類。4.4.1禁止標志

禁止標志的含義是不準或制止人們的某種行動，一般以白色為底色，黑色為圖形色，紅色為禁止符號（圓圈加斜杠）及文字色，常用的如：禁止啟動、禁止吸煙、禁止煙火、禁止通行、禁止攀登、修理時禁止合閘等。4.4.2警告標志

警告標志是使人們注意可能發生的危險，一般以黃色為底色，黑色為圖形、警告符號（三角形）及文字顏色，常用的如：當心火災、當心觸電、注意安全、當心中毒、當心吊物、當心機械傷人、當心滑跌等。4.4.3指令標志

指令標志的含義是告訴人們必須遵守的意思，一般以藍色為底色，以白色為圖形顏色，如必須戴安全帽、必須戴防護眼鏡、必須戴護耳器、必須系安全帶等。4.4.4 提示標志

提示標志是向人們提示目標的方向，一般以綠色為底色，白色為圖形及文字顏色，而其中包括消防的提示7個，以紅色為底色，白色做圖形與文字顏色。4.5其他與安全有關的色標 4.5.1壓力容器的色標使用規定：

氧氣瓶：天藍色黑字

氮氣瓶：黑色黃字

煤氣瓶：灰色紅字

4.5.2 工業管路的基本識別色規定

以綠色表示水管、綠色加紅色色環表示消防水管、鋁色表示蒸汽管、淺藍色表示壓縮空氣管、棕色表示易燃液體管道、紫色表示酸液或堿液管道等。4.5.3供電匯流條色標規定

變電所的母線匯流條，單間配電箱的匯流條等都漆有色標，以黃色表示A相母線、綠色表示B相母線、紅色表示C相母線、黑色表示地線。

工作要求

5.1 技術質量部應組織對公司安全情況的進行調查，對公司活動、生產過程、設施和設備、工作場所的危險進行識別并評價，設置必要的安全標志。

5.2 公司各單位應對本單位管轄范圍內安全標志的設置提出具體意見，并上報技術質量部。

5.3 技術質量部根據調查以及各單位的意見，設計并向各單位配發相應的安全標志，由

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各單位負責安裝或施工。

5.4 各單位應對安全標志進行維護，保持其完整性。技術質量部及各單位在日常的工作檢查中，對各作場所的安全標識使用情況進行檢查。發現與本制度規定不符合的安全標識使用，應及時提出糾正或糾正措施。

5.5 安全標志的設計、使用必須按照本制度規定和GB 2893－1982《安全色》標準、GB 2894－1996《安全標志》標準的規定執行。相關文件

安全檢查規程 7 記錄

安全檢查臺帳

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第三篇：如何管理物業項目

物業項目經理：如何管理一個物業項目？

一、物業經理要有較強的敬業精神

物業管理的基本特征是在法律法規規定的范圍內從事環境、設備設施的管理，為授權管轄范圍內的人提供全方位的服務。一個專業管理公司所管理的小區或辦公樓、學校、醫院，其有形資產動輒百萬、千萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內各種人的活動，簡繁相間，難易互見，管理者的敬業精神，顯得尤為重要。

管理者的敬業精神包括：

1．強烈的使命感。商業社會中，人類的許多活動都是價值的體現。平時，報紙上常刊載對物業管理公司的投訴信函。這其實稍加研究便可以發現，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對業主或發展商委托競標的項目，許多物業管理公司在接標后能努力管好，受到贊譽。除了他們技術水平高，實力強外，意識在起作用。的確，日常的工作中有很多問題，各種矛盾，能確立起一種為業主服務好的使命，話就好說，事就好做

2.高度的責任心。很多物業管理人員都把管理服務當作自己的事來辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責任心，就會去研究問題、解決問題，就不會去扯皮。水管裂了，不會先去尋找誰承擔責任，而是先解決問題。3．團隊精神。物業管理涉及的面很廣，需要的知識結構復雜。有人說，物業管理要解決的問題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點也不為過。但一個人的精力、知識畢竟有限。如果發揚“團隊精神”，就沒有解決不了的問題。對復雜設施、設備的管理，外包是一項常見的方式，但如不能與協作方之間發揚“團隊精神”，恐難把事做好。

二、物業經理應具有良好的心理素質

物業管理工作者活躍在高檔辦公樓、優雅的小區和涉外公寓，每天面對的有腰纏萬貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對待物業管理人員的態度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務的處理過程中，對業主和用戶的要求和服務，以及與政府行政部門的交往中，我們對事物的看法也常常不盡一致。如果沒有良好的心理素質往往容易出現偏差。因此，以下幾點顯得非常重要：

A:精神境界要高。物業管理不是簡單的看門、掃地、通陰溝。作為物業管理服務行業的工作人員，他們具有特定的專業知識和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會分工不同而已。

B:禮貌待人是物業管理人員必備的素質。不管在什么情況下，對周圍的人，要以禮相待；對周圍發生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。

以平常心對待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有；人家沒有的，我們也可以有，也可以沒有。

D:要處理好各方面的關系。與業主和租戶的關系，與員工和領導之間的關系，與相鄰單位和政府行政部門，等等，都要處理好關系。

三，物業經理要有精湛的管理技能

物業管理不僅要將管理內容按照目標去一步步地實現，而且要做得盡可能地有效。一般來說，通過努力，管理目標是不難實現的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實踐外，還要不斷提高自身的文化修養和專業業務水平。物業管理是一件很復雜的工作，涉及的面很廣，從建筑結構到機械設備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒有良好的管理技能，很難勝任優秀的管理項目。管理技能涉及的方面有：

小區、樓宇的建筑結構，供電、供熱系統，水處理系統，通訊系統，保安、綠化、清潔、財務的管理，人的管理，等等。其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時間、地點的不同而變化的。如何對人的行為進行規范和管理是一大課題。管理處的員工，尤其是管理處的負責人，要不斷更新自己的知識結構，學習一些管理學、社會學、心理學、法律和法規、甚至美學，將會受益無窮。

四、物業經理要具有十足的經營頭腦

無論時小區、寫字樓、高檔公寓等，作為項目的首要人員必須要掌握好一個原則，時刻考慮到如何讓員工過的好點，考慮好項目的整體經營運作狀況，沒有好的收繳率就沒有好的收入給員工，那么這位項目經理就是一位不合格的領頭羊。其他做好了則也是不及于是，哪個企業都不會要一個不給自己帶來利潤項目負責人，同樣也無法做好一位領頭羊的團隊首領。

五、物業經理要有超前的服務意識

縱觀過去的廿世紀，工業革命和四十年代以后的科技革命給人們的生活和意識均產生了巨大的沖擊。我們知道，工業國家用了將近幾個世紀所經歷的變革，我們國家則在幾十年內便就實現了。社會在發展，作為物業管理主要對象的人的要求越來越高，超前的服務意識顯得極為重要。

例如，樓宇小區的智能化。這不僅僅是個監、控管理的問題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時。健康和人的生命越來越成為人們關切的主題。因此，安全防范、環境綠化、消除污染，成為擺在物業管理公司和全體從業人員面前新的課題。服務的時效性。時間就是生命，時間就是金錢，已不再是文學作品里的用語，而是人們切切實實感受到的事實。信息革命已將這一概念大大強化了。諸如此類，不一而足。因此，我們的服務方式和方法必須跟上科技發展的步伐，跟上信息革命這一時代的節拍，要有所創新，要不斷研究新問題，解決新問題……

一、園林苗木過冬工作

入冬前，物業管中心根據今年的氣候特點和綠化苗木生長習性，特別是針對今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護工作。目前，物業管中心根據小區內所有花卉苗木都進行了防凍水澆灌準備工作，樹木石灰水涂白工作。

為保障已栽、新植、補植花卉苗木的成活和安全過冬，物業管中心早動手、早準備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時，抽調精干力量，加緊對花卉苗木的防凍水澆灌，增強樹木的防凍性，滿足植物休眠需要。另外，還對物業管中心的樹木進行石灰水涂白，提高樹木抗寒性和抗蟲性，加強對樹木的科學保護。

今年，我物業管中心在力爭創建園林小區為目標，大力開展綠化美化活動，取得了豐碩的成果，必須做到保持和延續。

二、消防安全工作檢查

針對冬季氣溫干燥容易引起突發性火災災患的問題，物業部門主管應在入冬前組織一次對本項目的全面消防安全檢查，消除火災隱患。同時，如果部門主管可以結合檢查，進行一次“消防安全”專項的在崗職工培訓。用以達到提高職工 “消防安全”防范意識，增加火災安檢、處置能力的目地。

消防安全檢查范圍：

安全檢查范圍應包含本小區全部消防設施、設備及報警監控系統，并且不留死角。

安全檢查標準：

安全檢查標準應附和本小區消防設施、設備，消防報警監控，消防安全通道、安全指示、應急照明系統檢查要求并且附和消防法規規范。

安全檢查過程：

在進行安全檢查過程中，應有“安全檢查記錄”和“整改處置方案 ”，并有“整改復檢記錄”。

安全檢查記錄：

“安全檢查記錄”和“整改復檢記錄”，并有部門主管簽字。

完成檢查工作：

檢查工作完成后，應在規定時間之內，將“安全檢查記錄”和“整改復檢記錄”上報公司辦公室。

邀請公司領導：

物業部門主管可根據本小區具體情況，邀請公司領導一同參加安全檢查、簽字驗收的工作，加強物業管理責任。

三、冬季設施、設備安全檢查：

部門主管負責組織本部各部門經理、主管，針對管轄項目設施、設備及環境情況，編制“冬季安全檢查計劃”。

冬季安全檢查計劃需涵蓋：供暖系統(入戶抄燃氣表底數)、供水系統、戶外水管、戶外配電箱(柜)、電梯設備、員工冬季勞動防護、生活后勤保障等內容。

冬季安全檢查計劃要求：

(1)檢查范圍、內容、目標明確。

(2)檢查標準附和相關規定。

(3)有明確完成時限。

(4)明確檢查人員。

(5)有不合格問題處置及整改預案(方法)。

(6)有檢查工作記錄，并有部門主管簽字。

(7)檢查、整改工作記錄應存檔保存，保存期限應在一年以上。

檢查工作實施：

檢查工作組應由部門主管及部門經理、主管級以上人員組成。

檢查工作需“按檢查標準”逐項認真完成，并有專人記錄。

檢查工作最好應有“動員”、“總結”工作程序，并有完整記錄。

檢查工作匯報：

檢查工作完成后，部門主管應在規定時間之內，將“檢查整改工作記錄”，上報至公司指定主管部門。

四、冬季除雪工作預案

進入冬季前部門主管應針對管轄小區道路情況，通行安全保障等要求，編制冬季除雪工作預案。

預案應包涵“雪天預警”，“除雪設施、設備、工具、用品”，“除雪區域”，“提前到崗規定”，“清早除雪人員”，“底商門前三包協議”，“除雪復檢規定”，“違規處罰規定”等。

五、冬前安全工作公司復檢：

物業公司應指定組織專人負責對所在管理項目入冬安全工作進行檢查、復檢，然后形成評價報告，簽字后存入物業管理檔案。其復檢結論還可納入公司管理人員績效考核之內。

成都XX物業管理有限公司又一次向業主發了催告函，其服務的XX小區內一套別墅的業主5年多欠繳物業費5萬多元，產生的“滯納金”則高達55萬余元。

業主拖欠物業費如果沒有可原諒的情節，確實是錯誤的，應該補交并且進行適當處罰，甚至列入誠信檔案。但現在的問題是，5萬多元卻在5年后變成了5

5“滯納金”，“滯納金”是按購房時簽訂的前期物業服務合同產生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金。”

在這里有兩點需要說明：

一是把拖欠物業費增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當的，“滯納金”是對公民依法應該履行的金錢給付義務而沒有履行增加的處罰，包括依法應交的稅款，或者國家行政機關依法收取的罰款。業主欠交物業費不存在國家法律和行政處罰的含義，所以不應稱為“滯納金”，只應該按照合同法稱為違約金。

二是，物業費違約金的合同是否經過合法的程序簽訂？如果只是物業部門預先印制的格式條款，新消法第二十六條規定經營者不得以不公平格式條款損害消

1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。

那么，業主拖欠物業費到底該如何加收違約金呢？《合同法》第一百一十三條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”這就是說，違約金是因為違約給對方造成的損失而已。

業主拖欠了物業費，給物業公司造成損失如何評估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關司法解釋，可參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期利息的標準計量逾期付款違約金。按最高人民法院規定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時，根據最高人民法院對民間信貸最

息24%的上限。上述物業費由5萬變成55萬，顯然不符合規定。

《合同法》第一百一十四條規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。”市民遲交某些費用，對企業的損失應該按照相當于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當提高利率標準。如果市民覺得自己要付的違約金過高，可以向法院申請調整違約金的數額。

這里還有兩個問題：一是對于物業部門明顯違法的合同，應該提早說“不”。例如對于物業合同產生的程序，必須經過規范的程序，而不是由物業單方面說了算，拿格式條款來讓業主簽字；二是對于物業合同還應該進行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規定就應該及時取締。

更重要的是，地方政府要通過立法，填補社會管理方面的漏洞，例如規定經營服務部門收取違約金的標準，讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面。《江蘇省消費者權益保護條例》規定，因消費者逾期未支付費用，公用服務經營者加收違約金最高不得超過消費者逾期未支付費用的數額。這樣一來，服務部門加收的違約金就和《行政強制法》中“加處罰款或者滯納金的數額不得超出金錢給付義務的數額”的規定一致起來了。

社會公共服務部門，除了實現經營指標，還應該堅持社會服務的公益性，不能隨意增加消費者的不合理負擔。江蘇省的上述舉措值得在全國推廣。

記者：常青村 來源：北京青年報

法院對物業費糾紛中滯納金如何裁判？

是物業費問題仍然是業主與物業公司之間一大矛盾，無獨有偶，業主拖欠物業費也并非故意為之，耍賴皮，多數是因為物業公司提供的服務不符合要求，或者物業費收取不合理。那么物業費都包括哪些內容呢？業主拖欠物業費，物業公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對物業費糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？

不同城市不同檔次的小區對物業費的收取范圍，收費標準并不相同，但是物業費的內容可以大致分為以下幾種：

(1)公共物業及配套設施的維護保養費用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施的管理費用等。

(2)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等。

聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。(8)公共區域植花、種草及其養護費用。(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。(11)節日裝飾的費用。

我們通過對裁判文書的統計、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業公司請求法院支持違約金，應當舉證證明：約定了違約金條款、違約金數、計算方式等。（參見案例1）。

而物業服務合同中是否約定了違約金及相關計算方式是物業公司違約金請求權的前提條件。如果沒有事先約定，法院會駁回物業公司的違約金請求。如果有事先約定，那么應區分以下情況進行處理：

（1）業主沒有提出物業公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認為業主屬于“無正當理由”而延遲履行支付義務，如果雙方有違約金的約定，那么法院會判令業主支付違約金；

（2）如果法院認定物業公司的服務存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業主拒交全部的物業費，法院也傾向于認定物業公司違約在先，業主拒

“先履行抗辯權”或“同時履行抗辯權”，會對違約金請求予以全部或部分駁回。（參見案例2）

（3）如果物業公司存在較輕微的瑕疵履行，但整體服務質量良好，業主以輕微過錯為由拒交物業費明顯不合理，不能構成履行抗辯，法院也應支持物業公司的違約金請求。

在物業服務合同糾紛案件中，物業公司依據合同提出違約金的訴訟請求，業主可能會主張違約金過高請求法院予以適當調整，如果按照“誰主張，誰舉證”的原則，業主應對違約金高于物業公司的實際損失承擔舉證責任。但實踐中，業主很難證明物業公司的實際損失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標準認定物業公司的損失。物業公司若認為自己的實際損失更大，則需加以證明。法條鏈接

《合同法》解釋

（二）規定：“當事人主張約定的違約金過高，請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”

根據不告不理原則，當事人未主張違約金過高時，法院通常并不主動進行調整（參見案例3）。從合同性質分析，違約金的約定是雙方當事人意思自治的表現，只要不存在無效情形，雙方當事人應當受其約束，包括法院在內的任何第三方無權以自己的意志施加影響。根據《合同法》114條第2款規定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求適當減少”。那么，在當事人未申請調整情況下，法院主動調整（參見案例4）不僅沒有法律依據，也有違私法自治原則。

對于調整后的標準，實踐中存在多種做法，其中比較常見的有以下3種: ①適用中國人民銀行同期同類貸款利率或利率基礎上再上浮30%（這里上浮30%，相當于違約金為實際損失的130%）;②調整為“日萬分之五”或“日萬分之三”(參見案例5)；

300元、500元、800元等具體金額的違約金。

根據我們的大數據分析，吉林省法院普遍采取第①種標準，但對于是否上浮30%不太統一。

我們認為，根據《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》，對于過高的違約金參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準調整為宜。

對于是否上浮和上浮的比例，根據《合同法》解釋二，“適當減少”意在說明無需將違約金調整到與損失相

平，可以兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決，如果業主“惡意拖欠”，可以上浮一定比例，但應以上浮30%為限。

第四篇：萬科物業保險管理規程

勞動用工及為非本市城鎮工建立社會統籌保險暫行規定

一、目的規范公司保險辦理和統計程序確保公司保險工作符合國家法律、法規規定，最終使公司、業主、顧客與員工的利益得到合法保障。

二、適用范圍

1、物業管理有限公司設備的保險。

2、物業管理有限公司為業主、顧客的人身與財產購買的保險。

3、物業管理有限公司全體正式員工（含聘用工）的養老、失業、醫療、工傷及生育保險。

三、職責

1、總經理負責公司保險購買計劃的審批。

2、人事部經理負責員工社會保險計劃的制定與組織實施。

3、人事部文員負責公司社會保險管理工作的日常管理。

4、管理處經理負責管理處固定資產、設備保險及業主、顧客的人身與財產的保險計劃的制定與組織實施。

5、行政部經理負責公司機關固定資產、設備保險計劃的制定與組織實施。

四、程序要點

1、保險的內容。

根據物業管理公司的業務范圍，保險分為員工社會保險和其他保險兩部分。其中員工社會保險包括：養老保險、失業保險、醫療保險、工傷保險及生育保險。其他保險包括：公司的固定資產、設備的保險，物業管理小區重要設施設備的財產保險及為營業場所顧客購買的人身保險。

2、員工的社會保險。

（1）養老保險。是國家根據法律、法規的規定，在勞動者達到國家規定的退休年齡或解除勞動義務的年齡界限，以及因年老喪失勞動能力退出勞動崗位后，為保障勞動者的基本生活而建立的一種社會保險制度。

a、養老保險適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、養老保險實行單位代扣代繳形式；

c、養老保險費用由公司及員工按比例共同承擔，費用標準按國家法律、法規執行。

（2）失業保險。是指國家通過立法強制實行的，由社會集中建立基金，對因失業而暫時中斷工資收入的勞動者提供物質幫助的保險制度。

a、失業保險適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、失業保險實行單位代扣代繳形式；

c、失業保險費用由公司及員工按比例共同承擔，費用標準按國家法律、法規執行。

（3）醫療保險。是指當人們因生病、受傷、或生育需要治療時，由國家或社會給予特定的物質幫助，提供必須的醫療服務或經濟補償的保險制度。

a、醫療保險適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、醫療保險實行單位代扣代繳形式；

c、醫療保險費用由公司及員工按比例共同承擔，費用標準按國家法律、法規執行。

（4）工傷保險。是指勞動者因在生產經營活動中所發生的或在規定的某些特殊情況下發生的，遭受意外傷害、職業病以及因這兩種情況造成死亡，在勞動者暫時或永久喪失勞動能力時，勞動者或其遺屬能從國家、社會得到必要的物質補償的保險制度。

a、工傷保險適用于公司全體正式員工（含聘用工）；

b、工傷保險費由公司全額給付，員工個人無需交納；

（5）生育保險。是指根據生育行為的生理特點，根據法律規定，在職業婦女因生育子女而

導致勞動力暫時中斷、失去正常收入來源時，由國家社會提供物質幫助的一項社會保險制度。a、生育保險的對象是公司女職工（含聘用工）；

b、生育保險費用由公司全額給付，員工個人無須交納。

3、員工社會保險的辦理程序

（1）制定社會保險購買計劃。

a、人事部經理依據保險有關法規結合本單位現狀，制定全公司的社會保險購買計劃，計劃應包括以下內容：

·購買保險的法律依據；

·單位員工情況；

·購買險種建議；所需費用預算。

b、總經理審批：總經理依據國家法律、法規關于對保險的規定，結合本公司現狀簽署購買意見。

·全部同意購買的，由人事部經理按正常手續辦理；

·同意購買部分保險的，需注明購買哪幾種保險，然后由人事部經理按正常手續辦理。

（2）辦理社會保險登記

a、按照保險的要求，單位應在領取營業執照之日起30天內，向所在地的社會保險公司申請辦理社會保險登記。

b、人事部經理負責申請辦理社會保險登記工作。

c、人事部經理負責聯系當地社會保險經辦機構。

d、人事部經理準備以下證件、資料：

·營業執照或其他核準執業或成立證件；

·國家技術監督局頒發的企業法人代碼證書；

·保險機構需要提供的其他有關證件、資料。

e、填寫有關申請辦理社會保險登記表格，并將單位證明和材料一并報社會保險公司確認。

（3）統計資料。

a、人事部文員根據員工每月變動情況統計《代扣代繳明細表》，內容包括：部門、姓名、性別、購買險種、單位繳款、員工繳款、小計等欄目。在此基礎上，統計《保險費申報表》。

b、人事部經理審核無誤后予以簽名確認按正常程序辦理；發現問題返還文員重新辦理。c、總經理審批：總經理根據保險計劃審核后予以審批，由人事部經理按正常手續辦理。d、人事部文員將《代扣代繳明細表》、《保險費申報表》復印兩份，一份交財務部，一份存檔，原件報保險公司。

（4）辦理保險繳費申報。

人事部經理每月5日前，到保險經辦單位辦理申報手續，報送以下表格由保險公司扣款。

a、《保險費申報表》；

b、《代扣代繳明細表》。

（5）費用扣繳。

a、人事部文員在員工每月工資表中扣除代扣代繳部分。

b、財務部依據《員工工資表》及《保險費申報表》，核對保險公司的扣款（一般通過銀行劃撥）：

·保險經辦單位的扣款=員工保險交款+公司保險交款；

·扣款有誤的報人事部復查；

·扣款無誤的，將保險公司開具的發票憑證予以報銷（按《費用報銷標準作業規程》）辦理。

4、社會保險費的轉移：因員工離職、入職等原因引起的社會保險費轉移按社會保險有關政策辦理。

5、社會保險費的收費標準按社會保險有關政策辦理。

6、資料保存：保險資料單獨歸檔，長期保存。

7、其他保險的申報與辦理等程序按政府有關規定，結合其不同特點參照員工社會保險程序辦理。

五、記錄

1、《社會保險代扣代繳明細表》

2、《社會保障費用申報表》

六、相關支持文件

1、《合同管理標準作業規程》

2、《檔案管理標準作業規程》

3、《費用報銷標準作業規程》

4、《員工工資與福利管理標準作業規程》

第五篇：物業項目管理工作總結

2017年物業項目管理工作總結

項目部于2017年12月成立前期籌備，2017年1月1日正式入駐，至此開啟了公司大型工業園區物業服務新篇章；2017年，項目部在公司“精細化、扁平化、專業化”的發展方針下，結合項目接管后實際運行情況，緊緊圍繞“高標準、嚴要求”的管理思路，以“打造工業園標桿示范工程”為目標，“行政后勤管理+專業物業服務”為定位，從內部品質檢查和外部行政督察及整改相結合，通過標準化操作流程，品質灌輸，項目部6S標準化、團隊素養、人員穩定性等方面使園區管理發展逐步提升，現將工業園項目2017年各項工作開展作如下總結：

一、厲兵秣馬，建章立制塑團隊，為項目物業服務提供基礎保障。

項目接管初期，為確保常態物業服務工作的順利進行，項目部重點對團隊建設進行建模強化，項目綜合部主導項目人事、行政、參觀接待三大重點工作模塊，樹立團隊“重服務、抓管理、高績效”的工作理念，倡導“敬業樂業、以身作則、知行合一、共同成長”的團隊作風，以“全局性、系統發生、預防性、支撐性”的思想，作為2017年的團隊建設工作指導。項目由2017年1月1日進入工業園項目前期介入管理，從最初從總部調給組成13人前期團隊，通過項目現場招聘、內部推薦、內部晉升調崗、總部招聘推薦和調給等多種途徑滿足項目各業務部門人員編制需求，至2017年12月項目團隊已達43人；

為快速提升新組建團隊的整體氛圍、制度執行及業務能力，項目部全年組織員工進行“百錯圖”培訓、公司管理制度培訓、企業文化講用活動匯談培訓、各業務部門專業知識培訓、升旗儀式訓練、華為參觀學習和華為核心價值觀培訓分享共計65場，團隊整體業務水平已達到一級物業服務標準。

二、落地執行，常態業務精細化，打造工業園區物業管理示范工程。

2017項目共計開展來訪人員及車輛管控共計1000余次，從2017年6月30以后開始對進入園區的來訪人員及車輛實行壓有效證件及未佩帶工牌的員工進行登記。物品出門放行，全年共計約1000余次，從手寫出門條到REP出門條，全年無一物品丟失。快遞收發共計從6月開始收發以來共計收發約5000余份，其中代發快遞共計1000余次，且全年無一快遞丟失。車輛信息錄入及車輛停放管控，從8月份開始錄入車輛信息以來，已全部錄入太陽能在職員工車輛信息有效的使車場內停放車輛按顏色區域停放，使專用車位停車服務順利進行。

從2016年11.18項目啟動儀式開始，工業園項目升旗班在無人替補的情況下完成50余次升旗儀式且全年無人缺席。升旗訓練全年平均每周2場升旗訓練共計100余次升旗訓練，全員到場且均為周末假期訓練。高效、嚴格的團隊管理與任務執行，確保了項目每周一升旗儀式及重大活動升旗儀式的完美呈現

規范的接待流程，動作整齊、標準的秩序隊員成為園區的一道風景，項目部從接管開始，不斷深化“打造工業園區標桿示范工程”的目標定位，尤其是項目秩序維護團隊、升旗班團隊在各項接待及重大活動中的表現，獲得了政府領導、公司領導及行業的共同好評。

三、貼心服務，全力發揮后勤管理職能，為廠區生產保駕護航。

項目自接管開始，環境維護工作圍繞“現場管理”、“團隊建設”兩大核心開展工作，隨著項目管理面積的不斷擴大環境部在團隊建設方面主要經歷三個階段暨：前期介入階段、承接查驗階段、項目正式入伙。本工作當中，因員工良好的服務行為，榮獲客戶書信表揚3次，經甲方、外部領導表揚加分人數7人次。全年完成園區公共道路及停車場沖洗超過40次；完成辦公區域天花、燈具清潔50余次；完成辦公區、宿舍、202崗亭、207崗亭、103崗等區域外墻玻璃刮洗50余次，確保園區道路、總坪、辦公區域干凈整潔，也為客戶創造了良好的辦公及生產環境；

2017年工程部在沒有進行設備交接和不全的情況下,接管了宿舍樓、行政樓 103、202、107崗亭及升旗設備，園區管轄區域內的用電設備。為保證行政樓、宿舍樓的正常用電,設備正常運轉,為使園區辦公及員工住宿環境保持舒適美觀，在不影響辦公的情況下將墻面乳膠漆粉刷、防火門油漆翻新時間，安排在周末及節假日進行。經過多次的油漆翻新，宿舍、行政樓區域防火門保持油漆如新的狀態，墻面無大面積污漬。項目部全年全年共計完成維修更換照明100余次，各類型大小維修總計500余次。確保了園區正常辦公及員工生活區域設施設備的正常運行。

四、同心同德，物業與行政高效配合，共同打造項目高端品牌。

隨著S1車間生產線的順利投產及正常運行，工業園項目陸續迎接省市區領導的參觀，物業項目部全力配合行政部從園區參觀動線、崗位接待布置、接待物資協調及會務籌備等方面進行協助，全力確保重大接待工作的順利開展，2017共計完成各類接待工作95次，其中VIP接待 10次，A級接待23 次，B級接待34 次，C級接待20次。因重大接待提前各項準備工作，物業人員產生專項加班累計 660 小時，確保接待工作的順利完成，其中綜合部120小時、工程部86小時、秩序部318小時，環境部136小時；通過總部的大力支持，項目全員的不懈努力，確保了項目常態化管理的順利過渡；同時順利完成8月8日投產儀式、11.18公司周年慶活動的各項物業保障、升旗儀式及接待服務工作。

基礎業務工作點點滴滴的積累，不斷的夯實了物業項目部在園區的服務，也使項目物業服務工作得到了客戶的認可，項目部全年除收到書面感謝信4封、錦旗1面外，在全體員工的共同努力下，2017年客戶滿意度調查，項目客戶滿意率為99.2%、收費率為100%，全年在確保客戶滿意的基礎上為公司創造260萬元物業費收入，超額完成公司年初下發的經營管理目標。

作為公司戰略規劃的重點管理項目，項目部將努力學習物業專業知識和相關法律法規，加強對工業園區物業發展脈絡、走向的了解，加強與品牌標標企業的溝通與學習，逐步形成有項目特色的優秀管理模式。項目部將嚴格按照公司發展要求，夯實項目各業務部門作業體系，強化細節管理管控和工作效率，為項目提升性管理的優化提升打下堅實基礎，全力將工業園項目打造成為工業園區樣板示范工程。