第一篇：萬科股份有限公司 財務報表 演講稿

大家好，我們小組分析的是萬科公司的08-10年度的財務報表，很榮幸由我來為大家解讀。

一，首先，公司簡介，萬科企業股份有限公司成立于1984年，上市時間是1991年。萬科的主 營業務是房地產和物業管理，分別達到了99%和0.7%。根據數據顯示，2010年萬科再次蟬聯了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料冠軍。其中住宅銷售收入1026億元創造了新的記錄，使得萬科成為國內第一家年銷售超過千億的房企。

其次，介紹下房地產的大環境，中央對于2010年房地產市場政策收緊，包括調整營業稅，強調抑制高房價與投資性需求，加大在保障房方面的力度，導致2010年的樓市銷售情況不容樂觀，至少房價不會再次出現2009年下半年的“瘋漲”局面。所以，以下我們分析的萬科公司10年的各項指標都略遜于08，09年，但總體發展較為良好。

二，其次，報表結構分析。

（1）我們先來看萬科的償債能力比率。

第一，流動比率。此比率已經接近標準比率2，表明企業短期還債能力較為穩定。但是10年呈下降狀態，說明萬科短期償債能力有所下降，財務面臨風險。

第二，速動比率。此比率上升，說明萬科的變現能力增強，財務風險有所下降，但是，到10年下降到0.56，說明短期償債能力變弱。但是房地產所特有的大量存貨現象會造成速動比率比一般水平低。

第三，資產負債率。一般認為資產負債率40-70較為合適。08-09年萬科的資產負債率在67左右徘徊，相對比較穩定。在2010年，資產負債率上升說明償債能力變弱，財務上的穩健趨勢有所波動。

第四，萬科公司產權比率大幅上升，說明萬科充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應，財務風險變高,。但是，同樣，利息保障倍數遠遠高于同行業，說明企業支付利息和履行債務契約的能力變強，存在的財務風險較少。

（2）我們再來看一下萬科的盈利能力比率。

以開發出售為主要業態的地產公司一般銷售凈利率都較高，可以看到萬科的銷售凈利率逐年上升，企業市場競爭能力變強，發展能力變大。但是總體一般，說明企業在擴大銷售收入的同時，必須要相應獲取更多的凈利潤。

同樣的，萬科的凈資產收益率逐年增高，自有資本獲取收益的能力更強，運營效益更好，對投資者和債權人的保證程度水平更高。但是，資產凈利率卻經歷了先增后減，說明企業總體利用效果一般。分析可知，萬科的規模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。

（3）接下來是資產管理比率。

分析各項指標，在10年都呈現下降趨勢，說明存貨積壓，變現能力有所減弱，企業的營運資金過多的呆滯在應收賬款上，有發生壞賬的危險，影響正常的資金周轉。預測可知萬科未來資金會更緊張，但不排除國家宏觀調控的因素和房地產企業的自有特征。

（4）我們再來看到企業發展能力。

由表可知，在10年萬科銷售收入增長率下降幅度明顯，說明企業市場前景不可觀。但是總資產增長率卻有大幅上漲，說明企業在本經營周期內資產擴張速度非常快。并且，萬科還加速了在土地市場的投入，整個2010年共獲取106塊土地，且大多數位于二、三 線城市。由于房地產開發從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規律，萬科2010年實現千億業績便是2008年之前辛苦布局、儲備土地的結果，而 2010年全國范圍內的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。

三，接下來，上市公司特有的財務比率——每股指標分析。查看三年數據，10年態勢較好。

每股收益反映普通股盈利能力在逐漸增長。

每股股利說明公司的獲利能力增加，公司的股利分配政策和現金充足。每股凈資產說明公司的股票價值在增長，公司的發展在壯大。

市盈率說明投資者對萬科公司未來發展充滿信心，但是09年該指數有所下降，原因可能是受到金融危機的影響，投資者普遍對股票市場不太看好。

四，緊接著，我們再來看看萬科的同行業。

我們選取了招商地產，保利地產，和深振業A。

分析每股收益，每股凈資產，凈資產收益率，凈利潤增長率。萬科的發展態勢最好，最為平穩，不過其他企業增勢兇猛，有趕超趨勢。萬科的最大亮點在于公司的經營效率。雖然萬科的管理層極為重視每股收益的持續快速增長，但是分紅較少，股民不買賬。其中利弊，在這也不過多累牘。

五，當然萬科在迅猛發展的時候，也存在著諸多風險。譬如償債能力，盈利能力，資產管理發展能力都略有下降，為此企業需提升產品品質和性價比，加強成本、費用管理。加強銷售貸款的回收，減少壞賬。提高資金運用效率，加強流動資產的管理。

而面對不斷深入的調控，萬科需及時調整開發布局、產品結構和開發節奏，調低對利潤的追求，把調控可能帶來的業績影響降到最低，面對市場變化，確保經營安全作為一個底線。在任何情況下堅持穩健經營、繼續堅持為普通人蓋好房子的基本產品定位。繼續堅持 “不囤地、不捂盤、不當地王”的原則。堅持保障房的供應。萬科將更多依賴于自身品牌和客戶服務，依賴于企業的融資能力和經營管理水平。從而確保今后萬科在中國房地產行業當之無愧的龍頭老大地位。

期待著萬科公司的能有更好發展。謝謝大家。

第二篇：萬科企業股份有限公司財務報表分析[范文]

萬科企業股份有限公司財務報表分析

一、公司簡介

萬科公司概況：萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續六次獲得“中國最受尊敬企業”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業”。

萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

二、資產負債表和利潤表的縱向分析和橫向分析

（一）資產負債表分析

1、貨幣資金：總數逐年增加，逐年減少比例的原因是公司的經營狀況每年都有所改善，經

營業績每年都有增加。

2、應收賬款：逐年減少的主要原因是往來款項減少所致。

3、存貨；逐年增加的主要原因是起先部分原料儲備存有所上升所致，市場需求增大，加大

了房地產的開發。

4、長期股權投資：逐年增加的主要原因是市場當前狀況及其前景對公司的投資的影響。

5、固定資產：其占總資產比例的先增后減說明市場經歷了從冷到熱的過程。

6、在建工程：先減少后大幅度的增加說明了公司對市場的需求量和熱度做出可及時的調整。

7、應付賬款：逐年增加的主要原因是公司根據市場的熱度，適度的加大了對市場的投資力

度。

（二）利潤表分析

1、營業總收入：逐年的上升是由于公司的經營業績每年都有所提升。

2、營業成本：逐年上升的主要原因是房地產市場過熱，地皮的價格大幅度增長以及公司營

業收入的逐年上升帶動了成本的增加。

3、投資收益：逐年增加說明了公司投資方向和目標正確，所投資的公司的經營業績每年都

有提高。

4、銷售費用：先增后減主要原因是公司在市場蕭條期為增加銷售收入支付了較多的費用以

促進業務量的增加，而在市場繁榮期則無需太多的銷售費用。

5、管理費用：逐年減少的原因是對壞賬核算方法做了變更，減少了對于特別款項采用個別認定法計提壞賬準備，所計提的壞賬準備減少。

6、所得稅：先減后增反映公司利潤總額的所得大小。

三、比率分析

（一）償債能力分析

這三年的流動比率表明，債權人的安全程度較高，較高的流動比率可以保障債權在到期日得以償還，并在清算時不會受到重大損失。因為，在債權到期日，流動資產可以迅速變現予以償還債務，流動比率越高，這種償還到期債務的能力越高.企業的貨幣資金和存貨在這三年的增量都得到較大幅度的提高，說明企業的經營有比較明顯的提高，短期償債能力值得肯定。

這三年的速動比率是假定存貨毫無價值或難以脫手兌換現金的情況下，企業可動用的流動資產抵付流動負債的能力。萬科公司的速動比率在行業中還是處在一個比較合適的比例，表明企業可動用的流動資產抵付流動負債的能力還是比較強的，同時，表明企業資產利用率也處在比較合適的比例。

這三年的資產負債比率表明從債權人處所籌集的資金占資產的百分比，它有助于確定在破產情況下對債權人的保護程度。此三年的比率都比較高，表明企業的財務狀況比較吃緊，但從側面考慮，說明了企業的經營業務量比較大，造成了比較大比例的資產負債率。總的來看，從前三個指標可以看出該公司的償債能力處于合理的水平，債權人的安全程度處于較好局面。同時也可以看出企業的資源利用率還是比較高的，也從側面說明了企業的償債能力還是比較強的。

（二）營運能力分析

從這三年的應收賬款周轉率可以看出，每年它都維持在一個很高的水平，表明企業在未來對現金的收回都比較高，資金的利用率在高的水平。這三年的應收賬款周轉率都比較高，表明該企業的資金利用一直比較高，處于良好的狀態，同時也表明其短期償債能力十分強。

這三年的存貨周轉率差別不大，說明每一年的運轉都差別不大，存貨增加不大，公司的負擔也就不大，對資金的利用比較好，生產比較正常，沒有太大的變化，公司處在一個比較穩定的發展的階段。

從這三年的總資產周轉率可以看出該企業全部資產的使用率，這三年的都比較高，在行業中處于領先地位，表明該企業在行業中利用全部資產進行經營的效率較高，企業的生產獲利能力比較高，表明萬科公司的獲利能力非常高。

總的來看，三個財務指標表明，該企業的資金利用率極高，周轉很快，銷售收入高，獲利能力也比較穩定，且充分的利用了多余的資金，生產的效率比較高。

（三）獲利能力分析

三年的獲利財務指標如下：

毛利是公司利潤形成的基礎，銷售毛利率即單位收入的毛利，獲利能力越強。從上表可以看出，萬科公司的銷售毛利率相對較低，還沒有達到行業中的平均水平，但這也是萬科的營銷策略，萬科的CEO也說過高于25%的利潤他們不做，證明公司是在穩固中求發展，在穩定中求得利潤，這樣做對公司的可持續發展是比較有利，在謀取利潤的同時，不會讓公司冒太大的風險。同時，萬科公司的凈利潤高,而凈資產收益率不高,這說明它的凈資產較多,沒有太多的負債籌資,嘗債能力強,破產風險小。

四、分析結論

從總體趨勢可以看出，各個項目的數值都處在比較適合的水平，盡管其中有起有落，但總體來說，沒有較大浮動的大起大落。主要是由于在07年房地產市場的一片火熱，其公司的各項指標都處在比較有利的水平，到了08年的時候，房地產市場冷淡，但公司改善了銷售策略，其總體來說還是取得了一定的發展，09年，房地產市場有所回暖，公司的經營狀況得到較大的改善和提高，得以體現在各項指標的提升。在償債能力，營運能力和獲利能力分析的過程中，可以清晰的看出各個指標的變化。萬科公司應的收賬款周轉率和存貨周轉率都遠高于同行企業，資產的流動性在行業中也處于領先地位，說明了該企業的償債能力比較好，并且其凈利潤也在逐年的增加，作為債務人是不用擔心公司的償債能力，投資風險也比較小。但這對企業而言也不是完全有利于企業的，在財務風險低的同時也表明了公司沒有充分利用其總資金。此三年該公司的營運能力指標沒有太大的變化，說明了該企業運做沒有出現太大的問題，生產正常，且其效率也比較高。從獲利財務指標可以看出，該企業每年獲利能力比較強，說明了經營方式適當，周轉也比較合理。

總體來看，該企業是一個經營的相當成功的企業，在其行業中有著龍頭老大的地位，雖然受到08年市場低迷時公司促銷策略以及較高土地成本項目的進入結算期的影響，期間公

司全年的總體指標提升不高，但公司的仍有良好的銷售表現，同時09年房地產市場的及時回暖，為公司的經營發展注入了一股動力。近幾年公司的營業總收入沒有較大的波動且逐年都有一定上升，利潤也在不斷的上升，總資產等較穩的增長，財務風險較低，公司未來存在較好的業績釋放空間。

第三篇：萬科財務報表分析

萬科股份有限公司財務報表分析

公司金融課程論文2

郭紅霞 11703班 學號1107534016

摘要：2013年2月20日國務院確定的“國五條”政策措施，雖然對房地產市場沒有太大影響，但3月1日晚國務院發布調控工作的通知后，房地產界原先樂觀的預期已不復存在。面對“國五條”實施細則加碼升級，業界內已很難再輕松起來。

作為地產龍頭萬科，這幾年業績增長迅速，股價漲幅巨大，在整體A股市場估值處于高位，那么在“國五條”細則打壓下，龍頭萬科還能繼續保持高增長，高業績嗎？本文主要通過對萬科2012年財務報表與2013年第一季度財務報表的對比分析，來說明萬科業務前景和財務績效，給出目前股票價值判斷，從而有助于投資者認識萬科的內在價值，更好的進行投資。

關鍵字：房地產；萬科；財務報表分析

引言

隨著中國經濟的發展，我國個人擁有的金融資產總量已超過了23萬億元人民幣，其中個人擁有儲蓄額已超過了16萬億元，我國個人金融資產的總量的積累導致人們對優秀投資理財理論的需求。對于廣大投資者而言,尤其是中小投資者,在我國現階段的證券市場上，如果想在房地產行業中捕捉到投資機會，進行理性投資，不盲目跟風，將自己的投資風險降到最低，正確分析房地產上市公司的投資價值就顯得尤為重要。

萬科是我國證券市場中一家優秀的房地產上市公司，其前瞻的公司戰略，穩健的經營，完善的公司治理結構，以及優秀的管理團隊，吸引了許多投資者的目光。萬科作為房地產行業的龍頭上市公司，投資者希望在買入它的同時了解它的內在價值和未來成長性，特別是在“國五條”調控細則遏制住房投機性需求，擠壓住房投資炒作泡沫之后，萬科未來的成長能否依舊支撐其目前的價格，這是本文研究的主旨所在。

一、公司概況

萬科企業股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業之一。

萬科成立早期，主要采用多元化經營模式，涉足多種經營業務，包括房地產、進出口、商業、工業、投資和廣告娛樂業等。在發展進程中，萬科逐漸放棄多元化經營模式，1992年確立了以房地產為核心業務的發展戰略。通過收縮非主營業務、調整業務結構，至2000年，住宅開發房地產成為萬科的主營業務。

上市以來,公司保持了經營規模和業績的持續、穩定增長，從1989年到2007年，營業收入從2.35億元增加到355.3億元，凈利潤從0.12億元增加到53.18億元，總資產從1989年底的1.89億元上升到2007年底的1001億元，凈資產從0.49億人民幣達到339.2億元。到2005年，業務擴展到19個大中城市，樹立了住宅品牌，分別于 2000 和 2001 年入選世界權威財經雜志——布斯的全球最優秀 300 家和 200 家小型企業，獲“2005 中國房地產百強企業綜合實力 TOP10 評選”第一，在規模性、盈利能力專項評選中分列第一和第四，在行業中業績優異。其良好的業績、企業活力及盈利增長潛力為投資者帶來了穩定增長的回報, 受到市場廣泛認可。

二、財務報表分析

（一）資產負債結構分析

表1 資產負債表（金額單位：人民幣元）

項目 資產 貨幣資金 應收賬款 預付款項 其他應收款 存貨

流動資產合計 非流動資產合計 資產總計 負債及所有者權益 流動負債合計 非流動負債合計 負債合計 股本 資本溢價 留存收益 所有者權益合計 負債和總股本合計 2013年3月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

52,258,688,500.11 1,818,703,512.65 33,371,503,081.22 23,884,692,786.26 289,765,724,060.82 401,099,311,941.06 16,794,936,093.69 417,894,248,034.75

299,237,121,799.42 34,030,698,996.86 333,267,820,796.28 11,006,757,559.00 25,832,961,971.04 47,786,707,708.43 84,626,427,238.47 417,894,248,034.75

52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 33,373,611,935.08 20,057,921,836.25 255,164,112,985.06 362,773,737,335.37 16,027,877,740.00 378,801,615,075.37

259,833,566,711.09 36,829,853,376.18 296,663,420,087.27 10,995,553,118.00 25,700,912,050.21 45,441,729,819.89 82,138,194,988.10 378,801,615,075.37

34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05

200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 22,492,191,573.03 34,345,136,756.00 67,832,538,547.03 296,208,440,030.05 該公司總資產12年比11年增加了8259317.51萬元，同比增長27.88%。具體來看，貨幣資金、應收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強；預付賬款增加，反應公司生產用原材料市場供應比較緊張，生產規模在擴大；存貨增加，一方面反應公司庫存原材料，產品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定資產，相應的要求配套存貨增加。

從負債結構分析，公司負債總額12年比11年增加6828751.9萬元，上漲了29.90%。其中流動負債比去年增長5910941萬元，反映公司經營狀況良好，信譽好，產品有市場，有 利潤，但公司短期償債壓力增大。

從所有者權益分析，公司所有者權益12年比11年增加了1430565萬元，其中股本增加了34萬元，漲幅0.0031%，歸屬于公司股東的股東權益上漲了20.50%，反映公司資本充足，經營狀況良好。

（二）利潤表分析

表2 利潤表（金額單位：人民幣元）

項目 營業總收入 營業總成本 營業利潤 利潤總額 所得稅費用 凈利潤 2013年1-3月 13,999,905,876.13 11,641,557,150.02 2,395,144,445.56 2,394,885,503.42 605,516,273.76 1,789,369,229.66

2012年

103,116,245,136.42 83,023,173,062.97 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06

2011年

71,782,749,800.68 56,716,379,546.64 15,763,216,697.19 15,805,882,420.32 4,206,276,208.55 11,599,606,211.77 該公司13年第一季度實現主營業務收入1399990.59萬元，實現凈利潤178936.92萬元，但這里主要以2012年的分析為主，2012年公司營業收入首次突破千億，達1031.2億元，同比增長43.7%。實現凈利潤125.5 億元，同比增長30.4%。其中主語業務收入比上年增加3133349.53萬元，上漲43.65%，主營業務成本較去年上漲了51.34%；營業利潤增加524982.41萬元，上漲33.30%，同時利潤總額上漲了33.31%；凈利潤比上年增加406298.22萬元。以上數據反映公司主營業務突出，利潤在增加，但成本有所增加，營業費用，財務費用較去年有較大增加，由于有上年未分配利潤，因此可供股東分配的利潤比上年有所增加。

從項目分析看，該公司主營業務突出，有利潤；公司固定資產在增加，生產規模在擴大；公司經營狀況良好，產品有市場；公司有信譽，償債能力比較強；公司總體盈利能力比較強；短期償債壓力在增大；生產用原材料市場供應比較緊張；庫存原材料、產品在增加；營業費用，財務費用增幅較大。

四、績效評估

（一）償債能力分析

表3 償債能力相關數據表

償債能力指標 流動比率 速動比率

應收賬款周轉天數 存貨周轉率 資產負債率 2012年 1.40 0.41 6 1293 78.32%

2011年 1.41 0.37 8 1442 77.10%

變動幅度-0.01 +0.04-2-149

+1.22個百分點

在短期償債能力分析中，流動比率是一個重要的指標，流動比率是反映一塊錢的流動負債需要多少流動資產來支撐，2012年萬科的流動比率為1.4，比上年降低了0.01，流動比率低于2，反映公司負債增加，償債能力有所降低。速動比率是指在流動比率的流動資產中扣除了存貨，因為12年存貨比11年存貨大，所以扣除存貨后，速動比率同比上年增長了0.04，說明在不考慮存貨的情況下，萬科的償債能力較去年有所提高。但由于存貨存在銷售及壓價的風險，且房地產行業存在存貨比例高的特點，因此速動比率比流動比率更具有參考價值。

在長期償債能力分析中，資產負債率反映了債權人受保護的程度，是一項重要指標。萬科近年來進行了規模較大的股權融資和債權融資，但仍保持著穩健的資產負債率，為更大程度的利用財務杠桿提供了空間，這對房地產企業尤為重要。存貨對企業經營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導致成本過度，作為萬科的主要資產，存貨的管理更是舉足輕重。從上表可知，12年的存貨周轉天數明顯比11年減少了149天，說明12年的存貨周轉率高于11年的存貨周轉率。12年萬科實現了較好的存貨周轉。12年萬科的應收賬款周轉率較去年有大幅度的上升，原因是主營業務的大幅上升，較嚴格的信用政策和收賬政策的有效實施。

（二）盈利能力分析 1.營業收入分析

表4 按投資區域劃分

2012年 廣深區域 上海區域 北京區域 成都區域 主要業務收入比例 28.46% 21.40% 32.93% 17.21%

凈利潤比例 33.60% 17.29% 31.49% 17.62%

結算面積比例 26.67% 15.86% 34.69% 22.78%

營業收入是企業營銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎，也是企業發展的根本。從表4可見，北京區域和廣深區域是起利潤的主要來源。究其原因，以深圳和北京為核心重點投資以及不斷推進的二線城市擴張是保障業績快速增長的主要原因。

2.期間費用分析

表5 期間費用表

項目 營業費用 管理費用 投資收益 所得稅 2012（萬）305,637.77 278,030.80 92,868.80 540,759.67

2011（萬）增減幅 255,677.51 257,821.46 69,971.50 69,971.50

19.54% 7.84% 32.72% 28.56%

重大變動原因 銷售規模增長

經營規模增長，人工費用增加 聯營、合營公司結算收入增加 利潤總額增長

期間費用是企業降低成本的能力，與技術水平、產品設計、規模經濟和對成本管理水平密切相關。12年與11年相比，營業費用上漲19.54%，管理費用上漲7.84%，究其原因，主要是因為銷售規模的增長以及人工費用的增加。

3.營運能力指標分析

表6 相關盈利數據表

盈利能力指標 毛利潤率 凈利潤率 凈資產報酬率 2012年 25.85% 13.08% 19.66%

2011年 28.80% 15.01% 18.17

變動幅度-2.95個百分點-1.93個百分點 +1.49個百分點

公司房地產業務結算毛利率為25.84%，較11 年下降2.95 個百分點；結算凈利率13.08%，較2011 年下降1.93 個百分點。盡管利潤率同比下降，但公司凈資產收益率有所上升。報告期內，公司全面攤薄凈資產收益率為19.66%，較2011 年提高1.49 個百分點，為近十年來最高水平。

這一方面是因為公司經營效率的提升，一定程度上克服了2011 年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響；另一方面公司近年來全面推進裝修房戰略，裝修業務的利潤率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

五、總結與展望

截止2012年末，公司保持著安全穩健的財務結構。雖然由于預收賬款由 2011 年底的1111.0 億元增長至1310.2 億元，公司的資產負債率達到78.3%，較2011 年的77.1%增加1.2 個百分點，但預收賬款隨著項目結算將轉化為公司的營業收入，并不構成實際的償債壓力。除預收帳款外，公司其他負債占總資產的比例為43.7%。截至報告期末，公司的凈負債率為23.5%，仍然保持在行業較低的水平。

公司繼續貫徹現金為王的策略，保持良好的資金狀況。截至報告期末，公司持有貨幣資金 522.9 億元，遠高于短期借款和一年內到期的長期借款總額355.6 億元。年內，盡管加大了投資力度，公司的經營性現金流的流入和流出總體仍然保持平衡。相對充裕的資金狀況將使公司能夠更加靈活的應對市場變化。

報告期內，公司以市場、客戶、股東為導向，持續提升效率，優化管理，推進住宅產業化戰略。在銷售和開發穩步增長的同時，公司的專業能力得到鞏固和提升，產品服務內容也日趨豐富。

2013年公司將繼續堅持和城市同步發展的策略，聚焦主流市場，圍繞“好房子，好服務，好鄰居”的產品和服務理念，以“做對產品”，“買對土地”為重點，增強產品競爭力，提升運營效率，重視合作關系，實現穩健增長。

參考文獻：

[1] 初毅：《財務分析案例_萬科集團公司財務分析》[M],《齊魯珠壇》，2007（2）[2] 趙國忠：《財務會計報表分析案例》[M],《北京市經濟管理干部學院學報》，2000（13）[3] 徐寅翔：《萬科股份有限公司財務分析和價值評估》[D],2008

第四篇：萬科A 2008至2010財務報表分析

萬科A 2008至2010財務報表分析

——償債能力分析

公司簡介

萬科企業股份有限公司（以下簡稱萬科地產）原系經深圳市人民政府辦(1988)1509號文批準，于1988年11月1日在深圳現代企業有限公司基礎上改組設立的股份有限公司，原名為“深圳萬科企業股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司發行之A股在深圳證券交易所上市。1993年5月28日，本公司發行之B股在深圳證券交易所上市。

1993年12月28日經深圳市工商行政管理局批準更名為“萬科企業股份有限公司”。

本公司經營范圍為：興辦實業（具體項目另行申請）；國內商業的；物資供銷業（不含專營、專控、專賣商品）；進出口業務（按深經發審證字第113號外貿企業審定證書規定辦理）；房地產開發。控股子公司主營業務包括房地產開發、物業管理、投資咨詢等。

償債能力分析

償債能力是指企業償還到期債務的能力。償債能力分析包括短期償債能力的分析和長期償債能力的分析兩個方面。

一、短期償債能力分析

短期償債能力，就是企業以流動資產償還流動負債的能力。它反映企業償付日常到期債務的實力、企業能否及時償付到期的流動負責，是反映企業財務狀況好壞的重要標志、財務人員必須十分重視短期債務的償還能力，維護企業的良好信譽。短期償債能力也是企業的債權人、投資者、材料供應單位等所關心的重要問題、對債權人來說，企業具有充分的償債能力，才能保證其債權的安全，按期取得利息，到期收回本金。反映短期償債能力的衡量指標有流動比率、速凍比率、和現金比率。

1.流動比率分析

流動比率是流動資產總額和流動負債總額的比值。流動比率主要反映企業的短期償債能力。

計算公式：流動比率=流動資產/流動負債

2008年年末流動性比率=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.76 2009年年末流動性比率=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.92 2010年年末流動性比率=205521000000/129651000000=1.59 分析：一般來說，流動比率越高，企業償還短期債務的能力越強，流動負債得到償還的可能性就越大。一般情況下，人們認為合理的流動比率2：1.但是在應用流動比率時應注意以下兩個問題：一是不同性質、不同行業的企業對流動性的要求有所不同，流動比率的合理數值也不同。因此，必須結合不同行業的特點來運用流動比率的償債能力。二是流動比率并非是越高越好。因為資金過多地滯留于流動資產，有可能是應收賬款收不回來或超儲積壓物資過多所知。萬科所在的房地產業08年的平均流動比率為1.84，與同類公司相比，萬科09年的流動比率明顯高于同行業比率，萬科存在的流動負債財務風險較少。同時，萬科09年的流動比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財務風險有所下降,償債能力增強。但10年呈下降狀態，說明公司的短期償債能力下降了，企業的財務狀況不穩定。

2.速動比率分析

速動比率是速動資產總額和流動負債總額的比值。速動資產是指流動資產減去變現能力較差且不穩定的存貨、預付賬款、一年內到期的非流動資產和其他流動資產等之后的余額。剔除這些資產能夠更加準確、可靠的評價企業資產的流動性極其償還短期負債的能力。速動比率的高低能直接反映企業的短期償債能力強弱，它是對流動比率的補充。

計算公式：速動比率=(流動資產-存貨）/流動負債

2008年年末速動比率=(113,456,373,203.92-85,898,696,524.95)/64,553,721,902.60 =0.43 2009年年末速動比率=(130.323.279.449.37-90,085,294,305.52)/68.058.279.849.28 =0.59 2010年年末速動比率=（205521000000-333000000）/129651000000 =0.56 分析：一般來說 速動比率與流動比率得比值在1比1.5左右最為合適。若小于1說明該企業償債能力較弱，面臨一定的償債風險。萬科所屬的房地產行業08年的平均速動比率為0.57，可見萬科在09年的速動比率與同行業相當。同時，萬科在09年的速動比率比08年大有提高，說明萬科的財務風險有所下降，償債能力增強。10年，速動比率又稍有下降，說明受房地產市場調控影響，償債能力稍變弱。

3.現金比率分析

現金比率是衡量企業短期償債能力的最直接的指標。它反映了企業償還流動負責的能力。現金比率是現金及現金等價物資產總量占當前流動負債總額的比率，來衡量公司資產的流動性。也就是說，現金比率只量度所有資產中相對于當前負債最具流動性的項目，因此它也是三個流動性比率中最保守的一個

計算公式：現金比率=（貨幣資金+交易性金融資產）/流動負債×100% 2008年的現金比率=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的現金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的現金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：從數據看，萬科的現金比率上升后下降，從08年的30.95上升到09年的33.8，說明企業的即刻變現能力增強，但10年又下降到29.17，說明萬科的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。

二、長期償債能力分析

長期償債能分析主要是為了確定企業償還債務本金和支付利息的能力，它可以兩方面對企業進行分析，第一是對企業獲利能力的分析，正常的情況下，企業不可能以資產償還債務，只能以獲取的利潤還本付息，所以企業的獲利能力是分析長期償債能力的重要方面。第二是資本結構分析，債務數額與企業規模進行比較，如果債務占的比例很大，這說明大部分經營風險由債權人負擔，負債比例越大，則企業無力償還債務本息的可能性就越高。反映企業長期償債能力的財務指標有：資產負債率、產權比率、利息償付倍數。

1.資產負債率分析

資產負債率是負債總額除以資產總額的百分比，也就是負債總額與資產總額的比例關系，資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。

計算公式：資產負債率=負債總額/資產總額×100% 2008年年末資產負債率=80,418,030,239,89/119,236,579,721.09=0.674 2009年年末資產負債率=92,200,042,375,32/137,608,554,829,39 =0.670 2010年年末資產負債率=161051000000/2***=0.747 分析：國際一般認為50%--60%適宜。資產負債率越高，表明企業的債務負擔越重，償債風險越大，償債能力越弱。但是過低的資產負債率則表示企業經營思想比較保守，不能充分利用舉債經營方式，獲取更多利潤。萬科所在的房地產業08年的平均資產負債率為0.56，萬科近三年的資產負債率略高于同行業水平，說明萬科的資本結構較為合理，償還長期債務的能力較強，長期的財務風險較低。此外，09年的負債水平比08年略有下降，財務上趨向穩健。10年，資產負債率上升說明償債能力變弱。

2.產權比率分析

產權比率是反映債權人與所有者提供的資金的對比關系。這個指標是負債總額與股東權益總額之比，也叫做債務股權比率。該指標反映由債權人提供的資本與股東提供的資本以相對關系，反映企業基本財務結構是否穩定。產權比率是衡量長期償債能力的指標之一

計算公式：產權比率=負債總額/所有者權益總額×100% 2008年年末負債權益比=80,418,030,239,89/38,818,549,481.20 =2.07 2009年年末負債權益比=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07 =2.03 2010年年末負債權益比=161051000000/5458620000=2.95 分析：一般來說，所有者投入資本大于債權人投入的資本，其企業財務結構比較穩定。所以產權比率數值越低，表明企業償債能力越強。萬科所在的房地產業08年的平均負債權益比為1.10。分析得出的結論與資產負債率得出的結論一致,10年萬科的負債權益比大幅度升高，說明企業充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應。

3.利息償付倍數分析

利息償付倍數是指企業息稅前收益與利息費用的比率，他是從企業償還債務利息的角度衡量企業償債能力的指標。公式（2.6）中利息費用是支付給債權人的全部利息，包括財務費用中的利息和計入固定資產的利息。利息償付倍數反映企業用經營所得支付債務利息的能力。是企業經營業務收益與利息費用的比率，用以衡量企業償付借款利息的能力，也叫利息保障倍數。只要利息償付倍數足夠大，企業就有充足的能力償付利息。企業要有足夠大的息稅前利潤，才能保證負擔得起資本化利息。該指標越高，說明企業的債務利息壓力越小。

計算公式：利息償付倍數=息稅前利潤/利息費用 2008年年末利息償付倍數

=(6,322,285,626.03+657,253,346.42)/657,253,346.42=10.62 2009年年末利息償付倍數

=(8,617,427,808.09+573,680.423.04)/573,680.423.04=16.02 2010年年末利息償付倍數

=11,940,752,579.02/504,227,742.75=23.68 分析：一般來說，利息償付倍數至少應等于1。這項指標越大，說明支付債務利息的能力越強。萬科所在的房地產業08年的平均利息償付倍數為3.23倍。可見，萬科近兩年的利息償付倍數明顯高于同行業水平，說明企業支付利息和履行債務契約的能力強，存在的財務風險較少。已獲利息倍數越大，說明償債能力越強，從上可知，已獲利息倍數呈上升趨勢，萬科的長期償債能力增強。

綜合分析：通過對萬科A的6個數值進行計算，分析其短期償債能力和長期償債能力，總結出由于其流動比率過低，表現出萬科A的缺乏短期償債能力，現金比率不穩定，表現出其當前償債能力不穩定，結合資產負責比率表現較高和股東權益比率較低，同樣表現出萬科A的償債能力較低，利息償付倍數逐年升高，且數值較大，表現出其利息支付能力較強。

第五篇：內蒙古華遠股份有限公司財務報表

內蒙古華遠股份有限公司 2009年財務報表附注

一、企業基本情況

內蒙古華遠股份有限公司（以下簡稱本公司），成立于2000年1月10日，是實行股份制改組而設立的股份制公司，位于呼和浩特市金山開發區金山大道6號，是內蒙古華遠集團的核心成員單位。本公司注冊資本金5000萬元，并與2006年3月在上海交易所掛牌上市。法人張顯才。本公司經營范圍為機床配套產品（高檔卡盤）的研發、設計、生產、銷售；自營出口高檔卡盤產品；委托加工和委托銷售卡抓；委托代銷數控車床等業務。

二、財務報表的編制基礎

公司以持續經營為基礎，根據實際發生的交易和事項，按照《企業會計準則—基本準則》和其他各項會計準則的規定進行確認和計量，在此基礎上編制財務報表。

三、遵循企業會計準則的聲明

本公司編制的財務報表符合企業會計準則的要求，真實、完整地反映了本公司的財務狀況、經營成果和現金流量等有關信息。

四、重要會計政策和會計估計

（一）貨幣資金核算

1.會計期間

本公司的會計期間為公歷1 月1 日至12 月31 日。2.記賬本位幣

以人民幣為記賬本位幣 3.現金及現金等價物 庫存現金限額為10000元 4.外幣折算

外幣交易的記賬方法采用統賬制，采用月初匯率折算，按月計算匯兌損益

（二）壞賬的核算

1.本公司采用備抵法核算壞賬損失。

2.估計壞賬算是采用應收款項余額百分比法，計提比例為5‰。

（三）存貨核算

采用計劃成本核算的材料要通過“材料采購”科目核算其采購成本；采用實際成本核算的材料要通過“在途物資”科目核算其采購成本。企業發出存貨的成本及數量全部于月末根據領料單匯總一次結轉。1.原材料。

原料及主要材料和輔助材料，采用計劃成本核算。材料驗收入庫的實際成本與計劃成本的差異采用逐步結轉；原材料成本差異率月末計算。外購件、自制半成品和備用件采用全月加權平均法計算確定。2.周轉材料。

周轉材料采用世紀成本法核算。發出周轉材料單位成本采用先進先出法計算確定，包裝物不單獨計價，隨同產品一同銷售；低值易耗品采用一次轉銷法。3.庫存商品。

庫存商品采用實際成本核算，包括委托加工的卡爪和資產的高檔卡盤；這兩種庫存商品完工入庫成本于月末計算結轉；庫存商品的銷售成本、生產領用成本于月末采用全月加權平均法 計算確定。

4.委托加工物資。

委托加工物資采用實際成本核算。企業的卡爪部件委托外單位加工，此產品加工完成后返回本公司驗收后入成品庫。卡爪部件一部分自用，一部分采用委托代銷的形式對外銷售。5.受托代銷商品。

受托代銷商品采用支付手續費的形式進行核算。銷售后按銷售價款的10%及時確認代銷勞務收入。

6.委托銷售商品。

委托銷售商品采用視同買斷的形式進行核算，滿足收入確認條件時及時確認收入，月末計算結轉銷售成本。

（四）固定資產

本公司的固定資產按類別設置二級明細賬核算，分部門管理。計提固定資產折舊采用直線法，殘值率5%，折舊年限如下： 1.房屋建筑物為20年。2.機器設備為10年。3.交通運輸工具為4年。4.電子產品為3年。

（五）無形資產

本公司擁有兩項無形資產：商標權和非專利技術。其中商標權屬使用壽命有限的無形資產，采用直線法攤銷，無殘值，使用年限為6年；非專利技術屬使用壽命不確定的無形資產，每年終了進行減值測試，確定是否計提減值準備。

（六）產品成本

1.產品成本由本企業財務部集中核算，各車間提供成本計算的原始單據。就每個車間的成本計算過程講采用的是品種法，就整個企業的成本計算過程將采用的是逐步結轉分步法。粗加工車間和熱處理車間完工的半成品成本采用綜合成本結轉，不進項成本還原。2.成本項目

（1）直接材料：生產過程中耗用的原材料。

（2）直接人工：從事產品生產人員的各種實物或非實物薪酬（包括工資、獎金、職工福利、職工教育經費、社保等）

（3）其他直接支出：為生產產品而發生的除直接材料和直接人工之外的直接支出（包括水費、電費等）

（4）制造費用：生產車間為組織和管理生產所發生的間接計入產品成本的費用。3.成本計算對象

（1）粗加工車間以“盤體”、“盤絲”、為成本計算對象，發生的直接費用在“生產成本——基本生產成本”中歸集，發生的間接費用在“制造費用”中歸集。（2）熱處理車間以“盤絲”、為成本計算對象，發生的直接費用、間接費用都在“生產成本——基本生產成本”中歸集。

（3）精加工車間以“卡盤”為成本計算對象，發生的直接費用、間接費用都在“生產成本——基本生產成本”中歸集。4.能源、設備保障車間對發生的直接費用和間接費用直接記入“生產成本——輔助生產成本”賬戶中，不設置“制造費用”明細賬進行間接費用核算。5.制造費用采用工時比例分配。

6.輔助生產成本按照受益對象直接分配。7.在產品成本計算采用約當產量法。產品計算過程中的分項單位成本保留小數點后5位，完 工入庫最終單位成本保留小數點后2位。

（七）職工薪酬核算

1.本公司實行月薪制。所有人員采用基本工資+補貼+效益獎金的浮動工資制。工資采用上行制，每月2日通過一行代發上月各種職工薪酬。

2.本公司是個人所得稅的代扣代繳人，工資薪金所得費用減除標準為2000元。

3.職工個人所負擔的養老、醫療、失業保險分別按上社會月平均工資（700元/月）的8%、2%、1%代扣代繳；住房公積金按工資薪酬的12%代扣代繳。

4.本公司負擔的養老、醫療、失業保險分別按上社會月平均工資（700元/月）的20%、6%、2%先計提再繳交；住房公積金按工資薪酬的12%先計提再繳交。5.本公司按應付工資薪酬總額的1.5%計提職工教育經費。

（八）稅費

1.本公司是增值稅一般納稅人，增值稅稅率為17%。銷售采購過程中發生的運費，可按7%做進項稅額抵扣。

2.本公司有自營出口經營權，對出口和內銷貨物統一核算，采用“免、抵、退”退稅計算辦法，退稅率為13%。

3.營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加費率為3%。4.所得稅按季預繳，年終匯算清繳，所得稅稅率25%。5.納稅方式為上門申報，稅款繳納方式為銀行轉賬。

（九）利潤分配

1.法定盈余公積，按照《公司法》規定的比例提取（10%）。2.任意盈余公積，按照公司董事會決議規定的比例提取。3.年終向投資人分配的利潤，按照本公司董事會決議規定的比例和年初投資者在本公司的投資額分配。

（十）其他

1.本公司使用通用記賬憑證，采用科目匯總表賬務處理程序。2.分配率保留小數點后5位，尾差由最后一位負擔。3.存貨單位成本保留小數點后2位。

五、會計政策、會計估計變更、重大前期差錯更正及其他事項調整的說明

（一）會計政策變更的性質、內容及原因：報告期未發生會政策變更的事項。

（二）會計估計變更的內容和原因：報告期未發生會計估計變更的事項。

（三）會計差錯的性質：報告期未發生重大會計差錯的事項。

六、報表重要項目說明

六、報表重要項目說明