第一篇：深圳萬科股份有限公司1990年年度報(bào)告[推薦]

深圳萬科企業(yè)股份有限公司1990年度報(bào)告摘要

公告日期 1991-04-30

高級管理人員情況

董事會成員變動:

接受張敏、徐黨生辭職

張恭泰、林睦因所持本公司股權(quán)減低，自動放棄董事資格增選五名董事，候選人簡況如下：

1.黃勝全，副總經(jīng)理，32歲，大專

2.趙曉峰，副總經(jīng)理，41歲，大學(xué)

3.吳奮發(fā)，財(cái)務(wù)總監(jiān)，29歲，大學(xué)

4.袁春熙，44歲，大學(xué)

5.朱煥良，38歲，大專

報(bào)表說明

財(cái)務(wù)報(bào)表說明及重要會計(jì)政策

每股盈利總股本以41332680股計(jì).公司設(shè)立說明

本公司經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎(chǔ)上改組成立的股份有限公司。改組生效日為1988年11月1日。

重要會計(jì)政策：

1.本公司會計(jì)自公歷每年1月1日起至12月31日止。經(jīng)本公司董事會決定，第一個(gè)會計(jì)年度自1988年11月1日起至1989年12月31日 止。

2.附屬公司合并基礎(chǔ)

本公司擁有100%權(quán)益的主要附屬公司如下:

深圳萬科企業(yè)股份有限公司廣州公司 200萬元

深圳萬科企業(yè)股份有限公司北京公司 588萬元

深圳市萬科工業(yè)有限公司 200萬元

深圳市萬科錄象機(jī)配件制造有限公司 500萬元

深圳市萬科供電服務(wù)公司 100萬元

深圳市現(xiàn)代科教儀器貿(mào)易中心 113萬元

中國儀器進(jìn)出口總公司索尼技術(shù)服務(wù)中心深圳分站 200萬元萬科企業(yè)股份有限公司海南公司

本集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報(bào)表的編制方法：除集團(tuán)內(nèi)部的往來帳項(xiàng)，如內(nèi)部往來撥付所屬資金及上級撥入資金等帳項(xiàng)相互抵銷外，其余帳項(xiàng)均逐一合并。

3.聯(lián)營公司及其合并基礎(chǔ):

本集團(tuán)對聯(lián)營公司之投資均采用成本法核算，在“長期投資”帳項(xiàng)列示。本集團(tuán)自聯(lián)營公司獲取的投資收益，在“營業(yè)外收入”帳項(xiàng)列示。

本集團(tuán)對聯(lián)營公司的投資如下：

深圳國際企業(yè)服務(wù)公司 50萬元,占50%

深圳精時(shí)企業(yè)有限公司 30萬元,占30%

深圳彩視電分有限公司 36750美元,1837040.17港元,占49%

華意(深圳)首飾制造有限公司 35萬美元,占30%

深圳(寶安)萬科產(chǎn)業(yè)有限公司 250萬元,占85%

深圳萬科協(xié)和有限公司 60萬元,占60%

海南省?？谀茉从邢薰?257萬元,占10%

深圳萬科產(chǎn)品設(shè)計(jì)有限公司 60萬元,占60%

以上合計(jì)10038735.92萬元

在價(jià)證券為2627000元,系本公司購入的國庫券和國家重點(diǎn)債券

4.貨幣換算：

本公司以人民幣為記帳本位幣。涉及外幣的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，依照“深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)會計(jì)改革試行方案”之規(guī)定以外匯實(shí)際價(jià)值的比值為記帳匯率折算人民幣入帳。帳面匯率，現(xiàn)金和銀行存款，采用加權(quán)平均法計(jì)算確定，其他帳項(xiàng)采用先進(jìn)先出法計(jì)算確定。由于帳匯率和帳面匯率不同所發(fā)生的匯兌差異，業(yè)已計(jì)入當(dāng)年度損益。

5.存貨

A.本公司存貨主要包括：原材料、庫存商品、半成品、在途商品、低值易耗品等。

B.存貨以實(shí)際成本計(jì)價(jià)，發(fā)出存貨的實(shí)際成本采用加權(quán)平均計(jì)算確定。

C.低值易耗品領(lǐng)用時(shí)采用“五成法”攤銷。

6.固定資產(chǎn)及其折舊

固定資產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計(jì)算。本公司報(bào)經(jīng)深圳市財(cái)政局批準(zhǔn)的年折舊率列示如下：

房屋及建筑物為2.78％

自動化控制和儀器儀表為10％

運(yùn)輸工具為10％

空調(diào)設(shè)備為8.33％

其他設(shè)備及生產(chǎn)工具為8.33％

7.場地使用權(quán)

場地使用權(quán)是指本公司為營造商品樓宇而向深圳市國土局購入的土地使用權(quán)，期限為五十年，其全部支出將在商品樓宇竣工時(shí)計(jì)入商品樓宇的建筑成本。

8.開辦費(fèi)

A.“股份制改組籌備費(fèi)”是指本公司股份制改組籌備期間發(fā)生的費(fèi)用，從1989年3月1日起，分五年攤銷。

B.“影視部開辦費(fèi)”是指本公司所屬深圳萬科企業(yè)股份有限公司影視部在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，從1989年3月1日起一年攤銷。

C.“萬科錄象機(jī)配件制造有限公司開辦費(fèi)”是指深圳市萬科錄象機(jī)配件制造有限公司籌建期間已發(fā)生的費(fèi)用，將在籌建完成后分期攤銷。

9.租入財(cái)產(chǎn)改良工程支出

A.“工業(yè)公司生活區(qū)改良工程支出”是深圳市萬科工業(yè)有限公司將租入的深圳市儀器公司畜牧場三棟廠房改造為工人生活區(qū)所發(fā)生的費(fèi)用，按照租期從1988年8月15日起，分三年攤銷。

B.“工業(yè)公司辦公樓改良工程支出”是深圳市萬科工業(yè)有限公司將租入的深圳市水貝工業(yè)區(qū)工業(yè)廠房第十五棟底樓Ｃ區(qū)十八柱至二十柱之間的工業(yè)廠房改造為辦公用房所發(fā)生的費(fèi)用，按照租期從1989年11月15日起，分三年攤銷。

C.“供電公司發(fā)電廠及辦公樓改良工程支出”是深圳市萬科供電服務(wù)公司將租入的深圳食品公司畜牧場的廠房改造為發(fā)電廠房和辦公用房所發(fā)生的費(fèi)用，按照租期從1990年1月1日起，分二十個(gè)月攤銷。

D.“北京公司辦公樓改良工程支出”是深圳萬科企業(yè)股份有限公司北京公司租入的北京復(fù)興門外木樨地辦公樓所發(fā)生的裝修費(fèi)用，從1989年6月1日起分五年攤銷。

10.承包經(jīng)營權(quán)

是指本公司為取得“三利華服裝廠”承包經(jīng)營權(quán)而支出的承包費(fèi)用，自1991年1月1日起分三年攤銷。

11.遞延費(fèi)用

A.深圳市萬科工業(yè)有限公司為所屬深圳現(xiàn)代富蘭克林來料加工廠和深圳現(xiàn)代科儀中心X-10電氣廠支付的對深圳市水貝工業(yè)區(qū)工業(yè)廠房十四棟五樓和十五棟二樓進(jìn)行改造所發(fā)生的費(fèi)用，按協(xié)議規(guī)定分別按兩年和三年的期限由該兩廠攤銷。

B.根據(jù)“北京公司”與北京市第一城市建設(shè)開發(fā)公司共同簽署的《房屋代管暫行辦法》之規(guī)定，“北京公司”將自有房屋芳古園 21號樓委托北京市第一城市建設(shè)開發(fā)公司代管并支付代管費(fèi)。代管有效期十年，其代管費(fèi)用分十年攤銷。

12.利潤分配

本公司董事會向股東大會建議的稅后利潤扣除合并合作經(jīng)營項(xiàng)目利潤分成后的分配方案如下：

儲備基金為27％

職工獎(jiǎng)勵(lì)基金為6％

職工福利基金為7％

派發(fā)本年度股息為55.7％

第二篇：深圳發(fā)展銀行股份有限公司

深圳發(fā)展銀行股份有限公司珠海分行

個(gè)人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)

一、申請按揭的基本條件：

1、借款人必須是年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；

2、借款人有固定工作或穩(wěn)定的收入來源，信用記錄良好，具備按期償還貸款本息能力，并提供真實(shí)、可信的收入證明文件；

3、借款人申請貸款的年限加現(xiàn)有年齡之和最高可達(dá)70歲；

4、按揭房產(chǎn)有共有人的，必須確定其中一方作為申請貸款的主申請人，且主申請人必須具備以上條件，其他共有人作為抵押人，共同辦理抵押登記有關(guān)手續(xù)；

5、按揭房產(chǎn)已使用年限與按揭年限之和一般不超過30年；

6、借款人與售房人簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，并支付不低于房價(jià)30％的首期購房款；

7、銀行規(guī)定的其他條件。

二、按揭貸款申請人須提供的資料：

1、合法的身份證件，包括居民身份證(護(hù)照或其他能夠證明本人身份的有效證件)、戶口本；

2、借款人的婚姻狀況證明；

3、借款人收入或其他按期償還貸款本息能力的證明： ⑴、必須提供工作單位開具的收入證明、銀行存款流水；

⑵、外籍人士：還需提供個(gè)人納稅單據(jù)、社保證明、珠海的居住證明； ⑶、個(gè)體經(jīng)營者：除提供單位收入證明外，還需提供自有營業(yè)執(zhí)照、銀行對帳單（存折流水）或其他房產(chǎn)、汽車、行駛證等可以說明借款人收入情況、供款能力的資料；

4、借款人與售房人簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》；

5、已繳交不低于所購房產(chǎn)全部價(jià)款30％的首期購房款證明；

6、銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)證明；

7、深圳發(fā)展銀行的金卡；

8、借款人、配偶及未成年子女的無房證明；

9、銀行要求提供的其他文件或資料。

三、賣方須提供的資料：（可無需到場簽字）

賣方為個(gè)人時(shí)

1、提供個(gè)人合法有效的身份證明；

2、所售房屋的房產(chǎn)證明：有房產(chǎn)證明的提供《房地產(chǎn)權(quán)證》，無房產(chǎn)證明的提供符合法律規(guī)定的購買住房合同；

3、深圳發(fā)展銀行的金卡或通存通兌活期存折（個(gè)人結(jié)算帳戶）；

4、銀行要求提供的其他文件和資料。

賣方為企業(yè)時(shí)

1、提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證書、稅務(wù)登記證、法定代表人證明書、法定代表人身份證、公司章程、股東決議等；

2、房屋的房產(chǎn)證明：有房產(chǎn)證明的提供《房地產(chǎn)權(quán)證》，無房產(chǎn)證明的提供符合法律規(guī)定的購買住房合同；

3、企業(yè)的基本帳戶；

4、銀行要求提供的其他文件和資料。

四、貸款金額、期限、利率：

1、貸款金額：最高可達(dá)銀行認(rèn)定的所購房產(chǎn)價(jià)款的7成；

2、貸款期限：最長30年；

3、貸款利率：

（1）、首次購買二手房按住房貸款基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行；

（2）、二次購買二手房按住房貸款基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行。

五、辦理按揭貸款業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用：

1、抵押登記代理費(fèi)：每筆1000元；

2、評估費(fèi)：按房產(chǎn)評估總價(jià)的5‰收取；

3、保險(xiǎn)費(fèi)：根據(jù)銀行現(xiàn)行規(guī)定收取。

六、貸款簡要流程

評估_評估所（1個(gè)工作日）→律師_貸款初審、簽署各類文件、收取費(fèi)用（1個(gè)工作日）→銀行_貸款審批（3～5個(gè)工作日）→交易中心_房屋交易過戶（15個(gè)工作日）→交易中心_抵押登記（15個(gè)工作日）→銀行_發(fā)放貸款（1～2個(gè)工作日）

七、深圳發(fā)展銀行提供的按揭貸款貸后服務(wù)：

1、貸款還款方式可選擇：貸款時(shí)，可在等額還款法（可選擇“雙周供”還款方式）、按月遞減還款法兩種還款方式中選擇；

2、貸款期限可調(diào)整：貸款發(fā)放后，如借款人收入情況發(fā)生變化，在符合規(guī)定的條件下，可申請調(diào)整貸款期限（延長或縮短）一次；

3、可提前歸還貸款：借款人提前1個(gè)月書面申請，可提前部分或全部歸還貸款。

第三篇：萬科企業(yè)股份有限公司監(jiān)事會議事規(guī)則

萬科企業(yè)股份有限公司

監(jiān)事會議事規(guī)則（修訂稿）

第一章 總 則

第一條 為了適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，維護(hù)萬科企業(yè)股份有限公司全體股東的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范監(jiān)事會的議事規(guī)則和表決程序，保障監(jiān)事會依法獨(dú)立行使監(jiān)督權(quán)，完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）、《萬科企業(yè)股份有限公司章程》（以下簡稱《公司章程》）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 監(jiān)事會依法行使公司監(jiān)督權(quán)，保障股東權(quán)益、公司利益和員工的合法權(quán)益不受侵犯。

第三條 監(jiān)事應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和公司章程等對監(jiān)事做出的忠實(shí)義務(wù)和勤勉義務(wù)規(guī)定，忠實(shí)履行監(jiān)事會和監(jiān)事的職責(zé)。

第四條 監(jiān)事依法行使監(jiān)督權(quán)的活動受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得干涉。監(jiān)事履行職責(zé)時(shí)，公司各業(yè)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，不得拒絕、推諉或阻撓。

第二章 監(jiān)事會的組織機(jī)構(gòu)

第五條 監(jiān)事會是公司依法設(shè)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對股東大會負(fù)責(zé)。

第六條 監(jiān)事會由三名監(jiān)事組成，設(shè)監(jiān)事會主席一名。監(jiān)事會主席由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。

第七條 監(jiān)事由股東代表和公司職工代表擔(dān)任。公司職工代表擔(dān)任的監(jiān)事不得少于監(jiān)事人數(shù)的三分之一。董事、高級管理人員不得兼任監(jiān)事。

第八條 監(jiān)事的任期每屆為三年。股東代表擔(dān)任的監(jiān)事由股東大會選舉或更換，職工擔(dān)任的監(jiān)事由公司職工民主選舉產(chǎn)生或更換，監(jiān)事連選可以連任。

股東代表監(jiān)事候選人由上屆監(jiān)事會或單獨(dú)或合計(jì)持有公司發(fā)行在外有表決權(quán)股份總數(shù)百分之三以上的股東提出。

第九條 監(jiān)事任期屆滿未及時(shí)改選，或者監(jiān)事在任期內(nèi)辭職導(dǎo)致監(jiān)事會成員低于法定人數(shù)的，在改選出的監(jiān)事就任前，原監(jiān)事仍應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和公司章程的規(guī)定，履行監(jiān)事職務(wù)。

第三章 監(jiān)事會及監(jiān)事會主席的職權(quán)

第十條 監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)在《公司法》、《證券法》、《公司章程》和本規(guī)則規(guī)定的范圍內(nèi)行使職權(quán)。

監(jiān)事應(yīng)對公司財(cái)務(wù)以及高級管理人員履行職責(zé)的合法合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督，維護(hù)公司、股東及員工的合法權(quán)益。

監(jiān)事應(yīng)對高級管理人員損害公司利益、違反股東大會決議的行為，要求其予以糾正，并向董事會、股東大會反映或向有關(guān)機(jī)關(guān)報(bào)告。

監(jiān)事可以列席董事會會議，并對董事會決議事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議。監(jiān)事會發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查；必要時(shí)，可以聘請會計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作。

監(jiān)事會行使職權(quán)所必需的費(fèi)用，由公司承擔(dān)。第十一條 監(jiān)事會主席行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持監(jiān)事會會議；

（二）檢查監(jiān)事會決議的執(zhí)行情況；

（三）代表監(jiān)事會向股東大會報(bào)告工作。

第十二條 當(dāng)董事或高級管理人員與公司發(fā)生訴訟時(shí)，由監(jiān)事會主席代表公司與董事或高級管理人員進(jìn)行訴訟。

第四章 監(jiān)事會會議的召集、主持及提案

第十三條 監(jiān)事會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

第十四條 監(jiān)事會主席召集和主持監(jiān)事會會議；監(jiān)事會主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上監(jiān)事共同推舉一名監(jiān)事召集和主持監(jiān)事會會議。

第十五條 監(jiān)事會定期會議應(yīng)當(dāng)每六個(gè)月召開一次。監(jiān)事可以提議召開臨時(shí)監(jiān)事會會議。

第十六條 監(jiān)事提議召開監(jiān)事會臨時(shí)會議的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)事會主席提交經(jīng)提議監(jiān)事簽字的書面提議。書面提議中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）提議監(jiān)事的姓名；

（二）提議理由或者提議所基于的客觀事由；

（三）提議會議召開的時(shí)間或者時(shí)限、地點(diǎn)和方式；

（四）明確和具體的提案；

（五）提議監(jiān)事的聯(lián)系方式和提議日期等。

在監(jiān)事會主席收到監(jiān)事的書面提議后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)發(fā)出召開監(jiān)事會臨時(shí)會議的通知。

第五章 監(jiān)事會會議通知

第十七條 召開監(jiān)事會定期會議和臨時(shí)會議，監(jiān)事會主席應(yīng)當(dāng)提前十日將書面會議通知，通過直接送達(dá)、傳真、電子郵件或者其他方式，提交全體監(jiān)事。

如情況緊急，需要盡快召開監(jiān)事會臨時(shí)會議的，會議可以不受前款通知方式及通知時(shí)限的限制，但召集人應(yīng)當(dāng)在會議上作出說明。

第十八條 書面會議通知應(yīng)當(dāng)至少包括舉行會議的日期、地點(diǎn)和會議期限，事由及議題，發(fā)出通知的日期。

第六章 監(jiān)事會會議的召開

第十九條 監(jiān)事會定期會議應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)場方式召開。

監(jiān)事會臨時(shí)會議在保障監(jiān)事充分表達(dá)意見的前提下，可以用傳真或電子郵件方式進(jìn)行并作出決議，并由參會監(jiān)事簽字。

監(jiān)事會會議應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事本人出席，監(jiān)事因故不能出席的，可以書面委托其他監(jiān)事代為出席。

委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名，代理事項(xiàng)、權(quán)限和有效期限，并由委托人簽名或蓋章。

代為出席會議的監(jiān)事應(yīng)當(dāng)在授權(quán)范圍內(nèi)行使監(jiān)事的權(quán)利。監(jiān)事未出席監(jiān)事會會議，亦未委托代表出席的，視為放棄在該次會議上的投票權(quán)。

第二十條 監(jiān)事會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的監(jiān)事出席方可舉行。

第二十一條 監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)事的提議，要求董事、高級管理人員、公司其他有關(guān)人員或者相關(guān)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員到會接受質(zhì)詢。

第七章 監(jiān)事會會議的表決

第二十二條 監(jiān)事會會議的表決實(shí)行一人一票，可采用舉手、投票或通訊方式進(jìn)行。

第二十三條 監(jiān)事的表決意向分為同意、反對和棄權(quán)。與會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)從上述意向中選擇其一，未做選擇或者同時(shí)選擇兩個(gè)以上意向的，視為棄權(quán)。

第二十四條 監(jiān)事會形成決議應(yīng)當(dāng)全體監(jiān)事過半數(shù)同意。

第二十五條 監(jiān)事會會議應(yīng)有記錄，出席會議的監(jiān)事和記錄人，應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。會議記錄應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）會議屆次和召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式；

（二）會議通知的發(fā)出情況；

（三）會議召集人和主持人；

（四）會議出席情況；

（五）會議審議的提案、每位監(jiān)事對有關(guān)事項(xiàng)的發(fā)言要點(diǎn)和主要意見、對提案的表決意向；

（六）每項(xiàng)提案的表決方式和表決結(jié)果（說明具體的同意、反對、棄權(quán)票數(shù)）；

（七）與會監(jiān)事認(rèn)為應(yīng)當(dāng)記載的其他事項(xiàng)。

第二十六條 與會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)對會議記錄進(jìn)行簽字確認(rèn)。監(jiān)事對會議記錄有不同意見的，可以在簽字時(shí)作出書面說明。

監(jiān)事既不按前款規(guī)定進(jìn)行簽字確認(rèn)，又不對其不同意見作出書面說明的，視為完全同意會議記錄的內(nèi)容。

第二十七條 監(jiān)事應(yīng)當(dāng)督促有關(guān)人員落實(shí)監(jiān)事會決議。監(jiān)事會主席應(yīng)當(dāng)在以后的監(jiān)事會會議上通報(bào)已經(jīng)形成的決議的執(zhí)行情況。

第二十八條 監(jiān)事會會議檔案，包括會議通知和會議材料、會議簽到簿、會議錄音資料、表決票、經(jīng)與會監(jiān)事簽字確認(rèn)的會議記錄、決議公告等，由董事會秘書負(fù)責(zé)保管。

監(jiān)事會會議資料的保存期限為十年以上。

第八章 附則

第二十九條

本規(guī)則未盡事宜，按國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 在本規(guī)則中，“以上”包括本數(shù)。

第三十一條 本規(guī)則由監(jiān)事會制訂報(bào)股東大會批準(zhǔn)后生效，修改時(shí)亦同。第三十二條 本規(guī)則由監(jiān)事會解釋。

第四篇：萬科股份有限公司 財(cái)務(wù)報(bào)表 演講稿

大家好，我們小組分析的是萬科公司的08-10的財(cái)務(wù)報(bào)表，很榮幸由我來為大家解讀。

一，首先，公司簡介，萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，上市時(shí)間是1991年。萬科的主 營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)和物業(yè)管理，分別達(dá)到了99%和0.7%。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2010年萬科再次蟬聯(lián)了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料冠軍。其中住宅銷售收入1026億元?jiǎng)?chuàng)造了新的記錄，使得萬科成為國內(nèi)第一家年銷售超過千億的房企。

其次，介紹下房地產(chǎn)的大環(huán)境，中央對于2010年房地產(chǎn)市場政策收緊，包括調(diào)整營業(yè)稅，強(qiáng)調(diào)抑制高房價(jià)與投資性需求，加大在保障房方面的力度，導(dǎo)致2010年的樓市銷售情況不容樂觀，至少房價(jià)不會再次出現(xiàn)2009年下半年的“瘋漲”局面。所以，以下我們分析的萬科公司10年的各項(xiàng)指標(biāo)都略遜于08，09年，但總體發(fā)展較為良好。

二，其次，報(bào)表結(jié)構(gòu)分析。

（1）我們先來看萬科的償債能力比率。

第一，流動比率。此比率已經(jīng)接近標(biāo)準(zhǔn)比率2，表明企業(yè)短期還債能力較為穩(wěn)定。但是10年呈下降狀態(tài)，說明萬科短期償債能力有所下降，財(cái)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

第二，速動比率。此比率上升，說明萬科的變現(xiàn)能力增強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所下降，但是，到10年下降到0.56，說明短期償債能力變?nèi)?。但是房地產(chǎn)所特有的大量存貨現(xiàn)象會造成速動比率比一般水平低。

第三，資產(chǎn)負(fù)債率。一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率40-70較為合適。08-09年萬科的資產(chǎn)負(fù)債率在67左右徘徊，相對比較穩(wěn)定。在2010年，資產(chǎn)負(fù)債率上升說明償債能力變?nèi)酰?cái)務(wù)上的穩(wěn)健趨勢有所波動。

第四，萬科公司產(chǎn)權(quán)比率大幅上升，說明萬科充分發(fā)揮了負(fù)債帶來的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變高,。但是，同樣，利息保障倍數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)，說明企業(yè)支付利息和履行債務(wù)契約的能力變強(qiáng)，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少。

（2）我們再來看一下萬科的盈利能力比率。

以開發(fā)出售為主要業(yè)態(tài)的地產(chǎn)公司一般銷售凈利率都較高，可以看到萬科的銷售凈利率逐年上升，企業(yè)市場競爭能力變強(qiáng)，發(fā)展能力變大。但是總體一般，說明企業(yè)在擴(kuò)大銷售收入的同時(shí)，必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤。

同樣的，萬科的凈資產(chǎn)收益率逐年增高，自有資本獲取收益的能力更強(qiáng)，運(yùn)營效益更好，對投資者和債權(quán)人的保證程度水平更高。但是，資產(chǎn)凈利率卻經(jīng)歷了先增后減，說明企業(yè)總體利用效果一般。分析可知，萬科的規(guī)模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。

（3）接下來是資產(chǎn)管理比率。

分析各項(xiàng)指標(biāo)，在10年都呈現(xiàn)下降趨勢，說明存貨積壓，變現(xiàn)能力有所減弱，企業(yè)的營運(yùn)資金過多的呆滯在應(yīng)收賬款上，有發(fā)生壞賬的危險(xiǎn)，影響正常的資金周轉(zhuǎn)。預(yù)測可知萬科未來資金會更緊張，但不排除國家宏觀調(diào)控的因素和房地產(chǎn)企業(yè)的自有特征。

（4）我們再來看到企業(yè)發(fā)展能力。

由表可知，在10年萬科銷售收入增長率下降幅度明顯，說明企業(yè)市場前景不可觀。但是總資產(chǎn)增長率卻有大幅上漲，說明企業(yè)在本經(jīng)營周期內(nèi)資產(chǎn)擴(kuò)張速度非?？?。并且，萬科還加速了在土地市場的投入，整個(gè)2010年共獲取106塊土地，且大多數(shù)位于二、三 線城市。由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規(guī)律，萬科2010年實(shí)現(xiàn)千億業(yè)績便是2008年之前辛苦布局、儲備土地的結(jié)果，而 2010年全國范圍內(nèi)的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。

三，接下來，上市公司特有的財(cái)務(wù)比率——每股指標(biāo)分析。查看三年數(shù)據(jù)，10年態(tài)勢較好。

每股收益反映普通股盈利能力在逐漸增長。

每股股利說明公司的獲利能力增加，公司的股利分配政策和現(xiàn)金充足。每股凈資產(chǎn)說明公司的股票價(jià)值在增長，公司的發(fā)展在壯大。

市盈率說明投資者對萬科公司未來發(fā)展充滿信心，但是09年該指數(shù)有所下降，原因可能是受到金融危機(jī)的影響，投資者普遍對股票市場不太看好。

四，緊接著，我們再來看看萬科的同行業(yè)。

我們選取了招商地產(chǎn)，保利地產(chǎn)，和深振業(yè)A。

分析每股收益，每股凈資產(chǎn)，凈資產(chǎn)收益率，凈利潤增長率。萬科的發(fā)展態(tài)勢最好，最為平穩(wěn)，不過其他企業(yè)增勢兇猛，有趕超趨勢。萬科的最大亮點(diǎn)在于公司的經(jīng)營效率。雖然萬科的管理層極為重視每股收益的持續(xù)快速增長，但是分紅較少，股民不買賬。其中利弊，在這也不過多累牘。

五，當(dāng)然萬科在迅猛發(fā)展的時(shí)候，也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。譬如償債能力，盈利能力，資產(chǎn)管理發(fā)展能力都略有下降，為此企業(yè)需提升產(chǎn)品品質(zhì)和性價(jià)比，加強(qiáng)成本、費(fèi)用管理。加強(qiáng)銷售貸款的回收，減少壞賬。提高資金運(yùn)用效率，加強(qiáng)流動資產(chǎn)的管理。

而面對不斷深入的調(diào)控，萬科需及時(shí)調(diào)整開發(fā)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏，調(diào)低對利潤的追求，把調(diào)控可能帶來的業(yè)績影響降到最低，面對市場變化，確保經(jīng)營安全作為一個(gè)底線。在任何情況下堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營、繼續(xù)堅(jiān)持為普通人蓋好房子的基本產(chǎn)品定位。繼續(xù)堅(jiān)持 “不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢钡脑瓌t。堅(jiān)持保障房的供應(yīng)。萬科將更多依賴于自身品牌和客戶服務(wù)，依賴于企業(yè)的融資能力和經(jīng)營管理水平。從而確保今后萬科在中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭老大地位。

期待著萬科公司的能有更好發(fā)展。謝謝大家。

第五篇：萬科企業(yè)股份有限公司成本管理制度

XX企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）

一、總 則

1、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。

2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)

（一）集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)

1、制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實(shí)行制度監(jiān)控。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。

3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：

◆ 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； ◆ 市場定位是否明確、恰當(dāng)； ◆ 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；

◆ 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求； ◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。

4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。

6、組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。

7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。

8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。

（二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)

1、認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。

2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。

4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。

5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

7、組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。

8、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。

三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控

（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)

1、根據(jù)集團(tuán)的管理體制，集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。

2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行

（二）成本監(jiān)控的要求

制度建設(shè)

1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案：

◆ 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；

◆ 計(jì)劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法)；

◆ 招、投標(biāo)管理制度；

◆ 合同管理制度；

◆ 工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度；

◆ 預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理制度；

◆ 費(fèi)用控制制度；

◆ 材料設(shè)備管理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。

計(jì)劃管理

1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：

◆ 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃(按完全成本口徑)；

◆ 期間費(fèi)用計(jì)劃；

◆ 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。

2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。

分析檢查

1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：

◆ 計(jì)劃及其執(zhí)行情況；

◆ 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對比差異及其原因；

◆ 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策；

評價(jià)、結(jié)論與提示。

2、集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。

信息交流

1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括：

項(xiàng)目基本情況；

◆ 按會計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；

◆ 成本動態(tài)情況及其分析資料；

◆ 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。

2、按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：

◆ 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；

◆ 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30%以上的的項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件)；

◆ 合作條件更改；

◆ 補(bǔ)交地價(jià)。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會討論通過。《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

◆ 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

◆ 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

◆ 稅務(wù)環(huán)境及其影響；

◆ 資金計(jì)劃；

◆ 《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策；

◆ 項(xiàng)目綜合評價(jià)意見。

2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會前提前一周上交集團(tuán)總部。

3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請》。

4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：

◆ 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

◆ 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。

3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。

4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項(xiàng)目若采取邀請招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。

6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。

10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

（四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證

1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；

◆ 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；

◆ 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

（五）工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

◆ 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。

（七）工程結(jié)算管理

工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

◆ 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。

3、“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。

4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)。

6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。

7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。

（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。《銷售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測算，須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

五、附 則

1、本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實(shí)際工作中不斷完善，并報(bào)總部備案。

2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照國家和集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由總部財(cái)務(wù)管理部根椐集團(tuán)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。