第一篇：萬科企業股份有限公司成本管理制度

XX企業股份有限公司 房地產成本管理制度（討論稿）

一、總 則

1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合集團成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。

2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。

3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。

二、房地產成本管理職責

（一）集團總部的成本管理職責

1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。

2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發企業管理層作決策參考；保持對國家有關法規政策和集團成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。

3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：

◆ 立項資料是否齊全、規范； ◆ 市場定位是否明確、恰當； ◆ 投資成本估算是否經濟、合理；

◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求； ◆ 投資風險能否有效控制。

4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編集團成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各開發企業。

6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。

7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。

8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。

（二）開發企業的成本管理職責

1、認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監督。

2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。

4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。保證將成本控制在目標成本范圍內。

6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。

三、房地產成本監控

（一）成本監控系統

1、根據集團的管理體制，集團建立總部以管理監控為中心、各開發企業以操作監控為中心的房地產成本監控系統。實行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。

2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。

3、各開發企業應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行

（二）成本監控的要求

制度建設

1、根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，并報集團總部備案：

◆ 成本管理責任制及監控程序；

◆ 計劃管理制度(包括指標、定額、考核管理辦法)；

◆ 招、投標管理制度；

◆ 合同管理制度；

◆ 工程(質量、進度、監理、現場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；

◆ 預決算(包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款項撥付)管理制度；

◆ 費用控制制度；

◆ 材料設備管理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團總部應不斷總結各開發企業成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善集團房地產成本管理制度。

計劃管理

1、各開發企業應按根據項目開發的節奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情況：

◆ 開發產品成本計劃(按完全成本口徑)；

◆ 期間費用計劃；

◆ 降低成本技術組織措施計劃。

2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數據化、圖表化。

3、各開發企業應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。

分析檢查

1、各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：

◆ 計劃及其執行情況；

◆ 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；

◆ 分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；

評價、結論與提示。

2、集團總部根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。

信息交流

1、應報集團總部的常規性成本資料主要包括：

項目基本情況；

◆ 按會計制度規定應編報的成本核算報表；

◆ 成本動態情況及其分析資料；

◆ 當地政策性收費項目、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。

2、按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時報集團總部：

◆ 當地有關法規政策的重大調整；

◆ 成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；

◆ 合作條件更改；

◆ 補交地價。

3、各開發企業應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經驗教訓。

四、房地產開發環節的成本控制

（一）立項環節的成本控制

1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：

◆ 成本費用估算和控制目標及措施；

◆ 投資及效益測算、利潤體現安排；

◆ 稅務環境及其影響；

◆ 資金計劃；

◆ 《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

◆ 投資風險評估及相應的對策；

◆ 項目綜合評價意見。

2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。

3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。

4、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。

5、招標、拍賣合同或合作開發合同應經集團總部律師審核后正式簽署。

（二）規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則：

◆ 能由集團內部完成的規劃設計工作，應由集團內部自行完成；

◆ 需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

（三）施工招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。

6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

10、出包工程應嚴禁擅自轉包。

（四）施工過程的成本控制 現場簽證

1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。

3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際情況確定。工程質量與監理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；

◆ 工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

◆ 預算部門整理復核工程價值量；

◆ 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（五）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

◆ 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

◆ 能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務和信譽良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批準。

11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

（六）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。

（七）工程結算管理

工程竣工結算應具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協議）有關結算條款的規定；

◆ 具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料； ◆ 項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。

3、“點工”必須按照定額價計取、結算。

4、審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。

5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。

6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。

7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。

（八）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發單位總經理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發單位總經理辦公會批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、各開發企業應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

五、附 則

1、本制度適用于集團所屬的房地產開發企業。各房地產開發企業應根據本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案。

2、本制度未涉及到的內容或未盡事項，應按照國家和集團房地產開發企業成本管理的有關規定執行。本制度由總部財務管理部根椐集團成本管理的需要進行修訂和完善。

第二篇：萬科企業股份有限公司董事會議事規則（本站推薦）

萬科企業股份有限公司

董事會議事規則（修訂稿）

第一章 總 則

第一條 為了進一步明確董事會的職責權限，規范董事會內部機構及運作程序，充分發揮董事會的經營決策中心作用，根據《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）、《萬科企業股份有限公司章程》（以下簡稱《公司章程》）及有關規定，制定本規則。

第二章 董事會的組成機構

第二條 公司設董事會，是公司的經營決策中心，對股東大會負責。第三條 董事會由十一名董事組成，設董事長一人，副董事長一至二人。董事為自然人，無需持有公司股份。公司全體董事根據法律、行政法規、部門規章和《公司章程》的規定對公司負有忠實義務和勤勉業務。

第四條 公司董事會成員中應當有1/3以上獨立董事，其中至少一名會計專業人士。

第五條 董事由股東大會選舉或更換，每屆任期三年，任期從股東大會通過之日起計算，至本屆董事會任期屆滿時為止。董事任期屆滿，可連選連任。董事在任期屆滿前，股東大會不得無故解除其職務。

非獨立董事候選人名單由上屆董事會或連續一百八十個交易日單獨或合計持有公司發行在外有表決權股份總數百分之三以上的股東提出。獨立董事的選舉根據有關法規執行。

第六條 董事因故離職，補選董事任期從股東大會通過之日起計算，至本屆董事會任期屆滿時為止。董事任期屆滿未及時改選，在改選出的董事就任前，原董事仍應當依照法律、行政法規、部門規章和本章程的規定，履行董事職務。第七條 董事會按照股東大會決議可以設立審計委員會、投資與決策委員會、薪酬與提名委員會等專門委員會。專門委員會成員全部由董事組成，其中審計委員會、薪酬與提名委員會中獨立董事應占多數并擔任召集人，審計委員會中至少有一名獨立董事是會計專業人士。

各專門委員會下設工作小組，負責日常工作聯絡和會議組織等工作。董事會專門委員會的職責、議事程序等工作實施細則由董事會另行制定。第八條 ：董事會設董事會秘書，負責公司股東大會和董事會會議的籌備、管理公司股權、證券和有關法律文件檔案及公司董事會的有關資料，辦理信息披露等事務。董事會秘書由董事長提名，經董事會聘任或解聘。

董事會秘書應遵守法律、行政法規、部門規章及公司章程的有關規定。第九條 董事會秘書可組織人員承辦董事會日常工作。

第三章 董事會及董事長的職權

第十條 公司董事會應當在《公司法》、《證券法》、《公司章程》和本規則規定的范圍內行使職權。

董事會應當嚴格按照股東大會和本公司《公司章程》的授權行事，不得越權形成決議。

第十一條 董事會的決策程序為：

1、投資決策程序：董事會委托總經理組織有關人員擬定公司中長期發展規劃、投資計劃和重大項目的投資方案，提交董事會審議，形成董事會決議；對于需提交股東大會的重大經營事項，按程序提交股東大會審議通過，由總經理組織實施。

2、財務預、決算工作程序：董事會委托總經理組織有關人員擬定公司財務預決算、利潤分配和虧損彌補等方案，提交董事會；董事會制定方案，提請股東大會審議通過后，由總經理組織實施。

3、人事任免程序：根據董事會、總經理在各自的職權范圍內提出的人事任免提名，由公司組織人事部門考核，向董事會提出任免意見，報董事會審批。

4、重大事項工作程序：董事長在審核簽署由董事會決定的重大事項的文件前，應對有關事項進行研究，判斷其可行性，經董事會通過并形成決議后再簽署意見，以減少決策失誤。

第十二條 董事長根據法律、行政法規、《公司章程》的規定及股東大會、董事會決議行使其職權和承擔相應義務。

第十三條 董事會授權董事長在董事會閉會期間行使董事會部分職權的，原則上應針對具體事件或有具體金額限制，授權內容應當明確、具體。凡涉及公司重大利益的事項應由董事會集體決策。

第十四條 公司副董事長協助董事長工作，董事長不能履行職務或者不履行職務的，由副董事長履行職務；副董事長不能履行職務或者不履行職務的，由半數以上董事共同推舉一名董事履行職務。

第四章 董事會會議的召集、主持及提案

第十五條 董事會會議分為定期會議和臨時會議。

第十六條 董事會會議由董事長召集和主持；董事長不能履行職務或者不履行職務的，由副董事長召集和主持；副董事長不能履行職務或者不履行職務的，由半數以上董事共同推舉一名董事召集和主持。

第十七條 董事會每年應當至少在上下兩個半各召開一次定期會議。定期會議由董事長召集，于會議召開十日以前書面通知全體董事。第十八條 有下列情形之一的，董事長應當在十日以內召開臨時董事會會議：

（一）董事長認為必要時；

（二）三分之一以上董事聯名提議時；

（三）監事會提議時；

（四）持有十分之一以上有表決權股份的股東提議時；

（五）二分之一以上獨立董事提議時。

第十九條 按照前條規定提議召開董事會臨時會議的，提議人應當通過董事會秘書或者直接向董事長提交經簽字（蓋章）的書面提議。書面提議中應當載明下列事項：

（一）提議人的姓名或者名稱；

（二）提議理由或者提議所基于的客觀事由；

（三）提議會議召開的時間或者時限、地點和方式；

（四）明確和具體的提案；

（五）提議人的聯系方式和提議日期等。

提案內容應當屬于本公司《公司章程》規定的董事會職權范圍內的事項，與提案有關的材料應當一并提交。

第二十條 董事會秘書在收到書面提議和有關材料后，應當于當日轉交董事長。董事長認為提案內容不明確、具體或者有關材料不充分的，可以要求提議人修改或者補充。

董事長應當自接到提議后10日內，召集和主持董事會會議。

第五章 董事會會議通知

第二十一條 召開董事會定期會議和臨時會議，董事會秘書應當分別提前十日和三個工作日以書面通知方式通知全體董事。

若出現特殊情況，需要董事會即刻作出決議的，為公司利益之目的，召開臨時董事會會議可以不受前款通知方式及通知時限的限制，但召集人應當在會議上作出說明。

第二十二條 董事會會議通知應當至少包括以下內容：

（一）會議日期和地點；

（二）會議期限；

（三）事由及議題；

（四）發出通知的日期。

第二十三條 董事會定期會議的書面會議通知發出后，如果需要變更會議的時間、地點等事項或者增加、變更、取消會議提案的，應當在原定會議召開日之前三日發出書面變更通知，說明情況和新提案的有關內容及相關材料。不足三日的，會議日期應當相應順延或者在取得全體與會董事的認可后按期召開。董事會臨時會議的會議通知發出后，如果需要變更會議的時間、地點等事項或者增加、變更、取消會議提案的，應當事先取得全體與會董事的認可并做好相應記錄。

第六章 董事會會議的召開

第二十四條 董事會會議應當有過半數的董事出席方可舉行。

第二十五條 總經理、董事會秘書應當列席董事會會議；監事可以列席董事會會議。會議主持人認為有必要的，可以通知其他有關人員列席董事會會議。

列席會議人員有權就相關議題發表意見，但沒有投票表決權。第二十六條 董事應當親自出席董事會會議。因故不能出席會議的，應當事先審閱會議材料，形成明確的意見，書面委托其他董事代為出席。

委托書應當載明：

（一）委托人和受托人的姓名；

（二）委托人不能出席會議的原因；

（三）委托人對每項提案的簡要意見（如有）；

（四）委托人的授權范圍和對提案表決意向的指示；

（五）委托人的簽字、日期等。

受托董事應當向會議主持人提交書面委托書。

第二十七條 委托和受托出席董事會會議應當遵循以下原則：

（一）在審議關聯交易事項時，非關聯董事不得委托關聯董事代為出席；關聯董事也不得接受關聯董事的委托；

（二）在審議按照有關法律法規需獨立董事發表獨立意見的事項時，獨立董事不得委托非獨立董事代為出席，非獨立董事也不得接受獨立董事的委托； 第二十八條 代為出席會議的董事應當在授權范圍內行使董事的權利。董事未出席董事會會議，亦未委托代表出席的，視為放棄在該次會議上的投票權。第二十九條 董事個人或者其所任職的其他企業直接或者間接與公司已有的或者計劃中的合同、交易、安排有關聯關系時（聘任合同除外），不論有關事項在一般情況下是否需要董事會批準同意，均應當盡快向董事會披露其關聯關系的性質和程度。

除非有關聯關系的董事按照本條前款的要求向董事會作了披露，并且董事會在不將其計入法定人數，該董事亦未參加表決的會議上批準了該事項，公司有權撤銷該合同、交易或者安排，但在對方是善意第三人的情況下除外。

第三十條 如果公司董事在公司首次考慮訂立有關合同、交易、安排前以書面形式通知董事會，聲明由于通知所列的內容，公司日后達成的合同、交易、安排與其有利益關系，則在通知闡明的范圍內，有關董事視為做了第二十九條所規定的披露。

第三十一條 董事會定期會議現場召開。董事會臨時會議在保障董事充分表達意見的前提下，可以通過傳真或者電子郵件表決等方式召開。以傳真或者電子郵件表決等方式召開的董事會會議，按照規定期限內實際收到傳真或者電子郵件等有效表決票計算出席會議的董事人數。

第三十二條 除征得全體與會董事的一致同意外，董事會會議不得就未包括在會議通知中的提案進行表決。

第三十三條 董事應當認真閱讀有關會議材料，在充分了解情況的基礎上獨立、審慎地發表意見。

第三十四條 董事可以在會前向董事會秘書、會議召集人、總經理和其他高級管理人員、各專門委員會、會計師事務所和律師事務所等有關人員和機構了解決策所需要的信息，也可以在會議進行中向主持人建議請上述人員和機構代表與會解釋有關情況。

第七章 董事會會議的表決

第三十五條 董事會會議的表決實行一人一票。除根據法律、行政法規和《公司章程》的規定董事會形成決議應當取得更多董事同意的除外，董事會做出決議，必須經全體董事過半數通過。

第三十六條 董事會決議表決可采用舉手、投票、傳真或電子郵件等方式。董事會臨時會議在保障董事充分表達意見的前提下，可以用傳真或電子郵件方式進行并作出決議，并由參會董事簽字。

第三十七條 董事的表決意向分為同意、反對和棄權。與會董事應當從上述意向中選擇其一，未做選擇或者同時選擇兩個以上意向的，視為棄權。第三十八條 現場召開會議的，會議主持人應當當場宣布統計結果；以傳真或者電子郵件表決等方式召開的董事會會議，在規定的表決時限結束后下一工作日之前董事會秘書應通知董事表決結果。

第三十九條 董事會根據本公司《公司章程》的規定，在其權限范圍內對擔保事項作出決議，除公司全體董事過半數同意外，還必須經出席會議的三分之二以上董事的同意。

第四十條 出現下述情形的，董事應當對有關提案回避表決：

（一）本公司《公司章程》規定的因董事與會議提案所涉及的事項有關聯關系而須回避的其他情形；

（二）其他法律法規等規定董事應當回避的情形。

在董事回避表決的情況下，有關董事會會議由過半數的無關聯關系董事出席 即可舉行，形成決議須經無關聯關系董事過半數通過。出席會議的無關聯關系董事人數不足三人的，不得對有關提案進行表決，而應當將該事項提交股東大會審議。

第四十一條 董事會會議需要就公司利潤分配事宜作出決議的，可以先將擬提交董事會審議的分配預案通知注冊會計師，并要求其據此出具審計報告草案（除涉及分配之外的其他財務數據均已確定）。董事會作出分配的決議后，應當要求注冊會計師出具正式的審計報告，董事會再根據注冊會計師出具的正式審計報告對定期報告的其他相關事項作出決議。

第四十二條 二分之一以上的與會董事或兩名以上獨立董事認為提案不明確、不具體，或者因會議材料不充分等其他事由導致其無法對有關事項作出判斷時，可以提請會議召集人暫緩表決。

提議暫緩表決的董事應當對提案再次提交審議應滿足的條件提出明確要求。第四十三條 董事應當在董事會決議上簽字并對董事會的決議承擔責任。董事會的決議違反法律、行政法規或者公司章程、股東大會決議，致使公司遭受損失的，參與決議的董事對公司負賠償責任。但經證明在表決時曾表明異議并記載于會議記錄的，該董事可以免除責任。

第四十四條 董事會秘書應當安排工作人員對董事會會議做好記錄。會議記錄應當包括以下內容：

（一）會議召開的日期、地點和召集人姓名；

（二）出席董事的姓名以及受他人委托出席董事會的董事（代理人）姓名；

（三）會議議程；

（四）董事發言要點；

（五）每一決議事項的表決方式和結果（表決結果應載明贊成、反對或棄權的票數）。第四十五條 出席會議的董事、董事會秘書和記錄人，應當在會議記錄上簽名。出席會議的董事有權要求在記錄上對其在會議上的發言作出說明性記載。董事會會議記錄作為公司檔案由董事會秘書保存。董事會會議記錄保管期限10年。董事既不按前款規定進行簽字確認，又不對其不同意見作出書面說明的，視為完全同意會議記錄、和決議記錄的內容。

第四十六條 董事會決議公告事宜，由董事會秘書根據《深圳證券交易所股票上市規則》等有關規定辦理。在決議公告披露之前，與會董事和會議列席人員、記錄和其他有關人員等負有對決議內容保密的義務。

第四十七條 董事會決議實施過程中，董事長（或委托有關部門和人員）可就決議的實施情況進程跟蹤檢查，在檢查中發現有違決議的事項時，可要求和督 促總經理予以糾正。

第八章 附則

第四十八條

本規則未盡事宜，按國家有關法律、法規及公司章程的有關規定執行。

第四十九條 在本規則中，“以上”包括本數。

第五十條

本規則由董事會制訂報股東大會批準后生效，修改時亦同。第五十一條

本規則由董事會解釋。

第三篇：萬科企業股份有限公司財務報表分析[范文]

萬科企業股份有限公司財務報表分析

一、公司簡介

萬科公司概況：萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續六次獲得“中國最受尊敬企業”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業”。

萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

二、資產負債表和利潤表的縱向分析和橫向分析

（一）資產負債表分析

1、貨幣資金：總數逐年增加，逐年減少比例的原因是公司的經營狀況每年都有所改善，經

營業績每年都有增加。

2、應收賬款：逐年減少的主要原因是往來款項減少所致。

3、存貨；逐年增加的主要原因是起先部分原料儲備存有所上升所致，市場需求增大，加大

了房地產的開發。

4、長期股權投資：逐年增加的主要原因是市場當前狀況及其前景對公司的投資的影響。

5、固定資產：其占總資產比例的先增后減說明市場經歷了從冷到熱的過程。

6、在建工程：先減少后大幅度的增加說明了公司對市場的需求量和熱度做出可及時的調整。

7、應付賬款：逐年增加的主要原因是公司根據市場的熱度，適度的加大了對市場的投資力

度。

（二）利潤表分析

1、營業總收入：逐年的上升是由于公司的經營業績每年都有所提升。

2、營業成本：逐年上升的主要原因是房地產市場過熱，地皮的價格大幅度增長以及公司營

業收入的逐年上升帶動了成本的增加。

3、投資收益：逐年增加說明了公司投資方向和目標正確，所投資的公司的經營業績每年都

有提高。

4、銷售費用：先增后減主要原因是公司在市場蕭條期為增加銷售收入支付了較多的費用以

促進業務量的增加，而在市場繁榮期則無需太多的銷售費用。

5、管理費用：逐年減少的原因是對壞賬核算方法做了變更，減少了對于特別款項采用個別認定法計提壞賬準備，所計提的壞賬準備減少。

6、所得稅：先減后增反映公司利潤總額的所得大小。

三、比率分析

（一）償債能力分析

這三年的流動比率表明，債權人的安全程度較高，較高的流動比率可以保障債權在到期日得以償還，并在清算時不會受到重大損失。因為，在債權到期日，流動資產可以迅速變現予以償還債務，流動比率越高，這種償還到期債務的能力越高.企業的貨幣資金和存貨在這三年的增量都得到較大幅度的提高，說明企業的經營有比較明顯的提高，短期償債能力值得肯定。

這三年的速動比率是假定存貨毫無價值或難以脫手兌換現金的情況下，企業可動用的流動資產抵付流動負債的能力。萬科公司的速動比率在行業中還是處在一個比較合適的比例，表明企業可動用的流動資產抵付流動負債的能力還是比較強的，同時，表明企業資產利用率也處在比較合適的比例。

這三年的資產負債比率表明從債權人處所籌集的資金占資產的百分比，它有助于確定在破產情況下對債權人的保護程度。此三年的比率都比較高，表明企業的財務狀況比較吃緊，但從側面考慮，說明了企業的經營業務量比較大，造成了比較大比例的資產負債率。總的來看，從前三個指標可以看出該公司的償債能力處于合理的水平，債權人的安全程度處于較好局面。同時也可以看出企業的資源利用率還是比較高的，也從側面說明了企業的償債能力還是比較強的。

（二）營運能力分析

從這三年的應收賬款周轉率可以看出，每年它都維持在一個很高的水平，表明企業在未來對現金的收回都比較高，資金的利用率在高的水平。這三年的應收賬款周轉率都比較高，表明該企業的資金利用一直比較高，處于良好的狀態，同時也表明其短期償債能力十分強。

這三年的存貨周轉率差別不大，說明每一年的運轉都差別不大，存貨增加不大，公司的負擔也就不大，對資金的利用比較好，生產比較正常，沒有太大的變化，公司處在一個比較穩定的發展的階段。

從這三年的總資產周轉率可以看出該企業全部資產的使用率，這三年的都比較高，在行業中處于領先地位，表明該企業在行業中利用全部資產進行經營的效率較高，企業的生產獲利能力比較高，表明萬科公司的獲利能力非常高。

總的來看，三個財務指標表明，該企業的資金利用率極高，周轉很快，銷售收入高，獲利能力也比較穩定，且充分的利用了多余的資金，生產的效率比較高。

（三）獲利能力分析

三年的獲利財務指標如下：

毛利是公司利潤形成的基礎，銷售毛利率即單位收入的毛利，獲利能力越強。從上表可以看出，萬科公司的銷售毛利率相對較低，還沒有達到行業中的平均水平，但這也是萬科的營銷策略，萬科的CEO也說過高于25%的利潤他們不做，證明公司是在穩固中求發展，在穩定中求得利潤，這樣做對公司的可持續發展是比較有利，在謀取利潤的同時，不會讓公司冒太大的風險。同時，萬科公司的凈利潤高,而凈資產收益率不高,這說明它的凈資產較多,沒有太多的負債籌資,嘗債能力強,破產風險小。

四、分析結論

從總體趨勢可以看出，各個項目的數值都處在比較適合的水平，盡管其中有起有落，但總體來說，沒有較大浮動的大起大落。主要是由于在07年房地產市場的一片火熱，其公司的各項指標都處在比較有利的水平，到了08年的時候，房地產市場冷淡，但公司改善了銷售策略，其總體來說還是取得了一定的發展，09年，房地產市場有所回暖，公司的經營狀況得到較大的改善和提高，得以體現在各項指標的提升。在償債能力，營運能力和獲利能力分析的過程中，可以清晰的看出各個指標的變化。萬科公司應的收賬款周轉率和存貨周轉率都遠高于同行企業，資產的流動性在行業中也處于領先地位，說明了該企業的償債能力比較好，并且其凈利潤也在逐年的增加，作為債務人是不用擔心公司的償債能力，投資風險也比較小。但這對企業而言也不是完全有利于企業的，在財務風險低的同時也表明了公司沒有充分利用其總資金。此三年該公司的營運能力指標沒有太大的變化，說明了該企業運做沒有出現太大的問題，生產正常，且其效率也比較高。從獲利財務指標可以看出，該企業每年獲利能力比較強，說明了經營方式適當，周轉也比較合理。

總體來看，該企業是一個經營的相當成功的企業，在其行業中有著龍頭老大的地位，雖然受到08年市場低迷時公司促銷策略以及較高土地成本項目的進入結算期的影響，期間公

司全年的總體指標提升不高，但公司的仍有良好的銷售表現，同時09年房地產市場的及時回暖，為公司的經營發展注入了一股動力。近幾年公司的營業總收入沒有較大的波動且逐年都有一定上升，利潤也在不斷的上升，總資產等較穩的增長，財務風險較低，公司未來存在較好的業績釋放空間。

第四篇：萬科企業股份有限公司監事會議事規則

萬科企業股份有限公司

監事會議事規則（修訂稿）

第一章 總 則

第一條 為了適應建立現代企業制度的需要，維護萬科企業股份有限公司全體股東的合法權益，進一步規范監事會的議事規則和表決程序，保障監事會依法獨立行使監督權，完善公司法人治理結構，根據《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）、《萬科企業股份有限公司章程》（以下簡稱《公司章程》）及有關規定，制定本規則。

第二條 監事會依法行使公司監督權，保障股東權益、公司利益和員工的合法權益不受侵犯。

第三條 監事應當遵守法律、法規和公司章程等對監事做出的忠實義務和勤勉義務規定，忠實履行監事會和監事的職責。

第四條 監事依法行使監督權的活動受法律保護，任何單位和個人不得干涉。監事履行職責時，公司各業務部門應當予以協助，不得拒絕、推諉或阻撓。

第二章 監事會的組織機構

第五條 監事會是公司依法設立的監督機構，對股東大會負責。

第六條 監事會由三名監事組成，設監事會主席一名。監事會主席由全體監事過半數選舉產生。

第七條 監事由股東代表和公司職工代表擔任。公司職工代表擔任的監事不得少于監事人數的三分之一。董事、高級管理人員不得兼任監事。

第八條 監事的任期每屆為三年。股東代表擔任的監事由股東大會選舉或更換，職工擔任的監事由公司職工民主選舉產生或更換，監事連選可以連任。

股東代表監事候選人由上屆監事會或單獨或合計持有公司發行在外有表決權股份總數百分之三以上的股東提出。

第九條 監事任期屆滿未及時改選，或者監事在任期內辭職導致監事會成員低于法定人數的，在改選出的監事就任前，原監事仍應當依照法律、行政法規和公司章程的規定，履行監事職務。

第三章 監事會及監事會主席的職權

第十條 監事會應當在《公司法》、《證券法》、《公司章程》和本規則規定的范圍內行使職權。

監事應對公司財務以及高級管理人員履行職責的合法合規性進行監督，維護公司、股東及員工的合法權益。

監事應對高級管理人員損害公司利益、違反股東大會決議的行為，要求其予以糾正，并向董事會、股東大會反映或向有關機關報告。

監事可以列席董事會會議，并對董事會決議事項提出質詢或者建議。監事會發現公司經營情況異常，可以進行調查；必要時，可以聘請會計師事務所，律師事務所等專業機構協助其工作。

監事會行使職權所必需的費用，由公司承擔。第十一條 監事會主席行使下列職權：

（一）召集和主持監事會會議；

（二）檢查監事會決議的執行情況；

（三）代表監事會向股東大會報告工作。

第十二條 當董事或高級管理人員與公司發生訴訟時，由監事會主席代表公司與董事或高級管理人員進行訴訟。

第四章 監事會會議的召集、主持及提案

第十三條 監事會會議分為定期會議和臨時會議。

第十四條 監事會主席召集和主持監事會會議；監事會主席不能履行職務或者不履行職務的，由半數以上監事共同推舉一名監事召集和主持監事會會議。

第十五條 監事會定期會議應當每六個月召開一次。監事可以提議召開臨時監事會會議。

第十六條 監事提議召開監事會臨時會議的，應當向監事會主席提交經提議監事簽字的書面提議。書面提議中應當載明下列事項：

（一）提議監事的姓名；

（二）提議理由或者提議所基于的客觀事由；

（三）提議會議召開的時間或者時限、地點和方式；

（四）明確和具體的提案；

（五）提議監事的聯系方式和提議日期等。

在監事會主席收到監事的書面提議后三日內，應當發出召開監事會臨時會議的通知。

第五章 監事會會議通知

第十七條 召開監事會定期會議和臨時會議，監事會主席應當提前十日將書面會議通知，通過直接送達、傳真、電子郵件或者其他方式，提交全體監事。

如情況緊急，需要盡快召開監事會臨時會議的，會議可以不受前款通知方式及通知時限的限制，但召集人應當在會議上作出說明。

第十八條 書面會議通知應當至少包括舉行會議的日期、地點和會議期限，事由及議題，發出通知的日期。

第六章 監事會會議的召開

第十九條 監事會定期會議應當以現場方式召開。

監事會臨時會議在保障監事充分表達意見的前提下，可以用傳真或電子郵件方式進行并作出決議，并由參會監事簽字。

監事會會議應當由監事本人出席，監事因故不能出席的，可以書面委托其他監事代為出席。

委托書應當載明代理人的姓名，代理事項、權限和有效期限，并由委托人簽名或蓋章。

代為出席會議的監事應當在授權范圍內行使監事的權利。監事未出席監事會會議，亦未委托代表出席的，視為放棄在該次會議上的投票權。

第二十條 監事會會議應當有過半數的監事出席方可舉行。

第二十一條 監事會應當根據監事的提議，要求董事、高級管理人員、公司其他有關人員或者相關中介機構業務人員到會接受質詢。

第七章 監事會會議的表決

第二十二條 監事會會議的表決實行一人一票，可采用舉手、投票或通訊方式進行。

第二十三條 監事的表決意向分為同意、反對和棄權。與會監事應當從上述意向中選擇其一，未做選擇或者同時選擇兩個以上意向的，視為棄權。

第二十四條 監事會形成決議應當全體監事過半數同意。

第二十五條 監事會會議應有記錄，出席會議的監事和記錄人，應當在會議記錄上簽名。會議記錄應當包括以下內容：

（一）會議屆次和召開的時間、地點、方式；

（二）會議通知的發出情況；

（三）會議召集人和主持人；

（四）會議出席情況；

（五）會議審議的提案、每位監事對有關事項的發言要點和主要意見、對提案的表決意向；

（六）每項提案的表決方式和表決結果（說明具體的同意、反對、棄權票數）；

（七）與會監事認為應當記載的其他事項。

第二十六條 與會監事應當對會議記錄進行簽字確認。監事對會議記錄有不同意見的，可以在簽字時作出書面說明。

監事既不按前款規定進行簽字確認，又不對其不同意見作出書面說明的，視為完全同意會議記錄的內容。

第二十七條 監事應當督促有關人員落實監事會決議。監事會主席應當在以后的監事會會議上通報已經形成的決議的執行情況。

第二十八條 監事會會議檔案，包括會議通知和會議材料、會議簽到簿、會議錄音資料、表決票、經與會監事簽字確認的會議記錄、決議公告等，由董事會秘書負責保管。

監事會會議資料的保存期限為十年以上。

第八章 附則

第二十九條

本規則未盡事宜，按國家有關法律、法規及公司章程的有關規定執行。

第三十條 在本規則中，“以上”包括本數。

第三十一條 本規則由監事會制訂報股東大會批準后生效，修改時亦同。第三十二條 本規則由監事會解釋。

第五篇：萬科房地產成本管理制度

萬科房地產成本管理制度

目 錄

一、總

則 1

二、房地產成本管理職責 1

（一）集團總部的成本管理職責 1

（二）開發企業的成本管理職責 2

三、房地產成本監控 4

（一）成本監控系統 4

（二）成本監控的要求 4

四、房地產開發環節的成本控制

（一）立項環節的成本控制 6

（二）規劃設計環節的成本控制 7

（三）施工招標環節的成本控制 8

（四）施工過程的成本控制 8

（五）工程材料及設備管理 10

（六）竣工交付環節的成本控制 11

（七）工程結算管理 12

（八）其他環節的成本控制 13

五、附

則 13

萬科企業股份有限公司

房地產成本管理制度

（討論稿）

一、總 則

1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合集團成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。

2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。

3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。

二、房地產成本管理職責

（一）集團總部的成本管理職責

1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。

2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發企業管理層作決策參考；保持對國家有關法規政策和集團成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。

3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：

◆

立項資料是否齊全、規范；

◆ 市場定位是否明確、恰當；

◆ 投資成本估算是否經濟、合理；

◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求；

◆ 投資風險能否有效控制。

4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編集團成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各開發企業。

6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。

7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。

8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。

（二）開發企業的成本管理職責

1、認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監督。

2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。

4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。保證將成本控制在目標成本范圍內。

6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。

三、房地產成本監控

（一）成本監控系統

1、根據集團的管理體制，集團建立總部以管理監控為中心、各開發企業以操作監控為中心的房地產成本監控系統。實行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。

2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。

3、各開發企業應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行

（二）成本監控的要求 制度建設

1、根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，并報集團總部備案：

◆ 成本管理責任制及監控程序；

◆ 計劃管理制度(包括指標、定額、考核管理辦法)；

◆ 招、投標管理制度；

◆ 合同管理制度；

◆ 工程(質量、進度、監理、現場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；

◆ 預決算(包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款項撥付)管理制度；

◆ 費用控制制度；

◆ 材料設備管理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團總部應不斷總結各開發企業成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善集團房地產成本管理制度。

計劃管理

1、各開發企業應按根據項目開發的節奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情況：

◆ 開發產品成本計劃(按完全成本口徑)；

◆ 期間費用計劃；

◆ 降低成本技術組織措施計劃。

2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數據化、圖表化。

3、各開發企業應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。

分析檢查

1、各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：

◆ 計劃及其執行情況；

◆ 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；

◆ 分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；

◆ 評價、結論與提示。

2、集團總部根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。

信息交流

1、應報集團總部的常規性成本資料主要包括： ◆ 項目基本情況；

◆ 按會計制度規定應編報的成本核算報表；

◆ 成本動態情況及其分析資料；

◆ 當地政策性收費項目、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。

2、按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時報集團總部：

◆ 當地有關法規政策的重大調整；

◆ 成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；

◆ 合作條件更改；

◆ 補交地價。

3、各開發企業應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經驗教訓。

四、房地產開發環節的成本控制

（一）立項環節的成本控制

1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：

◆ 成本費用估算和控制目標及措施； ◆ 投資及效益測算、利潤體現安排； ◆ 稅務環境及其影響； ◆ 資金計劃； ◆ 《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）； ◆ 投資風險評估及相應的對策； ◆ 項目綜合評價意見。

2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。

3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。

4、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。

5、招標、拍賣合同或合作開發合同應經集團總部律師審核后正式簽署。

（二）規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則： ◆ 能由集團內部完成的規劃設計工作，應由集團內部自行完成； ◆ 需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

（三）施工招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。

6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

10、出包工程應嚴禁擅自轉包。

（四）施工過程的成本控制

現場簽證

1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。

3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際情況確定。

工程質量與監理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；

◆ 工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

◆ 預算部門整理復核工程價值量；

◆ 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（五）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

◆ 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

◆ 能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務和信譽良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批準。

11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

（六）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。

（七）工程結算管理

1、工程竣工結算應具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協議）有關結算條款的規定；

◆ 具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；

◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。

3、“點工”必須按照定額價計取、結算。

4、審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。

5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。

6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。

7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。

（八）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發單位總經理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發單位總經理辦公會批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、各開發企業應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

五、附

則

1、本制度適用于集團所屬的房地產開發企業。各房地產開發企業應根據本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案。

2、本制度未涉及到的內容或未盡事項，應按照國家和集團房地產開發企業成本管理的有關規定執行。本制度由總部財務管理部根椐集團成本管理的需要進行修訂和完善。