第一篇：房地產企業的成本管理制度

房地產企業的成本管理制度

隨著房地產市場競爭的加劇，為提高產品及企業的核心競爭力，房地產企業的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發建設的整個過程中（立項、規劃設計、建設、結算、銷售）每一個環節的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規劃設計階段，所以，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關注財務成本，而且要關注質量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。

（一）立項環節的成本控制

1、新項目立項時必須提交詳細的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容（《可行性研究報告》詳細內容詳見《可行性研究報告指引》）：

1.成本費用估算和控制目標及措施；

2.投資及效益測算、利潤體現安排；

3.稅務環境及其影響；

4.資金計劃；

5.《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

6.投資風險評估及相應的對策；

7.項目綜合評價意見；

（二）規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇應遵循以下原則：

1）能由公司內部完成的規劃設計工作，應由公司內部自行完成；

2）需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目標成本：詳見附錄1－目標成本的編制與審核），應首先上報由公司領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員、物業管理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本、用戶使用成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費。

5、材料設備之品牌／標準、參數的選用應與工程項目的品質、技術要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質量超標。

6、對工程之做法應當結合工程項目的實際情況，對規范、圖集的做法進行適當調整，使之更加經濟、合理。在設計規劃階段，使這種調整反映到圖紙中去。

（三）招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外，其它工程的施工或作業單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

3、應對投標單位進行資格預審，審查單位包括工程、預算、財務、設計四大專業人員。

4、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

5、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標方式。

7、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

8、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

9、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

10、開標后，對回標單位進行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復文件必須密封送達（按投標程序處理）。

11、合同簽訂必須按規定程序進行，詳見附錄2：合同審批與簽訂規定。

12、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

13、對投標人的設備報價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。

14、出包工程應嚴禁擅自轉包。

（四）施工過程的成本控制

現場簽證（洽商及設計變更）

1.現場簽證范圍項目施工過程中凡是由乙方提出須經甲方現場簽認的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現場簽證的內容均屬于現場簽證范圍的，可以辦理現場簽證，包括：工程量增減、材料設備價格變化等。現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2.現場簽證審批權限

一般簽證2萬元以下（含2萬元）項目公司工程部、預算部2—5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報項目經理或主管副總批準重大簽證5—20萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元以上公司總經理審批

2.1上述金額范圍是指單筆單項變更簽證的總金額，不得分筆分項拆分變更簽證金額，并報公司審計以備抽審。

2.2同一單體建筑物每個專業現場簽證次數超過10次的，要由提案人寫分析報告，報告應至少包含原因、責任人、后續是否還有簽證以及減少費用的應對方案，并報公司批準。

2.3為提高效率，預算部經理、項目經理、公司領導可根據項目具體情況進行授權。

3.現場簽證辦理

3.1對現場發生需簽證的工程內容，要求提案人詳細列明事發原因、簽證理由及合同依據。在所需簽證工程內容發生前五天內（特殊情況可在事先征得項目經理同意且在所需簽證工程內容發生后的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報。

3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現的簽證，提案人應及時通知監理工程師、業主工程部專業工程師和造價人員共同到現場勘查、核定。

3.3對重大的簽證，要求提案人應于施工前7天上報，項目部和監理工程師在接獲承包人的申請后三天內就該簽證的必要性、可行性、經濟性進行審核，并將審核意見上報公司。

3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應進行綜合性核對和價格商談，并形成核對與商談記錄清單。

4.現場簽證的審批

4.1項目工程部在接到經監理工程師簽署處理意見的簽證單后，一般工程簽證必須有監理公司、項目部現場工程師、預算部經理、工程部經理簽字審核、然后報項目經理簽批后方可生效。對重大的簽證須上報公司主管部門，并經得分管副總經理或公司總經理批準。具體按第2條審批權限執行。

4.2承包人意見必須由現場專業工程師和項目經理簽署；監理公司意見必須由現場專業監理工程師和總監簽署。

4.3原則上現場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程部負責，價款由預算部負責。但如發現量價有重大偏離時，發現方須立即向上一級領導報告，上一級領導作出審查意見。

4.4項目部在接獲承包人呈交的經監理工程師簽署意見的簽證單后，一般在5天內（重大簽證為10天內）予以批復，并反饋予承包人。

4.5現場簽證沒有實施或未全部實施，監理工程師、工程部現場代表應及時注銷或按實重新核定該項簽證單，并及時通知造價人員。

4.6辦理現場簽證要填寫現場簽證審批單，詳見附錄3：現場簽證審批單。

5.附則監理工程師及項目職能部門相關人員應認真、仔細、準確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包單位為減項的現場簽證要及時辦理。如項目部職能部門相關人員發生瀆職行為將給予內部處分和相應的罰款，直至追究法律責任。

工程質量與監理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。未經預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結算時不予計價。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表，見附件4：工程驗工計價審批表；

2）工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

3）預算部門整理復核工程價值量；

4）經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（五）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

1）能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

3）能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

4）售后服務和信譽良好的供貨商。

5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

8）對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

9）材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批準。

10）甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

（六）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審計、預算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔。

（七）工程結算管理

一、工程結算

1.定義

1.1工程結算是指合同價格的結算。

1.2合同價格應為合同價款加上按合同規定進行的合同價款調整（增加或減少）。

1.3合同價款是承發包雙方在合同中約定，發包人用以支付承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔質量保修責任的款項。

1.4合同價款調整是指在合同履行中發生、按照合同約定或承發包雙方協商同意需要調整（增加或減少）合同價款的情況，經發包人確認后按計算合同價款的方法調整的合同價款。主要包括：

a）由于發包人原因導致的合同價款調整：如工程變更、發包人違約等等；

b）由于非發包人原因導致的合同價款調整：承包人違約、合同缺陷等增加的合同價款。

1.5工程變更是指工程范圍變更、設計變更。工程范圍的變更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外工程。所謂附加工程是指那些該合同項目所必不可少的工程，如果缺少了這些工程，該合同項目便不能發揮合同預期的作用。或者說，附加工程就是合同工程項目所必需的工程。所謂額外工程是指工程項目合同文件中“工作范圍”中未包括的工作。缺少這些工作，原訂合同工程項目仍然可以運行，并發揮效益。）；設計變更是經發包人統一并發出指令更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸及材料等等。

1.6專業分包工程合同結算是指發包人直接分包的專業分包工程完工后，按專業分包工程合同條件進行的工程驗收、結算。

1.7項目工程總結算是指項目工程竣工之后發包人與承包人進行的總承包合同工程竣工結算和尚未進行結算的專業分包工程合同的工程竣工結算。

2.工程結算的條件

2.1工程質量合格或達到合同要求并按照合同要求取得驗收證書是工程結算的必要條件。結算以工程計量為基礎，計量必須以質量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結算和支付，而只結算和支付質量達到要求的部分，對于工程質量達不到要求的部分一律不予結算和支付。

2.2一切結算均需要符合合同規定的要求。

2.3變更項目必須有發包人的變更通知。沒有發包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進行變更的話，他無理由就此變更的費用要求補償。

2.4及時、完備的結算資料。

3.結算資料完整的結算資料包括（但不限于）以下內容：

3.1合同約定對合同價格構成影響的文件及資料：

3.2承包人履約情況：

a）工程竣工驗收資料；

b）發包人對承包人履約情況的說明，包括：

i.雙方確認的已完和未完工程項目一覽表；

ii.工期或質量未達到合同要求的項目應提供相應明確責任的說明；

iii.承包人違約給發包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項目除外）；

iv.合同約定的設備清單和工程實際使用的設備材料清單一覽表。

3.3工程結算書：

a）結算書編制說明，其內容應包括2.1-2.3條有關需要說明內容。

b）合同價款范圍內規定工程內容的結算（結算明細表、匯總表）。

c）合同規定合同價款調整范圍內（增加和/或減少）工程內容的結算。

4.工程結算的審查原則及要點工程結算應嚴格按照合同規定，明確承發包雙方的權利義務，按照合同規定的結算方式進行結算，在承包人風險及責任范圍內的工程費用支出不予調整工程價款。

4.1合同價款范圍內的結算，應區分不同的發包方式和合同類型進行審查：

a）對于總價合同，嚴格按照合同價款進行結算，嚴格審查合同內的工作內容是否在實際施工中按合同要求完成，包括產品設備的型號是否和合同相符；

b）對于單價合同，應按照合同約定的工程量計算規則、依據施工圖和現場實際情況進行工程量的計量，乘以合同單價計算合同價款，審查重點為工程量的計量；

c）對于未進行招投標，合同約定按照施工圖預算加調整計算合同價格的工程，應依據施工圖和現場實際情況、按照合同規定采用定額的工程量計算規則計算工程量和計價。審查重點分為工程量的計量和價格的來源與計算是否合理。

d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗量和施工單位領用量之后，方進行計量和計價工作。對于超額使用的單位要追究違約責任。

4.2調整合同價款的結算：（由于發包人原因導致的合同價款調整。）

4.2.1工程變更部分工程范圍變更內容，對于合同范圍內已有工程項目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計算規則和計價方式進行結算；對于屬于合同工程內，但工程量清單或工程定額內沒有的工程項目，雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算；對于不屬于合同范圍內的工程項目：

1）要根據簽發的變更通知單明確的雙方的權利義務和結算方式，2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規則和計價方式進行結算，3）如果原合同或工程定額中無相關價格，由雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算。審查重點為變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。

a）對于設計變更內容，主要審查變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。

b）對于進度計劃變更內容，應首先審查進度計劃變更的手續是否及時、完備，進度計劃變更的責任方是發包人還是承包人，對于由于承包人的原因導致的進度計劃變更，由此產生的工程內容的增加或人工、機械降效等不予調整工程價款。其次審查進度計劃變更的計算是否合理，應對照合同規定的工程進度計劃和變更的工程進度計劃，計算對工期的影響，從而計算由此產生的施工措施費用、工程內容增加費用和人工、機械降效費用等等。

c）對于施工條件變化導致的合同價款的調整，應首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應承擔的風險范圍，如屬于發包人的責任，如地質勘察錯誤等，應予調整工程價款。其次，因為此部分內容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應重點審查變更手續是否及時、完備，看是否符合工程實際情況。工程價款調整的審查參考上述原則。

4.2.2由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調整應首先正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程序的規定。如果符合上述規定，則應審查索賠的計算方法和基礎數據是否符合規定，有否重復計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。對于承包商違約給發包人造成的損失，則應及時、合理的進行反索賠。對于雙方就違約事項達不成一致意見或由于合同本身的缺陷而導致爭議時，雙方應首先協商解決，協商不成應按照合同規定提交仲裁或訴訟。

4.2.3合同價格的結算，應參照財務往來狀況進行相應的調整。如參照：發包人為承包人代繳的，但未轉賬的各項稅費；發包人直接支付給分包人，但未轉賬的款項；發包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，轉賬的款項（用以計算該材料、設備的價格）；發包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，未轉賬的款項（即甲供材料、設備）（用以計算按照合同規定承包人節約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結算需要的財務轉賬明細。

5.甲供設備和材料的結算

5.1核對實際的品牌、規格、型號及技術要求是否和合同要求一致；

5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數量應與現場核對，以證其真實性；

5.3所有供貨必須落實貨物的使用單位，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；

5.4必須到現場核對已安裝的貨物是否符合安裝規范，外觀及內在品質是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；

5.5供貨單位必須提供產品證明書以證明其產地及質量，以及供貨合同要求的其它資料。

（八）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對配套設施，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報公司審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報公司批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

第二篇：房地產企業的成本管理制度

隨著房地產市場競爭的加劇，為提高產品及企業的核心競爭力，房地產企業的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發建設的整個過程中（立項、規劃設計、建設、結算、銷售）每一個環節的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規劃設計階段，所以，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關注財務成本，而且要關注質量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。

（一）立項環節的成本控制

1、新項目立項時必須提交詳細的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容（《可行性研究報告》詳細內容詳見《可行性研究報告指引》）：

1.成本費用估算和控制目標及措施；

2.投資及效益測算、利潤體現安排；

3.稅務環境及其影響；

4.資金計劃；

5.《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

6.投資風險評估及相應的對策；

7.項目綜合評價意見；

（二）規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇應遵循以下原則：

1）能由公司內部完成的規劃設計工作，應由公司內部自行完成；

2）需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目標成本：詳見附錄1－目標成本的編制與審核），應首先上報由公司領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員、

5、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標方式。

7、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

8、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

9、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

10、開標后，對回標單位進行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復文件必須密封送達（按投標程序處理）。

12、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

13、對投標人的設備報價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。

14、出包工程應嚴禁擅自轉包。

（四）施工過程的成本控制

現場簽證（洽商及設計變更）

1.現場簽證范圍項目施工過程中凡是由乙方提出須經甲方現場簽認的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現場簽證的內容均屬于現場簽證范圍的，可以辦理現場簽證，包括：工程量增減、材料設備價格變化等。現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2.現場簽證審批權限

一般簽證2萬元以下（含2萬元）項目公司工程部、預算部2—5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報項目經理或主管副總批準重大簽證5—20萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元以上公司總經理審批

2.1上述金額范圍是指單筆單項變更簽證的總金額，不得分筆分項拆分變更簽證金額，并報公司審計以備抽審。

2.2同一單體建筑物每個專業現場簽證次數超過10次的，要由提案人寫分析報告，報告應至少包含原因、責任人、后續是否還有簽證以及減少費用的應對方案，并報公司批準。

2.3為提高效率，預算部經理、項目經理、公司領導可根據項目具體情況進行授權。

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3.現場簽證辦理

3.1對現場發生需簽證的工程內容，要求提案人詳細列明事發原因、簽證理由及合同依據。在所需簽證工程內容發生前五天內（特殊情況可在事先征得項目經理同意且在所需簽證工程內容發生后的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報。

3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現的簽證，提案人應及時通知監理工程師、業主工程部專業工程師和造價人員共同到現場勘查、核定。

3.3對重大的簽證，要求提案人應于施工前7天上報，項目部和監理工程師在接獲承包人的申請后三天內就該簽證的必要性、可行性、經濟性進行審核，并將審核意見上報公司。

3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應進行綜合性核對和價格商談，并形成核對與商談記錄清單。

4.現場簽證的審批

4.2承包人意見必須由現場專業工程師和項目經理簽署；監理公司意見必須由現場專業監理工程師和總監簽署。

4.3原則上現場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程部負責，價款由預算部負責。但如發現量價有重大偏離時，發現方須立即向上一級領導報告，上一級領導作出審查意見。

4.4項目部在接獲承包人呈交的經監理工程師簽署意見的簽證單后，一般在5天內（重大簽證為10天內）予以批復，并反饋予承包人。

4.5現場簽證沒有實施或未全部實施，監理工程師、工程部現場代表應及時注銷或按實重新核定該項簽證單，并及時通知造價人員。

4.6辦理現場簽證要填寫現場簽證審批單，詳見附錄3：現場簽證審批單。

5.附則監理工程師及項目職能部門相關人員應認真、仔細、準確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包單位為減項的現場簽證要及時辦理。如項目部職能部門相關人員發生瀆職行為將給予內部處分和相應的罰款，直至追究法律責任。

工程質量與監理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。未經預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結算時不予計價。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表，見附件4：工程驗工計價審批表；

2）工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

3）預算部門整理復核工程價值量；

4）經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（五）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

1）能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

3）能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

4）售后服務和信譽良好的供貨商。

5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

8）對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

9）材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批準。

10）甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

（六）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審計、預算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和 1.6專業分包工程合同結算是指發包人直接分包的專業分包工程完工后，按專業分包工程合同條件進行的工程驗收、結算。

1.7項目工程總結算是指項目工程竣工之后發包人與承包人進行的總承包合同工程竣工結算和尚未進行結算的專業分包工程合同的工程竣工結算。

2.工程結算的條件

2.1工程質量合格或達到合同要求并按照合同要求取得驗收證書是工程結算的必要條件。結算以工程計量為基礎，計量必須以質量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結算和支付，而只結算和支付質量達到要求的部分，對于工程質量達不到要求的部分一律不予結算和支付。

2.2一切結算均需要符合合同規定的要求。

2.3變更項目必須有發包人的變更通知。沒有發包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進行變更的話，他無理由就此變更的費用要求補償。

2.4及時、完備的結算資料。

3.結算資料完整的結算資料包括（但不限于）以下內容：

3.1合同約定對合同價格構成影響的文件及資料：

3.2承包人履約情況：

a）工程竣工驗收資料；

b）發包人對承包人履約情況的說明，包括：

i.雙方確認的已完和未完工程項目一覽表；

ii.工期或質量未達到合同要求的項目應提供相應明確責任的說明；

iii.承包人違約給發包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項目除外）；

iv.合同約定的設備清單和工程實際使用的設備材料清單一覽表。

3.3工程結算書：

b）合同價款范圍內規定工程內容的結算（結算明細表、匯總表）。

c）合同規定合同價款調整范圍內（增加和/或減少）工程內容的結算。

4.工程結算的審查原則及要點工程結算應嚴格按照合同規定，明確承發包雙方的權利義務，按照合同規定的結算方式進行結算，在承包人風險及責任范圍內的工程費用支出不予調整工程價款。

4.1合同價款范圍內的結算，應區分不同的發包方式和合同類型進行審查：

a）對于總價合同，嚴格按照合同價款進行結算，嚴格審查合同內的工作內容是否在實際施工中按合同要求完成，包括產品設備的型號是否和合同相符；

b）對于單價合同，應按照合同約定的工程量計算規則、依據施工圖和現場實際情況進行工程量的計量，乘以合同單價計算合同價款，審查重點為工程量的計量；

c）對于未進行招投標，合同約定按照施工圖預算加調整計算合同價格的工程，應依據施工圖和現場實際情況、按照合同規定采用定額的工程量計算規則計算工程量和計價。審查重點分為工程量的計量和價格的來源與計算是否合理。

d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗量和施工單位領用量之后，方進行計量和計價工作。對于超額使用的單位要追究違約責任。

4.2調整合同價款的結算：（由于發包人原因導致的合同價款調整。）

4.2.1工程變更部分工程范圍變更內容，對于合同范圍內已有工程項目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計算規則和計價方式進行結算；對于屬于合同工程內，但工程量清單或工程定額內沒有的工程項目，雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算；對于不屬于合同范圍內的工程項目：

1）要根據簽發的變更通知單明確的雙方的權利義務和結算方式，2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規則和計價方式進行結算，3）如果原合同或工程定額中無相關價格，由雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算。審查重點為變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。

a）對于設計變更內容，主要審查變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。

b）對于進度計劃變更內容，應首先審查進度計劃變更的手續是否及時、完備，進度計劃變更的責任方是發包人還是承包人，對于由于承包人的原因導致的進度計劃變更，由此產生的工程內容的增加或人工、機械降效等不予調整工程價款。其次審查進度計劃變更的計算是否合理，應對照合同規定的工程進度計劃和變更的工程進度計劃，計算對工期的影響，從而計算由此產生的施工措施費用、工程內容增加費用和人工、機械降效費用等等。

c）對于施工條件變化導致的合同價款的調整，應首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應承擔的風險范圍，如屬于發包人的責任，如地質勘察錯誤等，應予調整工程價款。其次，因為此部分內容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應重點審查變更手續是否及時、完備，看是否符合工程實際情況。工程價款調整的審查參考上述原則。

4.2.2由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調整應首先正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程序的規定。如果符合上述規定，則應審查索賠的計算方法和基礎數據是否符合規定，有否重復計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。對于承包商違約給發包人造成的損失，則應及時、合理的進行反索賠。對于雙方就違約事項達不成一致意見或由于合同本身的缺陷而導致爭議時，雙方應首先協商解決，協商不成應按照合同規定提交仲裁或訴訟。

4.2.3合同價格的結算，應參照財務往來狀況進行相應的調整。如參照：發包人為承包人代繳的，但未轉賬的各項稅費；發包人直接支付給分包人，但未轉賬的款項；發包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，轉賬的款項（用以計算該材料、設備的價格）；發包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，未轉賬的款項（即甲供材料、設備）（用以計算按照合同規定承包人節約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結算需要的財務轉賬明細。

5.甲供設備和材料的結算

5.1核對實際的品牌、規格、型號及技術要求是否和合同要求一致；

5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數量應與現場核對，以證其真實性；

5.3所有供貨必須落實貨物的使用單位，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；

5.4必須到現場核對已安裝的貨物是否符合安裝規范，外觀及內在品質是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；

5.5供貨單位必須提供產品證明書以證明其產地及質量，以及供貨合同要求的其它資料。

（八）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對配套設施，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報公司審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報公司批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

第三篇：企業成本管理制度

企業成本管理制度

成本管理的基本任務是：通過預測、計劃、控制、核算、分析和考核，反映企業生產經營成果，挖掘降低成本的潛力，努力降低成本。

一、成本開支范圍：

1、生產經營活動中實際消耗的各種原材料、輔助材料、備品備件、外購半成品、燃料動力、包裝物的成本。

2、固定資產的折舊費、修理費和租賃費。

3、低值易耗品和無形資產的攤銷費。

4、按國家規定列入成本的職工工資和按規定比例提取的職工福利費。

5、企業各個生產單位（分廠、車間）為組織和管理生產所發生的各項制造費用。

二、成本項目設置：

1、原料：

2、輔助材料：

3、工資及福利費

4、制造費用：各車間折舊費、修理費、辦公費、機物料消耗、運輸費、勞動保護費等。

三、成本核算： 成本核算是成本管理的中心環節。產品成本核算就是把在一定時期內所發生的生產費用進行歸集匯 總，并通過一定的方法（直接的和分配的）計算出產品的實際成本。

1、原材料的采購成本、自制半成品生產成本和產成品生產成本的計算方法。

成本計算的基本方法為品種法，輔助計算方法可以采用定額成本法或者分類法等，各個生產制造公司根據實際情況，自行選擇最合適的產品成本計算輔助方法。

（1）原材料采購成本可以按采購批次計算，也可以按月（季）計算；采購材料承擔的運雜費，需要編制運雜費分配表，計算采購材料的實際采購成本。

（2）自制半成品成本可以按批次計算，也可以按月（季）計算；計算自制半成品的成本應該編制“半成品成本計算單”。

（3）產成品成本按品種法計算。計算產成品的制造總成本和單位成本，應該編制“產品成本計算單”。

①根據各種產品的物料清單和材料消耗定額，計算直接材料費。

②計算直接人工費。包括直接生產人員的工資和福利費，直接生產人員工資按生產工時和小時工資率計算；職工福利費按照直接生產人員工資的一定比例提取。

③歸集、分配當期制造費用。制造費用包括間接材料費、間接人工費和計入制造費用的折舊費、維護費、大修理費用、動力費等。

④其他費用。其他費用主要包括廢品損失和停工損失。廢品損失按已耗人、財、物計算；停工損失按實際停工時間計算。

⑤在完工產品和在產品之間分配當期生產費用。

⑥編制產品成本計算單，計算各種產品的總成本和單位成本。

（4）發出存貨成本結轉時間與發出存貨計價方式相關聯。

①統計本期銷售產品的數量、銷售市場、銷售價格等資料，編制產品銷售情況統計表。

②根據一貫性原則，計算已銷產品的生產成本。

③結轉本期已銷產品的生產成本。根據發出存貨的計價方式，銷售成本可以隨時結轉，也可以期末一次結轉。

④結轉其他銷售業務的成本。

2、折舊費用計算規則

固定資產一律采用直線法計提折舊。固定資產折舊可以按月、按季度、按計提，具體何時計提固定資產折舊，應該根據制造成本的計算時間來確定，一般應該按季度計提（實際企業按月計提固定資產折舊）。

各個公司計提固定資產折舊，應該編制“固定資產折舊計算表”，按照固定資產使用部門，將折舊費用計入相應的成本費用中。

折舊基金應該專款專用，以保證固定資產能夠及時更新。3．設備維修費、維護費

機器設備的日常維護費必須按月（季）支付，不得拖欠；大修理費用可以采用預提或者待攤的方式，具體方式由公司自行決定，但一經選定，必須遵守一貫性原則，不得隨意變更。

設備大修理費用于修理時一次性支付，不得拖欠。

生產制造公司因為維護保養、修理設備而支付的維護費、維修費，由外部相關部門收繳。各個生產制造公司相關崗位工作人員主動到銀行交納，并取得設備維修、維護的時間、使用金額的證據，以便財務人員及時入賬及日后備查。

4．固定資產租賃費

固定資產可以向設備供應商購買，也可以租賃使用，具體方式由公司自行決定。租賃固定資產必須與出租單位簽訂租賃合同，按照合同約定的租賃期限和租賃價格，按時支付租賃費用。固定資產租賃費可以預提，也可以待攤，具體方式可以由公司自行確定，但一經選定，必須遵守一貫性原則，不得隨意變更。

可以租賃的固定資產、租賃期限、租賃價格等參見“生產規則”，必要時可以向租賃公司、設備供應商等部門（公司）咨詢。

固定資產購置費、租賃費等，公司必須按照合同約定時間支付，不得隨意拖欠。

5．制造費用的歸集和分配 生產車間發生的各項間接費用，必須先歸集后分配，編制“制造費用分配表”，及時歸集，按照合理的分配標準分配制造費用，以便準確計算各種產品的制造成本。

歸集的制造費用可以按月、按季度、按分配，具體何時分配，應該根據制造成本的計算時間來確定，一般應該按季度歸集和分配。制造費用由于不能及時歸集、分配，以至于影響產品成本計算的生產制造公司，可以采用定額成本法核算制造費用，或者采用定額成本法核算產成品成本，但是年末需要將定額成本調整為實際成本。

6．固定資產出售規則：未到期仍可以正常使用的固定資產可以隨時出售，出售價為固定資產凈值的70－90％；出售價為固定資產凈值的90％，則收款期為5個季度；出售價為固定資產凈值的80％，則收款期為3季度；如果要立即收現，則出售收入為固定資產凈值的70％。出售固定資產不考慮拆除費用。由于固定資產使用年限到期，或者因為技術進步，或者因為沒有維護保養好，或者沒有及時大修理等，固定資產都可能提前報廢；報廢的固定資產不能出售，只能回收殘值。

7．職工工資的分配與有關費用的提取

（1）職工工資

職工工資費用由人事部門按月（季）計算，并將計算結果及時報送財務部門，由財務部負責發放；公司不得拖欠職工工資，必須按時足額發放職工工資；職工工資收入應該繳納個人所得稅，個人所得稅由職工個人負擔，生產制造公司是職工個人所得稅的代扣代繳義務人。

（2）職工福利費

公司職工應該享有正常福利，按照國家規定，生產制造公司應該按照當月（季）工資總額的14％計提職工福利費；鑒于公司所處的虛擬環境，虛擬職工占公司職工人數的絕大部分，為此，我們特別規定，各個公司所計提的職工福利費，每個季度必須使用全年職工福利費的20％，全年使用率達到90％以上。

公司已經使用的福利費，由外部相關部門代為收繳。各個生產制造公司相關崗位工作人員主動到銀行交納，并取得職工福利費使用時間、使用金額的證據，以便財務人員及時入賬及日后備查。

（3）工會經費

按照國家有關規定，公司必須按照當月（季）工資總額的一定比例提取工會經費。鑒于公司所處的虛擬環境，虛擬職工占公司職工人數的絕大部分，為此，我們特別規定，公司提取的工會經費，每個季度必須使用全年工會經費的20％，全年使用率達到90％以上。公司已經使用的工會經費，由外部相關部門代為收繳。各個生產制造公司相關崗位工作人員主動到銀行交納，并取得職工工會經費使用時間、使用金額的證據，以便財務人員及時入賬及日后備查。

8、成本核算科目設置： 根據會計制度規定，成本核算的科目應當設置“生產成本”和“制造費用”兩個科目進行匯集各種生產費用。

四、成本核算要求：

1、產品的成本，除銷售費用外，必須根據計算期內加工制成并已驗收入庫可供出售的產品產量的實消耗和實際價格，按權責發生制的原則進行核算。對已領未用的原材料，應在月末辦理退料手續。

2、生產中耗用的材料，必須按計劃價格計算。

3、對一次支付分期攤銷的費用和應由當期成本負擔而尚未支付的費用，應按照費用項目的受益期限采 用待攤預提的方法進行核算。

4、成本核算資料必須正確完整，如實反映生產經營過程的各種消耗，原始記錄、憑證、賬冊、費用匯 總和分配表、統計資料等內容必須齊全、真實，記載和編制必須及時。

五、成本管理責任制

1、財會部門負責編制財務成本計劃，進行成本的預測、控制、監督和分析工作。

2、物資采購部門負責編制物資采購計劃，制定物資儲備定額，對物資進行嚴格的計量檢驗、控制消耗、定期盤點，嚴格執行物資的收、發、存的保管制度，合理組織物資的采購、運輸，降低采購費用。

3、定期召開成本分析會議，由各職能部門按成本管理職責匯報分析本期考核成本執行情況，針對企業 管理中的薄弱環節采取改進措施，提高經濟效益。

第四篇：萬科房地產成本管理制度

萬科房地產成本管理制度

目 錄

一、總

則 1

二、房地產成本管理職責 1

（一）集團總部的成本管理職責 1

（二）開發企業的成本管理職責 2

三、房地產成本監控 4

（一）成本監控系統 4

（二）成本監控的要求 4

四、房地產開發環節的成本控制

（一）立項環節的成本控制 6

（二）規劃設計環節的成本控制 7

（三）施工招標環節的成本控制 8

（四）施工過程的成本控制 8

（五）工程材料及設備管理 10

（六）竣工交付環節的成本控制 11

（七）工程結算管理 12

（八）其他環節的成本控制 13

五、附

則 13

萬科企業股份有限公司

房地產成本管理制度

（討論稿）

一、總 則

1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合集團成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。

2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。

3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。

二、房地產成本管理職責

（一）集團總部的成本管理職責

1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。

2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發企業管理層作決策參考；保持對國家有關法規政策和集團成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。

3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：

◆

立項資料是否齊全、規范；

◆ 市場定位是否明確、恰當；

◆ 投資成本估算是否經濟、合理；

◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求；

◆ 投資風險能否有效控制。

4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編集團成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各開發企業。

6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。

7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。

8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。

（二）開發企業的成本管理職責

1、認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監督。

2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。

4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。保證將成本控制在目標成本范圍內。

6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。

三、房地產成本監控

（一）成本監控系統

1、根據集團的管理體制，集團建立總部以管理監控為中心、各開發企業以操作監控為中心的房地產成本監控系統。實行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。

2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。

3、各開發企業應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行

（二）成本監控的要求 制度建設

1、根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，并報集團總部備案：

◆ 成本管理責任制及監控程序；

◆ 計劃管理制度(包括指標、定額、考核管理辦法)；

◆ 招、投標管理制度；

◆ 合同管理制度；

◆ 工程(質量、進度、監理、現場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；

◆ 預決算(包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款項撥付)管理制度；

◆ 費用控制制度；

◆ 材料設備管理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團總部應不斷總結各開發企業成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善集團房地產成本管理制度。

計劃管理

1、各開發企業應按根據項目開發的節奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情況：

◆ 開發產品成本計劃(按完全成本口徑)；

◆ 期間費用計劃；

◆ 降低成本技術組織措施計劃。

2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數據化、圖表化。

3、各開發企業應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。

分析檢查

1、各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：

◆ 計劃及其執行情況；

◆ 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；

◆ 分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；

◆ 評價、結論與提示。

2、集團總部根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。

信息交流

1、應報集團總部的常規性成本資料主要包括： ◆ 項目基本情況；

◆ 按會計制度規定應編報的成本核算報表；

◆ 成本動態情況及其分析資料；

◆ 當地政策性收費項目、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。

2、按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時報集團總部：

◆ 當地有關法規政策的重大調整；

◆ 成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；

◆ 合作條件更改；

◆ 補交地價。

3、各開發企業應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經驗教訓。

四、房地產開發環節的成本控制

（一）立項環節的成本控制

1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：

◆ 成本費用估算和控制目標及措施； ◆ 投資及效益測算、利潤體現安排； ◆ 稅務環境及其影響； ◆ 資金計劃； ◆ 《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）； ◆ 投資風險評估及相應的對策； ◆ 項目綜合評價意見。

2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。

3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。

4、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。

5、招標、拍賣合同或合作開發合同應經集團總部律師審核后正式簽署。

（二）規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則： ◆ 能由集團內部完成的規劃設計工作，應由集團內部自行完成； ◆ 需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

（三）施工招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。

6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

10、出包工程應嚴禁擅自轉包。

（四）施工過程的成本控制

現場簽證

1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。

3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際情況確定。

工程質量與監理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；

◆ 工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

◆ 預算部門整理復核工程價值量；

◆ 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（五）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

◆ 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

◆ 能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務和信譽良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批準。

11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

（六）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。

（七）工程結算管理

1、工程竣工結算應具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協議）有關結算條款的規定；

◆ 具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；

◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。

3、“點工”必須按照定額價計取、結算。

4、審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。

5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。

6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。

7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。

（八）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發單位總經理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發單位總經理辦公會批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、各開發企業應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

五、附

則

1、本制度適用于集團所屬的房地產開發企業。各房地產開發企業應根據本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案。

2、本制度未涉及到的內容或未盡事項，應按照國家和集團房地產開發企業成本管理的有關規定執行。本制度由總部財務管理部根椐集團成本管理的需要進行修訂和完善。

第五篇：房地產企業管理制度

房地產企業管理制度

(一)總 則

第一條 為加強公司行政事務管理，理順公司內部關系，使各項管理標準化、制度化，提高辦事效率，特制定公司行政管理制度。

第二條 本規定所指行政事務包括檔案管理、印鑒管理、公文打印管理、辦公及勞保用品管理、庫房管理、報刊及郵發管理等。

(二)檔案管理

第三條 歸檔范圍：

公司的規劃、計劃、統計資料、科學技術、財務審計、勞動工資、經營情況、人事檔案、會議記錄、決議、決定、委任書、協議、合同、項目方案、通告、通知等具有參考價值的文件材料。

第四條 檔案管理要指定專人負責，明確責任，保證原始資料及單據齊全完整，密級檔案必須保證安全。

第五條 檔案的借閱與索取：

1.總經理、副總經理、總經理辦公室主任借閱非密級檔案可通過檔案管理人員辦理借閱手續，直接提檔；

2.公司其他人員需借閱檔案時，要經主管副總經理批準，并辦理借閱手續；

3.借閱檔案必須愛護，保持整潔，嚴禁涂改，注意安全和保密，嚴禁擅自翻印、抄錄、轉借、遺失，如確屬工作需要摘錄和復制，凡屬密級檔案，必須由總經理批準方可摘錄和復制，一般內部檔原因總經理辦公室主任批準方可摘錄和復制。

第六條 檔案的銷毀：

1.任何組織或個人非經允許無權隨意銷毀公司檔案材料；

2.若按規定需要銷毀時，凡屬密級檔案須經總經理批準后方可銷毀，一般內部檔案，須經公司辦公室主任批準后方可銷毀。

3.經批準銷毀的公司檔案。檔案人員要認真填寫、編制銷毀清單，由專人監督銷毀。

(三)印鑒管理

第七條 公司印鑒由總經理辦公室主任負責保管。

第八條 公司印鑒的使用一律由主管副總經理簽字許可后管理印鑒人方可蓋章，如違反此項規定造成的后果由直接責任人員負責。

第九條 公司所有需要蓋印鑒的介紹信、說明及對外開出的任何公文，應統一編號登記，以備查詢，存檔。

第十條 公司一般不允許開具空白介紹信，證明如因工作需要或其它特殊情況確需開具時，必須經主管副總經理簽字批條方可開出，持空白介紹信外出工作回來必須向公司匯報其介紹信的用途，未使用的必須交回。

第十一條 蓋章后出現的意外情況由批準人負責。

(四)公文打印管理

第十二條 公司公文的打印工作由總經理辦公室負責。

第十三條 各部室打印的公文或其他資料須經本部門負責人簽字，交電腦部打印，按價計費。

第十四條 公司各部、室所有打印公文、文件，必須一式三份，交總經理辦公室留底存檔。

(五)辦公及勞保用品的管理

第十五條 辦公用品的購發：

1.每月月底前，各部、室負責人將該部門所需要的辦公用品制定計劃提交總經理辦公室；

2.總經理辦公室指定專人制定每月辦公用品計劃及預算；經主管副總經理審批后負責將辦公用品購回，根據實際工作需要有計劃的分發給各個部、室。由部室主任簽字領回；

3.除正常配給的辦公用品外，若還需用其它用品的須經總經理辦公室主任批準方可領用；

4.公司新聘工作人員的辦公用品，辦公室根據部室負責人提供的名單和用品清單，負責為其配齊，以保證新聘人員的正常工作；

5.負責購發辦公用品的人員要做到辦公用品齊全、品種對路、量足質優、庫存合理、開支適當、用品保管好；

6.負責購發辦公用品的人員要建立帳本，辦好入庫、出庫手續。出庫一定要由領取人員簽字；

7.辦公室用品管理一定要做到文明、清潔、注意安全、防火、防盜、嚴格按照規章制度辦事，不允許非工作人員進入庫房。

第十六條 勞保用品的購發：

勞保用品的配給，由總經理辦公室根據各部、室的實際工作需要統一購買、統一發放。

(六)庫房管理

第十七條 庫房物資的存放必須按分類、品種、規格、型號分別建立帳卡。第十八條 采購人員購入的物品必須附有合格證及入庫單，收票時要當面點清數目，檢查包裝是否完好，如發現短缺或損壞，應立即拆包清點數目，如發現實物與入庫單數量、規格不符時，庫房保管員應向交貨人提出并通知有關負責人。第十九條 物資入庫后，應當日填寫帳卡。

第二十條 嚴格執行出入庫手續，物資出庫必須填寫出庫單，經公司辦公室主任批準后方可出庫。

第二十一條 庫房物資一般不可外借，特殊情況須由總經理或副總經理批準，辦理外借手續。

第二十二條 嚴格管理帳單資料，所有帳冊、帳單要填寫整潔、清楚、計算準確，不得隨意涂改。

第二十三條 庫房內嚴禁吸煙，禁止無關工作人員入內，庫內必須配備消防設施，做到防火、防盜、防潮。

(七)報刊及郵發管理

第二十四條 報刊管理人員每半年按照公司的要求作出訂閱報刊計劃及預算，負責辦理有關訂閱手續。

第二十五條 報刊管理人員每日負責將報刊取回并進行處理、分類、登記，并分別送到有關部門。有關部門處理后，一周內交回辦公室由報刊管理人員統一保管、存檔備查。

第二十六條 任何人不得隨意將報刊挪作他用，若需處理，需經總經理辦公室主任批準。

(八)辦公室管理

第二十七條工作時間： 上午：8：00——12：00下午：3：00——6：30（夏季）；上午：8：00——12：00下午：2：30——6：00（冬季）

第二十八條上班實行簽到制，每人每周休息一天，周六、周日任選休息。公司如有重大活動未經領導批準不得休息。簽到：公司員工應按時簽到，不得晚到簽早，早到不簽或替代他人簽到。以上情況以經發現按遲到處罰，考勤成績參與員工的年終獎勵考評情況。

第二十九條公司員工按時上下班，不得遲到、早退、曠工：遲到：公司員工每月遲到三次（含三次）以內，每次不超過15分鐘者予以口頭警告；遲到四次（含四次）以上者，罰款20元；遲到15——30分鐘（含15分鐘）一次罰款50元；遲到30分鐘以上者，按曠工處理。早退：早退的處理方法與遲到情況同等。曠工：無故曠工一次者處罰100元，每月曠工三次者公司將予以除名，罰款額均從當月工資中扣除。

第三十條請假程序。事假：公司員工請假1——3天由總經理或副總經理批準，4天以上者報董事長批準方可準假。請假首先填寫好請假表，因特殊原因未辦理請假手續者，事后說明原因并及時補辦請假手續。部門經理請假應事先安排清楚本部門的各項工作。假期休完時到原批準部門及時銷假。病假：公司員工請病假，須持正規醫院證明，并由部門經理簽字，公司領導審批的請假條登記與考勤簿。病假2天以上者按請假天數扣發工資。

第三十一條公司根據實際需要，在保證員工每天實際工作時間總和或滿足公司制度的前提下，靈活調整工作人員的上下班時間。

第三十二條節儉自律。電源：各部門下班時應隨手關閉電燈及空調電源，如發現未關閉電源者將其進行處罰。電燈未關閉者罰款20元；空調未關閉者罰

款100元。如不能確定未關閉者，公司將根據部門當天上班人數平均分攤。電話：公司員工未經領導同意不得隨意撥打與公司業務無關的電話，更不允許外來人員隨意使用。以經發現，查明后將以其使用電話費用的三倍進行處罰。

第三十三條 加班。公司員工如因工作需加班，給予加班費50元（含節假日）。春節加班每天給予加班費100元。

(九)附則

第三十四條 公司辦公室負責為各部室郵發信件、郵件。

(一)私人信件，一律實行自費，貼足郵票，交辦公室或自己送往郵局。

(二)所有公發信件、郵件一律不封口，由收發員登記，統一封口，負責寄發；

(三)控制各類掛號信凡因公需掛號者，須經各部室主任批準，總經理辦公室登記后方可郵發。

第三十五條 本規定如有未盡事宜或隨著公司的發展有些條款不適應工作需要的，各部門可提出修改意見交總經理辦公室研究并提請總經理批復。第三十六條 本規定解釋權歸總經理辦公室。

第三十七條本規定從發布之日起生效。