第一篇：房地產企業成本結轉原則

房地產開發企業的開發成本如何結轉

一、土地開發支出劃分和歸集的原則房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而后者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本?，F行會計制度中設置的“開發成本---土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本---房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本---土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬于企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本---土地開發成本” 賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發完成時，將成本結轉到“開發產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從“開發產品”賬戶轉入“開發成本---房屋開發成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

（一）土地開發成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象： 1．對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象； 2．對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發成本項目的設置 企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對于會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發間接費。

其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等?；A設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

三、土地開發成本的核算

企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本---房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本---土地開發成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，并記入“開發成本---商品性土地開發成本”、“開發成本---自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款---應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本---商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

現舉例說明土地開發成本的核算如下：如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出： 301 商品性土地351自用土地，支付征地拆遷費 78 000元 72 000元 支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 分配開發間接費 10 000元 合計 133 000元 108 000元 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借：開發成本---商品性土地開發成本 78 000

開發成本---自用土地開發成本 72 000

貸：銀行存款 150 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發成本---商品性土地開發成本 20 000

開發成本---自用土地開發成本 18 000

貸：銀行存款 38 000

將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發成本---商品性土地開發成本 25 000

開發成本---自用土地開發成本 18 000

貸；應付賬款---應付工程款 43 000

分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時，應作：

借：開發成本---商品性土地開發成本 10 000

貸：開發間接費用 10 000

同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。

四、已完土地開發成本的結轉

已完土地開發成本的結轉，應根據已完成開發土地的用途，采用不同的成本結轉方法。為轉讓、出租而開發的商品性土地，在開發完成并經驗收后，應將其實際成本自“開發成本---商品性土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品---土地”賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成并驗收，加上以前月份開發支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：

借：開發產品---土地 1002 000

貸：開發成本---商品性土地開發成本 1002 000

為本企業房屋開發用的土地，應于開發完成把土地投入使用時，將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本，結轉計入房屋開發成本的土地開發支出，可采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地開發支出，應將它自“開發成本---自用土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發成本---房屋開發成本”賬戶的借方。

假如上述開發企業自用土地在開發完成后，加上以前月份開發成本 540000元，共648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉房用地1200平方米，則單方自用土地開發成本為 240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元（240元×1500），結轉 181周轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：

借：開發成本---房屋開發成本 648 000

貸：開發成本---自用土地開發成本 648 000

如果自用土地開發完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開發產品---自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發產品---自用土地”賬戶的貸方將其開發成本轉入“開發成本---房屋開發成本”等賬戶的借方。

第二篇：房地產企業停車場所和售樓處成本結轉的問題

房地產企業停車場所和售樓處成本結轉的問題

2011-3-21 17:10【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

【問】我公司利用地下基礎建的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產權成本。是否可以分攤到可售面積中。售樓處屬于臨時建筑以后要拆除，此處的售樓處成本是否也可以分攤到可售面積中。在土地增值稅及企業所得稅方面都是如何處理的？

【解答】根據大地稅函[2008]188號文件：土地增值稅扣除項目中的公共配套設施，是指根據政府或政府相關部門的要求，房地產開發項目中必須建造且無償轉讓給相關單位或業主使用的、非營利性的公共事業設施。非營利性的公共事業設施主要是指：物業管理用房、人防設施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業主使用的車

位、車庫、會所等房產。

納稅人開發的，無償供物業管理等部門使用的經營用房產、設施，如全體業主實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，允許計入公共配套設施；如房地產開發企業或物業管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不得

在清算時扣除。你公司車庫部分成本應當根據上述規定處理。

臨時建筑售樓處的成本應列入開發費用中的銷售費用中扣除。

企業所得稅管理處：依據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，從事房地產開發經營業務的企業利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，項目營銷設施建造費屬于開發間接費。你公司應按成本對象，區分開發產品是否已完工，對上述所發生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據此結轉扣

除已銷開發產品的計稅成本。

第三篇：銷售成本結轉流程

銷售成本結轉流程：

直接材料、直接工費（工資）

——生產成本

（完工后）—庫存商品（售出后）—主營業務成本

制造費用（分攤至）——生產成本

相關分錄及計算辦法：

1、材料領用（先進先出、加權平均或個別計價）借：生產成本

貸：原材料

2、計提工資

借：生產成本（工人）

制造費用（車間管理人員及輔助工人）

貸：應付職工薪酬—工資

3、計提折舊 借：制造費用

貸：累計折舊

4、分攤制造費用（按生產工人工時或按機器工時或材料消耗數量或產品產量）借：生產成本

貸：制造費用

5、結轉完工產品 借：庫存商品

貸：生產成本

6、結轉售出商品成本 借：主營業務成本

貸：庫存商品

銷售成本不能隨便提取，應該按銷售產品的成本結轉。也就是產成品的單位成本*產成品的銷售數量。

如，產成品單價50元，銷售價每件80元，銷售500件，會計分錄：

（1）銷售時

借：銀行存款等 40000（80*50）

貸：銷售收入 34188.03（40000/1.17）

貸：應交稅金--增值稅（銷項稅額）5811.97（34188.03*17%）

（2）結轉銷售成本時

借：銷售成本 25000（50*500）

貸：產成品 25000

（3）月末，結轉銷售成本時

借：本年利潤 25000 貸：產成品 25000

第四篇：銷售成本結轉流程

銷售成本結轉流程：

直接材料、直接工費（工資）

——生產成本（完工后）—庫存商品（售出后）—主營業務成本

制造費用（分攤至）——生產成本 相關分錄及計算辦法：

1、材料領用（先進先出、加權平均或個別計價）借：生產成本

貸：原材料

2、計提工資

借：生產成本（工人）

制造費用（車間管理人員及輔助工人）

貸：應付職工薪酬—工資

3、計提折舊 借：制造費用

貸：累計折舊

4、分攤制造費用（按生產工人工時或按機器工時或材料消耗數量或產品產量）借：生產成本

貸：制造費用

5、結轉完工產品 借：庫存商品

貸：生產成本

6、結轉售出商品成本 借：主營業務成本

貸：庫存商品

銷售成本不能隨便提取，應該按銷售產品的成本結轉。也就是產成品的單位成本*產成品的銷售數量。

如，產成品單價50元，銷售價每件80元，銷售500件，會計分錄：

（1）銷售時

借：銀行存款等 40000（80*50）

貸：銷售收入 34188.03（40000/1.17）

貸：應交稅金--增值稅（銷項稅額）5811.97（34188.03*17%）

（2）結轉銷售成本時

借：銷售成本 25000（50*500）

貸：產成品 25000

（3）月末，結轉銷售成本時

借：本年利潤 25000 貸：產成品 25000

一般制造業成本核算流程和分錄：

1、采購

借：原材料 / 庫存商品

應繳稅費—應交增值稅（進項稅額）

貸：庫存現金 / 銀行存款 / 應付賬款

2、材料領用 借：生產成本

貸：原材料

3、計提工資

借：生產成本 / 制造費用

貸：應付職工薪酬—工資

其他應付款—社保 支付時

借：應付職工薪酬—工資

貸：現金 / 銀行存款

4、發生的水電費、機物料消耗等 借：制造費用

貸：現金 / 銀行存款 / 應付賬款

5、計提折舊

借：制造費用（車間用）

管理費用（管理部門使用）

營業費用（銷售部門使用）

貸：累計折舊

6、月末，結轉制造費用

制造費用分攤可按材料消耗或人工成本或實做工時或機器工時 某產品制造費用分配率 = 該產品消耗材料 / 本期材料消耗總額

某產品應分攤的制造費用 = 該產品制造費用分配率 × 本期制造費用總額 借：生產成本

貸：制造費用

7、月末，結轉完工入庫產品 借：庫存商品

貸：生產成本

8、銷售

借：庫存現金 / 銀行存款 / 應收賬款

貸：主營業務收入

應繳稅費—應交增值稅（銷項稅額）

借：主營業務成本

貸：庫存商品

9、月末，計提附加稅（增值稅不在本科目核算）借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅費—應交城建稅

應交稅費—應交教育費附加

應交稅費—應交地方教育費附加 繳納時

借：應交稅費—應交城建稅

應交稅費—應交教育費附加

應交稅費—應交地方教育費附加

貸：銀行存款

10、月末，結轉本月銷售商品成本和稅金 借：主營業務成本

貸：庫存商品 借：本年利潤

貸：主營業務成本

主營業務稅金及附加

11、月末，結轉本月收入 借：主營業務收入

貸：本年利潤

12、月末，結轉本月費用 借：本年利潤

貸：管理費用

銷售費用

財務費用

針對你的問題，首先企業的產成品一般都會入庫變成庫存商品，實際銷售產品，直接按照上面的銷售處理。另外你所說的直接材料、直接人工都是直接計入產品成本的，制造費用按照一定的分配方法分配到產品成本。以上僅供參考，希望對你有所幫助哈！

第五篇：銷售成本結轉流程

銷售成本結轉流程：

直接材料、直接工費（工資）

——生產成本

（完工后）—庫存商品（售出后）—主營業務成本

制造費用（分攤至）——生產成本

相關分錄及計算辦法：

1、材料領用（先進先出、加權平均或個別計價）借：生產成本

貸：原材料

2、計提工資

借：生產成本（工人）

制造費用（車間管理人員及輔助工人）

貸：應付職工薪酬—工資

3、計提折舊 借：制造費用

貸：累計折舊

4、分攤制造費用（按生產工人工時或按機器工時或材料消耗數量或產品產量）借：生產成本

貸：制造費用

5、結轉完工產品 借：庫存商品

貸：生產成本

6、結轉售出商品成本 借：主營業務成本

貸：庫存商品

銷售成本不能隨便提取，應該按銷售產品的成本結轉。也就是產成品的單位成本*產成品的銷售數量。

如，產成品單價50元，銷售價每件80元，銷售500件，會計分錄：

（1）銷售時

借：銀行存款等 40000（80*50）

貸：銷售收入 34188.03（40000/1.17）

貸：應交稅金--增值稅（銷項稅額）5811.97（34188.03*17%）

（2）結轉銷售成本時

借：銷售成本 25000（50*500）

貸：產成品 25000

（3）月末，結轉銷售成本時

借：本年利潤 25000 貸：產成品 25000

熱心問友 2012-06-12

1、結轉各項收入 借：主營業務收入 其他業務收入

營業外收入 貸：本年利潤

2、期間費用的結轉 借：本年利潤

貸：管理費用、營業費用、財務費用

3、成本支出的結轉 借：本年利潤

貸：主營業務成本、其他業務支出、營業外支出

4、稅金的結轉 借：本年利潤

貸：營業稅金及附加、所得稅

5、結轉投資收益：

凈收益的：

借：投資收益

貸：本年利潤

凈損失的：

借：本年利潤

貸：投資收益

6、結轉利潤分配：

將本年的收入和支出相抵后的結出的本年實現的凈利潤：

借：本年利潤

貸：利潤分配——未分配利潤

如果是虧損：

借：利潤分配——未分配利潤

貸：本年利潤

（一）、對于損益的結轉，可以按月結轉，這是“帳結法”；也可以年底結轉，這是“表結法”。目前大多數企業使用“帳結法”，即：每月結轉。不管每月結轉，還是年底結轉，結轉的會計分錄都是一樣的。

（二）、結轉會計分錄

1、結轉各項收入

借：主營業務收入、其他業務收入、營業外收入

貸：本年利潤

2、期間費用的結轉

借：本年利潤

貸：管理費用、營業費用、財務費用

3、成本支出的結轉

借：本年利潤

貸：主營業務成本、其他業務支出、營業外支出

4、稅金的結轉

借：本年利潤

貸：主營業務稅金及附加、所得稅

從原材料采購到利潤結轉會計分錄

實際成本法(科目：原材料在途物資)

a款貨兩清借：原材料b款到貨未到借：在途物資

貸：銀行存款等貸：銀行存款

貨到驗收入庫借：原材料

貸：在途物資

c發出原材料借：生產成本/制造費用/管理費用

貸：原材料

計劃成本法科目：材料采購原材料材料成本差異

a采購按實際成本付款借：材料采購(實際成本)

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款

b驗收入庫按計劃成本入借：原材料(計劃)

貸：材料采購

c期末結轉超支借：材料成本差異節約借：材料采購

貸：材料采購貸：材料成本差異

d發出材料(計劃成本)借：生產成本/制造費用/管理費用

貸：原材料

e成本差異率結轉發出材料應負擔的差異額

材料成本差異率=期初材料成本差異+本期購入材料成本差異額100%

期初材料計劃成本+本期購入材料計劃成本

發出材料應負擔的差異額=發出材料的計劃成本×材料成本差異率

借：材料成本差異

貸：生產成本——基本生產成本

――輔助生產成本

管理費用

制造費用

關于：庫存商品生產型企業完工入庫

借：庫存商品貸：生產成本

銷售借：銀行存款貸：主營業務收入應交稅費-應交增值稅（銷項稅）

借：主營業務成本貸：庫存商品

關于一般銷售業務

1)確認借：應收帳款/銀存/應收票據貸：主營業務收入

應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)2)結轉借：主營業務成本貸：庫存商品/銀行存款 銷售材料等存貨

1)取得原材料銷售收入借：銀行存款貸：其他業務收入 應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)2)結轉已銷原材料的實際成本借：其他業務成本貸：原材料 本年利潤的會計分錄四步做：

一、先結轉收入： 借：主營業務收入 借：其他業務收入 借：營業外收入 貸：本年利潤

二、結轉成本、費用和稅金： 借：本年利潤 貸：主營業務成本

貸：主營業務稅金及附加 貸：其他業務支出 貸：營業費用 貸：管理費用 貸：財務費用 貸：營業外支出 貸：所得稅

三、結轉投資收益： 凈收益的： 借：投資收益 貸：本年利潤 凈損失的： 借：本年利潤 貸：投資收益

四、結轉利潤分配：

將本年的收入和支出相抵后的結出的本年實現的凈利潤： 借：本年利潤

貸：利潤分配——未分配利潤 如果是虧損：

借：利潤分配——未分配利潤 貸：本年利潤