第一篇：淺析應認可商貿企業結轉成本零售價法（大全）

當前，很多商貿企業會計核算一直采用的是商貿企業零售價法，即商品進出庫均按商品的售價計算，月末根據商品進銷差價率調整已售商品的主營業務成本。

新《企業所得稅法實施條例》第七十三條規定，企業使用或者銷售存貨的成本計算方法，只能在先進先出法、加權平均法、個別計價法中選用一種。計價方法一經選用，不得隨意變更。這里并沒有規定零售價法，所以很多地方的稅務機關多以《企業所得稅法》沒有規定這種方法為由，不予承認企業的這種成本結轉方法。

那么商貿企業采用零售價法核算成本是否與《企業所得稅法》規定相沖突呢？

零售價法是先用全月商品總進銷差價除以全月全部商品的售價總額算出一個進銷差價率，已銷商品應分攤的成本等于已銷商品的售價金額減去已銷商品應分攤的進銷差價，差額就是應結轉的成本。

加權平均法是用全月存貨的實際總成本除以存貨總數量先算出一個平均單位存貨成本，已銷商品應分攤的成本等于平均單位存貨成本乘以已銷商品的數量，這個乘積就是應結轉的銷售成本。

在零售價法下，全月總售價金額減去總進銷差價就等于全月存貨的實際成本。這說明，加權平均法和零售價法最終都是要把存貨的實際成本分攤到已銷商品中計算應結轉的銷售成本。二者用于分配的成本基數（總成本）是相等的。

舉例來說，假設a商品月初庫存100件，單位售價200元，實際進價成本150元。本月進貨兩批，第一批200件，實際進價130元/件，售價200元/件，第二批100件，實際進價140元/件，售價200元/件，本月實際銷售250件。

用零售價法結轉成本時，本月商品進銷差價率＝（期初庫存商品進銷差價+本期購入商品進銷差價）/（期初庫存商品售價+本期購入商品售價）×100%＝（50×100+70×200+60×100）/（200×100+200×200+200×100）×100%＝31.25%。本月銷售商品250件，售價200元，平時售價結轉成本為50000元，月末根據進銷差價調整實際銷售成本為已銷商品的售價金額減去已銷商品應分攤的進銷差價，即50000-50000×31.25%=34375元。

在加權平均法下，全月加權平均存貨單位成本為全月存貨的實際總成本除以存貨總數量，即（150×100+130×200+140×100）/（100+200+100）＝137.5元/件，其結轉銷售成本為平均單位存貨成本乘以已銷商品的數量，即250×137.5＝34375元。

通過計算對比，二者計算的結果完全相同。

可見，零售價法核算并不是一種獨立的成本結轉方法，只不過是加權平均法的一種簡化。商貿企業商品品種繁多，用加權平均法需要計算每個品種商品的平均成本，比較麻煩。采用零售價法可以計算一個綜合的進銷差價率，無需再按每個品種計算，這樣既可以簡化計算，又和加權平均法計算結果一致。

綜上所述，零售價法和加權平均法的本質是一樣的，在具體的業務中應該得到認可。

第二篇：房地產企業成本結轉原則

房地產開發企業的開發成本如何結轉

一、土地開發支出劃分和歸集的原則房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而后者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的“開發成本---土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本---房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本---土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬于企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本---土地開發成本” 賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發完成時，將成本結轉到“開發產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從“開發產品”賬戶轉入“開發成本---房屋開發成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

（一）土地開發成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象： 1．對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象； 2．對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發成本項目的設置 企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對于會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發間接費。

其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

三、土地開發成本的核算

企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本---房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本---土地開發成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，并記入“開發成本---商品性土地開發成本”、“開發成本---自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款---應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本---商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

現舉例說明土地開發成本的核算如下：如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出： 301 商品性土地351自用土地，支付征地拆遷費 78 000元 72 000元 支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 分配開發間接費 10 000元 合計 133 000元 108 000元 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借：開發成本---商品性土地開發成本 78 000

開發成本---自用土地開發成本 72 000

貸：銀行存款 150 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發成本---商品性土地開發成本 20 000

開發成本---自用土地開發成本 18 000

貸：銀行存款 38 000

將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發成本---商品性土地開發成本 25 000

開發成本---自用土地開發成本 18 000

貸；應付賬款---應付工程款 43 000

分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時，應作：

借：開發成本---商品性土地開發成本 10 000

貸：開發間接費用 10 000

同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。

四、已完土地開發成本的結轉

已完土地開發成本的結轉，應根據已完成開發土地的用途，采用不同的成本結轉方法。為轉讓、出租而開發的商品性土地，在開發完成并經驗收后，應將其實際成本自“開發成本---商品性土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品---土地”賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成并驗收，加上以前月份開發支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：

借：開發產品---土地 1002 000

貸：開發成本---商品性土地開發成本 1002 000

為本企業房屋開發用的土地，應于開發完成把土地投入使用時，將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本，結轉計入房屋開發成本的土地開發支出，可采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地開發支出，應將它自“開發成本---自用土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發成本---房屋開發成本”賬戶的借方。

假如上述開發企業自用土地在開發完成后，加上以前月份開發成本 540000元，共648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉房用地1200平方米，則單方自用土地開發成本為 240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元（240元×1500），結轉 181周轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：

借：開發成本---房屋開發成本 648 000

貸：開發成本---自用土地開發成本 648 000

如果自用土地開發完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開發產品---自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發產品---自用土地”賬戶的貸方將其開發成本轉入“開發成本---房屋開發成本”等賬戶的借方。

第三篇：房地產企業停車場所和售樓處成本結轉的問題

房地產企業停車場所和售樓處成本結轉的問題

2011-3-21 17:10【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

【問】我公司利用地下基礎建的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產權成本。是否可以分攤到可售面積中。售樓處屬于臨時建筑以后要拆除，此處的售樓處成本是否也可以分攤到可售面積中。在土地增值稅及企業所得稅方面都是如何處理的？

【解答】根據大地稅函[2008]188號文件：土地增值稅扣除項目中的公共配套設施，是指根據政府或政府相關部門的要求，房地產開發項目中必須建造且無償轉讓給相關單位或業主使用的、非營利性的公共事業設施。非營利性的公共事業設施主要是指：物業管理用房、人防設施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業主使用的車

位、車庫、會所等房產。

納稅人開發的，無償供物業管理等部門使用的經營用房產、設施，如全體業主實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，允許計入公共配套設施；如房地產開發企業或物業管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不得

在清算時扣除。你公司車庫部分成本應當根據上述規定處理。

臨時建筑售樓處的成本應列入開發費用中的銷售費用中扣除。

企業所得稅管理處：依據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，從事房地產開發經營業務的企業利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，項目營銷設施建造費屬于開發間接費。你公司應按成本對象，區分開發產品是否已完工，對上述所發生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據此結轉扣

除已銷開發產品的計稅成本。

第四篇：15、關于建筑企業施工成本結轉為主營業務成本的問題

關于建筑企業施工成本結轉為主營業務成本的問題

我是一家建筑施工單位，業務流程一般為：工程中標、掛靠項目經理組織施工、建設單位支付工款給我公司、我公司扣除稅收管理費再支付給項目經理、項目經理提供相應施工成本材料票和施工人員工資發放表。當該項工程結算時，按結算書金額計入營業收入，按結算金額扣除稅收管理費后金額確定營業成本將“生產成本”科目轉入“主營業務成本”，由此會產生一個問題：因為項目經理不及時提供材料票和施工人員工資發放表，結轉“生產成本”科目會因借方發生額不足而產生貸方余額。稅務人員由此認定我單位虛增“主營業務成本”，減少利潤，少繳企業所得稅。所以想請教一下，建筑企業到底應該怎么樣核算主營業務收入和成本，有沒有相關的稅法說明！！求援！求援！求援！求援！求援！

2008-05-21 10:17 補充問題

比如工程完工后結算收入為1000萬，扣除稅收、管理費后預計成本為800萬，而且該800萬成本是確實應當發生的，但目前取得正規稅務發票的費用支出實際只有400萬，那么我做帳務處理時計入主營收入1000萬，而主營成本是計800萬還是計400萬？還是暫時按實際發生的400萬成本與預計確實應當發生的800萬成本的比率50%來確定主營收入500萬、主營成本200萬呢？有沒有相關的稅法規定? 最佳答案：

1、正常來說,你的結算成本應該是你的料、工，費等合計，不應該大于你的生產成本和費用的和，現在出現了結算成本大于生產成本的現象。如果是工程沒有完工，可以暫時按結算單之類的入帳，待完工時做調整，但如果工程完工，就要按實際發生的成本入帳，也就是說，你要盡快要回成本票據，或想辦法讓項目經理找其他票代替（這當然是不合法的，但是實際可操作的），否則稅務有權按實際成本核算利潤。

2、建筑工程核算基本上與工業企業的核算大同小異。憑到稅務開票結算工程款作為工程收入，或以工程合同為依據來確定全部工程實際收入額。工程成本費用是以承包合同規定應支付的所有建筑及安裝等成本費用，再將所有成本費用結轉工程完工成本，最后一步是將工程收入、工程完工成本（主營業務成本）、稅金和間接費用全部結轉本年利潤帳戶，這樣才能得出本年利潤。

建筑企業只能結轉工程完工的施工成本費用，沒完工的工程的成本要留在帳面。

3、一、建筑施工企業與工業、商業等行業的成本核算不同，由于工程的施工周期長，一般都是在工程結算完工后結轉收入和成本，并不是每月結轉收入和成本的。

二、從你單位的會計科目設置來看，存在問題，施工企業成本的核算是通過“工程施工”科目核算的，工程未完工以前，工程施工科目可以有借方余額，反映未完工程的成本。工程結算完工后，再進行結轉到

“工程結算成本”科目中。因此，你單位的會計科目要按施工企業的會計制度確定相關的會計科目。

三、工程施工帳務處理程序：

（一）收入的核算

1、收到工程進度款時

借：銀行存款

貸：預收賬款--工程款

2、工程完工結算，結轉預收賬款

借：預收賬款--工程款

貸：工程結算收入

3、結轉工程收入

借：工程結算收入

貸：本年利潤

（二）成本的核算

1、工程發生的材料費、人工費、機械使用費等所有支出時借：工程施工--材料費、人工費等

貸：銀行存款、應付工資等科目

2、工程結算完工

借：工程結算成本

貸：工程施工

3、結轉完工成本

借：本年利潤

貸：工程結算成本

（三）稅金

1、提取時

借：工程結算稅金及附加

貸：應交稅金--營業稅

貸：應交稅金--城建稅

貸：其他應交款--教育費附加

2、結轉稅金時

借：本年利潤

貸：工程結算稅金及附加

四、給你提供一份《施工企業會計制度》看看。

附件：建筑施工企業會計科目的設置及使用說明.doc

第五篇：稅務機關對房地產公司主營業務成本的稽查方法房地產企業的成本結轉方法為

稅務機關對房地產公司主營業務成本的稽查方法房地產企業的成本結轉方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2、配套設施成本結轉是否正確以下內容需要回復才能看到通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4、檢查有無白條入賬現象