第一篇：萬科企業(yè)股份有限公司監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則

萬科企業(yè)股份有限公司

監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則（修訂稿）

第一章 總 則

第一條 為了適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，維護(hù)萬科企業(yè)股份有限公司全體股東的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范監(jiān)事會(huì)的議事規(guī)則和表決程序，保障監(jiān)事會(huì)依法獨(dú)立行使監(jiān)督權(quán)，完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）、《萬科企業(yè)股份有限公司章程》（以下簡稱《公司章程》）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 監(jiān)事會(huì)依法行使公司監(jiān)督權(quán)，保障股東權(quán)益、公司利益和員工的合法權(quán)益不受侵犯。

第三條 監(jiān)事應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和公司章程等對(duì)監(jiān)事做出的忠實(shí)義務(wù)和勤勉義務(wù)規(guī)定，忠實(shí)履行監(jiān)事會(huì)和監(jiān)事的職責(zé)。

第四條 監(jiān)事依法行使監(jiān)督權(quán)的活動(dòng)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得干涉。監(jiān)事履行職責(zé)時(shí)，公司各業(yè)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，不得拒絕、推諉或阻撓。

第二章 監(jiān)事會(huì)的組織機(jī)構(gòu)

第五條 監(jiān)事會(huì)是公司依法設(shè)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)。

第六條 監(jiān)事會(huì)由三名監(jiān)事組成，設(shè)監(jiān)事會(huì)主席一名。監(jiān)事會(huì)主席由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。

第七條 監(jiān)事由股東代表和公司職工代表擔(dān)任。公司職工代表擔(dān)任的監(jiān)事不得少于監(jiān)事人數(shù)的三分之一。董事、高級(jí)管理人員不得兼任監(jiān)事。

第八條 監(jiān)事的任期每屆為三年。股東代表擔(dān)任的監(jiān)事由股東大會(huì)選舉或更換，職工擔(dān)任的監(jiān)事由公司職工民主選舉產(chǎn)生或更換，監(jiān)事連選可以連任。

股東代表監(jiān)事候選人由上屆監(jiān)事會(huì)或單獨(dú)或合計(jì)持有公司發(fā)行在外有表決權(quán)股份總數(shù)百分之三以上的股東提出。

第九條 監(jiān)事任期屆滿未及時(shí)改選，或者監(jiān)事在任期內(nèi)辭職導(dǎo)致監(jiān)事會(huì)成員低于法定人數(shù)的，在改選出的監(jiān)事就任前，原監(jiān)事仍應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和公司章程的規(guī)定，履行監(jiān)事職務(wù)。

第三章 監(jiān)事會(huì)及監(jiān)事會(huì)主席的職權(quán)

第十條 監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)在《公司法》、《證券法》、《公司章程》和本規(guī)則規(guī)定的范圍內(nèi)行使職權(quán)。

監(jiān)事應(yīng)對(duì)公司財(cái)務(wù)以及高級(jí)管理人員履行職責(zé)的合法合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督，維護(hù)公司、股東及員工的合法權(quán)益。

監(jiān)事應(yīng)對(duì)高級(jí)管理人員損害公司利益、違反股東大會(huì)決議的行為，要求其予以糾正，并向董事會(huì)、股東大會(huì)反映或向有關(guān)機(jī)關(guān)報(bào)告。

監(jiān)事可以列席董事會(huì)會(huì)議，并對(duì)董事會(huì)決議事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議。監(jiān)事會(huì)發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查；必要時(shí)，可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作。

監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)所必需的費(fèi)用，由公司承擔(dān)。第十一條 監(jiān)事會(huì)主席行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議；

（二）檢查監(jiān)事會(huì)決議的執(zhí)行情況；

（三）代表監(jiān)事會(huì)向股東大會(huì)報(bào)告工作。

第十二條 當(dāng)董事或高級(jí)管理人員與公司發(fā)生訴訟時(shí)，由監(jiān)事會(huì)主席代表公司與董事或高級(jí)管理人員進(jìn)行訴訟。

第四章 監(jiān)事會(huì)會(huì)議的召集、主持及提案

第十三條 監(jiān)事會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

第十四條 監(jiān)事會(huì)主席召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議；監(jiān)事會(huì)主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上監(jiān)事共同推舉一名監(jiān)事召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議。

第十五條 監(jiān)事會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)每六個(gè)月召開一次。監(jiān)事可以提議召開臨時(shí)監(jiān)事會(huì)會(huì)議。

第十六條 監(jiān)事提議召開監(jiān)事會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)事會(huì)主席提交經(jīng)提議監(jiān)事簽字的書面提議。書面提議中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）提議監(jiān)事的姓名；

（二）提議理由或者提議所基于的客觀事由；

（三）提議會(huì)議召開的時(shí)間或者時(shí)限、地點(diǎn)和方式；

（四）明確和具體的提案；

（五）提議監(jiān)事的聯(lián)系方式和提議日期等。

在監(jiān)事會(huì)主席收到監(jiān)事的書面提議后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)發(fā)出召開監(jiān)事會(huì)臨時(shí)會(huì)議的通知。

第五章 監(jiān)事會(huì)會(huì)議通知

第十七條 召開監(jiān)事會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，監(jiān)事會(huì)主席應(yīng)當(dāng)提前十日將書面會(huì)議通知，通過直接送達(dá)、傳真、電子郵件或者其他方式，提交全體監(jiān)事。

如情況緊急，需要盡快召開監(jiān)事會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，會(huì)議可以不受前款通知方式及通知時(shí)限的限制，但召集人應(yīng)當(dāng)在會(huì)議上作出說明。

第十八條 書面會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)至少包括舉行會(huì)議的日期、地點(diǎn)和會(huì)議期限，事由及議題，發(fā)出通知的日期。

第六章 監(jiān)事會(huì)會(huì)議的召開

第十九條 監(jiān)事會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)場(chǎng)方式召開。

監(jiān)事會(huì)臨時(shí)會(huì)議在保障監(jiān)事充分表達(dá)意見的前提下，可以用傳真或電子郵件方式進(jìn)行并作出決議，并由參會(huì)監(jiān)事簽字。

監(jiān)事會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事本人出席，監(jiān)事因故不能出席的，可以書面委托其他監(jiān)事代為出席。

委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名，代理事項(xiàng)、權(quán)限和有效期限，并由委托人簽名或蓋章。

代為出席會(huì)議的監(jiān)事應(yīng)當(dāng)在授權(quán)范圍內(nèi)行使監(jiān)事的權(quán)利。監(jiān)事未出席監(jiān)事會(huì)會(huì)議，亦未委托代表出席的，視為放棄在該次會(huì)議上的投票權(quán)。

第二十條 監(jiān)事會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的監(jiān)事出席方可舉行。

第二十一條 監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)事的提議，要求董事、高級(jí)管理人員、公司其他有關(guān)人員或者相關(guān)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員到會(huì)接受質(zhì)詢。

第七章 監(jiān)事會(huì)會(huì)議的表決

第二十二條 監(jiān)事會(huì)會(huì)議的表決實(shí)行一人一票，可采用舉手、投票或通訊方式進(jìn)行。

第二十三條 監(jiān)事的表決意向分為同意、反對(duì)和棄權(quán)。與會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)從上述意向中選擇其一，未做選擇或者同時(shí)選擇兩個(gè)以上意向的，視為棄權(quán)。

第二十四條 監(jiān)事會(huì)形成決議應(yīng)當(dāng)全體監(jiān)事過半數(shù)同意。

第二十五條 監(jiān)事會(huì)會(huì)議應(yīng)有記錄，出席會(huì)議的監(jiān)事和記錄人，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）會(huì)議屆次和召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式；

（二）會(huì)議通知的發(fā)出情況；

（三）會(huì)議召集人和主持人；

（四）會(huì)議出席情況；

（五）會(huì)議審議的提案、每位監(jiān)事對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的發(fā)言要點(diǎn)和主要意見、對(duì)提案的表決意向；

（六）每項(xiàng)提案的表決方式和表決結(jié)果（說明具體的同意、反對(duì)、棄權(quán)票數(shù)）；

（七）與會(huì)監(jiān)事認(rèn)為應(yīng)當(dāng)記載的其他事項(xiàng)。

第二十六條 與會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議記錄進(jìn)行簽字確認(rèn)。監(jiān)事對(duì)會(huì)議記錄有不同意見的，可以在簽字時(shí)作出書面說明。

監(jiān)事既不按前款規(guī)定進(jìn)行簽字確認(rèn)，又不對(duì)其不同意見作出書面說明的，視為完全同意會(huì)議記錄的內(nèi)容。

第二十七條 監(jiān)事應(yīng)當(dāng)督促有關(guān)人員落實(shí)監(jiān)事會(huì)決議。監(jiān)事會(huì)主席應(yīng)當(dāng)在以后的監(jiān)事會(huì)會(huì)議上通報(bào)已經(jīng)形成的決議的執(zhí)行情況。

第二十八條 監(jiān)事會(huì)會(huì)議檔案，包括會(huì)議通知和會(huì)議材料、會(huì)議簽到簿、會(huì)議錄音資料、表決票、經(jīng)與會(huì)監(jiān)事簽字確認(rèn)的會(huì)議記錄、決議公告等，由董事會(huì)秘書負(fù)責(zé)保管。

監(jiān)事會(huì)會(huì)議資料的保存期限為十年以上。

第八章 附則

第二十九條

本規(guī)則未盡事宜，按國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 在本規(guī)則中，“以上”包括本數(shù)。

第三十一條 本規(guī)則由監(jiān)事會(huì)制訂報(bào)股東大會(huì)批準(zhǔn)后生效，修改時(shí)亦同。第三十二條 本規(guī)則由監(jiān)事會(huì)解釋。

第二篇：議事監(jiān)事會(huì)主要職責(zé)

議事監(jiān)事會(huì)主要職責(zé)

一、討論審議本村《村民自治章程》規(guī)定須提交村民會(huì)議和村民代表會(huì)議決定的重大事項(xiàng)，提出意見和建議；

二、監(jiān)督村事務(wù)民主決策；

三、監(jiān)督村民委員會(huì)成員行使職權(quán)，定期監(jiān)督、評(píng)議村民委員會(huì)及其管理人員工作；

四、對(duì)村民委員會(huì)在村務(wù)公開方面的事項(xiàng)、內(nèi)容、時(shí)間、程序、形式進(jìn)行民主監(jiān)督；

五、參與審查村集體的財(cái)務(wù)計(jì)劃和各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)本村集體財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行民主監(jiān)督（僅議事監(jiān)事會(huì)財(cái)務(wù)監(jiān)督小組職能）；

六、每月審核村民委員會(huì)財(cái)務(wù)開支，出具理財(cái)報(bào)告書（僅議事監(jiān)事會(huì)財(cái)務(wù)監(jiān)督小組職能）；

七、受村民委托，對(duì)村民質(zhì)疑的本村集體的財(cái)務(wù)賬目進(jìn)行查閱、審核，并要求有關(guān)當(dāng)事人對(duì)財(cái)務(wù)問題作出解釋（僅議事監(jiān)事會(huì)財(cái)務(wù)監(jiān)督小組職能）；

八、向村民會(huì)議、村民代表會(huì)議報(bào)告村務(wù)公開和民主理財(cái)情況；

九、收集、聽取村民對(duì)村務(wù)公開和民主理財(cái)?shù)囊庖姾徒ㄗh。

第三篇：萬科企業(yè)股份有限公司成本管理制度

XX企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）

一、總 則

1、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。

2、成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)

（一）集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)

1、制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對(duì)國家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。

3、組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：

◆ 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； ◆ 市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)； ◆ 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；

◆ 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求； ◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。

4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。

6、組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。

7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。

8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。

（二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)

1、認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。

2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。

4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。

5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

7、組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。

8、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。

三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控

（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)

1、根據(jù)集團(tuán)的管理體制，集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。

2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行

（二）成本監(jiān)控的要求

制度建設(shè)

1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案：

◆ 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；

◆ 計(jì)劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法)；

◆ 招、投標(biāo)管理制度；

◆ 合同管理制度；

◆ 工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度；

◆ 預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理制度；

◆ 費(fèi)用控制制度；

◆ 材料設(shè)備管理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。

計(jì)劃管理

1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：

◆ 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃(按完全成本口徑)；

◆ 期間費(fèi)用計(jì)劃；

◆ 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。

2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。

分析檢查

1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：

◆ 計(jì)劃及其執(zhí)行情況；

◆ 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；

◆ 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策；

評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。

2、集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。

信息交流

1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括：

項(xiàng)目基本情況；

◆ 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；

◆ 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；

◆ 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。

2、按例外管理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：

◆ 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；

◆ 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30%以上的的項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件)；

◆ 合作條件更改；

◆ 補(bǔ)交地價(jià)。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

◆ 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

◆ 投資及效益測(cè)算、利潤體現(xiàn)安排；

◆ 稅務(wù)環(huán)境及其影響；

◆ 資金計(jì)劃；

◆ 《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

◆ 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。

2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。

3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。

4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：

◆ 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

◆ 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。

4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。

6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。

10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

（四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場(chǎng)簽證

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；

◆ 工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；

◆ 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

（五）工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

◆ 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。

（七）工程結(jié)算管理

工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

◆ 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。

3、“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。

4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)。

6、審算部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。

7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。

（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

五、附 則

1、本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實(shí)際工作中不斷完善，并報(bào)總部備案。

2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照國家和集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由總部財(cái)務(wù)管理部根椐集團(tuán)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。

第四篇：萬科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)議事規(guī)則（本站推薦）

萬科企業(yè)股份有限公司

董事會(huì)議事規(guī)則（修訂稿）

第一章 總 則

第一條 為了進(jìn)一步明確董事會(huì)的職責(zé)權(quán)限，規(guī)范董事會(huì)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及運(yùn)作程序，充分發(fā)揮董事會(huì)的經(jīng)營決策中心作用，根據(jù)《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）、《萬科企業(yè)股份有限公司章程》（以下簡稱《公司章程》）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二章 董事會(huì)的組成機(jī)構(gòu)

第二條 公司設(shè)董事會(huì)，是公司的經(jīng)營決策中心，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)。第三條 董事會(huì)由十一名董事組成，設(shè)董事長一人，副董事長一至二人。董事為自然人，無需持有公司股份。公司全體董事根據(jù)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和《公司章程》的規(guī)定對(duì)公司負(fù)有忠實(shí)義務(wù)和勤勉業(yè)務(wù)。

第四條 公司董事會(huì)成員中應(yīng)當(dāng)有1/3以上獨(dú)立董事，其中至少一名會(huì)計(jì)專業(yè)人士。

第五條 董事由股東大會(huì)選舉或更換，每屆任期三年，任期從股東大會(huì)通過之日起計(jì)算，至本屆董事會(huì)任期屆滿時(shí)為止。董事任期屆滿，可連選連任。董事在任期屆滿前，股東大會(huì)不得無故解除其職務(wù)。

非獨(dú)立董事候選人名單由上屆董事會(huì)或連續(xù)一百八十個(gè)交易日單獨(dú)或合計(jì)持有公司發(fā)行在外有表決權(quán)股份總數(shù)百分之三以上的股東提出。獨(dú)立董事的選舉根據(jù)有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

第六條 董事因故離職，補(bǔ)選董事任期從股東大會(huì)通過之日起計(jì)算，至本屆董事會(huì)任期屆滿時(shí)為止。董事任期屆滿未及時(shí)改選，在改選出的董事就任前，原董事仍應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和本章程的規(guī)定，履行董事職務(wù)。第七條 董事會(huì)按照股東大會(huì)決議可以設(shè)立審計(jì)委員會(huì)、投資與決策委員會(huì)、薪酬與提名委員會(huì)等專門委員會(huì)。專門委員會(huì)成員全部由董事組成，其中審計(jì)委員會(huì)、薪酬與提名委員會(huì)中獨(dú)立董事應(yīng)占多數(shù)并擔(dān)任召集人，審計(jì)委員會(huì)中至少有一名獨(dú)立董事是會(huì)計(jì)專業(yè)人士。

各專門委員會(huì)下設(shè)工作小組，負(fù)責(zé)日常工作聯(lián)絡(luò)和會(huì)議組織等工作。董事會(huì)專門委員會(huì)的職責(zé)、議事程序等工作實(shí)施細(xì)則由董事會(huì)另行制定。第八條 ：董事會(huì)設(shè)董事會(huì)秘書，負(fù)責(zé)公司股東大會(huì)和董事會(huì)會(huì)議的籌備、管理公司股權(quán)、證券和有關(guān)法律文件檔案及公司董事會(huì)的有關(guān)資料，辦理信息披露等事務(wù)。董事會(huì)秘書由董事長提名，經(jīng)董事會(huì)聘任或解聘。

董事會(huì)秘書應(yīng)遵守法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章及公司章程的有關(guān)規(guī)定。第九條 董事會(huì)秘書可組織人員承辦董事會(huì)日常工作。

第三章 董事會(huì)及董事長的職權(quán)

第十條 公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)在《公司法》、《證券法》、《公司章程》和本規(guī)則規(guī)定的范圍內(nèi)行使職權(quán)。

董事會(huì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照股東大會(huì)和本公司《公司章程》的授權(quán)行事，不得越權(quán)形成決議。

第十一條 董事會(huì)的決策程序?yàn)椋?/p>

1、投資決策程序：董事會(huì)委托總經(jīng)理組織有關(guān)人員擬定公司中長期發(fā)展規(guī)劃、投資計(jì)劃和重大項(xiàng)目的投資方案，提交董事會(huì)審議，形成董事會(huì)決議；對(duì)于需提交股東大會(huì)的重大經(jīng)營事項(xiàng)，按程序提交股東大會(huì)審議通過，由總經(jīng)理組織實(shí)施。

2、財(cái)務(wù)預(yù)、決算工作程序：董事會(huì)委托總經(jīng)理組織有關(guān)人員擬定公司財(cái)務(wù)預(yù)決算、利潤分配和虧損彌補(bǔ)等方案，提交董事會(huì)；董事會(huì)制定方案，提請(qǐng)股東大會(huì)審議通過后，由總經(jīng)理組織實(shí)施。

3、人事任免程序：根據(jù)董事會(huì)、總經(jīng)理在各自的職權(quán)范圍內(nèi)提出的人事任免提名，由公司組織人事部門考核，向董事會(huì)提出任免意見，報(bào)董事會(huì)審批。

4、重大事項(xiàng)工作程序：董事長在審核簽署由董事會(huì)決定的重大事項(xiàng)的文件前，應(yīng)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行研究，判斷其可行性，經(jīng)董事會(huì)通過并形成決議后再簽署意見，以減少?zèng)Q策失誤。

第十二條 董事長根據(jù)法律、行政法規(guī)、《公司章程》的規(guī)定及股東大會(huì)、董事會(huì)決議行使其職權(quán)和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十三條 董事會(huì)授權(quán)董事長在董事會(huì)閉會(huì)期間行使董事會(huì)部分職權(quán)的，原則上應(yīng)針對(duì)具體事件或有具體金額限制，授權(quán)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體。凡涉及公司重大利益的事項(xiàng)應(yīng)由董事會(huì)集體決策。

第十四條 公司副董事長協(xié)助董事長工作，董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長履行職務(wù)；副董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事履行職務(wù)。

第四章 董事會(huì)會(huì)議的召集、主持及提案

第十五條 董事會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

第十六條 董事會(huì)會(huì)議由董事長召集和主持；董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長召集和主持；副董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事召集和主持。

第十七條 董事會(huì)每年應(yīng)當(dāng)至少在上下兩個(gè)半各召開一次定期會(huì)議。定期會(huì)議由董事長召集，于會(huì)議召開十日以前書面通知全體董事。第十八條 有下列情形之一的，董事長應(yīng)當(dāng)在十日以內(nèi)召開臨時(shí)董事會(huì)會(huì)議：

（一）董事長認(rèn)為必要時(shí)；

（二）三分之一以上董事聯(lián)名提議時(shí)；

（三）監(jiān)事會(huì)提議時(shí)；

（四）持有十分之一以上有表決權(quán)股份的股東提議時(shí)；

（五）二分之一以上獨(dú)立董事提議時(shí)。

第十九條 按照前條規(guī)定提議召開董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，提議人應(yīng)當(dāng)通過董事會(huì)秘書或者直接向董事長提交經(jīng)簽字（蓋章）的書面提議。書面提議中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）提議人的姓名或者名稱；

（二）提議理由或者提議所基于的客觀事由；

（三）提議會(huì)議召開的時(shí)間或者時(shí)限、地點(diǎn)和方式；

（四）明確和具體的提案；

（五）提議人的聯(lián)系方式和提議日期等。

提案內(nèi)容應(yīng)當(dāng)屬于本公司《公司章程》規(guī)定的董事會(huì)職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，與提案有關(guān)的材料應(yīng)當(dāng)一并提交。

第二十條 董事會(huì)秘書在收到書面提議和有關(guān)材料后，應(yīng)當(dāng)于當(dāng)日轉(zhuǎn)交董事長。董事長認(rèn)為提案內(nèi)容不明確、具體或者有關(guān)材料不充分的，可以要求提議人修改或者補(bǔ)充。

董事長應(yīng)當(dāng)自接到提議后10日內(nèi)，召集和主持董事會(huì)會(huì)議。

第五章 董事會(huì)會(huì)議通知

第二十一條 召開董事會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，董事會(huì)秘書應(yīng)當(dāng)分別提前十日和三個(gè)工作日以書面通知方式通知全體董事。

若出現(xiàn)特殊情況，需要董事會(huì)即刻作出決議的，為公司利益之目的，召開臨時(shí)董事會(huì)會(huì)議可以不受前款通知方式及通知時(shí)限的限制，但召集人應(yīng)當(dāng)在會(huì)議上作出說明。

第二十二條 董事會(huì)會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)至少包括以下內(nèi)容：

（一）會(huì)議日期和地點(diǎn)；

（二）會(huì)議期限；

（三）事由及議題；

（四）發(fā)出通知的日期。

第二十三條 董事會(huì)定期會(huì)議的書面會(huì)議通知發(fā)出后，如果需要變更會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)或者增加、變更、取消會(huì)議提案的，應(yīng)當(dāng)在原定會(huì)議召開日之前三日發(fā)出書面變更通知，說明情況和新提案的有關(guān)內(nèi)容及相關(guān)材料。不足三日的，會(huì)議日期應(yīng)當(dāng)相應(yīng)順延或者在取得全體與會(huì)董事的認(rèn)可后按期召開。董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議的會(huì)議通知發(fā)出后，如果需要變更會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)或者增加、變更、取消會(huì)議提案的，應(yīng)當(dāng)事先取得全體與會(huì)董事的認(rèn)可并做好相應(yīng)記錄。

第六章 董事會(huì)會(huì)議的召開

第二十四條 董事會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的董事出席方可舉行。

第二十五條 總經(jīng)理、董事會(huì)秘書應(yīng)當(dāng)列席董事會(huì)會(huì)議；監(jiān)事可以列席董事會(huì)會(huì)議。會(huì)議主持人認(rèn)為有必要的，可以通知其他有關(guān)人員列席董事會(huì)會(huì)議。

列席會(huì)議人員有權(quán)就相關(guān)議題發(fā)表意見，但沒有投票表決權(quán)。第二十六條 董事應(yīng)當(dāng)親自出席董事會(huì)會(huì)議。因故不能出席會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)事先審閱會(huì)議材料，形成明確的意見，書面委托其他董事代為出席。

委托書應(yīng)當(dāng)載明：

（一）委托人和受托人的姓名；

（二）委托人不能出席會(huì)議的原因；

（三）委托人對(duì)每項(xiàng)提案的簡要意見（如有）；

（四）委托人的授權(quán)范圍和對(duì)提案表決意向的指示；

（五）委托人的簽字、日期等。

受托董事應(yīng)當(dāng)向會(huì)議主持人提交書面委托書。

第二十七條 委托和受托出席董事會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）在審議關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)時(shí)，非關(guān)聯(lián)董事不得委托關(guān)聯(lián)董事代為出席；關(guān)聯(lián)董事也不得接受關(guān)聯(lián)董事的委托；

（二）在審議按照有關(guān)法律法規(guī)需獨(dú)立董事發(fā)表獨(dú)立意見的事項(xiàng)時(shí)，獨(dú)立董事不得委托非獨(dú)立董事代為出席，非獨(dú)立董事也不得接受獨(dú)立董事的委托； 第二十八條 代為出席會(huì)議的董事應(yīng)當(dāng)在授權(quán)范圍內(nèi)行使董事的權(quán)利。董事未出席董事會(huì)會(huì)議，亦未委托代表出席的，視為放棄在該次會(huì)議上的投票權(quán)。第二十九條 董事個(gè)人或者其所任職的其他企業(yè)直接或者間接與公司已有的或者計(jì)劃中的合同、交易、安排有關(guān)聯(lián)關(guān)系時(shí)（聘任合同除外），不論有關(guān)事項(xiàng)在一般情況下是否需要董事會(huì)批準(zhǔn)同意，均應(yīng)當(dāng)盡快向董事會(huì)披露其關(guān)聯(lián)關(guān)系的性質(zhì)和程度。

除非有關(guān)聯(lián)關(guān)系的董事按照本條前款的要求向董事會(huì)作了披露，并且董事會(huì)在不將其計(jì)入法定人數(shù)，該董事亦未參加表決的會(huì)議上批準(zhǔn)了該事項(xiàng)，公司有權(quán)撤銷該合同、交易或者安排，但在對(duì)方是善意第三人的情況下除外。

第三十條 如果公司董事在公司首次考慮訂立有關(guān)合同、交易、安排前以書面形式通知董事會(huì)，聲明由于通知所列的內(nèi)容，公司日后達(dá)成的合同、交易、安排與其有利益關(guān)系，則在通知闡明的范圍內(nèi)，有關(guān)董事視為做了第二十九條所規(guī)定的披露。

第三十一條 董事會(huì)定期會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)召開。董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議在保障董事充分表達(dá)意見的前提下，可以通過傳真或者電子郵件表決等方式召開。以傳真或者電子郵件表決等方式召開的董事會(huì)會(huì)議，按照規(guī)定期限內(nèi)實(shí)際收到傳真或者電子郵件等有效表決票計(jì)算出席會(huì)議的董事人數(shù)。

第三十二條 除征得全體與會(huì)董事的一致同意外，董事會(huì)會(huì)議不得就未包括在會(huì)議通知中的提案進(jìn)行表決。

第三十三條 董事應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀有關(guān)會(huì)議材料，在充分了解情況的基礎(chǔ)上獨(dú)立、審慎地發(fā)表意見。

第三十四條 董事可以在會(huì)前向董事會(huì)秘書、會(huì)議召集人、總經(jīng)理和其他高級(jí)管理人員、各專門委員會(huì)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等有關(guān)人員和機(jī)構(gòu)了解決策所需要的信息，也可以在會(huì)議進(jìn)行中向主持人建議請(qǐng)上述人員和機(jī)構(gòu)代表與會(huì)解釋有關(guān)情況。

第七章 董事會(huì)會(huì)議的表決

第三十五條 董事會(huì)會(huì)議的表決實(shí)行一人一票。除根據(jù)法律、行政法規(guī)和《公司章程》的規(guī)定董事會(huì)形成決議應(yīng)當(dāng)取得更多董事同意的除外，董事會(huì)做出決議，必須經(jīng)全體董事過半數(shù)通過。

第三十六條 董事會(huì)決議表決可采用舉手、投票、傳真或電子郵件等方式。董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議在保障董事充分表達(dá)意見的前提下，可以用傳真或電子郵件方式進(jìn)行并作出決議，并由參會(huì)董事簽字。

第三十七條 董事的表決意向分為同意、反對(duì)和棄權(quán)。與會(huì)董事應(yīng)當(dāng)從上述意向中選擇其一，未做選擇或者同時(shí)選擇兩個(gè)以上意向的，視為棄權(quán)。第三十八條 現(xiàn)場(chǎng)召開會(huì)議的，會(huì)議主持人應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)宣布統(tǒng)計(jì)結(jié)果；以傳真或者電子郵件表決等方式召開的董事會(huì)會(huì)議，在規(guī)定的表決時(shí)限結(jié)束后下一工作日之前董事會(huì)秘書應(yīng)通知董事表決結(jié)果。

第三十九條 董事會(huì)根據(jù)本公司《公司章程》的規(guī)定，在其權(quán)限范圍內(nèi)對(duì)擔(dān)保事項(xiàng)作出決議，除公司全體董事過半數(shù)同意外，還必須經(jīng)出席會(huì)議的三分之二以上董事的同意。

第四十條 出現(xiàn)下述情形的，董事應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)提案回避表決：

（一）本公司《公司章程》規(guī)定的因董事與會(huì)議提案所涉及的事項(xiàng)有關(guān)聯(lián)關(guān)系而須回避的其他情形；

（二）其他法律法規(guī)等規(guī)定董事應(yīng)當(dāng)回避的情形。

在董事回避表決的情況下，有關(guān)董事會(huì)會(huì)議由過半數(shù)的無關(guān)聯(lián)關(guān)系董事出席 即可舉行，形成決議須經(jīng)無關(guān)聯(lián)關(guān)系董事過半數(shù)通過。出席會(huì)議的無關(guān)聯(lián)關(guān)系董事人數(shù)不足三人的，不得對(duì)有關(guān)提案進(jìn)行表決，而應(yīng)當(dāng)將該事項(xiàng)提交股東大會(huì)審議。

第四十一條 董事會(huì)會(huì)議需要就公司利潤分配事宜作出決議的，可以先將擬提交董事會(huì)審議的分配預(yù)案通知注冊(cè)會(huì)計(jì)師，并要求其據(jù)此出具審計(jì)報(bào)告草案（除涉及分配之外的其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均已確定）。董事會(huì)作出分配的決議后，應(yīng)當(dāng)要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具正式的審計(jì)報(bào)告，董事會(huì)再根據(jù)注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的正式審計(jì)報(bào)告對(duì)定期報(bào)告的其他相關(guān)事項(xiàng)作出決議。

第四十二條 二分之一以上的與會(huì)董事或兩名以上獨(dú)立董事認(rèn)為提案不明確、不具體，或者因會(huì)議材料不充分等其他事由導(dǎo)致其無法對(duì)有關(guān)事項(xiàng)作出判斷時(shí)，可以提請(qǐng)會(huì)議召集人暫緩表決。

提議暫緩表決的董事應(yīng)當(dāng)對(duì)提案再次提交審議應(yīng)滿足的條件提出明確要求。第四十三條 董事應(yīng)當(dāng)在董事會(huì)決議上簽字并對(duì)董事會(huì)的決議承擔(dān)責(zé)任。董事會(huì)的決議違反法律、行政法規(guī)或者公司章程、股東大會(huì)決議，致使公司遭受損失的，參與決議的董事對(duì)公司負(fù)賠償責(zé)任。但經(jīng)證明在表決時(shí)曾表明異議并記載于會(huì)議記錄的，該董事可以免除責(zé)任。

第四十四條 董事會(huì)秘書應(yīng)當(dāng)安排工作人員對(duì)董事會(huì)會(huì)議做好記錄。會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）會(huì)議召開的日期、地點(diǎn)和召集人姓名；

（二）出席董事的姓名以及受他人委托出席董事會(huì)的董事（代理人）姓名；

（三）會(huì)議議程；

（四）董事發(fā)言要點(diǎn)；

（五）每一決議事項(xiàng)的表決方式和結(jié)果（表決結(jié)果應(yīng)載明贊成、反對(duì)或棄權(quán)的票數(shù)）。第四十五條 出席會(huì)議的董事、董事會(huì)秘書和記錄人，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。出席會(huì)議的董事有權(quán)要求在記錄上對(duì)其在會(huì)議上的發(fā)言作出說明性記載。董事會(huì)會(huì)議記錄作為公司檔案由董事會(huì)秘書保存。董事會(huì)會(huì)議記錄保管期限10年。董事既不按前款規(guī)定進(jìn)行簽字確認(rèn)，又不對(duì)其不同意見作出書面說明的，視為完全同意會(huì)議記錄、和決議記錄的內(nèi)容。

第四十六條 董事會(huì)決議公告事宜，由董事會(huì)秘書根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定辦理。在決議公告披露之前，與會(huì)董事和會(huì)議列席人員、記錄和其他有關(guān)人員等負(fù)有對(duì)決議內(nèi)容保密的義務(wù)。

第四十七條 董事會(huì)決議實(shí)施過程中，董事長（或委托有關(guān)部門和人員）可就決議的實(shí)施情況進(jìn)程跟蹤檢查，在檢查中發(fā)現(xiàn)有違決議的事項(xiàng)時(shí)，可要求和督 促總經(jīng)理予以糾正。

第八章 附則

第四十八條

本規(guī)則未盡事宜，按國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十九條 在本規(guī)則中，“以上”包括本數(shù)。

第五十條

本規(guī)則由董事會(huì)制訂報(bào)股東大會(huì)批準(zhǔn)后生效，修改時(shí)亦同。第五十一條

本規(guī)則由董事會(huì)解釋。

第五篇：萬科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[范文]

萬科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析

一、公司簡介

萬科公司概況：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號(hào)，2008年入選《華爾街日?qǐng)?bào)》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。

萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場(chǎng)的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。

經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。

二、資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的縱向分析和橫向分析

（一）資產(chǎn)負(fù)債表分析

1、貨幣資金：總數(shù)逐年增加，逐年減少比例的原因是公司的經(jīng)營狀況每年都有所改善，經(jīng)

營業(yè)績每年都有增加。

2、應(yīng)收賬款：逐年減少的主要原因是往來款項(xiàng)減少所致。

3、存貨；逐年增加的主要原因是起先部分原料儲(chǔ)備存有所上升所致，市場(chǎng)需求增大，加大

了房地產(chǎn)的開發(fā)。

4、長期股權(quán)投資：逐年增加的主要原因是市場(chǎng)當(dāng)前狀況及其前景對(duì)公司的投資的影響。

5、固定資產(chǎn)：其占總資產(chǎn)比例的先增后減說明市場(chǎng)經(jīng)歷了從冷到熱的過程。

6、在建工程：先減少后大幅度的增加說明了公司對(duì)市場(chǎng)的需求量和熱度做出可及時(shí)的調(diào)整。

7、應(yīng)付賬款：逐年增加的主要原因是公司根據(jù)市場(chǎng)的熱度，適度的加大了對(duì)市場(chǎng)的投資力

度。

（二）利潤表分析

1、營業(yè)總收入：逐年的上升是由于公司的經(jīng)營業(yè)績每年都有所提升。

2、營業(yè)成本：逐年上升的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，地皮的價(jià)格大幅度增長以及公司營

業(yè)收入的逐年上升帶動(dòng)了成本的增加。

3、投資收益：逐年增加說明了公司投資方向和目標(biāo)正確，所投資的公司的經(jīng)營業(yè)績每年都

有提高。

4、銷售費(fèi)用：先增后減主要原因是公司在市場(chǎng)蕭條期為增加銷售收入支付了較多的費(fèi)用以

促進(jìn)業(yè)務(wù)量的增加，而在市場(chǎng)繁榮期則無需太多的銷售費(fèi)用。

5、管理費(fèi)用：逐年減少的原因是對(duì)壞賬核算方法做了變更，減少了對(duì)于特別款項(xiàng)采用個(gè)別認(rèn)定法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，所計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備減少。

6、所得稅：先減后增反映公司利潤總額的所得大小。

三、比率分析

（一）償債能力分析

這三年的流動(dòng)比率表明，債權(quán)人的安全程度較高，較高的流動(dòng)比率可以保障債權(quán)在到期日得以償還，并在清算時(shí)不會(huì)受到重大損失。因?yàn)?，在債?quán)到期日，流動(dòng)資產(chǎn)可以迅速變現(xiàn)予以償還債務(wù)，流動(dòng)比率越高，這種償還到期債務(wù)的能力越高.企業(yè)的貨幣資金和存貨在這三年的增量都得到較大幅度的提高，說明企業(yè)的經(jīng)營有比較明顯的提高，短期償債能力值得肯定。

這三年的速動(dòng)比率是假定存貨毫無價(jià)值或難以脫手兌換現(xiàn)金的情況下，企業(yè)可動(dòng)用的流動(dòng)資產(chǎn)抵付流動(dòng)負(fù)債的能力。萬科公司的速動(dòng)比率在行業(yè)中還是處在一個(gè)比較合適的比例，表明企業(yè)可動(dòng)用的流動(dòng)資產(chǎn)抵付流動(dòng)負(fù)債的能力還是比較強(qiáng)的，同時(shí)，表明企業(yè)資產(chǎn)利用率也處在比較合適的比例。

這三年的資產(chǎn)負(fù)債比率表明從債權(quán)人處所籌集的資金占資產(chǎn)的百分比，它有助于確定在破產(chǎn)情況下對(duì)債權(quán)人的保護(hù)程度。此三年的比率都比較高，表明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況比較吃緊，但從側(cè)面考慮，說明了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)量比較大，造成了比較大比例的資產(chǎn)負(fù)債率?？偟膩砜?，從前三個(gè)指標(biāo)可以看出該公司的償債能力處于合理的水平，債權(quán)人的安全程度處于較好局面。同時(shí)也可以看出企業(yè)的資源利用率還是比較高的，也從側(cè)面說明了企業(yè)的償債能力還是比較強(qiáng)的。

（二）營運(yùn)能力分析

從這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以看出，每年它都維持在一個(gè)很高的水平，表明企業(yè)在未來對(duì)現(xiàn)金的收回都比較高，資金的利用率在高的水平。這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都比較高，表明該企業(yè)的資金利用一直比較高，處于良好的狀態(tài)，同時(shí)也表明其短期償債能力十分強(qiáng)。

這三年的存貨周轉(zhuǎn)率差別不大，說明每一年的運(yùn)轉(zhuǎn)都差別不大，存貨增加不大，公司的負(fù)擔(dān)也就不大，對(duì)資金的利用比較好，生產(chǎn)比較正常，沒有太大的變化，公司處在一個(gè)比較穩(wěn)定的發(fā)展的階段。

從這三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以看出該企業(yè)全部資產(chǎn)的使用率，這三年的都比較高，在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，表明該企業(yè)在行業(yè)中利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率較高，企業(yè)的生產(chǎn)獲利能力比較高，表明萬科公司的獲利能力非常高。

總的來看，三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)表明，該企業(yè)的資金利用率極高，周轉(zhuǎn)很快，銷售收入高，獲利能力也比較穩(wěn)定，且充分的利用了多余的資金，生產(chǎn)的效率比較高。

（三）獲利能力分析

三年的獲利財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：

毛利是公司利潤形成的基礎(chǔ)，銷售毛利率即單位收入的毛利，獲利能力越強(qiáng)。從上表可以看出，萬科公司的銷售毛利率相對(duì)較低，還沒有達(dá)到行業(yè)中的平均水平，但這也是萬科的營銷策略，萬科的CEO也說過高于25%的利潤他們不做，證明公司是在穩(wěn)固中求發(fā)展，在穩(wěn)定中求得利潤，這樣做對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展是比較有利，在謀取利潤的同時(shí)，不會(huì)讓公司冒太大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，萬科公司的凈利潤高,而凈資產(chǎn)收益率不高,這說明它的凈資產(chǎn)較多,沒有太多的負(fù)債籌資,嘗債能力強(qiáng),破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小。

四、分析結(jié)論

從總體趨勢(shì)可以看出，各個(gè)項(xiàng)目的數(shù)值都處在比較適合的水平，盡管其中有起有落，但總體來說，沒有較大浮動(dòng)的大起大落。主要是由于在07年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一片火熱，其公司的各項(xiàng)指標(biāo)都處在比較有利的水平，到了08年的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡，但公司改善了銷售策略，其總體來說還是取得了一定的發(fā)展，09年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，公司的經(jīng)營狀況得到較大的改善和提高，得以體現(xiàn)在各項(xiàng)指標(biāo)的提升。在償債能力，營運(yùn)能力和獲利能力分析的過程中，可以清晰的看出各個(gè)指標(biāo)的變化。萬科公司應(yīng)的收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都遠(yuǎn)高于同行企業(yè)，資產(chǎn)的流動(dòng)性在行業(yè)中也處于領(lǐng)先地位，說明了該企業(yè)的償債能力比較好，并且其凈利潤也在逐年的增加，作為債務(wù)人是不用擔(dān)心公司的償債能力，投資風(fēng)險(xiǎn)也比較小。但這對(duì)企業(yè)而言也不是完全有利于企業(yè)的，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低的同時(shí)也表明了公司沒有充分利用其總資金。此三年該公司的營運(yùn)能力指標(biāo)沒有太大的變化，說明了該企業(yè)運(yùn)做沒有出現(xiàn)太大的問題，生產(chǎn)正常，且其效率也比較高。從獲利財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，該企業(yè)每年獲利能力比較強(qiáng)，說明了經(jīng)營方式適當(dāng)，周轉(zhuǎn)也比較合理。

總體來看，該企業(yè)是一個(gè)經(jīng)營的相當(dāng)成功的企業(yè)，在其行業(yè)中有著龍頭老大的地位，雖然受到08年市場(chǎng)低迷時(shí)公司促銷策略以及較高土地成本項(xiàng)目的進(jìn)入結(jié)算期的影響，期間公

司全年的總體指標(biāo)提升不高，但公司的仍有良好的銷售表現(xiàn)，同時(shí)09年房地產(chǎn)市場(chǎng)的及時(shí)回暖，為公司的經(jīng)營發(fā)展注入了一股動(dòng)力。近幾年公司的營業(yè)總收入沒有較大的波動(dòng)且逐年都有一定上升，利潤也在不斷的上升，總資產(chǎn)等較穩(wěn)的增長，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，公司未來存在較好的業(yè)績釋放空間。