第一篇：如何做好房地產(chǎn)銷售工作

如何做好房產(chǎn)銷售工作

能在這么好的工作環(huán)境里做事，讓我充滿了激情，那么要做好樓盤銷售工作光有激情是不夠的，還要專業(yè)的知識和認(rèn)真的態(tài)度。下面就是我在工作中的心得，和大家分享一下。

一、要對樓盤情況了如指掌

二、樓盤優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)要明確．對顧客推銷時(shí)重點(diǎn)多講樓盤優(yōu)點(diǎn)，當(dāng)然缺點(diǎn)也是要講的不過可以藝術(shù)性的帶過

三、樓盤所針對的客戶群是什么

四、周邊的競爭對手和周圍環(huán)境與以后的市場走向

在售樓過程中意識要清醒，你的目標(biāo)是什么怎樣圍繞你的目標(biāo)做相關(guān)的一些方案．

明確產(chǎn)業(yè)價(jià)值觀，才會是個(gè)優(yōu)秀的售樓員

有效售樓人員的基本素質(zhì)與條件

1．售樓人員的親和力（也就是外在形象要有可信度）

除了我們自己的樓盤，我有空也喜歡到別的樓盤去市調(diào)，發(fā)現(xiàn)銷售業(yè)績名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來精明強(qiáng)干的人，銷售業(yè)績總是位居末列。許多人想不透個(gè)種緣由，實(shí)際上這種現(xiàn)象符合人才學(xué)基本原理。從心理學(xué)角度上說，這實(shí)際上是銷售人員與顧客下意識的智商較量。敦厚樸實(shí)是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防范，并能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會引發(fā)顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強(qiáng)的人是絕對做不好房地產(chǎn)銷售員的。漂亮的女性在社會上總是能得到比一般人更多的權(quán)利、幫助與自由，在攻關(guān)上往往給人造成所向披靡的印象，實(shí)際上這局限在一部分領(lǐng)域，在工業(yè)品銷售尤其是房地產(chǎn)銷售中，銷售業(yè)績粉碎了這種錯(cuò)覺。漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業(yè)品尤其是房地產(chǎn)銷售中，卻給人以什么也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產(chǎn)，投入的往往是自己一生的積蓄，有時(shí)還要由后代承擔(dān)部分債務(wù)，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。

2．熟知自己的產(chǎn)品知識和背景（與自己的產(chǎn)品談戀愛）

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時(shí)，知其然又知其所以然的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾其一生所有購買的大宗產(chǎn)品，反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，顧客對樓盤能察覺的使用價(jià)值做了反復(fù)比較依然拿不定主意時(shí)，如果售樓人員能就顧客難以察覺的樓盤使用價(jià)值做一番說明，如可以告訴顧客：“我們的樓盤升值空間，屬于稀缺產(chǎn)品，能讓客戶的資產(chǎn)保值升值??”；“山景優(yōu)美的環(huán)境，無污染的空氣和國家4A級風(fēng)景區(qū)”；“外立面采用??產(chǎn)品，是??材料，有??特點(diǎn)”等等，就有可能爭取到顧客的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)銷售。

一個(gè)有效的房地產(chǎn)銷售人員，對工作有異乎尋常的熱情，就象演員進(jìn)入角

色，對待所銷售的樓盤就像對待初戀的情人，有宗教般的熱情和執(zhí)著；又像對待自己的孩子，將一切優(yōu)點(diǎn)加諸之上，唯恐別人沒有同感。他不僅對所銷售的樓盤有深刻的了解，而且深信所銷售的樓盤是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，并帶來超值。

售樓人員應(yīng)付的是整個(gè)社會，是不斷變化的各類人和事，知識經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，知識改變命運(yùn)，因而必須具備多方面的知識和經(jīng)驗(yàn)。因此掌握市場營銷學(xué)基本原理，了解國家、當(dāng)?shù)卣C發(fā)的各種房地產(chǎn)政策、規(guī)定，具有一般社會學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)知識、消費(fèi)心理學(xué)等的基本常識，附之于自己的專業(yè)知識，是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。

3．對待工作的態(tài)度

我們有的同行面對客戶老板著個(gè)臉，好像客戶欠她八萬塊一樣。實(shí)際客戶在看房買房的時(shí)候也在接受著你的服務(wù)，一個(gè)微笑，一句問候，一杯水就可以拉近你與客戶之間的距離。說把客戶當(dāng)成上帝感覺有點(diǎn)虛，那么把客戶當(dāng)成多年未見的老友，讓客戶感受到你認(rèn)真的工作態(tài)度，誠懇的待人接物，他們會感覺很溫馨，感覺你在為他著想。這樣成交的幾率就會大的多。

4．成就動機(jī)高

心理學(xué)研究證明，兩個(gè)智商大體相同的人，成就動機(jī)高者比成就動機(jī)低者在活動中成功的可能性更高。就是說，那些知足常樂、安貧樂道、自尊心過強(qiáng)、過于自愛的人是不適合做房地產(chǎn)銷售人員的。一個(gè)有效的房地產(chǎn)銷售人員，渴望與人溝通，善于與人周旋，具有“與人奮斗其樂無窮”的個(gè)性，對成功與高薪有著強(qiáng)烈的渴望，因此他愿意承擔(dān)容易引起爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執(zhí)著的向著某一特定目標(biāo)行動；成就動機(jī)高的人，具有強(qiáng)烈的進(jìn)取精神和堅(jiān)忍不拔的毅力，具有隨時(shí)將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；審慎地把握每一次機(jī)會，時(shí)時(shí)想到的是最終的結(jié)果。

5．老客戶的維系

客戶的口碑比我們自己的什么廣告都要強(qiáng)，作為高端樓盤，我們現(xiàn)在很多的新客戶都是老客戶介紹來的，通過老客戶帶來新客戶這樣做簡單又高效，何樂而不為呢。而維系一個(gè)老客戶進(jìn)行二次銷售的成功率也比開發(fā)新客戶高。平時(shí)的一個(gè)電話，節(jié)日的一句問候，都是好方法。客戶感覺到被重視了，自己很有面子。這是花錢買不來的。很多時(shí)候客戶都變成了朋友。

售樓人員的良好素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的重要條件，因?yàn)轭櫩驮诟惺軜潜P的優(yōu)越性之前，首先感受到的是售樓人員的個(gè)人魅力，這個(gè)魅力就是客戶認(rèn)定樓盤的感官依據(jù)。從而做到事半功倍。

第二篇：如何做好房地產(chǎn)銷售

如何做好房地產(chǎn)銷售

如何成為一位出色的房地產(chǎn)銷售人員：我在做售樓小姐時(shí)，有很多的客戶朋友，并建立了自己獨(dú)特的樓盤銷售客戶網(wǎng)絡(luò)，我每到一個(gè)新樓盤，都有很多老客戶自己或介紹朋友來買樓。很多同行都在問我，你有什么絕招，讓這些客戶一個(gè)盤一個(gè)盤地跟著你轉(zhuǎn)？其實(shí)銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個(gè)人的個(gè)性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個(gè)剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出合適自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個(gè)人獨(dú)特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個(gè)人都可以具備自己獨(dú)特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會、用心做事。[用心學(xué)習(xí)]從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個(gè)人及事業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樯钪粫S著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個(gè)社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是如何保持一種積極向上的心態(tài)。[學(xué)習(xí)積極的心態(tài)]進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前，我在棉紡廠做了6年的擋車女工，后來通過考成人高考在廣西大學(xué)脫產(chǎn)讀了2年大學(xué)。記得1992年大學(xué)畢業(yè)時(shí)我去廣西萬通房地產(chǎn)公司應(yīng)聘，當(dāng)時(shí)廣西萬通地產(chǎn)剛剛組建，招聘廣告上寫著只招一名營銷人員，要求本科畢業(yè)以上，26歲以下。當(dāng)時(shí)我已28歲了，也只有專科畢業(yè)的文憑，這兩項(xiàng)要求我都不符合。但我非常自信，我認(rèn)為我行，不管什么條件，先應(yīng)聘再說。進(jìn)入萬通公司以后，當(dāng)時(shí)面試我的房地產(chǎn)公司老總說，當(dāng)時(shí)招聘，有很多人的基礎(chǔ)條件比我好，正因?yàn)槲冶憩F(xiàn)得很自信，也很自然，所以，決定錄取我一個(gè)人，很多人都覺得我很幸運(yùn)。其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為，機(jī)會是靠你自己去爭取的，它對于每個(gè)人來說都是公平的，關(guān)鍵是你有沒有自信去抓住它而已。在工作的過程當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。我給自己設(shè)定了一個(gè)目標(biāo)，用5年時(shí)間打基礎(chǔ)，5年以后，我不會再做銷售人員。有了目標(biāo)以后，我就通過再考成人高考，讀了3年房地產(chǎn)經(jīng)營管理函授班來加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和理論知識。我銷售的第一個(gè)樓盤“萬通空中花園”項(xiàng)目是在南寧市的舊城區(qū)內(nèi)，這個(gè)區(qū)域是南寧市三教九流最為集中的一個(gè)地方，在那個(gè)地方建住宅小區(qū)，很多業(yè)內(nèi)人士都不看好。為了能更準(zhǔn)確的給項(xiàng)目定位，我們前期做了大量的市場調(diào)查，包括競爭對手調(diào)查和客戶調(diào)查。當(dāng)時(shí)，我們老總叫我去做競爭對手調(diào)查的時(shí)候，并沒有告訴我怎么做，不象今天，叫銷售人員去采盤，有固定的調(diào)查表格，知道要了解什么內(nèi)容，采盤前還給他們培訓(xùn)講解。老總只是告訴我，你去看看我們項(xiàng)目附近有什么樓盤，10天后把調(diào)查報(bào)告給我。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)公司只有我一個(gè)兵，沒人教我，兩天過去了，我還不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，讓他教我。他跟我說，他也不懂，并建議我每天到別的樓盤售樓部去呆呆看。我想誰都幫不了我，哭了也沒用，第三天，我就去一個(gè)叫“錦明大廈”項(xiàng)目的售樓部里足足呆了一天。通過一天的觀察，我看到了售樓小姐是如何賣樓的，還看到了是什么樣的人來買樓，還了解到樓盤的戶型、價(jià)格、規(guī)模等資料，很有收獲。通過與售樓人員的交流還交上了同行朋友，讓我受益匪淺。其實(shí)，采盤并不是去每個(gè)樓盤拿一些售樓資料那么簡單，更多的是要用心去觀察，這樣你才能具體真正地了解到每個(gè)盤的優(yōu)勢、劣勢，對競爭對手有一個(gè)深入的了解。在做客戶調(diào)查的過程中，我一戶一戶地去拜訪，積極地與客戶溝通，對于有意向購房的客戶，就用本子記錄下來，并每個(gè)月保持與客戶聯(lián)系一次。客戶調(diào)查雖然辛苦，但讓我積累了不少潛在客戶。我當(dāng)時(shí)的個(gè)人銷售業(yè)績占整個(gè)項(xiàng)目總銷售額的2/3。并只用了三年的時(shí)間就達(dá)成了我的目標(biāo)，當(dāng)上了萬通房地產(chǎn)公司的銷售部經(jīng)理和物業(yè)部經(jīng)理。所以，一個(gè)積極的心態(tài)，是對自我的一個(gè)期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評價(jià)你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個(gè)什么樣的人很重要。比如像我，我認(rèn)為自己是一個(gè)積極的、樂觀的、友善的、非常熱情、有沖勁的一個(gè)人。這就是自我的形象。一個(gè)有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。“今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績是最棒的”；這就是他對自

己的一種肯定。11[培養(yǎng)你的親和力]所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實(shí)現(xiàn)。在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達(dá)的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會說，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規(guī)訓(xùn)練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習(xí)，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達(dá)。這樣訓(xùn)練出來的銷售人員才具有親和力。[提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)]房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。我們都知道樓盤的銷售規(guī)律，新盤開盤上市的時(shí)候，因?yàn)榈赜蛐枨蟆⑿卤P上市、從眾心理、升值期望、炫耀需求、投資獲益等等消費(fèi)需求，是新盤上市迅速進(jìn)入銷售的高速增長時(shí)期，這一階段通常持續(xù)三個(gè)月左右，三個(gè)月以后，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期，約半年后銷售進(jìn)入逐步下降時(shí)期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時(shí)期完成的，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期的三、五個(gè)月，應(yīng)該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業(yè)績應(yīng)在八個(gè)月內(nèi)完成，一年內(nèi)完成整個(gè)樓盤90%以上的銷售量。當(dāng)樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供給，售樓人員卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯(cuò)過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非常可惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時(shí)，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價(jià)值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來購買的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能察覺的使用價(jià)值作了反復(fù)比較依然拿不定主意時(shí)，如果售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。我原來“萬通空中花園”的一個(gè)老客戶因?yàn)閮鹤泳涂斓缴闲W(xué)的年齡了，打電話咨詢我哪里有好的學(xué)校？并想在學(xué)校附近買一套50萬左右的房子。當(dāng)時(shí)，我正在銷售的“秀山花園”項(xiàng)目旁邊正好有個(gè)新建的雙語教學(xué)幼兒園和小學(xué)，附近又有南寧市最有名的中學(xué)——三中，很合適他的需求，但是，同一片區(qū)又有三個(gè)樓盤可供選擇，而我們秀山花園是距離小學(xué)最近、距離中學(xué)最遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤。我沒有急于把自己銷售的樓盤介紹給他，而是陪客戶一個(gè)盤一個(gè)盤地去看，每個(gè)盤都給他做分析。到了秀山花園附近的時(shí)候，我告訴他，我現(xiàn)在在秀山花園工作，今天，他也看了不少樓盤，怎么樣，到我那休息一下吧？在經(jīng)過學(xué)校的工地時(shí)，我重點(diǎn)給他介紹了在建的雙語教學(xué)幼兒園和小學(xué)。客戶當(dāng)時(shí)就問我，你為什么不直接給我介紹你銷售的樓盤。我告訴他，其實(shí)，我不是不想介紹我銷售的樓盤給你，你是我的老客戶了。我只是想讓你買了房子以后不要再后悔，所以讓你多比較，而且我們秀山花園雖然離小學(xué)是最近的，但是離菜市場比較遠(yuǎn)，離三中又沒有其它項(xiàng)目近，所以我不想騙你買，讓你自己選擇。客戶當(dāng)時(shí)覺得我很誠懇，當(dāng)場就在秀山花園交了定金。其實(shí)在這個(gè)過程當(dāng)中，我除了真心實(shí)意地為他著想以外，主要的是針對他是“為兒子而購房”的需求。在介紹的過程中重點(diǎn)突出的是雙語教學(xué)幼兒園和小學(xué)，來抓住客戶的購買心理，我才能爭取到顧客的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)銷售。有效的售樓人員應(yīng)該是半個(gè)地產(chǎn)專家，不僅對所售樓盤本身的特點(diǎn)（品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計(jì)、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價(jià)格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展趨勢、開發(fā)商實(shí)力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優(yōu)勢有清醒的認(rèn)識，能夠與競爭樓盤進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶

產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實(shí)事求是，又要揚(yáng)長避短，為客戶提供置業(yè)意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產(chǎn)生信任感。我在秀山花園項(xiàng)目銷售的時(shí)候，曾接待過一個(gè)南寧市有名的律師。當(dāng)時(shí)，他到售樓部來，看了一下我們的戶型模型后對項(xiàng)目情況沒有提問，我就請他坐下來，坐下來后，他就開始大談南寧市的房地產(chǎn)，各個(gè)項(xiàng)目的情況。當(dāng)時(shí)，他問我，對“榮和新城”怎么看？我跟他說，“榮和新城”在南寧市來說算得是品質(zhì)比較好的一個(gè)小區(qū)，雖然它所屬的片區(qū)為南寧市的工業(yè)區(qū)，但它緊靠邕江邊，受污染的程度不大，再加上小區(qū)規(guī)模比較大，內(nèi)部的環(huán)境做得比較好。物業(yè)管理也比較到位，在南寧市享有一定的知名度，特別是榮和新城的三期，價(jià)格都能賣到30

第三篇：如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

默認(rèn)分類 2008-06-10 19:00:18 閱讀871 評論4字號：大中小 訂閱

作為專業(yè)與規(guī)范的房地產(chǎn)市場，需要專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)，專業(yè)的營銷隊(duì)伍中要有一個(gè)專業(yè)的營銷經(jīng)理，作為一個(gè)素質(zhì)好，能力強(qiáng)，有朝氣，有活力的營銷經(jīng)理，要對公司下達(dá)的銷售指標(biāo)擔(dān)負(fù)直接責(zé)任，匯總上報(bào)項(xiàng)目階段性銷售總結(jié)報(bào)告；協(xié)助管理項(xiàng)目現(xiàn)場日常管理工作；協(xié)調(diào)本項(xiàng)目內(nèi)部及本部與其它部門之間的具體工作；負(fù)責(zé)本項(xiàng)目銷售部的相關(guān)培訓(xùn)、完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作；客戶的銷售接待、投訴處理與跟蹤服務(wù)工作；負(fù)責(zé)匯總市場調(diào)研信息，準(zhǔn)備把握項(xiàng)目經(jīng)營方

向，明確項(xiàng)目整體營銷方案；同時(shí)還要做到：

（1）忠誠可靠，樂于奉獻(xiàn)，一切以公司利益為出發(fā)點(diǎn)。

（2）敢于管理，善于管理，盡心盡力，盡職盡責(zé)。

（3）要有一桿公平秤，能夠做到公平公正，一視同仁。

（4）工作積極熱情，充滿活力用自己的熱情去感染銷售員，關(guān)心他們的工

作和生活。

（5）具有良好的業(yè)務(wù)能力，培訓(xùn)銷售員，幫助銷售員開單及解答客戶提出的疑難問題。

（6）具有獨(dú)特的個(gè)人魅力，讓員工信服。

同時(shí)，在日常的銷售管理也要做到近善近美，不在任何一個(gè)環(huán)節(jié)留下紕漏，盡職盡責(zé)的做好每一件事情。

（1）樓盤的形象管理，一個(gè)樓盤形象的好壞，直接影響到客戶的購買的情緒，因此在靜態(tài)上，樓盤現(xiàn)場的環(huán)境及各項(xiàng)物品應(yīng)保持整齊，清潔有序，給人以舒適的感覺。在動態(tài)上，樓盤銷售人員的言行舉止應(yīng)保持熱情，禮貌，尊重客

戶，給客戶一種賓至如歸的感覺。

（2）樓盤的銷售人員管理。通過多銷售人員的了解，培養(yǎng)及挖掘他們的自身潛力，樹立并并增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)精神。了解銷售人員的個(gè)性注意發(fā)揮他們的優(yōu)勢，將他們的工作狀態(tài)調(diào)整到最佳。樹立良好的人際關(guān)系，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的協(xié)作精神。根

據(jù)銷售人員自身存在的問題，有針對性的對其驚醒綜合素質(zhì)的培訓(xùn)。

（3）樓盤的銷售管理。銷售管理的好壞，直接影響到銷售的結(jié)果，作為銷售經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司及樓盤的情況，實(shí)行切實(shí)可行的管理制度，保證銷售工作的順利進(jìn)行。對銷售現(xiàn)場的客戶，嚴(yán)格按接客制度執(zhí)行，嚴(yán)格管理，堅(jiān)持原則，從而調(diào)動團(tuán)隊(duì)的積極性。對客戶的管理及跟蹤中，要及時(shí)解答可戶的疑難問題，收

集客戶的資料作好分析及跟蹤工作。

（4）現(xiàn)場培訓(xùn)方面。

售前培訓(xùn)：組織市場跑盤，項(xiàng)目分析，周遍可比樓盤的分析，銷售技巧的培

訓(xùn)，模擬銷售過程。

售中培訓(xùn)：針對在銷售過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行培訓(xùn)，明確每一階段銷售的目的，及時(shí)解決銷售過程中出現(xiàn)的問題。

針對性培訓(xùn)：針對銷售過程中出現(xiàn)的特殊問題，有針對性的進(jìn)行培訓(xùn)。

（5）總結(jié)。作為一個(gè)銷售經(jīng)理要善于總結(jié)自己的工作，及時(shí)的制定銷售計(jì)劃，明確下一階段的銷售任務(wù)。同時(shí)匯總銷售情況，對前一階段的銷售工作從銷售情況，人員情況，人員情況，客戶情況，與發(fā)展商合作情況，周遍情況，成本控制情況方面認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)與分析。

（6）樓盤信息管理：銷售現(xiàn)場信息的反饋對公司制定和調(diào)整樓盤的銷售策略有著舉足輕重的作用，而收集信息向公司提供第一手資料是銷售經(jīng)理責(zé)無旁貸的任務(wù)。對客戶：了解客戶對樓盤的各種反映，如對戶型、面積、配套設(shè)施、價(jià)格、付款方式等方面的意見或建議，也可采用表格問答的方式進(jìn)行編輯。對售樓員：了解售樓人員的看法及建議，并通過售樓人員對周邊競爭樓盤的調(diào)研，對樓盤銷售現(xiàn)狀進(jìn)行合理的分析，做好信息反饋。

二級市場項(xiàng)目為什么做產(chǎn)品展示，分期開發(fā)？

樓盤形象的好壞直接影響到客戶的購買情緒，結(jié)合項(xiàng)目的市場環(huán)境因素、建筑特點(diǎn)和項(xiàng)目定位、及周遍規(guī)劃做出樓盤模型，利用有限的空間，使其商業(yè)價(jià)值最大化，以最醒目的形象吸引客戶并促成銷售。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)給產(chǎn)品提供最具形象價(jià)值的設(shè)計(jì)方案，選其一套戶型做樣板房，精湛的裝修工藝充分展示了樓盤的優(yōu)點(diǎn)。結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)品牌形象價(jià)值最大化，讓客戶充分了解項(xiàng)目，對項(xiàng)目提出一些建設(shè)性的意見，為后期開發(fā)做鋪墊。賣出項(xiàng)目的賣點(diǎn)。找出賣點(diǎn)：將樓盤的賣點(diǎn)找出來，但找到賣點(diǎn)時(shí)必須注意的是，賣點(diǎn)一定要

是最能代表樓盤品質(zhì)的特點(diǎn)。

理解賣點(diǎn)：找出賣點(diǎn)后，銷售人員要充分理解賣點(diǎn)的真正的含義

突出賣點(diǎn)：將賣點(diǎn)突出在售樓處，樓盤現(xiàn)場等明顯的位置，讓到訪的客戶一眼就能看見，在樓書，價(jià)格表，樓盤模型，樣板房上充分展示體現(xiàn)出來 推銷賣點(diǎn)：有顧客上門，售樓人員要把賣點(diǎn)推薦給客戶（賣給客戶）。樓盤的展示到不到位，直接影響客戶的購買情緒。

如何做團(tuán)隊(duì)溝通？；

內(nèi)部溝通是一個(gè)團(tuán)隊(duì)提高效率和信息資源共享的重要途徑之一。通過溝通，團(tuán)隊(duì)內(nèi)部人員能夠達(dá)成合作和協(xié)調(diào)上的一致，盡可能快的進(jìn)行資源在調(diào)整；通過溝通，團(tuán)隊(duì)內(nèi)部將工作效率完完全全體現(xiàn)出來。團(tuán)隊(duì)管理者應(yīng)該理解內(nèi)部溝通的原則，應(yīng)該明確內(nèi)部溝通采用的方式及方法，其內(nèi)部溝通的方法應(yīng)該有以下幾種：首先，定期不定期的舉行會議，會議是內(nèi)部溝通的重要方式，團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該明確舉行該次會議的目的、范圍、職責(zé)、程序、方法等。其次，匯報(bào)，一個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)

運(yùn)做需要不同人員之間的配合，在團(tuán)隊(duì)管理者的指揮和協(xié)助下，各人員都應(yīng)該盡自己的最大努力將事情做好，通過做匯報(bào)，建立起匯報(bào)程序，目的是在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部形成一種良好的習(xí)慣，這種匯報(bào)的結(jié)果就可以作為團(tuán)隊(duì)管理改進(jìn)的重要數(shù)據(jù)之一；再次，談話，談話是人—人溝通的重要方法，再好的會議溝通都無法實(shí)現(xiàn)面對面的交流與溝通，談話帶來的更多的是真是的數(shù)據(jù)，當(dāng)然也會包括部分不切實(shí)際的內(nèi)容，這在于團(tuán)隊(duì)管理者的個(gè)人修養(yǎng)和判斷，這個(gè)時(shí)候的團(tuán)隊(duì)，不可能出現(xiàn)

針對個(gè)人的問題，只有針對事件本身；

房地產(chǎn)二級市場與三級市場銷售與銷售管理同與不同的分析？

房地產(chǎn)三級市場在銷售中，主要針對的是區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)都可以銷售，所服務(wù)的是片區(qū)內(nèi)所有需要的業(yè)主，只要上門的客戶，基本都是有需求的。但二級市場只針對一個(gè)項(xiàng)目的銷售，所服務(wù)的只有一個(gè)（業(yè)主）發(fā)展商，相對來說就要更好的去維護(hù)及服務(wù)自己的顧主，對待客戶上更要好好的把握，把握其來到現(xiàn)場的準(zhǔn)確目的，從而達(dá)到銷售的目的。而在銷售管理上，房地產(chǎn)三級市場的銷售經(jīng)理，相對比較容易，但房地產(chǎn)二級市場銷售就要做到更好的與其他部門溝通。

（1）與發(fā)展商的溝通與維護(hù)

（2）與公司策劃人員溝通與互動

（3）與項(xiàng)目經(jīng)理的溝通與配合（4）與銷售人員的溝通及管理

（5）與客戶的溝通及維護(hù)

（6）與項(xiàng)目其他相關(guān)部門的溝通

（7）與提供按揭貸款銀行等相關(guān)部門的溝通及維護(hù)

如何與策劃互動？

銷售部門不可能脫離其它相關(guān)部門而獨(dú)立存在，而協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系也是銷售經(jīng)理很重要的工作。策劃是市場銷售的一個(gè)準(zhǔn)確方向，項(xiàng)目在營銷過程中要充分體現(xiàn)出策劃的內(nèi)在精神及賣點(diǎn)突出，抓住突出的賣點(diǎn)，在銷售過程中向客戶著重的介紹項(xiàng)目的精神所在。在銷售過程中把客戶提出的疑難問題，及時(shí)整理反饋

策劃部門，共同商討問題所在，適時(shí)提出建設(shè)性的意見及建議。

第四篇：如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理作為銷售部的第一掌門人，對外直接展現(xiàn)公司形象，而在公司內(nèi)部處于承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，公司制定決策都離不開銷售一線的數(shù)據(jù)反饋，公司的任何策略要想全面貫策落實(shí)都離不開 銷售經(jīng)理的執(zhí)行，所以房地產(chǎn)銷售經(jīng)理的重要性是不言而喻的，現(xiàn)在我就如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理淺談一下想法。想有業(yè)績，先經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。在我看來，沒有優(yōu)秀的銷售經(jīng)理，只有優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)。判斷銷售經(jīng)理稱職與否關(guān)鍵由業(yè)績說話，而想出成績，不是帶好團(tuán)隊(duì)那么簡單，而是“經(jīng)營”團(tuán)隊(duì)，也就是用心了解每個(gè)員工的優(yōu)缺點(diǎn)，做到知人善任，取長補(bǔ)短。當(dāng)下，保山樓盤眾多，開發(fā)商無不使出渾身解數(shù)，投廣告，不惜重金包裝售樓部，好不容易有上客量，客戶往售樓部一站，看到是無精打彩的置業(yè)顧問，前臺是只顧吹牛的渙散團(tuán)隊(duì)。接待完客戶對客戶的情況一問三不知，團(tuán)隊(duì)管理出了問題。好的銷售團(tuán)隊(duì)，重在經(jīng)營人心，人心散了，團(tuán)隊(duì)也就不復(fù)存在了。因此需要進(jìn)行團(tuán)隊(duì)凝結(jié)力培養(yǎng)，可從三方面入手，第一，公司發(fā)展前景、完善福利、可預(yù)期的晉級制度，即“畫餅”；第二，工作理念的重塑，工作并非完全為了生活而是在于享受生活，挖掘自身最大潛力，這是精神層面的；第三，建設(shè)活潑快樂的團(tuán)隊(duì)，置業(yè)顧問都是年輕人，經(jīng)營年輕團(tuán)隊(duì)要的是不拘一格，積極開展各種活動如野外拓展訓(xùn)練，有助于培養(yǎng)凝結(jié)力的團(tuán)隊(duì)游戲等等，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)向心力和學(xué)習(xí)能力，避免教條式培訓(xùn)，形式主義的會議，使員工愛上工作，忠于團(tuán)隊(duì)。

健全管理制度，做好案場管理。案場是實(shí)現(xiàn)銷售的唯一場所，現(xiàn)場氛圍的營造，團(tuán)隊(duì)的士氣都直接影響客戶對樓盤的評價(jià)，沒有規(guī)矩不成方圓，制度的建立需做到承前啟后，平穩(wěn)過度，以人為本，使案場井然有序。制度的建全把握三個(gè)要點(diǎn)：首先，明確例行會議的時(shí)間，養(yǎng)成習(xí)慣，提前做好會前準(zhǔn)備，掌控好會議時(shí)間，提高會議質(zhì)量；其次，建立制度目的是培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)習(xí)慣，打造快樂團(tuán)隊(duì)，這就需要有隊(duì)歌、隊(duì)舞進(jìn)行自我激勵；最后，既然是健全制度就要讓各種行為規(guī)范有章可循，如每日三省吾身的工作日志，上門登記、回訪以及案場行為規(guī)范等等，加上有力的監(jiān)管創(chuàng)造良好的案場氛圍。

注重培訓(xùn)，考核與晉級掛勾，提升作戰(zhàn)能力。工欲善其事，必先利其器。要想提高銷售業(yè)績，背后的努力很關(guān)鍵。培訓(xùn)主要分為理論和實(shí)戰(zhàn)兩方面，具體可從三方面開展，第一，理論培訓(xùn)包括項(xiàng)目情況、專業(yè)知識、禮儀與公關(guān)知識以及相關(guān)知識的培訓(xùn)；第二，不斷強(qiáng)化實(shí)戰(zhàn)演練，如沙盤講解、團(tuán)隊(duì)互助、專題辯論會、５分鐘即興演講等等；第三，組織與業(yè)界交流，創(chuàng)造條件參觀學(xué)習(xí)優(yōu)秀樓盤銷售經(jīng)驗(yàn)。培訓(xùn)抓好了，還得進(jìn)行考核，檢查培訓(xùn)效果，考核必須與晉級掛勾，做到獎罰分明，使員人重視培訓(xùn)和考核。

加強(qiáng)市場調(diào)研，研究調(diào)查數(shù)據(jù)，向公司提供可行方案。知已知彼，百戰(zhàn)不怠，通過對競爭對手的調(diào)查，掌握市場動態(tài)，便于制定對策，布署銷售節(jié)點(diǎn)，同時(shí)有利于置業(yè)顧問向外學(xué)習(xí)提高自身銷售技能。對于調(diào)查數(shù)據(jù)不能盲目使用，必須通過多渠道調(diào)查，多方論證后，整理成調(diào)查報(bào)告及時(shí)向公司反饋。同時(shí)，向公司提供可行的銷售方案及整合推廣方案，制定回款計(jì)劃，跟進(jìn)回款情況，最大化保障公司利益。

打破傳統(tǒng)營銷模式，多渠道營銷，控制營銷成本，顯著提升業(yè)績。可從四方面進(jìn)行：第一，面對面的銷售活動——隨著各種媒體信息的不斷增加，目前市場中的推廣效率只有10%以下，鋪天蓋地的市場推廣和宣傳是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不得不用的法寶，最經(jīng)濟(jì)的方式是面對面地溝通和促成，如何說服客戶購買，需要的時(shí)間技巧以及耐力將是銷售其他商品無法相比的，所以我將組織置業(yè)顧問按照陌拜、定期回訪提供上門服務(wù)等方式給予消費(fèi)者面對面的服務(wù)，利用多次拜訪，加深印象，以朋友的身份促成購房，從而提高成交率；第二，系統(tǒng)化推廣戰(zhàn)略，促銷售持續(xù)升溫——項(xiàng)目的推廣是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，由多個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，如形象體系、價(jià)格體系、銷售體系組成項(xiàng)目的完整的推廣體系。我將會根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和市場需求的反饋，制定出一系列的方案，不間斷開展活動，讓樓盤一直處于持續(xù)升溫的狀態(tài)；第三，坐銷+行銷是樓盤暢銷之法寶——坐銷是任何一個(gè)樓盤的主要銷售方式，但面對如此激烈的競爭，我們需要做的就是不斷創(chuàng)新，因此我將以行銷為主坐銷為副，根據(jù)營銷策略，積極展開“走出去”銷售活動，變被動為主動，可大大節(jié)省廣告推廣費(fèi)用，有效促進(jìn)銷售；第四，動帶動持續(xù)銷售——我將采取各種情景活動，現(xiàn)場展示、風(fēng)水講座、投資理財(cái)講座等多種活動形式，力邀客戶到現(xiàn)場體驗(yàn)，促進(jìn)客戶購買，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度制定出不同時(shí)期的策劃推廣方案，讓項(xiàng)目一直成為保山熱點(diǎn)。

做好與第三方對接工作，準(zhǔn)確展現(xiàn)樓盤賣點(diǎn)，錢要用在刀刃上。根據(jù)項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行整合推廣，參與對接廣告、媒體、展品等第三方營銷企業(yè)的作業(yè)任務(wù)提出、技術(shù)溝通、評審等顧問工作，打造項(xiàng)目良好形象，突出賣點(diǎn)，控制每一筆推廣費(fèi)用，為公司節(jié)省沒有必要的開支。

銷售經(jīng)理處于開發(fā)公司的重高管人員，必需是房地產(chǎn)行業(yè)的專才，又是通曉各行業(yè)的通才，善于協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，精于售樓部日常業(yè)務(wù)，更重要的是能夠很好的處理各種突發(fā)事件及危機(jī)公關(guān)，激流勇進(jìn)，逆流主而上。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大的洗牌，調(diào)控政策頻發(fā)，適者生存，不適者淘汰，所以銷售經(jīng)理必須審時(shí)度勢，敢于擔(dān)旦與挑戰(zhàn)，并有志于將房地產(chǎn)作為自己的終身事業(yè)的熱情。簡言之，如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理？只需好處理好三方面的關(guān)系，即對上，有方案、有忠心、有能力；對下，有制度、得人心、有出績；對外，有形象、有賣點(diǎn)、善公關(guān)。

第五篇：如何做好銷售工作

如何做好銷售工作

在陪客戶吃飯時(shí),我們應(yīng)該聊些什么話題，還有就是盡可能的讓客戶滿足他的要求。

1、“想”，即銷售員應(yīng)該具備一定的策劃能力。

多數(shù)廠家的駐外銷售員是在指定的區(qū)域市場開展銷售工作。廠家給銷售員設(shè)定一個(gè)銷售任務(wù)，提供一定的保底工資、差旅費(fèi)、宣傳資料等資源，該區(qū)域所有銷售工作包括市場調(diào)研、市場規(guī)劃、客戶開發(fā)、客戶管理、投訴處理等基礎(chǔ)性工作都要銷售員親力親為。要做好這一切，確保所負(fù)責(zé)的區(qū)域市場銷售持續(xù)健康發(fā)展，首先，銷售員必須對其所負(fù)責(zé)的區(qū)域市場有一個(gè)整體的市場規(guī)劃，包括階段性銷售目標(biāo)、銷售網(wǎng)絡(luò)如何布局、選擇什么樣的經(jīng)銷商、以什么樣的產(chǎn)品和價(jià)格組合切入、采取什么樣的促銷方式等；其次，銷售員在開發(fā)經(jīng)銷商和管理經(jīng)銷商過程中，經(jīng)常會碰到很多問題，如經(jīng)銷商抱怨產(chǎn)品價(jià)格過高、要求做區(qū)域總代理、要求廠家墊底資金、控制廠家的發(fā)展、質(zhì)量事故等，銷售員要處理好這些問題，必須運(yùn)用一些策略，而這些策略，就需要銷售員精心地策劃；再次，銷售員還應(yīng)該充當(dāng)經(jīng)銷商的顧問與幫手，發(fā)現(xiàn)經(jīng)銷商在發(fā)展過程中的機(jī)會與問題、對經(jīng)銷商的發(fā)展提供指導(dǎo)、幫助經(jīng)銷商策劃促銷活動和公關(guān)活動等。只有區(qū)域銷售員是一個(gè)策劃高手，才有可能使所負(fù)責(zé)的市場銷售業(yè)績更快更穩(wěn)健地增長；只有區(qū)域銷售員幫助所負(fù)責(zé)的經(jīng)銷商出謀劃策，才能贏得經(jīng)銷商的信賴與認(rèn)可，才能充分利用和發(fā)揮經(jīng)銷商的分銷功能，確保銷售網(wǎng)絡(luò)的健康與穩(wěn)定。

2、“聽”，即銷售員應(yīng)該具備傾聽的能力。

在開發(fā)經(jīng)銷商的過程中，很多銷售員不管經(jīng)銷商愿不愿意聽，上門就嘰哩呱啦：自己的產(chǎn)品是多么多么好，自己的產(chǎn)品功能是多么多么齊全，自己的公司是多么多么優(yōu)秀，經(jīng)銷商代理銷售這種產(chǎn)品能帶來多么多么豐厚的利益。不妨注意一下，以這種方式推銷產(chǎn)品的銷售員，大部分都是無功而返。實(shí)際上，不管是開發(fā)經(jīng)銷商還是處理客戶投訴，傾聽比說更重要。為什么呢？一是傾聽可以使你弄清對方的性格、愛好與興趣；二是傾聽可以使你了解對方到底在想什么、對方的真正意圖是什么；三是傾聽可以使對方感覺到你很尊重他、很重視他的想法，使他放開包袱與顧慮；四是當(dāng)對方對廠家有很多抱怨時(shí)，傾聽可以使對方發(fā)泄，消除對方的怒氣；五是傾聽可以使你有充分的時(shí)間思考如何策略性地回復(fù)對方。銷售員如何傾聽呢？一是排除干擾、集中精力，以開放式的姿態(tài)、積極投入的方式傾聽客戶的陳述；二是聽清全部內(nèi)容，整理出關(guān)鍵點(diǎn)，聽出對方話語中的感情色彩；三是重復(fù)聽到的信息，快速記錄關(guān)鍵詞，提高傾聽的記憶效果；四是以適宜的肢體語言回應(yīng)，適當(dāng)提問，適時(shí)保持沉默，使談話進(jìn)行下去。

3、“寫”，即銷售員應(yīng)該具備撰寫一般公文的能力。

很多營銷主管可能都有這樣的經(jīng)歷：經(jīng)常有銷售員以電話的方式向你匯報(bào)，這個(gè)競爭對手在搞促銷，那個(gè)競爭對手在降價(jià)，請求你給予他政策上的支持。當(dāng)你要他寫一個(gè)書面報(bào)告時(shí)，銷售員要么是不能按時(shí)將報(bào)告?zhèn)骰兀淳褪菍懟貋淼膱?bào)告層次不清，意圖不明確。為什么會出現(xiàn)這種情況呢？因?yàn)楹芏噤N售員根本不會寫報(bào)告或者寫不好報(bào)告。如何提高銷售員寫的能力呢？一是銷售主管在銷售員匯報(bào)工作和要求政策支持時(shí)，盡可能地要求他們以書面的形式報(bào)告；二是針對銷售員，聘請專業(yè)人士進(jìn)行公文寫作培訓(xùn)，或者購買有關(guān)書籍組織銷售員學(xué)習(xí)；三是要求并且鼓勵銷售員多寫一些銷售體會方如何做好銷售工作1

面的文章，并在企業(yè)內(nèi)部刊物或一些專業(yè)性雜志上發(fā)表，對成功發(fā)表文章的給予適當(dāng)?shù)莫剟睢?/p>

4、“說”，即銷售員應(yīng)該具備一定的說服能力。

銷售員是廠家的駐地代表，廠家的基本情況、產(chǎn)品特點(diǎn)、銷售政策都是通過銷售員向經(jīng)銷商傳遞的。銷售員在與經(jīng)銷商溝通廠家政策時(shí)，有的經(jīng)銷商很快就明白并理解了廠家的意圖，有的經(jīng)銷商對廠家的意圖不了解或者了解但不理解，有的經(jīng)銷商對廠家很反感甚至斷絕與廠家的合作關(guān)系。為什么會出現(xiàn)這些情況？原因就在于不同的銷售員說服能力不一樣。銷售員如何提高自己的說服能力？一是銷售員正式說服經(jīng)銷商之前，要做充分的準(zhǔn)備：首先，通過提問的方式向和經(jīng)銷商相關(guān)的人或經(jīng)銷商本人了解經(jīng)銷商的需求，即他在想什么、想要得到什么、擔(dān)心什么，以便對癥下藥；其次，針對經(jīng)銷商的需求，擬定說服計(jì)劃，把怎樣說服經(jīng)銷商、從哪些關(guān)鍵點(diǎn)去觸動他寫下來，牢記在自己心中；再次，說話要生動、具體、可操作性強(qiáng)，在銷售說服過程中，要具體講到何時(shí)、何地、何人、用何種方法、實(shí)施后可達(dá)到何種效果；最后，多站在經(jīng)銷商的角度，幫助他分析他的處境，使他了解廠家的政策能夠幫助他改善他的處境，向他解釋廠家的政策具體操作方法，描述執(zhí)行廠家政策后能給他帶來的利益與價(jià)值。

5、“教”，即銷售員應(yīng)該具備一定的教練能力。

優(yōu)秀的銷售員之所以能保持較高的銷售業(yè)績，是因?yàn)樗苡行У卣腺Y源，能夠?qū)⑺爡^(qū)域市場的經(jīng)銷商、經(jīng)銷商的銷售員、經(jīng)銷商的終端網(wǎng)點(diǎn)客戶通過培訓(xùn)與指導(dǎo)的方式提高其經(jīng)營水平和經(jīng)營能力，使其都像自己一樣優(yōu)秀。銷售員教經(jīng)銷商、經(jīng)銷商的銷售員、終端網(wǎng)點(diǎn)客戶什么呢？一是產(chǎn)品知識，教會他們產(chǎn)品的工藝過程、主要配方、主要賣點(diǎn)、與競品的區(qū)別、特性與功能、使用方法等；二是經(jīng)營方法，教會他們?nèi)绾巫鍪袌鲆?guī)劃、如何開發(fā)下線客戶、如何管理下線客戶、如何與下線客戶建立良好的客情關(guān)系、如何處理下線客戶的異議與投訴等；三是指導(dǎo)經(jīng)營，不斷發(fā)現(xiàn)經(jīng)銷商及經(jīng)銷商的銷售員在實(shí)際操作過程中存在的問題，如鋪貨不到位、區(qū)域市場開發(fā)緩慢、有效銷售時(shí)間效率低下等，向其提出改善建議與意見，從而提高銷售執(zhí)行力。

6、“做”，即銷售員應(yīng)該具備很強(qiáng)的執(zhí)行能力。

很多銷售主管也許都有這樣的經(jīng)歷：下屬銷售員月初拍著胸脯向你保證，這個(gè)月一定能完成什么樣的銷售目標(biāo)，同時(shí)也有達(dá)成銷售目標(biāo)的一系列策略與措施，但每到月底銷售計(jì)劃總是落空。為什么會出現(xiàn)這種偏差呢？銷售員執(zhí)行力不高。很多銷售員月初、月中一般都無所事事，到了月底就像熱鍋上的螞蟻，不斷地催促經(jīng)銷商報(bào)計(jì)劃、回款。一個(gè)經(jīng)銷商的分銷能力不是完全由經(jīng)銷商說了算，是要看他有多少終端網(wǎng)點(diǎn)，這些終端網(wǎng)點(diǎn)又有多少是有效的、可控的。而這一切，都需要銷售員日復(fù)一日年復(fù)一年地扎扎實(shí)實(shí)地沉到底才能了解到位。所以，銷售員必須具備很強(qiáng)的執(zhí)行能力。銷售員如何提高自己的執(zhí)行能力呢？一是銷售員應(yīng)該有清晰的目標(biāo)，包括銷售目標(biāo)、月度銷售目標(biāo)、每天的銷售目標(biāo)；二是銷售員應(yīng)該養(yǎng)成做計(jì)劃的習(xí)慣，特別是日工作計(jì)劃，當(dāng)天晚上就確定好第二天的銷售計(jì)劃，計(jì)劃好什么時(shí)候、花多長時(shí)間、到哪里去拜訪什么客戶、與客戶達(dá)成什么共識等；三是銷售員應(yīng)該養(yǎng)成檢討的習(xí)慣，每天回到住所，對當(dāng)天的銷售計(jì)劃完成情況、銷售成功點(diǎn)和失敗點(diǎn)、存在的問題與需要廠家支持事項(xiàng)等進(jìn)行簡單回顧與總結(jié)，并將其寫在銷售日記上；四是銷售員要加強(qiáng)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，提高自己的銷售技能，包括客戶談判技能、溝通技能、時(shí)間管理技能等。多和比你更優(yōu)秀的人在一起

風(fēng)土人情，或者向他請教一些問題，他會樂意為你解答的，每個(gè)人都是好為人師