第一篇：如何做好房地產(chǎn)總經(jīng)理工作

如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總經(jīng)理的知識(shí)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是人材密集、資金密集、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，要成為一名優(yōu)秀總經(jīng)理需要具備如下的知識(shí)結(jié)構(gòu)： 1.人才經(jīng)營(yíng)與組織創(chuàng)新知識(shí) 2地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)知識(shí) 3.智能建筑與IT運(yùn)用知識(shí) 4.地產(chǎn)融資與財(cái)務(wù)管理知識(shí) ５.建筑項(xiàng)目管理知識(shí) ６.地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)除了知識(shí)以外，具備開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新能力是更高的境界。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能總是停留在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，大家都在比總體規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計(jì)、建筑施工、小區(qū)景觀等專(zhuān)業(yè)層次，最后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重。如果跳出房地產(chǎn)局限，從文化發(fā)展的高度，將房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合進(jìn)行泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，賦予房地產(chǎn)更深的文化底韻，尋求開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新，這是真正的房地產(chǎn)企業(yè)家精神。

二、房地產(chǎn)公司總經(jīng)理應(yīng)該具備的能力 1.駕馭全局的能力 重點(diǎn)要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，制定正確的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，明確主要贏利來(lái)源，善于把控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與贏利點(diǎn)，善于運(yùn)用公司品牌進(jìn)行低成本融資，在投資管理方面，善于調(diào)控優(yōu)化投資決策模型，權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益比例。根據(jù)人才經(jīng)營(yíng)理論，建設(shè)優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，駕馭整個(gè)艦隊(duì)沿著集團(tuán)確定的正確的戰(zhàn)略方向前進(jìn)。2.學(xué)習(xí)能力優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人需要具備超強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在改變，這就要求我們不斷學(xué)習(xí)。3.資源整合的能力 不僅能夠整合有形資產(chǎn)，更重要能夠整合無(wú)形資產(chǎn)，在無(wú)形資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面具備較深造詣。在王志綱工作室，我們每個(gè)策劃師的資源整合能力是最重要的基本功，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不僅是單個(gè)企業(yè)或單個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而且

整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，只有將不同的社會(huì)資源，按照企業(yè)目標(biāo)和利益共享的思想，通過(guò)共享信息與知識(shí)，降低整個(gè)成本。4.企業(yè)品牌的塑造能力優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、充滿活力與進(jìn)取精神對(duì)于銀行是一種信心保證，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，選擇住宅就是選擇值得信賴(lài)的發(fā)展商團(tuán)隊(duì)。多年來(lái)，我經(jīng)常和新老客戶直接溝通，取得大量第一手資料，誠(chéng)信務(wù)實(shí)，為老百姓提供優(yōu)秀的產(chǎn)品，不僅是企業(yè)贏利的需要，更是有良知的職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。4.跨地域企業(yè)文化建設(shè)能力.(1).企業(yè)文化一般只是作用于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，但知名品牌企業(yè)的文化建設(shè)往往對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，甚至能夠超出地產(chǎn)行業(yè)。例如萬(wàn)科品牌的核心價(jià)值，正是這樣一種對(duì)人性的尊重和關(guān)懷。這種強(qiáng)調(diào)個(gè)性、尊重他人的人文情懷，在萬(wàn)科的“投訴文化”、“主題精神年”、《萬(wàn)科周刊》以及年輕而又敬業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人群中，得到了最好的體現(xiàn)。(2).不同的社會(huì)文化環(huán)境，對(duì)企業(yè)文化的約束力不同，從而企業(yè)文化創(chuàng)新能力和創(chuàng)新可能性空間隨背景不同而產(chǎn)生差異。利用對(duì)人權(quán)研究的重視，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)大宗的人文關(guān)懷意識(shí)，而不僅僅是 為少數(shù)人服務(wù)。?(3).房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種追求可見(jiàn)時(shí)效，追求直接經(jīng)濟(jì)效果的務(wù)實(shí)文化。例如房地產(chǎn)企業(yè)文化與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)結(jié)合緊密，直接能夠促進(jìn)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)。?(4).企業(yè)文化是一種投資文化，是一種投入產(chǎn)出變換文化。?(5).企業(yè)文化是一種集體文化，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)文化在各地分支機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)應(yīng)該采用本地化形式。５.資本運(yùn)作能力 在沿海集團(tuán)，我參與王紅梅總監(jiān)主持的資本運(yùn)作項(xiàng)目，我們將贏利的天津高速公路項(xiàng)目賣(mài)掉，集中于地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，利

用我們是香港上市公司的便利條件，利用香港市場(chǎng)融資，取得一定成績(jī)，得出基本經(jīng)驗(yàn)。（１）務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)比資本經(jīng)營(yíng)技巧更重要。只有擦亮企業(yè)品牌才能在資本市場(chǎng)得到信賴(lài)，才能降低綜合融資成本。（３）建立企業(yè)信用管理體系是根本大計(jì)，減少妨害大局的短期行為。（４）對(duì)經(jīng)理人進(jìn)行長(zhǎng)期激勵(lì)。

三、如何做好房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 1.了解公司治理結(jié)構(gòu)，明確工作目標(biāo)，爭(zhēng)取最優(yōu)公司治理機(jī)制，經(jīng)理人的期望值與公司董事會(huì)提供的環(huán)境與待遇相一致，讓利害相關(guān)者成為獨(dú)立董事。2.調(diào)查研究 根據(jù)集團(tuán)確定的目標(biāo)，建立整個(gè)房地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)，梳理公司規(guī)章制度，確定人員編制與崗位職責(zé)，建立完整的公司流程，企業(yè)運(yùn)作不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別人的人事變動(dòng)而受到太大影響。3.市場(chǎng)調(diào)研與定位 明確區(qū)域市場(chǎng)的土地權(quán)屬、項(xiàng)目定位，邀請(qǐng)建筑規(guī)劃、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)專(zhuān)家、建筑師一起進(jìn)行總體規(guī)劃，編制項(xiàng)目可行性報(bào)告。明確土地使用所有權(quán)和范圍、土地形狀至關(guān)重要，在唐山購(gòu)買(mǎi)1000畝土地和海域使用權(quán)過(guò)程中，我與律師一道工作，深深體會(huì)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及利害相關(guān)者眾多，必需嚴(yán)格把好法律關(guān)。在2002年6月份，我受北京一家房地產(chǎn)公司委托，完成了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，重點(diǎn)調(diào)研了北京懷柔區(qū)、順義區(qū)、密云縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，從當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)了一流專(zhuān)家，包括同濟(jì)大學(xué)建筑規(guī)劃碩士岳永平先生、熟悉北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的北大房地產(chǎn)碩士范俊先生，國(guó)際一級(jí)注冊(cè)建筑師陳國(guó)章先生。4.制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作計(jì)劃，編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金預(yù)算與人力資源需求報(bào)告，完善公司組織架構(gòu)，確定不同階段的融資比例和所需資金數(shù)額，根據(jù)融資目標(biāo)確認(rèn)融資渠道，控制整個(gè)融資成本。例如深圳十大明星

樓盤(pán)新世界鹿茵翠地，開(kāi)發(fā)總投資為2.3億元，建設(shè)銀行分期貸款額度為1億元，自有資金為5000萬(wàn)元，資金缺口主要通過(guò)預(yù)售回籠資金，建設(shè)單位少量墊資解決。5.選擇適合本項(xiàng)目的最佳性價(jià)比的供應(yīng)商，包括策劃公司、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)單位，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的一體化。以我參與主持的新世界中心項(xiàng)目為例，它位于江蘇大廈前面，作為深圳中心區(qū)標(biāo)志性寫(xiě)字樓建筑，我們通過(guò)國(guó)際招標(biāo)聘請(qǐng)世界排名第二的美國(guó)SOM建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)新世界中心，設(shè)計(jì)費(fèi)用達(dá)到國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓創(chuàng)記錄的400萬(wàn)美元。項(xiàng)目總投資6億元，其中地價(jià)款2億元，建筑與附屬設(shè)施投資３.５億元,設(shè)計(jì)費(fèi)用等0.５億元。我們自籌資金2億元，抵押貸款５０００萬(wàn)元，授信貸款１億元。吸引戰(zhàn)略投資伙伴產(chǎn)權(quán)融資１.５億元，其余１億元通過(guò)預(yù)售回籠資金。6.根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和戶型，制作初步的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，進(jìn)行針對(duì)性客戶調(diào)研并征詢專(zhuān)家意見(jiàn)，而后優(yōu)化調(diào)整設(shè)計(jì)方案。7.建筑項(xiàng)目總包與成本進(jìn)度控制 大力在甲乙雙方統(tǒng)一應(yīng)用項(xiàng)目管理軟件Ｐ３，聯(lián)合控制工程成本、進(jìn)度，靈活適應(yīng)變更，及時(shí)通過(guò)合同管理軟件結(jié)算，確保建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)材料等資金需求。

8.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)根據(jù)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作應(yīng)該提前進(jìn)行，根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)總目標(biāo)，確定營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，一般新項(xiàng)目廣告營(yíng)銷(xiāo)比例為５０％，客戶營(yíng)銷(xiāo)比例為４０％。老項(xiàng)目客戶營(yíng)銷(xiāo)比例能夠達(dá)到８０％。9.在塑造強(qiáng)勢(shì)品牌的工作完成后，重點(diǎn)抓好企業(yè)品牌輸出 工作。

第二篇：房地產(chǎn)工程總經(jīng)理工作要點(diǎn)

房地產(chǎn)工程總經(jīng)理工作要點(diǎn)

一、前期項(xiàng)目可行性分析、規(guī)劃及建筑方案：

23案設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)及優(yōu)化、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（材料檔次、設(shè)備選型、功能配置），4關(guān)鍵技術(shù)及相應(yīng)措施，協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)對(duì)其相應(yīng)功能的完整實(shí)現(xiàn)。

二、施工前準(zhǔn)備：

訂施工合同。

可、用地規(guī)劃、四圖一書(shū)、土地證、工程規(guī)劃、中標(biāo)通知書(shū)、質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)、節(jié)能備案、檔案移交責(zé)任書(shū)、園林規(guī)劃合格書(shū)、市政接入許可、施工許可）

各管理人員配備情況及持證上崗情況。

準(zhǔn)化現(xiàn)場(chǎng)要求。

變更程序、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序并進(jìn)行交底

三、工程施工：

1勘探方、材料供應(yīng)方）責(zé)任，學(xué)習(xí)各項(xiàng)管理制度、工作流程、相互配合等各項(xiàng)工作

2出現(xiàn)特殊情況及時(shí)聯(lián)系勘探、設(shè)計(jì)部門(mén)，要求監(jiān)理旁站，時(shí)刻注意檢查地基情況、基槽側(cè)壁穩(wěn)定性、地下室等情況

3請(qǐng)質(zhì)監(jiān)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收程序

4要求監(jiān)理制定監(jiān)理大綱及旁站監(jiān)理計(jì)劃；定期召開(kāi)班前會(huì)及工程調(diào)度會(huì)、工程例會(huì)，進(jìn)行質(zhì)量、安全、技術(shù)交底；定期進(jìn)行質(zhì)量進(jìn)度及安全文明檢查評(píng)比；嚴(yán)格材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度，對(duì)已確定的材料樣品進(jìn)行封樣，控制材料質(zhì)量及價(jià)格；合理控制工期，對(duì)工期偏差找出原因，及時(shí)糾偏；審查各進(jìn)度節(jié)點(diǎn)工程量完成情況，核定各階段工程價(jià)款，審核撥款計(jì)劃。

5制度，提高管理人員責(zé)任心，要求檢驗(yàn)面面俱到，不留死角，6試驗(yàn)，各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收人員責(zé)任到人。

四、配套施工

1煤氣、弱電（通信、電視、網(wǎng)絡(luò)、智能化等）對(duì)接各歸口部門(mén)，了解各自技術(shù)要求及指標(biāo)，對(duì)接設(shè)計(jì)部門(mén)協(xié)調(diào)完成各專(zhuān)業(yè)施工圖。

2各隊(duì)伍穿插施工。

材料。

4五、綜合驗(yàn)收、竣工交付 在各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位組織綜合驗(yàn)收。

單體工程驗(yàn)收；消防驗(yàn)收；人防驗(yàn)收；園林驗(yàn)收；市政驗(yàn)收；規(guī)劃驗(yàn)收。

第三篇：房地產(chǎn)總經(jīng)理工作崗位職責(zé)說(shuō)明

房地產(chǎn)總經(jīng)理工作崗位職責(zé)說(shuō)明

1、負(fù)責(zé)管理并控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)質(zhì)量與進(jìn)度，合理控制各項(xiàng)成本;

2、全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)公司的管理和項(xiàng)目運(yùn)作，包括項(xiàng)目規(guī)劃定位、施工建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，根據(jù)公司確定的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)，組織和協(xié)調(diào)公司內(nèi)外資源，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)達(dá)成項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo);

3、編制項(xiàng)目總體工作計(jì)劃、各項(xiàng)目標(biāo)成本預(yù)算，熟悉資本運(yùn)作，與集團(tuán)協(xié)調(diào)控制項(xiàng)目資金收支計(jì)劃;

4、熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售，制定銷(xiāo)售計(jì)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的落實(shí);

5、做好內(nèi)外協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、融資、交樓等主要節(jié)點(diǎn)按期實(shí)現(xiàn);

6、公司交辦的其它事項(xiàng)。

房地產(chǎn)總經(jīng)理崗位職責(zé)(二)

1、根據(jù)公司戰(zhàn)略制訂整體工作運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)制定公司的招商政策、合作方式、盈利模式等;

2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總體規(guī)劃相關(guān)工作籌備、分析預(yù)測(cè)、招商引資、項(xiàng)目布局等做好運(yùn)營(yíng)方式的預(yù)判及管控;

3、執(zhí)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案，把控項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量;

4、負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目業(yè)務(wù)談判程序及組織實(shí)施以及各項(xiàng)合同文本的起草擬定，開(kāi)發(fā)商溝通，客戶關(guān)系維護(hù)及業(yè)務(wù)拓展的管控;

5、全面負(fù)責(zé)組織對(duì)項(xiàng)目客戶的全程服務(wù)，根據(jù)項(xiàng)目階段狀況要求或市場(chǎng)反饋，對(duì)銷(xiāo)售工作做出策略調(diào)整和對(duì)應(yīng)決策;

6、合理安排人員以及分配工作任務(wù)，管理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，人員培養(yǎng)和激勵(lì).房地產(chǎn)總經(jīng)理崗位職責(zé)(三)

1)

對(duì)公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)全面策劃、控制、監(jiān)督項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程(策劃、設(shè)計(jì)、施工及交付等)的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全工作，負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的所有事件;

2)

負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目公司所屬建設(shè)項(xiàng)目總體目標(biāo)，形成總體進(jìn)度計(jì)劃、資金計(jì)劃、人員配置計(jì)劃;

3)

負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行中涉及重大事項(xiàng)的協(xié)調(diào)和建設(shè)項(xiàng)目總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn);

4)

負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目相關(guān)方(包括總包、分包)對(duì)設(shè)計(jì)方案、配套方案、施工方案、施工工藝、施工工期、材料設(shè)備選型方案進(jìn)行優(yōu)化工作，全面控制成本;

5)

負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目相關(guān)主管部門(mén)制定項(xiàng)目公司人員的培訓(xùn)計(jì)劃;

6)

負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目和各職能部門(mén)關(guān)系，使其處于良好狀態(tài);

7)

負(fù)責(zé)在授權(quán)范圍內(nèi)審批辦公接待費(fèi)用，參與審定項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用支付。

房地產(chǎn)總經(jīng)理崗位職責(zé)(四)

1、協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)管理工作;

2、協(xié)助總經(jīng)理制定或調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、投資決策、預(yù)算管理與激勵(lì)機(jī)制，組織貫徹實(shí)施并達(dá)成目標(biāo);

3、協(xié)助總經(jīng)理統(tǒng)籌計(jì)劃和安排公司各業(yè)務(wù)線的日常工作;

4、協(xié)助總經(jīng)理進(jìn)行內(nèi)外部資源整合與維護(hù)，保障公司資源獲取、開(kāi)發(fā)和有效經(jīng)營(yíng);

5、具備豐富的土地獲取、融資、地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)總經(jīng)理崗位職責(zé)(五)

1.組織制度建設(shè)負(fù)責(zé)組織落實(shí)、執(zhí)行公司各項(xiàng)制度、流程和各項(xiàng)決議，完善公司制度，提出組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置的建議。



2.開(kāi)發(fā)計(jì)劃根據(jù)集團(tuán)下達(dá)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃制訂具體實(shí)施計(jì)劃報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

3.項(xiàng)目前期

負(fù)責(zé)組織落實(shí)項(xiàng)目需要的各項(xiàng)前期手續(xù)的辦理。

4.項(xiàng)目策劃

負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃定位報(bào)集團(tuán)評(píng)審后組織實(shí)施。



5.規(guī)劃設(shè)計(jì)

負(fù)責(zé)組織的項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作。



6.工程施工

負(fù)責(zé)組織制訂工程施工計(jì)劃檢查、監(jiān)督工程施工計(jì)劃的執(zhí)行情況確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。



7.預(yù)算與成本控制

(1)

負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目預(yù)算的編制與審核制訂與落實(shí)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。

(2)

負(fù)責(zé)按采購(gòu)管理權(quán)限規(guī)定實(shí)施采購(gòu)合同的談判與招標(biāo)工作負(fù)責(zé)采購(gòu)合同的審核、審批。

(3)

執(zhí)行公司審批的財(cái)務(wù)預(yù)算并按集團(tuán)的授權(quán)合理控制各項(xiàng)費(fèi)用支出降低成本和費(fèi)用確保公司經(jīng)濟(jì)效益的提升。

(4)

負(fù)責(zé)組織根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度、合同約定、營(yíng)銷(xiāo)方案合理編制與實(shí)施資金使用計(jì)劃與資金回收計(jì)劃。



8.營(yíng)銷(xiāo)

負(fù)責(zé)組織制訂各項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案與計(jì)劃報(bào)集團(tuán)審批后組織實(shí)施。



9.員工管理

負(fù)責(zé)公司下屬員工的目標(biāo)下達(dá)、考核及日常管理。

10.落實(shí)集團(tuán)下達(dá)的其它任務(wù)。

第四篇：如何做好房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作

如何做好房產(chǎn)銷(xiāo)售工作

能在這么好的工作環(huán)境里做事，讓我充滿了激情，那么要做好樓盤(pán)銷(xiāo)售工作光有激情是不夠的，還要專(zhuān)業(yè)的知識(shí)和認(rèn)真的態(tài)度。下面就是我在工作中的心得，和大家分享一下。

一、要對(duì)樓盤(pán)情況了如指掌

二、樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)要明確．對(duì)顧客推銷(xiāo)時(shí)重點(diǎn)多講樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)，當(dāng)然缺點(diǎn)也是要講的不過(guò)可以藝術(shù)性的帶過(guò)

三、樓盤(pán)所針對(duì)的客戶群是什么

四、周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和周?chē)h(huán)境與以后的市場(chǎng)走向

在售樓過(guò)程中意識(shí)要清醒，你的目標(biāo)是什么怎樣圍繞你的目標(biāo)做相關(guān)的一些方案．

明確產(chǎn)業(yè)價(jià)值觀，才會(huì)是個(gè)優(yōu)秀的售樓員

有效售樓人員的基本素質(zhì)與條件

1．售樓人員的親和力（也就是外在形象要有可信度）

除了我們自己的樓盤(pán)，我有空也喜歡到別的樓盤(pán)去市調(diào)，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來(lái)精明強(qiáng)干的人，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)總是位居末列。許多人想不透?jìng)€(gè)種緣由，實(shí)際上這種現(xiàn)象符合人才學(xué)基本原理。從心理學(xué)角度上說(shuō)，這實(shí)際上是銷(xiāo)售人員與顧客下意識(shí)的智商較量。敦厚樸實(shí)是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防范，并能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會(huì)引發(fā)顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強(qiáng)的人是絕對(duì)做不好房地產(chǎn)銷(xiāo)售員的。漂亮的女性在社會(huì)上總是能得到比一般人更多的權(quán)利、幫助與自由，在攻關(guān)上往往給人造成所向披靡的印象，實(shí)際上這局限在一部分領(lǐng)域，在工業(yè)品銷(xiāo)售尤其是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)粉碎了這種錯(cuò)覺(jué)。漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業(yè)品尤其是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，卻給人以什么也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產(chǎn)，投入的往往是自己一生的積蓄，有時(shí)還要由后代承擔(dān)部分債務(wù)，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。

2．熟知自己的產(chǎn)品知識(shí)和背景（與自己的產(chǎn)品談戀愛(ài)）

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷(xiāo)售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專(zhuān)業(yè)知識(shí)。尤其是所售樓盤(pán)周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)存在、而樓盤(pán)差異化又不大時(shí)，知其然又知其所以然的銷(xiāo)售人員是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾其一生所有購(gòu)買(mǎi)的大宗產(chǎn)品，反復(fù)比較、猶豫不決是常見(jiàn)現(xiàn)象，顧客對(duì)樓盤(pán)能察覺(jué)的使用價(jià)值做了反復(fù)比較依然拿不定主意時(shí)，如果售樓人員能就顧客難以察覺(jué)的樓盤(pán)使用價(jià)值做一番說(shuō)明，如可以告訴顧客：“我們的樓盤(pán)升值空間，屬于稀缺產(chǎn)品，能讓客戶的資產(chǎn)保值升值??”；“山景優(yōu)美的環(huán)境，無(wú)污染的空氣和國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)”；“外立面采用??產(chǎn)品，是??材料，有??特點(diǎn)”等等，就有可能爭(zhēng)取到顧客的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。

一個(gè)有效的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，對(duì)工作有異乎尋常的熱情，就象演員進(jìn)入角

色，對(duì)待所銷(xiāo)售的樓盤(pán)就像對(duì)待初戀的情人，有宗教般的熱情和執(zhí)著；又像對(duì)待自己的孩子，將一切優(yōu)點(diǎn)加諸之上，唯恐別人沒(méi)有同感。他不僅對(duì)所銷(xiāo)售的樓盤(pán)有深刻的了解，而且深信所銷(xiāo)售的樓盤(pán)是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，并帶來(lái)超值。

售樓人員應(yīng)付的是整個(gè)社會(huì)，是不斷變化的各類(lèi)人和事，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，知識(shí)改變命運(yùn)，因而必須具備多方面的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。因此掌握市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)基本原理，了解國(guó)家、當(dāng)?shù)卣C發(fā)的各種房地產(chǎn)政策、規(guī)定，具有一般社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)知識(shí)、消費(fèi)心理學(xué)等的基本常識(shí)，附之于自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，是銷(xiāo)售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷(xiāo)售技巧的保證。

3．對(duì)待工作的態(tài)度

我們有的同行面對(duì)客戶老板著個(gè)臉，好像客戶欠她八萬(wàn)塊一樣。實(shí)際客戶在看房買(mǎi)房的時(shí)候也在接受著你的服務(wù)，一個(gè)微笑，一句問(wèn)候，一杯水就可以拉近你與客戶之間的距離。說(shuō)把客戶當(dāng)成上帝感覺(jué)有點(diǎn)虛，那么把客戶當(dāng)成多年未見(jiàn)的老友，讓客戶感受到你認(rèn)真的工作態(tài)度，誠(chéng)懇的待人接物，他們會(huì)感覺(jué)很溫馨，感覺(jué)你在為他著想。這樣成交的幾率就會(huì)大的多。

4．成就動(dòng)機(jī)高

心理學(xué)研究證明，兩個(gè)智商大體相同的人，成就動(dòng)機(jī)高者比成就動(dòng)機(jī)低者在活動(dòng)中成功的可能性更高。就是說(shuō)，那些知足常樂(lè)、安貧樂(lè)道、自尊心過(guò)強(qiáng)、過(guò)于自愛(ài)的人是不適合做房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的。一個(gè)有效的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，渴望與人溝通，善于與人周旋，具有“與人奮斗其樂(lè)無(wú)窮”的個(gè)性，對(duì)成功與高薪有著強(qiáng)烈的渴望，因此他愿意承擔(dān)容易引起爭(zhēng)議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執(zhí)著的向著某一特定目標(biāo)行動(dòng)；成就動(dòng)機(jī)高的人，具有強(qiáng)烈的進(jìn)取精神和堅(jiān)忍不拔的毅力，具有隨時(shí)將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；審慎地把握每一次機(jī)會(huì)，時(shí)時(shí)想到的是最終的結(jié)果。

5．老客戶的維系

客戶的口碑比我們自己的什么廣告都要強(qiáng)，作為高端樓盤(pán)，我們現(xiàn)在很多的新客戶都是老客戶介紹來(lái)的，通過(guò)老客戶帶來(lái)新客戶這樣做簡(jiǎn)單又高效，何樂(lè)而不為呢。而維系一個(gè)老客戶進(jìn)行二次銷(xiāo)售的成功率也比開(kāi)發(fā)新客戶高。平時(shí)的一個(gè)電話，節(jié)日的一句問(wèn)候，都是好方法。客戶感覺(jué)到被重視了，自己很有面子。這是花錢(qián)買(mǎi)不來(lái)的。很多時(shí)候客戶都變成了朋友。

售樓人員的良好素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的重要條件，因?yàn)轭櫩驮诟惺軜潜P(pán)的優(yōu)越性之前，首先感受到的是售樓人員的個(gè)人魅力，這個(gè)魅力就是客戶認(rèn)定樓盤(pán)的感官依據(jù)。從而做到事半功倍。

第五篇：淺談總經(jīng)理秘書(shū)應(yīng)該做好哪些工作

淺談總經(jīng)理秘書(shū)的崗位職責(zé)

通常所說(shuō)，總經(jīng)理是公司的業(yè)務(wù)執(zhí)行的最高負(fù)責(zé)人，主要職責(zé)是負(fù)責(zé)公司日常業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，作為一名總經(jīng)理秘書(shū)，應(yīng)該在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)辦公室的全面工作，努力作好總經(jīng)理的參謀助手，起到承上啟下、協(xié)調(diào)內(nèi)外的作用，認(rèn)真做到全方位服務(wù)。首先，確保總經(jīng)理辦公室清潔是前提，之后我認(rèn)為，總經(jīng)理秘書(shū)應(yīng)該扮演好以下五個(gè)角色。

一、勞動(dòng)者

既然是工作，勞動(dòng)是必然。秘書(shū)的工作瑣碎繁雜但須井然有序、認(rèn)真細(xì)心。作為一名總經(jīng)理秘書(shū)，應(yīng)該盡可能熟悉經(jīng)理的工作，熟悉公司的工作，力爭(zhēng)做到心里有數(shù)，從而能夠協(xié)助經(jīng)理進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)和管理工作。例如對(duì)企業(yè)內(nèi)外文件進(jìn)行及時(shí)的通知和發(fā)放；對(duì)行業(yè)、市場(chǎng)及相關(guān)信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和管理；對(duì)相關(guān)文件和計(jì)劃進(jìn)行起草、撰寫(xiě)及歸類(lèi)整理；對(duì)公司會(huì)議的記錄及會(huì)議紀(jì)要的整理并跟進(jìn)各項(xiàng)工作；對(duì)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下企業(yè)具體管理工作進(jìn)行布置、實(shí)施、檢查、督促、落實(shí)執(zhí)行情況等等。

二、參謀者

作為總經(jīng)理秘書(shū)，要耳聰目明，作好參謀工作。從大的方面說(shuō)，當(dāng)助手重要的在于搞好信息、決策、督查服務(wù)，及時(shí)地捕捉信息，準(zhǔn)確地搞好反饋，積極地當(dāng)好決策參謀。不僅要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，還要認(rèn)真分析問(wèn)題，給領(lǐng)導(dǎo)解決問(wèn)題提供決策參考。領(lǐng)導(dǎo)一旦采納決策意見(jiàn)，還要制訂決策備選方案。備選方案不能只是一種，要有多種方案，以

便優(yōu)中選優(yōu)，拍板定案。決策制定后要采取得力措施抓落實(shí)，并及時(shí)搞好督促檢查，搞好落實(shí)情況反饋。

三、溝通者

秘書(shū)承載著上下、內(nèi)外溝通的重任。公司內(nèi)部各個(gè)部門(mén)及員工乃至公司外的相關(guān)個(gè)人或單位機(jī)構(gòu)都離不開(kāi)適當(dāng)?shù)臏贤ê吐?lián)系，這就需要總經(jīng)理秘書(shū)構(gòu)造良好的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，主動(dòng)傾聽(tīng)員工的意見(jiàn)和建議，積極疏導(dǎo)不滿、降低離職率；主動(dòng)把外部公司的意見(jiàn)和建議匯報(bào)于領(lǐng)導(dǎo)，積極調(diào)整以保持長(zhǎng)久合作關(guān)系。

四、激勵(lì)者

人最可怕的不是做不到，而是不想做。所以秘書(shū)要依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的指示充分利用薪酬、津貼、帶薪休假、福利等來(lái)引導(dǎo)公司員工的個(gè)人行為；通過(guò)公司目標(biāo)和員工個(gè)人需要來(lái)調(diào)動(dòng)員工積極性；給績(jī)優(yōu)員工提薪；給不可替代人才高薪、高職等。

五、培訓(xùn)者

培訓(xùn)是花小代價(jià)換大回報(bào)的有效制度。即使招聘的是高度合格的員工，也需要培訓(xùn)才能完全勝任公司分配的工作，所以秘書(shū)須根據(jù)公司的實(shí)際需要及總經(jīng)理的指示制定培訓(xùn)目標(biāo)、設(shè)計(jì)培訓(xùn)方案，如適應(yīng)性培訓(xùn)，知識(shí)性培訓(xùn)、技術(shù)性培訓(xùn)等，以提高員工的能力，減少流動(dòng)的可能性。

除了這些角色之外，秘書(shū)自身也要不斷提升個(gè)人素質(zhì)，增加人文魅力。從而認(rèn)真準(zhǔn)確做好服務(wù)、參謀、協(xié)調(diào)工作，做一名合格的總經(jīng)理秘書(shū)。