第一篇：如何做好房地產銷售

如何做好房地產銷售

如何成為一位出色的房地產銷售人員：我在做售樓小姐時，有很多的客戶朋友，并建立了自己獨特的樓盤銷售客戶網絡，我每到一個新樓盤，都有很多老客戶自己或介紹朋友來買樓。很多同行都在問我，你有什么絕招，讓這些客戶一個盤一個盤地跟著你轉？其實銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統一的模式去做，每個人的個性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個剛踏進地產銷售行業的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學習別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結出合適自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習，每個人都可以具備自己獨特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學習、用心體會、用心做事。[用心學習]從事房地產銷售工作的人員應致力于個人及事業的發展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學習，才能穩固地立足于這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學習的是如何保持一種積極向上的心態。[學習積極的心態]進入房地產行業之前，我在棉紡廠做了6年的擋車女工，后來通過考成人高考在廣西大學脫產讀了2年大學。記得1992年大學畢業時我去廣西萬通房地產公司應聘，當時廣西萬通地產剛剛組建，招聘廣告上寫著只招一名營銷人員，要求本科畢業以上，26歲以下。當時我已28歲了，也只有專科畢業的文憑，這兩項要求我都不符合。但我非常自信，我認為我行，不管什么條件，先應聘再說。進入萬通公司以后，當時面試我的房地產公司老總說，當時招聘，有很多人的基礎條件比我好，正因為我表現得很自信，也很自然，所以，決定錄取我一個人，很多人都覺得我很幸運。其實我個人認為，機會是靠你自己去爭取的，它對于每個人來說都是公平的，關鍵是你有沒有自信去抓住它而已。在工作的過程當中，我發現地產這個行業所涉及的面是非常的廣，很有挑戰性。我給自己設定了一個目標，用5年時間打基礎，5年以后，我不會再做銷售人員。有了目標以后，我就通過再考成人高考，讀了3年房地產經營管理函授班來加強自己的專業知識和理論知識。我銷售的第一個樓盤“萬通空中花園”項目是在南寧市的舊城區內，這個區域是南寧市三教九流最為集中的一個地方，在那個地方建住宅小區，很多業內人士都不看好。為了能更準確的給項目定位，我們前期做了大量的市場調查，包括競爭對手調查和客戶調查。當時，我們老總叫我去做競爭對手調查的時候，并沒有告訴我怎么做，不象今天，叫銷售人員去采盤，有固定的調查表格，知道要了解什么內容，采盤前還給他們培訓講解。老總只是告訴我，你去看看我們項目附近有什么樓盤，10天后把調查報告給我。當時房地產公司只有我一個兵，沒人教我，兩天過去了，我還不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，讓他教我。他跟我說，他也不懂，并建議我每天到別的樓盤售樓部去呆呆看。我想誰都幫不了我，哭了也沒用，第三天，我就去一個叫“錦明大廈”項目的售樓部里足足呆了一天。通過一天的觀察，我看到了售樓小姐是如何賣樓的，還看到了是什么樣的人來買樓，還了解到樓盤的戶型、價格、規模等資料，很有收獲。通過與售樓人員的交流還交上了同行朋友，讓我受益匪淺。其實，采盤并不是去每個樓盤拿一些售樓資料那么簡單，更多的是要用心去觀察，這樣你才能具體真正地了解到每個盤的優勢、劣勢，對競爭對手有一個深入的了解。在做客戶調查的過程中，我一戶一戶地去拜訪，積極地與客戶溝通，對于有意向購房的客戶，就用本子記錄下來，并每個月保持與客戶聯系一次。客戶調查雖然辛苦，但讓我積累了不少潛在客戶。我當時的個人銷售業績占整個項目總銷售額的2/3。并只用了三年的時間就達成了我的目標，當上了萬通房地產公司的銷售部經理和物業部經理。所以，一個積極的心態，是對自我的一個期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標，正確看待和評價你所擁有的能力。你認為自己是一個什么樣的人很重要。比如像我，我認為自己是一個積極的、樂觀的、友善的、非常熱情、有沖勁的一個人。這就是自我的形象。一個有著積極態度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。“今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業績是最棒的”；這就是他對自

己的一種肯定。11[培養你的親和力]所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規范你的言行舉止來實現。在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應該是一門應酬與交往的藝術，不僅要注意表情、態度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達到交往效果的“潤滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養水平、受教育程度和可信任程度。在人際關系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在體現個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會說，優美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規訓練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習，自然而然地養成良好的儀容儀表、舉止姿態習慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達。這樣訓練出來的銷售人員才具有親和力。[提高你的專業性水準]房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。產品知識和專業知識是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。樓盤產品知識的掌握是正式進入推銷的第一步，你有再好的心態與自信心，可對樓盤的產品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標準等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。我們都知道樓盤的銷售規律，新盤開盤上市的時候，因為地域需求、新盤上市、從眾心理、升值期望、炫耀需求、投資獲益等等消費需求，是新盤上市迅速進入銷售的高速增長時期，這一階段通常持續三個月左右，三個月以后，樓盤銷售進入平穩時期，約半年后銷售進入逐步下降時期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的，樓盤銷售進入平穩時期的三、五個月，應該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業績應在八個月內完成，一年內完成整個樓盤90%以上的銷售量。當樓盤面對有效需求，開發商有效供給，售樓人員卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩期，就只剩下漫長的等待，非常可惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來購買的大宗買賣。因此反復比較、猶豫不決是常見現象，客戶對樓盤能察覺的使用價值作了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。我原來“萬通空中花園”的一個老客戶因為兒子就快到上小學的年齡了，打電話咨詢我哪里有好的學校？并想在學校附近買一套50萬左右的房子。當時，我正在銷售的“秀山花園”項目旁邊正好有個新建的雙語教學幼兒園和小學，附近又有南寧市最有名的中學——三中，很合適他的需求，但是，同一片區又有三個樓盤可供選擇，而我們秀山花園是距離小學最近、距離中學最遠的一個樓盤。我沒有急于把自己銷售的樓盤介紹給他，而是陪客戶一個盤一個盤地去看，每個盤都給他做分析。到了秀山花園附近的時候，我告訴他，我現在在秀山花園工作，今天，他也看了不少樓盤，怎么樣，到我那休息一下吧？在經過學校的工地時，我重點給他介紹了在建的雙語教學幼兒園和小學。客戶當時就問我，你為什么不直接給我介紹你銷售的樓盤。我告訴他，其實，我不是不想介紹我銷售的樓盤給你，你是我的老客戶了。我只是想讓你買了房子以后不要再后悔，所以讓你多比較，而且我們秀山花園雖然離小學是最近的，但是離菜市場比較遠，離三中又沒有其它項目近，所以我不想騙你買，讓你自己選擇。客戶當時覺得我很誠懇，當場就在秀山花園交了定金。其實在這個過程當中，我除了真心實意地為他著想以外，主要的是針對他是“為兒子而購房”的需求。在介紹的過程中重點突出的是雙語教學幼兒園和小學，來抓住客戶的購買心理，我才能爭取到顧客的認可，實現銷售。有效的售樓人員應該是半個地產專家，不僅對所售樓盤本身的特點（品味、文化、規劃、景觀、設計、風格、結構、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設施、設備、社區管理、社區文化等等）有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環境、城市規劃、基礎設施、發展趨勢、開發商實力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優勢有清醒的認識，能夠與競爭樓盤進行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶

產生逆反心理。因此，既要實事求是，又要揚長避短，為客戶提供置業意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產生信任感。我在秀山花園項目銷售的時候，曾接待過一個南寧市有名的律師。當時，他到售樓部來，看了一下我們的戶型模型后對項目情況沒有提問，我就請他坐下來，坐下來后，他就開始大談南寧市的房地產，各個項目的情況。當時，他問我，對“榮和新城”怎么看？我跟他說，“榮和新城”在南寧市來說算得是品質比較好的一個小區，雖然它所屬的片區為南寧市的工業區，但它緊靠邕江邊，受污染的程度不大，再加上小區規模比較大，內部的環境做得比較好。物業管理也比較到位，在南寧市享有一定的知名度，特別是榮和新城的三期，價格都能賣到30

第二篇：如何做好房地產銷售經理

如何做好房地產銷售經理

默認分類 2008-06-10 19:00:18 閱讀871 評論4字號：大中小 訂閱

作為專業與規范的房地產市場，需要專業的營銷團隊，專業的營銷隊伍中要有一個專業的營銷經理，作為一個素質好，能力強，有朝氣，有活力的營銷經理，要對公司下達的銷售指標擔負直接責任，匯總上報項目階段性銷售總結報告；協助管理項目現場日常管理工作；協調本項目內部及本部與其它部門之間的具體工作；負責本項目銷售部的相關培訓、完成上級領導安排的其它工作；客戶的銷售接待、投訴處理與跟蹤服務工作；負責匯總市場調研信息，準備把握項目經營方

向，明確項目整體營銷方案；同時還要做到：

（1）忠誠可靠，樂于奉獻，一切以公司利益為出發點。

（2）敢于管理，善于管理，盡心盡力，盡職盡責。

（3）要有一桿公平秤，能夠做到公平公正，一視同仁。

（4）工作積極熱情，充滿活力用自己的熱情去感染銷售員，關心他們的工

作和生活。

（5）具有良好的業務能力，培訓銷售員，幫助銷售員開單及解答客戶提出的疑難問題。

（6）具有獨特的個人魅力，讓員工信服。

同時，在日常的銷售管理也要做到近善近美，不在任何一個環節留下紕漏，盡職盡責的做好每一件事情。

（1）樓盤的形象管理，一個樓盤形象的好壞，直接影響到客戶的購買的情緒，因此在靜態上，樓盤現場的環境及各項物品應保持整齊，清潔有序，給人以舒適的感覺。在動態上，樓盤銷售人員的言行舉止應保持熱情，禮貌，尊重客

戶，給客戶一種賓至如歸的感覺。

（2）樓盤的銷售人員管理。通過多銷售人員的了解，培養及挖掘他們的自身潛力，樹立并并增強團隊精神。了解銷售人員的個性注意發揮他們的優勢，將他們的工作狀態調整到最佳。樹立良好的人際關系，增強團隊的協作精神。根

據銷售人員自身存在的問題，有針對性的對其驚醒綜合素質的培訓。

（3）樓盤的銷售管理。銷售管理的好壞，直接影響到銷售的結果，作為銷售經理應根據公司及樓盤的情況，實行切實可行的管理制度，保證銷售工作的順利進行。對銷售現場的客戶，嚴格按接客制度執行，嚴格管理，堅持原則，從而調動團隊的積極性。對客戶的管理及跟蹤中，要及時解答可戶的疑難問題，收

集客戶的資料作好分析及跟蹤工作。

（4）現場培訓方面。

售前培訓：組織市場跑盤，項目分析，周遍可比樓盤的分析，銷售技巧的培

訓，模擬銷售過程。

售中培訓：針對在銷售過程中出現的問題進行培訓，明確每一階段銷售的目的，及時解決銷售過程中出現的問題。

針對性培訓：針對銷售過程中出現的特殊問題，有針對性的進行培訓。

（5）總結。作為一個銷售經理要善于總結自己的工作，及時的制定銷售計劃，明確下一階段的銷售任務。同時匯總銷售情況，對前一階段的銷售工作從銷售情況，人員情況，人員情況，客戶情況，與發展商合作情況，周遍情況，成本控制情況方面認真進行總結與分析。

（6）樓盤信息管理：銷售現場信息的反饋對公司制定和調整樓盤的銷售策略有著舉足輕重的作用，而收集信息向公司提供第一手資料是銷售經理責無旁貸的任務。對客戶：了解客戶對樓盤的各種反映，如對戶型、面積、配套設施、價格、付款方式等方面的意見或建議，也可采用表格問答的方式進行編輯。對售樓員：了解售樓人員的看法及建議，并通過售樓人員對周邊競爭樓盤的調研，對樓盤銷售現狀進行合理的分析，做好信息反饋。

二級市場項目為什么做產品展示，分期開發？

樓盤形象的好壞直接影響到客戶的購買情緒，結合項目的市場環境因素、建筑特點和項目定位、及周遍規劃做出樓盤模型，利用有限的空間，使其商業價值最大化，以最醒目的形象吸引客戶并促成銷售。根據項目的特點給產品提供最具形象價值的設計方案，選其一套戶型做樣板房，精湛的裝修工藝充分展示了樓盤的優點。結合現場實際情況，實現品牌形象價值最大化，讓客戶充分了解項目，對項目提出一些建設性的意見，為后期開發做鋪墊。賣出項目的賣點。找出賣點：將樓盤的賣點找出來，但找到賣點時必須注意的是，賣點一定要

是最能代表樓盤品質的特點。

理解賣點：找出賣點后，銷售人員要充分理解賣點的真正的含義

突出賣點：將賣點突出在售樓處，樓盤現場等明顯的位置，讓到訪的客戶一眼就能看見，在樓書，價格表，樓盤模型，樣板房上充分展示體現出來 推銷賣點：有顧客上門，售樓人員要把賣點推薦給客戶（賣給客戶）。樓盤的展示到不到位，直接影響客戶的購買情緒。

如何做團隊溝通？；

內部溝通是一個團隊提高效率和信息資源共享的重要途徑之一。通過溝通，團隊內部人員能夠達成合作和協調上的一致，盡可能快的進行資源在調整；通過溝通，團隊內部將工作效率完完全全體現出來。團隊管理者應該理解內部溝通的原則，應該明確內部溝通采用的方式及方法，其內部溝通的方法應該有以下幾種：首先，定期不定期的舉行會議，會議是內部溝通的重要方式，團隊應該明確舉行該次會議的目的、范圍、職責、程序、方法等。其次，匯報，一個銷售團隊

運做需要不同人員之間的配合，在團隊管理者的指揮和協助下，各人員都應該盡自己的最大努力將事情做好，通過做匯報，建立起匯報程序，目的是在團隊內部形成一種良好的習慣，這種匯報的結果就可以作為團隊管理改進的重要數據之一；再次，談話，談話是人—人溝通的重要方法，再好的會議溝通都無法實現面對面的交流與溝通，談話帶來的更多的是真是的數據，當然也會包括部分不切實際的內容，這在于團隊管理者的個人修養和判斷，這個時候的團隊，不可能出現

針對個人的問題，只有針對事件本身；

房地產二級市場與三級市場銷售與銷售管理同與不同的分析？

房地產三級市場在銷售中，主要針對的是區域內所有物業都可以銷售，所服務的是片區內所有需要的業主，只要上門的客戶，基本都是有需求的。但二級市場只針對一個項目的銷售，所服務的只有一個（業主）發展商，相對來說就要更好的去維護及服務自己的顧主，對待客戶上更要好好的把握，把握其來到現場的準確目的，從而達到銷售的目的。而在銷售管理上，房地產三級市場的銷售經理，相對比較容易，但房地產二級市場銷售就要做到更好的與其他部門溝通。

（1）與發展商的溝通與維護

（2）與公司策劃人員溝通與互動

（3）與項目經理的溝通與配合（4）與銷售人員的溝通及管理

（5）與客戶的溝通及維護

（6）與項目其他相關部門的溝通

（7）與提供按揭貸款銀行等相關部門的溝通及維護

如何與策劃互動？

銷售部門不可能脫離其它相關部門而獨立存在，而協調好各方面關系也是銷售經理很重要的工作。策劃是市場銷售的一個準確方向，項目在營銷過程中要充分體現出策劃的內在精神及賣點突出，抓住突出的賣點，在銷售過程中向客戶著重的介紹項目的精神所在。在銷售過程中把客戶提出的疑難問題，及時整理反饋

策劃部門，共同商討問題所在，適時提出建設性的意見及建議。

第三篇：如何做好房地產銷售經理

如何做好房地產銷售經理

房地產銷售經理作為銷售部的第一掌門人，對外直接展現公司形象，而在公司內部處于承上啟下的關鍵環節，公司制定決策都離不開銷售一線的數據反饋，公司的任何策略要想全面貫策落實都離不開 銷售經理的執行，所以房地產銷售經理的重要性是不言而喻的，現在我就如何做好房地產銷售經理淺談一下想法。想有業績，先經營團隊。在我看來，沒有優秀的銷售經理，只有優秀的銷售團隊。判斷銷售經理稱職與否關鍵由業績說話，而想出成績，不是帶好團隊那么簡單，而是“經營”團隊，也就是用心了解每個員工的優缺點，做到知人善任，取長補短。當下，保山樓盤眾多，開發商無不使出渾身解數，投廣告，不惜重金包裝售樓部，好不容易有上客量，客戶往售樓部一站，看到是無精打彩的置業顧問，前臺是只顧吹牛的渙散團隊。接待完客戶對客戶的情況一問三不知，團隊管理出了問題。好的銷售團隊，重在經營人心，人心散了，團隊也就不復存在了。因此需要進行團隊凝結力培養，可從三方面入手，第一，公司發展前景、完善福利、可預期的晉級制度，即“畫餅”；第二，工作理念的重塑，工作并非完全為了生活而是在于享受生活，挖掘自身最大潛力，這是精神層面的；第三，建設活潑快樂的團隊，置業顧問都是年輕人，經營年輕團隊要的是不拘一格，積極開展各種活動如野外拓展訓練，有助于培養凝結力的團隊游戲等等，增強團隊向心力和學習能力，避免教條式培訓，形式主義的會議，使員工愛上工作，忠于團隊。

健全管理制度，做好案場管理。案場是實現銷售的唯一場所，現場氛圍的營造，團隊的士氣都直接影響客戶對樓盤的評價，沒有規矩不成方圓，制度的建立需做到承前啟后，平穩過度，以人為本，使案場井然有序。制度的建全把握三個要點：首先，明確例行會議的時間，養成習慣，提前做好會前準備，掌控好會議時間，提高會議質量；其次，建立制度目的是培養團隊習慣，打造快樂團隊，這就需要有隊歌、隊舞進行自我激勵；最后，既然是健全制度就要讓各種行為規范有章可循，如每日三省吾身的工作日志，上門登記、回訪以及案場行為規范等等，加上有力的監管創造良好的案場氛圍。

注重培訓，考核與晉級掛勾，提升作戰能力。工欲善其事，必先利其器。要想提高銷售業績，背后的努力很關鍵。培訓主要分為理論和實戰兩方面，具體可從三方面開展，第一，理論培訓包括項目情況、專業知識、禮儀與公關知識以及相關知識的培訓；第二，不斷強化實戰演練，如沙盤講解、團隊互助、專題辯論會、５分鐘即興演講等等；第三，組織與業界交流，創造條件參觀學習優秀樓盤銷售經驗。培訓抓好了，還得進行考核，檢查培訓效果，考核必須與晉級掛勾，做到獎罰分明，使員人重視培訓和考核。

加強市場調研，研究調查數據，向公司提供可行方案。知已知彼，百戰不怠，通過對競爭對手的調查，掌握市場動態，便于制定對策，布署銷售節點，同時有利于置業顧問向外學習提高自身銷售技能。對于調查數據不能盲目使用，必須通過多渠道調查，多方論證后，整理成調查報告及時向公司反饋。同時，向公司提供可行的銷售方案及整合推廣方案，制定回款計劃，跟進回款情況，最大化保障公司利益。

打破傳統營銷模式，多渠道營銷，控制營銷成本，顯著提升業績。可從四方面進行：第一，面對面的銷售活動——隨著各種媒體信息的不斷增加，目前市場中的推廣效率只有10%以下，鋪天蓋地的市場推廣和宣傳是很多房地產項目不得不用的法寶，最經濟的方式是面對面地溝通和促成，如何說服客戶購買，需要的時間技巧以及耐力將是銷售其他商品無法相比的，所以我將組織置業顧問按照陌拜、定期回訪提供上門服務等方式給予消費者面對面的服務，利用多次拜訪，加深印象，以朋友的身份促成購房，從而提高成交率；第二，系統化推廣戰略，促銷售持續升溫——項目的推廣是一項系統工程，由多個子系統構成，如形象體系、價格體系、銷售體系組成項目的完整的推廣體系。我將會根據項目的特點和市場需求的反饋，制定出一系列的方案，不間斷開展活動，讓樓盤一直處于持續升溫的狀態；第三，坐銷+行銷是樓盤暢銷之法寶——坐銷是任何一個樓盤的主要銷售方式，但面對如此激烈的競爭，我們需要做的就是不斷創新，因此我將以行銷為主坐銷為副，根據營銷策略，積極展開“走出去”銷售活動，變被動為主動，可大大節省廣告推廣費用，有效促進銷售；第四，動帶動持續銷售——我將采取各種情景活動，現場展示、風水講座、投資理財講座等多種活動形式，力邀客戶到現場體驗，促進客戶購買，根據項目的進度制定出不同時期的策劃推廣方案，讓項目一直成為保山熱點。

做好與第三方對接工作，準確展現樓盤賣點，錢要用在刀刃上。根據項目的銷售節點進行整合推廣，參與對接廣告、媒體、展品等第三方營銷企業的作業任務提出、技術溝通、評審等顧問工作，打造項目良好形象，突出賣點，控制每一筆推廣費用，為公司節省沒有必要的開支。

銷售經理處于開發公司的重高管人員，必需是房地產行業的專才，又是通曉各行業的通才，善于協調各部門關系，精于售樓部日常業務，更重要的是能夠很好的處理各種突發事件及危機公關，激流勇進，逆流主而上。現在房地產行業面臨重大的洗牌，調控政策頻發，適者生存，不適者淘汰，所以銷售經理必須審時度勢，敢于擔旦與挑戰，并有志于將房地產作為自己的終身事業的熱情。簡言之，如何做好房地產銷售經理？只需好處理好三方面的關系，即對上，有方案、有忠心、有能力；對下，有制度、得人心、有出績；對外，有形象、有賣點、善公關。

第四篇：如何做好房地產銷售工作

如何做好房產銷售工作

能在這么好的工作環境里做事，讓我充滿了激情，那么要做好樓盤銷售工作光有激情是不夠的，還要專業的知識和認真的態度。下面就是我在工作中的心得，和大家分享一下。

一、要對樓盤情況了如指掌

二、樓盤優點 缺點要明確．對顧客推銷時重點多講樓盤優點，當然缺點也是要講的不過可以藝術性的帶過

三、樓盤所針對的客戶群是什么

四、周邊的競爭對手和周圍環境與以后的市場走向

在售樓過程中意識要清醒，你的目標是什么怎樣圍繞你的目標做相關的一些方案．

明確產業價值觀，才會是個優秀的售樓員

有效售樓人員的基本素質與條件

1．售樓人員的親和力（也就是外在形象要有可信度）

除了我們自己的樓盤，我有空也喜歡到別的樓盤去市調，發現銷售業績名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來精明強干的人，銷售業績總是位居末列。許多人想不透個種緣由，實際上這種現象符合人才學基本原理。從心理學角度上說，這實際上是銷售人員與顧客下意識的智商較量。敦厚樸實是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防范，并能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會引發顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強的人是絕對做不好房地產銷售員的。漂亮的女性在社會上總是能得到比一般人更多的權利、幫助與自由，在攻關上往往給人造成所向披靡的印象，實際上這局限在一部分領域，在工業品銷售尤其是房地產銷售中，銷售業績粉碎了這種錯覺。漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業品尤其是房地產銷售中，卻給人以什么也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產，投入的往往是自己一生的積蓄，有時還要由后代承擔部分債務，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。

2．熟知自己的產品知識和背景（與自己的產品談戀愛）

房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知其然又知其所以然的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾其一生所有購買的大宗產品，反復比較、猶豫不決是常見現象，顧客對樓盤能察覺的使用價值做了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就顧客難以察覺的樓盤使用價值做一番說明，如可以告訴顧客：“我們的樓盤升值空間，屬于稀缺產品，能讓客戶的資產保值升值??”；“山景優美的環境，無污染的空氣和國家4A級風景區”；“外立面采用??產品，是??材料，有??特點”等等，就有可能爭取到顧客的認可，實現銷售。

一個有效的房地產銷售人員，對工作有異乎尋常的熱情，就象演員進入角

色，對待所銷售的樓盤就像對待初戀的情人，有宗教般的熱情和執著；又像對待自己的孩子，將一切優點加諸之上，唯恐別人沒有同感。他不僅對所銷售的樓盤有深刻的了解，而且深信所銷售的樓盤是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，并帶來超值。

售樓人員應付的是整個社會，是不斷變化的各類人和事，知識經濟的時代，知識改變命運，因而必須具備多方面的知識和經驗。因此掌握市場營銷學基本原理，了解國家、當地政府頒發的各種房地產政策、規定，具有一般社會學、心理學、行為科學知識、消費心理學等的基本常識，附之于自己的專業知識，是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。

3．對待工作的態度

我們有的同行面對客戶老板著個臉，好像客戶欠她八萬塊一樣。實際客戶在看房買房的時候也在接受著你的服務，一個微笑，一句問候，一杯水就可以拉近你與客戶之間的距離。說把客戶當成上帝感覺有點虛，那么把客戶當成多年未見的老友，讓客戶感受到你認真的工作態度，誠懇的待人接物，他們會感覺很溫馨，感覺你在為他著想。這樣成交的幾率就會大的多。

4．成就動機高

心理學研究證明，兩個智商大體相同的人，成就動機高者比成就動機低者在活動中成功的可能性更高。就是說，那些知足常樂、安貧樂道、自尊心過強、過于自愛的人是不適合做房地產銷售人員的。一個有效的房地產銷售人員，渴望與人溝通，善于與人周旋，具有“與人奮斗其樂無窮”的個性，對成功與高薪有著強烈的渴望，因此他愿意承擔容易引起爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執著的向著某一特定目標行動；成就動機高的人，具有強烈的進取精神和堅忍不拔的毅力，具有隨時將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；審慎地把握每一次機會，時時想到的是最終的結果。

5．老客戶的維系

客戶的口碑比我們自己的什么廣告都要強，作為高端樓盤，我們現在很多的新客戶都是老客戶介紹來的，通過老客戶帶來新客戶這樣做簡單又高效，何樂而不為呢。而維系一個老客戶進行二次銷售的成功率也比開發新客戶高。平時的一個電話，節日的一句問候，都是好方法。客戶感覺到被重視了，自己很有面子。這是花錢買不來的。很多時候客戶都變成了朋友。

售樓人員的良好素質是實現樓盤銷售的重要條件，因為顧客在感受樓盤的優越性之前，首先感受到的是售樓人員的個人魅力，這個魅力就是客戶認定樓盤的感官依據。從而做到事半功倍。

第五篇：如何做好房地產項目銷售現場管理

如何做好房地產項目銷售現場管理

一、培訓

培訓的目的是為了使新員工能更好的理解公司的經營理念，公司所開發的項目，使得員工具有健康向上的思想，較強的專業知識，為以后在銷售過程中具備較強的抓客能力和維系客戶推銷公司項目及公司品牌而打下良好的基礎。

1、在培訓過程中不斷灌輸房地產的發展趨勢，發展前景，使得員工對未來房地產市場充滿信心，堅定從事房地產營銷的決心，為打造一只穩定的團隊做好鋪墊。

2、在培訓的中除了教授員工房地產的專業知識外，可以適當的穿插健康的有一定團隊協作的游戲，使得員工在培訓的時候就融入到一種快樂的和諧的氣氛當中，使得他們都喜歡這樣的公司，這樣的伙伴，愿意和公司一起成長。

3、在培訓的時候多多結合保險行業的經驗，使得員工在訓練中學會堅強、勇敢，對以后的銷售過程中碰到的困難有迎難而上的勇氣。

二、制度建設

1、在培訓的過程中需要提前建立銷售管理手冊及各種制度的建設和優化，使得以后的工作過程當中形成統一的操作流程及操作標準。

2、除了例行制度建設外必須建立主動營銷的相關制度及操作流程標準（淡市下每位銷售人員應做到“銷售無時不在”的思想準備）

三、銷售現場管理

1、培訓的持續性：很多現場管理人員認為做完了前期培訓就結束了，其實這是一種誤解，當前期培訓完成后，銷售現場的培訓其實才剛剛起步，許多的銷售問題只有在銷售過程中才會體現出來，所以在今后的管理中本人一定會注重時時提高自己的專業水平，使得員工時時有東西可學。

2、帶頭學習：在銷售現場客戶較少的時候，及時的激發大家學習的熱情，使得銷售現場始終活躍在學習的氛圍中。

3、言語謹慎：做為銷售現場的管理者語言一定要謹慎，許多有關工程和政

令的話題尤其如此，做到一言一行都準確，避免影響置業顧問思路模糊的情況。

4、處理公正：許多的問題處理過程中做到公正，這其實是很多現場管理人員最容易犯的錯誤，做到對任何置業顧問都處在同一感情線上是保持這一原則的前提條件。（不要與置業顧問稱兄弟，這樣容易喪失原則，造成執行力不足）

5、激發員工的建議：在銷售現場管理當中，要注意激發員工的建議熱情，因為任何的銷售和管理都存在問題，不斷自我完善是銷售提高的唯一方式。

6、上下班問題：在銷售現場的管理過程中，主管除不能遲到、早退等違紀現象外，更要注意盡量最晚一個離開銷售現場（員工看到這一現象，往往會受到極大的震撼，許多的情況下管理者就是他們最直接的榜樣）。

7、黃色玩笑：無論在什么情況下銷售主管都不允許開黃色玩笑（許多男銷售主管有這樣的毛病）這樣會影響公司形象。

8、適當做衛生：很多銷售管理人員都不做衛生，因為有安排人做，其實在管理過程中，有聲的命令往往敵不過無聲的行為。

9、建立主動營銷激勵機制：現場的管理過程中不斷使用獎勵的手法有助于更大的激發大家的銷售意識提高銷售現場成交率。

10、游戲：在銷售現場中，如何在沒有客戶的情況下使團隊快樂并學習，游戲成為最好的方式。

11、現場問題的處理：許多置業顧問在接待客戶過程中會在解答客戶疑難問題上出現差錯，作為管理者要善于發現這些問題，并及時處理。

12、少“批評”多“鼓勵”：多鼓勵銷售員，使得大家對市場更有信心，對銷售工作更有激情。

13、幫助銷售人員管理客戶：客戶管理在銷售現場過程中非常重要，要幫助他們管理好客戶并維系好客戶。

14、與各部門的銜接：主管不僅僅要進行現場管理，往往還要往返于各個部門之間，為銜接好公司各部門和銷售部門起到橋梁作用。

15、對策劃的理解：銷售現場的管理人員應當具備一定的策劃知識及廣告知識，及時的向置業顧問傳遞公司的最新策劃和廣告回饋。

16、將公司的企業文化植入銷售人員“心臟”：公司需要有忠誠度的銷售團隊，而作為管理人員應當時時刻刻記住這點，為公司打造和培養一支忠誠度的團

隊而努力。

以上是在以前管理團隊中的一些心得，希望公司在未來的市場競爭中立于不敗，最后祝公司事業更上一層樓。