第一篇：我國樓市進入調整期 松綁限購不如改革土地制度

我國樓市進入調整期 松綁限購不如改革土地制度

時間：2014年07月11日 07:34:49 中財網

當前我國樓市已經進入調整期，購房者和開發商的預期發生變化，不少城市出現量價齊跌的現象。在此背景下，一些地方政府出現政策松動跡象，頻頻通過放松限購等手段刺激樓市。然而，短期刺激對于樓市整體發展的效果并不大。當前更應該利用樓市調整的大好時機，順應房地產周期規律，化解對土地財政的過度依賴，讓市場重塑有效的運行機制。

前五月全國商品房銷售面積和銷售額出現雙雙下滑，且銷售額的同比下降速度一直高于銷售面積。隨著市場降溫，地方財政緊張的問題也逐漸浮出水面。受此影響，樓市調控松綁成為地方政府拉動經濟的最簡單也最常用的措施。調控松綁之所以頻頻出現，與地方財政收入與樓市乃至土地市場的高度依賴密切相關。按照財政部公布的數據，一季度地方國有土地使用權出讓收入為1.08萬億元，而同期地方財政收入（本級）為1.95億元，“賣地”收入已占地方本級收入的55%。正是由于對土地財政的依賴，使得地方政府更傾向于運用“有形之手”干預市場運行。

事實上，成交變化、漲跌起伏所帶來的波動是正常現象，應該通過市場手段修復房地產發展過程中出現的失衡。特別是在當前部分城市庫存量高企、消化周期較長的背景下，如果再度運用行政手段干預市場運行，仍無法解決困擾我國房地產市場發展的根本性問題。

對于政府而言，需要利用當前時機破除土地財政的依賴癥。由于存在土地財政的短期化傾向，不少地方政府傾向于在任期內大規模、高地價供地，以此帶動財政收入和地方GDP的發展，相比之下卻較少考慮市場的供應現狀。如果要改變這一局面，需要從土地制度本身入手，對地方土地出讓收入上繳模式、中央和地方分成比例進行調整。盡管財稅制度調整涉及面較大，但是針對我國長期陷入房地產綁架經濟的這一現狀，適時開啟土地制度改革將是破解土地依賴的可行之徑，也將避免“有形之手”對于市場的過度干預。

樓市的調控政策也應該避免“一刀切”。地方政府應綜合考慮樓市供求現狀，合理把握供地節奏和供地規模，實施差異化調整。特別是對于一些樓市庫存量高企、市場實際需求不足、房價下行壓力較大的城市，當務之急應是如何化解供給過剩的問題，刺激需求有效提升。如果僅僅是貿然放松各項政策，影響到市場的預期，導致開工和投資反彈，則市場供給失衡的矛盾仍然存在，樓市未來依然面臨重重難題。

總體來看，需要針對各個城市的不同特點，合理引導市場預期，讓市場機制真正發揮作用。對于供給過剩的城市，可以放緩甚至暫停土地出讓，首要任務是消化庫存。對于有效需求不足的城市，則應該重點放在如何吸引購房需求，加快完善產業和基礎設施的配套。而對于需求量較大的一二線重點城市，則需要加快保障房的供應規模，合理引導房價漲跌預期，避免市場出現大幅波動。

第二篇：溫州樓市限購政策松綁調查：市民擠爆售樓處

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溫州樓市限購政策松綁調查：市民擠爆售樓處

“溫州松綁限購令”后續

連日來，溫州成為國內首個松綁地方樓市“限購令”城市的消息，引發外界高度關注。到底是不是松綁？溫州樓市對此反響如何，房價會反彈嗎？此做法是不是與國務院限購政策有抵觸呢？寧波是否會跟進？昨日，本報記者對此進行了調查。

●市場反應

溫州房屋登記大廳座無虛席

記者了解到，溫州是8月6日開始調整限購政策的。根據新政，溫州戶籍居民（家庭）可購兩套房。市場對此反應如何？

15日下午，記者來到溫州市住建委房屋登記大廳。大廳內人頭攢動，800多個座位基本座無虛席。

記者看到一位50多歲的婦女正在向負責發放排隊序號的女工作人員咨詢：“我家已有一套房子了，現在又看上了一套房子，想買過來給兒子做結婚用房，是否可以登記產權？”該女工作人員表示，“可以啊，從上周開始，一戶家庭就可以購買兩套房子?！彪S后，記者接著問：“那從可以購買兩套房子開始，每天的交易量是否有上升呀？”工作人員回答：“那個當然啰，現在都下午4點多了，大廳里還有這么多人。”“樓盤展示中心被擠爆了”

以前一戶限購一套，現在可以買兩套，這會不會導致房價反彈呢？昨天，記者走訪發現，最近溫州市民買房的熱情有回升現象。

一位姓周的企業老板告訴記者：“得知政策放寬的消息，上星期六，溫州一企業老板召集多位親朋好友到樂清一個將要開盤的樓盤看房，買房熱情比以前高了?！?/p>

正想買房的葉先生則說：“這消息一出來，我馬上就知道了。如果有好的房子，我還想買?！?/p>

溫州一售樓中心工作人員告訴記者：“樓盤展示中心一下來了2000多人，擠爆了！”一房地產老板告訴記者，新政對房地產行業來說是利好，在一定程度上會帶高交易量。然而這樣的消息有人歡喜有人愁。市民李先生說：“現在房價這么高，雖然溫州房價近期下跌很快，但是我看遠遠沒有回到理性的價位，像我們這些經濟實力不強的，還是望樓興嘆。如果限購放開后，房價一回升，我們更買不起房了?！?/p>

還有一些市民覺得溫州這一做法與中央的房地產調控政策相抵觸，“這政策還是想靠房價來拉動GDP，對百姓太不負責任了?！?/p>

不過，在溫州市房屋登記中心主任黃齊看來，新政不會導致房產價格反彈。他說，從6日開始，成交登記的數量和以前基本差不多，每天也只50套左右。

●部門回應

“仍在國務院限購政策框架內”

這幾天，關于溫州“松綁”限購令的消息引發熱議。15日下午，黃齊向本報記者表示，溫州樓市限購政策一直以來都在國務院規定的限購政策框架內嚴格執行，目前的變化主要體現在市區購房不再有時間節點限制，限購措施和其他城市相同?！斑@絕不是松綁！”黃齊強調。

溫州市房管局副局長余躍彬介紹說，之前是比其他地方都嚴格，限制了不少改善型的需求，現在是調整到和其他城市一樣，符合購房資格的本地居民可以購買兩套住房，但名下所有房產最多只能是兩套。

談到此次政策調整的背景時，黃齊告訴記者，2011年國務院出臺了房屋限購令，當時溫州的房價畸高，投機投資的現象普遍，為了遏制這一局面，溫州出臺了全國最嚴的限購令。通過這幾年的調控，溫州的商品房價格與當時相比降了20%多，基本回歸理性，以前一套房子隨便轉一下，幾十萬就到手的機會沒了。

政策調整是否和GDP有關？黃齊說，他想都沒有想過這個問題。

昨日，有媒體稱，浙江省住建廳正對此事進行調查、了解，不排除叫停的可能性。不過，在昨天的采訪中，浙江省住建廳并未向本報證實上述消息。

●寧波影響

寧波暫無“松綁”消息

地產商充滿期待

寧波是否會成為限購松綁的“潛力”城市呢？昨日，記者詢問了寧波市住建委，相關人士向記者表示，對于寧波是否會松綁限購政策目前還沒有任何消息。

不過，地產商及改善型購房者則對“松綁”充滿期待。

“如果寧波也會跟進的話，對地產商那就是重大利好?！睒s安地產董事鐘衛民向記者表示，一旦寧波也松綁，購房者有可能繼續購買，房價會繼續上漲。

“限購導致我們改善型購房者成了受害者，但是不限購又擔心房價飛漲。”市民黃凱向記者表示。他認為目前房地產的政策是一個矛盾體，好比是做化療，好的壞的細菌一起殺死了。黃凱說，如果寧波限購松綁了，自己肯定要換房，而且還要換地段好、戶型大的房子，因為根據這十年的經驗來看，每一次調控并沒有大幅打擊房價，一旦國家的調控政策改變了，房價又會出現一次較大幅度的反彈。

第三篇：進一步改革土地制度事關我國長遠發展

進一步改革土地制度事關我國長遠發展

劉守英

《經濟參考報》：十六大以來，土地在中國經濟發展中扮演著舉足輕重的角色，尤其是城鎮化進程與土地息息相關，那么，這些年來我國的土地管理制度為中國經濟發展都發揮了哪些特殊作用？

劉守英：十年來，我國國內生產總值年均實際增長10.7%，經濟總量占世界的份額從4.4%提升到10%，城鎮化率快速提高，2011年超過50%，土地資源的有效保障，為經濟平穩快速發展提供了重要動力。土地資源的市場化配置改革功不可沒。

20世紀90年代末至今。中國經濟的高增長，靠高速的工業化和快速的城市化兩個引擎拉動，土地成為這兩個引擎的杠桿。地方政府通過低價征用農民土地，以創辦園區，通過土地的協議出讓，避開了我國土地資源稟賦不足可能造成的工業用地成本上升；與此同時，沿海發達地區，尤其是珠三角和長三角成為中國經濟高速成長的主角，這些地區大量集體建設用地進入市場，保證了農民以集體土地參與工業化進程。雙軌并行的工業化，支持了中國作為世界制造工廠的形成。

進入新世紀以后，中國城市化進程大大加快。面對城市建設的巨額資本需求，土地資本化起了非常重要的作用。利用對土地一級市場的掌控和經營性用地的市場化出讓，依靠土地出讓收入和土地抵押融資，促進國有土地從資源向資產以及資本轉化，推動了快速的城市化。2000年以后，中國土地使用制度改革進一步深化，尤其是2002年以后對經營性用地實行“招拍掛”制度，將土地的功能從傳統的生產和生活功能，拓展到資本功能，帶來巨大的乘數效應。一方面，土地的資本化，使地方政府財政能夠獲取土地增值的最大化收益，并以最大化的土地

出讓收入保證城市建設資金，以商住用地出讓價格最大化來實現城市政府資金的平衡。另一方面，通過建立政府融資平臺，以政府財政信用為擔保，以土地為主要抵押品，換取銀行資金，加大對城市基礎設施建設融資。土地制度改革所釋放的土地紅利，為經濟建設提供了巨額土地增值收益，促進了城鎮化的快速發展。

《經濟參考報》：這種以地謀發展的模式在帶動經濟快速增長的同時，其弊端也日益顯現，不可持續。這種模式的問題主要體現在哪些方面，給中國經濟發展帶來了哪些風險？

劉守英：這些弊端在經濟上主要表現為，地方政府的經濟增長過于依賴土地；地方政府收入過于依賴土地出讓收入和與城市擴張相關的建筑業、房地產業稅收；城市建設過于依賴土地出讓和土地抵押融資。這種高度依賴土地的增長方式，形成地方政府債務風險、中央銀行金融風險，也放大了宏觀經濟波動。

1997年以來，中國地方政府性債務規模逐年增長。1998年和2009年債務余額分別比上年增長48.20%和61.92%。2010年的債務余額比上年增長18.86%。國家審計署公布的債務余額為10.7萬億元債務余額，約占2010年GDP的26.9%。再加上名義指標表示的公共部門債務(約相當于GDP的20%)和政策性金融機構發行的金融債券等(約相當于GDP的6%)，中國總體的公共部門債務率應在50%-55%。

地方債務的局部情況更不容樂觀，不均衡、不可持續的問題十分突出。2010年底，東部11個省(直轄市)和5個計劃單列市政府性債務余額53208.39億元，占全國總地方債務比49.65%；中部8個省政府性債務余額為24716.35億元，占23.06%；西部12個省(自治區、直轄市)政府性債務余額29250.17億元，占27.29%。

2010年底，中國東部地區加計劃單列市、中部地區和西部地區，負債率分別是19.2%、24.2%和36.4%。正如政府貸款主要靠土地一樣，抵押土地已成為政府償債的最重要來源，地方的債務償還對土地出讓收入的依賴較大。據審計署調查，2010年底除54個縣級政府之外，全部省級和市級政府以及絕大多數縣級政府均有政府負債，且承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務為25473.51億元，占地方政府負有償還責任的債務額的比重為37.96%。一旦各地土地出讓收入下降，地方政府的償債能力就會快速枯竭。

地方政府為了進行基礎設施建設，紛紛成立各類融資平臺，利用手中收儲的國有土地作為抵押品，從銀行獲得巨額貸款。目前地方融資平臺已形成“土地抵押——獲取貸款——土地收儲——土地抵押”循環。審計署調查結果表明，截至2010年底，融資平臺公司政府性債務余額49710.68億元，占地方政府性債務余額的46.38%。地方各級政府已支出的債務余額中，用于土地收儲的就有10208.83億元，占10.62%。

從地方政府性債務資金的來源情況看，銀行是最大的資金供給者。2010年底，銀行貸款總額84679.99億元，占到地方政府性債務資金的79.01%。其中，負有償還責任的債務中銀行貸款有50225億元，占比為74.84%。

在決定中國宏觀經濟周期性波動的因素中，除了固定資產投資和貨幣供應量等變量外，土地供應和以地融資的影響也日益顯著。2002-2010年間，國有建設用地增幅跟當年的名義固定資產投資增幅有比較一致的趨勢。如果當年的國有建設用地供應量減少，或者增幅下降過快，會導致下一年許多投資項目無法“落地”，固定資產投資增幅會受到很大影響。反過來，如果國有建設用地供應很充足，固定資產投資增幅會較快上升。

由于土地指標由中央政府控制，宏觀經濟過熱時期，中央政府除了收緊“銀根”外，還會同時收緊“地根”，即減少全國的新增建設用地供應量，甚至采取“凍結批地”、“中止土地審批權”等行政性調控手段。同樣，宏觀經濟刺激階段，中央政府在采取擴張性貨幣政策的同時，還會放松“地根”，大幅增加新增建設用地的供給量。

從實施效果來看，土地參與宏觀調控事實上放大了宏觀經濟的波動性。1997年國家宣布在全國范圍內凍結供地一年，這同緊縮性的貨幣政策一起，加劇了1998-2001年的通縮。2002年起，每年新增建設用地數量迅速上升，2001年全年批準新增建設用地是428萬畝，2002年上升至722萬畝，2004年和2006年分別是845萬畝和771萬畝。寬松的“地根”，加上積極的貨幣政策，2007年出現經濟過熱現象。

《經濟參考報》：在未來10年甚至更長的時間，中國仍將處于工業化、城市化快速發展階段。隨著工業化城鎮化的加速，土地利用也將進入農地非農化高峰期、土地供求極度不平衡期。那么，如何才能正確處理好土地利用和發展的關系？

劉守英：正確處理人與土地、土地與其他資源、人與人之間的關系，事關社會穩定與和諧。必須推進土地制度改革，根本改變以地謀發展模式，促進經濟社會和諧發展。

第一，平等保護土地產權。構建以保護和保障農民土地財產權為核心的土地權利和法律體系。由中央政府統一進行覆蓋所有土地資源的確權、登記、頒證，確認土地所有者和土地使用者的土地權屬關系，為保障土地財產權、便利土地權利交易提供基礎性制度服務。賦予集體所有土地與國有土地同等的占有、使用、收益和處分權，對兩種所有制土地所享有的權利予以平等保護，實現憲法和相關法律保障下的同地、同權。逐步實行對失地農民的土地財產權的公平補償，以被征地的市場價格進行補償為最終目標。尊重和保護被征地農民在征地中的話語權和談判權。

第二，確認不同主體土地平等進入權。以用途管制為唯一的準入制度。打破目前因城市和農村的區別，對圈內圈外土地按不同所有制準入的政策。制定城市增長線，明確土地國有的范圍為建成區。新增建設用地用于非農經濟建設的，除為了公共利益目的征用外，可以保留集體所有。

第三，重構平等交易的土地市場。建立公開、公正、公平的統一交易平臺和交易規則，實現主體平等、市場交易決定供求和價格形成的土地市場?；钴S土地二級市場，促進土地抵押、租賃、出讓市場的發展和完善。

第四，將國有土地經營的職能從土地管理機構剝離。明確土地管理部門是隸屬于國土部的土地行政管理機構，行使所轄行政區域內所有土地的行政管理職能。地方政府是受國務院委托的國有土地所有者代表，行使所轄行政區域內國有土地占有、使用、處置、收益各項權能，包括對農村土地的依法征用、征收和對國有建設用地使用權出讓、轉讓等部分經營職能。地方政府土地經營職能不再由土地管理行政機構行使，而是由政府委派專門的機構來履行，也可以參照國有企業改革的經驗，成立專門的國有土地公司等經濟組織。這些經濟組織作為市場主體，按照統一的市場規則，接受政府的調控和監管。

第五，規范國有土地出讓收益管理和監督使用。明確國有土地經營收益不能成為政府財政的當期盈余。專司土地經營的機構獲得的國有土地出讓收益，應進入與政府財政相分離的專門賬戶，由專門機構統一管理。土地出讓收益的使用應經過本級人民代表大會審批。

第六，進行土地、財政、稅收、金融綜合配套改革，明確下一個發展階段土地在經濟和社會發展中的功能，厘清土地利益在土地所有者、土地經營者和政府之間的規則。改革土地財政，完善土地增值稅，規范土地融資機制，實現土地增值收益的公平分配，改土地漲價歸政府和開發商為歸社會。

第四篇：我國改革進入深水區的矛盾

我國改革進入深水區

隨著社會的不斷發展，我國改革也由以前的“摸著石頭過河”到現在的進入改革深水區，值得慶賀。但也面臨許多新的矛盾，急需通過深層次改革予以解決。這就給處于執政地位的中國共產黨的黨員干部的自身素質提出更高的要求。

1．中國改革的重點發生了變化，由體制外轉向了體制內。

過去的改革把體制外的問題逐步得到了解決，比如個體私營經濟、資本市場等問題，有些問題雖然沒有得到根本的解決，也做了大量的前期工作，把改革推向了深水區。進入到體制內改革，如政治體制改革，干部任命制度改革，行政審批制度改革等等，操作起來很難。

2．改革的導向發生了變化，由政府主導轉向了市場引導。改革的邏輯起點是中國由計劃經濟轉向市場經濟，改革的導向來自于市場經濟的基本價值規律和市場法則，為改革帶來的諸多挑戰。過去政府是萬能強勢的大政府，改革一直在政府的設計、主導和推動之下，今后的改革要遵循市場化的導向，由市場化引導改革。

3．改革的路徑發生了變化，由“摸著石頭過河”轉向理性探索。改革開放初期，鄧小平同志提出了“摸著石頭過河”理論，實質是號召全黨和全國人民解放思想，大膽探索，這一理論也曾指導了初期和中期的改革。現在改革向深水區推進，依靠感性認識尋找改革的突破點的做法急需升華，必須轉向理性探索，這是一種更高層次的改革，更多地依靠理論的自信、道路的自覺來引導改革向縱深發展。

4．改革面臨的矛盾發生了變化，由“效率問題”變成了“公平問題”，由“允許部分人先富” 變成了“實現共富”的問題。

這就需要通過改革解決現實中存在的競爭起點不公平、競爭機會不公平、競爭過程不公平、競爭結果不公平的深層次問題。解決這些矛盾的具體方法就是要建立和諧的利益均衡機制、加強社會建設和社會結構的改造、轉變政府職能、建設服務型政府、推進民主法治和民主政治建設。這就給中國共產黨的執政能力和執政水平提出了更高的要求，給黨員干部自身的黨性素質、民主素質文化素質、、道德素質和法律素質都提出了更高的要求，需要繼承和弘揚延安精神。

第五篇：關于我國土地制度的一些問題

關于我國土地制度的一些問題

班級：09土地資源管理姓名：許杰華

隨著我國第三步戰略目標穩步推進，經濟建設和各項社會事業發展齊頭并進，城市化進程不斷加快，工業經濟再次加速，文明新村建設穩步發展，這之中無一不需要土地的支撐和保障。然而，土地權利制度不完善導致主體越位或者虛化，宏觀調控措施難擋投資需求的多元性，利益驅動致使強行征地以租代征，縱多的問題凸現土地制度的缺陷，也對現行的土地制度提出了挑戰。

一、當前我國土地制度存在的主要問題

（1）是土地規模小，權利主體分散

這既從技術上制約了農業規模化經營，也從制度上提高了規?；洜I的成本。中央政治局委員作了一個報告中講到，20年前的承包政策和機制已經走到了它的頂峰，迫切需要一個新的突破，以滿足農民農業農村的發展。必須要出臺新的土地集中政策，這樣才能吸引到對農業的投資?，F在這種土地的零碎、小塊使用阻礙了需要進行投資生產的企業家進入土地市場，應該修改土地法，讓私人聚集土地，減少農村土地分流的狀況，這樣才能起到鼓勵對農業投資的作用。

（2）農村集體土地所有權得不到切實保障

從《憲法》和在《憲法》指導下《土地管理法》、《農村土地承包法》等法律都規定了我國土地的社會主義公有制，即國有和集體兩種所有制形式。城市的土地屬于國家所有，土地的所有權由國務院代表國家行使；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；農戶使用和經營的宅基地和承包地、承包山，也屬于集體所有。農村土地集體所有，但是，權利主體卻并不明確。“農民”、“集體”之間的關系不清楚，國家利益和商業利益的界限不清楚，抽象的村“集體”往往決定了集體所有土地的分配、使用和出讓權，政府也往往在經濟發展的驅動下，濫用公權，以公共利益的名義剝奪農民的土地承包經營權和農村土地的集體所有權，使集體用地轉變為國家所有土地。這個過程中，農民既缺乏有效的環節行使雙重的權利，又得不到足夠的補償。姑且不論其中的政治因素，僅從法律上來看，按照現行法律，農民社區集體不擁有讓渡土地權屬的權利。在農地改變用途時，要先按照國家建設征用土地的規定對土地實行征收，將其收歸國有，該社區的農民除按政策規定獲得低的補償外，不能分享農地轉為非農用地所獲的增值收益。但“公共利益”實際上很難界定，有些情況是以國家、社會、公共利益為名，實際上行的是部門或集團的既得利益之實。公共利益相對應的是公共產品，于是稀缺的生產要素土地就變成了廉價的公共產品，對農民的剝奪隨之合法化了。由于我國農地價格表現為具有政府強制性的征地費，征地費普遍較低，大約相當于真正的農地價格(即農地收益資本化的價格)的50%，所以實際的城市生地價格與實際的農地價格(征地費)的差價不僅包括“農轉非”增值，而且還包含了部分農地價值。這樣造成的實際后果是，低價征用農地使農村集體利益受損，協議出讓規劃建設用地使國家利益受損，農村集體和國家損失的利益成了房地產開發公司的額外收益。

（3）農民土地承包經營權的實現形式匱乏

《農村土地承包法》已經把農地所有權中除了抵押和繼承權之外的大部分權利讓度給了農戶。但這也是制約以土地為主要生產資料農民擴大再生產的重要法律障礙。簡單講，就是無法用土地換資金，資產無法變成資金。另外，即便賦予農民抵押權，由于土地規模過小，零散的賦權無法實現用土地換資金，也無法實現土地利用規?；?。同時，由于無繼承權，承包經營權設立了明確的期限，也不利于土地的長期經營。這一問題目前尚不明顯，但會隨著發包期限的到來而逐漸顯現。所以，如何解決好承包經營權的保障與流轉之間的關系，在法律實踐中仍然有待探索。

（4）土地級差收入問題沒有很好的解決途徑

級差土地收入是指經營較優土地或在相同的土地上投人較多的生產資料和勞動所獲得的超額收益。由于土地的集體所有制，使國家目前難以通過有效手段把級差土地收入動員到國家手中，補償給邊遠地區。近郊土地收益高，而山區等地區土地收益低。邊遠山區生態建設給予平原地區（包括城市與鄉村）的生態效益無法得到補償。同時，由于農民土地集體所有制的實現形式過多地依賴村集體，使農民在城市化進程中應該得到的土地收益也無法得到保障。

（5）土地使用權過多的限制不利于土地的合理利用

按照現行的法律規定，在國有土地上經批準可以從事所有的經濟建設和各類社會事業發展項目，國有土地國家可以依法劃撥或者有償出讓一定年限的土地使用權；國有劃撥土地沒有使用年限規定，出讓國有土地使用權則按照不同的用途劃分了20-70年不等的使用年限；國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押等，即可以實現物權關于使用權的所有權能。集體土地使用權，只能從事農用和本組織成員宅基地、興辦鄉鎮企業、農村道路等建設用地等，集體耕地、林地等農用地首先分配給本集體組織成員經營和使用，承包經營權可以轉讓；嚴禁集體土地使用權轉讓、出租、出讓用于非農業建設，因此在法律制度上集體土地的使用權能受到了嚴格過多的控制。極易使人產生所有權權能不平等的概念，不利于土地的合理利用，尤其是不利于縮小城鄉差別，推進農村小康。

二、解決土地問題的基本辦法

（1）完善土地所有權體制，尋求有效的國有和集體土地組織形式

就我國目前和未來的土地制度改革來看，走回過去的極端公有、集中分配一大二公的體制是不可能的，將大部分土地私有化、土地資源配置完全交由市場調節也絕不可行。從市場取向的改革看，可以根據不同用地類型，不同的經濟成分，進一步完善所有權和使用權兩權分離制度，分解細化土地國有和集體所有權的所有、占有、使用、使用權處置等內容，堅持國務院代表國家行使土地所有權的原則上，合理分配省、市、縣三級政府按照國務院的授權作為本行政區域內國有土地所有權的代表的權限和職責，在集體組織內部實行村民代表會議集體行使集體土地所有權的制度，進一步顯化土地所有權主體代表，逐步實現“因所有而受益、因使用而受益”的格局。

對于國防安全、國家機關等代表國家體現國家利益和道路交通、城鎮基礎設施、以國有經濟為主體的國有企業等企事業服務用地一律為國有土地，并且其新用地也只能使用國有土地，對于經濟類、盈利類企事業一律實行出讓國有土地制度。對于農村村民宅基地、農村基礎設施、農村公益事業仍然確定為集體所制，其發展也使用集體土地；當然在集體土地上從事經濟或者營利活動，在所有權不變前提下，比照國有土地出讓制度，集體土地所有者也會因出讓土地而得到收益。

除此之外，對于非國有又不屬于使用集體土地的其他經濟或建設活動，實行即可以使用國有土地，又可以使用集體土地的雙向選擇，所有的建設用地由使用者占有和使用，使用者可以依法處置使用權。這樣國有和集體兩種土地所有權逐步走向平等公平。

（2）完善土地使用制度，實現土地合理利用

據土地利用變更調查數據顯示，“十五”期間，全國共新增建設用地3285萬畝，年均新增建設用地657萬畝。新增用地中，主要是獨立工礦、城鎮建設、交通用地等?！笆濉逼陂g，我國經濟社會快速發展和生態建設力度加大，農業結構調整頻繁，全國耕地面積凈減少9240萬畝，由2000年10月底的19.24億畝減至2005年10月底的18.31億畝，年均凈減少耕地1848萬畝。多年來，建設用地持續增加，耕地不斷減少，從這一增一減的壓力和趨勢中可以清醒地看到，我國人口多，人均耕地少，耕地后備資源不足，仍然是我國國情的一個重要特點。因此，“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”，是我國必須長期堅持的一項基本國策；嚴格控制建設用地規模，實現耕地總量動態平衡，是我們執行基本國策的重要措施和目標。

在堅持所有權平等的前提下，集體和國有土地使用權的平等也可以迎刃而解，建立平等的國有和集體土地使用權權能體系，凡是出讓取得的土地使用權，均有同等的使用、收益、轉讓、出租、抵押等權利。土地使用權力的平等，有利于集體農地規模經營而實現產業化，有利于使用國有土地的企業遷并聯營聯合，擴大經濟效益。土地使用權者在追求更大經濟效益的同時，土地要素得到優化配置，也將促進土地的合理利用。積極實行 “公平的市價”的補償機制，在征收集體土地、出讓土地中，對土地所有權和使用權者一律按照市場價格予以補償；同時在加大國家土地收益對農村投入的同時，把集體土地出讓的收益、土地“農轉非”的增值收益，部分留作集體發展使用，部分分配給農民群眾，不僅實現了所有權的收益，又能促進集體和農民家庭的全面發展，必將為農村小康乃至整個經濟發展注入新的活力。

但是在改變所有制的同時也要注意以下問題 ：

1、私有化是紅線。如果中國農村實行土地私有化，農民自由買賣土地，在部分技術較為發達、農民素質較高的地區，最終的結果會形成美國式農場，農業

生產的效率會提高，技術和資本投入必然增加。不能否認部分農民會增加投入、提高技術水平，最終走向現代農民之路。但是，應該看到，多數農民必然在市場競爭中被淘汰下來。由于只有大規模經營農業，形成規模效益才能降低成本，形成在國際市場上的比較優勢，因此，土地買賣不可避免。在土地買賣的過程中，部分農民會失去土地，而失地農民在沒有其他技能，無法參與城市就業的情況下，最終的政治結果可想而知。當然，在部分發達地區（如浙江），已經具備了形成規模較大的農場、農民成為雇傭工人的條件，因此，允許部分農民轉讓土地經營權已經成為國家的決策，也是必然的趨勢。但從整體上看，在農村還不能實行完全的市場經濟，或者說，生產要素還不能買賣。土地、勞動力都不能成為農業生產中的流動的市場因素。

2、18億畝是紅線。事關糧食安全和國家安全。我國的農業制度延續兩千年，農民一直被固定到土地上進行耕作，缺乏選擇其他職業的可能與權利。這一制度是與我國農業生產力狀況密不可分的。我國農業生產的特點是人均生產力低下，而畝均生產力很高。也就是說，按照人頭平均，每個農民創造的農業產值很低，而如果按照面積平均，單位面積的產量很高。這一現象表明，我國農業生產產值的創造是以勞動力的投入為條件的。在資源、資本、技術、勞動力四個主要生產力因素中，勞動力的投入特別突出。從勞動力分布上看，我國目前農村勞動人口約4億。按照總體人口平均，也就是每個農民養活三個人。去掉四億勞動力中流動人口1億，就地轉化為工人的6千萬（事實上，這兩部分人口也在部分時間從事農業工作），那么農村完全從事農業勞動的人口也達到2億4千萬，平均為每個農民養活5個多一點非農業人口。也就是說，流失一個完全從事農業生產的農民，則有5個人餓肚子。有人說，糧食可以靠買，估計不大現實。如果中國有10%的糧食、油料靠買，恐怕就沒有比較效益了——因為國際糧價會大幅度上漲。以上就是對我國土地制度的一些問題以及探討，我國的土地制度尚處于發展階段，有些許問題不可避免，只要積極面對將會有很大的改觀。所以，我們需要不停地去發現問題，這樣才能更好地解決問題。

關于我國土地制度的一些問題

班級;09土地資源管理

姓名：許杰華

學號：0902090025