第一篇：改革土地財(cái)政制度已刻不容緩

改革土地財(cái)政制度已刻不容緩

周俊生

2013-07-12 01:12:44 來源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞

2013年上半年，全國土地出讓金收入呈爆發(fā)式增長態(tài) 勢。各大房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)從不同角度提供的數(shù)據(jù)表明，上半年的土地交易出現(xiàn)“井噴”。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，1~6月全國306個(gè)城市土地出讓金高達(dá)1.13萬 億元，與去年同期相比大幅增長60%；克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，十大典型城市土地出讓金收入為3140億元，與2012年同期相比增長160.3%。

土地交易如此火爆，是上半年房價(jià)仍能夠一路走高的重要推手。為了遏制房價(jià)上漲趨勢，這幾年中央政府不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，今年上半年還出臺“國五條”。但如此火爆的土地交易市場，基本上已經(jīng)把“國五條”本來應(yīng)該收到的效果一點(diǎn)點(diǎn)蠶食。

地 方政府賣地出現(xiàn) “井噴”，一個(gè)無法繞過的原因是，隨著經(jīng)濟(jì)增速減緩，其財(cái)政收入出現(xiàn)下降。同時(shí)，在前幾年為抗擊全球金融危機(jī)而推出的投資擴(kuò)張中，地方政府通過政府融資平臺大肆舉債，如今已開始面對還債壓力。財(cái)政收入增速下降，還債高峰來臨，賣地收入成為各地政府最現(xiàn)實(shí)、最快捷的財(cái)源。這就難怪一位地方官員會大嘆苦經(jīng)： “不賣地怎么上項(xiàng)目？”

賣地已經(jīng)成為地方政府?dāng)控?cái)、推動(dòng)項(xiàng)目投資的捷徑，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府不折不扣的 “錢袋子”。但是，土地對于一個(gè)城市來說，是一種不可再生資源，這種特性決定了竭澤而漁式的賣地缺乏長久的持續(xù)性。地方政府迫于短期的需求而不斷推出新地 塊進(jìn)行拍賣，實(shí)際上是在消耗本該由我們的子孫享用的土地資源。如果說地方政府將自己管轄下的土地當(dāng)作商品出售是一種值得肯定的做法，那么，這種“前吃后 空”的“土地財(cái)政”，其道路已經(jīng)越走越窄。這種“井噴”現(xiàn)象，從短期來看，對目前仍在堅(jiān)持的房地產(chǎn)市場調(diào)控構(gòu)成了一種反作用力，對中央正在 積極推進(jìn)的政府職能轉(zhuǎn)變也是一種消極因素。政府賣地的生意越是興旺，政府離它的職能要求也就越遠(yuǎn)。因此，對土地財(cái)政制度進(jìn)行改革，已經(jīng)刻不容緩。解決這個(gè) 問題，如果僅僅要求地方政府遏制賣地沖動(dòng)，并不能收到什么效果。必須看到，今年上半年出現(xiàn)的賣地“井噴”，與經(jīng)濟(jì)增速下降導(dǎo)致的地方政府財(cái)政資金緊張有直 接關(guān)系，而地方政府財(cái)政資金緊張又與從上世紀(jì)90年代開始實(shí)行的分稅制有直接關(guān)系。地方政府承擔(dān)了社會管理的大量職能，卻缺乏與其匹配的財(cái)政資金供給，這 才造成了地方政府通過賣地來壯大財(cái)政資金的沖動(dòng)。

土地財(cái)政制度的存在，不僅使房地產(chǎn)調(diào)控處于懸空狀態(tài)，而且使我國的土地市場出現(xiàn)高度扭曲。按照我國的法律制度，城市土地屬于國有，但是當(dāng)?shù)胤秸聊缬谕恋刎?cái)政以后，民眾對國有土地的權(quán)利被剝奪得一干二凈。而地方政府囿于

財(cái)政資金的需要，又不 得不加大賣地力度，將本應(yīng)留給子孫的那份“土地紅利”提前消化，使土地財(cái)政問題積重難返，改革的難度也與日俱增。

解決土地財(cái) 政這個(gè)頑癥，固然需要地方政府遏制賣地沖動(dòng)，但更重要的是對目前的分稅制進(jìn)行改革，讓地方政府的財(cái)權(quán)與其承擔(dān)的事權(quán)能夠匹配起來。日前，山東省政府作出決 定，將原本由省財(cái)政統(tǒng)收的企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及石化企業(yè)增值稅等，全部下劃市縣，作為市縣財(cái)政收入，屬地征管、就地繳庫。山東省政府這樣做的目的很 直白，就是為了提高縣鄉(xiāng)政府的財(cái)政保障能力。這給我們解決土地財(cái)政問題提供了有益的嘗試，如果中央政府能夠積極推動(dòng)分稅制改革，讓地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)匹 配起來，那么，地方政府就沒有必要這樣竭澤而漁地賣地，政府職能改革也就有了現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二篇：×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

運(yùn)用市場機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開發(fā)區(qū)經(jīng)營城市的必然選擇

——×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

×××開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計(jì)出讓國有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的94%，有償用地所取得的土地收益，為開發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高，國家調(diào)整土地收益分配制度的政策出臺以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來越大，資金缺口越來越嚴(yán)重，使開發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營中的積極作用，實(shí)現(xiàn)市場機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)資源的集約利用，為政府增加財(cái)政收入，解決建設(shè)資金困難，顯得尤為迫切。

——土地招標(biāo)拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營城市的必然選擇。

以“公開、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣方式，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場行為，處于社會公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時(shí)，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國的法律、法規(guī)對國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》[國辦發(fā)（2000）15號]和省國土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂和住宅的經(jīng)營性用地必須采取招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國家的政策要求，在土地招標(biāo)拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城市土地集約利用，加快建設(shè)，增加政府財(cái)政收入，強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾年的城市建設(shè)中，在這方面也有長足的進(jìn)展，為今后xxx開發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。

——xxx開發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。

一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營城市”這一概念來講，xxx開發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90%以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的15%，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地僅占總用地面積的4%。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對象則是以經(jīng)營性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價(jià)片面追求最高出讓金，會使我們在本來就比較被動(dòng)的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發(fā)區(qū)和我們競爭非常激烈，他們現(xiàn)在對一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢和我們競爭，xxx開發(fā)區(qū)在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價(jià)，勢必會影響開發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對用地的要求、國家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。

——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。

雖然目前xxx開發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷建立和完善，作為市場機(jī)制中的最基本要素之一的土地，必然會逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場機(jī)制過渡，這是必然的趨勢和方向，是解決開發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場的最佳銜接點(diǎn)，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場化過渡，推進(jìn)國有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開發(fā)區(qū)向城市化過渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。

二是建設(shè)政府土地儲備制度，強(qiáng)化政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控。建立土地收購儲備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購儲備制度對土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對土地一級市場的宏觀管理，通過抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來，由政(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請登陸www.tmdps.cn查看)府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲備中心為基地，通過政府土地部門一個(gè)“口子”向市場供地，強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，為實(shí)行招標(biāo)拍賣奠定基礎(chǔ)。同時(shí)政府應(yīng)加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，土地管理部門要依據(jù)市場需求，合理確定用地規(guī)模，改變過去單純隨項(xiàng)目供地的方式，形成先由政府編制計(jì)劃，由市場主動(dòng)選擇項(xiàng)目的新機(jī)制，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，充分發(fā)揮出市場優(yōu)化配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

三是建立切實(shí)可行的政策措施和組織體系，為土地招標(biāo)拍賣提供有力保障。要實(shí)行土地招標(biāo)拍賣，推進(jìn)土地收購儲備，必須加強(qiáng)政府的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，為此要有比較完善的配套政策和組織保障，將市場化的供地方式至于規(guī)范運(yùn)行的軌道。

第三篇：開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

運(yùn)用市場機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開發(fā)區(qū)經(jīng)營城市的必然選擇——×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

×××開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計(jì)出讓國有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的94，有償用地所取得的土地收益，為開發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高，國家調(diào)整土地收益分配制度的政策出

臺以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來越大，資金缺口越來越嚴(yán)重，使開發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營中的積極作用，實(shí)現(xiàn)市場機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)資源的集約利用，為政府增加財(cái)政收入，解決建設(shè)資金困難，顯得尤為迫切?！恋卣袠?biāo)拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營城市的必然選擇。

以“公開、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣方式，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場行為，處于社會公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時(shí)，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國的法律、法規(guī)對國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》[國辦發(fā)（2000）15號]和省國土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂和住宅的經(jīng)營性用地必須采取招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國家的政策要求，在土地招標(biāo)拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城市土地集約利用，加快建設(shè)，增加政府財(cái)政收入，強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾年的城市建設(shè)中，在這方面也有長足的進(jìn)展，為今后xxx開發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。

——xxx開發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。

一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營城市”這一概念來講，xxx開發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的15，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地僅占總用地面積的4。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對象則是以經(jīng)營性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價(jià)片面追求最高出讓金，會使我們在本來就比較被動(dòng)的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發(fā)區(qū)和我們競爭非常激烈，他們現(xiàn)在對一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢和我們競爭，xxx開發(fā)區(qū)在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價(jià)，勢必會影響開發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對用地的要求、國家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。

——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。

雖然目前xxx開發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷建立和完善，作為市場機(jī)制中的最基本要素之一的土地，必然會逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場機(jī)制過渡，這是必然的趨勢和方向，是解決開發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場的最佳銜接點(diǎn)，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場化過渡，推進(jìn)國有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開發(fā)區(qū)向城市化過渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。

二是建設(shè)政府土地儲備制度，強(qiáng)化政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控。建立土地收購儲備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購儲備制度對土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對土地一級市場的宏觀管理，通過抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來，由政府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲備中心為基地，通過政府土地部

第四篇：土地征收制度的改革

論我國土地征收制度的改革

土地征收簡稱為征地，是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，在符合法定條件的前提下將農(nóng)村集體所有的土地征為國家所有的所有，并對被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織、集體土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償?shù)男袨椤?/p>

在我國，有關(guān)土地征收及補(bǔ)償?shù)臈l款最早出現(xiàn)在1944年1月頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中，該條例確立了“租用、征用或者以其它土地交換”的初級形式，后幾經(jīng)發(fā)展完善，但一直沿用“土地征用”這一名詞，對土地征收及補(bǔ)償制度大多也只是原則性的規(guī)定。我國《憲法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，沒有區(qū)分“征收”和“征用”的不同，統(tǒng)稱“征用”。從實(shí)際內(nèi)容看，《土地管理法》既規(guī)定了農(nóng)民集體所有的土地“征用”為國有土地的情形，實(shí)質(zhì)上是征收；又規(guī)定了臨時(shí)用地的情形，實(shí)質(zhì)上是征用。2004年3月14日，十屆全國人大二次會議通過了憲法修正案，將第十條第三款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?第一次在憲法中明確提出了私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償?shù)母拍睿鞔_了征收和征用兩種土地流轉(zhuǎn)方式，為今后農(nóng)村土地征收及補(bǔ)償制度的進(jìn)一步建立和完善提供了憲法上的基礎(chǔ)和保障。8月28日，《土地管理法》也對相應(yīng)條款作了同樣修改，我國的土地征收及補(bǔ)償制度正逐步得到完善。

“土地征收”和“土地征用”兩個(gè)不同的概念，征收的法律后果是土地所有權(quán)的改變，土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜校徽饔玫暮蠊皇鞘褂脵?quán)的改變，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，征用條件結(jié)束需將土地交還給農(nóng)民集體。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。我國的土地征收有如下特點(diǎn)。（1）強(qiáng)制性，（2）行政性,（3）公益性，（4）土地征收必須以補(bǔ)償為必備條件。

雖然自改革開放以來，我國的土地征收有明顯進(jìn)步和完善，但是土地征收存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）土地征收程序不規(guī)范。

（二）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低且補(bǔ)償對象不一致，部分地方截留征地補(bǔ)償。

（三）公共利益的界限模糊，大量占地不屬于公共利益需要。

（四）存在大量的非法占地現(xiàn)象。

對土地征收糾紛的分析和對策？

為防止土地問題的大量出現(xiàn)國家采取了很多措施來保障農(nóng)民權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，如建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)裁決機(jī)制，征收土地確保農(nóng)民之請確認(rèn)、開展百日行動(dòng)查處違法占地、健全嚴(yán)格征地審查報(bào)批程序、制定土地區(qū)片最低價(jià)等，這些措施使農(nóng)民權(quán)利保障得到進(jìn)一步的深化細(xì)化，但是并沒有減少土地糾紛的發(fā)生，相反在農(nóng)民土地維權(quán)行為反而比以前增加，不少地方政府解決這類問題的靠的是“公檢法”，這種方法不但沒有解決問題反而使矛盾更加的激烈。原因何在？

筆者認(rèn)為地方政府在呈報(bào)和審批過程中存在違法性，對于農(nóng)

民屬于來講屬于程序上的問題，并不是關(guān)系農(nóng)民的切身利益的問題。引發(fā)農(nóng)村土地糾紛的根本原因征收土地對農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即土地被征收后農(nóng)民能夠得到多少的補(bǔ)償，失去土地依靠什么來維持生活的問題。

筆者以為解決土地問題應(yīng)從以下三個(gè)方面著手：

一、提高失地農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改變以往以耕地年產(chǎn)值來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則，在征地補(bǔ)償中要充分農(nóng)民集體對集體土地的所有權(quán)。

二、限制征收土地的條件，建設(shè)項(xiàng)目使用土地的應(yīng)通過政府主導(dǎo)和監(jiān)督下與農(nóng)民協(xié)商的方式處理，在協(xié)商難以解決時(shí)方可采取征收這種國家強(qiáng)制手段。

三、對地方政府征地進(jìn)行有效的監(jiān)管，嚴(yán)格履行征收土地審批制度，對征收集體土地的理由是否屬于公共利益作為審批的重要條件。

四、土地出讓金應(yīng)上繳國家財(cái)政，以減少地方搞土地財(cái)政的源頭，由國家建立各地失地農(nóng)民保障基金，征收集體土地所得到的土地土地出讓金應(yīng)全部用于失地農(nóng)民。

第五篇：各方激辯土地財(cái)政及房地產(chǎn)稅制改革

各方激辯土地財(cái)政及房地產(chǎn)稅制改革

——房價(jià)中的國家、企業(yè)、個(gè)人利益分配格局期待重組

與往年一樣，關(guān)于房地產(chǎn)市場的話題依然是今年“兩會”的熱點(diǎn)。《政府工作報(bào)告》提出今年要“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”的表述也再次把與會政協(xié)委員的討論焦點(diǎn)引向一個(gè)核心話題：政府在房地產(chǎn)業(yè)中的利益定位。是不是高地價(jià)和高稅收造成了高房價(jià)？政府應(yīng)不應(yīng)該從房價(jià)中獲得高收益？房地產(chǎn)稅制改革的方向

在哪里？

在今年全國政協(xié)會上，全國工商聯(lián)一份名為《我國房價(jià)為何居高不下》的大會發(fā)言引起了媒體和公眾的廣泛關(guān)注。發(fā)言稱，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%.其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，為最主要的組成部分。除土地成本支出外，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%.與此同時(shí)，許家印、王征、李衛(wèi)華、粱季陽等多名來自各行各界的全國政協(xié)委員都紛紛提出了類似觀點(diǎn)。大家認(rèn)為，正是由于地方政府過于依賴高地價(jià)、高稅費(fèi)帶來的“土地財(cái)政”，才是如今房價(jià)居高不下、房地產(chǎn)市場低迷萎縮的主因。很多人認(rèn)為，只有政府（尤其是各級地

方政府）降低地價(jià)、稅費(fèi)，“讓利于民”，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和銷售價(jià)格才能降低，市場才能得到健康發(fā)展。

對此觀點(diǎn)，也有政協(xié)委員提出了不同看法。一位有財(cái)稅背景的政協(xié)委員指出，隨著我國進(jìn)入工業(yè)化加速階段，土地越來越成為稀缺資源，與之伴隨的失地農(nóng)民生計(jì)和社會保障問題也日益凸現(xiàn)，這些都需要政府以財(cái)政手段加以解決，自然也要求政府以土地租、稅、費(fèi)的形式參與土地收益分配。他說，地租是政府代表人民以土地所有者的身份，依據(jù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利向土地使用者以土地出讓金或年租金等形式收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)償，而稅、費(fèi)則是政府以公共管理者的身份依據(jù)政治權(quán)力向土地使用者課征或收取的各項(xiàng)稅收和收費(fèi)。這位委員認(rèn)為，政府從土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)中獲得相當(dāng)比例的財(cái)政收益有其合理性和必然性，但目前的突出問題是地方政府追求土地收益最大化的短期行為。這種短期行為一方面造成目前不合理的高地價(jià)，助長了高房價(jià)；另一方面提前透支了未來多年的土地收益，“目前的土地財(cái)政實(shí)際是透支未來子孫的財(cái)政資源。哪一屆賣地多，哪一屆領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)政日子就好過；而哪一屆賣地少，或者無地可賣了，就會陷入財(cái)政困難?！倍鴩@“土地財(cái)政是不是高房價(jià)的主因”這一話題，本報(bào)記者也采訪了一些北京市民。多數(shù)人認(rèn)為，正是地方政府和開發(fā)商在利益上的“合謀”才造成了房價(jià)的暴漲，在曝光政府獲取多少收益的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也該曝曝自己在推高房價(jià)過程中謀了多少利。一位馬女士表示，看到最近有關(guān)方面曝光出來的房價(jià)成本，感覺開發(fā)商在高房價(jià)的利益分配中只得了小頭，大頭都被政府拿走了，造成房價(jià)飛漲不是開發(fā)商的錯(cuò)，而全是政府“土地財(cái)政”的錯(cuò)，是各種稅費(fèi)的錯(cuò)。她認(rèn)為，這樣的“曝光”，就算不是故意誤導(dǎo)民眾、模糊焦點(diǎn)，起碼也是不完整、不客觀的，“?土地財(cái)政?固然應(yīng)該批判，但房產(chǎn)商也絕不能逃避自己的責(zé)任。”“在房價(jià)所體現(xiàn)的國家、企業(yè)和個(gè)人利益分配格局中，普通百姓處于絕對弱勢，這也是多數(shù)工薪階層?望樓興嘆?的主要原因。我們期望各界就這個(gè)問題進(jìn)行公開、深入地探

討，使百姓利益得到最充分的尊重?！笔忻窭钕壬f。

那么，未來我國的房地產(chǎn)稅制應(yīng)如何改革才能兼顧市場健康發(fā)展和政府財(cái)源穩(wěn)定？全國工商聯(lián)建議，應(yīng)將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。而全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長賈康也認(rèn)為，雖然由于技術(shù)等原因，短期內(nèi)我國還很難實(shí)現(xiàn)對房屋保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅或者不動(dòng)產(chǎn)稅，但應(yīng)是未來房地產(chǎn)稅制改革的方向?！靶露愔茣Φ胤秸兔癖姸计鸬綄?dǎo)向作用。尤其對地方政府

來說，由于對穩(wěn)定可持續(xù)財(cái)源的預(yù)期，其行為將不再短期化，轉(zhuǎn)而安心改善地方發(fā)展環(huán)境，吸引更多納稅人在本地安家置業(yè)?！彼f。