第一篇：*開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇

——×××開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

×××開(kāi)發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計(jì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國(guó)有）的94%，有償用地所取得的土地收益，為開(kāi)發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累，*開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高，國(guó)家調(diào)整土地收益分配制度的政策出臺(tái)以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開(kāi)發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來(lái)越大，資金缺口越來(lái)越嚴(yán)重，使開(kāi)發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的積極作用，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)資源的集約利用，為政府增加財(cái)政收入，解決建設(shè)資金困難，顯得尤為迫切。

——土地招標(biāo)拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇。

以“公開(kāi)、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣方式，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為，處于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時(shí)，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國(guó)的法律、法規(guī)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式。”《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)39號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》和省國(guó)土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和住宅的經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國(guó)家的政策要求，在土地招標(biāo)拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城市土地集約利用，加快建設(shè)，增加政府財(cái)政收入，強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾年的城市建設(shè)中，在這方面也有長(zhǎng)足的進(jìn)展，為今后xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。

——xxx開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。

一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營(yíng)城市”這一概念來(lái)講，xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為xxx開(kāi)發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來(lái)看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90%以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的15%，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地僅占總用地面積的4%，管理制度《*開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探》。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對(duì)象則是以經(jīng)營(yíng)性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價(jià)片面追求最高出讓金，會(huì)使我們?cè)诒緛?lái)就比較被動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開(kāi)發(fā)區(qū)和我們競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，他們現(xiàn)在對(duì)一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢(shì)和我們競(jìng)爭(zhēng)，xxx開(kāi)發(fā)區(qū)在這方面本來(lái)就處于劣勢(shì)，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價(jià)，勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對(duì)用地的要求、國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來(lái)選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。

——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。

雖然目前xxx開(kāi)發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷建立和完善，作為市場(chǎng)機(jī)制中的最基本要素之一的土地，必然會(huì)逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場(chǎng)機(jī)制過(guò)渡，這是必然的趨勢(shì)和方向，是解決開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場(chǎng)的最佳銜接點(diǎn)，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)化過(guò)渡，推進(jìn)國(guó)有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開(kāi)發(fā)區(qū)向城市化過(guò)渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過(guò)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。

二是建設(shè)政府土地儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀管理，通過(guò)抓土地“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲(chǔ)備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來(lái)，由政府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲(chǔ)備中心為基地，通過(guò)政府土地部門(mén)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地，強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，為實(shí)行招標(biāo)拍賣奠定基礎(chǔ)。同時(shí)政府應(yīng)加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，土地管理部門(mén)要依據(jù)市場(chǎng)需求，合理確定年度用地規(guī)模，改變過(guò)去單純隨項(xiàng)目供地的方式，形成先由政府編制年度計(jì)劃，由市場(chǎng)主動(dòng)選擇項(xiàng)目的新機(jī)制，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，充分發(fā)揮出市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

三是建立切實(shí)可行的政策措施和組織體系，為土地招標(biāo)拍賣提供有力保障。要實(shí)行土地招標(biāo)拍賣，推進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備，必須加強(qiáng)政府的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，為此要有比較完善的配套政策和組織保障，將市場(chǎng)化的供地方式至于規(guī)范運(yùn)行的軌道。

第二篇：×××開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇

——×××開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

×××開(kāi)發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計(jì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國(guó)有）的94%，有償用地所取得的土地收益，為開(kāi)發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高，國(guó)家調(diào)整土地收益分配制度的政策出臺(tái)以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開(kāi)發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來(lái)越大，資金缺口越來(lái)越嚴(yán)重，使開(kāi)發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的積極作用，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)資源的集約利用，為政府增加財(cái)政收入，解決建設(shè)資金困難，顯得尤為迫切。

——土地招標(biāo)拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇。

以“公開(kāi)、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣方式，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為，處于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時(shí)，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國(guó)的法律、法規(guī)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式。”《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》[國(guó)辦發(fā)（2000）15號(hào)]和省國(guó)土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和住宅的經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國(guó)家的政策要求，在土地招標(biāo)拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城市土地集約利用，加快建設(shè)，增加政府財(cái)政收入，強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾年的城市建設(shè)中，在這方面也有長(zhǎng)足的進(jìn)展，為今后xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。

——xxx開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。

一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營(yíng)城市”這一概念來(lái)講，xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為xxx開(kāi)發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來(lái)看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90%以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的15%，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地僅占總用地面積的4%。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對(duì)象則是以經(jīng)營(yíng)性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價(jià)片面追求最高出讓金，會(huì)使我們?cè)诒緛?lái)就比較被動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開(kāi)發(fā)區(qū)和我們競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，他們現(xiàn)在對(duì)一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢(shì)和我們競(jìng)爭(zhēng)，xxx開(kāi)發(fā)區(qū)在這方面本來(lái)就處于劣勢(shì)，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價(jià)，勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對(duì)用地的要求、國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來(lái)選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。

——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。

雖然目前xxx開(kāi)發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷建立和完善，作為市場(chǎng)機(jī)制中的最基本要素之一的土地，必然會(huì)逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場(chǎng)機(jī)制過(guò)渡，這是必然的趨勢(shì)和方向，是解決開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場(chǎng)的最佳銜接點(diǎn)，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)化過(guò)渡，推進(jìn)國(guó)有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開(kāi)發(fā)區(qū)向城市化過(guò)渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過(guò)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。

二是建設(shè)政府土地儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀管理，通過(guò)抓土地“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲(chǔ)備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來(lái)，由政(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請(qǐng)登陸www.tmdps.cn查看)府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲(chǔ)備中心為基地，通過(guò)政府土地部門(mén)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地，強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，為實(shí)行招標(biāo)拍賣奠定基礎(chǔ)。同時(shí)政府應(yīng)加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，土地管理部門(mén)要依據(jù)市場(chǎng)需求，合理確定用地規(guī)模，改變過(guò)去單純隨項(xiàng)目供地的方式，形成先由政府編制計(jì)劃，由市場(chǎng)主動(dòng)選擇項(xiàng)目的新機(jī)制，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，充分發(fā)揮出市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

三是建立切實(shí)可行的政策措施和組織體系，為土地招標(biāo)拍賣提供有力保障。要實(shí)行土地招標(biāo)拍賣，推進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備，必須加強(qiáng)政府的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，為此要有比較完善的配套政策和組織保障，將市場(chǎng)化的供地方式至于規(guī)范運(yùn)行的軌道。

第三篇：開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇——×××開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

×××開(kāi)發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計(jì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國(guó)有）的94，有償用地所取得的土地收益，為開(kāi)發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高，國(guó)家調(diào)整土地收益分配制度的政策出

臺(tái)以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開(kāi)發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來(lái)越大，資金缺口越來(lái)越嚴(yán)重，使開(kāi)發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的積極作用，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)資源的集約利用，為政府增加財(cái)政收入，解決建設(shè)資金困難，顯得尤為迫切。——土地招標(biāo)拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇。

以“公開(kāi)、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣方式，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為，處于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時(shí)，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國(guó)的法律、法規(guī)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式。”《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》[國(guó)辦發(fā)（2000）15號(hào)]和省國(guó)土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和住宅的經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國(guó)家的政策要求，在土地招標(biāo)拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城市土地集約利用，加快建設(shè)，增加政府財(cái)政收入，強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾年的城市建設(shè)中，在這方面也有長(zhǎng)足的進(jìn)展，為今后xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。

——xxx開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。

一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營(yíng)城市”這一概念來(lái)講，xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為xxx開(kāi)發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來(lái)看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的15，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地僅占總用地面積的4。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對(duì)象則是以經(jīng)營(yíng)性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價(jià)片面追求最高出讓金，會(huì)使我們?cè)诒緛?lái)就比較被動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開(kāi)發(fā)區(qū)和我們競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，他們現(xiàn)在對(duì)一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢(shì)和我們競(jìng)爭(zhēng)，xxx開(kāi)發(fā)區(qū)在這方面本來(lái)就處于劣勢(shì)，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價(jià)，勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對(duì)用地的要求、國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來(lái)選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。

——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。

雖然目前xxx開(kāi)發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷建立和完善，作為市場(chǎng)機(jī)制中的最基本要素之一的土地，必然會(huì)逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場(chǎng)機(jī)制過(guò)渡，這是必然的趨勢(shì)和方向，是解決開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場(chǎng)的最佳銜接點(diǎn)，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)化過(guò)渡，推進(jìn)國(guó)有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開(kāi)發(fā)區(qū)向城市化過(guò)渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過(guò)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。

二是建設(shè)政府土地儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀管理，通過(guò)抓土地“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲(chǔ)備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來(lái)，由政府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲(chǔ)備中心為基地，通過(guò)政府土地部

第四篇：土地使用制度

土地使用制度綜述

我國(guó)是一個(gè)社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)有土地使用權(quán)是一項(xiàng)我國(guó)特有的制度。它是在一定土地所有制度下，人們使用土地的程序、方式的規(guī)定。它涉及土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)以及國(guó)家對(duì)土地使用的管理。這是一項(xiàng)以公有制為基礎(chǔ)的制度。要實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的有效行使，就必須在保障權(quán)利人占有的權(quán)利的前提下，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的制度建設(shè)。土地使用權(quán)是土地使用制度在法律上的表現(xiàn)。每一種土地所有制的條件下，都存在著相應(yīng)的土地使用制及其具體表現(xiàn)形式，土地所有制總是力求通過(guò)恰當(dāng)?shù)耐恋厥褂弥剖棺约旱玫綄?shí)現(xiàn)、鞏固和發(fā)展。土地使用制度可大致分為所有權(quán)與使用權(quán)相結(jié)合及所有者與使用權(quán)相分離兩大類。在土地使用權(quán)與所有權(quán)分離備件下的土地使用制，可大體分為無(wú)償使用制和有償使用制兩大類別。土地使用權(quán)指在國(guó)家所有的土地上享有的，在法定限度內(nèi)對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利這是一項(xiàng)以公有制為基礎(chǔ)的制度。要實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的有效行使，就必須在保障權(quán)利人占有的權(quán)利的前提下，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的制度建設(shè)。

土地使用制度發(fā)展歷史

新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)城市土地使用制度發(fā)生了巨大變化。改革開(kāi)放之前，我國(guó)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，與此相應(yīng)的土地使用制度采取計(jì)劃分配、行政劃撥的無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的模式。改革開(kāi)放以后，我國(guó)土地使用制度從無(wú)償使用轉(zhuǎn)向有償使用，在土地資源配置中引入市場(chǎng)機(jī)制，至今已初步建立土地市場(chǎng)制度的基本框架，市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用得到較好的發(fā)揮。

土地?zé)o償使用時(shí)期：

新中國(guó)成立以后，并沒(méi)有馬上對(duì)城市土地實(shí)行國(guó)有化，而是針對(duì)不同性質(zhì)的所有權(quán)形式，分階段逐步實(shí)現(xiàn)城市土地國(guó)家所有制。1954年，國(guó)家頒布文件規(guī)定：國(guó)營(yíng)性質(zhì)的土地使用者使用國(guó)有土地時(shí)，應(yīng)一律由當(dāng)?shù)卣疅o(wú)償撥給使用，均不須再交納租金。自此，全民所有制單位、公私合營(yíng)企業(yè)開(kāi)始無(wú)償使用城市的國(guó)有土地，集體和個(gè)人雖然要繳納地租，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低。

土地有償使用初期：

1979年我國(guó)開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。我國(guó)土地使用制度改革首先出現(xiàn)在中外合營(yíng)4-業(yè)的用地制度上。為了與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌，我國(guó)政府必須對(duì)中外合營(yíng)企業(yè)的用地征收土地使用費(fèi)，以保證國(guó)家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)。根相關(guān)法規(guī)，土地有償使用采取兩種方式，對(duì)內(nèi)的土地使用者由中央統(tǒng)一征收土地使用稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)在華機(jī)構(gòu)用地由各地區(qū)、城市收取土地使用費(fèi)。自此中國(guó)土地法律上正式步入有償使用的軌道。

土地流轉(zhuǎn)制度的建立：

1.1990年，我國(guó)頒布《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。首次以法規(guī)的形式對(duì)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的概念、范圍和方法等作出具體規(guī)定。土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。征收城鎮(zhèn)土地使用稅(費(fèi))這一改革措施，是對(duì)傳統(tǒng)的土地?zé)o償使用制度的否定，也是新的土地制度的起點(diǎn)。它增強(qiáng)了人們合理用地、節(jié)約用地的觀念。

2.土地收購(gòu)—儲(chǔ)備一開(kāi)發(fā)一出讓機(jī)制的初步形成。為了增強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控能力，運(yùn)用市場(chǎng)手段優(yōu)化配置數(shù)量龐大的存量建設(shè)用地，提高土地資產(chǎn)的附加值和出讓效益，經(jīng)過(guò)理論界和實(shí)際部門(mén)的探索，一種適應(yīng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)模式的城市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制——土地儲(chǔ)備制度應(yīng)運(yùn)而生。土地儲(chǔ)備制度的基本內(nèi)容是根據(jù)兩權(quán)分離的原則，成立由土地管理部門(mén)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，采取征購(gòu)、回收、置換等方式將增量土地和存量土地集中到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)手中，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織土地開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)。

我國(guó)土地使用制度現(xiàn)狀以及存在問(wèn)題

土地作為不可再生資源在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中有巨大的價(jià)值，以土地開(kāi)發(fā)為核心內(nèi)容的房地產(chǎn)業(yè)也成為我國(guó)的一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)。特別是經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化水平的提高，使得加強(qiáng)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理．走可持續(xù)發(fā)展道路，改善城市生態(tài)環(huán)境和人民居住環(huán)境已成為共識(shí)。另一個(gè)方面，我們也必須看到，目前在土地使用

方面還存在著許多壓力和問(wèn)題：一是人口增加耕地減少和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地的需求形成了巨大的壓力；二是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效果不明顯、大量的土地資源被閑置和浪費(fèi)；三是政府對(duì)土地缺乏高度壟斷，越權(quán)批地，非法用地等問(wèn)題還沒(méi)有從根本上解決；四是在建立現(xiàn)代企業(yè)制度或企業(yè)重組過(guò)程中。隨意處置國(guó)有土地致使土地收益流失的現(xiàn)象還較為嚴(yán)重。因此，加強(qiáng)土地規(guī)劃，節(jié)約利用土地，減少外延擴(kuò)大，強(qiáng)化管理，促進(jìn)流通。我認(rèn)為我國(guó)土地使用制度存在以下問(wèn)題：

（一）土地產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷：

1.地方政府之間土地產(chǎn)權(quán)界線不清。長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府在實(shí)踐中一直代理行使著國(guó)有土地所有權(quán)，享有大量所有權(quán)收益，而中央政府在土地所有權(quán)上的地位被相對(duì)弱化

2.土地使用權(quán)的有償出讓和劃撥之間界線模糊。現(xiàn)有國(guó)有土地使用權(quán)存在劃撥和有償出讓兩形式，兩者在權(quán)利和義務(wù)上有著本質(zhì)區(qū)別，但它們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上卻顯得含混不清

3.兩種土地所有權(quán)不對(duì)等。國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地為我國(guó)土地公有制的兩種形式。從常理出發(fā)，這兩種所有制應(yīng)該是平等的。但在實(shí)際操作中，法律規(guī)定只有國(guó)有土地才能直接入市，集體土地惟有通過(guò)國(guó)家征用變成國(guó)有后方可入市。

（二）土地市場(chǎng)機(jī)制欠成熟：

1.協(xié)議出讓土地比重高。在目前劃撥、協(xié)議、招標(biāo)與拍賣等多種國(guó)有土地出讓方式中，招標(biāo)拍賣形式無(wú)疑是市場(chǎng)化程度最高的，但迄今這兩種出讓方式所占比重還較低。

2.劃撥用地和集體用地非法入市。一些單位和企業(yè)以行政劃撥土地使用權(quán)為資本參與合資合作經(jīng)營(yíng)，賺取巨額土地差價(jià)；不少農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織亦非法出讓、變相出讓集體用地以牟取非法利益，城鄉(xiāng)結(jié)合部尤甚。

3.劃撥土地入市地價(jià)偏低。按照我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度，劃撥土地使用權(quán)入市必須向市縣政府交納不低于標(biāo)定地價(jià)的30%的出讓金，從各地實(shí)際運(yùn)作來(lái)看，達(dá)到40%的地方甚少，一般都低于40%。就不可避免地形成土地的國(guó)有制受到侵害和破壞，造成大量國(guó)有資產(chǎn)流失。

4.土地租稅費(fèi)體系龐雜。土地稅費(fèi)存在計(jì)征重復(fù)或交叉、征收缺位諸現(xiàn)象。在同一地塊轉(zhuǎn)讓中，“城鎮(zhèn)土地使用稅”、“土地增值稅”與“所得稅”即存在重復(fù)計(jì)征的現(xiàn)象。房產(chǎn)稅與印花稅、契稅也存在明顯交叉重疊等等。

（三）有關(guān)立法規(guī)定滯后：

土地出讓金一次性收取加重了開(kāi)發(fā)商的成本并轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者，可能導(dǎo)致政府為了增加財(cái)政收入而采取大量批地或人為抬高地價(jià)的短期行為，刺激起過(guò)分的批地?zé)崆椋瑸槲磥?lái)政府帶來(lái)財(cái)政上的困難，有悖代際公平原則，更不利于土地市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

（四）行政管理體制不健全：

從中央到地方對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理不統(tǒng)一，從而造成機(jī)構(gòu)重疊、職責(zé)不清、效率低下諸問(wèn)題，損害了規(guī)劃的穩(wěn)定性和工作的高效。政府作為提供公眾服務(wù)的部門(mén)，對(duì)土地市場(chǎng)的服務(wù)、監(jiān)督不到位，造成土地市場(chǎng)信息不對(duì)稱，一定程度上阻礙了土地市場(chǎng)的發(fā)育。由于政府職責(zé)越位或缺位，管理分工混亂

對(duì)我國(guó)土地制度存在的問(wèn)題解決方法

（一）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)界定，健全和創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)法律制度。對(duì)土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的問(wèn)題，理論界、行政主管部門(mén)已探討多年，見(jiàn)仁見(jiàn)智。面對(duì)產(chǎn)權(quán)界定不清帶來(lái)的種種問(wèn)題，應(yīng)以土地權(quán)利為核心、以物權(quán)理論為基礎(chǔ)來(lái)設(shè)計(jì)土地產(chǎn)權(quán)制度是比較理想的選擇，這樣產(chǎn)權(quán)界定較為清楚，加上正在征求意見(jiàn)的物權(quán)法草案一旦獲通過(guò)，其構(gòu)建和實(shí)施也就有了國(guó)家法律的保障。

（二）改革土地供給計(jì)劃，優(yōu)化土地資源配置。要改革土地供給的行政性審批制度，打破政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，擴(kuò)大土地的市場(chǎng)化配置范圍。國(guó)土資源管理部門(mén)要繼續(xù)推行市場(chǎng)環(huán)境不斷完善，營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)。要繼續(xù)清理閑置土地，進(jìn)一步盤(pán)活存量，提高土地實(shí)際供應(yīng)總量和利用效率；并加快建立土地收益基金制度。要完善土地法律和規(guī)劃，嚴(yán)格界定公益性途和經(jīng)營(yíng)性用途。

（三）調(diào)整城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，建立項(xiàng)目用地控制指標(biāo)。要解決城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題，就必須對(duì)兩大規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整和協(xié)調(diào)。改變規(guī)劃的大而全思想，進(jìn)一步提高規(guī)劃編制的技術(shù)含量和效率。要協(xié)調(diào)好兩大規(guī)劃的編制和審批，以健全規(guī)劃內(nèi)容、提高規(guī)劃?rùn)?quán)威、統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范、完善規(guī)劃體系。強(qiáng)化對(duì)土地利用規(guī)劃實(shí)施情況的跟蹤調(diào)查和評(píng)估，適時(shí)開(kāi)展規(guī)劃的修編調(diào)整。建立項(xiàng)目用地控制指標(biāo)，保持用地結(jié)構(gòu)的合理性。

(四)限定拍賣出讓土地使用權(quán)的適用范圍，合理延長(zhǎng)居住用地的使用年限。進(jìn)一步用地方立法形式具體細(xì)化土地以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓的不同適用范圍，合理延長(zhǎng)出讓土地的使用年限。

(五)完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理，改革城市土地租稅費(fèi)體系。土地收購(gòu)、儲(chǔ)備制度是土地市場(chǎng)的穩(wěn)定器。建立這一制度的主要作用在于調(diào)節(jié)土地供需總量，即在市場(chǎng)低迷時(shí)，納進(jìn)部分土地，增加土地的需求總量；反之，于計(jì)劃之外釋放部分土地，擴(kuò)大土地供給。改善土地供應(yīng)方式和手段，對(duì)

進(jìn)入“土地儲(chǔ)備庫(kù)”的土地須有計(jì)劃地做好供地前期開(kāi)發(fā)工作，營(yíng)造土地一級(jí)市場(chǎng)的公開(kāi)、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。切實(shí)發(fā)揮租稅對(duì)國(guó)有土地資源配置的杠桿作用。合理調(diào)整土地收益分配關(guān)系，嚴(yán)格租稅征管，規(guī)范土地市場(chǎng)和調(diào)節(jié)土地資源配置。

（六）轉(zhuǎn)換政府職能，健全土地法律責(zé)任制度。根據(jù)完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，中央與地方政府應(yīng)該分別正確履行政府職能。堅(jiān)持依法治國(guó)、依法行政的土地管理原則。加快國(guó)土資源立法，推進(jìn)國(guó)土資源行政工作法制化與程序化，建立權(quán)力制約機(jī)制。

總結(jié)

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市土地使用的有關(guān)法律制度相繼推出，且不斷發(fā)展，成績(jī)可喜。但隨著改革的持續(xù)深入，土地使用制度中的深層次問(wèn)題不斷顯露出來(lái)，在一定程度上影響了改革的深化。因此在堅(jiān)持基本國(guó)策和深化土地使用制度改革的基礎(chǔ)上制定一整套符合經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展之需的政策尤其重要，此乃發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。這是一個(gè)長(zhǎng)久而艱巨的任務(wù)。首先，人們對(duì)不少問(wèn)題的認(rèn)識(shí)還分歧較大，需要在理論和實(shí)踐上，進(jìn)一步探討、明確。例如：土地有償使用的方式，是以出讓制為主，還是以年租制為主，還是多種方式并存？集體建設(shè)用地能不能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)？土地能不能成為宏觀調(diào)控的手段，怎樣進(jìn)行調(diào)控？等等。其次，許多法律如土地管理法、物權(quán)法等都需要根據(jù)符合當(dāng)前發(fā)展需求重新修改；還有許多相關(guān)配套的法規(guī)、條例、政策，也都需要修改或制定。這些都不是短期內(nèi)可以完成的。土地管理的宗旨應(yīng)主要體現(xiàn)在對(duì)土地資源的珍惜與合理利用。而不體現(xiàn)在土地權(quán)屬的歸屬與變更上。此外土地制度安排存在缺陷，是導(dǎo)致城鄉(xiāng)土地收益分配失衡的重要原因，但不是唯一原因，我國(guó)政府職能尚未根本轉(zhuǎn)變，還不能完全適應(yīng)科學(xué)發(fā)展的要求因此，解決土地收益分配失衡問(wèn)題，需要綜合配套改革。目前，各有關(guān)方面都在按照科學(xué)發(fā)展方向改革，相信問(wèn)題最終一定能夠得到解決。但是，綜合改革的任務(wù)更為復(fù)雜艱巨，是一個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程。

第五篇：改革土地使用制度推動(dòng)城鎮(zhèn)住房發(fā)展

改革土地使用制度推動(dòng)城鎮(zhèn)住房發(fā)展

作者：胡存智來(lái)源：中國(guó)共產(chǎn)黨新聞網(wǎng)2011年9月19日發(fā)布時(shí)間：2011年10月19日 城鎮(zhèn)住房用地政策的形成和發(fā)展，是我國(guó)土地使用制度改革發(fā)展的產(chǎn)物，更是土地與住房、財(cái)稅、金融、社會(huì)保障等多項(xiàng)制度變革和政策相互作用的結(jié)果，既與住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)相一致，也與市場(chǎng)化改革的基本取向相協(xié)調(diào)，并隨著相關(guān)領(lǐng)域的改革協(xié)同推進(jìn)而不斷發(fā)展完善。

一、我國(guó)住房用地制度、相關(guān)政策和管理現(xiàn)狀

我國(guó)城鎮(zhèn)住房用地制度與政策是伴隨著土地使用制度改革而逐步形成的，一方面，土地使用權(quán)的物權(quán)化為住房商品化奠定了基礎(chǔ)，土地配置的市場(chǎng)化為住房商品化和社會(huì)化創(chuàng)造了條件，有力推動(dòng)了住房制度的改革。另一方面，土地配置的市場(chǎng)化促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正和競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境逐步形成，為城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了資金支持，滿足了改善城鎮(zhèn)居民住房條件的需要，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和健康發(fā)展。近年來(lái)，還通過(guò)實(shí)施土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、布局和節(jié)奏的調(diào)控政策，土地使用制度逐漸成為參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。

(一)以用途管制為核心的總量控制制度

著眼于人多地少的基本國(guó)情，立足于最嚴(yán)格的耕地保護(hù)，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)，在總結(jié)上個(gè)世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)過(guò)熱經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，確立了土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，確定階段性規(guī)劃目標(biāo)，控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，并通過(guò)土地利用計(jì)劃控制新增建設(shè)用地的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和節(jié)奏。

(二)以集中統(tǒng)一管理為模式的土地供應(yīng)制度

1.確立了土地供應(yīng)的集中統(tǒng)一管理制度。將同一城市范圍內(nèi)的新增和存量建設(shè)用地均納入市、縣政府統(tǒng)一管理的供應(yīng)渠道，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去多頭分散供地導(dǎo)致交易秩序混亂的局面。

2.編制和公布土地供應(yīng)計(jì)劃。市、縣人民政府根據(jù)市場(chǎng)供求狀況編制土地供應(yīng)計(jì)劃，特別是強(qiáng)調(diào)要編制住房供地計(jì)劃，以供應(yīng)引導(dǎo)需求，確保經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品用地占當(dāng)?shù)刈》坑玫毓┑赜?jì)劃的比例不低于70%。

3.探索、建立土地儲(chǔ)備制度豐富調(diào)控手段。借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，按照法定程序?qū)⑹栈亍⑹召?gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或征收的土地納入政府儲(chǔ)備，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)，實(shí)行統(tǒng)一“凈地”供應(yīng)，為調(diào)控土地市場(chǎng)，促進(jìn)節(jié)約集約用地提供了重要的制度保障。

4.實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的差別化供地政策。發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》。調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先滿足普通商品住房建設(shè)合理發(fā)展的用地需求，控制高檔商品住房的土地供應(yīng)，停止別墅類用地供應(yīng)，控制大宗住房用地供應(yīng)。在大力推進(jìn)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地的同時(shí)，堅(jiān)持對(duì)保障性住房用地實(shí)行劃撥供地政策，支持在普通商品住房中配建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和公共租賃住房的政策。

(三)以公開(kāi)、公平、公正為原則的土地市場(chǎng)交易制度

1.建設(shè)統(tǒng)一的土地有形市場(chǎng)。規(guī)范一、二級(jí)市場(chǎng)土地交易行為，降低了市場(chǎng)交易成本，健全了市場(chǎng)秩序。

2.完善交易方式。構(gòu)建公開(kāi)、公平、公正和競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境，全面推行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地的招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)出讓制度，顯化了價(jià)格信號(hào)，使市場(chǎng)機(jī)制特別是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制配置資源的基礎(chǔ)性作用得到充分發(fā)揮。

3.建立健全信息公開(kāi)制度，大力推進(jìn)誠(chéng)信體系建設(shè)。逐步形成了以公開(kāi)供地計(jì)劃、公開(kāi)土地出讓公告、公開(kāi)土地出讓和劃撥結(jié)果、公開(kāi)土地開(kāi)發(fā)利用信息，以及公開(kāi)違法違規(guī)用地查處結(jié)果為主要內(nèi)容的信息公開(kāi)制度，接受社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)用地從供應(yīng)到開(kāi)發(fā)利用的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)督。

(四)以促進(jìn)集約節(jié)約利用為目標(biāo)的全程監(jiān)管制度

通過(guò)強(qiáng)化從土地供應(yīng)到開(kāi)發(fā)利用的全程監(jiān)管，促進(jìn)集約節(jié)約用地，增加房地產(chǎn)用地的有效供應(yīng)。1.構(gòu)建分層次、到宗地的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。構(gòu)建覆蓋全國(guó)的土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)，基本實(shí)現(xiàn)按宗地、分層級(jí)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)監(jiān)管的目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、時(shí)序等的監(jiān)測(cè)分析和信息發(fā)布，強(qiáng)化土地供應(yīng)政策執(zhí)行的監(jiān)管。

2.規(guī)范土地出讓合同管理，建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度。在土地出讓合同中限定了土地使用條件、開(kāi)發(fā)利用強(qiáng)度，規(guī)定土地出讓價(jià)款的繳納時(shí)間及方式，明確開(kāi)竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格對(duì)違法違約行為的處理規(guī)定。建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度。對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，予以公示并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。

3.嚴(yán)格處置閑置房地產(chǎn)用地，打擊囤地炒地行為。采取繳納閑置費(fèi)、改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備和無(wú)償收回等途徑，及時(shí)處置閑置土地。同時(shí)，積極與金融監(jiān)管部門(mén)協(xié)作，對(duì)圈地不建等閑置土地的企業(yè)限制其直接間接融資。嚴(yán)厲打擊通過(guò)超出自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力大量購(gòu)置土地，伺機(jī)高價(jià)轉(zhuǎn)讓或通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)等手段變現(xiàn)等囤地、炒地行為。

(五)以規(guī)范資金管理為抓手的配套政策體系

1.完善土地出讓收支管理，實(shí)現(xiàn)“取之于民，用之于民”。明確土地出讓收入范圍，加強(qiáng)出讓價(jià)款征收管理，保障土地出讓收入及時(shí)足額征繳入庫(kù)；實(shí)行“收支兩條線”管理，完善預(yù)算編制，明確規(guī)定土地出讓收入主要用于安排保障民生資金。

2.嚴(yán)格土地儲(chǔ)備資金管理，規(guī)范政府行為。制定《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為，明確申請(qǐng)抵押貸款的條件，限定貸款規(guī)模及貸款的使用管理方式。

3.強(qiáng)化新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收支管理。明確新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收范圍，確定征收等別、征收標(biāo)準(zhǔn)和分成管理方式，加強(qiáng)征收管理，改進(jìn)和完善有關(guān)資金使用管理。

4.加強(qiáng)融資管理，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)未能滿足土地出讓合同中有關(guān)開(kāi)發(fā)面積或投資強(qiáng)度約定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，及有不良記錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，要求金融機(jī)構(gòu)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，合理確定貸款期限，從嚴(yán)控制延期貸款或滾動(dòng)授信；對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資。