第一篇：檔案工作服務職能的目標定位

檔案工作服務職能的目標定位

一、服務方向的政治定位

檔案工作具有鮮明的階級性履行其服務職能要有堅定正確的政治方向。１９５８年的全國第二次檔案工作會議上提出過一個方針即“以多快好省地開展對檔案資料的利用工作為綱充分發揮檔案資料在社會主義建設中的積極作用來為本單位的各項工作和生產建設服務為政治戰線、經濟戰線和思想戰線的社會主義革命服務為農業生產大躍進服務為技術革命和文化革命服務為科學研究服務”。這個方針是根據黨的社會主義建設總路線的精神為適應社會主義建設和工農業生產大躍進的形勢以及全國檔案工作發展的具體情況而提出來的它為檔案工作指明了服務方向。檔案工作也正是把握住了這一正確的服務方向而開展檔案利用工作的，對當時的社會主義建設及檔案工作的發展起到積極作用。相反在“四人幫”橫行時期認為“利用為綱”是修正主義路線從而使檔案工作失去了正確的服務方向。實踐證明檔案工作必須在黨的領導下遵循“為人民服務為社會服務”的宗旨才能把握正確的政治方向才能在生存與發展的道路上不致于失去前進的目標。

因此新時期檔案工作必須堅持以馬列主義、毛澤東思想和鄧小平理論為指導堅持辯證唯物主義和歷史唯物主義的世界觀堅持正確的政治方向深入開展檔案利用工作為經濟建設和精神文明建設服務大膽地進行檔案工作的改革。在改革過程中既要積極又要慎重要以鄧小平同志指示的“三個有利于”為前提無條件地執行黨關于檔案開放、開發、公布與利用的方針、政策、法規堅持以社會利益為最高利益的原則實現檔案工作社會效益和經濟效益的最大統一確保黨和國家秘密的安全維護安定團結政治上同黨中央保持高度一致使檔案工作的服務職能有一個正確的政治定位。

二、服務形式的精品定位

檔案工作的服務性突出地表現在檔案利用工作這個環節上。提供檔案的服務形式包括檔案的檢索及開發編研檔案信息等。服務形式的精品定位就是使檔案檢索及傳遞的檔案信息最有效、最具特色。

檔案檢索方式有手工檢索和計算機檢索。在目前傳統的手工檢索占有很大比重各檔案部門在手工檢索的途徑上做了大量的工作編制了多種形式的檢索工具。但實踐證明有一些檢索工具是重復的或者是編制不科學、用起來不方便的。不僅利用者不常用就是檔案人員也不愿用。在編制檢索工具中出現了求“多”不求“精”的現象，出現了一個誤區認為編制的檢索工具越多檔案工作服務質量越高。但事實正相反正因為編制了一些不科學、不易操作的檢索工具浪費了人力、物力、財力影響和限制了其它利用工作的開展反而降低了服務質量。

在信息開發和編研工作上也存在一些問題。如選題不典型盲目性大。一些檔案部門為達標升級應付檢查隨便選幾個題人人都來編研使編研產品層次低質量差實用性不大利用價值更小。有的選題雖好緊跟形勢但因編研時間過長失去了時效性影響了作用的發揮。

針對這種情況面臨社會的發展及現代技術的應用檔案部門應轉變觀念在服務形式上樹立“精品”意識。不要再編制不科學、利用率小的手工檢索工具應編制一些必要的、方便利

用的手工檢索工具并作為向機檢過渡的基礎工具檢索形式要在計算機檢索上多做文章不斷研究探索計算機檢索的有效途徑。開發編制標準統一、利用者易操作、高質量、全方位的計算機檢索途徑逐步取代手工檢索為利用網絡技術提供檔案信息實現信息資源共享創造條件。在信息開發及編研工作上要根據利用規律及社會各項工作發展的趨勢、目標提前作出預測有目的地進行選題突出重點使開發的信息及編研的成果具有特色積極利用現代化的開發編研手段加快開發編研的進度縮短開發編研的時間多出“精品”通過最快捷的檢索途徑把最優秀、最有價值的檔案信息傳遞給利用者為現代化建設服務。

三、服務人員的素質定位

在生產力的諸要素中人是決定因素檔案工作服務質量的好壞服務人員的素質是關鍵。在檔案工作不斷深入發展過程中人員素質內涵不斷豐富。人員素質包括政治素質、業務素質和時代意識。

１政治素質指檔案人員的政治理論水平政治態度及職業道德等。這就要求檔案人員要認真學習馬列主義、毛澤東思想和鄧小平建設有中國特色的社會主義理論按照江澤民同志提出的“講政治”去做做到有正確的政治方向、政治立場和政治觀點加強政治紀律提高政治鑒別力和政治敏銳性要在涉及檔案工作的路線、方針、政策等重大原則問題上同黨中央保持高度一致樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀恪守檔案工作紀律貫徹執行《檔案法》嚴守黨和國家的機密熱愛檔案事業全心全意為人民服務甘當無名英雄更新觀念開拓進取。

２業務素質是指檔案人員履行職責的知識水平和技術實踐能力。檔案人員應具有較高的、相應的專業知識即不僅學習掌握檔案學理論知識還要熟悉與檔案工作相關的文化、理論與科學技術比如文史知識、社會學、情報學、統計學、心理學、傳播學及現代化設備的操作技術，特別是從事信息開發和編研工作的人員必須以“博才”或“通才”取勝。檔案人員不但要有繼承傳統檔案工作理論的觀念還要有研究探索檔案工作發展中出現新情況的意識利用先進技術解決新問題豐富和發展檔案工作的理論與實踐。

３時代意識就是指檔案人員應具備與時代步伐相一致的思想觀念。

１ 信息意識?，F代社會已進入信息時代檔案作為信息資源的組成部分檔案人員應增強對其信息性的認識程度提高辯別水平和處理能力增強開發檔案信息資源的意識滿足社會各方面對檔案信息日益增長的需求。

２ 市場意識。黨的十四大確定了社會主義市場經濟的體制社會主義市場經濟為檔案工作開辟了廣闊的前景。檔案人員應開發檔案信息并主動與市場經濟接軌以直接或間接的方式參與到市場經濟活動中去為其服務樹立起強烈的市場意識。市場經濟體制是一種競爭機制檔案人員使檔案信息進入市場首先要有質量意識、效益意識，要根據信息市場的需求優化服務措施提高服務質量開發含“金”量高的檔案信息并及時把能產生極大社會效益和經濟效益的檔案信息推向信息市場，使檔案信息在市場環境的作用下找準位置發揮其作用。

３ 現代化意識。市場經濟的建立形成了一套激烈競爭的機制追求信息的快速傳遞，發揮時效是信息價值競爭的重要措施。實現這一目的的條件就是檔案人員要有積極采用現代化手段開展檔案服務工作的意識大膽地進行設備更新努力學習現代化設備的實踐技術比如

電子計算機技術網絡技術多媒體技術影視制作技術等促進檔案工作的發展跟上時代節拍。

４ 法紀意識。國家關于檔案工作的法律、法規是我國檔案工作健康發展的重要保證。在社會主義市場經濟條件下檔案人員在履行檔案工作的服務職能中要有強烈的依法辦事的意識，遵守檔案利用工作紀律按照黨和國家有關規定進行檔案的開發、開放、公布與利用正當地參與市場競爭正確處理大局利益和自身利益的關系防止出現片面追求轟動效應違反檔案利用工作紀律的情況發生。

第二篇：護理部工作職能定位

護理部職能

護理部是醫院行政管理的一個職能部門，其工作職能主要有三個方面，即管理職能、行政職能和服務職能。

管理職能：

1、負責全院護理人員的業務和行政管理工作，制定全院護理管理標準和護理工作發展規劃，包括工作計劃、質量標準、工作制度和質量評價體系等。

2、制定護理技術操作規范和護理文件書寫標準，根據護理專業發展的特點及醫院發展的需求，不斷改進和完善標準。

3、加強對護士長的領導和培養，不斷提高他們的管理和業務水平和管理能力。

4、協調與處理護理與醫療、醫技、后勤等部門的關系，合理調配和使用護理人員，與人事部門合作做好各級護理人員的考核、獎懲、晉升等工作。

行政職能：

1、負責護士的在職教育，根據臨床工作的需要制定每年工作計劃并組織實施。

2、建立護士技術檔案，包含護士學歷教育、繼續教育學習、國內進修學習及護士業務考核內容，為護士的晉升提供依據。

3、組織護理科研工作的開展并實施。

4、組織各級護士會議，貫徹實施各項管理措施。

5、其他各種護士形式活動，營造積極向上、弘揚正氣的協作氛圍。

服務職能：

1、護士執照的注冊與再注冊。

2、護理學會會員的申請、注冊和管理。

3、護理實習生、進修生的登記、安排和管理。

4、外院護理專家的接待、安排和登記。

5、根據各護理崗位的需求和護士個體的申請進行崗位的調整。工作宗旨：

努力為病人提供高質量的、經濟的、系統化的整體護理。

第三篇：辦公室工作的職能定位

辦公室工作的職能定位

辦公室是一個單位工作的樞紐和窗口，是重要的綜合部門，它擔負著參謀、協調服務和督促檢查等重要職能，其政務、管理、服務能力的高低直接影響一個單位領導班子的科學決策和決策的正確實施。這就要求辦公室工作人員具有較高的政治敏銳性、較準確的預見性，工作具有超前性和豐富經驗。不論是辦文、辦事、辦會，還是管理、服務、協調，任何一個環節出了問題，都會產生很大的影響。因此，做好辦公室工作，當前，必須強化六種意識、處理好六個關系、提高六種能力、抓好六項具體工作。

第一節強化六種意識

一是大局意識。辦公室的工作是政治性、政策性、全局性很強的工作。在實際工作中應注意把握好三點：

1、腦中要有一根弦,始終保持清醒的政治頭腦。

2、胸中要有一盤棋。想問題應當站得更高一些，善于把本單位的工作置于國內宏觀形勢和改革發展穩定的大局中來思考謀劃。

3、心中要有一本賬。對本地區、本單位的情況要了然于胸，善于了解上情，吃透下情，精于結合，創造性地開展工作。

二是發展意識。辦公室作為直接為單位服務的辦事機構，必須強化發展意識，一切工作都要圍繞發展，服務發展，促進發展。

三是服務意識。為領導、為基層、為員工搞好服務是辦公室重要工作職責。

1.在為領導服務上要實現三個轉變。即：努力實現由處理具體事務向善于謀全局、當高參轉變；由滿足于做好眼前工作向把握經濟社會發展大勢、積極做好超前服務轉變；由被動完成領導交辦的任務向主動提供全方位、多層次的服務轉變。2.在為基層單位和員工的服務上要滿腔熱情，平等協商，充分發揮辦公室作為領導聯系員工的橋梁和紐帶作用。

四是參謀意識。1.貼近領導，想領導之所想，力爭謀在關鍵處，謀在點子上；

2.超前運作，不做事后“小諸葛”。在決策前提前介入，先行調研，結合實際，提出一些建議和意見，供領導決策參考；決策中，要注意了解動向，及時反饋信息，確保決策客觀可行；3.敢于進言，善于出謀劃策。既能發現問題，又善于提出解決問題的辦法和建議，做到“獻計不決策”；4.出于公心，不向領導進讒言。

五是創新意識。信息調研要密切關注及時反映社會、經濟活動中的新觀念、新變化、新動向；出謀劃策要緊緊圍繞“中心”和人們關注的問題，提出新思路、新對策、新舉措；督查協調要有新辦法、新手段、新途徑；在文字工作上要有新思想、新觀點、新語言。

六是奉獻意識。辦公室人員必須樹立不計較個人得失、為事業而獻身的崇高精神，要正確處理苦與樂、得與失、個人利益與集體利益的關系，吃苦在前，享受在后，樂于奉獻；要不為名利、埋頭苦干、任勞任怨；要經受得起各種誤解、委屈和挫折，包容得起酸甜苦辣；要有強烈的事業心、責任感和榮譽感，以只爭朝夕、無私奉獻的精神投入工作。

第二節處理六個辯證關系

一是正確處理好大局和局部的關系。辦公室作為一個綜合部門，其性質和作用同其他部門的區別主要體現在服務性上，辦公室主要是為領導、機關和基層服務。首先是為領導和機關服務的。這就要求辦公室把“一切服從大局，一切服務大局”作為辦公室工作的出發點和落腳點，把“參與政務”、“管理事務”、“搞好服務”三大職能統籌兼顧，合理安排，做到調研圍繞中心轉，協調圍繞領導轉，服務圍繞大家轉，信息圍繞決策轉。當部門工作與機關的整體工作、局部工作與大局工作發生矛盾的時候，自覺地做到局部服從大局、局部服從整體。同時盡力做好局部工作，因為局部工作是做好大局的基礎和前提。

二是正確處理好政務和事務的關系。所謂政務，也就是出謀獻策。所謂事務，就是日常的服務性工作，包括日常的辦文、辦事、辦會、接待來訪等。衡量辦公室工作做得好不好，既要看處理日常事務的效果，又要看出謀獻策的水平。參謀要參得好，謀得對，做出成效，就要正確處理好政務與事務的關系，如果只是做具體工作，完全陷入事務性的圈子而忘記政務，即使服務得再好，也是不全面的，缺乏深度的。相反，單純追求高層次的服務而忽視日常工作，就會使工作出現紕漏，妨礙具體計劃的實施。

三是正確處理好被動與主動的關系。辦公室工作的服務性職能決定了其工作的被動性；但要做好辦公室工作，又必須發揮人員的主動性。對一些常規性、規律性、階段性等確定性工作，不要消極等待，要主動著手，提前準備。對領導臨時交辦的任務、應急事件和突發事件等非確定性工作，要有靈活的應變能力，做到忙而不亂。同時要積極適應領導的工作思路，把問題想在前面，把工作做在前頭，做好超前服務。

四是正確處理辦公室內部與外部的關系。要發揮辦公室的整體功能，不僅要求辦公室內部要協調一致，而且要與其他業務部門相互配合，同時還要取得社會各界的支持和幫助。

五是正確處理大事與小事的關系。辦公室工作有許多大事急事，要高度重視，認真完成，絕對保證時效和質量，絲毫不得馬虎和大意。但對日?，嵥榉彪s的事務性工作，即通常認為的“小事”，也不能輕視麻痹。因為小事一旦出了錯漏就會釀成大錯，對工作造成不良后果，甚至會影響工作的全局。從這個意義上講，辦公室工作沒有絕對的大事小事之分，大事中有許多小事情不能忽略，小事中有大的責任不能大意。因此，在工作中就要瞻前顧后，善于抓住重點。

六是正確處理“過”與“不及”的關系。為領導出主意，當參謀，一定要把握“度”，掌握分寸。辦公室在領導決策中處于輔助和從屬地位，不能缺位，也不能越位。要想領導之所想，急領導之所急，要為領導決策提供盡可能多的背景資料，但不能越俎代庖；要積極諫言，但不能瞎摻和。

第三節提高六種能力

一是調查研究的能力。只有不斷地深入基層，深入實際，掌握實情，才能有的放矢地做好各項工作。要把工作重心下移，掌握第一手材料，為領導提供有情況、有分析、有建議的調研報告；要發現新情況，研究新問題，總結新經驗，以點帶面，推動面上工作；要理論聯系實際，既善于在實踐中找答案，又善于通過理性思考提煉觀點和方法。

二是組織協調的能力。不斷提高組織協調能力才能正確處理好各種復雜的利益關系，把各方面的積極性引導好、保護好、發揮好。

三是文字綜合能力。確保起草的文稿和辦理的公文層次清楚，文字通順，表達準確，并符合公文的規范。

四是督查落實的能力。辦公室要根據領導的重大決策和重要工作部署，明確督查任務，精心組織協調，分階段、有重點地進行督促檢查，確保政令暢通，促進決策的落實。

五是聯系員工的能力。辦公室要發揮好辦公室作為聯系領導和員工的橋梁

和紐帶作用，做密切聯系員工的模范。

六是開拓創新的能力。辦公室工作要適應社會的發展，必須在工作理念、工作方式、工作手段等方面進行改革創新。

第四篇：市場部職能定位

市場部職能定位

一,建立市場部的意義

1．市場部的有效運作,可以促進經營觀念的轉變,較好地適應市場競爭環境的變化,提高企業競爭力。公司目前的經營導向仍停留在市場需求導向階段，銷售部門注重產品的推銷，對市場的動態性和方向性研究，對競爭對手的研究往往不太重視，這是因為傳統的銷售部只重視市場需求所致。而市場部的工作始終是以市場競爭狀況為導向，不但看到競爭，更看到爭奪市場的競爭對手，對強大的對手，不采取正面攻擊的辦法，而是通過市場調研、策略整合，尋找競爭不太激烈的領域，尋找某些存在資源配臵空白的領域，以發揮自己的優勢。2．市場部的有效運作，可以更好地搞好市場調研工作。傳統的銷售部門，雖然也重視流通，但常將流通理解為產品在市場上的宣傳和推銷。對市場調研的作用認識不夠，很多公司自己使用一些不規范的方法，作一些簡單的市場推斷，這些推斷往往是主觀意志的表現，并沒有實際數據做依據。當市場部有效工作時，市場部將市場調研作為經營戰略的核心內容。既重視需求預測，又重視競爭力的調查，公司隨時可以根據競爭對手實力，調整營銷方案。

3．市場部的建立，有助于公司的創新。在公司經營中，很多情況下決定其產品的市場競爭主要表現在新市場的開拓上，也就是說創新就是市場。創新是要具挑戰性的，也是具有風險的。建立市場部，主要是為了把“眼睛盯在明天和潛在的市場”上。系統地進行市場分析和預測，可以將風險降至最底點。

4．市場部的有效運作，有利于公司提高經營組合運用的能力。公司經營組合是將各種可利用的經營手段相互配合起來運用，以達到公司經營總目標。這些經營手段包括產品策略、技術策略、定價策略、銷售渠道策略和促銷策略等等。在傳統的銷售部體制下，由于銷售人員圍繞銷售開展工作，很難全面地進行經營組合，也缺乏相應的職權，只有建立市場部，才有可能設立專門人員，進行統一策劃，實現從銷售到實施到最終對顧客的技術服務高度一體化，提高公司對市場競爭的反應能力。

二、市場部的工作模式

要使市場部能夠切實有效地運作，應建立一個理想的工作模式。這個工作模式應能保證市場職能的完整實現。從一些企業的實踐來看，這個工作模式可歸納為A、B、C、D四部分：

A部分：它是銷售部門與市場兩大系統的融合部分。市場部應在促進兩大系統的信息交流的基礎上，進行營銷戰略的謀劃。具體包括以下幾個方面：1.對各區域市場進行分析研究，提出區域營銷方案。2.針對市場競爭進行一系列工作，收集情報，研究動向，提出對策。3.對市場的銷售活動和售后服務工作提出指導性意見和改進方案。

B部分：它是企業技術部門與外部市場環境的兩大系統的融合部分。市場部的主要工作是兩大系統的信息交流、反饋和技術革新戰術的策劃。具體包括以下幾個方面：1.分析本公司產品在市場上的競爭態勢。2.對產品如何進入和適應市場，明確策略并提出改進意見。3.收集市場情報，對競爭產品進行研究，分析與競爭對手在產品、價格體系上的優劣勢。

C部分：此部分是企業內部技術與銷售部門兩大關鍵系統的協作與融合部分。融合與協作的好壞與否直接決定了企業的命運。市場部工作的目的是使營銷系統技術專業化，使技術系統反應快速化。具體工作應包括：1.將市場中最新的技術與產品動態準確及時地反饋給技術部門。2.把本企業產品在安裝、運行和維護中遇到的問題與現狀及時地反映到技術部門，協助售后服務技術部門共同制定對策。3.協助技術部門，加強對銷售部門與售后服務部人員的技術培訓與指導。

D部分：（A+B+C）→D也就是說必須在A、B、C三者工作的基礎上，才能導出D，D應該包括總體的市場預測和戰略整合（規劃）。一個公司要想抓住市場機遇，避開風險，不斷創新，真正走上科學的發展之路，就必須重視市場調研，在市場調研的基礎上，進行市場營銷戰略與戰術的謀劃，在謀劃的基礎上再進行整個企業發展戰略的整合或規劃。這種從“市場調研→戰術策劃→戰略整合”的逆向思維路線，對現代企業所面對的復雜多變的市場環境來說應該是最有效的也是最可行的?？傊?，市場部工作的模式應是“A+B+C+D”。

三、市場部的工作內容

市場部的職能與銷售部職能應有明顯的區別，市場部負責開拓的是明天的市場和潛在的市場，銷售部負責管理的是今天的市場和潛在的市場；市場部宣傳的是企業形象和企業創新精神，銷售部重點從事的是產品的推銷；市場部側重揭示的是顧客的需求和利益，銷售部側重維護企業的利益。因此，市場部作為決策層直接領導下的智囊機構，基本職能應有以下三項：1.市場調研。收集和了解各類市場信息和有關情報，并在此基礎上進行歸納分析。其中包括市場的需求狀況，用戶的滿意度，競爭對手情況等。2.營銷策劃。在市場調查和研究的基礎上，根據公司的自身優劣勢，在充分分析研究區域市場競爭戰略態勢的基礎上、針對情報收集、營銷渠道、產品的銷售和售后服務等幾個方面，向決策者提出一系列具有創意并可實施的營銷方案或建議，以提高企業的營銷力度，并跟蹤整個方案實施的過程及評價其效果。3.對外宣傳。對外宣傳包括對公司的宣傳，產品的宣傳以及向客戶傳達公司的文化和和服務宗旨。

四、市場部的運行，實質重于形式

市場部的有效運作，不能是僅僅搭建一個架子，更重要的是實質上的重視，只有牢牢樹立市場觀念，重視市場調研與市場規劃，才能科學地進行決策，才能有效地提高公司競爭力。

第五篇：項目前期調研及定位階段工作目標及服務內容

項目前期調研及定位階段工作目標及服務內容

一、工作目標

通過對本項目所處區位的細致調研，把握這一區域未來的消費特征，確認適合本項目最理想的發展規模、業態概念、市場定位、主題構思、商品組合、目標租戶、鋪位面積等，了解有關項目的投資效益，建立一個適合商業定位，以利于本項目的開發能真正滿足當地消費者及業態要求，并具備良好的發展潛力。而商業策劃與定位的主旨，乙方將提交甲方有關下列問題的專業意見：

能充分發揮地塊的優點、與發展本項目的整體形象協調一致，并能顧及當地商業市場發展水平的業態概念、市場定位及消費組合。

本項目應包括多少及哪類業態業種及其他適合本項目經營的物業組成。

未來本項目將會帶來怎樣的競爭？該類競爭項目將包括什么組合及設施？甲方發展本項目須做出怎樣的改動以應對有關競爭？

投資本項目的收支預測及有關經濟效益分析。

二、服務內容

通過對商業市場及本項目現狀的綜合考察和市場調研分析，對本項目進行準確的市場定位和客戶定位，工作內容主要涵蓋如下部分：

1、項目前期進展情況分析及調研方式確定

在探討本項目的基本商業業態組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項目進行之籌備工作及事務，有關分析之要點將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內容是否適用，于技術上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時根據本項目特質、輻射范圍確定調研區域及科學的調研方法。

2、市場調研分析

市場調研分析的目的是從不同的層面對百色市及本項目區域發展規劃進行比較分析，以確保項目定位所涉及市場信息的全面、客觀、準確。

市場調研分析

為了了解地域目前和未來相關的商業物業市場情況將進行相應的市場調研研究工作，這些調研、研究、分析將包括以下方面：

·地域產業結構、人口結構、家庭經濟結構、公共工程建設、區域特色及未來發展趨勢

·商業總體概況、商業特征、區域商圈、業態形式、交通狀況、面積規模、輻射范圍、功能結構、業態組合、競爭狀況等

·人口規模、人口構成、人口素質、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結構、消費習慣、消費心理等

·零售市場、主題市場、專業市場、休閑市場、業態組合市場、其他業態市場的概況，市場發展趨勢；以及政府對上述市場的相關政策及發展規劃

·各業態市場的經營狀況、顧客構成、布局規劃、管理模式、經營方式、服務水平、營銷策略等

·各業態商戶資源狀況、主力商戶情況、經營形式、經營實力、合作條件、發展計劃、物業需求、裝修標準、租金標準等

·本項目周邊環境狀況及發展規劃、周邊商業配套狀況及發展規劃、現有及潛在競爭者

根據以上市場調研分析，將預測未來市場發展趨勢，同時分析不同市場方面的未來需求情況。相關案例分析

乙方將選取數個相關的案例進行分析，研究的主要方向是這些案例的發展歷程，成功的經驗。案例分析的目的是借鑒類似商業公建項目在業態規劃、總體結構布局、物業條件利用及業種

配比上的經驗，供本項目規劃發展提供參考。

SWOT 分析

在區域分析及市場調研的基礎上，對本項目的優勢、劣勢、機會及風險進行分析，并在項目實施前全面考慮這些因素，以確保項目的成功開發。

本項目市場競爭分析

? 競爭區域商業市場現狀分析

? 相關商業項目市場供應狀況分析

? 本類型市場租售狀況分析

-可比性市場分析

-可比性市場界定

-可比性市場現存供應量分析

-可比性市場價格分析

-可比性市場租售狀況分析

? 項目規模比較分析

? 環境景觀比較分析

? 建筑風格比較分析

? 內部結構比較分析

? 配套設施比較分析

3.業態商業市場分析

根據競爭項目（現存及未來的競爭）的性質、未來的業態商業市場趨勢以及商圈人口及目標市場的特征，結合本項目物業特質，制訂業態概念。整體目標在于建立一個全新、與別不同、具良好收益及發展潛力的商業項目。

?評估本項目周邊區域內市場及店鋪數量、質量及市場收益業績及租金水平，以分析區域市場的特征及確定項目最理想的定位，以形成與其他市場差異互補的定位。

?具體研究主要競爭項目現存商戶資源之資料，以作甲方項目商業組合之參考。這可從微觀角度分析業態業種組合，確認發展機會。

?整理目前正在或即將在發展的商業項目資料，包括商業樓面面積、位置、商品組合、租金標準及租約期等，可清晰評估、把握本項目所要確定的業種項目比例。

4.目標市場分析

分析發展本項目主要目標市場的特征及未來發展潛力，以了解有關市場之性質及重要性。?本地消費客層：根據前往競爭項目的方便程度及距離識別發展項目的商圈范圍。另有關會影響本項目道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區域居民的人口、零售消費及人口統計數據則將按政府數據評估。

?外來消費客層：評估外來消費人群的概況（如客流來源、消費群體比例、旅游消費周期、消費熱點等）可得知此市場大概的經濟帶動能力。

5.適合本項目的開發方案研擬

根據上述分析結果，研擬本案最適合之兩個開發方案，并形成調研定位中期報告初稿（需有財務分析）。為落實本案之開發目標符合市場之需求，開發定位詳情如下：

?整體策略方針及結構

?市場定位

?經營主題

?目標市場

?商業開發策略

?業態業種組合?樓層業態業種商業空間規劃

?主力目標客戶鎖定

6、消費者市場調查

該部分調查以主流消費客層為基礎擴展進行消費者市場調查，以深入了解消費期望，以及測試研擬方案的可行性。

問卷調查：

在附近和市片區主要購物街道或住宅區、商家及與本項目定位關聯的場所進行截擊或入戶訪問（詳情待定），可測試及論證有關目標市場的設定、本項目定位概念及組合、推廣模式。主要探討范圍包括：

市場調查確實的樣本數目及訪問地點有待與甲方研究確定。問卷初稿及調查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。

7、目標客戶調查

為取得更具資料性及詳盡的回應，乙方建議進行座談會討論。乙方建議針對目標客戶進行1至2組的座談會。

座談會討論可讓我們廣泛了解目標客戶的意見及要求。主要內容如下：

?他們對該發展項目的意見

?該發展項目是否能配合他們未來的業務擴展計劃

?他們要求的單位面積

?對租/售模式的建議

?有關配套、車位、機電設施方面的主要要求

?討論題目方案由乙方負責籌備。

8、財務分析

乙方以甲方提供的數據為基準，進行財務可行性研究，以具體分析項目的經濟效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項目采用的不同商品組合方案進行多項分析，包括： ?營運收益及支出評估

?營運額預測

?折現現金流量分析-凈現值

?折現現金流量分析-內部回報率

?敏感性分析

9、最終定位方案的確定

根據上述分析結果，乙方對研擬本案 最適合之兩個開發方案進行調整，建議如何從實質角度選擇本項目最優方案。所有提交方案均需仔細研究，以確定其是否切合實際及在商業的層面上是否可行。完成調研定位終期報告。