第一篇：舊城改造的問題與影響分析

舊城改造的問題與影響分析

趙韻

摘要：隨城市化進程的加快以及社會主義新農村建設的進行，建毆用地需求日趨緊張，“十一五”規劃中提出的“1 8億畝”耕地的約束性指標更意味者要嚴格控制建設用地占用耕地，舊城改造成為增加建設用地有效供給的重要途徑。縱觀舊城改造的實施情況，提出舊城改造中應該注意的問題和今后的發展方向。

隨著我國城市化和工業化進程的加快，以及建設社會主義新農村任務的提出，建設用地的需求增加，就目前的情況看，建設用地的增最大多是從農村上地轉化而來的。“耕地保有量保持1．2億公頃”，是《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》提出的約束性指標，這一目標的實現意味著“十一五”期間必須嚴格控制建設項目占用耕地，由此通過舊城改造增加有效的土地供給是建設項目占用土地的一條重要出路。舊城改造是城市發展發展過程中的必然選擇，可以為今后城市的艮遠發展預留空間，舊城一般處于城市中心，舊城改造后優化了公用設旅，改善了環境，足確保城市土地資產不斷增值的必要條件。

1、舊城的特點

舊城一般位于城市中心區域，在城市發展過程中逐漸被新區包圍，成為較為封閉、功能結構復雜的區域。隨著城市的發展，舊城也在發生變化，其主要特點表現在：

1.1舊城位于城市的中心．區位價值高

由于城市多以舊城為基礎向四周逐步擴人，在發展過程中逐漸被新區包圍，成為城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商業、文化等的中心，具有較高的利用價值，為土地增值帶來很大的空間。

1.2舊城生活環境較差

一些地方盲目攀比，使本身不夠條件的區域茸目開發，起高樓，建大廈、建犬廣場，盲目建設人規模開發區，靠較低的地價招商引資，而在此過程中舊城區往往被掩蓋住，甚至有的地方為應付檢查，將舊城區衛生臟亂，各項設施不能達到目標的區域用城墻圈住，以此勉強蒙混過關。從此舊城的發展不被重視，無序發展更加導致舊城的衛生較差、用地混亂，同時基礎設施和公用設旋也落后于新城區。這種扭曲的城市化發展方式造成了舊城的環境質量低劣。

1.3舊城體現了城市的個性

城市的個性融入在城市建筑、城市街道、城市景觀、城市居民活動、城市文化等，隨著城市的發展，城市的個性在舊城逐漸體現出來，如北京的四合院、上海的石庫門、青島的綠樹紅瓦、蘇州的私家園林等，這些都是當地歷史文化的一種積淀。

此外，在舊城的發展過程中逐漸彤成了建筑密度高、容積率低、較為封閉的特點。但是，舊城是城市的中心，經濟地理區位價值高。舊城改造價值較高。但縱觀以往的舊城改造，在開發改造中存在一些共性的問題。

2、舊城改造中存在的問題

城市舊區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的，由于歷史、政治和經濟等方面的原因，我國城市的舊區，都或多或少的存在著布局混亂，房屋破舊，居住擁擠，交通阻塞，環境污染，市政和公共設施短缺等問題，影響著城市經濟和社會的發展。隨著城市建設的發展，舊城改造已成為城市建設中一項很棘手的問題。一些中小城市，對舊城改造不敢問津，而竟相向城市外圍擴展，一味專搞新區開發，侵占了大片郊區良田好土。造成交通和市政設旌被強制拉長，城市結構和功能出現失調。當前，中小城市舊城改造主要存在以下問題：

2.1對舊城改造認識深度不夠

在確定改造項目的投資方向時，缺乏通盤考慮，投資結構與城市綜合效益不相協調，使舊城改造投資重點偏移，合理性差。

2.2舊城改造利潤較低

由于舊城人口、房屋密度高，房屋改造時受到高度和環境的限制，因此，使舊房屋改造出房率低，“油水”少。在這種情況下。一些投資回報率高的項目會受到開發商的青睞，但投資回報率低的那些公益項目就會受到冷落。同時，對就舊城區房屋進行大面積改造，勢必對城市基礎設施形成新的壓力，故而使不少建設單位、開發商望而卻步，使舊城改造難度大。

2.3舊城改造的方式簡單、機械．缺乏戰略性

對現有房屋和設旅，不是因地制宜、區別對待，而是搞“一刀切”。一些城市在舊城改造中，不重視規劃，只顧地上建筑。不注意地下建筑。搞“見縫插針”零星翻建，忽視配套建設，使整個舊城改造內部相互脫節，綜合效益難于提高。

2.4舊城改造中基礎設施重新配置難度較大

由于舊城市政基礎設旅落后。必須對基礎設施進行重新配置，除去費用不提，在基礎設施重新配置過程中，改造工程投資較大，時間周期長，難以對舊城市進行大手術。對城市道路的再次開挖，會影響城市交通，同時將不可避免地影響到城市居民的生活。

3、舊城改造對城市的影響

3.1經濟信息影響

加快舊城改造，為城市經濟發展搭建平臺。如今信息時代在悄悄地來臨，其引起的革命性變化正在動搖我們的文化根基，正在斑著未來建筑與城市的面貌。而都市更新與舊城改造作為可持續發展的城市建設在未來顯得更為重要，是未來城市建設的主要方向。

目前城市中心區的改造主要是交通問題的解決，城市中心區是都市商業活動最繁重的地區，大部分是地價最高，土地利用最集約，由于建筑密度過大，交通擁擠，生活環境差，所以改造的重點在交通。

但在信息時代似乎交通不再成為問題，由于集中購物的減少，直接參加面對面的集中聚會和政治活動的減少，中心區的功能將發生極大的變動，它將變成休閑、娛樂的中心，部分將成為住宅區。所以現在改造的重點應該使建筑環境中越來越多的帶有城市環境的功能，使建筑環境與城市環境彼此間的界面逐漸模糊，使建筑的空間逐步開放，以降低純的使用面積。同時建立中心區的綠化系統，結合步行空間，營造良好的生活環境。

3.2政治影響

“城中村改造是城市進化中的難題，解決多方利益的同時，還需要解決城中村改造工程中遇到的實際問題。公共空間小作為城中村最為人詬病的問題，在改造過程中解決地下管線空間布局、充分利用現狀管線系統和理順地面設施與地下管線之間連接問題尤為突出。

“深圳現象”作為中國城市現象的代表，更是開啟了對中國城市化探索的最佳樣本。深圳用不到20年的時間完成了3次土地政策的演變，用不到10年時間完成了三種產業的發展，用不至5年造就了房價翻3番以上的局面。在這5億人涌動的20年里，城市化吞沒了深圳的大量農業用地，卻沒能消化掉受國家土地政策保護的農業人中的宅基地。城中村為新增的城市下層人口提供了基本的廉租住宅的同時，也為這個城市留下不少衛生、消防、治安上的毒瘤。于是，深圳市從1997年開始嘗試改造城中村，并在2005年出臺觫圳市城中村(舊村)改造暫行規定的實施意貝》，將過程暫定5年，標志著舊改走上軌道，從2006年起，深圳市城中村開始大規模的改造。玖今城中村改造當中常見的兩種改造模式，一是拆遷重建；例如羅湖區漁農村改造：另一種是舊城整治工程，通過工程整治，改變城中村臟、亂、差的城市面貌，并對村內市政管線、環境衛生和綠化景觀進行改造。例如福田村的上沙村，都是城市村改造中成功的例子。

3.3文化影響

人性化而且具有地方特色的舊城改造日益受到重視，本文通過對具特有本土文化的廣州上下九的改造工程為實例，探索了功能布局合理、濃厚地方特色的舊城改造規劃設計新思路，思考如何合理進行原建筑物改造設計，從而創造一個極具地方特色，又與歷史環境協調并具有新時代城市品味的新城市，從而實現歷史與時代的和諧發展。

隨著城市中舊城改造的步伐加快，老城區面臨的一個重大問題就是保護本地的歷史建筑文化和環境。在舊城改造規劃過程中，如何對舊城中本土建筑文化進行有效保護，以使老城區的歷史文脈在老城區改造中得以保護和延續，同時提升城市品味，成為當今評定城市有效改造規劃的一個重要指標。

隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，全國各地城市新區的建設越來越火熱，新區建設中出現的無序開發、環境破壞、人氣不足等問題也逐步受到廣泛的關注。經濟發展、生態節能、可持續發展、人文精神成為了討論的焦點。因地制宜、以人為本、可持續發展、科學認真的規劃設計理念是需要的。

4、舊城改造的風險管理

4.1主要風險

4.1.1政策風險

與普通的房地產開發項目不同，舊城改造項目容易受到政策因素的影響。政府為了吸引開發商往往會給予舊城改造項目各種政策照顧，例如南京市對舊城改造項目就有規劃優先、稅費減免、加大市政投入、拆遷保障等優惠政策。

4.1.2融資風險

舊城改造項目需要大量的資金，大規模的舊城改造項目一次性投資大，資金的周轉時間長，容易受到宏觀經濟形勢的沖擊。一旦宏觀經濟調整，就可能造成資金積壓、土地閑置、拆遷成本增加等問題。傳統的舊城改造模式是由政府投入大量的人力、物力和財力推動舊城改造項目，而在政府財政投入不足的情況下，則由政府指令銀行為舊城改造項目提供貸款，但是對于大規模的舊城改造項目，僅僅依靠政府的財政投入和銀行貸款顯然是不現實的，而且依靠銀行貸款來解決舊城改造的資金也不符合銀行風險控制的要求。

4.1.3拆遷風險

與新區開發建設項目不同，舊城改造項目的顯著特點就是拆遷安置問題，拆遷風險是現階段舊城改造項目面臨的重大風險。拆遷風險主要體現在兩個方面，即拆遷帶來的社會不穩定現象和拆遷成本的不確定性。拆遷帶來的社會不穩定現象主要表現在每年我國信訪部門都會接到、接待若干有關拆遷糾紛的信件和上訪群眾。暴力拆遷、強制拆遷、“釘子戶”問題已經成為全社會關注的焦點。

4.1.4文化風險

舊城改造項目都會面臨文化保護的問題，即一方面為了提高土地的利用效率要興建高樓，另一方面眾多低密度的歷史文化片區需要得到保護。歷史文化是城市歷史的積淀，是城市的靈魂，它彰顯了城市的魅力，凝結著城市的精神。如何控制項目實施的過程，避免造成對城市歷史文化的破壞是舊城改造過程中需要特別關注的問題。

4.1.5組織風險

項目組織對項目能否成功起著重要作用。舊城改造項目涉及到經濟、社會、文化等各方面問題，政府做為行政部門，必然會參與項目中。舊城改造項目的組織風險主要體現在政府角色的定位上。政府的主要職能是對市場機制進行補充完善，而不應該過多地干預市場運行。但是我國仍處于體制轉型時期，政府往往超越自身職能權限，過多地動用行政權力干預市場的運轉，比如政府過多地干預承包商和拆遷戶的博弈，強制拆遷。

4.2舊城改造項目的風險對策

（1）舊城改造的政策風險對開發商影響很大，開發商一方面需要實時關注宏觀政策，提前預防，另一方面需要與政府在合同中明確政策調整的責任問題，避免政策調整給自己帶來過大的損失。

（2）舊城改造項目的資金來源問題可以通過建立舊城改造基金的模式吸引大量的中小企業資金、居民儲蓄和拆遷居民的拆遷補償費來解決。此外，開發商需要制定科學的資金投放計劃，政府實施宏觀監控。

（3）當前的拆遷矛盾主要集中在拆遷利益矛盾上，政府應當制定合理制定拆遷政策，妥善安排拆遷戶。發生拆遷糾紛時，需要即時組織人員前往協調，嚴格禁止暴力拆遷、強制拆遷。

（4）針對當前舊城改造項目中經常發生的歷史文化建筑的保護與開發的矛盾，可以借鑒國外的開發性保護的理念，運用立面主義的操作方式，對其沿街立面整舊如舊，恢復建筑本來的形態，同時通過功能置換，對老建筑進行再利用。

（5）政府應當正確定位角色，在舊城改造項目中應當在宏觀上指導、監督項目的運行。政府作為社會公平的維護者，既要尊重市場規律，也要注意維護弱勢群體的利益。

結語：舊城改造是歷史發展的必然，是城市建設的永恒課題，與群眾生產生活息息相關，加之當前“十一五”規劃中確定的耕地約束性指標，舊城改造必成為增加建設用地有效供給的重要途徑之一，在今后的城市發展過程中，必須切實以科學發展觀為指導，更新觀念，創新建設模式。走資源節約型、環境友好型城市發展之路。

參考文獻：

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第二篇：淺談舊城改造與可持續發展

淺析中小城市舊城改造的可持續發展

摘要： 本文從舊城改造與房地產開發的關系，揭示了我國中小城市舊城改造面臨的問題和矛盾，通過分析現階段我國中小城市舊城改造的本質內涵，提出符合中小城市實際的可持續發展舊城改造之路。

關鍵詞： 中小城市；舊城改造；房地產開發；城市規劃

舊城改造是一個十分復雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個城市的特點。舊城區既是城市歷史文脈的根，也是傳統與現代功能共存和矛盾焦點所在。改革開放以后，雖然我國中小城市舊城區普遍存在布局混亂、房屋破舊、居住擁擠、環境污染、市政公用設施短缺、名勝古跡與綠地遭受破壞等嚴重問題已經得到不同程度的改善，但由于城市原有結構總有保持穩定性的去向和難以改變的惰性，以及問題的面廣量大，一些歷史上積累的舊問題積重難返，且不斷地在新水平上再現和演化。主要表現在土地配置低效率日益突出、住宅擁擠和房屋破舊仍十分嚴重、基礎設施滯后和不足與日俱增、歷史風貌和景觀特色喪失有所加重等。同時，在中小城市進行整體結構轉變過程和原有城市土地進行大規模轉換的過程中，又出現了新情況和新問題。

一、中小城市舊城改造面臨的主要問題和矛盾

(一)超強度的房地產開發帶來環境的惡化。

在市場經濟中，房地產開發只有在房地產出售或出租所得的收入超過土地征用、土地出讓金、拆遷費用和安置補償費、建造成本才有可能。基于這一利益動機，目前我國的舊城改造都趨向超強度開發，這樣才能使房地產開發公司在建設并出售商品房中獲取利潤。在我國中小城市舊城改造中這種現象是十分普遍，也是十分嚴重的。為了維護開發收支平衡，適當增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求經濟效益，人口密度、建筑密度和容積率過高，就會導致城市環境的惡化。(二)超強度的房地產開發帶來基礎設施的超負荷運轉。

城市中心取得土地利用轉換，勢必帶來土地使用性質改變和使用強度提高，這已成為我國城市舊城改造的現實必然。與之相伴隨的是要加強和提高基礎設施的負荷能力，供電、供水、排水、供氣、供暖、通訊等都要徹底改造，交通也將進行根本改善，必須是交通通暢，并配以足夠停車場地，做好城市規劃和設計，既有體現現代城市的標志性建筑，又要有一定的廣場、綠地，供人們散步、游玩、休息，不以高樓林立取勝。世界銀行的調查發現，目前我國的舊城改造，在改造土地利用的同時，容積率也在初步提高，已從很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相當高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地產開發商盲目地追求經濟效益，政府管理失調，片面提高容積率和建筑密度，導致現有基礎設施容量和交通容量難以適應高強度的開發，使基礎設施超負荷運轉，產生了負效應

(三)工廠遷移不當帶來新的環境污染和生活不便。

土地的有償使用，促使工廠從不適合他們存在的、高地價的中心區遷出，從而環境得到改善，并促進工廠進行技術改造或發展新生產線。工廠搬遷之后，其他有能力更好地使用這些繁華地段土地的使用者，就可以占據這些舊城并加速我國城市功能的轉化，使城市在土地使用和產業結構調整方面更合理。但是，企業遷移不當也會帶來許多問題。企業遷移到生態系統脆弱或灌溉地區附近，會造成高度污染，其危害會大大超過在城市地區所能避免的程度；另外企業遷移郊區，會迫使工人不得不加長了他們的“舊城”居住地到新工作地點的上下班距離，在生活上造成諸多不便。這些問題在我國的中小城市都普遍存在。

(四)舊城改造中的房地產開發沒有實現統一規劃和統一開發。

目前我國的中小城市舊城改造主要是對城市中心區的舊廠區進行二次開發，很多只是零星的開發，上不了規模，原有的職工生活區沒有得到改善。比較大的廠區也被不同的開發商“瓜分”，各自為政的開發，遠沒有達到房地產綜合開發的目的。(五)居住搬遷不當帶來社區解體。

產業結構調整、用地結構轉換、人口結構變遷，城市面臨著物質空間和人文空間的大變動和重新建構。社區作為聚集在一定地域范圍內的社會群體、社會組織和社會生活共同體，具有親密相連的社群，相對完備的生活服務設施，和與之相連的社區成員對所屬社區在感情上、心理上的認同感和歸屬感。傳統的居住文化圈被沖破，而新的居住文化環境和文化氛圍又很難在短時間建立起來，由此而來的便是文化心理失衡，社區結構衰落。在我國許多中小城市舊城改造過程中已經出現了類似問題，須引起政府部門的注意。居民的愿望是就地改善城市基礎設施，改善居住環境，這也成為社會穩定的重要問題，從另一側面反映了目前舊城改造存在的問題和矛盾。

(六)中小城市舊城改造的歷史保護意識淡薄，造成“建設性”破壞，導致城市歷史風貌喪失。

在經濟發展的高速起步階段，由于仍有一部分人片面認為保護歷史文化妨礙城市經濟發展，常常急于改變物質生活條件和發展經濟，無視歷史文化遺產的保護，以至由此演化成破壞性建設行為。

(七)中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。

在目前市場經濟條件下，中小城市的房地產開發商為追求企業利益最大化，他們不愿選擇“城中村”這樣的土地進行開發，因為存在著“城中村”的土地比較成本高，比較利益低，花費精力多，建設周期長，工程量大，投資巨大等諸多問題。政府在編制城市規劃時“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、現階段我國中小城市舊城改造的本質內涵

我國中小城城市產業結構將順應世界趨向，逐步由原來的“二、三、一”模式轉向“三、二、一”模式。這一變化促進城市布局和空間結構發生變化，處于城市中心區的舊城區，作為黃金地段，必然成為第三產業集中地區，真正成為城市的核心。相應地，我國中小城市土地出現的大規模的轉換，也促進原來土地用途結構和空間分布結構不合理的現象發生改變，需要更多地遵循城市土地區位價值規律，按其所在位置的最高租金進行最優化配置。城市發展中就業門路、就業人員構成突變，暫住和流動人口就業比例大幅度上升，對城市的規模、容量和結構產生巨大影響和壓力，要求城市進一步提高人口承載能力和聚集能力。城市的現代化要求以高效合理的城市結構、完善的城市功能設施和高質量的城市環境作為它的物質基礎。這些發展要求無疑是中小城市舊城改造的強大動因。因此，現階段的中小城市改造的實質就是基于工業化進程開始加速、經濟結構發生明顯變化、社會進行全方位深刻變革這一宏觀背景下的物質空間和人文空間的大變動和重新建構。

舊城改造是局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。'其規劃建設的目的和主要內容包括改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調整城市工業布局；更新或完善城市道路系統；改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區；保護城市歷史文脈和風貌特色，以提高人居環境質量，增強舊城區活力。全面認識和明確舊城改造的整體目標，有助于避免將它簡單理解為拆舊建新和單純為了舊城區土地增值的再開發。

三、走符合中小城市特點的可持續發展舊城改造之路舊城改造與房地產開發相互促進，舊城改造為房地產開發提供土地，房地產開發為舊城改造提供資金和動力。以舊城改造促進房地產開發，以房地產開發加快舊城改造，堅持舊城改造與房地產開發相結合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實現了擴大內需，刺激消費，帶動房地產業發展，拉動經濟增長的目的。

(一)堅持走舊城改造與房地產開發栩結合之路，是中小城市的必然選擇。確定實施舊城改造與房地產開發相結合思路，主要基于以下三個因素：

一是資金因素。完成舊城舊村改造任務，搞好基礎設施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應市場經濟需求，實行土地置換，以地生財，以地聚財，走綜合開發、滾動發展的路子。

二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發步伐，才有可能加以解決。

三是實力因素。房地產開發實力明顯增強。開發內容已由簡單的住宅建設發展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎設施為一體的綜合開發。

實踐證明，堅持舊城改造與房地產開發相結合，是符合中小城市的實際的，既找到了實現城市面貌大變樣的切人點和突破口，又實現舊城改造與房地產開發互相促進、共同發展的目的。

(二)運用市場手段來推進舊城改造與房地產開發。

要求運用市場手段，將城市可以用來經營的部分存量資產和生產要素推向市場，進行重新組合和優化配置，把長期以來的城市不變資本轉化為可變資本，通過經營獲得一定收益，并將這些收益投入到城市建設的新領域，走以城養城的市場化路子。(三)統一規劃、統一管理，努力提高房地產綜合開發水平。

一是堅持統一規劃，就是全方位的綜合開發。搞好綜合開發，關鍵是超前編制詳細規劃。對核準認定的待改造區片，規劃部門本著優化用地結構和較好地體現“三個效益”的原則，逐一提前編制出詳細規劃，為引進外資和招標確定開發單位創造條件。編制規劃，強調本著節約用地、合理用地的原則，適當建設一些高層和小高層住宅，提高舊城區建筑容積率，以最大限度地發揮城市土地存量在城市建設與發展中的功能。全面放開技術性規劃設計市場，引入競爭機制，提高規劃設計質量。對完成詳細規劃的舊城改造項目，凡具備條件的，原則上由房地產開發服務中心統一組織前期開發，變生地為熟地，實行招標或拍賣，把“非經營性環境差價”全部集中到政府手里，專門用于基礎設施建設。二是對舊城改造項目和房地產開發項目實行統一管理。三是建立嚴格的市場約束機制，把好土地供應源頭，防止出現土地非法交易、違法占地現象，保證國有資產不流失。四是實行集中收費制度，規范減免辦法。舊城區改造項目需要減免有關費用的，要統一論證，提出意見，批準后執行。凡屬于土地出讓金和城市配套費等應收費用，房地產開發商必須無條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。

(四)采取各種優惠政策，促進舊城改造與房地產開發順利推進。

經過前些年的開發改造，市區現有舊城改造區片大多是一些居民密集、拆遷成本高、改造難度大的項目，經濟效益低下，很難引起開發商的濃厚興趣。針對這種狀況，采取各種辦法予以解決。一是政策扶持，按貨幣安置和實物安置相結合的原則對原有拆遷安置法規進行了修改，使各類舊城改造項目分別享受一定的優惠政策，保證開發商有利可圖。二是資金傾斜，資金問題是制約舊城區改造的瓶頸和關鍵。解決資金問題，主要通過以下途徑：(1)由市財政墊資，作為舊城區改造的啟動資

金；(2)與銀行聯系，讓銀行參與舊城區改造。(3)企業自籌資金。三是強化招商引資工作。調整招商引資格局，變開發企業分散招商為政府主管部門統一招商。(五)陽光操作，妥善安置被拆遷群眾。

舊城改造涉及拆遷安置，合理妥善安置被拆遷群眾是城市政府進行舊城改造的重要工作，關系到社會穩定。舊城改造要全面落實科學發展觀，按照政府主導、市場化運作的思路，堅持法治和人本并存、保護與改造并舉、公平與效率并重的原則，以化零為整、組合成群、成片拆遷、市場運作的方式實施的大規模舊城改造，形成了以“陽光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅動”的改造模式。在舊城改造過程中，按照以人為本和公開、公平、公正原則大力推行以“陽光拆遷政策”、“陽光補償安置標準”“陽光拆遷評估”、“陽光拆遷裁決”為主要內容的“陽光拆遷”工程。(六)保護與開發并舉，保護舊城區原有的歷史文化特色。

首先需要全面認識舊城的特點和要求，按照分類分區的原則，對所在舊城區及地段實行開發定位；其次調整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區人口密度、建筑密度過大的問題，改善環境，增強活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設施條件，提高環境質量，道路的拓寬與否要認真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區的傳統風貌和特色，控制舊城區的建筑高度、體量、色彩和風格，是舊城區歷史保護的重要方面。

(七)加強社區文化建設，構建新的和諧社區。

舊城改造以后原有的社區鄰里可能被打破，需要加強社區文化建設，營造新的居住文化環境和文化氛圍，使社區居民對所屬社區在感情上、心理上的認同感和歸屬感。

第三篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第四篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造,主要是因為這些小區和廠房年代久遠,好多已經成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區改造，城市的各個方面都有較大的發展和變化。第一，舊城區道路網絡基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設施供需總量基本平衡，服務供應結構得到優化；第三，城市環境質量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉，住宅建設飛速發展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區改造是一個復雜的綜合系統，它涉及到社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關系到政府部門、房產開發商和普通居民的利益分配。由于舊居住區改造的系統性和復雜性，我國的城市舊居住區改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發展趨勢

目前，我國城市舊居住區改造呈現多種模式、多個層次推進發展態勢，改造模式由過去單純的“舊區改造”轉向“舊區再開發”。概括起來，現階段我國城市的舊居住區改造呈現出以下趨勢：

一、城市發展對經濟和環境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第五篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。內容包括：①改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；②改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業布局；④更新或完善城市道路系統；⑤改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。當前舊城改造方案設計的趨向為：①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴于相交半放射環形系統的擴展；②在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創新理念

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。