第一篇：地產熱點：旅游地產的新農村建設路徑

旅游地產的新農村發展路徑

演講專家：許豫宏

錄音整理：張力軍

焦點闡釋：國家提出新農村建設的戰略方針是要實現農業現代化、城鄉一體化，推進城市化發展，最終實現全面小康。從2005年提出新農村建設戰略方針到如今，大江南北涌現了許許多多的典型和模式。其中不乏由房企運作的新農村建設，也出現了一些反面教材——“新農村房地產建設”。2007年，天津市政府就在全國率先公開叫停借新農村建設名義違法開發房地產。房企介入新農村建設的功利心，讓政府很難放心。那么做為房企該選擇怎樣的路徑介入新農村建設這片藍海

呢？

戰略建議：從戰略來說：一是借勢旅游順應國家發展方式轉變。未來十年是國家發展的重要戰略機遇期，中央把轉變發展方式確定為工作的主線。從國家戰略的角度來看，在這個歷史轉折時期，著力推進發展方式轉變需要系列新的突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰略性，面臨新的歷史性選擇——能夠也應該成為國家戰略轉型的一個重要切入點和突破口；二是發展經濟形成以旅游產業為主導的新農村建設。新農村建設首先必須發展經濟。經濟的發展，恰恰需要打破農業產業的界限，把農業產業與二、三產業結合起來。旅游產業橫貫一、二、三產業，是各個產業的膠合劑，旅游產業為主導的新農村建設是新時期新農村建設的重要手段。；三是平衡三方實現農民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業自身的經濟利益，才是企業發展的根本所在。幫助農民增收、創收，改善生活方式；為政府高起點，大手筆實施科學化的新農村建設，貫徹落實相關政策方針，爭創新農村建設示范工程。

戰術策略：從戰術上來說：一是選好區位拿大地塊。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區一個半小時車程之內。才能借助目標房產的區位、交通等方面的優勢，有系統地開發內部生態完整的綜合地產項目，企業才能在未來取得預期收益；二是村容村貌建設與產業發展相融合。以旅游的視角，審視農業產業轉型，大力發展高效農業、休閑農業、商貿農業，實現耕地資源集約化利用、多元化經營、建立產銷通道；審美村容村貌整治，以旅游配套設施的要求進行統一規劃設計，并引導農民經營農家樂、民宿等，促使部分農民融入旅游產業系統；三是旅游服務型地產與居所型地產結合。根據項目所在區域的旅游資源品質屬性和未來旅游發展藍圖構想，科學配比旅游服務型地產與居住型地產。本文所指的旅游服務型

地產是指旅游酒店、農莊、度假村、商業購物設施等。居所型地產是指以居住功能為主體的傳統地產，包括居住小區、產權式酒店等；最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點規劃。以旅游為主導的新農村建設涉及旅游產業、農業產業、房地產業等多方領域。房企需要在前期就跳出傳統項目運作模式，進行統一的規劃策劃。

第二篇：新農村旅游地產開發思路是什么

新農村旅游地產開發思路是什么?

旅游導向的社會主義新農村建設，為房地產，尤其是資源導向較強的旅游地產提供了新的發展機遇，也從中尋找新的思路和契機，加速新農村的建設。一些行之有效的模式值得我們去借鑒和思考。

·集約化農業帶動型

結合區域特點，利用集約化、專業化的農業來發展社會主義新農村是一種較好的新農村建設模式。在此過程中，可參照價值規律與平等競爭的機制促使農地流轉。首先促進農用地整理，對各類廢棄地、閑散地進行復墾，增加可利用土地，并置換出更多的可建設用地;其次，通過農業產業的提升引導農民積極參與，促進撤鄉并鎮、遷村并點、舊村整治、民居翻建改建、農村基礎設施建設等，因地制宜，通過土地置換、土地權屬重劃等獲得低成本的可建設用地;再次，利用集約化農業形成旅游區，吸引游客前來觀光休閑，并帶動鄉村公寓、度假住宅等旅游地產物業的開發。

·工業帶動型

在經濟發達的地區，一些鄉村能夠利用當地區位和資源條件，將工業和新農村建設融合為一體，和諧發展，并兼顧農業的發展、環境的保護以及本土文化的提升。在此進程中，會出現一些鄉村風情和現代化氣息相結合的新農村工業園區，以及大量較低成本的工業用地。依托工業資源和鄉村旅游資源，可開發新農村工業旅游區，并利用工業園區的規劃住宅用地，或通過整理農村建設用地，開發配套的接待設施、商業街、住宅等旅游地產。

·休閑和旅游帶動型

利用鄉村較好的休閑氛圍、生態環境、民俗文化和旅游資源，可以將休閑產業、旅游產業與新農村建設緊密結合，形成鄉村休閑旅游區，并依托旅游區，開發產權的酒店、農莊、商業街、度假住宅等多種旅游地產形式。在此進程中，要梳理、挖掘和保護鄉村的旅游資源，而這個過程也是農用地和農村建設用地的整理過程。通過建設休閑度假區和旅游區，優化鄉村建設布局，促進人口適度集中，改善基礎設施，發展公共事業，可以獲得相對低成本的可建設用地，同時，在旅游發展過程中，農村的閑置勞動力會轉化成為非農業人口――旅游產業工人，并可促生新的土地流轉空間。

第三篇：保利地產融資路徑

保利地產融資路徑

保利地產(600048)2009非公開發行A股股票預案的公告

上海證券報 2009-02-18 保利房地產（集團）股份有限公司2009非公開發行A股股票預案的公告

本公司及董事會全體成員保證公告內容的真實、準確和完整，對公告的虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏負連帶責任。

重要提示：

1、發行對象：本次非公開發行的發行對象為包括公司實際控制人保利集團在內的不超過十家的特定對象。其中，保利集團承諾以不超過15億元現金并且與其他認購對象相同的認購價格認購本次發行的股份。除保利集團外的其他發行對象范圍為：證券投資基金管理公司、證券公司、保險機構投資者、信托投資公司、財務公司及其他合法投資者。

2、認購方式：所有發行對象以現金認購本次發行的股票。

釋義

除非本預案另有所說明，下列詞語之特定含義如下：

發行人、本公司、公司、保利地產 指 保利房地產（集團）股份有限公司

保利集團 指 中國保利集團公司，本公司實際控制人

保利南方集團 指 保利南方集團有限公司，本公司控股股東

保利財務 指 保利財務有限公司

發行、本次發行、本次非公開發行 指 保利房地產（集團）股份有限公司本次以非公開發行的方式向特定對象發行A股股票的行為

本預案 指 保利房地產（集團）股份有限公司本次非公開發行股票預案

定價基準日 指 董事會決議公告日

中國證監會或證監會 指 中國證券監督管理委員會

上交所 指 上海證券交易所

元 指 人民幣元

第一節本次非公開發行A股股票方案概要

一、本次非公開發行的背景和目的

本次非公開發行，是公司應對經濟增長減緩和房地產業調整，把握行業內重組整合進程加快的機遇，順應資本市場發展形勢及進一步提升公司競爭力所采取的積極措施。

1、住房制度改革以來，房地產業對我國國民經濟的拉動作用不斷增強，已經成為國民經濟的重要支柱產業，且目前的房地產業政策亦重新強調了這一點。同時，城市化進程不斷加快、城市人口不斷增加和居民可支配收入水平不斷提高、土地供應持續偏緊等支持房地產業發展的根本因素未發生任何改變，房地產業中長期始終看好。2、2007年第二季度以來，部分城市房地產市場開始出現調整，并逐步向全國范圍擴散。本輪行業調整，雖然帶來一定的短期影響，但有利于加速行業重組整合進程，更有利于行業長期健康、穩定地發展，對專業規范的品牌企業而言更多是機遇。

3、公司自完成IPO上市后，憑借卓越的公司戰略和準確的判斷能力，已成為目前行業內發展最快、業績最好的企業之一，即使在宏觀經濟和行業市場發生較大變化下，公司仍取得了領先行業的銷售業績。2008年，公司實現銷售面積258.49萬平方米，同比增長29.48%，實現銷售金額205.11億元，同比增長20.36%。

在上述背景下，通過本次非公開發行從資本市場上獲得支持，進一步提高公司資本實力，是公司保持可持續發展、鞏固行業地位、與競爭對手拉開差距的重要戰略措施，既增強公司未來發展潛力，為公司在行業低迷期進行低成本擴張提供有利條件，又可加快公司項目開發和銷售資金回籠，為公司在行業調整中擴大市場占有率奠定堅實基礎。根據公司目前負債率較高的狀況，通過本次非公開發行，公司還可以改善自身資本結構，降低負債率，減少財務風險，提高公司的盈利能力和抗風險能力。

二、發行股票的種類和面值

本次發行的股票種類為境內上市人民幣普通股（A股），每股面值為人民幣1.00元。

三、發行方式和發行時間

本次發行采用非公開發行的方式，在中國證券監督管理委員會核準后六個月內選擇適當時機向特定對象發行。

四、發行數量

本次向特定對象非公開發行的股票數量合計不超過發行前公司總股本的20%，最終發行數量將提請股東大會授權公司董事會與保薦機構（主承銷商）協商確定。

五、發行對象

本次非公開發行的發行對象為包括公司實際控制人保利集團在內的不超過十家的特定對象。其中，保利集團承諾以不超過15億元現金并且與其他認購對象相同的認購價格認購本次發行的股份。除保利集團外的其他發行對象范圍為：證券投資基金管理公司、證券公司、保險機構投資者、信托投資公司、財務公司及其他合法投資者。

六、認購方式

所有發行對象以現金認購本次發行的股票。

七、發行價格及定價方式

本次非公開發行股票發行價格不低于公司第二屆董事會第十四次會議決議公告前20個交易日公司股票交易均價的90%，即15.89元/股。公司股票在董事會決議公告日至發行日期間如有派息、送股、資本公積金轉增股本等除權除息事項，將對發行底價進行相應調整。最終發行價格將在公司取得本次中國證監會發行核準批文后，按照《上市公司非公開發行股票實施細則》的規定，根據競價結果由公司董事會與保薦機構（主承銷商）協商確定。

八、限售期

保利集團認購的股份自本次非公開發行結束之日起三十六個月內不得轉讓，之后按中國證監會及上交所的有關規定執行。其他特定對象認購的股份，自本次發行結束之日起，十二個月內不得轉讓。

九、未分配利潤的安排

本次發行前的未分配利潤由本次發行完成后的新老股東共享。

十、上市地點

在鎖定期滿后，本次發行的股票將申請在上交所上市交易。

十一、募集資金用途

本次非公開發行擬募集資金不超過80億元（未扣除發行費用），募集資金在扣除發行費用后將投向以下項目：

項目名稱 項目總投資

（萬元）擬投入募集資金

（萬元）

上海保利葉上海項目 582,778 240,000

上海保利林語溪項目 158,911 70,000

廣州保利V座項目 102,345 30,000

佛山順德保利合園項目 80,767 40,000

天津保利上河雅頌項目 365,846 150,000

長沙麓谷林語項目 427,732 110,000

成都公園198項目 200,458 80,000

長春保利羅蘭香谷項目 205,137 80,000 合計 2,123,974 800,000

如果本次非公開發行募集資金不能滿足公司項目的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。如果本次非公開發行募集資金超過公司項目的資金需要，剩余部分的募集資金將補充公司流動資金。在不改變本次募投項目的前提下，公司董事會可根據項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當調整。本次非公開發行募集資金到位之前，公司將根據項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

十二、本次非公開發行股票決議有效期

本次發行股票決議的有效期為發行方案提交股東大會審議通過之日起十二個月。

十三、本次非公開發行是否構成關聯交易

保利集團與公司簽訂了附條件生效的股份認購合同，承諾以不超過15億元現金并且與其他機構投資者相同的認購價格認購本次發行的股份。該行為構成公司的關聯交易，須經公司股東大會的審議批準。保利集團及其關聯方將在股東大會上對相關事項予以回避表決。

十四、本次發行是否導致公司控制權發生變化

保利南方集團為發行人的控股股東，截至2008年12月31日，直接持有發行人股份120,091.80萬股，占發行人總股本的比例為48.97%；保利集團全資持有保利南方集團，為本公司實際控制人，保利集團直接和間接持有發行人股份120,554.07萬股，占發行人總股本的比例為49.16%。按照本次非公開發行的數量上限測算，本次非公開發行完成后，保利集團直接和間接持有的股份共占發行人股本總額的比例不低于30%，仍處于實際控制人地位。因此，本次非公開發行不會導致發行人的控制權發生變化。

十五、本次發行方案已經取得有關主管部門批準的情況以及尚需呈報批準的程序

本次非公開發行方案已于2009年2月16日經公司第二屆董事會第十四次會議審議通過。本次非公開發行方案尚需公司股東大會審議批準并報中國證監會核準。

第二節保利集團基本情況及附生效條件股份認購合同摘要

一、保利集團的基本情況

1、基本情況

公司名稱：中國保利集團公司

成立日期：1993年2月9日

注冊資金：15億元

法定代表人：陳洪生

住所：北京市東城區朝陽門北大街1號28層

經營范圍：對集團所屬企業的生產經營活動實施組織、協調、管理；所屬企業生產所需設備、原材料的代購、供應、銷售；所屬企業生產產品的批發、代銷；與以上業務相關的技術咨詢、技術服務、信息服務；進出口業務。

2、股權控制關系結構圖

3、主要經營情況及最近三年主要業務的發展情況和經營成果

保利集團主營業務包括軍貿業務、房地產業務、文化業務和資源開發業務等，最近三年保利集團總資產、凈資產、營業收入及利潤總額等主要財務指標均保持兩位數增長，整體實力顯著增強。近三年主要財務指標見下表（單位：億元）：

2008年 2007年 2006年

總資產 876.2 682.6 349.3

所有者權益 265.8 223.4 124.1

營業收入 234.4 140.5 87.3

利潤總額 48.7 37.8 18.2

4、保利集團最近一年的簡要會計報表

（1）公司截至2008年12月31日簡要資產負債表（單位：萬元，未經審計）項目 2008年12月31日

資產總額 8,762,447

其中：流動資產 7,689,516

負債總額 6,104,554

所有者權益總額 2,657,893

其中：歸屬于母公司的所有者權益總額 1,362,074

（2）公司2008年簡要利潤表（單位：萬元，未經審計）

項目 2008年

營業收入 2,343,852

營業利潤 463,478

利潤總額 487,079

凈利潤 353,940

5、保利集團及其董事、監事、高級管理人員最近五年處罰及訴訟等相關情況

保利集團及其董事、監事、高級管理人員最近五年未受過行政處罰、刑事處罰，也未涉及與經濟糾紛有關的重大民事訴訟或者仲裁。

6、本次發行完成后，保利集團與公司是否存在同業競爭的說明

本次發行完成后，保利集團與公司不存在實質性同業競爭。

7、本次發行預案披露前24個月內保利集團與本公司之間的重大交易情況

（1）2008年7月，本公司發行43億元公司債券，保利集團為本期債券的還本付息提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證，保證范圍包括本期債券本金及其利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。

（2）根據公司第二屆董事會第十二次會議決議及2008年第一次臨時股東大會審議通過的《關于在保利財務有限公司辦理相關業務的議案》，同意公司在保利財務辦理如下相關業務：

a）按照正常商業條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，公司可在20億元范圍內接受保利財務提供的擔保業務，以及可在20億元范圍內接受保利財務提供的貸款等資金支持業務。

b）公司在保利財務的日存款余額不超過2007年末資金余額的50%，按照正常商業條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，與保利財務進行存款等結算業務。

c）除上述存款、擔保、貸款等業務以外，授權公司在20億元范圍內，按照正常商業條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，可接受保利財務提供的營業范圍內的其他業務。

截至本預案公告之日，本公司在保利財務的存款余額為128,308.58元，除存款業務外，本公司尚未接受保利財務提供的擔保、貸款及其他業務。

（3）根據公司第二屆董事會第六次會議決議及2007年第二次臨時股東大會審議通過的《關于向中國保利集團申請借款及擔保的議案》，同意公司向中國保利集團公司申請分別20億元左右的借款和擔保支持。同意以后均按此標準向集團申請該類資金及擔保支持。

截至本預案公告之日，保利集團及其關聯方向本公司及本公司控股子公司提供借款本金合計72,950萬元，提供擔保余額合計8億。

除上述交易外，本次發行預案披露前24個月內保利集團與本公司之間不存在其他重大交易情況。

二、附條件生效的股份認購合同的內容摘要

1、合同主體

發行人：保利地產

認購人：保利集團

2、認購方式、支付方式、認購數量、認購價格、限售期

（1）認購方式：以現金認購發行人向特定對象非公開發行的新股。

（2）支付方式：現金支付。

（3）認購數量：認購人承諾以最多不超過人民幣十五億元的現金認購本次發行股份，具體認購股份數由雙方在發行價格確定后簽訂補充協議最終確定。

（4）認購價格：本次發行中發行人向認購人發行的發行價格與向其他特定對象發行的發行價格相同。該發行價格不低于定價基準日前二十個交易日發行人股票交易均價的百分之九十，在公司取得本次中國證監會發行核準批文后，按照《上市公司非公開發行股票實施細則》規定的競價程序進行競價，并根據競價結果由公司董事會與保薦機構（主承銷商）協商確定。發行人股票在定價基準日至發行日期間如有派息、送股、資本公積金轉增股本等除權除息事項，將對發行底價進行相應調整。

（5）限售期：認購人認購的股票在本次發行完成后36個月內不得轉讓。

3、合同生效條件和生效時間

本合同在以下條件均獲得滿足之日起正式生效：

（1）本次發行已經發行人董事會和股東大會批準。

（2）認購人認購本次發行新股已經有權的國有資產監督管理部門批準。

（3）本次發行已經中國證券監督管理委員會核準。

4、合同附帶的任何保留條款和前置條件

本合同無任何保留條款和前置條件。

5、違約責任條款

保利集團及本公司應按本協議的規定履行協議，一方違反本協議規定，應依法賠償由此造成的對方的全部損失。

第三節董事會關于本次募集資金運用的可行性分析

本次非公開發行A股股票所募集資金扣除發行費用后，將投資于以下項目：

項目名稱 項目總投資

（萬元）擬投入募集資金

（萬元）

上海保利葉上海項目 582,778 240,000

上海保利林語溪項目 158,911 70,000

廣州保利V座項目 102,345 30,000

佛山順德保利合園項目 80,767 40,000

天津保利上河雅頌項目 365,846 150,000

長沙麓谷林語項目 427,732 110,000

成都公園198項目 200,458 80,000

長春保利羅蘭香谷項目 205,137 80,000

合計 2,123,974 800,000

如果本次非公開發行募集資金不能滿足公司項目的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。如果本次非公開發行募集資金超過公司項目的資金需要，剩余部分的募集資金將補充公司流動資金。在不改變本次募投項目的前提下，公司董事會可根據項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當調整。本次非公開發行募集資金到位之前，公司將根據項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

投資項目的具體情況如下：

（一）上海保利葉上海項目

1、項目情況要點

項目名稱：上海保利葉上海（上海寶山顧村項目）

項目總投資：582,778萬元

項目建設年限：2008年8月至2014年3月

項目經營主體：由全資子公司上海保利建霖房地產有限公司開發經營

規劃占地面積：408,374平方米 總建筑面積：704,113平方米

預計銷售額：749,867萬元

2、項目基本情況

上海保利葉上海項目地塊位于上海寶山區顧村鎮，四至范圍為：東至聯陽路（該路東側即中心河）、西至長白山路（該路西側即彭家涇）、北至菊太路、南至沙浦河。

本項目凈用地面積408,374平方米，容積率1.37，規劃建設普通住宅，總建筑面積704,113平方米。

3、項目的市場前景

本地塊所在的顧村地處普陀、寶山交界，是寶山新城的三大組團（顧村新城、西城區、東城區）之一。顧村作為上海市重大工程配套商品房“兩個1,000萬”工程的重要組成部分，政府對居住配套設施的投入對改善居住和就業環境有著重要的作用。項目緊鄰上海最大郊野生態公園--顧村公園，周圍水系資源豐富，環境優美，占地面積為上海目前最大的世紀公園三倍。項目距離外環線較近，地鐵1號線和7號線均經過顧村，交通優勢凸現，升值潛力巨大。整個區域居住氛圍逐漸形成，生活配套十分完善。周邊住宅樓盤較多，參照市場價格，項目普通住宅較為合理的銷售價格在10,500元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2007年7月31日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權。2007年11月29日由公司全資子公司上海保利建霖房地產有限公司簽訂了《國有土地使用權出讓合同》（滬寶房地(2007)出讓合同第98號、第99號、第100號），目前項目已取得《建設用地批準書》（寶山區市（縣）[2008]寶府土書字第023號、025號、026號），2008年5月4日取得《國有土地使用權證》（滬房地寶字（2008）第015181號、第015182號、第015183號、第015184號、第015185號），《建設用地規劃許可證》（滬寶地（2008）13080826E01008），《建設工程規劃許可證》（滬規建寶（2008）13080927F00041、滬規建寶（2008）13080927F00042、滬規建寶（2008）13080927F00043、滬規建寶（2008）13080927F00044），《施工許可證》（0801BS0055D0***09110219、0801BS0055D023101***219），其他相關文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為582,778萬元，其中土地成本為334,000萬元，項目前期設計勘探費4,365萬元，建設安裝工程費131,342萬元，基礎設施建設費36,152萬元，其他配套費和政府收費為21,836萬元，不可預見費3,874萬元，期間開發費用及銷售費用為51,208萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目一期已開工。項目計劃使用募集資金24億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額749,867萬元，實現稅后利潤89,172萬元，投資回報率為15.30%，銷售凈利率為11.89%。項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 704,113

總銷售收入 萬元 749,867

總投資 萬元 582,778

稅前利潤 萬元 118,896

凈利潤 萬元 89,172

項目投資回報率 % 15.30

項目銷售凈利率 % 11.89

（二）上海保利林語溪項目

1、項目情況要點 項目名稱：上海保利林語溪（上海南匯康橋項目）

項目總投資：158,911萬元

項目建設年限：2008年6月至2011年3月

項目經營主體：由全資子公司上海保利建壅房地產有限公司開發經營

規劃占地面積：120,573平方米

總建筑面積：193,388平方米

預計銷售額：202,134萬元

2、項目基本情況

上海保利林語溪項目地塊位于上海市南匯區康橋鎮3號地塊位于上海市南匯區康橋鎮，四至范圍為：東至楊高南路、南至電信信息園B區、西至規劃道路、北至外環綠帶。

本項目凈用地面積120,573平方米，容積率1.20，規劃建設普通住宅，總建筑面積193,388平方米。

3、項目的市場前景

項目所處的區域為大三林板塊，眾多高檔住宅區位于該板塊，是上海市居住認同度較高的一個板塊，距人民廣場、徐家匯、陸家嘴都很方便，距離世博會廠址較近，有世博概念。具備較高的抗風險能力。

項目本身地塊的交通優勢也比較明顯，北靠上海外環線，東緊鄰主干道楊高南路，依托大三林區域內已經建成軌道交通6號線、8號線，在建軌道交通11號線，可以方便的到達市中心區。項目周邊的配套目前仍在發展中，目前已有家樂福、易初蓮花、易買德等大型超市，均開設購物班車，地塊北側的三林城內在建中房城市廣場也是大型的商業，這些大型的商業，其商業服務半徑將有效的覆蓋本項目。參照周邊樓盤的價格，項目普通住宅的銷售價格將在12,000元/平米左右。

4、資格文件取得情況

項目于2008年1月24日簽訂成交確認書（編號：南房地確字20071633號）。2008年6月10日簽訂《國有土地使用權出讓合同》（滬房地南匯（2008）出讓合同第19號），目前已取得《建設用地批準書》（南匯區[2008]南府土書字第058號），《上海市房地產權證》（滬房地南字（2009）第000794號、000795號），《建設用地規劃許可證》（滬南地（2008）19080928E01208），《建筑工程施工許可證》（0801NH0032D0***10132119）,其他相關文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為158,911萬元，其中土地成本為85,696萬元，項目前期設計勘探費1,354萬元，建設安裝工程費38,325萬元，基礎設施建設費10,234萬元，其他配套費和政府收費為6,167萬元，不可預見費1,122萬元，期間開發費用及銷售費用為16,013萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

項目一期已開工。項目計劃使用募集資金7億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額202,134萬元，實現稅后利潤22,624萬元，投資回報率為14.24%，銷售凈利率為11.19%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 193,388

總銷售收入 萬元 202,134

總投資 萬元 158,911

稅前利潤 萬元 30,166

凈利潤 萬元 22,624

項目投資回報率 % 14.24

項目銷售凈利率 % 11.19

（三）廣州保利V座項目

1、項目情況要點

項目名稱：廣州保利V座（F2-2項目）；

項目總投資：102,345萬元

項目建設年限：2008年1月至2011年8月

項目經營主體：由控股子公司保利（廣州）房地產開發有限公司與廣州市天河區冼村經濟發展公司合作開發

規劃占地面積：12,882平方米

總建筑面積：204,960平方米

預計銷售額：198,282萬元

2、項目基本情況

廣州保利V座項目位于廣州市珠江新城內，在政府的規劃中將成為未來廣州CBD核心商務區

本項目占地面積為12,882平方米，規劃建設寫字樓和商業，總建筑面積為204,960平方米，地上可售面積為108,479平方米。

3、項目的市場前景

項目所在區域廣州市珠江新城，擁有良好的發展前景，地鐵三號線、五號線，多條公交線貫穿珠江新城，交通便利。歌劇院、博物館、少年宮等大型市政配套設施的陸續建成和投入使用使得該區域成為未來廣州最具升值潛力的區域，項目整體市場前景看好。

項目周邊有富力中心、發展中心等比較有代表性的商業項目，參照周邊樓盤的銷售價格，本區域內寫字樓的銷售價格在18,000元/平方米左右，商業價格在20,000元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2004年保利（廣州）房地產開發有限公司以合作的方式取得該項目國土使用權，目前已簽訂《國有土地使用權出讓合同》（穗國地出合[2004]363號），領取了《國有土地使用權證》（穗府國用（2006）第01100099號），《建設用地規劃許可證》（穗規地證[2004]261號），《建設工程規劃許可證》（穗規建證[2008]3202號），《施工許可證》（編號***101），其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為102,345萬元，其中土地成本為5,014萬元，項目前期設計勘探費2,808萬元，建設安裝工程費73,929萬元，基礎設施建設費4,960萬元，其他配套費和政府收費為3,850萬元，不可預見費2,566萬元，期間開發費用及銷售費用為9,218萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工。項目計劃使用募集資金3億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額198,282萬元，實現稅后利潤44,525萬元，投資回報率為43.51%，銷售凈利率為22.46%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 204,960

總銷售收入 萬元 198,282

總投資 萬元 102,345

稅前利潤 萬元 59,367

凈利潤 萬元 44,525

項目投資回報率 % 43.51

項目銷售凈利率 % 22.46

（四）佛山順德保利合園項目

1、項目情況要點

項目名稱：佛山順德保利合園（順德容桂項目）；

項目總投資：80,767萬元

項目建設年限：2007年9月至2011年12月

項目經營主體：由全資子公司保利順德房地產開發有限公司開發經營

規劃占地面積：51,809平方米

總建筑面積：273,440平方米

預計銷售額：101,096萬元

2、項目基本情況

佛山順德保利合園項目位于佛山市順德區容桂文海路以南，文星路以東。

本項目總占地面積51,809平方米，容積率在2.5-4.5之間，地塊形狀方正。本項目規劃建設普通住宅，總建筑面積273,440平方米。

3、項目的市場前景

該項目位于佛山市順德區南部容桂街道，是順德乃至珠江三角洲重要的制造業基地，擁有科龍、容聲、華寶、格蘭仕、等國內外知名企業，形成了以家電、化工涂料、電線電纜、生物醫藥、塑料制品等為骨干的產業格局，成為全國最大的冰箱、微波爐、空調等家電生產基地。并在此基礎上逐步建構出智能家電、信息電子、醫藥保健、化工涂料等四大支柱產業。參照周邊的樓盤，本地區住宅的售價比較合理的價格在4,000元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2007年8月29日，本公司以拍賣的方式取得該項目國土使用權，目前已簽訂《國有土地使用權出讓合同》（440606-2007-000909），領取了《國有土地使用證》（佛府（順）國用（2007）第1002859號），《建設用地規劃許可證》（順規地證（2008）00078），《建筑工程施工許可證》（***303）。其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為80,767萬元，其中土地成本為28,016萬元，項目前期設計勘探費1,667萬元，建設安裝工程費40,352萬元，基礎設施建設費3,459萬元，其他配套費和政府收費為847萬元，不可預見費463萬元，期間開發費用及銷售費用為5,962萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

項目已開工，項目計劃使用募集資金4億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額101,096萬元，實現稅后利潤10,263萬元，投資回報率為12.71%，銷售凈利率為10.15%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 273,440

總銷售收入 萬元 101,096

總投資 萬元 80,767

稅前利潤 萬元 13,684

凈利潤 萬元 10,263

項目投資回報率 % 12.71

項目銷售凈利率 % 10.15

（五）天津保利上河雅頌項目

1、項目情況要點

項目名稱：天津保利上河雅頌（天津武清項目）；

項目總投資：365,846萬元

項目建設年限：2008年4月至2013年8月

項目經營主體：由全資子公司保利（天津）房地產開發有限公司開發經營

規劃占地面積：304,598平方米

總建筑面積：895,756平方米

預計銷售額：458,921萬元

2、項目基本情況

天津保利上河雅頌項目位于天津市武清區城區泉達路東側，處于京津兩大城市之間，是天津當前城市重點開發建設區。

本項目占地面積為304,598平方米，規劃建設普通住宅，計劃總建筑面積為895,756平方米，地上建筑面積757,450平方米。

3、項目的市場前景

本項目所在的武清開發區是1991年12月批準設立的國家級高新技術產業開發區，地處北京、天津之間。沿京津塘高速公路上達北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市區25公里，距天津國際機場35公里，到首都國際機場90公里，區位優勢得天獨厚。

項目周邊有第6城、北岸尚城等比較有代表性的住宅項目，參考以上樓盤價格，本區域內普通住宅銷售價格在5,500-6,000元/平方米之間。

4、資格文件取得情況

2007年12月25日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權，目前已簽訂《國有土地使用權出讓合同》（（掛）2007-020），領取了《建設用地批準書》（[2008]津國土房武清準字第017號，[2008]津國土房武清準字第018號），《國有土地使用權證》（武單國有（2008）第068號、069號），《建設用地規劃許可證》（2008武清地證0052），《建設工程規劃許可證》（2008武清建證0075號-0083號），施工許可證（建施***8、建施***7），其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為365,846萬元，其中土地成本為93,417萬元，項目前期設計勘探費4,389萬元，建設安裝工程費191,850萬元，基礎設施建設費32,227萬元，其他配套費和政府收費為16,378萬元，不可預見費1,224萬元，期間開發費用及銷售費用為26,361萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工。項目計劃使用募集資金15億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額458,921萬元，實現稅后利潤49,842萬元，投資回報率為13.62%，銷售凈利率為10.86%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 895,756

總銷售收入 萬元 458,921

總投資 萬元 365,846

稅前利潤 萬元 66,456

凈利潤 萬元 49,842

項目投資回報率 % 13.62

項目銷售凈利率 % 10.86

（六）長沙麓谷林語項目

1、項目情況要點

項目名稱：長沙麓谷林語（長沙綠之城項目）；

項目總投資：427,732萬元

項目建設年限：2008年7月至2015年12月

項目經營主體：由控股子公司湖南保利房地產開發有限公司開發經營

規劃占地面積：790,004平方米

總建筑面積：1,380,545平方米

預計銷售額：548,620萬元

2、項目基本情況

長沙麓谷林語項目位于河西麓谷科技新城內，三面臨路，北臨長常高速公路，西臨麓松路，南臨桐梓坡西路，距市政府6公里，距汽車西站3公里。

本項目占地面積為790,004平方米，規劃建設普通住宅，總建筑面積為1,380,545平方米。

3、項目的市場前景

本項目位于長沙市重點發展園區--麓谷科技新城的核心位置，處于市府板塊和河西大學城板塊的輻射范圍之內，目標客戶群明確。該項目位于西二環和繞城高速之間的城郊結合部，路網發達，交通便利，區域環境優美，用地范圍內景觀資源豐富，基礎設施齊全。此外，規劃用地完整，面積大，易形成社區配套齊全、人口集中的高端產品規模開發效應。目前，該區域在售、在建、擬建的樓盤品質較高，銷售均價在4,000-5,000元/平方米之間，目標客戶群明確，市場前景較好。

4、資格文件取得情況

2008年6月24日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權，目前已取得國土證（長國用（2008）第054498、054499、054500、054501號），《建設用地規劃許可證》（高新出（2008）0016、0017、0018、0019號），《建設工程規劃許可證》（高新建1（2008）0015、0016號），《施工許可證》（***101，***201），其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為427,732萬元，其中土地成本為85,697萬元，項目前期設計勘探費7,473萬元，建設安裝工程費243,089萬元，基礎設施建設費37,877萬元，其他配套費和政府收費為7,138萬元，不可預見費7,833萬元，期間開發費用及銷售費用為38,625萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工，項目計劃使用募集資金11億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目實現銷售額548,620萬元，實現稅后利潤64,259萬元，投資回報率為15.02%，銷售凈利率11.71%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 1,380,545

總銷售收入 萬元 548,620

總投資 萬元 427,732

稅前利潤 萬元 85,679

凈利潤 萬元 64,259

項目投資回報率 % 15.02

項目銷售凈利率 % 11.71

（七）成都公園198項目

1、項目情況要點

項目名稱：成都公園198（成都新都項目）；

項目總投資：200,458萬元

項目建設年限：2008年1月至2011年12月

項目經營主體：由控股子公司保利（成都）實業有限公司開發經營

規劃占地面積：200,000平方米

總建筑面積：671,002平方米

預計銷售額：289,630萬元

2、項目基本情況

成都公園198項目位于成都市新都區蜀龍大道西側，三環以外，繞城以內，距離北三環約7公里，距成都市中心約15公里，至成都中心天府廣場車行時間約30分鐘。本項目東臨蜀龍大道，南面為熊貓基地，西北為成綿高速。

本項目占地面積為200,000平方米，規劃建設普通住宅，總建筑面積為671,002平方米。

3、項目的市場前景

該項目所在區域北部新城位于成都城北方向，規劃是一個集休閑、度假、商住為一體的綜合社區，未來北部新城將成為城市發展最重要的一極。本項目位于北部新城腹地，將作為政府著力打造的大型生態居住區，與熊貓基地毗鄰，周邊公園環繞，自然生態環境非常好。參照周邊的樓盤，本地區住宅的售價比較合理的價格在4,000-5,500元/平方米。

4、資格文件取得情況

2008年1月18日，保利（成都）實業有限公司以拍賣的方式取得該項目國土使用權，目前已簽訂《國有土地使用權出讓合同》（5101新都（2008）出讓合同第03號），已取得《國有土地使用證》（成都國用（2008）第739、740號），《建設用地規劃許可證》（地字第***、地字第***號），《建設工程規劃許可證》（建字第***、***號），《施工許可證》（編號***101、***101）。其他相關文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為200,458萬元，其中土地成本為32,651萬元，項目前期設計勘探費2,884萬元，建設安裝工程費136，758萬元，基礎設施建設費11,267萬元，其他配套費和政府收費為3,667萬元，不可預見費2,674萬元，期間開發費用及銷售費用為10,557萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目目前一期已開工。項目計劃使用募集資金8億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額289,630萬元，實現稅后利潤50,084萬元，投資回報率為24.98%，銷售凈利率為17.29%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 671,002

總銷售收入 萬元 289,630

總投資 萬元 200,458

稅前利潤 萬元 66,779

凈利潤 萬元 50,084

項目投資回報率 % 24.98

項目銷售凈利率 % 17.29

（八）長春保利羅蘭香谷項目

1、項目情況要點

項目名稱：長春保利羅蘭香谷

項目總投資：205,137萬元

項目建設年限：2006年11月至2011年6月

項目經營主體：由控股子公司長春市輕軌六合房地產開發有限公司開發經營

規劃占地面積：422,808平方米

總建筑面積：619,328平方米

預計銷售額：263,839萬元

2、項目基本情況

長春保利羅蘭香谷項目位于長春市高新技術產業開發區硅谷大街以北、電臺街以東、繁榮路以南、飛躍東路以西。

本項目占地面積為422,808平方米，規劃建設普通住宅，總建筑面積為619,328平方米。

3、項目的市場前景

本項目所在區域位于長春市的南部，隨著長春市政府、大學校區的南遷，長春市的城市重心向南部遷移，對南部區域房地產價值的提升作用巨大，因此本項目有著良好的發展前景。參照周邊的樓盤，本區域住宅比較合理的平均售價在4,500元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2005年11月8日長春市輕軌六合房地產開發有限公司以掛牌的方式取得本項目國有土地使用權，已簽訂《國有土地使用權出讓合同》。2007年5月我司以股權收購的方式取得該項目的開發權。項目已領取了《國有土地使用權證》（長國用（2008）第091000441、091000442號），《建設用地規劃許可證》（長規用地字第***、***號），建設工程規劃許可證（建字第***號），施工證（編號***101等共計79個），其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為205,137萬元，其中土地成本為59,394萬元，項目前期設計勘探費2,477萬元，建設安裝工程費101,864萬元，基礎設施建設費13,270萬元，其他配套費和政府收費為619萬元，不可預見費2,365萬元，期間開發費用及銷售費用為25,147萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目一期已開工。項目計劃使用募集資金8億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額263,839萬元，實現稅后利潤31,164萬元，投資回報率為15.19%，銷售凈利率為11.81%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 619,328

總銷售收入 萬元 263,839

總投資 萬元 205,137

稅前利潤 萬元 41,553

凈利潤 萬元 31,164

項目投資回報率 % 15.19

項目銷售凈利率 % 11.8

第四節管理層關于本次發行對公司影響的討論與分析

一、本次發行后公司業務結構、高管人員結構、股東結構的變化以及公司章程變化情況

本次發行不會對公司主營業務結構產生重大影響，公司的主營業務仍然為房地產開發和經營；不會導致公司業務和資產的整合。

本次非公開發行完成后，預計公司高管人員結構將保持穩定。

本次非公開發行股票完成后，預計增加不超過發行前公司總股本20%的有限售條件流通股（具體增加股數將在取得證監會發行核準批文后確定），導致公司股東結構和注冊資本發生變化。公司需要根據發行結果修改公司章程所記載的股東結構及注冊資本等相關條款。除此之外，公司暫無其他修改或調整公司章程的計劃。

二、本次發行后公司財務狀況、盈利能力及現金流量的變動情況

本次發行完成后，公司總資產和凈資產均將相應增加，公司的資產結構將得到優化。公司資產負債率也將相應下降，使得公司的財務結構進一步改善。另一方面，由于本次發行后總股本將有所增加，募集資金投資項目產生的經營效益需要一定的時間才能體現，因此不排除公司的每股收益將被攤薄的可能。

本次募集資金將全部用于募集資金投資項目的經營開發，此次募投項目的盈利情況較好，這些項目的如期實施和完成，會在未來2-3年為公司帶來較好的投資收益，有利于提高整個公司的盈利水平。

本次發行完成后，公司籌資活動產生的現金流入量將大幅度增加；在資金開始投入募投項目后，投資活動產生的現金流出量將大幅增加；在募投項目完成后，公司經營活動產生的現金流量凈額將得到顯著提升。本次發行將改善公司的現金流狀況，降低資金成本。

三、公司與控股股東及其關聯人之間的業務關系、管理關系、關聯交易及同業競爭等變化情況

公司與控股股東在業務和管理等方面完全分開，公司業務經營與管理獨立，并獨立承擔經營責任和風險。

本次非公開發行完成后，公司與控股股東、實際控制人及其關聯人在同業競爭方面不會發生變化。

保利集團與公司簽訂了附條件生效的股份認購合同，承諾以不超過15億元現金并且與其他機構投資者相同的認購價格認購本次發行的股份。該行為構成公司的關聯交易，需經公司股東大會的審議批準。保利集團及其關聯方將在股東大會上對相關事項予以回避表決。除此關聯交易外，本公司與控股股東、實際控制人在此次交易中未發生其他關聯交易。

四、本次發行完成后，公司是否存在資金、資產被控股股東及其關聯人占用的情形，或上市公司為控股股東及其關聯人提供擔保的情形

本次發行完成后，公司不存在資金、資產被控股股東及其關聯人占用的情形，也不存在為控股股東及其關聯人提供擔保的情形。

五、本次發行對公司負債情況的影響

截至2008年12月31日，本公司資產負債率為70.78%，負債結構較為合理，本次發行完成后，公司凈資產增加，資產負債率將下降。

六、本次發行的風險分析

1、政策風險

由于我國房地產業是典型的政府主導型產業，國家宏觀經濟政策和行業政策的變化都將對行業產生較大影響。如果房地產開發企業不能適應國家政策的變化，則有可能對企業的經營和發展造成不利影響。

2、管理風險

公司作為一家業務遍及全國17個大中型城市的全國性大型房地產集團公司，已形成了成熟的經營模式和管理制度，培養了一批經驗豐富、能征善戰的業務骨干，但公司經營規模持續擴大和業務范圍的拓寬會對自身的管理能力提出更高的要求，如果公司在人力資源保障、風險控制、項目管理等方面不能及時跟上，公司將面臨一定的管理風險。

3、業務經營風險

本公司在經營過程中可能面臨產品與原材料價格波動、城市規劃調整導致項目開發難度增大、項目盈利能力下降、與合作方發生糾紛等業務經營風險，公司在經營中若不能及時應對和解決上述問題，可能對公司經營業績產生一定的影響。

4、市場風險

房地產行業與國民經濟發展之間存在較大的關聯性，受國民經濟發展周期的影響較大。目前受世界金融風暴影響，我國宏觀經濟增速減緩，房地產行業處于調整期，如果調整持續較長時間，公司銷售可能面臨一定的市場壓力。

5、財務風險

房地產市場的波動和融資環境的變化將影響房地產企業的銷售回籠和對外融資，有可能使公司面臨一定的資金周轉壓力和償債風險。

6、其他風險

（1）審批風險

本次非公開發行尚需經公司股東大會審議批準，存在無法獲得公司股東大會表決通過的可能。此外，本次非公開發行還需取得中國證監會的核準，能否取得相關主管部門的批準或核準，以及最終取得相關主管部門批準或核準的時間都存在一定的不確定性。

（2）每股收益和凈資產收益率攤薄的風險

本次非公開發行將擴大公司股本及凈資產規模，在盈利水平一定的條件下，將會攤薄公司的每股收益和凈資產收益率。由于房地產開發項目的開發周期較長，募集資金使用效益的顯現需要一個時間過程，短期內難以將相關利潤全部釋放出來，從而導致公司的每股收益和凈資產收益率存在短期內被攤薄的風險。

保利房地產（集團）股份有限公司

董事會

二零零九年二月十八日

第四篇：旅游地產調查報告

旅游地產調查報告

旅游地產的產生旅游地產的出現是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間可以達到50年以上。而旅游地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。當前的旅游投資商是以旅游地產投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力的構成了旅游地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產的操作倚重于經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發相結合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅游與地產之間互補互助關系非常重要。旅游地產的分類

旅游地產，從某種意義上來說，它是一種經濟綜合體，它覆蓋了地產、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

從理論上來說，旅游地產是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點地產，旅游商業地產，旅游度假地產，旅游住宅地產。

旅游景點地產

主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間；

旅游商業地產

主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間；

旅游度假地產

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等；

旅游住宅地產

主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

旅游地產的產品

隨著中國旅游地產的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產產品有以下幾種： 分時度假分時度假從實質上看，是介于房地產產品和酒店產品之間的一種中間產品。旅游地產中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權酒店”。在分時度假產品中會涉及多方主體：開發商，擁有房產產權；銷售商，作為開發商的銷售代表向公眾銷售分時度假產品；度假房產管理公司，管理和維護分時度假房產；分時度假交換公司，向具有分時度假房產使用權的消費者（會員）提供不同地區之間的分時度假產品交換業務；其他還有律師、金融機構、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關的專業群體。在我國現階段，分時度假產品中的各方主體發展不平衡，全國可發展分時度假的產品有上千處，但專業的銷售商不到20家，真正在運作點數制進行交換的系統更是屈指可數。

分時度假在全球的穩健發展已經預熱了中國市場。為全球分時度假行業提供相關產品和服務的最大供應商RCI公司已經于今年4月中旬與國內的中安達公司簽署了協議，意與中國公司共同建設分時度假市場。

我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經率先加入RCI度假交換網絡，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發的金冠獎和國際金獎。

2001年3月份，中房集團向香港特區政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數字來看，香港平均每年每個家庭消費6000港元，假設按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。

分時度假這種產品目前市場度還不是很高。

旅游主題社區

在房地產競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達80萬平方米的旅游地產大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區”，總投資預計達20億元人民幣，位置在東四環與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團，開發商是北京世紀華僑城實業公司。

有業內人士預測，該項目一旦初具規模，將與毗鄰的世紀東方城、紫南家園這兩個供應量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發商深圳華僑城在深圳成功開發了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產開發模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。

據該項目代理公司中原物業顧問策劃部負責人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費了近一年半的時間進行整個社區的規劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進入實戰階段，目前已完成土地平整。

另據介紹，該項目的配套住宅建筑面積達80萬平方米，將分為多期開發，定位為中高檔住宅，現已進入開發準備階段。但近期尚不準備做大規模宣傳，據有關消息稱，這可能與其將打算以準現房形式銷售有關。按行情，若計劃買準現房而非期房，現在做推廣為時過早。

度假村1997年，中坤投資集團開始對安徽省黃山市黟縣進行整體旅游開發，下轄的黃山京黟旅游開發有限公司擁有綜合型現代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關麓村等國內外著名古村落風景區。其中宏村的水系設計更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內涵交相輝映，享有“中國明清博物館”之美譽。2000年11月，宏村被聯合國教科文組織列入了“世界文化遺產名錄”。

近期，中坤投資集團又開始著手開發位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村項目，該項目擁有山水面積近5000畝，風光秀美異常，譽為“人間仙境”。奇墅湖國際旅游度假村將建設徽派村落式別墅面積10萬平方米，四星級賓館一座，并經安徽省政府批準，在景區內捐資恢復重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴，正在中國佛教協會領導和支持下進行設計、施工，度假村總計投資5億元，2005年內建成。

2003年中坤集團又開始向中國的大西北新疆拓展，將在5年內一期投入5億元，整體促進以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風光旅游、國際登山、探險及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動整體經濟發展。并計劃先期設計建設2至3座3星或4星級的旅游賓館，建設國際一流的登山探險營地，投資組建大型旅游車隊，拍攝制作包括電視連續劇《瑪納斯》史詩在內的文化宣傳作品，制定面向國際及國內大中城市的特色旅游計劃。大連萬達也要在昆明滇池風景區開發大型的旅游度假項目，總投資高達30多億元人民幣。萬達將該項目暫定名為“滇池衛城”，該項目的推進，將全面完成國務院對度假區批復的九大功能建設，即：一座大型游樂園、湖濱高爾夫球場、一座園林五星級酒店、英式馬術俱樂部、旅游風情小鎮、產權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等；社區配套包括中小學、幼兒園、醫保中心、購物中心。項目集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，是一座按照國際標準建設的大型綜合度假休閑社區。

產權式酒店

產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關資料顯示，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風險相對較小的產權式酒店有望成為中產階層的首選。對于投資回報率來說，其實就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率并降低投資風險。而出租率直接與物業的地段、稀缺性以及品質相關，因此地段好，有特色的產權式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產的開發

旅游和房地產是完全不同的兩個行業，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央游憩區、商業步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開發為主流，已經引起地產界的廣泛關注；產權酒店即將迎來大規模推廣的時期；與商業地產結合的中央游憩區、濱水休閑區、餐飲街區、娛樂街區、古文化古建筑街區、shopping mall 等，已經成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮開發及旅游城市開發——這種將旅游區域開發與城市經營全面結合的旅游地產提升模式，已經出現，并逐漸走向流行。北京綠維創景規劃設計院提出要從旅游的視角看房地產。認真思考旅游與房地產之間的結合，能夠實現房地產的提升。

旅游地產的開發這主要體現在以下幾個方面：

景觀設計：景觀是旅游的基礎資源，我國的景觀評價、景觀設計已經具備非常成熟的專

業技術。而房地產對環境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統框架內，若能借用旅游業已經形成的理念、素材與技術，將形成新的提升。

主題定位：旅游項目設計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產項目能夠借鑒的內容。

游憩方式設計：游憩方式設計中的很多理念與技術，在旅游開發和房地產開發中是通用的。比如，情景設計、體驗設計、娛樂化設計等，對房地產開發有實際的借鑒價值；居住、辦公等房產的過程化設計，休閑空間與功能設計，景觀與觀賞方式設計，對旅游開發有借鑒價值。通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設計和分析方法，對商業地產開發更是別具意義。

國內的發展空間

旅游地產的產生始于法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產方興未艾，大批國際地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業開發，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的“快樂無窮大”產權酒店；位于秦皇島度假區在北京發售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產權式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內便售出產權客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經營與酒店經營者分享利潤，實現新的休閑置業方式。這樣的旅游房地產開發例子在國正越來越多，其發展的空間也是越來越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅游房地產項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業，同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產投資商、開發商。

旅游地產成為市場新寵

2011年，隨著國家嚴酷新政對高房價的大力打壓，曾經火爆的傳統住宅市場成交表現逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅游地產憑借其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

旅游地產升值潛力巨大

隨著國家對旅游業戰略性支柱產業的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。旅游地產受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產的最大優勢即在于其對自然的占有。

旅游地產的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經濟發展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質，因此糅合文化、旅游、休閑的地產項目將成為地產界新的開發目標。由美國JMP高爾夫設計集團Mark Hollinger大師主創設計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產。該項目位于北京西北部延慶張山營鎮西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約5000畝，綠水青山環抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國家對旅游產業的支柱型戰略定位，政府加快高速公路等市政基礎設施建設，旅游地產度假區項目，對具備經濟實力、注重生活品質的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產品，又是保值增值抗通脹的優秀投資選擇。

第五篇：旅游地產項目設計初探

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

旅游地產項目設計初探

旅游地產項目設計初探

摘要：隨著國民生活水平的提高，人們對旅游、休閑、私密的生活方式的需求越來越大，對健康環保、綠色生態的生活品質的要求也越來越高。在目前房地產政策調控之下，集旅游、文化、休閑為一體的旅游地產項目以其自然資源優勢和旅游政策優勢逐步成為地產商新的開發目標。旅游地產利用廣泛的旅游資源，融入相應的地產元素，整合度假、生活、運動、休閑娛樂等方面，從而創造優美怡人的居住環境，提升地產價值。這種新興的地產模式，已經在全國多個城市實踐并取得了成功。經過參加多個旅游地產項目的實際操作和各地項目的實地考察，特以萬科?三亞“湖心島”項目為例對城市旅游地產項目的具體規劃設計進行初步探討，以求摸索出適應不同開發條件的旅游地產項目規劃設計的思路和方法。

關鍵詞：旅游地產、規劃設計、生態、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “lake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號： S757 文獻標識碼： A 文章編號：

項目背景

三亞城市總體規劃對開發該片區的整體訴求

萬科?三亞“湖心島”項目所屬的片區為南新農場管轄范圍，在三亞原城市總體規劃中為非建設用地。由于近年三亞城市快速發展，規劃區內用地大部分已對外出售，并擁有開發意向方案。為科學合理地引導規劃片區的開發，經政府批復該片區進行了控制性詳細規劃的編制。2011年3月，修編后的控規經市政府批準正式實施。

規劃片區處于三亞市門戶地段，片區內山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務是該片區的主導功能。控規中該片區功能定位為：以風情特色旅游為先導，集旅游休閑、康體養生、生態居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區。

項目用地區位示意項目所在片區控規示意

項目概況

場地概況

萬科?三亞“湖心島”項目用地位于迎賓中路段控規用地

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

東南角，離三亞交通樞紐田獨轉盤約3公里。項目地塊南側、西側臨山，北側靠湖（小型水庫），東側為住宅用地；區域內擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區域外有規劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質

項目總用地面積436120平米（土地證范圍），計容總建筑面積約319505.8平米。其中三個地塊為可建設用地，B-06-04為商業用地，可建設商業及酒店；B-05-03為商住用地，可建設住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設足球訓練基地；其余部分為非建設用地。另外，項目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運動公園用地使用，共約550畝。非建設用地和租用地可配套成園林景觀、運動、休閑、游憩設施等。

用地規劃條件示意

甲方訴求

在規劃設計之初甲方提供給我方的關于該地塊開發設計的關鍵詞是：運動會所、足球基地、公路自行車賽道、復健中心、水上樂園、多功能運動場。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結合優美的自然環境，建設以體育運動為主題的公園。體育運動以自行車運動和足球訓練為主，其中自行車運動根植于萬科的企業文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運動的體驗、訓練、比賽等內容，不僅服務于在此旅游居住的人，還能服務于萬科內部的自行車活動；足球訓練基地定位為服務全國足球隊的訓練基地以及國內企業內部足球運動的活動中心。在此基礎上合理配備運動會所、復健中心、水上樂園、多功能運動場等于體育運動相關的服務設施。

場地條件

土地證范圍內基地大部分區域較平坦，南側為緩坡地，坡度約8%。場地標高為10.8至35.0，高差約24.2M。基地現狀主要為未利用地，現狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成。基地內部有三個水

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

塘，水質良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據分析場地正面要素：南面山體、北側水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規的綠廊通過；負面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內部有三個大的水塘，集中與商業地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場地條件條件示意

規劃設計

規劃思路

通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規劃思路：首先要形成一個強有力的空間中心，聯系周邊的居住、商業、教育地塊，進而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個多功能的中心展開。其次，加強軸線的聯系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯場地的各個部分，使其項目用地內的各個功能成為有機的整體。

概括來講，本項目規劃結構可歸納為：“一心、一環、三軸線”。

“一心”是指一個“空間中心”。

從項目規劃開始，我們就強調創造一個強有力的核心來聯系和控制周邊不同功能地塊之間的關系，使區域內人的生活都能夠圍繞這個中心展開。

該項目主要的任務是三個地塊（分別是商業、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運動公園的規劃設計，從空間和實際的利用上來說并沒有一定的關聯性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。

規劃中通過利用控規中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業、居住、公園有效的統一在一起，形成人通往各個功能區域的空間場所和意向節點，同時該中心還承擔廣場的景觀、人的休閑、運動、娛樂、表演及日常活動等功能，具有非常積極的意義。

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

空間中心統領全局，是整個方案的靈魂。

“一環”是指一個“自行車賽道環線”。

根據項目主題，我們利用自行車賽道形成環線，串聯場地內部的綠地系統，使公園成為一個有機的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運動及休閑活動串聯起來，強調運動公園的項目定位。

“三軸線”是指通過場地的規劃條件、自然地理條件及生態景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態軸

根據控規廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個園區運動休閑的軸線，休憩、運動、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個軸線具有生態的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關系，統領了場地內部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項目用地整體的生態景觀要素結合商住（B-05-03）及商業（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業――無邊泳池――內湖――高園水庫公園綠地為節奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節奏展開，與人的生活聯系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個軸線同時具有人文的含義――它順應自然、強化景觀要素，控制了景觀的節奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態廊道和體現自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達商業用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強有力的控制線，是整個方案的功能布

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

局和空間控制的骨架。

規劃設計思路示意

功能布局

項目主要用地可以分為商業用地、商住用地、教育科研用地及規劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業、居住、教育及公園四大功能用地。

商業功能用地位于迎賓路進入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當突出，是對外形象展示的焦點。該地塊主要布置為酒店和服務性商業，是公共活動的中心，具有較高的商業價值。

居住功能用地位于商業南面，自然條件優良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質度假型住宅產品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個國際標準的足球場、康體設施及宿舍，是具有一定規模的足球訓練中心，可以成為三亞的足球培訓基地，可以承接企業足球隊的訓練，可以承接國家級以上足球隊的訓練。

公園功能用地包圍以上三個功能用地，定位為體育運動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環繞整個項目用地范圍，室外籃球場、網球場、拓展訓練場，水上娛樂、休閑、健身等設施分布在公園內部。綜合性的運動項目體現公園的運動主題。

場地設計

空間組織

在空間組織上我們從地標、節點、界面、區域的角度出發，讓整體的空間形象就有標志性、可識別性。

地標：以酒店群體建筑及其環境形成區域地標，建立區域形象。

節點： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節點及公共活動節點。

界面：整合上述商業和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

公共和私密的空間。

區域：各個地塊內部空間形成屬性明確的區域。其中住宅小區通過生態軸、景觀軸、休閑軸與外圍公建相聯系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、園林景觀組織由外而內、由內而外的分析景觀資源，發掘場地特質。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標志性建筑景觀。

內部庭院景觀：在各居住組團內部形成大庭院景觀。

總體景觀節奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內湖――外湖（水庫）。

規劃設計總平面圖

生態化處理方式

場地地形的處理。我們采用因地適宜的設計手法，盡量不對規劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環境肌理，為游客及居住者創造多元化的自然的體驗。

水的利用。設置雨水收集回用系統，收集屋面、地面雨水進行回用。由于本項目現有水體面積較大，可結合進行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經室外管網收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統補充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項目生活熱水全部采用太陽能熱水系統。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統供給，提高能源的利用率，減少對環境污染，降低用電量。

六、旅游地產項目規劃設計思考

（1）宏觀定位決定開發走向

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

開發商所站的角度和立場決定項目的高度。萬科從市場的角度出發對項目主題、客源市場、戶型產品等方面進行了詳細的論證分析，使得該旅游地產項目以體育運動休閑為主題，以居住、度假、療養等人群為市場，提供多樣的戶型產品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎上提供完善的服務配套，形成高品質的主題式運動休閑公園。

（2）項目策劃突出主題思路

各類項目的組織開展是主題內容突出的必要條件。在該項目當中，萬科以自己的企業文化為出發點，突出自行車運動，提倡健康、環保的生活方式。以自行車道貫穿整個項目為亮點，打造運動主題，另外結合足球運動、水上運動等項目，將項目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規劃設計理清功能關系

規劃設計是從甲方的訴求、場地的實際情況出發，宏觀上處理好自然環境和不同功能分區之間的關系，微觀上處理好建筑與場地內部要素之間的關系以及建筑內部的組織關系。在該項目中，通過合理的規劃設計做到商業、酒店、居住分區明確，交通聯系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達到步移景異的效果。

（4）生態理念營造自然氛圍

生態理念貫穿規劃設計的全過程。在該項目的設計過程中，在場地設計、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運用、植物選擇等方面都始終堅持著生態理念。從這些方面出發，體現出人與自然的完美融合，創造出生態和諧的人居環境。

規劃效果圖示意規劃效果圖示意

參考文獻：

[1] 蘇堤，旅游地產的新探索――周莊云海農夫山莊三期度假別墅區規劃設計淺析[J]，華中建筑,2007,(10)

[2] 文彤,城市旅游住宅地產發展研究[J],城市問題,2006,第9期.[3] 岳克濤.旅游地產規劃設計的思考――以海南旅游地產為例

最新【精品】范文 參考文獻

專業論文

[J].城市建設理論研，2012，（6）.[4] 旅游地產的特征及金融投資風險問題研究[J],廣西金融研究,2007,第2期

[5] 吳老二 吳建華 胡敏,發展旅游房地產的瓶頸制約[J],社會科學家,2003,第2期

------------最新【精品】范文