第一篇：物流園調研報告

新塘東縉物流園調研報告

物流園區基本布局：

基本數據：總占地面積8萬平方米，主要發揮倉儲、貨物周轉中心功能各倉庫占地面積為2000-50000平方米之間，租金為16-22元/平米，配套有寫字樓、公寓、普通宿舍、食堂；全天、全方位電子監控，保安值班，噴淋系統，紅外線報警系統、地面平臺倉、地下倉，周邊有兩個汽車維修地。貨場的地面形式是普通水泥混凝土。

園區建設背景：于09年正式投入使用。地處新塘，有望通過依托新塘170多億元（10年數據）規模的紡織品市場和年產36萬輛車(10年數據的廣州本田增城生產基地獲取大量訂單。同時，位處鳳凰城高級住宅區附近，擁有巨大的快遞配送客戶，可發揮快遞中轉站的功能，同時通過物流園區的集聚效應，一方面提升新塘物流行業的整體水平，另一方面開拓商品銷路。

入駐對象：

1.日郵物流：

主營業務為國內長線運輸，主要客戶是佳能。

現場停放了3兩蒙古車牌7兩瀘車牌的貨運車，均限重30.5噸，長約30米（加上駕駛樓），且均裝備有GPRS定位系統，物流車輛及貨物實時定位跟蹤。

倉庫裝卸設備較為完善，裝卸貨平臺能同時停靠10輛以上貨運車，叉車能直接在站臺上進行水平裝卸，且站臺上畫有叉車行駛路徑，規范化作業，保障現場工作人員安全，針對不同貨種，托盤有不同規格。

倉庫內部分為進貨暫存區，跟庫存區。

暫存區貨物堆放相對整齊，統一由托盤托承

庫存區放置有15組立體貨架，并裝備有堆垛機。

倉庫初步實現自動化、標準化作業。

2.順豐快遞：

主營業務為省內短線快遞。主要發揮分揀、配送功能。

現場停放有約40輛載重7100kg的貨運車，工人配合輸送線對快遞包裹進行分揀，再人工搬運到所在配送地點分組的貨運車內，現場約有15輛貨運車在裝貨，當時為下午4點，其他車停放在倉庫內部或倉庫附近。倉庫只有一邊的裝貨平臺運行。

3.其他物流公司：

園區內其他物流公司的倉庫普遍存在空置現象，倉庫利用率不高，較少裝備有現代化物流倉儲設備，某些倉庫內亂擺放現象嚴重，甚至發現有一座高越10

米的沙堆在倉庫里。

考量園區的選址：

1.選址在新塘郊區，有效地緩解了對新塘市區交通造成的壓力，較為通暢的路面

狀況也為園區自身的出入貨物提供便利；

2.獲得大面積價格低廉的建設用地。

3.園區地處鐵路旁，但唯一貫穿新塘的鐵路廣深鐵路在新塘設的新塘站早已停

運；物流園區距離白云機場較遠；而最近的港口——新塘港年均貨物吞吐量

115.09萬噸，碼頭設施簡陋，早已不能滿足現代物流的需求，且從物流園抵

達新塘港，途經市區，不甚便利；故物流園區運輸方式為單一的公路運輸，但因地處廣深高速、廣園快速、107

國道交界，公路交通網極為發達，廣州

東莞市區均在其1小時車程經濟圈內，同時園區毗鄰國道，為省際運輸提供

便利。

4.距離新塘最大商貿中心——新塘國際牛仔城有45分鐘車程，距離黃埔港15公

里，為年產2.6億多條（件）牛仔服裝的新塘牛仔業提供出口業務。

園區尷尬處境：

1.園區硬件設施較為現代化，且占地規模大，但租用園區的物流公司倉庫有一定的空置現象，且除日郵、順豐、連運三家物流公司，園區內其他物流公司倉

庫利用率并不高，大部分尚未裝備現代物流倉儲設備，停留在傳統倉庫水平。

園區規劃者對當地物流產業發展狀況及倉庫需求過度高估，存在著空置倉庫，物流供需不協調。

2.該園區主要發揮著倉儲作用，物流園區作為經濟功能區的效用未能體現，缺少

對商品進行加工包裝，所運送的商品附加值較低。

3.新塘最大的消費品貿易中心——新塘國際牛仔城內部進駐有物流公司，而在2009年新塘牛仔城與阿里巴巴網絡集團簽訂了專業市場戰略合作協議，201

1年初，馬云即宣布阿里開展物流業務。故物流園區的物流公司難以從這年產

值170多億元的紡織品市場得到訂單，難以依托新塘巨大的紡織品生產市場。

4.即將完工的號稱占地215,000平方米普洛斯新塘物流園憑借靠近增城汽車產業

基地及廣州本田汽車廠的區位優勢，搶占了以本田及其零部件生產為中心的物流配送市場；且作為物流地產大亨的普洛斯公司，在地產投資開發和物業

管理方面具有相當高的專業水平，毫無疑問，有極大潛力吸引更多優秀物流

企業進駐，通過高效管理形成規模效應，將普洛斯物流園興建成新塘鎮首個

名副其實的現代化物流園。故東縉物流園與普洛斯物流園在功能定位出現重

疊，市場份額也有交叉狀況。

發展前景及方略：

針對該物流園地處新塘郊區，有通暢的公路交通，并且在新塘與東莞邊界，處于廣深高速、廣園快速、107國道及廣惠高速交界，積極挖掘該物流園區作為商貿集散中心的物流功能，充分利用物流園區擁有大區域工業用地特點，為東莞、深圳及粵東地區公路貨運中轉服務（倉儲+配送），同時依托該物流園區附近的碧桂園地產——鳳凰城內的巨大消費者市場，開展配送，快遞業務。

第二篇：德城區物流園發展規劃調研報告

德城區物流園區發展規劃調研報告

一、調研內容

（一）物流園區的發展現狀。

近幾年來，德城區十分注重引進、培育現代物流園區。德州作為省際區域中心城市和全國主樞紐，鐵路、公路四通八達，歷來就是重要的商貿集散地，發展物流為主的服務業得天獨厚。山東省現代物流業振興發展規劃，將德州確定為全省6大省級物流節點城市和5大物流區域核心城市。北京鐵路局根據國務院物流業調整和振興規劃及鐵道部要求，確定在德州等地建設戰略性物流項目。近年來，德州依托基礎優勢、政策機遇，制定了現代物流業發展規劃，大力實施服務業拉動戰略，“物流德州”建設取得重大進展，尤其是隨著經濟的快速發展，為打造鐵路物流園區提供了條件和空間。

近年來我區把物流業建設和發展，做為服務業建設的重點，充分利用地理和交通優勢，整合現有資源，合理布局，努力把我區建設成為經濟綜合協調發展的物流基地。

一、區位交通優勢條件

德州北依京津，南靠濟南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田，是華東、華北兩大經濟區的連接帶，處在環渤海經濟圈之內，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優勢和“1小時上天（濟南機場），2小時入海（天津港口），3小時進京”的便捷優勢。京滬、德石、濟邯和在建的京滬高速鐵路、德煙鐵路在此 — 1 —

交匯，京福、濟聊、青銀高速公路穿境而過，5條國道、14條省道縱橫交錯，形成了四通八達的交通網絡，是全國交通運輸主樞紐城市。我市這一良好的區位交通優勢，讓眾多客商云集于此。市區擁有鐵路專用線27條，倉儲設施255萬平方米，大型儲煤場17處，存儲能力110萬噸；大型儲木場8處，存儲能力100萬立方米，是魯西北、冀東南區域性物資集散中心。

二、現代物流業現狀

目前，我區有物流企業170多家，形成規模的大型物流企業有4家，物流企業倉儲面積達10萬平方米以上，配送車輛1500多臺，配送中心50多家，形成規模的物流園區2個，分別是運達創業園、鑫融果品物流，兩個園區的入園率已達到90%以上。運達物流園的物流信息平臺已經建立完成。從目前發展情況來看，我區物流業有了比較明顯的發展，比去年物流企業新增50多家，物流園區的各項服務功能正在逐步完善。企業收入比上年增長50%以上。全區各類市場發展到87處，2009年實現交易額200億元，比去年增長20%.物流配送額達到72億元，比上年增長35%。

大宗貨物運輸主要以糧食、棉花、煤炭、木材、化肥為主。目前，城區糧食、棉花、煤炭、木材4大物流區域已初具規模，其中煤炭、木材物流中心規模和交易量均居全省第一，全國前列。2008年鐵路實現總運量710萬噸，11.8萬車箱（其中：運

入6.3萬車，378萬噸；運出5.5萬車，330萬噸）。

本區占地1平方公里及以上的物流園區（含已運營、在建、列入本市“十二五”規劃中的物流園區、物流基地、物流中心等具有社會公共服務功能的區域）發展的整體概況：

1、物流園區基本情況。主要包括：園區名稱、運營主

體、開發方式、投資主體等；

2、物流園區的建設規模情況。主要包括：總占地面積、投資規模、倉儲面積、配套設施面積等；

3、物流園區服務能力情況。主要包括：園區類型、園

區依托的產業和交通樞紐、對外交通方式、基礎功能

和配套功能、入駐企業與單位類型和入駐數量、年貨

物吞吐量、業務輻射范圍等；

4、物流園區綜合效益情況。主要包括：盈利模式、年

主營業務收入、企業利潤、上交稅收等；

5、物流園區的總體信息化水平情況。主要包括信息平

臺主要服務功能等；

6、物流園區在布局、建設和 存在的主要問題。

（二）物流園區發展面臨的形勢。本市物流園區在布局、建設和發展中面臨的有利和不利因素。

（三）物流園區發展的整體思路和目標。結合本市產業特

點、發展水平、設施情況、市場需求、功能定位等情況，明確物流園區發展的整體思路、發展的目標（包括數量、規模、公共服務能力和水平、在本地區經濟發展中發揮的作用等目標）及空間布局。

（四）物流園區發展的的主要任務。根據本區的重要物流

節點城市、制造業基地和綜合交通樞紐等布局和物流專項規劃，突出主要物流園區區域布局、功能定位、整體規模、設施能力、公共服務水平等方面的主要任務，提出納入全省規劃的重點物流園區名單。

（五）對物流園區發展的有關政策建議。包括用地政策、稅收政策、投融資政策及其他相關政策建議。

請針對上述內容抓緊開展調研工作，在此基礎上，提出物流園區發展的整體思路、規劃布局、主要任務和政策建議，于4月15日之前上報至物流辦郵箱：dzxdwlb@163.com

同時報送“重點物流園區基本情況調查表”（見附件1）（將列入地市級“十二五”規劃的重點園區用紅色標出）

聯系電話：2219303聯系人：楊萍萍

第三篇：北京林安藝術石材物流園調研報告

北京市鼎元弘毅投資發展有限公司

北京林安藝術石材物流園調研報告

調研時間:2011年8月16日 星期二

調研地點:北京市房山區大石窩鎮

調研人員:公司新項目拓展組 石建軍 柯瀧 欒國磊 張倩

調研方式:實地考察加座談

調研主題:就北京周邊物流園區的實際運作情況進行考察,借鑒對方的先進經驗,探尋合作機會

報告撰寫:欒國磊

關鍵詞:石材物流園林安集團法布勞格

一項目概況

北京房山區大石窩鎮是中國漢白玉的故鄉,其開采加工自漢代開始,至今已有2000多年歷史。房山漢白玉因品質之高,御用之廣被譽為“北京之基”,被周總理稱為“國寶”,故而有”先有大石窩,后有紫禁城”之說。長安街的華表、紫禁城的宮闕、人民英雄紀念碑的浮雕等國家知名建筑所使用的漢白玉都出自大石窩,大石窩漢白玉還遠銷歐洲、東南亞等數十個國家和地區,廣泛用于國外皇室、親王收藏和經典園林雕塑。大石窩石作文化歷史悠久,形成了自身獨特的文化區域,成為中華民族石文化的一個重要組成部分,2006年被列入第一批市級非物質文化遺產名錄。

北京林安藝術石材物流園的立意來源于房山區大石窩鎮厚重的漢白玉文化底蘊和之前形成的產業基礎,結合該地區扼北京西南進京門戶和豐富石文化等旅游資源的區位資源優勢.建設中的京昆高速距離項目僅三公里,該項目計劃總投資10億元，規劃建設用地5000畝，位于辛莊、半壁店、石窩三個村，規劃房屋建筑面積100萬平方米，綠化率35%，建筑密度25%，項目總體規劃設計分期開工建設，在5年內建成。該項目將規劃建設物流信息港、第三方物流服務區、零擔快運中心、冷鏈服務中心、網購服務區、倉儲配送中心、物流班車指揮中心、停

1北京市鼎元弘毅投資發展有限公司

車中心等8個功能區和石材批發市場，商務、金融服務區，機械市場，貨車展銷市場，農副產品交易市場，建材市場等8個實體市場，該項目將以現代專業化、特色性市場為基礎，配套公共信息平臺和電子交易平臺，以現代物流園區為主體，商貿經濟與會展經濟為補充，以物流市場帶動專業市場發展，以專業市場反哺物流市場，分期建設、連鎖經營，滾動發展，將北京林安商貿物流園打造成為現代服務業集聚區。

石文化博覽園是北京林安現代商貿物流園子項目，占地面積183畝，總建筑面積14萬平方米，其中石文化博覽園10萬平方米，培訓中心2萬平方米，辦公大樓2萬平方米。擬定建設周期為一年，即從2010年10月籌建，至2011年10月竣工。項目建成后將解決當地200多人的就業問題，帶動當地經濟快速發展，實現年稅收約500萬元，具有很大的社會效益。

物流園是由廣東林安集團、廣東白云物流園、廣東鑫都物流園等企業出資入股，在北京市房山區注冊的物流企業，股東總資產約50億人民幣，直屬員工2000多人，股東經過調研，認為大石窩鎮生態環境良好，地理位置宜居，交通環境便利并且交通網日臻完善，是塊投資的熱土，決定在大石窩打造集文化產業、商貿業、物流業于一體的以服務于石雕產業為核心的多元化的現代商貿物流園區。做強石雕文化產業、做大石文化商貿產業、做好配套物流產業，以石雕園形式展示中國歷史文化，并與商業相結合，匯集人氣，打造石文化總部基地，拉動消費，從而帶動當地石雕產業的進一步繁榮，最終促進物流產業的發展。項目按功能劃分為四大主題區：藝術石文化博覽園、物流產業區、石雕交易區和生活配套區。

二現狀及問題

1土地:鑒于北京土地供給情況及項目占地規模巨大,公司目前已經圍墻圈起來的土地近2000畝,全部采用租賃的方式,每畝土地的年租金均價在2000-3000元,租期為70年,手續已經辦完.項目用地屬集體土地,部分屬基本農田,需要以后進行調規和變性.具體難度和進度存在不確定性.立項:目前項目正在發改委系統走相應手續,項目已經在房山立項,最終應該需要北京市發改委備案.由于土地性質等問題以及未來可能涉及的環保和產業政策等問題,目前的進度尚不確定.規劃設計:目前可見的是項目總體的概念性規劃,具體詳規還沒進行,第一步先開始運作的是石材市場.具體附圖:

北京市鼎元弘毅投資發展有限公司招商:目前該鎮從事該行業的家庭作坊式工廠有3/400家,主要分布在房易路邊上,多是亂占或自家土地,經營成本很低,進園的積極性未知,政府沒有相應的承諾協助將本地企業納入園區.項目市場人員沒有參加座談,原因是去國內其他石材集散地進行考察和摸底,具體招商工作需要全國行業內較強的整合能力.5產業:石材行業不同于其他的成熟規范行業,帶有一定的資源性特點,當地目前隨意亂采的家庭作坊式的經營方式不具有可持續性,未來政府必然會對該行業進行整體規劃和開采控制,如果項目考慮影響政府這方面的動力和影響,或許對本地市場的招商會有幫助,但本地資源的未來發展存在不確定性.投資方:該投資方已經在廣東等地開發過多個物流類園區,有一定的實際運作能力和資金實力,行業也涵蓋汽車機電裝飾材料和專業商貿物流園,但其產品設計上并未發現特別突出之處,多數還是傳統模式.咨詢機構:法布勞格公司是德資背景的物流專業咨詢策劃機構,在供應鏈管理上具有一定的水準.目前已進行了前期的接洽,未來可進行深入的考察和合作.三啟發和建議:土地及其開發模式:在不同地區視土地供應情況和其他因素采取靈活的土地

取得方式.在一線城市是否還有類似的項目機會及如何運作.投資方屬于物流行業比較有經驗的公司,提出了打造物流行業連鎖園區品牌的概念,可與之進行接洽,看是否有更進一步的經驗和學習之處以及合作機會.文化旅游概念的深度開發:公司本身處于十渡和云居寺兩大北京著名景區附

近,可結合漢白玉文化概念進行深度挖掘,將園區部分的石文化博覽園建成旅游景點,通過文化節等活動對品牌推廣起到拔高作用,帶動招商和產業發展.附圖:

北京市鼎元弘毅投資發展有限公司

第四篇：現代物流園(鋼材交易市場)調研提綱

現代物流園（鋼材交易市場）調研提綱

2011/11/15

A.場地布局和功能分區？產地面積？場內物流和交通走向？

B.目前具備的主要業務功能？ 未來業務升級方向？業務升級計劃和想法？

C.現有業務品種和收費標準？提供的增值服務和收費（倉儲、深加工、物流運輸、融資）？高附加值業務和未來方向？

D.商業鋪位和辦公用房租金和收益？銷售還是租賃模式？服務配套？

E.年營業和收益情況？利潤和成本？

F.管理公司主要部門？主要職能？業務品種？業務操作流程？人員配備情況？

G.目前主要客戶類型和構成？主要從事業務和交易品種？客戶新業務需求和為滿足需求？

H.云南鋼材貿易和鋼材需求量？最主要品種和占比？高附加值鋼材和業務？本地供應鋼材情況？外地供應品種和價值？

I.高端用鋼（特種和不銹鋼）情況？和市場價值機會？

J.鋼材深加工價值和高價值業務？設備投入估算？實現深加工的可能性？

K.配套服務需求和投資機會（商務休閑等）？

L.鋼廠入住情況？主力貿易商（代理商、貿易公司、用鋼企業還是個人）？投資交易和期貨交易需求？

第五篇：物流園調研提綱2012-05-22（小編推薦）

北京金瑞中科投資發展有限公司

現代第四方商貿物流園項目調研提綱

調查時間：調查人員：調查單位：單位地址：接待部門：聯系方式：

一、物流園項目投資大環境分析：

1.當地社會宏觀環境分析

2.省、市國民經濟“十二五”規劃

3.省、市“十二五”現代物流發展規劃

4.物流行業相關扶持政策

5.當地針對物流園區建設城市規劃情況

6.招商引資相關優惠政策

7.當地基準地價水平、用水成本、用電成本等

8.其它相關政策

二、當地經濟發展水平

1.當地GDP情況、近5年增長率、財政收入、固定資產投資、當地綜

合實力與競爭力狀況

2.當地物流總量(按公路、鐵路、水運、航空細分)

3.當地主要支柱產業及分布情況

4.當地重點生產制造企業信息（行業前十名）：地理分布、經濟規模、從業人員、經營效益情況

5.主要物流商貿集散地信息：地理分布、市場規模、從業人員等

6.人口環境、（城區面積、常住人口、人均可支配收入、薪資水平等）

7.其它相關方面內容

三、區位分析

1.區位城市規劃（城市性質、人口規劃、用地規劃等）

2.區位交通狀況：當地公路、鐵路、航空、水路等各種運輸方式具體

發展情況

3.區位基礎設施建設情況（已建成和已規劃待建設情況）

4.區位交通輻射范圍、城市配送輻射范圍、輻射范圍產業分布情況，（按50公里、100公里、150公里三個經濟圈分別進行調查）

5.區位周邊制造產業、中、大型商貿產業分布情況（按50公里、100

公里、150公里三個經濟圈分別進行調查）

6.物流園區市場容量預測

四、當地物流市場情況及行業競爭格局分析

1.當地物流業總體發展狀況介紹

2.前十位的物流企業（物流園）詳細情況

3.物流供給能力分析

4.物流通道方面，各個主要方向的貨物流量、流向、貨物主要品種，季節性差異等，一般貨源外，大宗物資的流向、流量，全國主要貨源專線情況

5.已建、已規劃待建物流園（按貨運服務型、生產服務型、商貿服務

型、綜合服務型分類）情況（發展水平、分布、規模、物業租金水平等），6.當地細分物流市場（含停車場、貨運交易市場、零擔貨運站、倉庫、第三方物流公司、專業運輸公司等）介紹：包含名稱、具體數量、規模（市場容量）、分布、發展水平、物業租金水平等

7.物流園項目市場需求分析、市場預測

8、當地甩掛運輸啟動情況

9、所有調研企業物流信息系統整合的可能性

10、當地港口進出口吞吐量（如有）

11、當地大件、集卡、冷藏保鮮等運輸情況

12、集卡等車輛制造商物流配送服務情況及現有全國分公司分布

五、當地商品交易市場情況及行業競爭格局分析

1.當地商品交易市場概況（分布，規模、發展水平、物業租金水平）

2.當地商品交易市場供給能力

3.當地商品交易市場需求分析

4.當地商品交易市場發展規劃

六、評估所規劃的物流園區潛在的政策風險、商業風險

七、針對第六條風險的相應對策

八、調研者認為需要補充的信息