第一篇：關于建設監利縣物流園的規劃報告

關于建設監利縣物流園的規劃報告

一、項目名稱：監利縣物流園

二、擬規劃面積：200畝

1、配送中心占地面積11萬平方米，其中庫區建筑面積,36000平方米；

2、物流中心區占地面積26000平方米，其中，辦公樓1，280平方米、門衛100平方米、食堂300平方米；

一、投資規模：4000萬

四、物流園的功能： 監利縣物流園區的市場定位、總體功能規劃將圍繞物流服務運作、物流環境建設和推進物流發展三大功能進行。

監利縣物流園區總體結構的發展設想：根據園區總體功能的定位，依照發揮其總體功能的基本原則，通過園區基礎設施建設和園區管理系統建設，按照園區系統建設規劃，將物流運作企業引入園區，構建監利縣物流園區服務運作系統；通過服務功能與服務內容的不同組合，最終構成監利縣物流園區的三大服務運作功能平臺，即區域物流中心區、城市配送中心區和公路聯運中心區。

五、監利縣物流園區建設的戰略意義：主要體現在對監利縣經濟社會發展的促進作用；對物流系統及功能的完善作用；以及對物流效率和企業效益的提高作用。

我縣現有營運貨車612臺，噸位3613噸，去年我縣完成貨物發送量300多萬噸。但貨物配送散亂，倉儲搬運設施老舊，信息傳遞落后，車輛配載效率低下，物流專業人才缺乏等因素嚴重制約了物流行業的發展，進而對地方的投資環境和經濟發展產生不良影響。

隨著監利縣物流園區建設及其物流產業開發功能的發揮，將促進監利縣現代物流的發展和物流產業的培育，從而產生新的經濟增長點，為監利縣經濟的可持續發展提供新的產業支持，并為監利縣提高經濟發展水平創造良好的產業布局與發展環境。

監利縣物流園區的建設，將加快現代物流基礎設施的建設和發展，為區域物流的合理組織提供完善的基礎設施支持，使監利縣的物流基礎設施在布局、分工和功能上更加完善，有利于監利縣域范圍內的物流合理組織。

監利縣物流園區的建設，還將大大改善以監利縣為中心的區域經濟發展所需的社會物流環境，并通過物流園區為物流管理技術的廣泛應用創造依托條件的方式，促進社會經濟結構調整和經濟增長方式的轉變，為社會物流服務與管理組織的專業化分工創造條件，為提高物流企業的經濟效益和企業發展提供支持。

第二篇：物流園規劃、建設、運營思路

孔慶廣：物流園規劃運營不得不考慮的七大問題

2014年09月10日 10:45:49來源： 新華網

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作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理

近年來我國物流園區發展很快，熱度不減，特別是隨著電商與快遞的發展，推動了城市物流的快速發展，也對物流園區的建設和運營，提出了更多的需求和更高的要求。但是，無論已經建成投入使用還是正在規劃建設的物流園區，在規劃、建設和運營等各個方面，都還存在許多需要注意的問題。

據中國物流與采購聯合會、中國物流學會發布數據顯示，我國目前各類物流園區數共計754家。但是按照我們國家的行政區劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區852個，合計3239個。各地政府都在大張旗鼓地規劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區，把物流產業作為拉動城市經濟發展的主導產業和新的經濟增長點。據不完全統計，目前我國由各級政府主導的各類工業園區已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區的數量也應當在數千家！

我國物流園區種類繁多，沒有比較統一的規范標準。業內的一般共識是“根據物流園區依托的對象，把物流園區劃分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同具體業態。比如按照物流園區的規模和功能，廣義的物流園區又分為物流園區（狹義的，一般是政府主導，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業自用為主）三大類。

隨著眾所周知的房地產調控政策的持續影響，地產商開始介入物流園區項目，物流園區的開發模式也呈現多元化，包括政府主導、大型物流企業自用和物流地產開發等。而且，物流園區的經營模式也從倉庫出租到增值服務，對物流園區的后期運營提出了更高的要求！

因此，物流園區在具體規劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。

1、深刻把握宏觀經濟發展環境和項目地的城市產業結構與市場客戶需求

在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展。

物流園區項目的宏觀把握有三個要點：（1）宏觀經濟環境分析。一般來說，宏觀經濟環境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流行業，包括現狀，特點，問題，趨勢等。

（2）當地城市產業結構分析。一是了解當地城市主導產業的構成，以及支撐主導產業的重點企業分布。二是當地物流產業發展情況，包括發展現狀，未來規劃，相關優惠政策等。

（3）市場需求分析。當地物流需求是產地物流？如果是，那么主要企業是誰？主要產品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業是誰？需求什么？還是中轉地物流？如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求？

2、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業

考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。

物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：

（1）周邊主要產業（工業）園區。即對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標，功能布局，未來規劃，入駐企業，優惠政策等。這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。

（2）周邊物流園區及其入駐企業。包括已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。

（3）潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。

3、項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀基礎

城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

（1）區位優勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業城市，是商貿城市，還是旅游城市？），目前的經濟總量以及發展趨勢，人口規模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。（2）交通優勢。根據項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類是什么。港口，了解當地港口集裝箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監管情況。機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。（如果建設空港物流園區會重點進行分析。）在交通優勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯運的可能性。

4、項目的具體戰略定位和規劃設計

物流園區項目的戰略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。

把握物流園區項目的戰略定位，主要是以下三個方面：

（1）基本的戰略定位。即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區還是貨運型物流園區？如果做貨運型物流園區，是單純的公路港，還是公鐵聯運，鐵海聯運等等？要具體化，市場針對性要強。戰略定位包括市場定位（細分市場在哪里），客戶定位（具體是哪些企業入駐），產品定位（園區的建筑形態如何），品牌定位（市場形象如何）等。

（2）主要功能確定以及分區的空間布局。項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區的主要經濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐。平均每家企業的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。

（3）具體規劃設計。包括建筑形態（外觀和內部），道路規劃（人車分流），景觀綠化等。而且具體規劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。

5、要在開工前確定項目的開發和盈利模式

大家都知道，物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入。而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。

（1）土地規劃。物流園區用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規定物流用地比照工業用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業）用地。土地價格與當地政府具體洽談，協議確定。也要走招拍掛流程。在規劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。

（2）開發原則。正因為物流園區項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區項目的開發原則為：統一規劃，分期開發；滾動發展，分塊管理。（3）經營模式。物流園區的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。因物流園區投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業（業戶）進行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。

（4）項目后期運營的收入結構。除了房屋租金（含物業費）外，還有業務整合收入（入駐企業產生新的業務需要），信息服務收入（為入駐企業和相關企業提供），以及其它收入。

6、做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證

物流園區項目的成功，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。

（1）園區公共服務體系。包括5個方面：一是專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可（開展物流業務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構，以及政府行業管理部門入駐園區。三是企業管理服務。因為入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。也可以推薦社會機構長期合作。四是業務整合服務。為入駐企業提供業務信息，提供輔助性業務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業集中核心業務成長。五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業想做而又難以做到的。

（2）物流信息服務平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業業務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。

7、獲得政府的相關扶持政策

物流產業列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。

（1）國家產業政策導向和資金支持。物流園區項目在當地政府（發改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關部門申請扶持政策。

（2）當地政府的具體有關政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協議確定。規費政策：項目開發建設過程中，市區兩級行政事業收費減免。稅收政策：無論建設期和經營期，園區項目繳納的稅收，地方（市區兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業要享受同樣的稅收優惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業來說很重要！其他政策：如政府代辦項目手續辦理，行業規范管理（政府下發文件，要求相關企業進駐，便于招商），以及實際的財政資金支持等。通過對物流園區的實證研究，我們認為：物流園區未來發展趨勢就是成為第四方物流運營平臺！

第三篇：全國物流園規劃

全國物流園區發展規劃（2013—2020年）》發布

《全國物流園區發展規劃（2013—2020年）》（簡稱《規劃》）日前發布，明確了全國物流園區的發展目標和總體布局，為物流園區發展畫出“路線圖”。北京、天津等29個城市確定為一級物流園區布局城市，石家莊、邯鄲等70個城市確定為二級物流園區布局城市。物流園區布局城市可根據實際需要建設貨運樞紐型、商貿服務型、生產服務型、口岸服務型、綜合服務型等不同類型物流園區，到2020年，基本形成布局合理、規模適度、功能齊全、綠色高效的全國物流園區網絡體系。

物流園區存在盲目建設、基礎設施滯后、落地難、用地貴等問題

《規劃》指出，總體來看，我國物流業發展水平還比較低，物流園區在規劃、建設、運營、管理以及政策方面還存在一些問題。一是建設發展有待規范。一些地方脫離實際需求，盲目建設物流園區，片面追求占地面積和投資規模，一些市場和物流企業也冠以物流園區的名稱。二是設施能力有待提高。多數物流園區水、電、路、網絡、通信等基礎設施建設滯后，集疏運通道不暢，路網配套能力較差，普遍缺少鐵路和多式聯運中轉設施。三是服務功能有待提升。多數物流園區仍然存在著專業化程度不高、設施裝備配套性差、綜合服務能力不強、信息聯通不暢等問題。四 —1—

是經營管理體制有待健全。五是政策扶持體系有待完善。物流園區普遍存在“落地難”、“用地貴”和基礎設施投資不足的問題。

以物流基礎設施的整合和建設為重點，優化空間布局

今后幾年，是我國物流業發展的重要時期。《規劃》要求以市場需求為導向，以促進物流要素聚集、提升物流運行效率和服務水平、節約集約利用土地資源為目標，以物流基礎設施的整合和建設為重點，按照科學規劃、合理布局，整合資源、集約發展，完善功能、提升服務，市場運作、政府監管的基本原則，加強統籌規劃和管理，加大扶持力度，優化空間布局，促進物流園區健康有序發展，為經濟社會發展提供物流服務保障。

物流園區布局城市劃分三級，可建不同類型物流園區

《規劃》按照物流需求規模大小以及在國家戰略和產業布局中的重要程度，將物流園區布局城市分為三級，確定一級物流園區布局城市29個，二級物流園區布局城市70個，三級物流園區布局城市具體由各省（區、市）根據本省物流業發展規劃具體確定，原則上應為地級城市。物流園區布局城市可根據實際需要建設不同類型的物流園區，包括貨運樞紐型物流園區、商貿服務型物流園區、生產服務型物流園區、口岸服務型物流園區、綜合服務型物流園區。

嚴控數量規模，防止圈占土地，國家級示范物流園區可獲政策扶持

《規劃》要求，各地有關部門嚴格控制園區數量和規模，防 —2—

止盲目建設或以物流園區名義圈占土地。選擇一批發展條件好、帶動作用大的園區，作為省級示范物流園區加以扶持推廣，在此基礎上，開展國家級物流園區示范工程，列入國家級示范的物流園區，有關部門可給予土地、資金等政策扶持。各地應及時將物流園區納入所在城市的各類城市規劃和土地利用總體規劃，統籌規劃和建設，涉及新增建設用地的，合理安排土地利用計劃指標。示范物流園區新增建設用地，優先列入國家和地方建設用地供應計劃。

在投融資方面，《規劃》支持物流園區及入駐企業與金融機構聯合打造物流金融服務平臺，形成多渠道、多層次的投融資環境。各地要適當放寬對物流園區投資強度和稅收強度的要求，鼓勵物流企業入駐物流園區。

*相關鏈接

一級物流園區布局城市（共29個）

北京、天津、唐山、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、蘇州、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、鄭州、合肥、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、重慶、成都、昆明、西安、蘭州、烏魯木齊

二級物流園區布局城市（共70個）

石家莊、邯鄲、秦皇島、滄州、太原、大同、臨汾、通遼、包頭、鄂爾多斯、鞍山、營口、吉林、延邊（琿春）、大慶、牡丹 —3—

江、齊齊哈爾、無錫、徐州、南通、泰州、連云港、溫州、金華（義烏）、舟山、嘉興、湖州、安慶、阜陽、馬鞍山、蕪湖、福州、泉州、南昌、贛州、上饒、九江、煙臺、濰坊、臨沂、菏澤、日照、洛陽、南陽、安陽、許昌、宜昌、襄陽、岳陽、婁底、衡陽、佛山、東莞、湛江、柳州、欽州、玉林、貴港、海口、綿陽、達州、瀘州、貴陽、拉薩、榆林、寶雞、咸陽、西寧、銀川、伊犁（霍爾果斯）

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第四篇：物流園建設方案

新疆物流園區發展規劃調研報告

2011/02/28 物流園區建設是國家《物流業調整和振興規劃》的重點內容之一。近年來，隨著我區交通基礎設施建設規模不斷擴大和向西開放步伐加快，物流業發展的政策環境和條件不斷改善，我區物流園區建設也在逐步加快。自治區發展改革委在全區范圍內組織開展了物流園區發展規劃情況調研，現根據調研情況，初步提出我區物流園區發展思路、目標、主要任務和政策建議。

一、我區物流園區建設情況

目前，我區已建成投入運營的物流園有2個，在建的物流園區有8個，規劃中的物流園區有11個。已建成運營的物流園區有廣匯美居物流園和新疆西域輕工基地國際物流園。

廣匯美居物流園位于烏魯木齊市高新技術產業開發區，是我區主要的建材、家具物流中心之一。園區占地面積0.7平方公里，總建筑面積69.4萬平方米，總投資18億元。目前，入駐園區的商貿、加工、物流企業和商戶有3000多個。主要經營和中轉商品有建材、家具、電器、機電、五金、化工等。園區年營業收入11.5億元，年上繳稅收2.44億元。園區提供的服務主要包括展示宣傳、倉儲、運輸、管理等。開發方式為政府提供優惠價土地，由企業投資建設，并享受“三免兩減半”（所得稅地方征收部分三年免征、兩年減半征收）的稅收優惠政策。

新疆西域輕工基地國際物流園位于烏魯木齊市天山區大灣北路，是我區二類口岸和最大的出口商品倉儲物流中心。園區占地面積0.22平方公里，總建筑面積18.8萬平方米，總投資10.8億元。入駐園區的商貿、加工、物流企業和商戶有830個。主要中轉商品有日用百貨、服裝鞋帽、玩具、電子電器、機電等18大類上萬種商品。年中轉商品60多萬噸、商品年物流價值228億元、園區年營業收入2187萬元、年上繳稅金230萬元。園區提供的服務主要包括報關報檢、倉儲、運輸、信息、管理等，已建有信息服務平臺。園區為企業根據市場需求自行投資建設。

在建的物流園區有8個。其中有4個在烏魯木齊市，分別是烏魯木齊鐵路國際物流園、中亞國際金屬材料交易中心、新疆王家溝鋼材（國際）物流中心和華凌物流園區，項目總占地面積12.83平方公里，總投資11.5億元。其余4個物流園區分布在交通運輸樞紐城市、邊境口岸和地州中心城市，分別是奎屯火車西站物流園、阿拉山口綜合保稅物流園區、伊犁察布查爾物流園和疏勒縣山東物流園。項目總占地面積50平方公里，總投資26億元。在建的物流園區開發方式主要是政府實行優惠土地政策，并做好“五通一平”，由企業投資建設。

規劃中的11個物流園區，主要分布在烏魯木齊市、伊寧市、阿勒泰地區富蘊縣和巴州。烏魯木齊市規劃建設的有烏拉泊國際物流基地、新疆雙贏農副產品國際貿易物流中心、新疆郵政速遞物流中心。昌吉市和伊寧市規劃在昌吉市火車站、伊寧市火車站建設物流園區。阿勒泰地區富蘊縣和巴州的庫爾勒市、焉耆、和靜、輪臺、若羌等縣市正在積極規劃在已建成或正在建設的工業園區內建設配套的物流園區，完善工業園區服務功能。

二、物流園區發展中存在的主要問題

（一）交通基礎設施落后，制約了物流園區發展。

交通運輸條件是物流園區發展的基礎條件。目前，我區交通發展滯后的局面仍然沒有解決，交通運輸線路規模總量不足，運輸網密度小且技術等級較低，運輸能力有限，交通運輸網結構、布局不合理、出疆通道不足等問題突出，制約了我區物流業發展和物流園區建設。

（二）各地區發展不平衡，布局不合理

首府烏魯木齊市已建、在建和規劃建設的物流園有9個，占全區物流園數量的近一半，部分園區存在市場定位、功能定位交叉現象。南疆、北疆的一些重點地州和交通樞紐城市目前還沒有對物流業和物流園區發展進行規劃。

（三）物流園區建設優惠政策缺乏 到目前為止，自治區尚未制訂促進物流業和物流園區發展的政策。各地、市物流園區的政策法規也不完善，缺乏促進物流園區發展的土地、稅收、融資等優惠政策，園區軟環境建設滯后，對入園物流企業缺乏吸引力。

（四）物流信息化水平低

目前，我區物流園區和物流企業存在信息化水平低、信息技術標準不統一等問題，為全社會提供各方面物流信息資訊的公共物流信息平臺還沒有建立起來。

（五）專業化的大型物流企業較少

我區物流企業普遍規模小、服務功能不完善、經營管理水平不高、市場競爭能力弱。沒有骨干物流企業帶動，成為制約物流園區快速發展的“瓶頸”。

三、物流園區發展的整體思路、目標和主要任務

中央新疆工作座談會后，隨著國家推進新疆跨越式發展特殊支持政策的落實和全國各省區對口支援工作大規模展開，我區交通運輸體系將逐步完善。目前，我區有10余條鐵路正在建設中，鐵路布局將從現在的單一點線狀況，逐步發展到四橫四縱路網構架，具備6個過境口岸站，5條出疆通道，逐步形成覆蓋全疆大部分的運輸網絡通道。同時，以烏魯木齊為中心的通達全疆、東聯內地、西出中亞的公路運輸網絡和航空運輸網絡也在加快建設,我區物流業發展的政策環境和基礎設施條件將有很大改善。隨著我國與亞歐國家經貿合作的加強，新疆作為中國向西開放的橋頭堡和國際物流大通道的地位和作用日益突出。我區物流業的發展面臨前所未有的歷史機遇。

（一）發展思路

深入貫徹落實中央新疆工作座談會精神，堅持省級統籌、土地節約集約利用和資源整合的原則，按照市場需求、目標定位、功能配置等規劃要求，統籌全區物流園區的規劃建設。充分利用并整合現有的交易中心、運輸站場、倉儲基地等基礎設施，規劃建設一批布局集中、用地節約、產業集聚、功能集成、經營集約的大型物流園區。充分利用海關特殊監管區的政策優勢，加快發展適應國際中轉、國際采購、國際配送、國際轉口貿易業務要求的國際物流。鼓勵物流園區拓展物流公共信息平臺、物流信息交易、電子商務、物流金融業務創新等功能，促進物流、信息流、資金流向園區集聚。

（二）發展目標

以烏魯木齊、喀什、霍爾果斯為重點區域，建設5～10個國內一流的物流園區，增強輻射帶動能力。在阿拉山口、伊寧市、奎屯市、哈密市、庫爾勒市等重點口岸、城市建設10～20個起點高、規模大、輻射強、集運輸、倉儲、包裝、流通加工、配送等功能一體的省級物流園區、物流基地或物流中心。培育一批服務水平高、市場競爭力強的大型現代物流企業。通過物流園區建設使我區物流整體運行效率明顯提高，物流業促進經濟增長的作用得到充分發揮。

（三）主要任務 1.加強物流園區規劃工作

按照科學發展觀的要求，高起點高標準地組織編制自治區物流園區總體發展規劃，科學規劃建設物流園區，引導和推動重點區域物流園區的健康發展。積極引導各地區從實際出發，因地制宜，認真做好各地物流園區規劃的編制工作。在空間布局上，把物流園區總體發展規劃與交通運輸發展規劃、土地利用規劃和城市規劃以及環境保護規劃有機地結合起來，使之相互銜接，相互協調；樹立全區及區域物流協調發展的理念，做好地區之間、部門之間物流基礎設施的協調與銜接，突出提高重點物流區域、物流節點城市的物流組織化水平，合理布局重大項目。在制訂物流園發展規劃時，加強對物流基礎設施的整合與建設，注重優先整合利用和改造提升現有物流資源，充分發揮現有基礎設施的綜合效能，防止圈占土地、重復建設。

2.完善物流園區基礎設施 一是加強基礎設施建設。支持園區加大以“七通一平”為主要內容的基礎設施建設，興建或改擴建標準倉庫、貨場、鐵路專用線、監管庫、保稅庫、信息中心等設施，增強園區承載力。鼓勵在工業園區和開發區內，規劃建設、擴建配套物流園區或物流基地。二是完善生產性服務配套。加快園區金融、物流、中介等生產性服務配套建設，完善公共服務設施，并優先納入市政配套建設規劃。三是創新開發建設機制。堅持“誰投資、誰所有、誰受益”的原則開發建設園區，鼓勵投資主體多元化，建立靈活的投資模式。積極引進國內外大型物流企業投資物流園區建設，引導分散的中小企業和商戶入園經營。

3.著力培育物流龍頭企業

按照“政府引導、企業自主、重點培育”原則，培育一批主業突出、服務水平高、國際競爭力強的物流龍頭企業。鼓勵龍頭物流企業投資或參與物流園區建設，鼓勵龍頭物流企業以物流園為平臺，拓展物流增值服務和延伸服務領域。開拓內地和中亞、西亞物流市場，提升綜合物流服務水平，使其逐步發展成為物流業跨國公司。鼓勵和支持物流企業尤其是中小企業通過參股、控股、兼并、聯合、合資、合作等方式進行資產重組、業務融合，提高物流企業的市場競爭力。

4.營造促進物流園區發展的政策環境

一是對投資建設物流園區或在園區內投資建設物流項目的企業實行優惠的用地、用電等政策，減免相關的費用；加大對園區內企業的信貸支持；交通、鐵路、工商、稅務、海關、商檢等部門積極落實國家支持物流業發展政策，為物流園區發展營造一個良好的環境。二是建設物流公共信息平臺。明確牽頭部門和協助部門，整合和連接政府部門、工商企業、物流企業、物流園區間的信息資源，建設物流公共信息平臺，實現信息共享，降低物流成本，提高運營效率，提升我區現代物流信息化發展水平。

五、加快物流園區發展的政策建議 一是盡快編制出臺《物流園區發展規劃》，提出今后一個時期我區物流園區發展的目標、任務和重點工程，確定全區物流園區的基本布局，為各地編制專項規劃、推進物流園區發展提供指導和政策依據。

二是研究制定促進物流園區發展的政策措施意見，在土地、稅收、融資、交通運輸、行政管理、海關、商檢等方面對物流園區建設和發展給予政策支持。三是在對現有物流園區情況調查的基礎上，研究制定符合我區區情的物流園區設立標準和條件，作為各地物流園區規劃布局，批準立項的依據。四是大力支持物流園區建設。對符合條件的物流園區內基礎設施項目及公用事業項目積極爭取國家資金支持。鼓勵國家政策性銀行、商業銀行對物流園區內基礎設施項目給予信貸支持，并實行貸款貼息政策。支持符合條件的區內企業通過資本市場直接融資。

五是積極爭取國家加大對新疆物流園區發展的支持力度。建議國家在規劃物流園區布局、制定實施相關政策和安排重點項目及資金時，重點向新疆傾斜，大力扶持新疆物流園區發展。

第五篇：物流園調研報告

新塘東縉物流園調研報告

物流園區基本布局：

基本數據：總占地面積8萬平方米，主要發揮倉儲、貨物周轉中心功能各倉庫占地面積為2000-50000平方米之間，租金為16-22元/平米，配套有寫字樓、公寓、普通宿舍、食堂；全天、全方位電子監控，保安值班，噴淋系統，紅外線報警系統、地面平臺倉、地下倉，周邊有兩個汽車維修地。貨場的地面形式是普通水泥混凝土。

園區建設背景：于09年正式投入使用。地處新塘，有望通過依托新塘170多億元（10年數據）規模的紡織品市場和年產36萬輛車(10年數據的廣州本田增城生產基地獲取大量訂單。同時，位處鳳凰城高級住宅區附近，擁有巨大的快遞配送客戶，可發揮快遞中轉站的功能，同時通過物流園區的集聚效應，一方面提升新塘物流行業的整體水平，另一方面開拓商品銷路。

入駐對象：

1.日郵物流：

主營業務為國內長線運輸，主要客戶是佳能。

現場停放了3兩蒙古車牌7兩瀘車牌的貨運車，均限重30.5噸，長約30米（加上駕駛樓），且均裝備有GPRS定位系統，物流車輛及貨物實時定位跟蹤。

倉庫裝卸設備較為完善，裝卸貨平臺能同時停靠10輛以上貨運車，叉車能直接在站臺上進行水平裝卸，且站臺上畫有叉車行駛路徑，規范化作業，保障現場工作人員安全，針對不同貨種，托盤有不同規格。

倉庫內部分為進貨暫存區，跟庫存區。

暫存區貨物堆放相對整齊，統一由托盤托承

庫存區放置有15組立體貨架，并裝備有堆垛機。

倉庫初步實現自動化、標準化作業。

2.順豐快遞：

主營業務為省內短線快遞。主要發揮分揀、配送功能。

現場停放有約40輛載重7100kg的貨運車，工人配合輸送線對快遞包裹進行分揀，再人工搬運到所在配送地點分組的貨運車內，現場約有15輛貨運車在裝貨，當時為下午4點，其他車停放在倉庫內部或倉庫附近。倉庫只有一邊的裝貨平臺運行。

3.其他物流公司：

園區內其他物流公司的倉庫普遍存在空置現象，倉庫利用率不高，較少裝備有現代化物流倉儲設備，某些倉庫內亂擺放現象嚴重，甚至發現有一座高越10

米的沙堆在倉庫里。

考量園區的選址：

1.選址在新塘郊區，有效地緩解了對新塘市區交通造成的壓力，較為通暢的路面

狀況也為園區自身的出入貨物提供便利；

2.獲得大面積價格低廉的建設用地。

3.園區地處鐵路旁，但唯一貫穿新塘的鐵路廣深鐵路在新塘設的新塘站早已停

運；物流園區距離白云機場較遠；而最近的港口——新塘港年均貨物吞吐量

115.09萬噸，碼頭設施簡陋，早已不能滿足現代物流的需求，且從物流園抵

達新塘港，途經市區，不甚便利；故物流園區運輸方式為單一的公路運輸，但因地處廣深高速、廣園快速、107

國道交界，公路交通網極為發達，廣州

東莞市區均在其1小時車程經濟圈內，同時園區毗鄰國道，為省際運輸提供

便利。

4.距離新塘最大商貿中心——新塘國際牛仔城有45分鐘車程，距離黃埔港15公

里，為年產2.6億多條（件）牛仔服裝的新塘牛仔業提供出口業務。

園區尷尬處境：

1.園區硬件設施較為現代化，且占地規模大，但租用園區的物流公司倉庫有一定的空置現象，且除日郵、順豐、連運三家物流公司，園區內其他物流公司倉

庫利用率并不高，大部分尚未裝備現代物流倉儲設備，停留在傳統倉庫水平。

園區規劃者對當地物流產業發展狀況及倉庫需求過度高估，存在著空置倉庫，物流供需不協調。

2.該園區主要發揮著倉儲作用，物流園區作為經濟功能區的效用未能體現，缺少

對商品進行加工包裝，所運送的商品附加值較低。

3.新塘最大的消費品貿易中心——新塘國際牛仔城內部進駐有物流公司，而在2009年新塘牛仔城與阿里巴巴網絡集團簽訂了專業市場戰略合作協議，201

1年初，馬云即宣布阿里開展物流業務。故物流園區的物流公司難以從這年產

值170多億元的紡織品市場得到訂單，難以依托新塘巨大的紡織品生產市場。

4.即將完工的號稱占地215,000平方米普洛斯新塘物流園憑借靠近增城汽車產業

基地及廣州本田汽車廠的區位優勢，搶占了以本田及其零部件生產為中心的物流配送市場；且作為物流地產大亨的普洛斯公司，在地產投資開發和物業

管理方面具有相當高的專業水平，毫無疑問，有極大潛力吸引更多優秀物流

企業進駐，通過高效管理形成規模效應，將普洛斯物流園興建成新塘鎮首個

名副其實的現代化物流園。故東縉物流園與普洛斯物流園在功能定位出現重

疊，市場份額也有交叉狀況。

發展前景及方略：

針對該物流園地處新塘郊區，有通暢的公路交通，并且在新塘與東莞邊界，處于廣深高速、廣園快速、107國道及廣惠高速交界，積極挖掘該物流園區作為商貿集散中心的物流功能，充分利用物流園區擁有大區域工業用地特點，為東莞、深圳及粵東地區公路貨運中轉服務（倉儲+配送），同時依托該物流園區附近的碧桂園地產——鳳凰城內的巨大消費者市場，開展配送，快遞業務。