第一篇：全國物流園規劃

全國物流園區發展規劃（2013—2020年）》發布

《全國物流園區發展規劃（2013—2020年）》（簡稱《規劃》）日前發布，明確了全國物流園區的發展目標和總體布局，為物流園區發展畫出“路線圖”。北京、天津等29個城市確定為一級物流園區布局城市，石家莊、邯鄲等70個城市確定為二級物流園區布局城市。物流園區布局城市可根據實際需要建設貨運樞紐型、商貿服務型、生產服務型、口岸服務型、綜合服務型等不同類型物流園區，到2020年，基本形成布局合理、規模適度、功能齊全、綠色高效的全國物流園區網絡體系。

物流園區存在盲目建設、基礎設施滯后、落地難、用地貴等問題

《規劃》指出，總體來看，我國物流業發展水平還比較低，物流園區在規劃、建設、運營、管理以及政策方面還存在一些問題。一是建設發展有待規范。一些地方脫離實際需求，盲目建設物流園區，片面追求占地面積和投資規模，一些市場和物流企業也冠以物流園區的名稱。二是設施能力有待提高。多數物流園區水、電、路、網絡、通信等基礎設施建設滯后，集疏運通道不暢，路網配套能力較差，普遍缺少鐵路和多式聯運中轉設施。三是服務功能有待提升。多數物流園區仍然存在著專業化程度不高、設施裝備配套性差、綜合服務能力不強、信息聯通不暢等問題。四 —1—

是經營管理體制有待健全。五是政策扶持體系有待完善。物流園區普遍存在“落地難”、“用地貴”和基礎設施投資不足的問題。

以物流基礎設施的整合和建設為重點，優化空間布局

今后幾年，是我國物流業發展的重要時期。《規劃》要求以市場需求為導向，以促進物流要素聚集、提升物流運行效率和服務水平、節約集約利用土地資源為目標，以物流基礎設施的整合和建設為重點，按照科學規劃、合理布局，整合資源、集約發展，完善功能、提升服務，市場運作、政府監管的基本原則，加強統籌規劃和管理，加大扶持力度，優化空間布局，促進物流園區健康有序發展，為經濟社會發展提供物流服務保障。

物流園區布局城市劃分三級，可建不同類型物流園區

《規劃》按照物流需求規模大小以及在國家戰略和產業布局中的重要程度，將物流園區布局城市分為三級，確定一級物流園區布局城市29個，二級物流園區布局城市70個，三級物流園區布局城市具體由各省（區、市）根據本省物流業發展規劃具體確定，原則上應為地級城市。物流園區布局城市可根據實際需要建設不同類型的物流園區，包括貨運樞紐型物流園區、商貿服務型物流園區、生產服務型物流園區、口岸服務型物流園區、綜合服務型物流園區。

嚴控數量規模，防止圈占土地，國家級示范物流園區可獲政策扶持

《規劃》要求，各地有關部門嚴格控制園區數量和規模，防 —2—

止盲目建設或以物流園區名義圈占土地。選擇一批發展條件好、帶動作用大的園區，作為省級示范物流園區加以扶持推廣，在此基礎上，開展國家級物流園區示范工程，列入國家級示范的物流園區，有關部門可給予土地、資金等政策扶持。各地應及時將物流園區納入所在城市的各類城市規劃和土地利用總體規劃，統籌規劃和建設，涉及新增建設用地的，合理安排土地利用計劃指標。示范物流園區新增建設用地，優先列入國家和地方建設用地供應計劃。

在投融資方面，《規劃》支持物流園區及入駐企業與金融機構聯合打造物流金融服務平臺，形成多渠道、多層次的投融資環境。各地要適當放寬對物流園區投資強度和稅收強度的要求，鼓勵物流企業入駐物流園區。

*相關鏈接

一級物流園區布局城市（共29個）

北京、天津、唐山、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、蘇州、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、鄭州、合肥、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、重慶、成都、昆明、西安、蘭州、烏魯木齊

二級物流園區布局城市（共70個）

石家莊、邯鄲、秦皇島、滄州、太原、大同、臨汾、通遼、包頭、鄂爾多斯、鞍山、營口、吉林、延邊（琿春）、大慶、牡丹 —3—

江、齊齊哈爾、無錫、徐州、南通、泰州、連云港、溫州、金華（義烏）、舟山、嘉興、湖州、安慶、阜陽、馬鞍山、蕪湖、福州、泉州、南昌、贛州、上饒、九江、煙臺、濰坊、臨沂、菏澤、日照、洛陽、南陽、安陽、許昌、宜昌、襄陽、岳陽、婁底、衡陽、佛山、東莞、湛江、柳州、欽州、玉林、貴港、海口、綿陽、達州、瀘州、貴陽、拉薩、榆林、寶雞、咸陽、西寧、銀川、伊犁（霍爾果斯）

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第二篇：物流園規劃、建設、運營思路

孔慶廣：物流園規劃運營不得不考慮的七大問題

2014年09月10日 10:45:49來源： 新華網

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作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理

近年來我國物流園區發展很快，熱度不減，特別是隨著電商與快遞的發展，推動了城市物流的快速發展，也對物流園區的建設和運營，提出了更多的需求和更高的要求。但是，無論已經建成投入使用還是正在規劃建設的物流園區，在規劃、建設和運營等各個方面，都還存在許多需要注意的問題。

據中國物流與采購聯合會、中國物流學會發布數據顯示，我國目前各類物流園區數共計754家。但是按照我們國家的行政區劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區852個，合計3239個。各地政府都在大張旗鼓地規劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區，把物流產業作為拉動城市經濟發展的主導產業和新的經濟增長點。據不完全統計，目前我國由各級政府主導的各類工業園區已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區的數量也應當在數千家！

我國物流園區種類繁多，沒有比較統一的規范標準。業內的一般共識是“根據物流園區依托的對象，把物流園區劃分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同具體業態。比如按照物流園區的規模和功能，廣義的物流園區又分為物流園區（狹義的，一般是政府主導，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業自用為主）三大類。

隨著眾所周知的房地產調控政策的持續影響，地產商開始介入物流園區項目，物流園區的開發模式也呈現多元化，包括政府主導、大型物流企業自用和物流地產開發等。而且，物流園區的經營模式也從倉庫出租到增值服務，對物流園區的后期運營提出了更高的要求！

因此，物流園區在具體規劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。

1、深刻把握宏觀經濟發展環境和項目地的城市產業結構與市場客戶需求

在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展。

物流園區項目的宏觀把握有三個要點：（1）宏觀經濟環境分析。一般來說，宏觀經濟環境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流行業，包括現狀，特點，問題，趨勢等。

（2）當地城市產業結構分析。一是了解當地城市主導產業的構成，以及支撐主導產業的重點企業分布。二是當地物流產業發展情況，包括發展現狀，未來規劃，相關優惠政策等。

（3）市場需求分析。當地物流需求是產地物流？如果是，那么主要企業是誰？主要產品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業是誰？需求什么？還是中轉地物流？如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求？

2、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業

考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。

物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：

（1）周邊主要產業（工業）園區。即對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標，功能布局，未來規劃，入駐企業，優惠政策等。這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。

（2）周邊物流園區及其入駐企業。包括已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。

（3）潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。

3、項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀基礎

城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

（1）區位優勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業城市，是商貿城市，還是旅游城市？），目前的經濟總量以及發展趨勢，人口規模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。（2）交通優勢。根據項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類是什么。港口，了解當地港口集裝箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監管情況。機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。（如果建設空港物流園區會重點進行分析。）在交通優勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯運的可能性。

4、項目的具體戰略定位和規劃設計

物流園區項目的戰略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。

把握物流園區項目的戰略定位，主要是以下三個方面：

（1）基本的戰略定位。即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區還是貨運型物流園區？如果做貨運型物流園區，是單純的公路港，還是公鐵聯運，鐵海聯運等等？要具體化，市場針對性要強。戰略定位包括市場定位（細分市場在哪里），客戶定位（具體是哪些企業入駐），產品定位（園區的建筑形態如何），品牌定位（市場形象如何）等。

（2）主要功能確定以及分區的空間布局。項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區的主要經濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐。平均每家企業的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。

（3）具體規劃設計。包括建筑形態（外觀和內部），道路規劃（人車分流），景觀綠化等。而且具體規劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。

5、要在開工前確定項目的開發和盈利模式

大家都知道，物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入。而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。

（1）土地規劃。物流園區用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規定物流用地比照工業用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業）用地。土地價格與當地政府具體洽談，協議確定。也要走招拍掛流程。在規劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。

（2）開發原則。正因為物流園區項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區項目的開發原則為：統一規劃，分期開發；滾動發展，分塊管理。（3）經營模式。物流園區的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。因物流園區投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業（業戶）進行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。

（4）項目后期運營的收入結構。除了房屋租金（含物業費）外，還有業務整合收入（入駐企業產生新的業務需要），信息服務收入（為入駐企業和相關企業提供），以及其它收入。

6、做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證

物流園區項目的成功，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。

（1）園區公共服務體系。包括5個方面：一是專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可（開展物流業務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構，以及政府行業管理部門入駐園區。三是企業管理服務。因為入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。也可以推薦社會機構長期合作。四是業務整合服務。為入駐企業提供業務信息，提供輔助性業務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業集中核心業務成長。五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業想做而又難以做到的。

（2）物流信息服務平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業業務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。

7、獲得政府的相關扶持政策

物流產業列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。

（1）國家產業政策導向和資金支持。物流園區項目在當地政府（發改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關部門申請扶持政策。

（2）當地政府的具體有關政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協議確定。規費政策：項目開發建設過程中，市區兩級行政事業收費減免。稅收政策：無論建設期和經營期，園區項目繳納的稅收，地方（市區兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業要享受同樣的稅收優惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業來說很重要！其他政策：如政府代辦項目手續辦理，行業規范管理（政府下發文件，要求相關企業進駐，便于招商），以及實際的財政資金支持等。通過對物流園區的實證研究，我們認為：物流園區未來發展趨勢就是成為第四方物流運營平臺！

第三篇：關于建設監利縣物流園的規劃報告

關于建設監利縣物流園的規劃報告

一、項目名稱：監利縣物流園

二、擬規劃面積：200畝

1、配送中心占地面積11萬平方米，其中庫區建筑面積,36000平方米；

2、物流中心區占地面積26000平方米，其中，辦公樓1，280平方米、門衛100平方米、食堂300平方米；

一、投資規模：4000萬

四、物流園的功能： 監利縣物流園區的市場定位、總體功能規劃將圍繞物流服務運作、物流環境建設和推進物流發展三大功能進行。

監利縣物流園區總體結構的發展設想：根據園區總體功能的定位，依照發揮其總體功能的基本原則，通過園區基礎設施建設和園區管理系統建設，按照園區系統建設規劃，將物流運作企業引入園區，構建監利縣物流園區服務運作系統；通過服務功能與服務內容的不同組合，最終構成監利縣物流園區的三大服務運作功能平臺，即區域物流中心區、城市配送中心區和公路聯運中心區。

五、監利縣物流園區建設的戰略意義：主要體現在對監利縣經濟社會發展的促進作用；對物流系統及功能的完善作用；以及對物流效率和企業效益的提高作用。

我縣現有營運貨車612臺，噸位3613噸，去年我縣完成貨物發送量300多萬噸。但貨物配送散亂，倉儲搬運設施老舊，信息傳遞落后，車輛配載效率低下，物流專業人才缺乏等因素嚴重制約了物流行業的發展，進而對地方的投資環境和經濟發展產生不良影響。

隨著監利縣物流園區建設及其物流產業開發功能的發揮，將促進監利縣現代物流的發展和物流產業的培育，從而產生新的經濟增長點，為監利縣經濟的可持續發展提供新的產業支持，并為監利縣提高經濟發展水平創造良好的產業布局與發展環境。

監利縣物流園區的建設，將加快現代物流基礎設施的建設和發展，為區域物流的合理組織提供完善的基礎設施支持，使監利縣的物流基礎設施在布局、分工和功能上更加完善，有利于監利縣域范圍內的物流合理組織。

監利縣物流園區的建設，還將大大改善以監利縣為中心的區域經濟發展所需的社會物流環境，并通過物流園區為物流管理技術的廣泛應用創造依托條件的方式，促進社會經濟結構調整和經濟增長方式的轉變，為社會物流服務與管理組織的專業化分工創造條件，為提高物流企業的經濟效益和企業發展提供支持。

第四篇：某中藥物流園廠區規劃設計說明書

某廠區規劃設計說明

（一）規劃背景篇

1.1項目概況

XX省XX中藥材物流股份有限公司位于XX省XX市，中藥材種植歷史悠久，是全國四大中藥材集散地之一，XX地產中藥材年種植面積40萬畝，藥農近10萬戶，全國在XX經營中藥材的藥商近千戶，年交易額20億元。為弘揚中醫藥文化，發展壯大中醫藥產業，經過充分的考察論證，在XX市委、市政府領導的大力支持下，組建了XX省XX中藥材物流股份有限公司。

XX省XX中藥材物流股份有限公司，是一家集中藥材科研、開發、展覽、交易、倉儲于一體的大型中藥材營銷企業。該項目總投資9億元，規劃占地450畝，規劃建筑面積20萬平方米，計劃建設23層科研大樓一座，電子交易大廳、展覽館、占地100畝中醫藥療養會所一處，單體面積7000平方米溫控氣調庫10座，物流配送中心一座，30萬畝中藥材生產基地，占地100畝大型停車場一個，占地50畝專業曬場1個，購置50臺廂式貨車，建設一處信息港物流系統，投資強度200萬元/畝，于2010年8月動工建設，計劃到2011年12月全部建成投產運行，截止目前，該項目已投資完成1.1億元，10個溫控氣調庫正在建設,科研大樓已動工。

項目建成投產后，可實現年存儲50萬噸中藥材，交易量達到100萬噸以上，交易額達75億元，能夠直接安排3000人勞動就業。未來將打造中國最大的中藥材物流電子交易市場。

1.2用地現狀

項目位于XX市經濟技術開發園區，西臨規劃XX路，北靠XX大道路，南挨XX大道。地理位置優越，交通便利通達，為建設中藥材物流園提供了得天獨厚的優越條件。

項目總用地為281456.74平方米，用地范圍內現狀用地地勢平坦，地質條件良好，有利于工程建設。

（二）市場分析篇

2.1中藥材物流產業發展現狀分析

1.具備現代物流業發展所需的區位、政治、經濟、資源和產業基礎等優勢，但如何把這些優勢轉化為實在的效益和利潤，需要進行全面重組與規劃。

2.目前中藥材交易和物流業務以高速度超常規發展，促使傳統倉儲運輸業向以“第三方物流”公司為主體的現代物流企業轉型。但現狀全區物流體系相對滯后，沒有形成規模化和系統化。特別是倉儲用地的分布沒有統一規劃，有重復建設和無序堆放現象。

3.現狀運輸能力比較充足，但運營以個體運輸和中介為主，藥材市場秩序混亂。2.2中藥材物流發展趨勢分析

中醫藥是中華民族優秀文化的燦爛瑰寶，中國是傳統的天然中藥材生產大國和中藥出口國，中藥出口遍及世界120多個國家和地區。中藥資源的合理開發利用，可對農業結構的調整、農業科技的發展起到積極作用，同時可帶動藥材加工業、運輸業、倉儲業、飲食業等相關產業群的發展。

1、中藥得到高度重視，需求猛增，市場發展潛力巨大；

2、國際限制條款逐步放開，中藥的地位逐步合法化；

3、我國國內需求迅猛增長，醫藥市場發展空間巨大；

4、中、省、市產業政策大力提倡。2.3產業發展的關鍵

功能定位：如何實現從藥材市場向藥材物流園區發展？

產業經濟：如何使園區的產業結構優化與升級，以適應未來發展需要？

功能結構：如何有效的發揮現有交易市場的作用，并帶動、整合其他用地的功能發展？流程設計：如何組織便捷、高效的流程設計，同時將各功能用地有機地組合在一起？ 用地規模：如何合理的確定各功能區的構成比例？

交通體系：如何將用地產生的交通流合理的疏散到外部，并不對城市產生交通壓力？ 形象品質：如何設計園區使其具有獨特的風格特征與景觀意象？ 2.4產業發展戰略

管理創新：通過園區規劃創新和管理體系創新來形成規模化和系統化，實現藥材物流產業的可持續性經營發展。尤其在戰略規劃、產業聚集、信息系統管理和現代物流供應鏈體系運作等視角來重組和優化資源，實現集約經營和分工細化。

產業拓展：形成專門的科研展銷企業，實現規模效應，藥材加工產業鏈延伸及其配送服務的潛在市

場很大。此外，充分調動園區的豐富資源、人氣和基礎設施，把其他有色藥材的交易和物流配送一起做大做強。

電子交易：在營造新的藥材市場之時，把應用和推廣電子商務手段，作為主要經營手段。同時還應具備報關和保稅的功能，為今后提供國際藥材物流服務打好基礎。2.5中藥材物流產業發展目標

打造成為地區最大的鋼材集散基地，輻射至全省，鏈接國內重要藥材市場，以中藥材物流為主和其他藥材物流為輔的高起點、規范化、網絡化的專業型物流園區。

通過集成和優化區域供應鏈，引進和應用國際物流管理最佳實踐，吸引國際國內鋼鐵物流投資者，提供中藥材交易展示，運輸倉儲，科研開發，電子商務，物流配送，融資擔保，進出口貿易等一體化的現代綜合物流服務平臺，力爭成為全國地區重要的中藥材物流樞紐。

（三）總體規劃篇

3.1規劃設計依據

本規劃設計的主要法規和標準

1.《中華人民共和國城鄉規劃法》（2008.1.1）2.《城市規劃編制辦法》（2006.4.1）3.《城市道路設計規范》CJJ 37-90

4.《城市居住區規劃設計規范》（GB50180-2002）5.《住宅建筑規范》（GB50368-2005）6.《住宅設計規范》（GB50096-1999 2003版）7.《潔凈廠房設計規范》（GB50073-2001）8.《辦公建筑設計通則》JGJ 67-2006 9.《商店建筑設計通則》JGJ 48-88 10.《酒店建筑規范》GB 50368-2005

11.《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB 50067-97 12.《公共建筑節能設計標準》GB 50189-2005 13.《城市道路和建筑物無障礙設計規范》JGJ 50-2001 14.《建筑工程設計文件編制深度規定》（2008年版）15.國家、河南省、禹州市有關的法律、規范和條例。3.2 規劃設計總體框架 3.1.1 規劃原則 1.客觀分析原則

對物流現狀、未來發展進行定性、定量分析和預測是物流園區規劃建設的重要依據2.適度超前原則

綜合考慮現實與長遠需求，使規劃具有一定前瞻性3.經濟合理性原則

綜合考慮各種因素，選擇最佳地點，確定最佳規模4.環境合理性原則

減輕物流對環境的不利影響5.統一規劃原則

應與城市總體規劃、土地利用規劃相一致3.1.2 總體布局

切合園區定位，考慮現狀,形成“三片區，小綜合”的結構形式。藥材物流流程設計合理，并考慮規劃的分期建設策略。倉儲區與綜合服務區之間，用道路加以適當分離，互不干擾。

在園區功能設計上，XX中藥材物流園區集藥材的研發、倉儲、配送、展銷和配套服務于一體，是一個綜合性中藥材集散地和中藥材企業原料供應基地。由此，園區分為五個功能分區。

●綜合商務區

根據規劃，此區內以研發中心和交易中心為主，輔以商務會所，為藥材供、需雙方提供了交易平臺和商務會晤的場所，同時促進新藥材的研發制造，從而促進藥材供應市場的市場化配置。

●倉儲配送區

倉儲配送區占地面積最大，是整個物流園區的核心，道路成網，交通便利。倉庫布局合理，滿足藥材存儲要求。道路四通八達，有便捷的通道通向東環路和陽翟大道，擁有交通輻射的優勢優勢，為大宗貨物進出提供條件。

●行政辦公區

行政辦公區，設在園區沿XX路一側，主要功能是作為處理物流區日常的行政工作的長沙和辦公人員的辦公地點。

●物流交易區

物流交易區，設置在XX路和XX大道交叉口處，主要進行中藥材的展銷和現場交易。●生活區

園區建成后，將帶動大量就業人員，生活區主要是解決務工人員的住宿、生活和娛樂等方面的問題，所以，生活區將成為中藥材物流園區的重要組成部分。

3.1.3 道路交通系統規劃

1、對外交通與出入口

整個園區通過方格網道路組織交通，與城市主要干道連接，不同功能區出入口不同，綜合商務區主要出入口位于XX大道；而倉儲配送區和行政辦公區主要出入口位于XX路；物流交易區則是開放式的，體現其

交易中心的特征；生活區由于主要是對內服務的，只在陽翟大道設置人行入口，車行入口開向園區內，只可由園區進入。整個物流園的主入口設置在東環路。

2、交通系統規劃

（1）、超級建筑體量+方格網道路

倉儲配送區——超常巨大尺度的倉儲物流建筑體量,整齊的格網道路，實現快速集疏運的同時塑造整齊連續的城市肌理和界面。

（2）、大中型建筑體量+方格網道路

交易和國際展銷區——大型廣場和大廳式展覽建筑,大中型體量的粗獷肌理,整齊快速的格網道路，著重圍合建筑群體的內庭空間和塑造整齊連續的城市肌理及界面。

（3）、中等尺度辦公體量+方格網道路

產業配套和增值研發區——中等尺度的辦公體量,整齊的快速格網道路體系，著重塑造整齊連續的肌理和界面，處理群組單元的內部公共綠化空間。

（4）、小尺度居住建筑體量+自由式道路

生活區——居住區小體量的建筑與自由式的道路走向延續和傳承著城廂古鎮細致的肌理,新城舊城中心通過向心發散的綠楔和道路系統相互咬合，注意住區組團綠地和中心綠地私密與公共性，開敞與圍合感的營造。

3.1.4 綠地系統規劃

生態環境是本次規劃關注的主題之一，良好的生態環境對提升園區形象、創造園區投資軟環境和維持園區可持續發展具有重要的意義。植被環境成為建設生態園區的基礎。規劃中遵循以下幾個原則：

充分考慮禹州市城市發展的目標要求，適應高標準的生態要求，結合園區內用地實際，拓展城市綠地，提高環境質量，高標準建設園區公共綠地系統。

利用園區的自然環境特色，園區走廊、中心綠地、居住區綠地、道路綠化帶等，構成多樣化園區綠地和開敞空間系統，發揮園林綠地的綜合效益，創造優美的園區生態環境。

注重綠地與公共活動空間的結合，為園區居住者、就業者提供就近的室外活動場所，按標準建設綠化用地，優化生活、工作環境。

結合園區的自然地理條件，規劃城市綠地采用點狀綠地、線狀綠地、帶狀綠地的布局方法，以點狀綠地和帶狀綠地為核心綠帶，結合中心綠地、道路綠化、居住小區綠化等，形成完整、豐富、合理又富有城市特色的園區綠地系統。綠地系統主要由城市公共綠地、生態綠地、防護綠地、道路綠化等組成。

（1）、城市綠帶

規劃沿XX大道、XX路和XX大道設置綠帶，種植樹陣，以豐富景觀。提供一定量的開放空間，為廠區員工和居民的公共活動創造良好的環境場所。

（2）、道路綠化

道路綠化應與道路建設工作同步進行，規劃的道路綠化按國家及禹州市標準控制，即主干道綠化面積不低于25%，次干道綠化面積不低于20%。另外，規劃沿主要道路設置了不小于15米的綠化帶。

（3）、居住區綠化

居住區綠化建設應實行多樣化。根據相關規定，新建居住（含商住混合）用地的綠地率不小于30％。3.1.5公共與市政配套設施

XX中藥材物流園區其用地以物流功能為主導，存在部分居住功能，因此園區的配套設施不僅要考慮滿足為生產功能服務所需的各項公共服務設施與基礎設施，還要考慮滿足生活居住所需的各項生活配套設施。由于產業人口相比居住人口而言，對生活配套，如幼托、學校等設施的需求較低，因此規劃中園區生活配套設施主要以滿足園區內居住人口為主。為生產服務的公共設施與基礎設施主要設置于物流功能區內，其它公共設施如商務辦公、商業服務業、文化娛樂等設施分散設置于各個功能用地內。

（四）結構專業篇

4.1設計依據

（1）、《建筑結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2001）（2）、《建筑結構荷載規范》（GB50009-2001）(2006版)（3）、《建筑抗震設計規范 》（GB50011-2001）（2008版）（3）、《混凝土結構設計規范》（GB50010-2002）（4）、《建筑地基基礎設計規范》（GB50007-2002）（5）、《建筑樁基技術規范》（JGJ94-2008）（6）、《砌體結構設計規范》（GB50003-2001）（7）、《全國民用建筑工程設計技術措施》（結構）

甲方提供詳細巖土工程勘察報告、地方標準、規定和其它相關文件。4.2基本設計參數

（1）結構設計基準期及使用年限：

根據《建筑結構可靠度設計統一標準》GB50068-2001，結構設計基準期為50年，結構的設計使用年限為50年。

（2）結構安全等級為二級：

根據《建筑地基基礎設計規范》GB50007-2002, 地基基礎設計等級為乙級。（3）抗震設防：

根據《建筑抗震設計規范》GB50011-2001（2008年版），河南平頂山市抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度為0.05g，設計地震分組為第一組，建筑抗震設防類別為丙類。

（4）主要使用荷載（樓面活荷載）：按《建筑結構荷載規范》取值，并結合使用情況進行調整。4.3結構體系

該工程切實結合當地經濟條件和施工條件，本著“安全、經濟、美觀、實用”的原則精心設計。該工程有一層地下室，地上部分由21棟住宅、1棟26層酒店、沿街2層、4層商業、3層商場建筑和一棟3層幼兒園組成。高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結構體系；幼兒園采用鋼筋混凝土框架結構。

（1）、主要構件材料：

梁受力鋼筋優先選用HRB400，構造鋼筋選用HRB335，直徑≤10mm時，采用HPB235。梁、柱箍筋采用HPB235或HRB335。（2）、其它材料要求：

填充墻根據就地取材的原則采用加氣混凝土空心砌塊，并起到減輕自重，減少地震力影響的作用。4.4基礎設計

基礎形式根據詳細的巖土工程勘察報告及當地成熟的施工經驗確定。3.3 給水排水設計

（五）市政工程規劃篇

5.1給水工程規劃（1）規劃依據及參考資料

a《城市給水工程規劃規范》GB50282-98 b《室外給水設計規范》 GB50013-2006 c《長葛市城鎮鎮域總體規劃》(2)規劃原則

a主要供水管網形成環狀，為提高供水安全。給水管網按最高日最高時用水量計算，并按最高日最高時用水量加消防用水量，以及事故用水量（占總用水量的70％）進行核算；

b區內消防采用低壓消防系統，消防用水管道與生活用水管網合并；

c給水管道沿路網敷設，盡量布置于道路東側或南側的人行道（綠化帶）下,當路幅寬度大于40米時，道路兩側均布置給水管；

(3)管網規劃

a近期從創業園區的市政管網接DN300的給水管，沿近期建設道路敷設，向規劃區啟動區供水。b在規劃區內沿規劃道路敷設DN200～DN500的供水管，連接成環狀，向規劃區供水。c改遷部分穿過規劃用地DN300的現狀供水管至市政道路上。5.2污水工程規劃(1)規劃依據及參考資料

a《城市排水工程規劃規范》GB50318-2000 b《室外排水設計規范》 GB50014-2006 c《XX市城鎮鎮域總體規劃》(2)規劃原則

a規劃區采用雨、污分流制排水體制；

b污水干管盡量沿城市干道及近期建設道路敷設； c污水管盡量避免穿越河流和鐵路線；

d污水管道沿路網敷設，盡量布置于道路西側或北側的（非）車行道下，當路幅寬度大于50米時，采用雙側布管。

(3)管網規劃

a在規劃區東側的城太路規劃一根d300～d800的污水主干管；

b在規劃區道路敷設d300～d600的污水干管； c在其余市政道路上敷設d300～d400的污水支管。5.3雨水及防洪工程規劃(1)規劃依據及參考資料

a《城市排水工程規劃規范》GB50318-2000 b《室外排水設計規范》 GB50014-2006 c《長葛市城鎮鎮域總體規劃》(2)規劃原則

a規劃區采用雨、污分流制排水體制； b雨水排放遵循就近排放的原則。

c雨水管道沿路網敷設，盡量布置于道路東側或南側的（非）車行道下，當路幅寬度大于50米時，采

用雙側布管。

d城市防洪與城市建設相結合，在保證城市安全的前提下，考慮城市景觀等方面要求。(3)規劃標準及計算公式 a規劃標準

設計暴雨重現期采用1年；長流河、繡川河防洪標準采用50年一遇。b暴雨強度公式

P=1q?年，暴雨強度計算公式為：2806

（t＋12.89）0.768

升/（秒·公頃）

式中：q—設計暴雨強度（L/s·.ha）t—降雨歷時（min）t=t1+mt2

t1—地面集水時間（min），按距離長短、地形坡度和地面鋪蓋情況取定，采用6～10分鐘m—折減系數，暗管（渠）取2.0，明渠取1.2t2—管內雨水流行時間（min）c雨水量計算公式 雨水流量按下式計算Q=q·F·ψ

式中：Q—規劃雨水流量（L/s）q—暴雨強度（L/s·ha）F—匯水面積（ha）

ψ—徑流系數，徑流系數0.70(4)雨水及防洪工程規劃

a沿規劃區道路敷設d800～A2.4×1.4米的雨水干管； b沿其它規劃道路敷設d600～d1500的雨水管； 5.4電力工程規劃（1）規劃依據

a《城市電力規劃規范》GB 50293-1999 b《城市電力網規劃設計導則》(2)規劃原則

a以滿足遠景用地的供電要求為目標，預留適度超前的電力設施用地。

b110千伏電力系統盡量深入負荷中心，采用架空線路，生活區內不布置高壓線路。10千伏線路全部采用電纜。

c結合城市綠地和道路預留架空線走廊、電纜通道和市政電纜溝。(3)電源規劃

本區的發展所需電源通過高壓線由創業園區提供。5.5燃氣工程規劃（1）規劃基礎參數： a天然氣物理性質：

成分：CH4：91.91％C2H6：0.08％C3H8:0.03%CO2:3.98%N2:3.77%He：0.23％

熱值：33.11兆焦/立方米； 相對密度：0.6085 b燃氣用戶資料：

居民用氣指標：91.25標準立方米/人.年； 居民：商業＝1：1；

未可預見量按居民和商業用氣量之和的5％計； 管道氣化率按100％計；

不均勻系數：K月＝1.2K日＝1.15K時＝3.0(2)燃氣系統規劃

規劃區燃氣種類為天然氣，氣源來自工業區配氣站；

次高壓管網規劃：規劃區內現有的燃氣管因使用年限長、敷設位置與本次城市規劃不符合等因素應進行改管。中壓管網規劃：片區規劃管網為天然氣中壓一級配氣系統，設計壓力為0.4兆帕。管道直埋敷設于道路西、北側人行道或綠地下。片區內規劃燃氣中壓管道長約公里，管徑為DN250、DN200和DN150，均使用燃氣專用PE管。

用戶采用樓棟調壓或用戶調壓供氣方式。

（六）主要經濟技術指標篇

1、建設用地面積：281456.74㎡

總建筑面積：203315.81㎡ 其中：

研發中心建筑面積：26992.80㎡ 交易中心建筑面積：18777.60㎡ 主樓裙房建筑面積：18234.13㎡ 商務會所建筑面積：6254.88㎡ 行政辦公建筑面積：11600㎡ 倉庫建筑面積：56694㎡ 現貨交易中心建筑面積：8400㎡ 公寓建筑面積：56440㎡ 物流停車場：23500㎡ 建筑基底面積：64778㎡ 建筑密度：23.0% 容積率：0.72 綠化率：35% 停車位：456輛 其中：

地下小汽車停車位：306輛 地上貨車停車位：150輛

第五篇：普洛斯物流園[范文模版]

普洛斯物流園：在希望的熱土上

2005-06-30

7月12日，普洛斯（蘇州）物流園與日本近鐵物流和本土的天駿物流公司在蘇州舉行了簽約儀式。這兩家知名企業的入駐，標志著該保稅物流中心進入一個良性的發展方向。

實力贏客

日本近鐵集團公司為世界500強之一，也是日本第二大專業物流公司，目前已在世界的60多個國家、地區及178個主要城市設有子公司及分支機構。天駿物流由昆山新寧公共保稅倉庫公司和上海茂鴻國際貨運公司合資成立，目前在華東、華南推廣其經營多年的供應商庫存管理和國內外物流分撥中心兩種模式。此次，兩家公司將租用保稅物流中心新建的7000多平方米的物流設施。依托中心的地理及政策優勢，憑借其強有力的物流網絡和先進的物流服務經驗，為園區和蘇州的企業提供專業化的第三方物流服務。

據蘇州普洛斯物流園開發有限公司常務副總經理單迅介紹，該物流園是由美國普洛斯公司和蘇州物流中心有限公司合資成立的, 總投資達3億美元。園區初步規劃面積為3平方公里，分四期開發。一期項目共包含建筑面積67647平方米的10個已建的保稅倉庫和建筑面積約為17000平方米的計劃于2005年第二季度完工的2個保稅倉庫。普洛斯蘇州物流園的一期已于2004年8月18日成為國內第一個獲得海關總署批準并正式頒證的“保稅物流中心（B型）”的試點單位。二期項目共包括7個已建成的非保稅物流設施，建筑面積81000平方米。三期的地塊面積為247000平方米，首批計劃于119000平方米的地塊上建造4個物流中心約60000平方米的倉儲設施，工程已于2004年第四季度開工。

B型保稅物流中心不僅具有保稅倉儲、國際物流配送、簡單加工和增值服務，還擁有進出口貿易和轉口貿易、口岸功能、物流信息處理和咨詢服務功能。這樣，保稅中心動的區位優勢、功能優勢和政策優勢就一覽無余的呈現出來，并通過海關綠色通道從港口延伸到了蘇州工業園區，以滿足園區發展國際物流的需求。

除此次正式入駐的近鐵等國際知名物流企業外，來自德國的飛格高志、美國的EGL公司等都提出了合作意向。

B型保稅物流中心自去年10月正式運作以來，至今年6月底，累計監管的貨值已經超過17.6億美元，進出口貨運量達6萬噸，報關單總量超過1.25萬票.今年中心監管的進出口貨值有望超過40億美元。在貨值等增加的同時，通過中心進出口貨物的種類從十多種增加到數千種，其中，IT產品占總值的64%，進出口貨物結構充分體現了園區及周邊地區IT產業集聚的特點。

除歐萊雅、阿迪達斯、UPS、近鐵物流（KWE）、三星電子等十幾家知名企業

正式進駐以外，目前參與中心運作的企業有近400家，遍及園區以及高新區、吳江、無錫、嘉興等“長三角”周邊地區和全國16個省、直轄市。前景樂觀

蘇州普洛斯物流園開發有限公司總經理沈臻表示，作為蘇州工業園唯一的物流園區, 普洛斯(蘇州)物流園一直堅持走經濟國際化的發展道路。優越的地理位置，背靠成功的工業制造基地，國際化的運做模式，專業的團隊以及當地政府的大力支持，使普洛斯（蘇州）物流園成為國內外物流和生產型企業競相投資的熱土。近鐵物流和天駿物流的加入為物流園區注入了新的活力，也再次證明了物流園巨大的發展潛力。除保稅區以外，現有和正在開發的非保稅物流設施約有14萬平方米，普洛斯（蘇州）物流園將會在以后的幾年繼續加大開發力度，以適應市場和企業的需求。

普洛斯投資管理部高級經理趙明琪對公司今后的發展充滿了信心：“中國的經濟現已融入全球化進程，物流業也取得了高速的發展，普洛斯很看好中國市場。普洛斯的宗旨是創建中國一流的物業倉儲平臺，提供國際標準的客戶服務、專業開發和擁有與管理高品質的物流配送設施。”

據了解，2003年，美國普洛斯公司攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，就開始了緊鑼密鼓的布陣。目前，在中國的投資已覆蓋到華東，華南和華北地區，投資開發和管理約2.02億美元資產，共計54萬平方米物業，其中包括普洛斯西北物流園、上海普洛斯臨