第一篇：物流園建設方案

新疆物流園區發展規劃調研報告

2011/02/28 物流園區建設是國家《物流業調整和振興規劃》的重點內容之一。近年來，隨著我區交通基礎設施建設規模不斷擴大和向西開放步伐加快，物流業發展的政策環境和條件不斷改善，我區物流園區建設也在逐步加快。自治區發展改革委在全區范圍內組織開展了物流園區發展規劃情況調研，現根據調研情況，初步提出我區物流園區發展思路、目標、主要任務和政策建議。

一、我區物流園區建設情況

目前，我區已建成投入運營的物流園有2個，在建的物流園區有8個，規劃中的物流園區有11個。已建成運營的物流園區有廣匯美居物流園和新疆西域輕工基地國際物流園。

廣匯美居物流園位于烏魯木齊市高新技術產業開發區，是我區主要的建材、家具物流中心之一。園區占地面積0.7平方公里，總建筑面積69.4萬平方米，總投資18億元。目前，入駐園區的商貿、加工、物流企業和商戶有3000多個。主要經營和中轉商品有建材、家具、電器、機電、五金、化工等。園區年營業收入11.5億元，年上繳稅收2.44億元。園區提供的服務主要包括展示宣傳、倉儲、運輸、管理等。開發方式為政府提供優惠價土地，由企業投資建設，并享受“三免兩減半”（所得稅地方征收部分三年免征、兩年減半征收）的稅收優惠政策。

新疆西域輕工基地國際物流園位于烏魯木齊市天山區大灣北路，是我區二類口岸和最大的出口商品倉儲物流中心。園區占地面積0.22平方公里，總建筑面積18.8萬平方米，總投資10.8億元。入駐園區的商貿、加工、物流企業和商戶有830個。主要中轉商品有日用百貨、服裝鞋帽、玩具、電子電器、機電等18大類上萬種商品。年中轉商品60多萬噸、商品年物流價值228億元、園區年營業收入2187萬元、年上繳稅金230萬元。園區提供的服務主要包括報關報檢、倉儲、運輸、信息、管理等，已建有信息服務平臺。園區為企業根據市場需求自行投資建設。

在建的物流園區有8個。其中有4個在烏魯木齊市，分別是烏魯木齊鐵路國際物流園、中亞國際金屬材料交易中心、新疆王家溝鋼材（國際）物流中心和華凌物流園區，項目總占地面積12.83平方公里，總投資11.5億元。其余4個物流園區分布在交通運輸樞紐城市、邊境口岸和地州中心城市，分別是奎屯火車西站物流園、阿拉山口綜合保稅物流園區、伊犁察布查爾物流園和疏勒縣山東物流園。項目總占地面積50平方公里，總投資26億元。在建的物流園區開發方式主要是政府實行優惠土地政策，并做好“五通一平”，由企業投資建設。

規劃中的11個物流園區，主要分布在烏魯木齊市、伊寧市、阿勒泰地區富蘊縣和巴州。烏魯木齊市規劃建設的有烏拉泊國際物流基地、新疆雙贏農副產品國際貿易物流中心、新疆郵政速遞物流中心。昌吉市和伊寧市規劃在昌吉市火車站、伊寧市火車站建設物流園區。阿勒泰地區富蘊縣和巴州的庫爾勒市、焉耆、和靜、輪臺、若羌等縣市正在積極規劃在已建成或正在建設的工業園區內建設配套的物流園區，完善工業園區服務功能。

二、物流園區發展中存在的主要問題

（一）交通基礎設施落后，制約了物流園區發展。

交通運輸條件是物流園區發展的基礎條件。目前，我區交通發展滯后的局面仍然沒有解決，交通運輸線路規?？偭坎蛔悖\輸網密度小且技術等級較低，運輸能力有限，交通運輸網結構、布局不合理、出疆通道不足等問題突出，制約了我區物流業發展和物流園區建設。

（二）各地區發展不平衡，布局不合理

首府烏魯木齊市已建、在建和規劃建設的物流園有9個，占全區物流園數量的近一半，部分園區存在市場定位、功能定位交叉現象。南疆、北疆的一些重點地州和交通樞紐城市目前還沒有對物流業和物流園區發展進行規劃。

（三）物流園區建設優惠政策缺乏 到目前為止，自治區尚未制訂促進物流業和物流園區發展的政策。各地、市物流園區的政策法規也不完善，缺乏促進物流園區發展的土地、稅收、融資等優惠政策，園區軟環境建設滯后，對入園物流企業缺乏吸引力。

（四）物流信息化水平低

目前，我區物流園區和物流企業存在信息化水平低、信息技術標準不統一等問題，為全社會提供各方面物流信息資訊的公共物流信息平臺還沒有建立起來。

（五）專業化的大型物流企業較少

我區物流企業普遍規模小、服務功能不完善、經營管理水平不高、市場競爭能力弱。沒有骨干物流企業帶動，成為制約物流園區快速發展的“瓶頸”。

三、物流園區發展的整體思路、目標和主要任務

中央新疆工作座談會后，隨著國家推進新疆跨越式發展特殊支持政策的落實和全國各省區對口支援工作大規模展開，我區交通運輸體系將逐步完善。目前，我區有10余條鐵路正在建設中，鐵路布局將從現在的單一點線狀況，逐步發展到四橫四縱路網構架，具備6個過境口岸站，5條出疆通道，逐步形成覆蓋全疆大部分的運輸網絡通道。同時，以烏魯木齊為中心的通達全疆、東聯內地、西出中亞的公路運輸網絡和航空運輸網絡也在加快建設,我區物流業發展的政策環境和基礎設施條件將有很大改善。隨著我國與亞歐國家經貿合作的加強，新疆作為中國向西開放的橋頭堡和國際物流大通道的地位和作用日益突出。我區物流業的發展面臨前所未有的歷史機遇。

（一）發展思路

深入貫徹落實中央新疆工作座談會精神，堅持省級統籌、土地節約集約利用和資源整合的原則，按照市場需求、目標定位、功能配置等規劃要求，統籌全區物流園區的規劃建設。充分利用并整合現有的交易中心、運輸站場、倉儲基地等基礎設施，規劃建設一批布局集中、用地節約、產業集聚、功能集成、經營集約的大型物流園區。充分利用海關特殊監管區的政策優勢，加快發展適應國際中轉、國際采購、國際配送、國際轉口貿易業務要求的國際物流。鼓勵物流園區拓展物流公共信息平臺、物流信息交易、電子商務、物流金融業務創新等功能，促進物流、信息流、資金流向園區集聚。

（二）發展目標

以烏魯木齊、喀什、霍爾果斯為重點區域，建設5～10個國內一流的物流園區，增強輻射帶動能力。在阿拉山口、伊寧市、奎屯市、哈密市、庫爾勒市等重點口岸、城市建設10～20個起點高、規模大、輻射強、集運輸、倉儲、包裝、流通加工、配送等功能一體的省級物流園區、物流基地或物流中心。培育一批服務水平高、市場競爭力強的大型現代物流企業。通過物流園區建設使我區物流整體運行效率明顯提高，物流業促進經濟增長的作用得到充分發揮。

（三）主要任務 1.加強物流園區規劃工作

按照科學發展觀的要求，高起點高標準地組織編制自治區物流園區總體發展規劃，科學規劃建設物流園區，引導和推動重點區域物流園區的健康發展。積極引導各地區從實際出發，因地制宜，認真做好各地物流園區規劃的編制工作。在空間布局上，把物流園區總體發展規劃與交通運輸發展規劃、土地利用規劃和城市規劃以及環境保護規劃有機地結合起來，使之相互銜接，相互協調；樹立全區及區域物流協調發展的理念，做好地區之間、部門之間物流基礎設施的協調與銜接，突出提高重點物流區域、物流節點城市的物流組織化水平，合理布局重大項目。在制訂物流園發展規劃時，加強對物流基礎設施的整合與建設，注重優先整合利用和改造提升現有物流資源，充分發揮現有基礎設施的綜合效能，防止圈占土地、重復建設。

2.完善物流園區基礎設施 一是加強基礎設施建設。支持園區加大以“七通一平”為主要內容的基礎設施建設，興建或改擴建標準倉庫、貨場、鐵路專用線、監管庫、保稅庫、信息中心等設施，增強園區承載力。鼓勵在工業園區和開發區內，規劃建設、擴建配套物流園區或物流基地。二是完善生產性服務配套。加快園區金融、物流、中介等生產性服務配套建設，完善公共服務設施，并優先納入市政配套建設規劃。三是創新開發建設機制。堅持“誰投資、誰所有、誰受益”的原則開發建設園區，鼓勵投資主體多元化，建立靈活的投資模式。積極引進國內外大型物流企業投資物流園區建設，引導分散的中小企業和商戶入園經營。

3.著力培育物流龍頭企業

按照“政府引導、企業自主、重點培育”原則，培育一批主業突出、服務水平高、國際競爭力強的物流龍頭企業。鼓勵龍頭物流企業投資或參與物流園區建設，鼓勵龍頭物流企業以物流園為平臺，拓展物流增值服務和延伸服務領域。開拓內地和中亞、西亞物流市場，提升綜合物流服務水平，使其逐步發展成為物流業跨國公司。鼓勵和支持物流企業尤其是中小企業通過參股、控股、兼并、聯合、合資、合作等方式進行資產重組、業務融合，提高物流企業的市場競爭力。

4.營造促進物流園區發展的政策環境

一是對投資建設物流園區或在園區內投資建設物流項目的企業實行優惠的用地、用電等政策，減免相關的費用；加大對園區內企業的信貸支持；交通、鐵路、工商、稅務、海關、商檢等部門積極落實國家支持物流業發展政策，為物流園區發展營造一個良好的環境。二是建設物流公共信息平臺。明確牽頭部門和協助部門，整合和連接政府部門、工商企業、物流企業、物流園區間的信息資源，建設物流公共信息平臺，實現信息共享，降低物流成本，提高運營效率，提升我區現代物流信息化發展水平。

五、加快物流園區發展的政策建議 一是盡快編制出臺《物流園區發展規劃》，提出今后一個時期我區物流園區發展的目標、任務和重點工程，確定全區物流園區的基本布局，為各地編制專項規劃、推進物流園區發展提供指導和政策依據。

二是研究制定促進物流園區發展的政策措施意見，在土地、稅收、融資、交通運輸、行政管理、海關、商檢等方面對物流園區建設和發展給予政策支持。三是在對現有物流園區情況調查的基礎上，研究制定符合我區區情的物流園區設立標準和條件，作為各地物流園區規劃布局，批準立項的依據。四是大力支持物流園區建設。對符合條件的物流園區內基礎設施項目及公用事業項目積極爭取國家資金支持。鼓勵國家政策性銀行、商業銀行對物流園區內基礎設施項目給予信貸支持，并實行貸款貼息政策。支持符合條件的區內企業通過資本市場直接融資。

五是積極爭取國家加大對新疆物流園區發展的支持力度。建議國家在規劃物流園區布局、制定實施相關政策和安排重點項目及資金時，重點向新疆傾斜，大力扶持新疆物流園區發展。

第二篇：物流園物業管理方案

同昌建材物流園物業管理方案

第一節 物業管理服務的設想與策劃 第二節 管理方式，工作計劃和物質需求情況 第三節 各項指標的承諾及完成承諾的措施 第四節 管理人員的配備，人員培訓及人員管理

第五節 管理規章制度，建筑及附屬物檔案，設施，設備，業主檔案的建立與管理 第六節 便民服務

第七節 物業管理收費標準建議及收支測算 第八節 日常物業管理 第九部分公眾制度及應急措施 精神文明公約 安全防范方法管理規定 消防安全管理規定 道路及車輛管理規定 物流園區設備安全運行制度 智能控制中心管理規定 消防給水設備保養制度 空調設備巡視管理制度 水泵房運行操作規程 水泵房運行注意事項 綠化養護制度

清潔衛生管理規定 清潔作業規程及操作要領 清潔服務質量標準檢測方法 意外事件處理辦法 消防應急方案 停水及事故處理方案 物業管理委托合同

物流園區辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價 結束語 第一章 前言

物業管理作為一種新興的行業，它的產生和發展，對于改善人民群眾的生活，工作生產環境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業管理條例》的頒布和實施更是有力的促進了這一行業的發展，在不斷規范行業的法制環境的同時，也使更多商，產，住，用物業進入物業管理市場.濰坊樂群物業管理有限公司在順應市場需要，提出“內部精細管理，對外穩健發展”的戰略思路.在這思路的指導下來謀求企業的出路.我們公司追求的是通過提供專業的服務創出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是“只有最認真，才能最專業，只有最專業，才能最強大”.我們企業做好，做大，做強，為客戶創造價值，也是對客戶的最好回報.第三章 物流園物業管理方案

第一節 提高管理服務水平的整體設想與策劃

北方物流園坐落于坊子區濰安路，是集辦公和物流，宿舍一體的園區.一期占地面積xxxx平方米，總建筑面積約xxxxx平方米，框架結構，其庫房面積xxxx平方米，辦公面積xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，園區道路面積xxxx平方米，綠化面積8000平方米，公共衛生面積8000平方米(不含建筑物內樓道走廊面積)，園區配套有路燈，水泵房，配電房，發電機房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統，園區設有出入口一個.該項目布局合理，設施完善，設備高檔.針對本次物業管理招標的各個要素，我公司管理思路概括為“一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施”.一，認識與定位

該物流園區作為一個大型物流園區物業，整體形象應該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放，高效，規范

開放 體現該物流園改革創新的思想和國際化的辦公，生產方式 高效 展示該物流園進取，創新的精神狀態和高效的運轉機制 規范 體現該物流園作風嚴謹，運作規范高效，管理精細的風貌 二，一種模式

作為國際化物流園需要的是體現:開放，高效，規范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該物流園區管理服務模式為:一手抓物業管理服務，一手抓精神文明建設和形象建設的經營型物業管理模

式.在我公司進駐后，要將公司“全心服務，在細微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創品牌”的理念全方位導入，并秉持我們的職業操守:“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務”.我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項承諾: 1，自接管該物業管理項目之日起，二年內使該物業管理項目成為優秀示范項目，樹立物流園區引進專業化物業管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務質量體系全面實施物業管理服務.四，五個重點: 針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點: 1，樹立物流園物業整體形象

通過環境形象，物流園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造物流園區開放，高效，規范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發生率為零

從我們管理的經驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業使用人衡量管理績效的關鍵.我們相信只要通過對內的準軍事化的管理和對使用人人情化服務，通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該區域內因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生率為零.3，維護好物流園區的環境

該物流園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，本物流園區的衛生涉及到道路，庫房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象

4，設施，設備及物業本身的管理，使物流園物業保值，增值 另外，該項目的設施設備齊全，我們在管理中，重點是強調專業管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的.5，樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑

該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤，優質服務，從根本上樹立良好形象，給到物流園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使物流園因我們的管理服務增加附加值.五大措施: 1，根據該項目特點，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安管理員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結合管理處統一管理，快速調度，確保治安萬無一失.2，精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設臵環境管理部(環衛，綠化)，養護物流園內園林綠化和管理好區域衛生，以保障物流園區環境優美，干凈整潔.第一:維護保養好物流園區綠化，使其保持常青，常新，始終煥發勃勃生機;第二:加強和引導環保意識的教育，使每位到物流園區的人員都自覺愛護區內環境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統;第四:開展環境文化建設和環境形象建設.3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現象，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理，提示相結合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規范停車和秩序井然的目的.4，實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設班，組長負責各自具體業務，各單項業務又設管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規范嚴密.5，我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏的服務機制，以解決使用者所需.每二節 擬采取的管理方式，工作計劃和物質需求情況 一，擬采取的管理方式

對于不同的物業，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業化，規范化，精細化，品牌化，經營型的管理方式.基本思路是:1，嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業素質和綜

合素質;2，提供24小時服務;3，嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為;4，致力精神文明建設，實施品牌和形象戰略;5，軍事化管理加現代化管理.具體我們的管理分組織系統，運作程序系統，激勵系統三個部分說明.(一)組織系統: 1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務效率.2，管理處實行垂直領導，減少管理環節，管理處設主任，文員，各業務部門管理員和業務塊操作員工.(二)，運作程序系統: 1，整體運作程序 2，內部運作流程 說明: 1，在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮，監督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環出現缺漏和盲點，有效保證管理及時到位.2，各層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規范.同時充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性.(三)，激勵系統: 說明: 1，激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰斗力，服務用戶，創造經濟和社會效益.2，思想工作機制重在激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮員工

效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎懲機制與監督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力.獎勵分為物質獎勵和精神獎勵.4，培養提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓放在集體和個人發展的重要位臵，目的是使員工忠于企業，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發展創造有利環境.5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和考核進行，實行浮動工資，增強工作能力.6，企業文化機制是發展之源，通過企業文化的發展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業文化的凝聚力，引導功能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來.工作計劃

依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規期管理二部分，現擬工作計劃如下.(一)前期管理工作計劃 序號 項目 內容 時間

備注 1 物業管理標的調研 全面了解物業管理標的 xx年xx月xx日 盡量提前 2 擬訂管理方案

結合調研結果擬定管理方案 xx年x月xx日 盡量提前 3 接管合同簽訂 1，方案送審 2，簽訂合同 方案確認時止 盡量縮短時間 4 組建管理隊伍

1，選拔 2，培訓 3，上崗 方案確認至進場 5

整改及完善辦公條件 1，安排管理用房 2，安排員工宿舍 3，物質裝備到位 方案確認至進場 6 制訂管理制度

1，制訂切合實際的各項物業管理制度 2，導入ISO9001-2000 7 物業接管驗收 辦理書面移交手續

(二)常規期管理工作計劃 序號 項目 內容 時間 備注 1 房屋及公用部位維修保養 1，制定大，中修計劃方案;2，日常零修，急修管理;

3，日常保養巡查管理;4，維修質量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助 2 公共設施，設備及場所的使用，維修，養護，管理

1，建立檔案，搞好基礎資料管理;2，運行管理;3，維修保養管理;4，險情應急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助 3 安保管理

1，24小時值班及巡查，監控等安全防范管理;2，違章私設攤點及設立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.接管驗收后開始 4 車輛管理

1，進出車輛管理;2，停車場管理;3，車輛行駛管理.接管驗收后開始 5 清潔衛生管理

1，清潔衛生管理;2，環保管理;3，消殺管理.接管驗收 后開始 6 綠化管理

1，室內綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗收后開始 7 客戶服務管理

1，設立服務員和保安;2，人員形象及服務意識管理.8 標識系統管理 標識日常維護管理 9 檔案管理

1，建立房屋共用設施設備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設施權屬清冊;3，建立嚴格的檔案管理制度.接管驗收后開始

第三節:各項指標的標準及達成標準指標采取的措施

本節參照《全國物業管理條例》，《全國物業管理示范物流園區達標評分細則》及ISO9001質量標準，我們對項目之物業管理要求的各項指標以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標完成的實施

措施.序號 指標名稱 工作標準 指標測定依據 管理指標實施措施 1 房屋及配套設施完好率 95% 全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

采用區域巡查管理與管理中心控制相結合的工作方法，落實責任，責任到人，建立完善的區域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時率 96% 全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內到達現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優質服務為本，24實行小時值班制度 3

維修工程質量合格率 99% 全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量 4 大型及重要機電設備完好率 99% 全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，尋求專業公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現故障及時排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

落實責任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設施設備等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養，由維修部落實，客戶服務中心監督，并建立健全檔案記錄，完善規章制度，確保公共設施完好并正常

使用 6 停車場完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設備完好率 98% 9 治安案件發生率 1%以下

全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

實行24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時值班，接受報警及實施調度，根據實際情況，確立人防，技防與物防相結合的治安思路，明確保安職責，層層防衛，以確保物流園區人身財產安全 10 財產被盜率 1%以下 11 違章發生率 1%以下

全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設攤點，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現象及時發現及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發生并建立相應的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災發生率 1%以下(年)全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

全員義務消防員制，確定消防應急方案，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發現隱患及時處理，確保安全 14 綠化完好率 無

全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準

建立專業化綠化管理養護隊伍，責任到人，區域負責與巡查制度相結合，加強宣傳，發現問題，及時修復，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內綠化常青.第四節:管理人員的配備，人員培訓 一，物業管理處人員配備

該管理處人員配備因考慮對外形象和設備配臵情況，幫我們在人員配備上堅持以公司“精干，高效，敬業”的用人原則為基礎，確定“重學歷也重能力，重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關.我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊伍建設上，我們將采取規范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，嚴格管理，考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標實現.(一)，管理處人員配備圖

(二)，物業管理處人員崗位分布說明 1，管理處 主任:1名，負責全面工作.2，文 員:負責前臺服務，和處理行政，物業事務等工作，并協助管理接待等工作，及負責檔案管理，會務管理等工作.3，主 管:1名，負責各部門，各崗位的工作質量的檢查，監督.4，維 修 部:2名，負責物流園物業和配套設施設備及場地的日常維修，保養，巡視，維修檢查監督等工作.5，保安隊中隊長:1名，負責保安隊全面工作及對部門人員檢查監督工作.保 安:20名，分三班24小時值班(其中一名輪休)，負責當班期間的安保工作.6，環境管理部部長:1名，負責清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監督工作.綠化技師:2名，負責綠化養護工作.環衛工人:6名負責物流園區公共區域衛生.(三)，人員培訓

企業的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關鍵在于企業是否最大限度地開發人力資源，要實現人才資源開發戰略，我們確定了“全員培訓，全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落實到實處.1，培訓的目標: 通過培訓，提高員工的文化素質，業務技能和管理服務水平，使物業管理更加富有成效.2，培訓內容:(1)新員工入職培訓: A，企業培訓:企業質量方針，質量目標，企業理念，企業精神等;B，員工手冊培訓:員工守則，禮儀行為規范，職業道德教育等;C，管理處概況培訓:物流園區概況，公眾管理制度，內部規章制度，管理架構等;D，物業管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓;E，軍訓與參觀學習.(2)崗位專業技能培訓: A，基本技能培訓:相應崗位的專業知識，ISO9001文件(包括質量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等);B，新技術(能)培訓:智能化技術，新設備儀器的使用與管理技術等.(3)素質提高培訓: A，操作層自我開發培訓:進行有關學歷，職稱的外送培訓，或利用現有條件，舉辦電腦，消防，環保等相關知識講座;

B，管理人員實行“四個一”常規培訓，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業的好書，參加一次講座，參與一次競賽.(4)新政策，新理論培訓: 物業管理理論動態，有關法律，法規，同行業新動向等.(5)培訓者培訓: 培訓者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創新培訓工作思路的培訓.3，培訓計劃(不具體闡述)4，培訓的評估考核

(1)培訓中考核:根據實情，邊培訓，邊考察，理論與實踐相結合，這樣便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作，對沒有按要求做的員工進行監督和指正.(2)培訓后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓績效，把考評的結果作為薪資發放的依據.第五節:管理規章制度和建筑及其附屬物檔案，設施，設備，業主檔案的建立與管理 一，管理規章制度

科學完善，合理量化.健全實操的管理規章制度是我們取得成功的重要法寶，也是提高服務品質，提升物流園區形象的重要依據.為進行統一規范和管理，接管后，我們將嚴格按照ISO9001國際標準人，及我公司質量體系文件的要求，對項目實施專業化，規范化管理.我們還將根據該項目實際情況對規章制度及相關程序作適當調整.管理制度主要包括公眾制度及應急措施，ISO9001服務質量控制程序文件，公司內部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設計高科技，專業化的發展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內容全面，豐富，收集時盡可能地完整.我們擬對項目所有物業管理與服務的項目，從主體到配套，從建筑到環境，從硬件到軟件等都建立相應的管理檔案.并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務觀，使檔案管理真正為管理服務.三，檔案管理運作環節

1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務中心.建立相應的規章制度，對所有檔案資源進行嚴格管理.在收集時，堅持內容豐富的原則，根據實際全面收集，小到一盆花都有詳細的資料收集.2，資料的分類整理，根據其性質，特點進行細分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內在規律，聯系進行分類保存，做到便于查找和調用，在進，出檔案室都有嚴格的規定，嚴防文件流失.檔案的管理環境必須做到“三防”，即防火，防潮，防變質.四，檔案資料的分類 1，接管移交資料: 名 稱 資 料 內 容 工程建筑產權資料

A:規劃圖紙，項目批文，用地批文

B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證 C:拆遷安臵資料 工程技術資料 A:紅線圖，總平面圖

B:地質勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告 C:工程合同，工程預決算

D:工程設計變更，通知及技術核算單 E:竣工圖:1.單體建筑，結構，設備竣工圖

2.消防，智能化，中央空調等工程及地下管網竣工圖 F:房屋，消防，智能化，中央空調等竣工驗收證明書 G:鋼材，水泥等主要材料的質量保證書 H:新材料，構配件的鑒定合格證書

I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調等設備的檢驗合格證書

J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調等設備技術資料 K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告 L:綠化工程竣工圖 M:其它技術資料 2，管理檔案資料 名 稱 資 料 內 容 物業資料

A:基本資料 B:標識資料 事務管理資料

A:事務值班表 B:事務交接記錄表

C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務巡視記錄 E:事務回訪登記表 維修資料

A:維修申報表 B:維修服務派工單 C:維修回訪記錄本 D:公共設施維修記錄 安全防范及交通管理資料

A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄

B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄 D:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄 設備管理資料

A:公用設施保養維修記錄 B:各項機電設備保養維修運行記錄 C:設備分承包方維修保養記錄 D:設備檢查記錄 員工管理資料

A:員工個人資料，聘用表 B:員物流績考核及獎罰記錄 C:員工培訓計劃及實施記錄 D:員工培訓考核記錄

E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內務管理記錄 意見反饋資料

A:服務質量回訪記錄表 B:意見調查，統計記錄 C:投訴及處理記錄表

行政文件資料

A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件 C:物業公司及主管領導部門文件 D:管理處規章制度，通知，通報等文件

E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表 會務資料

A:會務承辦實施方案 B:會務攝影及錄音，錄像資料 第六節:便民服務

當我公司接管本項目物業管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優質服務，低價收費”的經營方針，盡量開展各項便民服務，包括無償服務項目和有償服務項目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.序號 項 目

服 務 收 費 標 準 備注 1 代理辦公物品維修

按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經同意后送修，加收適當服務費 2 代購車船航空票

除實際費用外，按規定加收手續費 3 代寄，代領郵件 加收適當服務費 4 配備急救箱，急救藥品

按藥品的實際收費，不加收服務費 5 建立活動組織，組織文體活動

活動費用按實際發生收費，不加收服務費 第七節:物業管理收費標準建議及收支測算

本項目物業管理采用包干制，庫房物業每平方米每月x元，辦公物業每平方米每月x元，宿舍物業每平方米每月x元，即:每月物業公司的收入為（自己列出、算出），每月物業公司支出及利潤見下表: 類別 序號 項目 計算式 月支出 備注

物業公司利潤xx元

第八節:日常物業管理

日常物業管理是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，我們將該項目物業管理工作分為介入期和常規期二個部分，在介入期我們從物業管理角度提出一系列建議，并依據貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業管理方案，為今后物業管理打基礎.常規期物業管理工作，包括房屋，設施，設備維護，環境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內容，其中有些項目已在前面相關章節體現.在此章節我們只是就其有關內容進行闡述.一，介入期

在此階段，我們主要是進行調研，編寫方案，做好驗收接管工作.(一)，調研，編寫方案工作(二)，驗收接管

1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關表格.3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二，常規期物業管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三層為監控系統;第四層為最里層，實行步行巡查，發現問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制

專項方案進行團體組織集會.四，講究公共衛生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養禽獸，不在公共場所棄臵及堆放雜物，共同維護公共衛生.五，愛護公共財物，維護水電，通訊，消防等公共設施.六，愛護花草樹木及公益設施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動，熱心福利事業，尊重婦女，愛護兒童，關心幫助殘疾人.九，積極維護物流園區形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將物流園區創建成物業管理示范項目而努力奮斗.安全防范管理規定

為提供優質保安服務，保障物流園區的公共設施及人員生命財產安全，特制定本規定.一，物流園區安全治安保衛工作由物流園區物業管理處協助轄區派出所完成.管理處工作人員有權對違反物流園區管理規定的行為進行檢查，糾正.二，物業管理處的職責和權利

1，嚴格執行國家治安條例，密切配合公安機關維護物流園區公共設施及人員生命，財產安全.2，實行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項.3，負責本區域的機動車輛，摩托車，自行車的管理，車內所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，夜間門崗負責出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區域，須查驗委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.5，對不遵守制度的人員，應進行勸阻，制止，情節嚴重者移交有關部門處理.三，物流園區嚴禁下列行為: 1，嚴禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品.2，嚴禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動提供方便.6，禁止制造，復制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7，未經批準不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動消防器材，標志，挪用消防水泵.9不得故意損壞區域內各種公共設施，設備.有上述行為，物業管理處有權按《治安管理條例》予以糾正，情節嚴重交公安機關處理.四，物流園區經營人員職責和義務: 1，遵守國家有關法律，法規和本物流園區的各項規章制度.2，具備足夠的安全意識，積極配合物業管理處保安人員，搞好物流

園區的安全保衛工作.3，勇于制止，舉報破壞本區域治安隱患的人和事，并協助物業管理處處理.4，正確作用電子智能化系統，保證有關治安報警設施的完好及有效使用，并勇于承擔自己造成的相應事故責任.消防安全管理規定

為了加強物流園區的消防管理，保障公共設施及人員生命財產安全，根據國家有關消防法律，法規制定本規定.一，本規定由物業管理處和物流園區所有人員共同遵照執行.二，物流園區的防火工作，依據“預防為主，防消結合”的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領導和監督.三，物流園區的防火管理實行分工負責制，由產權單位組織管理，物業管理處具體負責，由消防部門監督實施.四，物業管理處的防火工作職責: 1，宣傳消防法律，法規和防火安全知識，對客戶進行經常性的防火安全教育;2，制訂防火管理制度，并監督保障實施;3，定期組織開展防火自查，及時掌握轄區物業的防火情況，協調有關方面采取相應保障措施;4，保證公共區域疏散通道的暢通;5，定期對轄區公共消防設施，器材進行檢查和維修，保養，使其處理良好備用狀態;

6，正常情況下消防設施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經有關人員同意，并及時通知所有人員加強防范;7，領導義務消防組織，進行撲救初期火災和安全疏散演練;8，嚴禁載有危險品的車輛進入本區域或停放;9，組織人員補救初期火災，對情況嚴重難以撲滅的，應及時打“119”電話求救，并協助維持火場秩序，配合事故處理.五，物流園區經營人員的消防職責和義務: 1，遵守電器安全使用規定，嚴禁亂拉臨時電氣線路，嚴禁超負荷使用電器;2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴禁亂扔煙頭，嚴禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶內燒垃圾;3，室內不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，嚴禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴禁在樓道，天臺進行噴油漆的危險作業;5，嚴禁損壞，盜用消防設施，器材，挪用消防設施及消防水源;6，嚴禁封閉或損壞安全疏散標識，事故照明設施及消防標志;7，遇強雷天氣，盡量關閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發生火災;8，發生火災時，應及時告知物業管理處或撥打119，并關閉電閘，迅速離開現場.使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;9，學習消防常識，掌握簡易的滅火方法，發生火警及時報警，積極

撲救;10，發現他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設施，器材的行為，應及時勸阻，制止或向物業管理處報告;11，所有人員必須服從消防機關和物業管理處有關消防方面的管理，監督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執行公務.縱火者，將依法追究刑事責任.六，物業管理處或房屋產權單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關法規要求，并經市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執行滅火救災任務中受傷，致殘或犧牲的人員其醫療，撫恤待遇及其養傷期間的生活費用，由發生火警的肇事者按照國家有關規定給予補償.八，公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規定》執行.九，凡違反本規定的，物業管理處可根據有關法律，法規及有關規定報請消防主管部門進行處理.道路及車輛管理規定

為了加強區域內交通管理，維護交通秩序，根據交通有關法規，特制定本規定: 一，各類車輛在本區域行駛停放，須遵守下列規定: 1，遵守交通管理規定，愛護道路，共用設施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標志等公共設施;2，機動車輛在本區域行駛，時速不得超過安全標準，嚴禁超車;3，車輛停放應服從管理人員指揮，在規定位臵停放，注意前后左右

車輛安全;4，車輛停放后，必須鎖好，并調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，否則后果自負;5，不準在行車道，消防道上停放車輛，不準將車輛駛進人行道;6，不得在區域任何路段試剎車，練習駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈;7，除執行任務的消防車，警車，軍車，救護車外，其它車輛一律按本規定執行.二，停車場管理規定

1，服從保安員指揮，嚴格按照標識有序行駛及停放;2，工程車，履帶式車輛不得駛入停車場;3，不得損壞車場設施，正確使用停車卡，對沖關者一律嚴懲;4，嚴禁運載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險物質的車輛進場;5，車輛有滴漏機油等現象必須立即清洗干凈;6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內;7，管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進行管理.停車場內的車輛如有遺失，管理處只負責協助車主進行調查，并協助車主向保險公司索賠;8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續的車輛遺失，由車主自行負責處理.物流園區設備安全運行制度

一，機電設備的管理以安全，正常，經濟運行為標準，機電設備的操

作，保養，維修由專業技術人員實施，維修人員須持相應的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設備的運行情況，發現問題及時處理，并做好運行記錄.三，機電設備嚴格按照設備維修保養規程進行維護，保證設備完好.四，值班員和維修人員應嚴格按照安全操作管理規程進行操作和維修.五，設備管理人員應了解和掌握設備運行規律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發生.六，維修設備時，應準備好材料和采取相應的安全措施和技術措施，防止觸電及設備事故的發生.七，在電源干線，低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌.八，做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛生.九，供配電設備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規定

一，智能控制中心實行專職人員全日值班負責制.二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任.三，控制中心出現報警信號，立即核實信號真偽情況，如報警屬實，按相關“應急措施”處理，如屬誤報應進行復位，并記錄在《智能控制

值班記錄表》中.四，智能控制系統在正常情況下應處于自動狀態，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態，并將檢查結果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設備出現故障時，值班員應填寫《智能控制設備維修申報表》，并立即通知客戶服務中心以調度專業技術人員進行維修.六，智能控制中心內的電話屬專用報警，調度聯系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心內配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經消防主管批準，未經許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設備保養制度

消防給水設備是有效撲滅火災的重要設備，設備是否保持良好預備狀態，關系到客戶的生命及財產安全;為此，維修部每月必須對消防設備定期做好保養工作，確保設備完好.一，每月對消防給水設備做好維護保養工作

1，檢查緊固控制柜電氣節點，觸頭有無氧化現象，柜內有無積塵，蜘蛛網等異物;2，檢查進出水閥門開，關狀態，閥門不能出現滴水，保持閥門處于正常開啟狀態;3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料

做適當調整，使其保持正常;4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當調整，使其保持正常;5，泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉運靈活等.二，啟動檢查消防泵加壓是否可靠 1，轉換開關是否在自動位臵;2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動;3，消防泵安全運行5分鐘，關閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行;4，如發生消防泵不能安全啟動，運行，保養人應及時報告主管，由主管組織相關人員進行處理.三，保養結束后，將轉換開關臵于“自動”位臵，清掃設備衛生，做好保養記錄.中央空調設備巡視管理制度(根據實情定)一，中央空調開機成功后，為了保證空調系統的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調機組，巡視的主要部位包括: 1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%;2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa;4，檢查進出冷卻水溫度(進水溫度<35℃，出水溫度<40℃);5，檢查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度<0～18℃，溫度6～8℃);

6，主機運轉過程中是否有異常振動或噪音;7，冷卻塔風機運轉是否平穩，冷卻塔水位是否正常;8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;9，檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;10，各種標識工具是否完好等.二，值班員巡視中發現設備有缺陷存在時，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯系相關技術人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關人員，說明情況.三，值班員對巡視的情況認真做好記錄，如設備故障正在處理時，未經維修部主管同意不準離開.四，為了防止意外事故，機房應隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴格按交接班制度執行交接手續.電梯巡視監控管理制度

為確保電梯安全，可靠運行，電梯管理員負責對電梯設備的統一管理，并監督值班人員執行: 一，值班人員每日對電梯機房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》.二，巡視時按以下內容認真巡視檢查: 1，曳引機是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動;2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠;3，指示儀表，指示燈，各繼電器運作是否可靠;

4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過熱;5，制動器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常;6，通訊設施，標示牌，盤車手輪，開閘板手等求援工具是否放在指定位臵;7，電梯運行有無振動，開關門是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發現不良情況時，值班人員應及時報告電梯管理員，由電位管理采取措施進行調整.如果問題嚴重則應聯系公司評定合格的電梯維修保養公司進行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時發現電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.水泵房運行操作規程

一，水泵房為物流園區工作，生活，消防供水控制中心，設備工作是否正常直接關系到所有人員的生活及安全問題.運行操作人員必須將設備的安全運行放在首位.二，水泵的運行操作

1，運行前應檢查進出水泵閥門是否打開;水池內儲水是否充足;泵的轉運是否靈活等等;2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現大量滴水，應做適當調整.各閥門填料處不允許滴水，如出現滴水，應擰緊相應的螺栓.3，供水時應經常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水;

4，水泵及其它設備的巡視檢查應認真仔細，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄.三，泵房衛生

1，泵房內每日交班前進行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網和積塵;2，泵房內，水池井蓋周邊應保持清潔，人離開時，房門必須上鎖.四，發生事故時，應沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應處理，及時報告主管領導，事故未處理完畢，不允許交接班.水泵房運行注意事項

一，值班員巡查時應認真仔細檢查機組運行情況，做到“三勤”(勤聽聲音，勤看儀表，勤測溫表).二，啟動水泵時嚴格按《水泵操作程序》進行;“手動”啟動次數不應連續超過3次，排污泵不允許空載運轉.給水泵在“手動”位臵運行時間不允許過長.三，監視變頻控制是否按設定時間切換機組，信號，儀表指示是否正常，確認是否在正常壓力狀態.四，注意電動機發熱，通風情況，經常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水.五，水池儲水是否充足，浮球閥開關工作是否正常.如儲水不在規定范圍內，及時查明原因后對水池儲水進行調整，并做好記錄.六，發生下列情況之一者應迅速停止運轉，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行.1，電流突然升高超過允許范圍時;2，水泵有不正常聲音或發出強烈振動時;3，電動機內或變頻控制柜內有火花或冒煙時;4，壓力表突然升高或降至不正常范圍時;5，水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時;6，水泵無水空轉或反轉時;7，危及設備或人身安全時.綠化養護制度

為搞好室內，室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵?，長勢良好，特制訂本制度.一，室外養護: 1，基礎性更新改造: 土壤改良:對綠化地帶未經改良的土壤每年進行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確保花草的正常生長狀態，深翻土壤后，施基肥和使用化學除草劑，消除雜草.2，常規性養護工作:(1)修剪:修剪能使植物經常保持平整美觀并能促進生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應根據生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春，夏季每兩個月進行一次，秋，冬季根據實際情況進行修剪.基本保證春，夏季草皮不長于15厘米，秋，冬季不長于10厘米;

(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主;(3)花木除雜:及時消除雜草，雜物，經常拾除草地，花叢內磚頭，紙屑等雜物，時刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學除草劑，每次清完雜草后，應噴施三次葉面肥及控草肥;(4)松土，擴穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據苗木的具體需要施肥一次;(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動態跟蹤系統，春，夏，秋季蟲病多發期前必須進行綜合防治，不得有大規模的蟲害發生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護工作;(6)花木補植:如果發現有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內完成補植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農藥，使用農藥時必須在晴朗無風的天氣一次性完成，噴藥后4小時內下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴散;

(8)自然災害的防御:雨季前要檢查綠化區，提前做好排水工作，臺風，霜凍等多發季節應及時做好預防措施，避免不應有的損失;(9)草皮養護:雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結合磷，鉀肥和有機肥，施后澆透水或在雨后施肥;(10)綠籬，花球養護:綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優美，增加其藝術含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個月施肥一次，秋，冬季每3個月施肥一次，施用復合肥和共生麩保證長勢旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內補種好;(11)喬灌木養護:每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，保持喬木高2.5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.清潔衛生管理規定

為了更好地了解我公司進駐后的具體工作辦法，現我公司就管理處環境管理部清潔衛生工作的有關事項作如下說明: 第一:清潔品質控制 一，清潔計劃

1，向管理處提交清潔服務計劃;2，根據計劃書內容按步驟實施日，月，季的清潔工作;3，根據計劃書內容會同管理處工作人員實施日檢，月檢工作;4，月終根據統一考評檢討修訂下月度的實施清潔計劃;

5，急(突發)事件的處理對應計劃方案提交;二，清潔實施

1，向管理處發出每日清潔完成情況報告;(簡稱“日報:)2，各現場每日舉行前日工作情況總結，當時工作安排;(簡稱”早會“或”例會“)3，各項日常清潔工作安排表，指導書;4，各項定期清潔工作安排表，指導書;5，各項內部清潔完成情況考評資料;6，各項清潔工作方法指示書;7，各項清潔工作安全批示書;三，清潔技術應用

1，清潔新技術的應用和推廣;2，現場清潔問題的研究，解決;3，清潔高效率方法的研究，運用;四，清潔監督與檢查 1，清潔日檢表 2，清潔周檢表 3，清潔月檢表 4，各項清潔作業標準書 5，各項清潔作業崗位職責 6，清潔獎罰制度

7，各分現場之間交替檢查，評比

五，員工管理 1，定期的清潔培訓 2，員工道德教育 3，作業標準化管理 4，員工考評制度

第二，清潔原則及清潔方案 一，清潔原則

創造舒適的環境，杜絕任何污染

★在物業區域內部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛生死角

★親切的服務，給人以溫馨的感覺 ★垃圾及時清理，免除空氣的污染 保持建筑常用常新

★使用適當的洗劑，保持建筑外觀干凈，常新，不受損壞 ★使用無污染洗劑，保持環境的清新 ★采用保護措施，避免建筑使用中的最小磨損 安全作業的確立 ★實施安全操作教育

★清潔作業采用安全保護，防止其它建筑的意外損傷 ★清潔工作中必須使用作業指示板，警示牌，防護欄，安全帽 作業情況督察

★現場管理者每日巡查作業完成情況，提供報告書

★各區域負責人每月進行互檢

★公司技術部每月進行作業指導，監督檢查 作業效率提高

★大面積作業區域逐步采用人員和機器的相互配合 ★建筑采用先進的專用設備進行保養

★逐步使用設計科學，合理使用方便，快捷的作業器材高效率的完成各項作業

樹立良好的社會形象，創超一流的環境 ★使用高效作業設備，確保環境干凈，整潔 ★選用高素質作業人員，注重人員形象教育 ★嚴格要求著裝整齊，服務語言標準化 二，具體清潔方案構想 人員的選擇，培訓，教育

★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質的員工 ★注重職業技能培訓和服務規范化教育 ★定期進行新技術培訓 器材及洗劑選定

★針對石材選用養護技術設備

★大堂適時采用先進設備進行大面積清潔作業

★不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔 公共場所設施清潔 ★洗手間設施定期進行消毒

★垃圾桶，箱定期進行消毒，避免空氣污染 保護作業法

★保護建筑的作業:不同的建筑采用不同的方法和洗劑 ★保護使用者的作業:A，選擇適當的時間作業;B選擇無噪音作業，避免干擾

★使用保護劑全面保護建筑外觀 清潔作業的實施 ★制定詳細的計劃書 ★管理人員確認作業完成情況 ★定期進行專業的技術培訓 ★緊急事件的應急增援

★加強夜間作業避免影響白天的正常工作 ★嚴格控制外部垃圾，塵沙對內部建筑的破壞 ★加強大堂的日常作業 三，清潔業務的基本方針

建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值.建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響.清掃業務的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經常保持良好的清潔狀態便是提高物流園區以及清掃業務形象的重要事宜.如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現代清潔業務的一般常識，清掃作業可以防止建筑的磨損，變色，生銹，發霉等現象，不僅可以提高美觀，在保護建筑方面的作用更為顯著.例如:地板涂地板維持劑，不僅可以預防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作.四，確定清潔作業基準

制定清掃業務標準，需要考慮建筑物的建筑構思，建筑物內的使用狀況(場所)，季節，時間等因素.對于制作貴物流園區的作業基準，由于建筑物詳細情況目前尚有個別不明之處，請允許我們按照通常的作業基準制作程序加以說明.在我司的清潔管理工作中，作業基準，作業實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施.因此，我們確認在與貴方密切交流，會商共進的前提下，通過下列循環可以永久維持建筑物優美高雅的環境.五，清潔的目的及特點

1，清潔作業的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達到提高建筑美觀，保護建筑，延長其壽命，潔凈環境衛生的目的.2，清潔概念

物流園區的清潔因其建材，場所，使用者，用途的不同，其相應的清潔方法也不同，清潔固有”千變萬化"之稱，正是這樣的變化對作業人員的要求也提出具有專業化和廣泛的建材和洗劑知識.1)針對不同的建材采用不同的清潔方法(如石材，金屬，毛織物，膠等)2)針對不同的場所采用不同的清潔方法(洗手間，走廊，停車場等)3)針對清潔分類采用不同的清潔方法(日常清潔，定期清潔，特種清潔等)4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓，住宅等)清潔的特點:正如前所述物流園區的情況不同，故其作業的實施也相對不同: 1，進行詳細的調查;2，制定完善的作業計劃;3，劃分作業不同的區域進行;4，制定全面的建材保護措施及方法;六，重大問題處理

我司設有專人負責各現場的重大問題及突發事件的應急處理，并配有機動小組.七，客戶至上

這是我公司的服務宗旨，對我們的服務對象提供服務，如遇管理及作業上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場競爭中生存的唯一條件: 1，貴公司的要求就是我們最重要的工作;2，定期進行現場內部的5S整頓;

3，內部定期舉行內部管理例會解決現場的工作;4，定期舉行管理會議商討落實管理工作.八，處理客戶投訴 1，如何對待客戶的投訴

A，對客戶的投訴處理應放在首位;B不吝惜對處理客戶投訴所花費的時間與金錢;2，處理客戶投訴的姿態

A，接到投訴，應立即趕往現場，速度越快越好;B，無論是什么狀況都必須道歉;C，絕對不允許反駁或找借口中;D，掌握如何當場或用電話應付的技巧;E，無論人，場所，時間是否相同，應掌握順利處理的技巧;3，對投訴的事后處理

A，分析原因，責任的存在，并向總負責人匯報;B，協商如何避免再發生的對策;C，如決定了具體對策，應立即付諸于行動并向客戶匯報.九，教育理念

樓宇清潔業務的目的在于給物流園區使用者提供舒適的使用環境，因此，以提供最佳的作業技術為主要目標，遵守樓宇管理的有關法規，實施以提高作業質量，效率，包括服務等的性教育訓練.1，教育訓練的三項目

1)硬件教育

A，清潔五原則的教育 B，各種建材清潔養護的技術 C，機器，器材的熟練使用 2)軟件教育

A，各種的作業計劃，作業程序 B，人事，勞務管理，一般的教育 3)服務教育

A，服務態度:作業態度，禮節，著裝 B，精神性服務:配合顧客的心情，愿望 2，提出最佳作業技術的建議

為提高和維持對建筑物的美觀，對作業，員工以及物流園區的使用者提供和創造安全，舒適，衛生的環境和高效率作業目標進行教育培訓.3，教育訓練負責人

由專業技術教育負責人和經理負責進行教育訓練.(教育負責人:是指在獲得國家標準的資格證書或獲得職業訓練指導等各領域專業技術與指導技術等職稱的人才)4，教育訓練對象

一般員工，各現場負責人以及本地教育指導者.清潔作業規程以及操作要領 場所

每日清潔內容（重點中的重點，需要甲方的招標文件）二，第二節:部分應急措施

意外事件處理辦法

為做好區域內的意外事件處理工作，特制定本辦法.一，電力，給水，電視信號中斷供應處理

1，當接到有單位投訴電力，給水，電視信號供應中斷時，先向投訴單位查詢中斷供應時間;2，了解發生時間后，應及時報告客戶服務中心，客戶服務中心將及時協調維修部長，技工跟進有關情況，如果發現整個轄區電力，給水，電視信號供應中斷，而非本區域設施出現故障，應立即向有關供應機構查詢及要求盡快搶修;3，如有關供應未能即時恢復，客戶服務中心將會在告示欄張貼通告.二，火警處理工作

1，當發現火警時，即時報告客戶服務中心及管理處主任;2，如火勢有可能會對客戶造成危險時，須即時疏散受影響單位的客戶;3，如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅;4，倘有關人員未能自行將火勢撲滅時，應立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場.5，當消防員到場后，有關負責人須登記以下資料: 1)消防車到達的時間

2)消防車到場數目及車牌號碼 3)帶隊的消防隊長姓名 4)消防員收隊離場時間

6，當火勢被撲滅后，有關人員應即時巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設施受損，須立即安排搶修.另外，須巡查及記錄受影響單位的情況;7，盡可能在第一時間向總經理報告.三，水浸處理工作

1，當發現有水浸時，應即時將積水清除;2，倘水浸范圍附近公眾設施或客戶單位造成損壞，應即時采用各種方法截水;3，當積水清除后，須即時巡查及記錄公眾地方，設施的損壞情況，同時巡查及記錄受影響的單位損壞情況;4，如有公眾設施受損，須立即報告維修部負責人或總經理;5，如水浸的水源是由某單位內漏出，除按上述步驟跟進外，即時聯絡浸水單位客戶，要求盡快處理.四，爆炸處理工作

1，當發現有單位發生爆炸時，值班人員須盡快聯絡該單位客戶，征詢其是否需要報案;2，如客戶同意報案，須盡快報告公安機關;3，公安人員未到達現場時，有關人員應派人四周巡視是否有可疑人物，另外應安排保安人員巡視附近其他單位，是否有被爆

第三篇：商貿物流園建設思考

商貿物流園建設思考

姜軼帆

商貿物流園是指在商流、物流、信息流、資金流和人群流有機整合和融合在一個空間上的產業形態。是在一個園區內，將商業、貿易、物流及其相關的配套功能有機整合在一起，有序的空間組合，主要包括展覽、展示、交易結算、信息資訊、行業動態、物流作業、合同履行、商品交付、售后服務以及配套的辦公和+餐飲等有機整合的綜合體。

我國商貿物流園的發展模式：

我國商貿物流園發展模式一般來說有三種：第一種是為商貿帶動型，經營貨類一般是體積小重量輕的日用品為主，如服裝、文具等小商品等：像義烏、臨沂等地發展起來的小商品市場，最初是由個體戶在長途汽車站或火車站周邊，借助人流密集、交通便利的條件將由外地帶回的商品進行轉賣逐漸發展而來。由于商流不斷擴大，使當地的物流需求也不斷增加。從一開始的個體運輸車輛在此攬貨，隨著托運貨物的不斷增多，這種方式已經滿足不了需求，于是專用貨運場站和專線運輸貨車便迅速發展起來，到現在義烏市已建和在建物流場站項目占地超過3000畝，僅零擔運輸市場就超過了每年1000萬噸。

第二種是為物流帶動型，經營貨類一般是體積大且笨重的工業品為主如鋼材、有色金屬、建材等生產材料：像中儲、中外運等傳統物流企業利用自身原有設施經過改造自辦的各類現貨交易

市場。這類市場在上世紀九十年代初開始興起。由于生產資料的裝卸、搬運多需借助大型設備，工廠和經銷商為方便，多選擇租用大型倉庫區周邊的辦公用房。久而久之，廠家和經銷商越聚越多后，倉庫主動改造或新建現貨交易大廳，為客戶提供加工、配送、戶外廣告和通訊等服務，并引工商、稅務和法律等機構進場辦公，使現貨市場的規模迅速發展。如中儲無錫公司現貨市場經過二十年的發展，其年交易額超過百億，成為全國最重要的有色金屬集散地和價格發布中心，并成為上海期交所指定交割庫。

第三種是為規劃帶動型，主要由地方政府主導進行規劃設計并吸引企業投資入駐，規劃經營的貨類品種較多。上述兩種商貿物流協同發展模式所取得的巨大成功，使地方政府深受觸動。一方面如義烏、臨沂、無錫等地政府為已有市場另尋位置，進行合理設計規劃，解決原有倉儲設施、道路、停車場及餐飲住宿不足等實際困難帶來的束縛，以求市場進一步擴大規模；另一方面，如西安、徐州等地聘請專業機構將物流園區與商貿市場結合在一起規劃設計，并分別對生產、商貿及物流企業開展大規模招商，意圖打造集信息流、資金流和物流于一體的大型商貿物流交易平臺。

商貿物流園的一體化經營優勢：

1、商貿與物流相互促進

商貿業務主要包括訂貨、合同、供銷銜接、結算等具體內容，而物流是指商品實物從供方向需方的轉移，不僅包括通過運輸和

搬運所產生的實際位移，還要通過存儲調節供需雙方在時間節奏上差別。物流可以為商貿業務的順利完成提供支持和保障，而穩定的商貿業務又可以為物流帶來穩定的貨源，進一步促進物流業務的發展。商貿與物流一體化經營可以很大程度上有效改善商流、物流和信息流不協調的狀況，使二者銜接得更加緊密，并且相互依存、相互促進、共同發展。

2、提高效率、降低成本

通過商貿物流園這一綜合性服務平臺，各入駐企業分散的物流需求可以被有效整合為規?；木C合物流需求，與之配套的物流資源也將相應地得到優化。從而促進物流服務的功能不斷完善、規模不斷擴大、運作效率和服務水平不斷提升。另外，商貿物流園通過加工、配送功能的延伸，可大幅縮短供應鏈流程、提高了整體流通效率。

3、便于物流金融業務的開展

在商貿物流園區中，聚集了很多中小型商貿企業，這些企業在發展過程中都不可避免地會遇到資金的瓶頸。而商貿物流園通過引入物流金融服務，一方面可以為其中的中小企業提供金融支撐和服務，從而促進其快速發展；另一方面，通過對貨物的實時監管降低銀行和金融機構的風險。商貿物流園區不僅可以從金融業務的開展中收取相應的服務費，還可以擴大了物流服務范圍，增加物流業務的收入。

倉單質押模式銀行

融資企業商貿物流園物流金融基本模式

在如今已成規模的商貿物流園中，以建材、金屬、木材、煤炭、小商品和服裝等專業性產品為主，農資及農產品商貿物流園也處于快速發展階段。從這些運營較為成功的專業產品商貿物流園可以看到，專業性產品既易于形成經營活動的集聚和規模效應，又因其具有共通的物流特性而可采用同樣的運輸、裝卸及搬運設備和勞動力。因此建議在未來各地商貿物流園的發展規劃中，應更多考慮選取適當的專項產品而非大而全的綜合性園區建設。

第四篇：物流園規劃、建設、運營思路

孔慶廣：物流園規劃運營不得不考慮的七大問題

2014年09月10日 10:45:49來源： 新華網

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作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理

近年來我國物流園區發展很快，熱度不減，特別是隨著電商與快遞的發展，推動了城市物流的快速發展，也對物流園區的建設和運營，提出了更多的需求和更高的要求。但是，無論已經建成投入使用還是正在規劃建設的物流園區，在規劃、建設和運營等各個方面，都還存在許多需要注意的問題。

據中國物流與采購聯合會、中國物流學會發布數據顯示，我國目前各類物流園區數共計754家。但是按照我們國家的行政區劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區852個，合計3239個。各地政府都在大張旗鼓地規劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區，把物流產業作為拉動城市經濟發展的主導產業和新的經濟增長點。據不完全統計，目前我國由各級政府主導的各類工業園區已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區的數量也應當在數千家！

我國物流園區種類繁多，沒有比較統一的規范標準。業內的一般共識是“根據物流園區依托的對象，把物流園區劃分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同具體業態。比如按照物流園區的規模和功能，廣義的物流園區又分為物流園區（狹義的，一般是政府主導，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業自用為主）三大類。

隨著眾所周知的房地產調控政策的持續影響，地產商開始介入物流園區項目，物流園區的開發模式也呈現多元化，包括政府主導、大型物流企業自用和物流地產開發等。而且，物流園區的經營模式也從倉庫出租到增值服務，對物流園區的后期運營提出了更高的要求！

因此，物流園區在具體規劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。

1、深刻把握宏觀經濟發展環境和項目地的城市產業結構與市場客戶需求

在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展。

物流園區項目的宏觀把握有三個要點：（1）宏觀經濟環境分析。一般來說，宏觀經濟環境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流行業，包括現狀，特點，問題，趨勢等。

（2）當地城市產業結構分析。一是了解當地城市主導產業的構成，以及支撐主導產業的重點企業分布。二是當地物流產業發展情況，包括發展現狀，未來規劃，相關優惠政策等。

（3）市場需求分析。當地物流需求是產地物流？如果是，那么主要企業是誰？主要產品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業是誰？需求什么？還是中轉地物流？如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求？

2、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業

考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。

物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：

（1）周邊主要產業（工業）園區。即對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標，功能布局，未來規劃，入駐企業，優惠政策等。這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。

（2）周邊物流園區及其入駐企業。包括已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。

（3）潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。

3、項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀基礎

城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

（1）區位優勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業城市，是商貿城市，還是旅游城市？），目前的經濟總量以及發展趨勢，人口規模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。（2）交通優勢。根據項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類是什么。港口，了解當地港口集裝箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監管情況。機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。（如果建設空港物流園區會重點進行分析。）在交通優勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯運的可能性。

4、項目的具體戰略定位和規劃設計

物流園區項目的戰略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。

把握物流園區項目的戰略定位，主要是以下三個方面：

（1）基本的戰略定位。即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區還是貨運型物流園區？如果做貨運型物流園區，是單純的公路港，還是公鐵聯運，鐵海聯運等等？要具體化，市場針對性要強。戰略定位包括市場定位（細分市場在哪里），客戶定位（具體是哪些企業入駐），產品定位（園區的建筑形態如何），品牌定位（市場形象如何）等。

（2）主要功能確定以及分區的空間布局。項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區的主要經濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐。平均每家企業的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。

（3）具體規劃設計。包括建筑形態（外觀和內部），道路規劃（人車分流），景觀綠化等。而且具體規劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。

5、要在開工前確定項目的開發和盈利模式

大家都知道，物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入。而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。

（1）土地規劃。物流園區用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規定物流用地比照工業用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業）用地。土地價格與當地政府具體洽談，協議確定。也要走招拍掛流程。在規劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。

（2）開發原則。正因為物流園區項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區項目的開發原則為：統一規劃，分期開發；滾動發展，分塊管理。（3）經營模式。物流園區的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。因物流園區投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業（業戶）進行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。

（4）項目后期運營的收入結構。除了房屋租金（含物業費）外，還有業務整合收入（入駐企業產生新的業務需要），信息服務收入（為入駐企業和相關企業提供），以及其它收入。

6、做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證

物流園區項目的成功，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。

（1）園區公共服務體系。包括5個方面：一是專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可（開展物流業務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構，以及政府行業管理部門入駐園區。三是企業管理服務。因為入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。也可以推薦社會機構長期合作。四是業務整合服務。為入駐企業提供業務信息，提供輔助性業務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業集中核心業務成長。五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業想做而又難以做到的。

（2）物流信息服務平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業業務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。

7、獲得政府的相關扶持政策

物流產業列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。

（1）國家產業政策導向和資金支持。物流園區項目在當地政府（發改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關部門申請扶持政策。

（2）當地政府的具體有關政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協議確定。規費政策：項目開發建設過程中，市區兩級行政事業收費減免。稅收政策：無論建設期和經營期，園區項目繳納的稅收，地方（市區兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業要享受同樣的稅收優惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業來說很重要！其他政策：如政府代辦項目手續辦理，行業規范管理（政府下發文件，要求相關企業進駐，便于招商），以及實際的財政資金支持等。通過對物流園區的實證研究，我們認為：物流園區未來發展趨勢就是成為第四方物流運營平臺！

第五篇：普洛斯物流園[范文模版]

普洛斯物流園：在希望的熱土上

2005-06-30

7月12日，普洛斯（蘇州）物流園與日本近鐵物流和本土的天駿物流公司在蘇州舉行了簽約儀式。這兩家知名企業的入駐，標志著該保稅物流中心進入一個良性的發展方向。

實力贏客

日本近鐵集團公司為世界500強之一，也是日本第二大專業物流公司，目前已在世界的60多個國家、地區及178個主要城市設有子公司及分支機構。天駿物流由昆山新寧公共保稅倉庫公司和上海茂鴻國際貨運公司合資成立，目前在華東、華南推廣其經營多年的供應商庫存管理和國內外物流分撥中心兩種模式。此次，兩家公司將租用保稅物流中心新建的7000多平方米的物流設施。依托中心的地理及政策優勢，憑借其強有力的物流網絡和先進的物流服務經驗，為園區和蘇州的企業提供專業化的第三方物流服務。

據蘇州普洛斯物流園開發有限公司常務副總經理單迅介紹，該物流園是由美國普洛斯公司和蘇州物流中心有限公司合資成立的, 總投資達3億美元。園區初步規劃面積為3平方公里，分四期開發。一期項目共包含建筑面積67647平方米的10個已建的保稅倉庫和建筑面積約為17000平方米的計劃于2005年第二季度完工的2個保稅倉庫。普洛斯蘇州物流園的一期已于2004年8月18日成為國內第一個獲得海關總署批準并正式頒證的“保稅物流中心（B型）”的試點單位。二期項目共包括7個已建成的非保稅物流設施，建筑面積81000平方米。三期的地塊面積為247000平方米，首批計劃于119000平方米的地塊上建造4個物流中心約60000平方米的倉儲設施，工程已于2004年第四季度開工。

B型保稅物流中心不僅具有保稅倉儲、國際物流配送、簡單加工和增值服務，還擁有進出口貿易和轉口貿易、口岸功能、物流信息處理和咨詢服務功能。這樣，保稅中心動的區位優勢、功能優勢和政策優勢就一覽無余的呈現出來，并通過海關綠色通道從港口延伸到了蘇州工業園區，以滿足園區發展國際物流的需求。

除此次正式入駐的近鐵等國際知名物流企業外，來自德國的飛格高志、美國的EGL公司等都提出了合作意向。

B型保稅物流中心自去年10月正式運作以來，至今年6月底，累計監管的貨值已經超過17.6億美元，進出口貨運量達6萬噸，報關單總量超過1.25萬票.今年中心監管的進出口貨值有望超過40億美元。在貨值等增加的同時，通過中心進出口貨物的種類從十多種增加到數千種，其中，IT產品占總值的64%，進出口貨物結構充分體現了園區及周邊地區IT產業集聚的特點。

除歐萊雅、阿迪達斯、UPS、近鐵物流（KWE）、三星電子等十幾家知名企業

正式進駐以外，目前參與中心運作的企業有近400家，遍及園區以及高新區、吳江、無錫、嘉興等“長三角”周邊地區和全國16個省、直轄市。前景樂觀

蘇州普洛斯物流園開發有限公司總經理沈臻表示，作為蘇州工業園唯一的物流園區, 普洛斯(蘇州)物流園一直堅持走經濟國際化的發展道路。優越的地理位置，背靠成功的工業制造基地，國際化的運做模式，專業的團隊以及當地政府的大力支持，使普洛斯（蘇州）物流園成為國內外物流和生產型企業競相投資的熱土。近鐵物流和天駿物流的加入為物流園區注入了新的活力，也再次證明了物流園巨大的發展潛力。除保稅區以外，現有和正在開發的非保稅物流設施約有14萬平方米，普洛斯（蘇州）物流園將會在以后的幾年繼續加大開發力度，以適應市場和企業的需求。

普洛斯投資管理部高級經理趙明琪對公司今后的發展充滿了信心：“中國的經濟現已融入全球化進程，物流業也取得了高速的發展，普洛斯很看好中國市場。普洛斯的宗旨是創建中國一流的物業倉儲平臺，提供國際標準的客戶服務、專業開發和擁有與管理高品質的物流配送設施。”

據了解，2003年，美國普洛斯公司攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，就開始了緊鑼密鼓的布陣。目前，在中國的投資已覆蓋到華東，華南和華北地區，投資開發和管理約2.02億美元資產，共計54萬平方米物業，其中包括普洛斯西北物流園、上海普洛斯臨