第一篇：經濟學家分析新一屆政府為何對房價保持沉默

經濟學家分析新一屆政府為何對房價保持沉默

最新公布的搜房百城房價數據顯示，今年10月全國房價平均同比增長10.7%，為搜房2010年5月開始公布數據以來的新高。一線城市的房價漲幅位居前列，北京、廣州、深圳的房價同比增幅分別為29%、25%、24%。北京的平均房價自9月起已突破每平方米3萬元大關，而上海和深圳也距3萬元大關僅一步之遙。

盡管房價上漲，但以往接踵而至的樓市調控并未出現。上一屆政府離任前宣布的新國五條最終無疾而終，而新一屆政府一直對房價問題保持沉默。這可能有幾個原因：

一是對于經濟增長下行的擔憂。在三季度經濟出現反彈之前，上半年經濟增長低于預期。制造業、出口和消費都出現不同程度的下滑，而房地產和基礎設施投資是支持經濟增長的主要動力。一旦出手加重樓市調控，造成房地產投資下滑，可能會加劇經濟下行的風險。二是緩解地方政府的財政壓力。2011年，中國地方政府的財政收入增長29%，而這一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三個季度更進一步回落到13%。而隨著房價的反彈，今年前三個季度的土地出讓收入較去年同期猛增50%。這在很大程度上緩減了地方政府財政上的壓力，也降低了地方政府債務面臨的短期風險。

然而，更重要的一個原因是房地產市場區域差異化的擴大。一線城市由于最近幾年的樓市調控和供應下滑，房價上漲的幅度最大。而在另一端，三線城市(除省會城市和計劃單列市之外的城市)的房價平均同比增長僅為4%，而且隨著大量供應入市，房價在未來一兩年可能面臨下調的風險。在這種情況下，中央很難出臺一個一刀切的政策，而只能給予地方政府更多微調的權力。

不管原因如何，持續多年的樓市調整都面臨重新評估的要求。

由于住房供給調整的時滯以及做空機制的缺乏，通常房地產價格偏離均衡價格是常態。如果出現房價上漲過快的情況，政府通常需要兩手抓。即一手抓需求方，通過各種金融及行政手段短期打壓房地產市場的需求，緩和供小于求的短期矛盾；另一手同時抓供給，通過增加供給滿足市場需求。基于供給調整的時滯，通常短期政策以抑制需求為主，旨在為中長期調整供給贏得時間。

中國近十年的樓市調控實踐，幾乎清一色的是需求方的政策，如限購限貸等政策幾乎被用到極致。但形成鮮明對比的是供給方政策一直只聞樓梯聲，不見下樓來。這樣導致的結果是，需求方政策的效應越來越弱，但是供需失衡的結構性問題卻依然存在。以一線城市為例，在前幾年控制需求的時候并未大幅提高供給，因而當被抑制的需求重新爆發時，不可避免地導致房價的飆升。

因此，在未來的房地產政策中，供給方的政策很可能要占據更重要的地位。供給方的政策主要包括三條：一是通過土地供應和土地開發政策的調整，加大新增商品房的供應；二是保障房建設，為城市中低收入階層提供廉租房、公共租賃房、限價房和定向安置房；三是通過稅收政策(如房產稅、資本利得稅、遺產稅)加大多套住房的持有成本或降低住房投資的收益率。在上面三條政策中，前兩條著重于新增樓盤供應，而第三條側重已有住房的重新分配。在經歷15年的商品房改革和住房存量越來越多的情況下，第三條政策變得尤為重要。尤其在一線城市，一方面房價飛漲、供應緊張，另一方面住房空置現象嚴重。通過稅收手段迫使多套住房擁有者出售投資性房產，不僅有助于增加二手房的供應，也是對過去十年房價飆升后導致的社會財富分配不公的一種調整。

在這一輪的房價上漲中，有兩個沉默的現象令人擔憂。首先是保障房建設，根據官方的數據，從2010年到今年9月，保障房新開工建設總計超過3000萬套，共完工1760萬套。但是，這些保障房是否確實已在建或完工？建成的保障房是如何分配的？究竟誰應該為保障房的進度和公平分配負責？我們幾乎沒有看到這方面的報道。

其次，為實施房產稅做準備的住房登記系統至今尚未完成。詭異的是，一方面這一準備工作被屢屢推遲，另一方面相關部門又宣稱不存在技術問題。那么問題出在哪里？而即使最終房產稅被推出，如果是類似上海或重慶試點的小規模征收，對房地產市場和地方財政的影響將微乎其微。而政府在引入房產稅和資本利得稅方面無疑太過猶豫不決了。從目前一線城市的情況看，早推出比晚推出好，大規模推出比小范圍試點更有效。

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第二篇：經濟學家分析新一屆政府為何對房價保持沉默

經濟學家分析新一屆政府為何對房價保持沉默

重估樓市調控

最新公布的搜房百城房價數據顯示，今年10月全國房價平均同比增長10.7%，為搜房2010年5月開始公布數據以來的新高。一線城市的房價漲幅位居前列，北京、廣州、深圳的房價同比增幅分別為29%、25%、24%。北京的平均房價自9月起已突破每平方米3萬元大關，而上海和深圳也距3萬元大關僅一步之遙。

盡管房價上漲，但以往接踵而至的樓市調控并未出現。上一屆政府離任前宣布的新國五條最終無疾而終，而新一屆政府一直對房價問題保持沉默。這可能有幾個原因：

一是對于經濟增長下行的擔憂。在三季度經濟出現反彈之前，上半年經濟增長低于預期。制造業、出口和消費都出現不同程度的下滑，而房地產和基礎設施投資是支持經濟增長的主要動力。一旦出手加重樓市調控，造成房地產投資下滑，可能會加劇經濟下行的風險。

二是緩解地方政府的財政壓力。2011年，中國地方政府的財政收入增長29%，而這一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三個季度更進一步回落到13%。而隨著房價的反彈，今年前三個季度的土地出讓收入較去年同期猛增50%。這在很大程度上緩減了地方政府財政上的壓力，也降低了地方政府債務面臨的短期風險。

然而，更重要的一個原因是房地產市場區域差異化的擴大。一線城市由于最近幾年的樓市調控和供應下滑，房價上漲的幅度最大。而在另一端，三線城市(除省會城市和計劃單列市之外的城市)的房價平均同比增長僅為4%，而且隨著大量供應入市，房價在未來一兩年可能面臨下調的風險。在這種情況下，中央很難出臺一個一刀切的政策，而只能給予地方政府更多微調的權力。

不管原因如何，持續多年的樓市調整都面臨重新評估的要求。

由于住房供給調整的時滯以及做空機制的缺乏，通常房地產價格偏離均衡價格是常態。如果出現房價上漲過快的情況，政府通常需要兩手抓。即一手抓需求方，通過各種金融及行政手段短期打壓房地產市場的需求，緩和供小于求的短期矛盾；另一手同時抓供給，通過增加供給滿足市場需求。基于供給調整的時滯，通常短期政策以抑制需求為主，旨在為中長期調整供給贏得時間。

中國近十年的樓市調控實踐，幾乎清一色的是需求方的政策，如限購限貸等政策幾乎被用到極致。但形成鮮明對比的是供給方政策一直只聞樓梯聲，不見下樓來。這樣導致的結果是，需求方政策的效應越來越弱，但是供需失衡的結構性問題卻依然存在。以一線城市為例，在前幾年控制需求的時候并未大幅提高供給，因而當被抑制的需求重新爆發時，不可避免地導致房價的飆升。

因此，在未來的房地產政策中，供給方的政策很可能要占據更重要的地位。供給方的政策主要包括三條：一是通過土地供應和土地開發政策的調整，加大新增商品房的供應；二是保障房建設，為城市中低收入階層提供廉租房、公共租賃房、限價房和定向安置房；三是通過稅收政策(如房產稅、資本利得稅、遺產稅)加大多套住房的持有成本或降低住房投資的收益率。

在上面三條政策中，前兩條著重于新增樓盤供應，而第三條側重已有住房的重新分配。在經歷15年的商品房改革和住房存量越來越多的情況下，第三條政策變得尤為重要。尤其在一線城市，一方面房價飛漲、供應緊張，另一方面住房空置現象嚴重。通過稅收手段迫使多套住房擁有者出售投資性房產，不僅有助于增加二手房的供應，也是對過去十年房價飆升后導致的社會財富分配不公的一種調整。

在這一輪的房價上漲中，有兩個沉默的現象令人擔憂。首先是保障房建設，根據官方的數據，從2010年到今年9月，保障房新開工建設總計超過3000萬套，共完工1760萬套。但是，這些保障房是否確實已在建或完工？建成的保障房是如何分配的？究竟誰應該為保障房的進度和公平分配負責？我們幾乎沒有看到這方面的報道。

其次，為實施房產稅做準備的住房登記系統至今尚未完成。詭異的是，一方面這一準備工作被屢屢推遲，另一方面相關部門又宣稱不存在技術問題。那么問

題出在哪里？而即使最終房產稅被推出，如果是類似上海或重慶試點的小規模征收，對房地產市場和地方財政的影響將微乎其微。而政府在引入房產稅和資本利得稅方面無疑太過猶豫不決了。從目前一線城市的情況看，早推出比晚推出好，大規模推出比小范圍試點更有效。

作者為摩根大通中國首席經濟學家

柳傳志三中全會后六點忠告：要研究全會文件訣竅

柳傳志。（來源：資料圖）

（導讀）今天民營企業家的機會在什么地方呢？文件給了一塊空間，空間里頭具體是什么？并不特別清楚，但你可以努力拱！

文/正和島副總編、《決策參考》執行總編賈林男

柳傳志罕見地遲到了1分鐘，因為一個重要的電話。三中全會公報發布后的一個下午，我們在京西北的一家高爾夫球場見面，柳總一身運動款羽絨服，顯得更有活力。訪談后，他要下場一展身手。

我們聊了1個半小時，涉及他眼中的中國改革大思路，重點、難點說得都很直接；對于民營企業家仍心存的一些憂慮解答得也很坦白；他還闡釋了聯想多年積累下來的研判政策的一套方法論。用柳總話說，“不算采訪，隨便聊聊天”。

1、總的講，不確定性比以前小了

因為中央成立了全面深化改革領導小組。下一步改革以經濟改革為主線，但必然涉及到很多方面，如果不是由最高層來統籌、領導和管理，其實是很難的。

全會文件中，我尤其注意到這樣兩句話：一是“使市場在資源配置中起決定性作用”，就是在政府和市場的關系中，要讓市場作為決定性力量；二是“要完善產權保護制度，積極發展混合所有制經濟”，強調了企業屬性要多元化。這樣就便于我們找到自己最想要的東西，就是在公平的規則里去競賽，在賽馬中識別好馬。

2、此刻，中國是一個比較非常的時期

應該講，中國此刻是一個比較非常的時期，所謂“非常時期”是一個什么時期呢？就像上世紀八十年代到九十年代，從計劃經濟向市場經濟體制轉軌時期。九十年代以來中國走上市場經濟道路，但前些年改革受到了很大阻力，包括尋租、收租的既得利益者以及博弈的問題，全國這盤棋，事權和人權到底應該如何分配？還有能不能真正簡政放權？簡政放權后人往哪兒減，經濟實力夠不夠，這些問題都非常值得研究。

今天很多人對某某事不滿，而他可能不從不滿的具體地方說，而是橫著出來，加上輿論界的不同意見，就容易攪成一團，容易造成突發事件。因此，在矛盾比較多，輿論聲音不一致的時候，權力相對集中，就要看集中以后做的事情是不是有利于三中全會所定的目標，如果確實是這樣，那集中就對了。但如果要用一種很軟弱的手段，這個東西（編者按：指改革目標）肯定做不成，軟弱著做肯定沒戲。

3、政策空間里頭是什么？努力拱出來！

文件中提出“非公有制經濟財產權同樣不可侵犯”，同時也表述“不斷增強國有經濟活力、控制力、影響力”，似乎有所矛盾。其實，只要不直接妨害民營企業發展，該怎么活躍、該做什么就做什么就完了。解析語言中矛盾之處是經濟學家們該做的事。如果國企將來真要像新加坡淡馬錫一樣，他那個活躍就跟民營企業毫無矛盾嘛。如果相反，味兒全不對了，那咱們就又“在商言商”，再去研究我們應該怎么做。

就像當年鄧小平說“一個中心，兩個基本點”，什么是“兩個基本點”？一個叫改革開放，一個叫四項基本原則，對企業家來說，我們支持四項基本原則，但我們主要認定改革開放。

今天民營企業家的機會在什么地方呢？文件給了一塊空間，空間里頭具體是什么？并不特別清楚，但你可以努力拱！

4、研究全會文件訣竅

當聯想企業小的時候，基本上就像周其仁教授說的，文件不用全讀，著眼跟自己行業相關的、可能落地的領域研究就行。空間大，就死研究這一點，研究要不行就趕緊想轍。

等做到投資領域，眼界就必須關注大的政策形勢了。聯想有一個越來越強大的研究團隊組織研究這些東西，要出我們自己的內部報告，解讀中國的行業門類將往哪個方向發展最好，當前先做哪些門類的活兒。聯想現在做得比較雜，也是一個在賽馬中識別好馬的過程，先撒開了跑，然后看我們的資金實力到底能夠支持幾個。

5、民營銀行是高風險行業，注意兩大陷阱

當年馬蔚華做招商銀行[-0.35% 資金 研報]之所以成功，就是他沒有通過用存款作為主要收入跟四大行去拼，也拼不過人家，因此他開發出零售等其他的方向。中關村[-1.67% 資金 研報]銀行呢，我們的優勢在哪？這可要想好了，人家憑什么在你這兒存錢？

辦民營銀行有這么幾個要點：一是得有真懂金融業務的人來擔任操盤手，這個CEO不僅要懂過去銀行怎么掙錢，還得知道未來賺錢的東西在哪。二是民營企業這些股東本身，大家基本得志同道合，要預先把規矩用文字寫得非常之清楚，不是這樣的話，就很容易鬧崩。

6、做不到這三點，別碰農業 一是要求適當規模的資金投入。

二是不能著急賺錢，要把農業真正當成一個產業來做才行，如果當成一個賺錢的項目，很可能頂不住。農業板塊為聯想貢獻大塊兒利潤，就是幾十個億的利潤，幾個億不算，怎么也得十年以上。

三是企業本身要有很好的文化基礎。聯想帶領工人是強項，對待農戶也要有一套研究文化，要是沒有文化支撐，大家心里頭什么都不信，這事就難辦了。因此文化本身跟企業規章制度的嚴格性是連在一塊兒的。聯想文化本身能夠讓員工保證按照規章制度去做，同時還能夠讓一些暫時沒有規章制度的時候，讓員工積極向上，這就是文化的力量。

小學生設計測評卷給父母打分 44位家長僅8人優秀

2013年11月19日 08:07 來源：武漢晚報 作者：周銳 分享到：

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原標題：小學生設計測評卷給父母打分44位家長僅8人優秀17人合格

小學生設計測評卷給父母打分

44位家長僅8人優秀17人合格

“成績單”讓家長心里五味雜陳創意源于孩子們的“集體吐槽”

上周五下午，鄱陽街小學六（4）班召開家長會，家長們拿到一份特殊的“成績單”。“成績單”顯示的不是孩子的成績，而是家長自己的成績。家長最高得分96分，最低得分56分。

出卷人是孩子，打分人也是孩子。44位家長第一次拿到這樣的“成績單”，心里五味雜陳。昨天，班主任裴力老師將“家長成績單”回收，制作了一份全面的質量分析報告。孩子們的“集體創意” —— 源于爸爸媽媽最喜歡分數

六（4）班班主任裴力告訴記者，給家長發成績單是學生們的集體創意，源于此前的一次班會。

六年級的孩子們馬上面臨畢業升學。他們究竟在想些什么，他們內心真正需求什么，心中有怎樣的吶喊，需要什么樣的幫助？這是裴力老師召開班會的初衷。

沒想到，班會成了孩子們對家長的“集體吐槽”—— “我們考得好父母就笑容相迎，考得差就兇神惡煞！”

“父母包攬了我生活中的一切瑣事，只要我好好學習。可是我想做一些力所能及的事，一方面為父母分憂；另一方面，我不想成為高分低能的人！”

“父母根本不了解我們在想什么，需要什么。”

孩子們的心聲讓裴力老師觸動很大。“孩子們長大了，有了思想，有了主見，需要與父母有平等對話和交流。”裴力老師說。

“同學們，你們的心聲我都明白了，但我們如何把它們傳遞給父母，而且還讓父母有所觸動，有所改變，有所行動呢？我們一起來想辦法吧！”裴力老師因勢利導。

孩子們七嘴八舌開始討論。王浩陽同學提出了一個金點子得到同學們一致認同。“我們的爸爸媽媽最喜歡分數，那我們也給他們發一份帶有分數的，告訴他們做父母是否稱職的成績單怎樣？”“給爸爸媽媽的成績單” 就這樣應運而生。

自制測評卷—— 孩子給父母出十道題

昨天，記者看到了孩子們給家長的“成績單”，共十項，滿分100分。每項打分，優秀10分，合格6分，不合格4分。

1、爸爸媽媽能做到語言美、行為雅，衣著大方，相處和和睦睦，相親相愛。即使和其他長輩對一些問題有分歧，也不會當著我的面去爭吵不休。

2、爸爸媽媽對我嚴格要求，不溺愛，經常教育我自強自立，讓我學做家務，并指導我去做，至今我已學會了幾項生活技能呢，生活自理能力得到了提高。

3、爸爸媽媽常教育我要奮發上進、勤儉節約、熱愛勞動：給我的零花錢后不是不聞不問，讓我隨意使用，而是指導我用在關鍵處，并記好賬；在班級做衛生，常常關注我是否認真負責，吃苦耐勞。而不是說：怎么又做清潔，這么慢，快走快走……

4、爸爸媽媽能為我的學習創造比較安靜的環境，不將電視電腦開得大大的干擾我；不招人來家里玩牌、打麻將，能及時為我推薦、提供一些書刊雜志、學習資料等。

5、爸爸媽媽能經常詢問、聽取我的學習情況匯報，檢查家庭作業完成情況時，不馬虎，不隨意在作業本上簽字。關于聽寫、默寫、背誦以及學案的訂正等學習，能一一仔細檢查，教導我認真細致地完成再簽字。防止我有惰性，杜絕我在學習中偷偷地打折扣，增強我學習、生活的責任感。

6、爸爸媽媽能正確對我進行表揚和批評，不袒護，不縱容。堅持正面教育，積極誘導的原則，不諷刺挖苦，不蠻不講理。

7、爸爸媽媽能密切關注我的身心健康，關心飲食衛生、視力保健和生理健康發展，引導我積極鍛煉身體。積極與我溝通，了解我的內心世界和生活需要。

8、當我迷上一些不良愛好，比如電子游戲、武打漫畫之類的閑書等等，爸爸媽媽會：A講明道理，約束我B實在不行，打罵也是常有C管不住我，干脆聽之任之；對于社會上的不正之風，你們常這樣和我交談： A談，不過肯定積極的一面B談得不太多C不敢正視。

9、爸爸媽媽能積極主動與學校、老師保持經常性聯系，參加家長會，積極幫助和支持學校做好工作，共同教育好我們。而不是長期丟給老人或讓老師代管；甚至老師主動打電話與你們溝通，你們總是說工作忙、家里忙……

10、爸爸媽媽能積極學習不斷進步，能努力提高自己的工作能力，能努力提高教育我們的能力，擁有一定的教育智慧。

親子對話—— “真心話大冒險”

在這份家長成績單的后面，裴力老師還設計了一個“真心話大冒險”的環節，讓孩子對家長說出埋藏已久的心里話。

部分孩子是這樣說的——

1、小麗說：每次回到家里一看，媽媽就躺在床上看電視，爸爸在工作，一直不理我，我不知所措，只好無聊地坐在那兒，感謝老師讓我寫這個單子，否則再這樣下去，我會受不了的……

2、小軍說：爸爸媽媽，看到第一項內容你們就是超級不及格，那就是0分；爸爸要盡量少看電視，少打麻將，多多耐心給我輔導數學。你們的耐心都很差，還特別喜歡指著我說話，教訓人，我又沒怎樣，你們脾氣還很暴躁。

3、小樂說：爸爸媽媽，在這張成績單中，你們只考了74分，你們可能覺得意想不到，但也是理所當然的。在家里，你們總是因為一些生活瑣事發生爭吵，你們可能已經忘了，可我還是記在心中。現在你們每天幾乎只有一個人回，有時都不回，或者都到了深夜才回，我不知道你們還愛不愛我了呢？

4、小惠說：親愛的媽媽，我希望你在面對我成績不好的時候，請不要陰著臉說我，行嗎？在成績不好時，我內心也很自責，所以請你不要雪上加霜了。而在我看書的時候，也不要不分青紅皂白地說我。在我內心，你還沒有明白我真正的需求，你在看到這里的時候，千萬別一怒之下把它撕了。

家長則是這樣回應的——

1、兒子，看到了你寫給我們的話，我頓時內心不斷地翻動，作為父親我是太不稱職了，對不起，孩子，我會好好反省，爭取做個好父親，我們共同努力吧！

2、親愛的兒子，真對不起，父母之間的爭吵矛盾對你傷害之深，其實我心里是知道的。有句話說，父母當面吵架，對孩子的傷害僅次于殺死他。但是，因為我的自私，也是你爸爸的自私，所以一而再，再而三地犯錯，對不起，以后我們一定改正。你太出色了，在你小時候，我盡力做了所有能幫到你的地方，看到你現在這么努力，這么獨立，我以為你不再需要我的幫助，忽略了你的需要。其實，我一直在偷偷地給你減壓，為你跟爸爸溝通教育觀念做了很多努力。看來，我需要給你更多的擁抱，更有力的支持和實質性的幫助，我會加油的！

3、孩子啊，看到你給媽媽說的知心話以后，媽媽知道錯了，從今以后媽媽會改進的。原來，媽媽有這么多的不足啊，以后我會關注、關心你，及時和你溝通，我們一起加油吧，兒子。其實媽媽每天也很在乎你，媽媽希望你健康快樂地成長，每天進步一點點。

4、最最親愛的樂樂，今天看到這張成績單，媽媽并不覺得意外，你能表達出你的心聲，說明你長大了，我很高興。爸爸媽媽忽視了你的感受，希望今后我們能多溝通，像朋友一樣地相處，爸媽也一定注意自己的言行舉止，給你創造好的學習、生活環境。

成績出來了—— 父母們表現 “參差不齊”

昨天，裴力老師將家長成績單回收，制作了一份全面的質量分析報告（如圖）。表

（一）顯示，能成為孩子心中優秀的父母全班只有8人，占18.2%，合格的父母17人，占38.6%。

從表

（二）中的數據來看，第一項、第四項、第六項、第十項能夠做到優秀的父母不多，分別是13人、25人、17人和16人。表格主要反映出家長們三個方面的問題：是否給孩子

營造溫馨和諧的家庭氛圍；是否用正確的態度面對孩子在成長過程中取得的進步以及失誤；是否能不斷提升自己的修養，提高自己的教育能力，和孩子共同成長。

專家點評—— 打開親子 文明溝通的大門

點評人：武漢市教科院基礎教育研究所所長張漢強

鄱陽街小學裴力老師開展的“給爸爸媽媽的成績單”活動，打開了一扇親子間文明溝通的大門。

文明溝通是地位平等的溝通。“成績單”一方面賦予了學生客觀評價家庭教育的權利和機會，另一方面也為父母提供了表達教育期望和教育情感的空間。

文明溝通是平和理性的溝通。“成績單”并不是一味地讓孩子們僅就主觀感覺對父母的教育作模糊評價，而是從“教育觀念、教育環境、教育方法、教育示范”等多個方面，由孩子根據父母的實際行為表現進行評分。從孩子和家長的“真心話大冒險”的摘錄，我們感覺到親子雙方說的話里透射出寶貴的“接納、尊重和領悟”。如果沒有數據事實作基礎，可能就會出現親子間的“指責、貶損和沖突”。

記者周銳通訊員樂鋼

第三篇：“去庫存”戰略對房價的影響及房價趨勢分析

“去庫存”戰略對房價的影響及房價趨勢分析

[摘要]中國房價一直居高不下，一二線城市在10年內房價增長近400%，正是在房價下降的呼聲高漲，中國經濟下行的背景下，國家出臺的“去庫存”政策飽受關注與爭議。房，不僅是政府的支柱性產業，更關系到老百姓的安居樂業，樓市的動態以及相關政策的出臺，引發了很多人的思考。為了分析經濟下行、城鎮化加速的中國當下，房價將何去何從？中央頒布的政策，到底是飲鴆止渴還是深思熟慮的良策？文章結合近幾年的房地產商的經濟行為，簡單分析了中國房價的現狀及未來趨勢。重點結合“去庫存”的政策內涵，淺析經濟下行大背景下，中央政策的真實含義。分析發現，房價有其剛性，不會下跌，尤其在一二線城市，房價十分堅挺。各地方政府應當靈活的采用中央的“去庫存”戰略，真正領會“去庫存”的含義，基于城市發展情況的不同，采取不同程度的“去庫存”措施。

[關鍵詞]房價；去庫存；經濟下行；一二線城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181

從2008年下半年開始，“房價”一詞就一直被掛在嘴邊，國家采取一系列措施壓制房價，但是房價依舊是居高不下，最近“房價”“樓市”字眼又位居財經新聞榜首，不僅因為一二線城市房價瘋漲，讓人望而卻步，政府采取的“去庫存”政策飽受爭議。房地產行業的“去庫存”無非從供給端與需求端入手，從需求端來說，政府鼓勵農民工買房，深化戶籍改革，推進城鎮化；從供給端來說，棚改貨幣化安置無疑是一項重要措施，更多人可以拿到貨幣補償去買房地產商開發的房子，釋放了購房需求。為了扭轉經濟下行的趨勢，國家采取的“去庫存”政策卻刺激了房價，不得不讓人擔憂樓市泡沫，一時之間，眾說紛紜。有學者說：“2015年，全國樓市猶如冰火兩重天。2015年12月下旬中央經濟工作會議公告中，針對“房地產去庫存”作出長達322字的指示。另外，是宏觀經濟下行預期，2016年房價走勢成謎。為了解剖房價與“去庫存”戰略的關系，本文從數據入手，先簡單分析了2015年全國房地產開發的銷售情況。

圖1全國商品銷售面積及銷售額增速

資料來源：國家統計局，2016-01-19。

由圖1可以看出，全國商品房銷售量呈上升趨勢，房價加快增長，而且速度越來越快。

國家統計局發布數據：2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，其中，住宅銷售面積增長69%，辦公樓銷售面積增長162%，商業營業用房銷售面積增長19%。商品房銷售額87281億元，增長144%，其中，住宅銷售額增長166%，辦公樓銷售額增長269%，商業營業用房銷售額下降07%。可以得出辦公樓的銷售量比重較大的結論。

中國正處在大發展時代，城鎮化進程進一步加快。對此，任志強的觀點是：從國際比較來看，在城市化低于30%時，增長速度較慢，但是城市化高于30%以后，就會加速發展期，這個過程一直到城市化達到70%以上時，才有可能減緩。而中國的城市化水平只有40%左右，遠遠不能達到減緩的水平。首先，城市的面積擴張，房地產行業的觸角緊隨其后；其次，城市范圍擴大，對勞動力的需求大幅上升，大量農民工涌進城市，對房子的需求增加；再次，城鎮化中重要一環，“拆遷”為房地產市場帶來了大量的換房需求；最后，房地產作為地方的支柱產業，是地方政府主要的財政收入來源，政府通過賣地、收取房產稅等獲得收入，才能更好地發揮政府職能。當然國家也不斷地采取措施，例如限購、房產稅等措施抑制房價，然而效果并不顯著，原因在于房地產商本身是不會讓步的。考慮到消費心理的因素，一旦房價下跌，部分消費者就會持觀望態度，期待新一輪下跌，那么房地產商在市場上的地位就有些被動，所以房地產商不會降低房價。

從消費者出發，隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，人們的消費習慣也發生改變，享受主義產生，房子住久了就想換一套的情況也大量存在。并且房價長久以來一直堅挺，讓更多消費者將買房作為最主要的儲備手段。

同時，與樓市息息相關的行業也對房價或多或少起著推動作用。

一是建筑行業。建材價格攀升，房地產的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數高很多。

二是投資行業。股市的蕭條，熔斷機制在中國的失敗運行，人們發現房子依然是最堅挺的投資方向。房子已不再僅僅用來滿足居住需求，同時更是一種理想的投資產品。在股市風險較大、黃金行情不穩、利率下調等因素推動下，房子成了百姓最好的選擇。

下表為“去庫存”大背景下，各大房企的策略轉移政策，大部分房企選擇調整城市布局，聚集一二線城市，這也不無道理。城市化進程的加快本身就會促使一二線城市的房價上漲，國家又實行“去庫存”戰略，房地產商們當然紛紛去更有市場的一二線城市大撈一筆。

并且，“去庫存”戰略從需求端出發，鼓勵農民工就地買房，深化戶籍政策改革，房地產行業的需求量上升，更是會刺激需求，促進房價增長，見下表。

房企去庫存策略表策略執行房企砍開工面積、緩拿地策略萬科、碧桂園、龍湖、世茂調整城市布局，聚集一二線保利、恒大、碧桂園、龍湖、世茂、綠城調整產品結構，加大適銷產品比例保利、綠城積極合理定價，加快銷售恒大、碧桂園、綠城升級IT系統，加強存貨管理碧桂園、龍湖對不合格的區域進行裁減世茂、碧桂園

所以結合中國國情，房價存在著剛性，伴隨著國家去庫存的戰略選擇，一線城市房價更是呈現瘋漲趨勢，二線城市小陽春，三線四線城市保持穩定，“去庫存”戰略在房價上漲的進程中主要起推動作用。以上是對“去庫存”戰略背景下，房價的變動分析。

換句話說，在一系列政策都無法阻擋房地產前進的步伐的時候，我國目前還是寬松的貨幣環境、貸款利率的降低這樣的環境，通貨膨脹間接導致了房價上漲。“蒜”你狠、“豆”你玩等新名詞的出現，無一不直接反射到房價上。經濟下行，物價與需求的不同步上升，讓人擔憂中國會不會形成滯脹。有學者稱在國際比較中，中國城市化水平偏低而且遠遠落后于工業化水平，如果政策調整到位，中國完全有可能進入一個快速城市化的時期。伴隨著快速城市化進程，大量進入城市的移民能夠推動住房需求持續上升，那么，中國的高房價就可能在一定程度上因為城市化水平的持續提高而被消化，避免房價泡沫破滅。

那么國家頒布的“去庫存”政策到底有何具體作用，會不會引發房價泡沫呢？通過以下分析，本文一步步揭開“去庫存”的神秘面紗。

2015年12月的中央經濟工作會議中，將“去庫存”納入我國五大經濟任務之中，以緩解經濟下行的趨勢。產能過剩來自于2006年、2007年經濟一片大好的形勢，生產者為獲得更多利益，大量生產，導致生產過剩。

中央經濟工作會議提出了六條化解房地產高庫存的措施，本文簡化為四條：一是降房價；二是鼓勵本地就業的非戶籍人口落戶買房或租房；三是取消限購；四是完善租房制度。

結合圖2圖3，可以發現國家的房地產“去庫存”戰略起到了一定效果，房地產開發土地購置面積和投資增速的雙雙回落，表現房地產開發商對開發新樓盤的熱情在下降。國家鼓勵房價下降，從而達到促進消費、刺激經濟的效果。然而前文所述，一二線城市和三四線城市要區別待遇。

就第一條降房價來說，結合前文所述，房價有其剛性，政府要采取措施降價是存在很大困難，要考慮到多方利益，是復雜的。

而第三條個人認為并不可取，取消限購釋放更多的需求，根據需求定律，價格會隨之上升。與第一條降房價是沖突的。

第二條主要是鼓勵住房難的人們提供支持，鼓勵農民工就地買房，深化戶籍制度改革。一方面這是關注民生，緩和社會矛盾的民心措施；但另一方面，需求的增長促進房價的上升，也有不妥之處。

第四條是租賃市場，回報率不高，推動起來困難較大。

經過以上分析，“去庫存”戰略看似不大妥當。個人以為，中央頒布去庫存措施，地方政府要把握分寸，地域區域化的去庫存至關重要。一二線城市房價瘋漲的情況下，鼓勵購房、放寬購房限制，尤其在經濟下行的當下，不少專家擔憂中國出現房價泡沫的情況，不加區分的刺激需求，顯然會導致不好的效果。有區別地在三四線城市，多加鼓勵購房，減輕買房者負擔，讓更多人擁有優良的生活環境，才能使中央政策發揮最大化效用。

同時配合去庫存手段，在一二線城市，適當采取財政政策，個人占有多套房子的消費者進行征稅，抑制住房消費的奢靡之風。

房地產行業屬于支柱性產業，涉及房地產的政策措施都應當謹慎對待。

首先，房價不能繼續瘋漲。一是要求政府抵御利益誘惑，在保證擁有支持政府發揮正常職能的前提下，減少賣地行為；二是政府在城市化進程中采取的策略要適度，不能一味地擴張城市面積，為了城市化而城市化，這就是不得中央政策的要義了；三是政府要正確引導房地產商。

其次，房地產商也不應該總是將利益放在首位，要有一定的企業社會責任感。而且，一二線城市房價一再瘋漲，必將會導致房市泡沫，最終也會作用于房地產商，讓其自食惡果。

最后，“去庫存”戰略要因地制宜，各地方政府要有實行有中國特色的“去庫存”，即仔細分析本地區的經濟發展狀況，而不是各地方之間互相跟風，要有自主性，切實領會中央政策。

參考文獻：

[1]劉芳標桿房企去庫存化絕招[J].地產案例，2016（1）

[2]陸銘理性還是泡沫――對城市化、移民和房價的經驗研究[J].世界經濟，2014（1）

[3]宋慧芳政府喊話：去庫存――房價走勢成謎[J].經濟信息，2016（2）

[4]劉志彪房地產去庫存：政策發力還需要提交精準度[EB/OL].（2016-02-06）百度文庫

第四篇：房地產稅對房價的影響機理分析大綱

房地產稅對房價的影響機理分析大綱

1緒論

1.1研究背景與選題依據

1.1.1理論背景

1.1.2現實背景

1.2研究目的與意義

1.2.1研究目的1.2.2研究意義

1.3國內外研究綜述

1.3.1國外相關研究

1.3.2國內相關研究

1.3.3國內外研究評述

1.4研究內容及方法

1.4.1研究內容

1.4.2研究方法

2我國房地產稅政策演進與我國房地產概況

2.1我國房地產稅收政策回顧

2.1.1我國房地產稅收政策歷程

2.1.2我國房地產稅的基本內容

2.1.3我國房地產稅的功能與影響

2.2我國房地產稅政策現狀

2.2.1我國房地產稅現狀概述

2.2.2我國房地產稅存在的問題

2.3我國房地產市場現狀

3我國房地產稅對房地產價格的影響機理分析

3.1我國房地產稅收對房地產市場的作用過程

3.2我國房地產稅對房價的作用機理

4我國房地產稅對房地產價格影響的計量分析

4.1房地產稅對房地產市場交易量影響的計量分析

4.2房價，地方公共支出與稅收的計量分析 5總結

5.1主要結論

5.2政策建議

5.3進一步研究方向

第五篇：政協委員對政府管理分析思考

去年，中國取得了輝煌的成績：在全球經濟不景氣的情況下，中國經濟持續增長；北京申奧成功；中國在去年11月10日的多哈會議上，被正式接納為世貿組織成員……顯示了在中國共產黨領導下的中國政府和人民，將在世界舞臺上發揮更大的作用，中國人民將在新的世紀中繼續努力，使中國屹立在世界強國之林及祖國統一的理想早日實現。

為了配合形勢的發展，配合加入世界貿易組織之后社會對政府管理提出的更高要求，本人在社會調查的基礎上，提出以下的問題和意見，供有關部門參考。

鐵道部既是一個政府部門，同時又是鐵路企業的上級領導部門，它作為春運價格的決策人提出聽證申請，可以說是既當裁判，又當運動員。

中國于1998年正式頒布實施了《價格法》，規定在政府定價和政府指導價的制定過程中引入聽證程序。2001年8月中國正式實施《政府價格決策聽證暫行辦法》。例如2002年1月12日，國家計委就鐵路春運價格問題舉行了首場全國性的價格聽證會。

應該說，中國政府有關部門舉行壟斷行業的價格聽證，這是走出計劃經濟的舊框框，發揮社會主義市場經濟條件下，政府運用其本身的職能調節市場的重要作用，在新世紀具有重大意義。但問題是聽證會的公正性和有效性受到社會的質疑：鐵道部既是一個政府部門，同時又是鐵路企業的上級領導部門，它作為春運價格的決策人提出聽證申請，可以說是既當裁判，又當運動員。針對這種情況，建議今后的聽證活動作出以下的改革：

1.為了保持聽證活動的公正性和有效性，由行業協會或社會團體提出聽證的申請，由各級政協的各專門委員會主持聽證，而不是政府部門。

2.拓展聽證的范圍。所有壟斷行業的定價和調價均須進行聽證，以保障消費者的利益。其他如地方政府的財政支出、及其他的公共政策也需進行聽證。

3.在各級政協的主持下舉行聽證，而不是由政府部門，這既避免了“既當裁判，又當運動員”的尷尬局面和政府各部門之間的利益沖突，同時也為政協委員了解社會各界對民生問題的看法，積極參政議政，進行民主監督增添了有效的途徑和手段。

企業所得稅稅前扣除辦法中規定，從2001年開始，企業每年用于廣告的費用最多為銷售額的2%，超過部分不能計入成本。這一辦法是否可行有效?是否會有負面效果?

江西省政府鑒于近年來煙花爆竹行業安全隱患太多，嚴重危及人民群眾生命和財產安全的現狀，已決心加快將全省各地的煙花爆竹的生產從生產領域退出去。但政府部門應該研究的是如何加強監管力度、制定安全生產規章制度并真正落實，而不是用“堵”的方法。應克服政府政策條例中的因噎廢食現象。

在其他的政府管理部門也有類似的現象，如為了防止娛樂場所的火災問題，公安部門頒布有關的規定：三樓以上不能建大型的娛樂場所。以一個大型購物中心的設計為例，鑒于娛樂為大型購物中心的重要功能，因此在購物中心的各個層面，均要考慮娛樂設施，包括電影院等。但是，按公安部門的規定，這些設施只能設在三樓以下。從以前的歷次娛樂場所發生的火災中，發生事故的重要原因是安全門被鎖或走火通道被堵塞所造成，而非樓層問題。只要在走火通道等方面有充分的安全保障，較高的樓層也應該可以設立娛樂場所。

以上所舉僅僅是兩個例子，只是希望這兩個例子所揭示的問題，能夠引起各級政府的重視，并因此提出以下的建議：

1.積極推進對政府官員實行問責制。少數的政府領導可能從其政治前途考慮(例如地方發生重大事故，領導人要負有責任)，同時又缺乏行政管理的能力，因此，唯有將問題簡單化，一禁了之。對于這樣的問題，應該廣泛聽取社會的意見，同時對因為禁止某項事情(而事先沒有禁止)所造成的損失(如上述提到的禁止煙花爆竹的生產)，要給予有關當事人補助和賠償。對政府有關領導要實行問責制度，通過有效的管理來克服種種不確定因素帶來的風險，而不是一味禁止。這樣，他們就要為自己的政策范疇作出全面的承擔，同時，可以使政府的服務和對居民的責任更加全面化，使之更專注、更迅速、更準確地掌握政策的制訂和推行。對能力欠佳的領導要調整，不能讓“無為而治”的官員繼續做下去。

2.各種政策出臺前充分聽取群眾的意見。

類似的政府各項政策措施的出臺，必須充分聽取社會的意見，可以實行我們前面提到的聽證會制度，將政策實施、或不實施的利弊辯清楚，這就會減少決策的失誤。例如從國家稅務總局在2000年12月中旬的《企業所得稅稅前扣除辦法》中關于限制廣告費用的規定，可以看出，政府有關部門并沒有對此進行認真考慮和研究。大家知道，中國企業的品牌正在成長之中，需要相當的廣告費用來支撐，政府有關部門這樣的做法，無疑是抑制了中國企業正在萌芽中的品牌的成長，尤其是外國品牌大量進入中國，不計血本地在中國培養其品牌的時候。如果在此政策出臺之前，能夠舉行相應的聽證活動，傾聽國內企業的意見，傾聽有關專家學者的意見，相信可以有更佳的解決辦法。

因此，以聽證活動聽取群眾的意見，相信是使我們政府更有效、更科學地制定政策的一個行之有效的方法。