第一篇：關于政府對業主大會指導與業主委員會備案的法規完善的分析

·關于政府對業主大會指導與業主委員會備案的法規完善的分析

一、案件判例的主要情況

南京市某住宅小區，由住宅與非住宅兩類物業組成，關于政府對業主大會指導與業主委員會備案的法規完善的分析。2002年12月，該小區準備成立業主大會及業主委員會。在區房管局的指導下，成立了由當地社區、派出所、建設單位、物業公司、業主等代表組成的籌委會。2004年8月，該小區又出現自愿報名的形式，成立了一個由住宅部分業主代表組成的籌備組。2004年9月，該籌備組組織選舉產生了業主委員會，并通過大會議事規則、業主公約。2004年10月，該業主委員會向區房管局申請備案，并提交物業基本情況、籌備工作報告、公告、會議紀要、大會會議記錄、業主委員會委員、大會議事規則、業主公約等備案材料。

該小區持不同意見的87位業主得知情況后，隨即署名向區房管局反映該小區有兩個籌備組，以及業主委員會選舉中部分業主操縱的違規問題。區房管局對87位的業主簽名投訴，要求業主代表一個月時間內，提供87位業主產權證、售房合同等相關證明材料。但業主代表只提供了其中4位業主的證明材料。為此，區房管局對87位投訴未作出明確的答復，于2004年11月，對業主委員會予以備案，并出具了刻章證明。

2004年11月，該小區87名業主，以區房管局行政不作為，未能履行監管職能，導致小區業主委員會在未獲得超過三分之二的法定票數的情況下備案成立，業主委員會影響自己權益，訴請法院判令區房管局撤銷非法業主委員會，并重新進行選舉，向區人民法院提起行政訴訟。

區房管局應訴認為：國務院《物業管理條例》作出“業主委員會自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案”的規定之后，《江蘇省物業管理條例》進行了修訂，將原規定“登記確認”修改為“備案”；而且明確規定“對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期”。業主委員會是基于業主團體的自治意思自行設立的，行政主管部門的備案行為并不影響業主委員會的成立，對業主委員會的法律地位和權利義務不產生任何影響。業主委員會的備案是告知性備案，不屬于人民法院行政訴訟行政訴訟的受案范圍。作為行政機關，沒有法律授權的，不能對民事行為進行干預，對業主成立業主委員會的行為只能進行指導，只對業主委員會成立過程的材料進行形式審查，對其真實性無進一步實質審查的義務。如部分業主認為自己的選舉權和被選舉權受到侵害，可以依照規定召開業主大會臨時會議，進行改選或修改，維護自己的合法權益。

業主委員會應訴認為：業主委員會向行政主管部門備案屬于告知性備案，不具有行政確認的效力，不屬于行政確認，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。在第二次籌備組組成前，開發商棄權，包括其他一些業主不參加籌備組，也未自薦成為業主委員會候選人，放棄了自己的權利行使，不應是業主委員會的過錯，物業清冊和業主清冊沒有提交法庭，不能理論上推論或斷定業主委員會違法。

區人民法院判決認定：

1、小區系由住宅和非住宅兩類物業組成的一個物業管理區域。根據國務院《物業管理條例》第十六條第一款“業主委員會應當自選舉產生之日起30內，向所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案”的規定；《江蘇省物業管理條例》第十二條“對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期”《南京市業主大會導則》第十五條第（一）項、第（三）項“業主委員會自所在區物業管理行政主管同意備案之日起正式履行職責。”“所在區物業管理行政主管同意備案后出具蓋有主管部門印章的《××*業主委員會備案登記表》及《刻章證明》”的規定，物業管理行政主管部門對業主委員會的備案不同于一般的告知性備案。告知性備案對外不產生法律效力；業主委員會憑備案登記表及刻章證明，可以到公安部門辦理刻制印章，并得以正式履行職責。因此，備案行為實際是物業管理行政主管部門對業主委員會依法成立、具備主體資格等一系列事實的確認，這種備案行為屬于行政確認。根據建設部《業主大會規程》、南京房管局《南京市業主大會導則》“業主委員會自備案之日正式履行職責，業主委員會履行職責所產生的民事責任由全體業主承擔，業主委員會履行職責所作出的決定對全體業主具有約束力”的意見。區房管局的備案行為對業主的權利義務產生了實際影響，對業主具有了法律上的利害關系。

2、區房管局應通過對業主委員會提交的備案材料審查，能夠對業主大會的成立、業主委員會的選舉、業主公約及業主大會議事規則的通過情況實施有效監督，以保護全體業主的共同利益。基于行政效率與行政實際（人力、物力的限制）的考慮，對業主委員會提交的備案材料的審查義務應限于形式審查

·，形式審查應包括備案材料是否齊全，是否符合法定要求，備案材料本身所反映的內容是否符合法律規定。

3、確認業主身份和投票權數是籌備組應當履行的法定職責，也是區房管局備案時應當審查的關鍵材料。只有審查了這兩份材料，才能確認業主大會召開、業主委員會的選舉、業主公約及業主大會議事規則在形式上的合法性。

4、備案行為屬于依申請的行政行為。業主委員會備案申請書屬于必備材料，業主委員會的申請書在形式上欠缺和不符合法定要求，如“決定對簽名參加業主委員會投票選舉的業主，視為為參加參加業主大會并贊成《業主大會議事規則》、《業主公約》”的內容，限制了業主的建議權和表決權，且籌備組成員均為住宅業主代表，不符合《南京市業主大會規程》“籌備組由業主代表、建設單位、物業管理企業代表組成”的要求。

綜上，區房管局在對業主委員會提交的備案材料進行審查時，未盡到形式審查的的義務，在業主委員會提交的備案材料形式上不符合法定要件的情況下，即予以備案的行為，缺乏事實依據，依法應予以撤消。

判決撤消區房管局對業主委員會的備案登記行為。

區房管局、業主委員會不服判決，依法向市中級人民法院提起上訴。

市中級人民法院2008年8月終審判決認定：

1、原審判決認定事實清楚，證據充分。區房管局具有依法對轄區內的物業管理活動進行監督的法定職責，應當對于報請備案的系列文件所反映出的業主委員會成立情況進行審核，僅憑報請備案的相關名目文件即可備案，將使法條表述的“依法成立”缺失審核主體，備案流于形式，可能導致對涉及廣大業主切身利益的業主委員會成立過程缺乏足夠的控制和監督，范文《關于政府對業主大會指導與業主委員會備案的法規完善的分析》。

2、區房管局對業主委員會予以備案后出具的相關文件證明并予公布，即確認了業主委員會依法成立，這一行為對公眾產生了法律影響，當然影響上訴人的權益。區房管局的行政備案應為可訴的具體行政行為。原法院受理并對備案行為進行司法審查是正確的。認為備案屬于告知性備案，不屬于行政確認，備案不影響業主委員會的成立，對上訴人權利義務不產生實際影響，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍的主張，缺乏事實和法律依據，不予支持。

3、根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五條、國務院《物業管理條例》第六條、第十條、第十二條的規定，業主大會選舉產生業主委員會是否依法成立，必須基于是否取得法律規定的票數，而投票權數是認定票數的基礎，區房管局只有在對業主身份和投票權數確認的相關材料進行審查的前提下，才能確認業主大會召開、業主委員會選舉、業主公約及業主大會議事規則在形式上的合法，區房管局認為只對提供的材料進行形式審查，對其真實性無進一步實質審查的義務，缺乏事實和法律依據，不予支持。

原審法院判決認定事實清楚，審判程序合法，應予維持。

駁回上訴，維持原判。

二、現行法規凸現的缺陷

此案的判決，不由的使人想起2003年11月20日，北京市海淀區人民法院確認海淀區房管局對中海雅園管委會換屆選舉中，對郵件快遞提交的備案申請書、管委會章程、管委會委員名單及基本情況、產權人大會或產權人代表大會決議等材料（期間區房管局同樣也收到了該區關于管委會換屆選舉侵害廣大業主權益的舉報），未依照職權給予書面答復（房管局口頭告知材料不合要求），未依照規定盡其指導、監督的職責，不予備案的行政行為，是不履行備案職責的違法行為。

為期跨度時間不長的兩起判例，事件類同，法院同樣主要依據《中華人民共和國行政訴訟法》，作出的卻是不同結果的判決。是法院裁量權顯失公平？還是我們依法行政的物業管理法規出現缺陷？

我國的物業管理目前依然處于發展的初級階段。物業管理活動中最主要的市場主體——業主大會制度建立和業主委員會規范，一直是工作中的難點。應當說，兩案法院對政府主管部門在業主委員會備案問題上的不同判決，一方面對業主如何正確理解依法維護自身權益，糾正“自治維權”的偏激認識和行為，有著積極的意義；另一方面對政府行政主管部門如何在業主維護自己財產的“私權”領域“有所為，有所不為”，為我們理解法律、法規的內涵，把握行政指導的準則，提高依法行政的素養，正確履行依法行政實踐，化解物業管理活動中的矛盾，構建和諧社會提供了教訓和借鑒；同時，案例的判決，也凸現了現行物業管理法規的缺陷：

一、向政府主管部門行政備案的主體，應是業主大會，還是業主委員會？

國務院《物業管理條例》第八條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”

該條表述，可以理解為業主大會是法規規定的，物業管理區域內全體業主組成的，非法人的，非組織的，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的一種“形式”。業主大會是業主物業管理中活動中，維護自身合法權益的最高管理團體，業主大會議事規則、業主公約等涉及全體業主利益的事宜，均是業主大會審議作出決定和承擔責任，業主委員會只是執行機構。而條例規定向政府主管部門備案的主體卻是業主委員會，而非業主大會。

首先，個體與群體間沖突，始終是物業管理活動中的主要矛盾。我國目前只有企事業單位依法登記的，是沒有執行機構進行登記的。對執行機構業主委員會備案，往往容易由于業主委員會少部分人員的行為缺乏規范，“左右”業主大會的“結果”，不僅業主真正行使權利義務的大會容易流于“形式”，還要“全體業主承擔民事責任”？備案主體不清，體現了法律主體責任不清，如此只會矛盾不止！

其次，空置房或在建房屋的建設單位是否是真正意義上的房屋的所有權人缺乏界定。物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主是房屋的所有權人。那么空置房或在建房屋的建設單位是否是業主？其權利和義務在業主大會如何體現？備案是否包括作為業主的建設單位？實踐中，相當的住宅業主認為建設單位不是業主，或是“準業主”，因此在投票權計算、配套設施的產權歸屬等方面產生矛盾，引發在成立業主大會，產生業主委員會，“維權”排斥建設單位等非住宅“大業主”參加。

二、業主委員會備案是事后查考，還是事前行政確認？

國務院《物業管理條例》第十六條規定：“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。”

條例釋義對此的解釋是：“業主委員會是業主大會的執行機構，一經業主大會會議選舉產生，就在業主大會議事規則規定的任期內履行相關職責......業主委員會成立后應當向物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業主委員會的情況進行必要的了解和掌握。”“本條例明確業主委員會的實行備案制度，區別于審批制度。”

對什么是行政備案，《辭源》、《辭海》無從查考，查閱《現代詞典》獲得的解釋“是向主管機關報告事由存案以備查考。”

因此，我們可以認為，備案是事后查考。對業主委員會不實質性審查、不登記、不審批，是條例規定備案的基本精神。

而行政確認，是指行政主體依法對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明（或否定），并予以宣告的行政處理。行政確認具有主體是行政主體，確認的內容是行政相對人的法律地位和權利、義務的確定，是一種確認處理，是要式行政處理，具有羈束處理、確認后發生法律效力等特點。其具體形式又可分為確定、認定、證明、登記、鑒證。內容分為法律事實和法律關系。分類上又分為依申請的確認和依職權的確認，對身份對能力的確認和對事實的確認，各專業領域的行政確認等。行政確認制度有利于預防各種糾紛的發生，可以為國家行政管理和法院審判活動提供準確、客觀的處理依據。

行政備案與行政確認是不同的概念及做法。業主委員會備案是“以備查考”，還是在事后備案的審查“發現問題”，再行“解決問題”？南京兩級人民法院的判決，都堅持政府主管部門對業主委員會的備案，不是一般性的備案，是行政確認行為。其主要依據是因為主管部門給予出具的相關文件證明并予公布，即確認了業主委員會依法成立，憑備案登記表及刻章證明，可以到公安部門辦理刻制印章，并得以正式履行職責，這一行為對公眾產生了法律影響，影響上訴人的權益，當然屬于依據《中華人民共和國行政訴訟法》，法院受理的范圍。

我國《民辦非企業單位印章管理規定》（2000年1月19日民政部、公安部令第20號發布）規定：“民辦非企業單位刻制印章須在取得登記證書后向登記管理機關提出書面申請及印章式樣，經批準后持登記管理機關開具的同意刻制印章介紹信及登記證書到所在地縣、市（區）以上公安機關辦理準刻手續后，方可刻制。”我國現行的法律法規，均未規定業主委員會向政府申請備案或登記，政府也“無法可依”對業主委員會的申請的備案進行確認登記，更無政府主管部門對業主委員會登記發證的規定。“對業主委員會情況進行必要的了解和掌握”的行使備案權利的主管部門，為業主委員會不出具備案證明并公布，如何解決刻章之需和讓公眾知曉業主委員會成立？對業主委員會的備案，是否名為“備案”，行“確認登記”“賦予權力”為實？

《關于政府對業主大會指導與業主委員會備案的法規完善的分析》

第二篇：關于政府對業主大會指導與業主委員會備案的法規完善的分析

關于政府對業主大會指導與業主委員會備案的法規完善的分析

一、案件判例的主要情況

南京市某住宅小區，由住宅與非住宅兩類物業組成。2002年12月，該小區準備成立業主大會及業主委員會。在區房管局的指導下，成立了由當地社區、派出所、建設單位、物業公司、業主等代表組成的籌委會。2004年8月，該小區又出現自

愿報名的形式，成立了一個由住宅部分業主代表組成的籌備組。2004年9月，該籌備組組織選舉產生了業主委員會，并通過大會議事規則、業主公約。2004年10月，該業主委員會向區房管局申請備案，并提交物業基本情況、籌備工作報告、公告、會議紀要、大會會議記錄、業主委員會委員、大會議事規則、業主公約等備案材料。

該小區持不同意見的87位業主得知情況后，隨即署名向區房管局反映該小區有兩個籌備組，以及業主委員會選舉中部分業主操縱的違規問題。區房管局對87位的業主簽名投訴，要求業主代表一個月時間內，提供87位業主產權證、售房合同等相關證明材料。但業主代表只提供了其中4位業主的證明材料。為此，區房管局對87位投訴未作出明確的答復，于2004年11月，對業主委員會予以備案，并出具了刻章證明。

2004年11月，該小區87名業主，以區房管局行政不作為，未能履行監管職能，導致小區業主委員會在未獲得超過三分之二的法定票數的情況下備案成立，業主委員會影響自己權益，訴請法院判令區房管局撤銷非法業主委員會，并重新進行選舉，向區人民法院提起行政訴訟。

區房管局應訴認為：國務院《物業管理條例》作出“業主委員會自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案”的規定之后，《江蘇省物業管理條例》進行了修訂，將原規定“登記確認”修改為“備案”；而且明確規定“對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期”。業主委員會是基于業主團體的自治意思自行設立的，行政主管部門的備案行為并不影響業主委員會的成立，對業主委員會的法律地位和權利義務不產生任何影響。業主委員會的備案是告知性備案，不屬于人民法院行政訴訟行政訴訟的受案范圍。作為行政機關，沒有法律授權的，不能對民事行為進行干預，對業主成立業主委員會的行為只能進行指導，只對業主委員會成立過程的材料進行形式審查，對其真實性無進一步實質審查的義務。如部分業主認為自己的選舉權和被選舉權受到侵害，可以依照規定召開業主大會臨時會議，進行改選或修改，維護自己的合法權益。

業主委員會應訴認為：業主委員會向行政主管部門備案屬于告知性備案，不具有行政確認的效力，不屬于行政確認，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。在第二次籌備組組成前，開發商棄權，包括其他一些業主不參加籌備組，也未自薦成為業主委員會候選人，放棄了自己的權利行使，不應是業主委員會的過錯，物業清冊和業主清冊沒有提交法庭，不能理論上推論或斷定業主委員會違法。

區人民法院判決認定：

1、小區系由住宅和非住宅兩類物業組成的一個物業管理區域。根據國務院《物業管理條例》第十六條第一款“業主委員會應當自選舉產生之日起30內，向所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案”的規定；《江蘇省物業管理條例》第十二條“對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期”《南京市業主大會導則》第十五條第（一）項、第（三）項“業主委員會自所在區物業管理行政主管同意備案之日起正式履行職責。”“所在區物業管理行政主管同意備案后出具蓋有主管部門印章的《××*業主委員會備案登記表》及《刻章證明》”的規定，物業管理行政主管部門對業主委員會的備案不同于一般的告知性備案。告知性備案對外不產生法律效力；業主委員會憑備案登記表及刻章證明，可以到公安部門辦理刻制印章，并得以正式履行職責。因此，備案行為實際是物業管理行政主管部門對業主委員會依法成立、具備主體資格等一系列事實的確認，這種備案行為屬于行政確認。根據建設部《業主大會規程》、南京房管局《南京市業主大會導則》“業主委員會自備案之日正式履行職責，業主委員會履行職責所產生的民事責任由全體業主承擔，業主委員會履行職責所作出的決定對全體業主具有約束力”的意見。區房管局的備案行為對業主的權利義務產生了實際影響，對業主具有了法律上的利害關系。

2、區房管局應通過對業主委員會提交的備案材料審查，能夠對業主大會的成立、業主委員會的選舉、業主公約及業主大會議事規則的通過情況實施有效監督，以保護全體業主的共同利益。基于行政效率與行政實際（人力、物力的限制）的考慮，對業主委員會提交的備案材料的審查義務應限于形式審查，形式審查應包括備案材料是否齊全，是否符合法定要求，備案材料本身所反映的內容是否符合法律規定。

3、確認業主身份和投票權數是籌備組應當履行的法定職責，也是區房管局備案時應當審查的關鍵材料。只有審查了這兩份材料，才能確認業主大會召開、業主委員會的選舉、業主公約及業主大會議事規則在形式上的合法性。

4、備案行為屬于依

申請的行政行為。業主委員會備案申請書屬于必備材料，業主委員會的申請書在形式上欠缺和不符合法定要求，如“決定對簽名參加業主委員會投票選舉的業主，視為為參加參加業主大會并贊成《業主大會議事規則》、《業主公約》”的內容，限制了業主的建議權和表決權，且籌備組成員均為住宅業主代表，不符合《南京市業主大會規程》“籌備組由業主代表、建設單位、物業管理企業代表組成”的要求。

綜上，區房管局在對業主委員會提交的備案材料進行審查時，未盡到形式審查的的義務，在業主委員會提交的備案材料形式上不符合法定要件的情況下，即予以備案的行為，缺乏事實依據，依法應予以撤消。

判決撤消區房管局對業主委員會的備案登記行為。

區房管局、業主委員會不服判決，依法向市中級人民法院提起上訴。

市中級人民法院2005年8月終審判決認定：

1、原審判決認定事實清楚，證據充分。區房管局具有依法對轄區內的物業管理活動進行監督的法定職責，應當對于報請備案的系列文件所反映出的業主委員會成立情況進行審核，僅憑報請備案的相關名目文件即可備案，將使法條表述的“依法成立”缺失審核主體，備案流于形式，可能導致對涉及廣大業主切身利益的業主委員會成立過程缺乏足夠的控制和監督。

2、區房管局對業主委員會予以備案后出具的相關文件證明并予公布，即確認了業主委員會依法成立，這一行為對公眾產生了法律影響，當然影響上訴人的權益。區房管局的行政備案應為可訴的具體行政行為。原法院受理并對備案行為進行司法審查是正確的。認為備案屬于告知性備案，不屬于行政確認，備案不影響業主委員會的成立，對上訴人權利義務不產生實際影響，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍的主張，缺乏事實和法律依據，不予支持。

3、根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五條、國務院《物業管理條例》第六條、第十條、第十二條的規定，業主大會選舉產生業主委員會是否依法成立，必須基于是否取得法律規定的票數，而投票權數是認定票數的基礎，區房管局只有在對業主身份和投票權數確認的相關材料進行審查的前提下，才能確認業主大會召開、業主委員會選舉、業主公約及業主大會議事規則在形式上的合法，區房管局認為只對提供的材料進行形式審查，對其真實性無進一步實質審查的義務，缺乏事實和法律依據，不予支持。

原審法院判決認定事實清楚，審判程序合法，應予維持。

駁回上訴，維持原判。

二、現行法規凸現的缺陷

此案的判決，不由的使人想起2003年11月20日，北京市海淀區人民法院確認海淀區房管局對中海雅園管委會換屆選舉中，對郵件快遞提交的備案申請書、管委會章程、管委會委員名單及基本情況、產權人大會或產權人代表大會決議等材料（期間區房管局同樣也收到了該區關于管委會換屆選舉侵害廣大業主權益的舉報），未依照職權給予書面答復（房管局口頭告知材料不合要求），未依照規定盡其指導、監督的職責，不予備案的行政行為，是不履行備案職責的違法行為。

為期跨度時間不長的兩起判例，事件類同，法院同樣主要依據《中華人民共和國行政訴訟法》，作出的卻是不同結果的判決。是法院裁量權顯失公平？還是我們依法行政的物業管理法規出現缺陷？

我國的物業管理目前依然處于發展的初級階段。物業管理活動中最主要的市場主體——業主大會制度建立和業主委員會規范，一直是工作中的難點。應當說，兩案法院對政府主管部門在業主委員會備案問題上的不同判決，一方面對業主如何正確理解依法維護自身權益，糾正“自治維權”的偏激認識和行為，有著積極的意義；另一方面對政府行政主管部門如何在業主維護自己財產的“私權”領域“有所為，有所不為”，為我們理解法律、法規的內涵，把握行政指導的準則，提高依法行政的素養，正確履行依法行政實踐，化解物業管理活動中的矛盾，構建和諧社會提供了教訓和借鑒；同時，案例的判決，也凸現了現行物業管理法規的缺陷：

一、向政府主管部門行政備案的主體，應是業主大會，還是業主委員會？

國務院《物業管理條例》第八條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”

該條表述，可以理解為業主大會是法規規定的，物業管理區域內全體業主組成的，非法人的，非組織的，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的一種“形式”。業主大會是業主物業管理中活動中，維護自身合法權益的最高管理團體，業主大會議事規則、業主公約等涉及全體業主利益的事宜，均是業主大會審議作出決定和承擔責任，業主委員會只是執行機構。而條例規定向政府主管部門備案的主體卻是業主委員會，而非業主大會。

首先，個體與群體間沖突，始終是物業管理活動中的主要矛盾。我國目前只有企事業單位依法登記的，是沒有執行機構進行登記的。對執行機構業主委員會備案，往往容易由于業主委員會少部分人員的行為缺乏規范，“左右”業主大會的“結果”，不僅業主真正行使權利義務的大會容易流于“形式”，還要“全體業主承擔民事責任”？備案主體不清，體現了法律主體責任不清，如此只會矛盾不止！

其次，空置房或在建房屋的建設單位是否是真正意義上的房屋的所有權人缺乏界定。物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主是房屋的所有權人。那么空置房或在建房屋的建設單位是否是業主？其權利和義務在業主大會如何體現？備案是否包括作為業主的建設單位？實踐中，相當的住宅業主認為建設單位不是業主，或是“準業主”，因此在投票權計算、配套設施的產權歸屬等方面產生矛盾，引發在成立業主大會，產生業主委員會，“維權”排斥建設單位等非住宅“大業主”參加。

二、業主委員會備案是事后查考，還是事前行政確認？

國務院《物業管理條例》第十六條規定：“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。”

條例釋義對此的解釋是：“業主委員會是業主大會的執行機構，一經業主大會會議選舉產生，就在業主大會議事規則規定的任期內履行相關職責......業主委員會成立后應當向物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業主委員會的情況進行必要的了解和掌握。”“本條例明確業主委員會的實行備案制度，區別于審批制度。”

對什么是行政備案，《辭源》、《辭海》無從查考，查閱《現代詞典》獲得的解釋“是向主管機關報告事由存案以備查考。”

因此，我們可以認為，備案是事后查考。對業主委員會不實質性審查、不登記、不審批，是條例規定備案的基本精神。

而行政確認，是指行政主體依法對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明（或否定），并予以宣告的行政處理。行政確認具有主體是行政主體，確認的內容是行政相對人的法律地位和權利、義務的確定，是一種確認處理，是要式行政處理，具有羈束處理、確認后發生法律效力等特點。其具體形式又可分為確定、認定、證明、登記、鑒證。內容分為法律事實和法律關系。分類上又分為依申請的確認和依職權的確認，對身份對能力的確認和對事實的確認，各專業領域的行政確認等。行政確認制度有利于預防各種糾紛的發生，可以為國家行政管理和法院審判活動提供準確、客觀的處理依據。

行政備案與行政確認是不同的概念及做法。業主委員會備案是“以備查考”，還是在事后備案的審查“發現問題”，再行“解決問題”？南京兩級人民法院的判決，都堅持政府主管部門對業主委員會的備案，不是一般性的備案，是行政確認行為。其主要依據是因為主管部門給予出具的相關文件證明并予公布，即確認了業主委員會依法成立，憑備案登記表及刻章證明，可以到公安部門辦理刻制印章，并得以正式履行職責，這一行為對公眾產生了法律影響，影響上訴人的權益，當然屬于依據《中華人民共和國行政訴訟法》，法院受理的范圍。

我國《民辦非企業單位印章管理規定》（2000年1月19日民政部、公安部令第20號發布）規定：“民辦非企業單位刻制印章須在取得登記證書后向登記管理機關提出書面申請及印章式樣，經批準后持登記管理機關開具的同意刻制印章介紹信及登記證書到所在地縣、市（區）以上公安機關辦理準刻手續后，方可刻制。”我國現行的法律法規，均未規定業主委員會向政府申請備案或登記，政府也“無法可依”對業主委員會的申請的備案進行確認登記，更無政府主管部門對業主委員會登記發證的規定。“對業主委員會情況進行必要的了解和掌握”的行使備案權利的主管部門，為業主委員會不出具備案證明并公布，如何解決刻章之需和讓公眾知曉業主委員會成立？對業主委員會的備案，是否名為“備案”，行“確認登記”“賦予權力”為實？

三、業主委員會的權力是由選舉產生而履行，還是依政府職權備案（登記確認）產生而履行？

國務院《物業管理條例》釋義對業主委員會的履行職責解釋是：“業主委員會是業主大會的執行機構，一經業主大會會議選舉產生，就在業主大會議事規則規定的任期內履行相關職責......”同時又解釋“一些地方規定業主委員會實行登記審核......但在實踐中存在許多問題：首先，政府房地產行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業主委員會進行實質性的審核，難以起到登記的效果；其次，登記審核容易造成政府對業主委員會的成立與運作進行一些不正當的干預，而且業主委員會是業主自律的一種形式，政府不宜干預過多，介入太深。政府的作用主要應該體現在指導、幫助、協調、監督業主委員會的成立及運作上以保證業主委員會真正代表全體業主的利益。”

在我國，行政登記是行政主管機關依當事人申請，對當事人之間的民事法律關系狀態加以記載，予以認可和證明的一種行政行為。登記哪些內容似乎更多的體現是政府“賦權”的性質，未經登記可能會有某些不利后果。

而世界上一些英美法系國家和地區，對于民商事采取是任意性登記，登記只是指從事活動的前提，而并非從事活動的必備要件。其中法律雖然不將登記作為主體資格或能力取得的邏輯前提，但非經登記，其從事的活動沒有對抗第三人的效力，政府進行登記實際上是對公民天賦權利的一種確認，而不是“賦權”。例如美國的法律觀念和制度，認為“私權”領域（如商品買賣等）是每一個公民天賦的或法定的權利，無需任何行政部門再以登記加以確認和限制，政府只是對其選擇予以認可和規范而已。澳大利亞、新西蘭等英美法系的國家也多有類似規定。這些國家實行民商事登記，更多的體現是一種“事后備案”性質。登記機關的行為更多的是體現政府的服務責任與行為，而不是行政權力的行使。

在法律上，英美法系與大陸法系在法的淵源、法典編纂、適用法律的技術、法的分類、訴訟程序和判決程式等方面均有不同的特點。

現代物業管理源于英美，發展也不過百余年。我國的物業管理是隨著對外改革開放和住房制度的不斷深入，作為“舶來品”發展起來的，在先行的法規政策規范與實務上，也較多的受英美法系的影響；而我國卻是一個較多受大陸法系影響的國家，南京兩級人民法院堅持對業主委員會備案登記即“賦權”的判定思想，已充分說明這一點。物業管理法規立法思想與法院的判決差異，我們是否存在在“引進”與“消化”結合上，忽略了不同法系思想在與我國物業管理實踐相結合的國情“沖突”？

如果我們借鑒英美法系國家關于“天賦權利”的觀點，我們對業主委員會權利的產生與履行，以及對其備案的行政觀念可以認為，對于業主大會或業主委員會的行政備案（登記）行為，不創設新的權利義務關系。行政備案（登記），是不以自己意志決定當事人是否享有某一權利，或是否應負擔某一義務。當事人之間民事實體權利義務的變動，取決于當事人本身的法律行為，而非取決于備案（登記）。行政備案（登記）的法律后果，在于推定了其所登記的民事法律關系的合法性，起籍簿記載和公示對抗第三人的效力，例如防止同一物業管理區域出現兩個以上個業主大會和業主委員會等。

我們還可以進一步認為，物業管理行政主管部門對業主大會或業主委員會依申請行使登記行為時，完全不享有自由裁量權，假如我們認為業主有維護自己合法權益的法定權利，那么我們對業主大會或業主委員會進行備案（登記），也只應依法負形式審查義務，審查登記與否，并不影響業主自身“自治”維護權益。

四、政府行政對成立業主大會的指導，是助成性指導，還是規制性指導？

國務院《物業管理條例》第十條規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”第二十條又規定：“……在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。”

條例對業主大會的指導規定，一是所在地的區（縣）人民政府房地產行政主管部門，二是居民委員會。物業管理行政主管部門作出政府對業主大會指導的規定，主要是基于物業管理區域內物業構成、權屬及使用上不可分離的共同關系而產生。居民委員會對業主大會的指導，源于《中華人民共和國憲法》第一百一十一條規定：“城市和農村按居民居住地區設立的居民委員會或者村民委員會是基層群眾性自治組織。”《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第二條規定：“居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。”居民委員會具有辦理本居住地區居民的公共事務和公益事業、調解民間糾紛、協助維護社會治安、協助人民政府或者它的派出機關做好與居民利益有關的公共衛生、計劃生育、優撫救濟、青少年教育等項工作、向人民政府或者它的派出機關反映居民的意見、要求和提出建議等任務。我國多數生活在物業管理區域的業主，同時也是城市居住地居民中的一員。業主大會同樣要接受居民委員會的指導。

行政指導，是自20世紀中葉以來，隨著現代市場經濟實踐和理論的不斷發展和政府角色的逐步演化，在現代市場經濟條件下的行政實踐中，對傳統依法行政起著補充和替代、輔導和促進、協調和疏通、預防和抑制等積極作用。

因此，世界上一些國家的行政機關和行政公務人員，在行政管理活動中逐漸自覺主動地采用了這種比較柔軟靈活、不具有強制性的行政措施，并顯現出特殊的功用性、可行性和實效性。

我國隨著經濟發展和法制建設的不斷完善，為了適應復雜多變的經濟和社會生活需要，行政主體在其管轄權限內，依據國家的法律或政策、發布有關官方信息等非強制性手段，在行政相對人的同意或者協助下，同樣達到實現一定行政行為的目的。反映了我國對市場經濟條件下行政管理方式的一種理性選擇，也是對行政法治的一種補充和配合，是協調政府與公眾關系的有效手段。

行政指導，是行政機關在其職能、職責或管轄事務范圍內，為適應復雜多樣化的經濟和社會管理需要，適時靈活地采取符合法律精神、原則、規則或政策的指導、勸告、建議等不具有國家強制力的方法，以謀求行政相對人同意或協力，以有效地實現一定行政目的之行為。行政指導行為具有非強制性、示范引導性、柔軟靈活性、方法多樣性、選擇接受性等特征，它既不同于設立規范的行政立法行為，也不同于具有強制力的行政執法行為，又區別于直接產生法律效果的行政契約行為，它與這些行為共同構成行政機關的行為方式體系，相輔相成、相互配合、各有所長地調整社會生活，從而更有效地實現行政目標。

三、政府行政法治共性的基本內涵

第一、法律至上。法律是公意的體現，法律至上，就是公意至上，都必須以憲法為根本的活動準則，都必須具有法律依據，不違反法律精神，必須尊重公民個人的權利和自由。

第二、私法自治，契約自由。是指民事主體在不違反國家強制性和公序良俗的前提下，根據其內心意思自由地決定決定民事法律關系的形式和內容，國家對此種民事行為法律關系只能消極地予以確認，而不得積極地予以干涉和限制。在法治領域中，存在著行使公法與私法之分，在私權領域，應堅持“法無規定即自由”，在公權領域，應堅持“法無規定即禁止”。在現實生活中，私的領域大量存在。在公民權利領域實行無罪推定的原則，即只要法律不禁止，公民就可以為。因此，任何人都有權做法律所不禁止的事情，當然還要受尊重公序良俗原則的支配。國家權力的存在與運作意在實現公意、公益。國家能否在私的領域退出和以私的身份參與私法領域的活動，已成為法治的一個標志。

尤其要把民事行為與政府的行政行為分開，避免把維護政治秩序、實現政治生活的某種價值觀的政治社會觀帶入到私權領域，而應當尊重相對人的意思表示，沒有相對人的意思表示，沒有相對人的自愿表示，當然也就沒有政府與相對人之間的契約關系的存在。

第三，依法行政。我國80的法律都有賴于行政機關執行，權力相對集中，行政自由裁量權大量存在等，行政權利又是最具侵犯性的權利。行政行為可以分為具體行政行為和抽象行政行為。首先，依法行政不僅要求行政機關根據法律和法律的授權制定行政規范，還要求行政機關作出具體行政行為時必須依據法律。不僅包括程序法，而且包括實體法。凡屬憲法、法律規定只能由法律規定的事項，則只能由法律法律規定；或必須在法律明確授權的情況下，行政機關才有權在其所制定的行政規范中作出規定，越權無效。其次，職權法定，權責統一。行政機關只能在法律規定的范圍內活動。非經法律授權，不能具有并行使某項職權。同時行政機關的權利是職權，具有不得放棄和正確行使的性質，放棄權利，就是不履行義務，就是失職。

4、司法獨立公正。是指司法機關獨占司法權和獨立行使司法權，不受立法、行政和其他社會力量的非法干涉。行政行為必須接受法院的司法審查。司法是社會沖突的最后裁判，司法必須公正，司法公正的前提條件是司法獨立。使司法處于超然社會的地位，沒有司法獨立，就沒有司法公正。

從我國行政法治建設的內涵有助于我們理解：政府主管部門對業主大會、業主委員會的指導是一種非強制性的行政行為，不具有服從的任意性。對業主大會、業主委員會的指導屬于助成性指導的具體行政行為，助成性行政指導是指以幫助和促進相對人自身利益或事業的發展為目的，即為相對人出主意的行政指導，故又稱為出注意的行政指導。無論在原則還是在實踐中，業主是否服從，都是任意的，僅限于原則而言，但又不是一般的行政行為，它是一種行政事實行為。

三、對建立和完善法律法規的思考

1、亟待《物權法》的頒布實施，修正現行物業管理法規的相關條款。明確業主大會的備案（登記）主體，明確其法律地位。

2、“無責任即無行政”。法規應明確業主委員會備案的實質界定，并設定行政主體對其備案（登記）法定形式要件、程序等客觀行為模式和標準，防止行政公務過錯。從物業管理實踐看，首次業主大會成立及產生業主委員會，可以規定為政府進行法定形式的行政確認登記發證，以后業主大會、業主委員會的換屆選舉等采取備案制。這樣做的目的，在于幫助業主在首次業主大會成立中規范行為，增強實現自我管理、自我約束的權利與義務責任奠定基礎。

3、明確政府主管部門對首次業主大會的指導。建立細致且程序化、制度化、公開化、專業化指導意見和參考文本，包括物業管理區域劃分確定（包含共用、共有設施設備）、業主大會籌備組成立、籌備內容、業主身份確認、投票單位計算、業主委員會選舉規則、大會議事形式、業主大會議事規則、業主公約、各種票樣、備案（登記）表、信息發布、告示、建議、勸告等。

4、建立物業管理活動中矛盾的協調機制。可以組織建立一種咨詢性、調研性、獨立性和非權力性的合議制組織，由街道辦事處、社區居委會、派出所、專家和有關利害關系人等組成。主要通過調查、審議等，協調物業管理行政管理部門與相對人的分歧、矛盾，通過平等對話、相互溝通，改善關系，化解矛盾。消除物業管理活動中政府和業主、企業之間的行政摩擦，降低政府行為的成本，提高政府行為的效率。

5、建立行政指導的救濟制度。擴大行政救濟途徑，充實和完善救濟程序，抑制違法的行政指導，保護業主的合法權益。對業主大會、業主委員會事實上具有強制力的行政指導，都可以視為行政部門的具體行政行為，業主可以依法提起行政訴訟，如行政指導導致其權益受損、還應有權依法申請國家賠償。

第三篇：業主大會和業主委員會指導規則

業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章 指導和監督

第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第四篇：濟南市業主大會和業主委員會指導規則

濟南市業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為規范我市業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據有關法律法規，結合我市實際，制定本規則。

第二條 本市范圍內業主大會和業主委員會的成立及其活動適用本規則。

第三條 本規則所稱的業主，是指房屋所有權證書登記的房屋所有權人。

房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權過戶登記的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。

房屋所有權證書登記的房屋所有權人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過1人的，應當確定1人參加業主大會會議。

第四條 市房管部門是全市物業管理的主管部門，負責對本市業主大會和業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。

各縣（市）、區房管部門具體負責轄區內業主大會和業主委員會成立及其活動的指導、監督和管理。

第五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會依據本規則指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。

第二章 業主大會和業主委員會主要職責

第六條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。

業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第七條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第八條 業主委員會應當依法履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第三章 業主大會的籌備成立

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會自首次會議召開之日起成立。

只有一個業主，或者業主人數較少的且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條 物業管理區域達到業主大會成立條件90日內，建設單位或前期物業管理服務單位應向物業所在地縣（市）、區房管部門提出成立業主大會的書面申請；逾期未申請的，經物業區域內20%以上業主提議，可以向物業所在地縣（市）、區房管部門提出成立業主大會的書面要求。

第十一條 縣（市）、區房管部門應在收到建設單位（物業管理企業）書面報告或業主的書面要求后30日內，與街道辦事處（鄉鎮人民政府）共同組織、指導成立首次業主大會籌備組。

籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會委員1名，并擔任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）工作人員擔任；其余成員為物業管理區域內的業主代表，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會組織業主推薦產生。籌備組中的業主代表應由模范履行業主義務，熱心公益事業，責任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業主擔任。

籌備組產生后，應當以書面形式將成員名單在物業管理區域內公告。

第十二條 縣（市）、區房管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應指導籌備組開展業主大會籌備工作。全體業主、建設單位、物業管理企業應積極配合籌備組開展工作。

第十三條 籌備組應在30日內（特殊情況可以延長30日）完成下列工作。

（一）確定召開首次業主大會會議的形式，由業主代表參加業主大會會議的，確定業主代表產生的方式、人數，并組織業主推薦產生業主代表；

（二）確定首次業主大會會議的召開時間、地點和內容；

（三）參照示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

（四）確認業主身份及業主在首次業主大會會議上的投票權數，并逐一列表登記業主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數等基本內容；

（五）確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；

（六）采取書面征求意見召開首次業主大會會議的，籌備組要在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人，計票人和監票人應由非業主委員會委員候選人擔任。采取集體討論形式的，籌備組要向業主發放參加首次業主大會的證件；

（七）做好召開業主大會會議的其他各項工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內容應當在業主大會會議召開15日前完成，并以書面形式在物業管理區域內公告。業主對上述公告事項有異議的，應在公示期內以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在5日內予以答復。

第十四條 采取書面征求意見召開首次業主大會的，籌備組應在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業主委員會選票送達業主，并保存送達憑證。表決票及業主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結果的時間、地點。業主逾期未投表決票或選票的視為棄權。

投票結束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責開箱驗票，由唱票、計票人員在監票人的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由籌備組、唱票、計票和監票人作出記錄。

第十五條 首次業主大會會議的內容和程序：

（一）表決通過業主公約、業主大會議事規則；

（二）選舉產生業主委員會委員；

（三）其他需要首屆業主大會會議表決通過的事項。

第十六條 同意業主公約、業主大會議事規則的業主投票權數未達到物業管理區域內業主總票權數2燉3的，籌備組應征求業主意見并對業主公約、業主大會議事規則修改后重新組織業主表決投票。

第四章 業主委員會的選舉產生

第十七條 業主委員會應采取差額選舉的方式產生，差額比例不得低于20%。

第十八條 業主委員會由5至13人的單數組成，首屆業主委員會人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

第十九條 推選首屆業主委員會委員的候選人，由籌備組向業主發放推薦表，根據得票多少，并結合物業管理區域規模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應該審查候選人的資格。候選人名單產生后，籌備組在物業管理區域內公告。

第二十條 業主委員會委員候選人應符合下列條件：

（一）居住在本物業管理區域內；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國家有關法律、法規；

（四）遵守業主大會議事日程規則、業主公約，模范履行業主義務；

（五）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；

（六）具有一定的組織能力；

（七）具備必要的工作時間；

（八）未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。

第二十一條 業主委員會的選舉應當有物業管理區域內持有1燉2以上投票權的業主參加；業主委員會的當選應經與會業主所持投票權1燉2以上通過。

業主委員會選舉時，經與會業主過半數投票權同意的人數超過應選名額時，以得票多者當選；若票數相等，應當對得票數相等的被選舉人再次投票，以得票多者當選。若經與會業主過半數投票權同意的被選舉人少于應選名額時，應及時視不足的名額另行選舉。

第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業所在地的縣（市）、區房管部門備案。備案時應提交以下材料：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主委員會成立備案申請表；

（三）業主公約；

（四）業主大會議事規則；

（五）選舉和表決結果統計表；

（六）業主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

縣（市）、區房管部門應在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。

第二十三條 籌備組應當在業主委員會選舉產生后組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會推選產生業主委員會主任1人、副主任1至2人。

選舉產生首次業主委員會后，籌備組自行解散。

第五章 業主大會和業主委員會日常活動

第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1燉2以上投票權的業主參加。

第二十五條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1燉2以上通過。

業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2燉3以上通過。

第二十六條 業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權。

業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。

第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。業主大會定期會議和臨時會議應當邀請所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會參加。

第二十八條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公示。

第二十九條 業主委員會逾期不按規定召開業主大會會議的，各縣（市）、區房管部門可以責令業主委員會限期召開。必要時，由縣（市）、區房管部門與物業項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）共同指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接組織召開。

第三十條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責。需要召開定期會議和臨時會議的，由縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接組織召開。

第三十一條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定召開業主委員會會議。經1燉3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應在7日內召開業主委員會會議。

業主委員會會議一般由主任召集和主持，可以邀請所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或居（村）民委員會派員列席會議。

第三十二條 業主委員會會議應有過半數委員出席，作出決定時應經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三十三條 業主委員會可以聘請1名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。

第三十四條 業主委員會應建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會作出的決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會產生、備案的材料；

（四）業主清冊及聯系方式；

（五）訂立的物業管理服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況清冊；

（九）其他有關資料。

第三十五條 業主大會、業主委員會應當建立健全印章使用管理制度，業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章應由業主委員會確定專人保管。

業主大會對外行使權利使用業主大會印章的，應當由業主大會作出決定；處理業主大會內部公共事務需使用業主委員會印章的由業主委員會決定。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第三十六條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還應當經全體委員過半數以上簽字：

（一）關于專項維修資金使用的建議；

（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）關于選聘物業管理企業的建議及選聘物業管理企業結果情況并提交業主大會表決的建議；

（四）對物業管理企業制定的管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于終止業主委員會委員資格的建議；

（七）其他涉及物業管理區域內公共事務的建議或決議。

第三十七條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。經費使用情況應定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督質詢。

第三十八條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣（市）、區房管部門應責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

第三十九條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該項決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

第六章 業主委員會的換屆、委員的增補、變更和業主大會的解散

第四十條 業主委員會的屆期為3年，業主委員會任期屆滿2個月前，應報告縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），在縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主委員會組織召開業主大會進行換屆選舉工作。

第四十一條 原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第四十二條 業主委員會委員缺員超過40%的，由業主委員會召開業主大會會議增補。

第四十三條 分期開發的物業經已入住過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業的業主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過13人。

第四十四條 經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第四十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經縣（市）、區房管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）建議，經業主大會會議通過，終止其委員資格，并予以公告：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）連續3次以上無故缺席業主委員會會議的；

（三）因疾病等原因難以履行職責的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業主委員會提出辭呈的；

（六）兼任所轄區域物業管理企業工作的；

（七）嚴重違反物業管理法規或拒不履行業主義務的；

（八）其他原因不適宜擔任業主委員會委員的。

其中

（一）、（四）、（五）項情況由業主委員會會議通過，并報下次業主大會備案；其他情況要經業主大會通過。

第四十六條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第四十七條 本規則第二十九條規定備案事項因業主委員會換屆、注銷或委員增補、變更等原因而發生變更的，業主委員會應自變更之日起30日內持換屆、變更、注銷備案表及有關資料到縣（市）、區房管部門備案。

第四十八條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第七章 附則

第四十九條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

第五十條 市房管部門可以制定發布《濟南市業主公約示范文本》、《濟南市業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十一條 本規則由市房管部門負責解釋。

第五十二條 本規則自發布之日起施行。

第五篇：業主大會和業主委員會成立指導意見

業主大會和業主委員會成立指導意見 各縣（市）、區房管局（處）：

為完善我市業主委員會制度建設，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》、《江蘇省物業管理條例》文件精神，結合我市實際，制定本意見。

一、業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，一個物業管理區域內只能成立一個業主委員會。

二、業主大會由物業管理區域內全體業主組成。房屋所有權人為業主（以房產證或簽訂的購房合同為準）。

召開業主大會成立業主委員會，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，受托人必須代委托人表達真實意思，有書面意見的，應代為轉交。

三、業主委員會產生的程序

召開業主大會或業主代表大會會議選舉產生業主委員會的工作由籌備委員會組織實施。

（一）成立籌備委員會。由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、或者委托居委會審查推薦，提出籌備委員會組成人員名單并公示，公示期不少于七天。

（二）草擬《業主大會議事規則》、《業主委員會選舉辦法》、《管理規約》等。

（三）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，組織業主推薦業主代表（大型物業管理區域適用）。并書面告知物業所在地居民委員會、房管部門、公安派出所。

（四）確認業主投票權及投票權數計算方法。

（五）組織業主推舉、確定業主委員會候選人。業主委員會委員應兼顧區域內物業類型（包括分期建設須增補）的比例及代表性。

（六）會前公示，公示期不少于十五天。召開業主大會前應公示本條

（二）、（三）、（四）、（五）項內容。

（七）召開業主大會或業主代表大會會議。

（八）召開首次業主委員會會議，推選出主任、副主任。

（九）公示業主大會決定的內容和業主委員會組成及委員分工、公示期不少于七天。召開業主大會或業主代表大會會議時，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房管部門、社區居委會應派代表參加，到現場對會議及選舉活動進行監督指導。

四、業主委員會的組成和任期。業主委員會的人數應當為五至十五名的單數，其成員不得在物業服務企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。業主委員會是業主大會的執行機構，不得從事經營活動。

五、業主委員會委員應當由遵守國家法律、法規，熱心公益事業，公正廉潔，責任心強，身體健康，具有一定組織能力和必要的工作時間的業主擔任。

六、業主的投票權數的計算方法。住宅實行一戶一票；既有住宅又有其它類型的綜合性物業，住宅實行一戶一票，其它類型物業按住宅建筑面積的平均數作為基數，采取四舍五入的原則，計算投票權數；其它物業按照擁有的物業建筑面積比例決定投票權數。

七、業主人數較多的大型物業管理區域，業主大會可以根據小區的情況，按每幢或每個單元、樓層選舉業主代表，組成業主代表大會。

八、業主大會或業主代表大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采取集體討論方式的程序：

1、籌備委員會報告工作情況；

2、審議；

3、推選封箱、開箱、唱票、計票、監票等工作人員；

4、投票并統計；

5、公布選舉結果。

采取書面征求意見方式的程序：

1、發放選票、設立建議箱；

2、推選封箱、開箱、唱票、計票、監票等工作人員；

3、投票（回收選票）并統計；

4、收集業主建議，對業主大會、業主委員會相關文件進行修改；

5、公布選舉結果和修改后的《業主委員會選舉辦法》、《業主大會議事規則》、《管理規約》等。

九、業主委員會履行下列職責：

（一）召開業主大會或業主代表大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會或業主代表大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

十、業主委員會委員有下列情形之一的，通過業主大會或業主代表大會會議取消委員資格：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

十一、業主委員會的監管。物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房管部門應當監督業主委員會履行職責。對業主委員會作出的違反法律法規的決定，應當責令整改或撤銷決定；監督業主委員會任期屆滿的換屆選舉工作；監督原業主委員會將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并履行交接手續；組織業主委員會參加縣（市）區房管部門組織的業務培訓。

十二、業主委員會的備案：經依法選舉產生的業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內到物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房管部門備案。備案應報送業主大會或業主代表大會成立情況、《業主大會議事規則》、《管理規約》、業主委員會備案表、其他相關資料。凡首次成立的業主委員會，需持備案證明到公安部門指定的單位刻制印章。

十三、業主委員會應建立日常工作制度，建立工作檔案。工作檔案一般包括：

1、各類會議記錄、紀要等書面材料；

2、業主名冊；

3、物業服務合同；

4、公告、公示及證明材料；

5、有關法律、法規文件資料；

6、其他應當保存的資料。

十四、業主大會和業主委員會成立和開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定，經業主大會通過確定。

業主大會和業主委員會成立和工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公示，接受業主質詢。