第一篇：2008年-北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)

北京市人民政府辦公廳轉發市建委等部門關于北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)的通知

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

市建委、市社會辦、市民政局、市規劃委等部門制訂的《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)》已經市GOV.同意，現轉發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

二〇〇八年十二月十二日

北京市住宅區業主大會和業主委員會指導

規則(試行)

市建委 市社會辦 市民政局 市規劃委

二〇〇八年十一月二十四日

第一章 總則

第一條 為規范住宅區業主大會、業主委員會的活動，維護廣大業主合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》及有關規定，結合實際，制訂本規則。

第二條 本市行政區域內住宅區業主大會、業主委員會的成立、運作及活動適用本規則。

第三條 本規則所稱“業主”，是指房屋所有權人。

第四條 市建設房屋行政主管部門負責本市物業管理工作的監督管理。

第五條 各區縣建設房屋行政管理機構負責本行政區域內物業管理工作的監督管理。

街道辦事處、鄉鎮GOV.負責對本轄區內業主大會、業主委員會的成立、運作及活動進行指導和監督。

第二章 業主大會

第六條 業主大會由物業區域內全體業主組成，代表和維護物業區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第七條 一個物業區域成立一個業主大會。物業區域的劃分，應當綜合考慮建筑規模、停車位、綠化、物業服務用房及相關設施設備共用等因素，便于業主共同決策和社區管 理。

第八條 銷售房屋之前，開發建設單位應當通過招投標或協議方式選聘前期物業服務機構，并同時向物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.提出劃分物業區域申請，并提交以下材料：

(一)規劃許可證明文件及附圖；

(二)物業服務用房、社區居委會辦公用房、社區活動用房等公共配套用房規劃及建設方案。

第九條 街道辦事處、鄉鎮GOV.會同區縣規劃、建設房管、國土、民政等部門對前述資料進行審核，劃分物業區域，出具意見書。

意見書中應當載明以下內容：

(一)物業區域四至范圍、總建筑面積、總單元數等；

(二)物業服務用房規劃面積、坐落位臵(要落實到幢、層、房號)；

(三)社區居委會辦公用房、社區活動用房規劃面積、坐落位臵(要落實到幢、層、房號)；

(四)規劃停車位數量、分布情況；

(五)規劃綠地面積、分布情況；

(六)其他公共配套用房及設施情況。

第十條 開發建設單位在辦理前期物業服務招投標備案手續時，應提交物業區域劃分意見書。

第十一條 開發建設單位應當自物業區域內物業交付首戶業主之日起30日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮GOV.報送房屋分戶及建筑面積清冊，以及籌備首次業主大會會議所需的其他材料。

物業交付之日指房屋買賣合同約定的交付日期，實際交 付日期與合同約定不一致的，以實際交付日期為準。

第十二條 首次業主大會會議自物業區域內物業交付首戶業主之日起即可籌備，具備法定表決條件的，應及時召開，開發建設單位應及時書面告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮GOV.，業主也可以提出書面申請。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由開發建設單位承擔。

第十三條 在物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.的指導下，社區居委會負責首次業主大會會議的籌備工作。社區居委會人員擔任籌備組召集人(未成立社區居委會的，由街道辦事處、鄉鎮GOV.指派工作人員擔任)，負責組織業主代表、開發建設單位、社區居委會、派出所等單位代表組建首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。其中，業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。

除召集人外，籌備組成員人數應為單數，每人享有一票表決權。

第十四條 籌備組中業主代表的產生，由社區居委會或街道辦事處、鄉鎮GOV.組織業主推薦，業主也可以自薦或聯名推薦。

業主代表應當具有業主身份，熱心公益事業，責任心強，履行業主義務等。

第十五條 籌備組成員確定后，應當在物業區域內的顯著位臵予以公告。

第十六條 籌備組應當遵守以下工作原則：

(一)少數服從多數；

(二)籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現缺額時，應按原組成方式及時補足。

第十七條 籌備組應當制訂首次業主大會會議召開方案，并完成以下工作：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和議題；

(二)擬定業主大會議事規則(草案)、管理規約(草案)；

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的表決權數；

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，制訂業主委員會委員選舉辦法，明確選票發放人、計票人和監票人推選辦法；

(五)首次業主大會會議的其他籌備工作。

第十八條 業主大會議事規則應當規定以下事項：

(一)業主大會會議召開的形式、程序和規則等；

(二)業主委員會委員資格、數量、任期和候補制度等；

(三)業主委員會會議召開的條件、形式、程序和規則等；

(四)業主委員會換屆程序、補選辦法和議事規則等；

(五)業主委員會日常活動及印章管理制度等；

(六)業主大會會議、業主委員會會議經費的籌集、使用和管理等；

(七)其他事項。

第十九條 籌備組應當將以下事項在物業區域內公示：

(一)首次業主大會會議召開方案；

(二)業主大會議事規則(草案)、管理規約(草案)；

(三)業主及其專有部分面積明細表；

(四)業主委員會委員候選人產生辦法(草案)；

(五)業主委員會委員候選人建議名單及簡況。

公示時間不少于7日，業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內向籌備組提出，籌備組應當登記并作出答復。

第二十條 籌備組應當自成立之日起30日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

因故無法按時完成籌備工作的，籌備組應當按照首次業主大會會議召開方案的規定，在物業區域內公告相關情況及解決辦法。

第二十一條 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當經專有部分占建筑物總面積半數以上且占總人數半數以上的業主同意：

(一)業主大會議事規則(草案)、管理規約(草案)；

(二)業主委員會委員。

第二十二條 籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3日內將表決結果在物業區域內公告。

第二十三條 業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開，但應當有符合法定表決權數的業主參加。

采用書面形式的，應當按照業主大會會議召開方案規定的時間、地點和方式，發放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作。

第二十四條 業主可以書面委托代理人參加業主大會會議，委托書應載明委托事項和業主專有部分面積，一名代理人可同時代理業主的具體人數應當在業主大會會議召開方案或業主大會議事規則中明確規定。

房屋所有權人超過一人的，可推選一人行使表決權，也可由各共有人按照所占份額行使表決權，但共有人所代表的總業主人數為一人。

物業區域內的人防、車庫不計算表決權數。

第二十五 條業主人數較多，業主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法應當在業主大會議事規則中明確規定。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加會議前3日，就業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主們的意見，但業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后，由業主代表送達業主大會會議投票表決。

第二十六條 業主大會定期會議每年應至少召開一次，由業主委員會根據業主大會議事規則的規定組織召開。

第二十七條 經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議，或突發重大緊急物業管理事情需由業主共同決定的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第二十八條 業主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。

具體議事方式、程序、原則應當在業主大會議事規則中規定。

第三章 業主委員會

第二十九條 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：

(一)召開業主大會會議；

(二)定期向業主或業主大會報告相關情況；

(三)與業主大會選聘的物業服務機構簽訂物業服務合同；

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；

(五)監督管理規約的實施；

(六)督促業主交納物業服務費用；

(七)配合社區做好本物業區域內的社區建設工作；

(八)業主大會賦予的其他職責。

第三十條 業主委員會委員應當是本物業區域內的業主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)遵守國家有關法律、法規；

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；

(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

(五)具有一定的組織能力；

(六)具備必要的工作時間。

第三十一條 業主委員會委員為單數，具體數額應當在業主大會議事規則中明確規定。

業主委員會委員選舉產生后，應當組織召開首次業主委員會會議，由委員推選主任委員、副主任委員等。

第三十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.備案：

(一)業主大會決議；

(二)業主大會議事規則、管理規約；

(三)業主委員會委員名單；

(四)其他材料。

第三十三條 街道辦事處、鄉鎮GOV.在備案后7日內將有關情況抄送區縣建設房屋行政管理機構，并書面通報區縣公安分局和物業所在地社區居委會。

第三十四條 業主委員會實行任期制，每屆任期年限應當在業主大會議事規則中明確規定。

第三十五條 業主委員會備案后，持街道辦事處、鄉鎮GOV.出具的備案證明向區縣公安分局申請刻制業主委員會印章，印章內容應當包括任期時限。

第三十六條 業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格終止：

(一)物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

(二)無故連續缺席業主委員會會議三次以上的；

(三)喪失履行職責能力的；

(四)有犯罪行為被判處刑罰的；

(五)以書面形式向業主大會提出辭職的；

(六)拒不履行業主義務的；

(七)在物業區域內的物業服務機構任職，或與其關聯機構有利害關系的；

(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

其中有(一)、(三)、(五)項情形的，業主委員會委員資格自動終止，其他由業主大會會議作出決定。

第三十七條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、業主委員會印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會；拒不移交的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第三十八條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定組織召開。經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

第三十九條 業主委員會會議應當有超過半數的委員參 加，作出決定時應當經全體委員半數以上同意，每名委員擁有一票表決權。

業主委員會會議應作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

業主委員會委員不得委托他人參加業主委員會會議。

第四十條 業主委員會召開會議時，可以邀請物業所在地社區居委會派代表參加。

第四十一條 業主委員會會議作出決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起3日內以書面形式在物業區域內公告。

第四十二條 業主委員會應當建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

(一)業主大會、業主委員會會議記錄；

(二)業主大會、業主委員會的決定；

(三)業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等；

(四)業主委員會委員選舉及備案材料；

(五)專項維修資金賬目；

(六)業主意見及建議。

第四十三條 業主委員會委員候補制度應當在業主大會議事規則中規定。業主委員會任期內，委員出現空缺時，按候補制度自動補足，并履行備案手續。候補人數不超過業主委員會委員總數的二分之一。

第四十四條 業主委員會任期屆滿前2個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

第四十五條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將其保管的檔案資料、業主委員會印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會；拒不移 交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第四十六條 業主委員會備案事項發生變更的，業主委員會應當自備案事項變更之日起30日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.申請變更備案。

第四章 指導監督

第四十七條 召開業主大會會議應當告知物業所在地社區居委會，并聽取其意見和建議。出現違反法律、法規或業主大會議事規則、管理規約情形的，社區居委會應向物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.報告，街道辦事處、鄉鎮GOV.應當及時給予指導。

第四十八條 業主委員會不按時組織召開業主大會會議的，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議，物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.應當責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉鎮GOV.有權指導社區居委會組織業主召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

第四十九條 業主委員會逾期未組織召開業主大會會議換屆的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.應當責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉鎮GOV.的指導下，社區居委會組織業主召開業主大會會議進行換屆。

第五十條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五十一條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十二條 業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十三條 業主委員會違反規定或超越職責范圍使用印章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮GOV.應當責令限期改正，并通告全體業主；造成損失的，由責任人承擔相應責任。

第五章 附則

第五十四條 管理規約、業主大會議事規則等示范文本、表樣由北京市建設委員會另行發布并推薦使用。

第五十五條 本規則自2009年1月1日起實施。非住宅區業主大會和業主委員會的設立、運作及活動參照本規則。

第二篇：北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則

市住房城鄉建設委、市民政局、市社會辦關于印發《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》的通知

京建發〔2010〕739 號

各區縣建委、房管局，各區縣民政局、社會辦，各有關單位：

為貫徹實施《北京市物業管理辦法》（北京市人民政府令第219號），進一步規范住宅區業主大會和業主委員會的成立及活動，市住房城鄉建設委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》（京建發[2010]739號），現印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

附件：《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市民政局

北京市社會建設工作辦公室

二〇一〇年十二月三十日

附件：

北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則

市住房城鄉建設委

市民政局 市社會辦

二〇一〇年十二月三十日

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會、業主委員會的成立及活動，保護業主、業主大會和業主委員會的合法權益，協助、指導全體業主正確行使共同管理權利，進一步建立和完善權責一致、依法有序的住宅區業主自我治理機制，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》（市政府令第219號）及有關規定，制定本規則。

第二條 本市行政區域內住宅區業主大會、業主委員會的成立、選舉和活動，適用本規則。

第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，在物業管理活動中，業主基于建筑物區分所有權，依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則行使共同管理權利、承擔共同管理責任。

第四條 業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使共同管理權、履行職責。業主大會、業主委員會依法行使共同管理權不受任何組織和個人的非法干涉。

業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

本市建立業主決定共同事項公共決策平臺，法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過公共決策平臺進行決策。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依據法律、法規、規章和本規則，本著依法行政、合理行政、程序正當、高效便民、權責統一、政務公開的原則對業主大會、業主委員會的成立及活動提供協助、指導和監督。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的違反法律、法規和規章的決定，應當及時責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六條 業主大會、業主委員會的成立及活動的法律服務工作和物業管理糾紛人民調解工作應當接受司法行政主管部門的指導和監督。

第二章 業主大會成立

第七條 本規則所稱業主，包括：

（一）依法登記取得房屋所有權的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。

第八條 業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）對物業管理區域內共用部分實施共同管理；

（二）對共同管理的有關事項提出建議；

（三）對需要業主共同決定的事項，行使表決權；

（四）在物業管理活動中，享有選舉權和被選舉權；

（五）對物業管理活動享有知情權、監督權；

（六）監督業主大會和業主委員會的工作；

（七）監督物業服務合同的履行；

（八）監督專項維修資金的管理和使用；

（九）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況具有知情權和監督權。

（十）法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

第九條 業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）遵守法律、法規、規章及相關規定；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）執行業主共同決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，并承擔相應的責任；

（四）履行物業服務合同約定的義務；

（五）按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。

第十條 物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請成立業主大會。

占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

第十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到成立業主大會申請之日起60日內，指定首次業主大會會議籌備組組長，組織建設單位、業主代表成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組組長在籌備組中沒有表決權。街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主擔任籌備組組長的，該業主不得參選業主委員會委員。

本市鼓勵和支持公益律師為業主大會的成立和活動提供法律服務。提倡街道辦事處、鄉鎮人民政府指定具有專業知識和服務能力的律師或者其他人員擔任籌備組組長。

第十二條 籌備組組長應當履行以下職責：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；

（三）簽發籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告上簽字；

（五）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設單位提供的相關資料退回建設單位或者移交給街道辦事處、鄉鎮人民政府臨時保管；

（六）籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

籌備組組長不履行或者不適當履行前款規定職責的，經籌備組中具有表決權的三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指定。

第十三條 籌備組中的業主代表，可以由業主自薦或者聯名推薦產生。業主自薦或者聯名推薦人數不足的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦。業主自薦或者被推薦人數較多的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織自薦或者被推薦的業主互相推薦產生，業主代表最終名單按照推薦票數順序確定。

業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、具備必要的工作時間。

籌備組中有表決權的成員人數應為單數，每人享有一票表決權，其中非建設單位的業主代表人數不得低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

第十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第十五條 建設單位在籌備活動中應當履行以下義務：

（一）自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關數據信息應更新至籌備組成立之日。籌備組應當對業主資料保密，不得將本項相關資料用于與籌備無關的活動。

（二）根據本市有關規定已將相關信息錄入公共決策平臺；

（三）承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

建設單位拒不履行承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用義務的，籌備組可向街道辦事處、鄉鎮人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業主大會會議的活動。相關費用可先由業主墊付。

第十六條 籌備組負責首次業主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內，完成下列事項并以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示：

（一）制訂首次業主大會會議召開方案，確定首次業主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會委員及候補委員產生辦法、籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細及費用結算方案和籌備組的解散等；

（二）擬訂管理規約草案、業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的表決權數；

（四）首次業主大會會議的其他籌備工作。

上述事項公示時間為7日，在公示期間，業主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。

公示期滿后7日內，籌備組應當參考業主的建議和意見對各事項進行修改，確定擬提交表決的內容。

首次業主大會會議召開前，籌備組應當將首次業主大會會議議題和需要業主表決的內容以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告并告知相關的社區居民委員會，公告期不少于15日。

第十七條 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當全部經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：

（一）管理規約（草案）；

（二）業主大會議事規則（草案）；

（三）選舉業主委員會委員。

《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或者現房銷售的住宅物業項目，首次業主大會會議除完成前款事項表決外，還應當就解除前期物業服務合同并確定物業管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業主大會的成立和備案。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項依法作出約定：

（一）物業的基本情況；

（二）物業管理方式；

（三）業主共同管理的權利和責任；

（四）物業共用部分的經營和收益分配；

（五）物業的使用、維護和管理；

（六）物業管理區域內的應急預案；

（七）違約責任；

（八）爭議解決方式；

（九）其他應當依法約定的事項。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會公共利益。

管理規約對業主及物業使用人具有約束力。業主或者物業使用人違反管理規約，損害其他業主和物業使用人合法權益的，受損害人可以提起訴訟。

第十九條 業主大會議事規則應當規定以下事項：

（一）業主大會會議種類；

（二）業主大會會議召開的形式、程序；

（三）業主大會議事和表決方式；

（四）關于業主小組、業主代表、業主的代理及業主大會

解散的規定；

（五）業主委員會委員資格、人數、任期、更換、候補及補

充辦法；

（六）業主委員會議事規則；

（七）業主大會和業主委員會等執行機構經費的籌集以及、使用和管理制度；

（八）業主大會、業主委員會設置的財務、秘書等專職人員的聘任程序以及職責；

（九）業主大會、業主委員會印章、檔案等管理制度等。

第二十條 業主有損害業主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業服務費用和其他應當分攤的費用等，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時限由業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定，業主大會備案或者變更備案事項時應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府予以說明。

管理規約和業主大會議事規則對業主權利的限制不免除其應承擔的義務。

第二十一條 業主的表決權按照面積和人數計算。

業主的面積表決權數按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。業主的人數表決權數按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

按照規劃建設的已經辦理了不動產登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。

第二十二條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經籌備組中具有表決權的過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應當自成立之日起3個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議；

（六）業主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在物業管理區域內顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規定的，業主可以重新申請成立業主大會。

第二十三條 籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3日內，將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。

第二十四條 管理規約、業主大會議事規則和業主委員會委員選舉事項全部通過的，業主委員會自首次業主大會決議作出之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，出具書面備案證明，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

第二十五條 業主委員會憑街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的備案證明，向區、縣公安分局申請刻制業主委員會印章。

第二十六條 本市試行業主大會登記制度。業主大會成立并完成業主委員會備案的，經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業主大會登記，業主委員會憑業主大會登記證明，向區、縣公安分局申請刻制業主大會印章。

第三章 業主大會活動

第二十七條 業主大會是物業管理權利和管理責任主體，履行以下職責：

（一）制定、修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）決定物業共用部分的經營方式，管理、使用物業共用部分經營收益；

（七）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

（八）申請分立或者合并物業管理區域；

（九）改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（十）督促業主依據法律法規規章和管理規約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責治理房屋建筑安全問題；

（十一）對業主違反法律法規規章和管理規約、業主大會議事規則的行為，可以向人民法院提起訴訟；

（十二）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）項事項，應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（八）項事項，應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；法律、法規和規章另有規定的，從其規定。

第二十八條 業主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

業主大會表決時，提倡通過北京市業主決定共同事項公共決策平臺進行。

第二十九條 業主人數較多，業主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法應當在業主大會議事規則中明確規定。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加會議前3日，就業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主們的意見，業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后，由業主代表送達業主大會會議投票表決。

第三十條 業主大會會議提議事項應當符合本規則第二十七條的規定和業主大會議事規則。

業主委員會應當自提議確定之日起，將業主大會擬表決事項在物業管理區域內顯著位置公告并告知相關的社區居民委員會，公告期間不少于15日。

公告期內，業主可以對擬表決事項提出建議和意見，業主委員會應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內容進行修改，并接受業主質詢。擬表決事項經修改后應重新公告，公告期間不少于15日。

公告期滿后，業主委員會應當確定擬表決事項，可以啟動公共決策平臺進行決策。

第三十一條 業主大會會議投票期限由首次業主大會會議籌備組或者業主委員會根據具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業主委員會應當按照首次業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則的約定，在物業管理區域內公告相關情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。

第三十二條 業主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

第三十三條 業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開，每年至少召開一次。業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

（一）上一物業管理情況報告；

（二）上一業主委員會工作情況報告；

（三）上一業主大會收支情況報告；

（四）物業管理的其他有關事項。

業主大會定期會議應當討論并決議以下內容：

（一）審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的工作計劃；

（二）選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員；

（三）決議下一物業管理有關事項；

（四）決議下一業主大會收支預算；

（五）決議物業管理其他的有關事項。

第三十四條 發生下列情形之一的，業主委員會應當自業主提議和情形發生之日起45日內組織召開業主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業主或者占總人數20%以上的業主向業主委員會提議召開業主大會臨時會議的；

（二）出現管理規約中約定的需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

第三十五條 業主委員會對提議業主人數有異議的，應當自收到業主提議之日起30日內自行核查或者向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并作出是否召集業主大會臨時會議的書面決定，在物業管理區域內顯著位置公告。

業主對業主委員會自行核查的結果有異議的，業主可以于自行核查結果公示后3日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并將核查結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十六條 業主委員會未按時作出決定或者業主委員會決定不召開臨時會議，但經公共決策平臺核查后業主提議符合第三十四條規定的情形的，業主大會設立監事會的，應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督；業主委員會不接受業主大會監事會監督，或者未設立監事會但相關業主提出申請的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當于10日內責令其限期履行職責，業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助業主組織召開業主大會臨時會議并對相關事宜進行表決。

第三十七條 業主大會可以決定由業主自行管理物業共用部分。業主在決定自行管理之前，應當對擬定的詳細的自行管理方案以及應急保障措施進行表決，并告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第三十八條 物業服務合同期限屆滿前，業主大會應當就是否變更物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項召開業主大會會議進行表決。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿3個月前告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同并按照《北京市物業管理辦法》第二十五條第二款的規定履行了告知義務的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，決定物業管理方式、服務事項和服務標準等。

第三十九條 業主大會設立業主委員會，可以設立監事會，可以聘用財務人員和秘書等工作人員。相關工作經費具體籌集和使用辦法由業主大會決定。

業主大會設立監事會、聘用財務人員和秘書的，應當在業主大會議事規則中約定。

業主委員會委員、監事會監事、應當由業主大會選舉產生；財務人員和秘書的聘用方式應當由業主大會議事規則約定。

第四章 業主委員會

第四十條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會一般由5人以上單數組成，具體數額、選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

業主委員會委員每次選舉產生后3日內應當組織召開業主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等。

主任委員、副主任委員應當由業主委員會委員推選，不經業主委員會委員推選不得連任，具體產生辦法可以通過業主大會議事規則約定。

第四十一條 業主委員會委員由物業管理區域內的業主擔任，并應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）未被業主大會依約限制被選舉權；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；

（二）熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策。

業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

第四十二條 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：

（一）召集業主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業主大會報告物業管理情況；

（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；

（五）組織和監督專項維修資金的籌集、使用；

（六）監督物業共用部分的經營及經營收益的管理和使用；

（七）督促業主按照約定交納專項維修資金、物業服務費和其他應當由業主共同分攤的費用；

（八）建立并妥善保管工作檔案，為業主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利；

（九）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）對違反國家和本市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產；

（十一）配合社區相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作；

（十二）業主大會賦予的其他職責，但《北京市物業管理辦法》第十一條規定由業主共同決定的事項不得授權業主委員會直接行使。

第四十三條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則約定的業主委員會議事規則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業主委員會會議不得以書面形式召開。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權，委員不能委托代理人參加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主委員會作出的決定自公告之日起對業主具有約束力。

業主委員會召開會議時，業主大會設立監事會的，監事會監事應當列席會議，并可以同時邀請物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的代表或者相關的社區居民委員會參加。涉及重要事項的，業主委員會召開會議前應當先行召開業主意見征求會，公開聽取業主的意見，并可以邀請業主代表旁聽業主委員會會議。重要事項的范圍由業主大會議事規則約定。

業主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第四十四條 業主委員會應當建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決議和決定；

（三）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同等；

（四）業主委員會委員選舉及備案材料；

（五）專項維修資金賬目和物業共用部分經營收益賬目；

（六）業主的意見和建議；

（七）業主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；

（八）業主委員會工作中產生的其他書面材料和音像資料等。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員等事項內容發生變更時，業主委員會應當自變更之日起30日內到原備案機關辦理變更備案。

業主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復制，但涉及業主個人隱私的，應當征得相關業主本人同意。

第四十五條 業主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應當按照委員在業主大會選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應當在第2年任滿后的業主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應當在第4年任滿后的業主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應當在第6年任滿后的業主大會定期會議上改選。

第四十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

第四十七條 《北京市物業管理辦法》規定的業主共有的相關財物及本規則第四十四條規定的材料屬于業主共有，任何組織或者個人不得侵占。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府10日內應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四十八條 業主委員會委員任期內，委員出現空缺時，應當按照業主大會議事規則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補委員遞補后人數仍不足的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第五章 指導監督

第四十九條 建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正；違反法律、法規、23

規章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結果抄送區縣房屋行政主管部門。

第五十條 業主委員會不履行職責，業主大會設立監事會的，應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督；業主委員會不接受業主大會監事會監督，或者未設立監事會但經相關業主提出申請的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當于10日內責令其限期履行職責；業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助業主組織召開業主大會會議，共同決定有關事項。

第五十一條 業主委員會委員空缺達半數以上的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業主委員會的名義從事組織召開業主大會會議決定增補委員以外的活動。

業主委員會委員集體提出辭職的，應當向業主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由監事會指定的人員保管；未設立監事會的，交由業主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。業主大會設立監事會的，監事會應當及時組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會；未設立監事會或者監事會不履行職責的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時協助業主組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會。

業主委員會不移交其保管的檔案資料、印章及其他財務賬目的，街道辦事處、鄉鎮人民政府10日內應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

新的業主委員會產生后，檔案保管人員應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。

業主委員會委員離任時，全體業主可以在管理規約和業主大會議事規則中約定是否對離任委員進行財務審計。

第五十二條 業主委員會委員和業主大會其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業主委員會委員和業主大會其他工作人員違反管理規約、業主大會議事規則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業主大會共同決定。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十三條 物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關的社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。社區居民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督社區內的業主委員會開展工作，維護居民的合法權益。

物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議，應當告知相關的社區居民委員會，并聽取其意見。

第五十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織召開物業管理聯席會議。由區縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出

所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等各方代表參加，共同協商解決物業管理活動中遇到的問題。

第五十五條 對街道辦事處、鄉鎮人民政府作出的撤銷業主大會、業主委員會違反法律、法規和規章的決定有異議的，業主大會、業主委員會可以依據《行政復議法》提出行政復議申請，或者依據《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第六章 附則

第五十六條 物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主行使共同管理的權利。

第五十七條 《北京市物業管理辦法》實施前已經辦理商品房預售許可或者現房銷售住宅物業項目，建設單位應當向業主大會籌備組提供業主清冊以及業主變動信息，并根據有關規定將相關信息錄入公共決策平臺；建設單位注銷的，前期物業服務企業應當履行以上義務。

第五十八條 非住宅區業主大會和業主委員會的成立和活動，參照本規則。

第五十九條 本規則自2011年1月1日起實施。

關于印發《北京市住宅區管理規約》、《北京市住宅區業主大會議事規則》、《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案》和《北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告》制定規范和示范文本的通知

京建發〔2010〕762 號

各區縣建委、房管局，各有關單位：

為貫徹落實《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》（京建發［2010］739號），協助、指導和規范業主大會、業主委員會的成立及活動，保障廣大業主的合法權益，現將《北京市住宅區管理規約》、《北京市住宅區業主大會議事規則》、《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案》和《北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告》的制定規范及示范文本印發給你們，上述文件自2011年1月1日起實施。北京市住房和城鄉建設委員會、北京市社會建設工作辦公室、北京市民政局、北京市規劃委員會《關于印發<管理規約>、<業主大會議事規則>和,<首次業主大會會議召開工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449號)》同時廢止。

特此通知。

附件：1.《北京市住宅區管理規約制定規范》

2.《北京市住宅區管理規約》（示范文本）

3.《北京市住宅區業主大會議事規則制定規范》

4.《北京市住宅區業主大會議事規則》（示范文本）

5.《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案制定規范》

6.《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案》（示范文本）

7.《北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告撰寫規范》

8.《北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告》（示范文本）

二〇一〇年十二月三十日

附件1：

北京市住宅區管理規約制定規范

1.[管理規約]管理規約是首次業主大會會議籌備組擬訂的,由本物業管理區域業主大會會議通過的對物業的使用、維護和管理、業主的共同權益的維護、物業共用部分的經營和收益分配等公共管理權的行使、物業管理區域內的應急預案、業主應當履行的義務、違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。

2.[制定主體和時間]首次業主大會會議籌備組應當自成立之日起60日內擬定管理規約草案。

3.[公示和修改]管理規約草案應當以書面形式在物業管理區域內顯著位臵公示7天。公示期間，籌備組應當記錄業主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內，籌備組應當參考業主提出的意見和建議，確定正式的管理規約草案。

管理規約草案與現行法律、法規、規章等相抵觸的，籌備組應當及時修改，并將修改后的管理規約草案在物業管理區域內顯著位臵重新公示。

4.[法律效力]管理規約草案應當在首次業主大會會議上進行表決，經專有面積占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數的業主同意，管理規約草案經表決通過后在本物業管理區域內生效。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會公共利益。

管理規約對業主及物業使用人具有約束力。業主或者物業使用人違反管理規約，損害其他業主和物業使用人合法權益的，受損害人可以依法提起訴訟。

5.[基本內容]管理規約的基本內容應當包括九部分內容，分別為物業基本情況、物業管理方式、物業共用部分的經營和收益分配、物業的使用、維護和管理、物業管理區域內的應急預案、違反管理規約應當承擔的責任、爭議解決方式和附則。

5.1 物業基本情況：包括物業管理區域劃分及調整、物業服務用房的基本情況和物業共用部分。

5.2 物業管理方式：按照《物權法》、《北京市物業管理辦法》的規定，業主大會可以決定本物業管理區域內實行自行管理、委托物業服務企業或者專業性服務企業管理、委托其他管理人管理。

5.3業主共同管理的權利和責任：業主按照《物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》和《北京市業主大會和業主委員會指導規則》等相關法律、法規、規章和規范性文件的規定對物業管理區域共用部分享有共同管理權利并承擔共同管理責任。

5.4物業共用部分的經營和收益分配：物業管理區域內的物業共用部分的經營和收益可以分為屬于全體業主的經營及收益和屬于相關業主的經營及收益。

屬于全體業主或者相關業主的共用部分，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用；利用物業共用部分經營的，應當符合法律、法規的規定和本規約的約定，并經業主大會或者相關業主共同決定。委托物業服務企業或者其他管

理人實施物業管理的，按照物業服務合同約定可以委托物業服務企業或者其他管理人統一實施。

利用物業共用部分經營所得收益，屬于全體業主或者相關業主的共用部分，按照相關法律法規的規定和全體業主或者相關業主的約定進行分配，但全體業主或者相關業主約定的分配方式不得違反相關法律、法規和規章的禁止性規定。

利用物業共用部分經營所得收益，一般按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分配，全體業主或者相關業主另有約定的除外。

業主委員會、相關業主應當至少每半年在物業管理區域內公布全體業主共用部分、部分業主共用部分物業經營所得收益的收支情況，接受業主大會、業主的監督。

業主轉讓建筑物內的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權利一并轉讓。

5.5物業的使用、維護和管理：包括物業使用的注意事項和禁止行為、物業的裝飾裝修、物業的維修、更新和改造、專項維修資金的籌集和使用、物業服務費用的繳納和監督、水、電、氣等費用的交納及相關設施設備的維修責任。

5.6 物業管理區域內的應急預案：管理規約中應當約定物業管理區域內發生下列緊急情形之一的，授權相關主體采取緊急措施的應急預案：

（一）物業服務企業突然停止提供物業服務；

（二）《北京市物業管理辦法》第三十四條的規定的危及房屋使用安全的緊急情況；

（三）其他緊急情形。

5.7 違約責任：業主、使用人違反管理規約約定，侵害他人合法權益的，業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人有權要求其改正；業主、物業使用人拒不改正的，應承擔違約責任，并可以由業主委員會在本物業管理區域內公布該業主、物業使用人的姓名及違約事實，限期未改正的，業主大會也可以依本規約對其提起訴訟。

管理規約中可以對業主不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業服務費用和其他應當分攤的費用等損害業主共同權益的行為，約定不得行使以下共同管理權：

1、選舉權和被選舉權；

2、不得參與經營物業共有部分業主所得收益的分配。限制共同管理權的時限應當在管理規約中予以明確。物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。5.8 爭議解決方式：業主之間因本規約實施中發生的糾紛，可以協商解決。協商不成的，由業主委員會、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會或者物業管理糾紛調解組織進行調解；也可以申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

因物業管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業主依法承擔；屬共同訴訟的，經業主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業主依法共同承擔。

5.9 附則：對管理規約的生效時間等事項作出約定。6.[適用范圍]本管理規約適用于本市行政區域內的住宅區物業項目及相關活動，非住宅區參照執行。

7.[行政管轄和行政指導]相關行政管理部門在依法執

行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。

8.[格式及填寫說明]管理規約正文應當用A4紙打印，空格部分應當用鋼筆（黑色墨水、藍黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內容，應當用“X”劃掉。

附件2：

北京市住宅區管理規約

（示范文本）

使 用 說 明

一、本管理規約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會制定，適用于本市住宅區業主、業主大會的相關活動。

二、業主可以根據實際情況共同決定對示范文本的內容進行選擇、修改、增補或者刪減。

三、非住宅區可以參照使用本示范文本。

管理規約

（名稱應當與前期物業服務合同名稱一致）

第一部分 物業基本情況

（應當與前期物業服務合同內容一致）

一、物業管理區域

東至 ： 南至 ： 西至 ： 北至 ：

物業管理區域內的物業構成明細、物業共用部分明細詳見商品房預售合同、商品房現房買賣合同。

對本物業管理區域進行調整的，應當按照《北京市物業管理辦法》第六條、第十一條的規定，分別經原物業管理區域內及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；由全體業主委托業主委員會或者業主代表向物業所在街道辦事處、鄉鎮人民政府提出調整物業管理區域申請。

二、物業服務用房

物業服務用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單元 號；地下建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。其中業主大會 35

及業主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。

（注：物業服務用房為多處時，可根據實際情況增加以上內容）

三、物業共用部分

根據有關法律、法規規定和房屋買賣合同約定，業主共用部分包括：

（一）單幢建筑物的共用部分，包括該幢建筑物的業主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）等部位以及該幢建筑物的業主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設施、郵政信箱、避雷裝臵 等設備。

（二）物業管理區域內的共用部分，包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業服務用房、閉路電視監控系統、附屬設施設備使用的房屋 等。

第二部分 物業管理方式

四、本物業管理區域內，實行下列第 種物業管理方式。

1．由全體業主自行管理；

2．全體業主依法選聘物業服務企業；

3．由全體業主依法選聘其他人管理； 4．

采取第1種物業管理方式的，書面告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門；采用第2、3種物業管理方式的，雙方依據物業服務合同共同對物業共用部分進行管理、維修、養護，并維護相關區域的環境衛生和公共秩序。

《北京市物業管理辦法》實施后，申請辦理商品房預售許可或者現房銷售的住宅物業項目，全體業主確定物業管理方式時，可以根據《住宅物業服務標準》（編號DB11/T 751-2010）選定相應的物業服務標準。

第三部分 業主共同管理的權利和責任

五、業主在物業管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》以及相關法律、法規、規章和規范性文件的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。

業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

(二)選舉或者更換業主委員會委員；

(三)確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施；

(七)申請分立或者合并物業管理區域；

(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

業主大會、業主委員會依法作出的決定，對業主具有約束力；業主應當遵守業主大會、業主委員會依法作出的決定。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主大會選聘物業服務企業或者其他管理人之前，應當按照本物業管理區域業主大會議事規則的約定召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。

業主大會與其依法選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同，應當由業主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業主大會或者業主委員會印章。

因物業服務企業或者其他管理人突然撤離等原因，業主大會無法及時另聘新物業服務企業或者其他管理人的，按照《北京市物業項目交接管理辦法》（京建發[2010]603號）第四章的規定執行。由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門組織提供應急物業服務。臨時代管期間的物業服務費用，由全體業主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔。

六、業主的共同管理責任

（一）物業服務費用及其交納、監督

各業主同意，物業服務收費采取（包干制/酬金制）方式，按業主專有部分面積大小共同負擔，并按照本規約和物業服務合同約定向足額交納，接受業主大會、業主委員會的監督。

物業服務企業或者其他管理人每年第一季度向全體業主公布上一年物業服務資金的收支情況，并接受審計監督；審計監督的實施方式由物業服務合同另行約定。

業主應當按照本規約和物業服務合同的約定交納物業服務費用，因故不能按期交納的，應委托他人按期代交或者及時補交。業主未按規定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交付； 月以上拒交物業服務費用的，業主委員會可以在本物業管理區域內公布物業服務費用收 39

交情況，并注明欠交費用的業主房門號及欠費金額；仍不交納的，業主大會、物業服務企業或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主委托物業服務企業或者其他管理人提供物業服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定；物業服務企業或者其他管理人應當將服務項目、服務質量、服務標準進行公示。

（二）專項維修資金的交存和使用

1.業主應當按照相關規定交存、使用、續交本物業管理區域內專項維修資金。

2.使用專項維修資金的，物業服務企業或者其他管理人應當按有關規定向業主大會提出維修資金使用方案，并經建筑物及其附屬設施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

3.業主委員會應當將維修資金使用方案、所需資金、工程進展以及資金劃撥等情況在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公布；并每 個月定期向全體業主或者相關業主公布一次專項維修資金使用情況。

4.一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次交存的30％時，由業主委員會按下列第 種方式，向該幢或者該戶門號業主續籌專項維修資金：

（1）一次性交存；

（2）按 元/平方米逐月交存至業主一卡通；（3）。業主轉讓物業專有部分的，其交存的專項修資金隨房屋所有權同時過戶。

業主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并由業主另行表決通過。

（三）水、電、氣等費用的交納及其設施的維修責任 本物業管理區域內，業主應當按照相關規定和相關供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位交納有關費用。

物業服務企業或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位的委托代收前款費用的，應當公布委托合同。業主應當按照相關規定和相關供用合同、委托合同的約定向物業服務企業或者其他管理人按時足額交納水、電、氣、信息、環衛等費用。業主拖欠、拒交上述費用的，應按相關供用合同規定承擔違約責任。

水、電、氣、信息、環衛等設施的維修責任，由業主、專業單位按照相關規定承擔；前款設施屬于業主專有的，由業主承擔維修費用；屬于業主共用的，由全體業主或者相關業主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔維修費用。

業主大會應當代表業主，及時與供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位建立供用合同關系，并與開發建設單位辦理戶名變更手續。

（四）業主應當向物業服務企業或者其他管理人以及業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

（五）遵守本管理規約中關于物業的使用、維護和管理的約定。

（六）各業主同意，在物業使用和維護中，遵守相關法律、法規政策規定和本規約約定及業主共同決定，按照有利于物業使用效能發揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環境衛生維護、環境保護等方面的相鄰關系。

業主不承擔上述第（可多選）項共同管理責任，損害業主共同權益的，業主大會或者相關業主共同決定可以限制其行使以下第（可多選）項成員權利，：

1．不得擔任業主委員會委員或候補委員； 2.業主大會會議表決權； 3.共用部分經營收益分配權； 4.。

限制時限至業主承擔完成相應共同管理責任時終止。

第四部分 物業共用部分的經營和收益分配

七、物業共用部分的經營

利用物業共用部分經營的，應當符合法律、法規和本規約的規定，并經業主大會或者相關業主共同決定。委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理的，按照物業服務合同約定委托物業服務企業或者其他管理人統一實施。

八、物業共用部分經營收益分配

（一）利用物業共用部分經營所得收益的分配，按照下列第

種方式分配：

1．業主專有部分占建筑物總面積的比例分配； 2．全體業主或者相關業主其他約定

屬于全體業主的共用部分，按下列第 種方式使用：

1．用于補充建筑物及其附屬設施維修資金，統一歸集到維修資金監管專戶；

2． 3． 屬于相關業主的共用部分，按下列第 種方式使用：

1．用于補充建筑物及其附屬設施維修資金，統一歸集到市維修資金監管專戶；

2． 3．

（二）業主委員會、相關業主應當（至少每半年）在物業管理區域內公布全體業主共用部分、部分業主共用部

分物業經營所得收益的收支情況，接受業主大會、業主的監督。

（三）業主轉讓建筑物內的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權利一并轉讓。

第五部分 物業的使用、維護和管理

九、本物業管理區域內的業主、物業使用人應當遵守相關法律、法規政策規定和本物業管理區域質量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定，并按照下列規定使用物業：

（一）按照規劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業專有部分，不得擅自改變物業專有部分使用性質。因特殊情況需要改變物業用途的，除遵守法律、法規以及本規約外，應當征得有利害關系的業主同意；

（二）進行室內裝飾裝修時，遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業管理辦法》的有關規定，在工程開工前，應當事先告知物業服務企業或者其他管理人，并與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物業服務企業或者其他管理人依據有關規定和物業服務合同的約定對裝飾裝修活動的監督檢查；

（三）在指定地點放臵裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期間應采取有效措施，減輕或者避免 44

施工過程中對相鄰業主或者使用人日常生活造成的影響，晚間 時至次日上午 時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工；

（四）因裝飾裝修房屋影響物業共用部分安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應當及時恢復原狀，造成相鄰業主財產損失的，應當承擔相應的賠償責任；

（五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位臵安裝，未預留位臵的，按照有關規定或者物業服務企業或者其他管理人指定的位臵安裝；

（六）合理使用水、電、氣、環衛等共用設施設備，不擅自拆改相關管線、設備；

（七）使用電梯，應遵守本物業管理區域內電梯使用管理規定；

（八）停放車輛，應遵守本物業管理區域內車輛停放有關規定。機動車在本物業區域內行駛應避讓行人車速不超過 公里/小時，嚴禁鳴喇叭；車輛出入應按規定出示相應證件或者登記； 機動車嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得用于其他用途；

（九）陽臺封閉，應遵守本物業管理區域內陽臺封閉的有關規定。陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或者標語等；

（十）業主飼養寵物，應當遵守相關管理規定，及時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應當避開乘梯的高峰時間；

（十一）（十二）法律、法規、規章的其他規定。

十、業主、物業使用人在使用物業中，除應當遵守法律、法規政策的規定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違規鑿、拆、搭、建；

（三）占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業服務用房、自行車房（棚）等物業共用部分。

（四）損壞或者擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設施設備；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）不按規定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（七）違反規定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或者超負重等物品和排放有毒、有害、危險物質及敞放、敞養家禽、寵物，影響公共環境、破壞綠地等；

（八）踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；

（九）影響市容觀瞻或者本物業外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設立廣告牌等；

（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或者以其他方式制造超過規定標準的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構，不按指定位臵安裝空調外機且不進行滴水處理；

（十二）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或者損傷內壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法權益或者其他不道德的行為；

（十四）法律、法規、規章政策禁止的其他行為。

十一、業主、物業使用人按照下列規定維修養護物業：

（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益；

（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或者物業服務企業或者其他管理人應當事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合；相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應當負責維修并承擔賠償責任；

（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業服務企業或者其他管理人提出申請，47

經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償；

（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業專有部位應急維修的，物業服務企業或者其他管理人可在通知公安機關、社區居民委員會或者業主委員會兩名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔；

（五）當物業服務企業或者其他管理人對物業共用部分維修養護時，相關業主應予以配合；有造成本物業共用部分或者其他業主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞的責任人承擔賠償責任；

（六）本物業管理區域內物業在國家規定的保修期限和保修范圍內出現非使用不當的質量問題或者使用功能障礙，由建設單位負責解決；

應當由建設單位維修，建設單位拒絕維修或者拖延維修的，業主可以自行或者委托他人維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。

物業共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，由物業服務企業或者其他管理人直接組織實施，費用按規定列支。

（一）屬規定的急修項目；

（二）物業發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；

（三）經安全鑒定機構鑒定的危險房屋；

（四）出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形；

（五）物業維修、更新、改造費用在 元以下；

（六）。

十二、物業維修、更新、改造的實施

物業共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，經業主大會同意或者相關業主共同同意后，由物業服務企業或者其他管理人組織實施，費用按規定列支。

（一）物業維修、更新、改造費用在 元以上；

（二）；

（三）。

十三、物業轉讓、出租的相關事項

業主轉讓或者出租物業專有部分時，須將本規約作為物業專有部分轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業專有部分后，當事人應當于物業專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內，將物業專有部分轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業服務企業或者其他管理人、業主委員會。

房屋出租應當遵守相關法律法規政策規定，尊重社會公德，不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。無論出租或者轉租的，業主均應承擔相應的責任。

房屋出租必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準；不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或者轉租，或者將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租。

對違反本規約出租或者轉租的，業主委員會有權書面責成業主、物業使用人立即終止租賃行為。

業主轉讓物業專有部分，應當與物業服務企業或者其他管理人結清物業服務費用、專項維修資金；出租物業，約定由承租人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

十四、共用部分保險

本物業管理區域內物業共用部分及公眾責任保險，自行管理的，由全體業主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權利、履行義務；選聘物業服務企業或者其他管理人的，由業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人從物業服務費用中提取并辦理相關手續。

業主、物業使用人在物業使用過程中，有違反本規約物業使用禁止行為的，其他業主、使用人可以向有關行政主管部門報告，由有關部門依法查處；受侵害的相關業主可以依法向人民法院提起訴訟。

第三篇：北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則

北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）

（市建委 市社會辦 市民政局 市規劃委

二00八年十一月二十四日）

第一章 總則

第一條 為規范住宅區業主大會、業主委員會的活動，維護廣大業主合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》及有關規定，結合實際，制訂本規則。

第二條 本市行政區域內住宅區業主大會、業主委員會的成立、運作及活動適用本規則。

第三條 本規則所稱“業主”，是指房屋所有權人。

第四條 市建設房屋行政主管部門負責本市物業管理工作的監督管理。

第五條 各區縣建設房屋行政管理機構負責本行政區域內物業管理工作的監督管理。

街道辦事處、鄉鎮政府負責對本轄區內業主大會、業主委員會的成立、運作及活動進行指導和監督。

第二章 業主大會

第六條 業主大會由物業區域內全體業主組成，代表和維護物業區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。第七條 一個物業區域成立一個業主大會。物業區域的劃分，應當綜合考慮建筑規模、停車位、綠化、物業服務用房及相關設施設備共用等因素，便于業主共同決策和社區管理。

第八條 銷售房屋之前，開發建設單位應當通過招投標或協議方式選聘前期物業服務機構，并同時向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府提出劃分物業區域申請，并提交以下材料：

（一）規劃許可證明文件及附圖；

（二）物業服務用房、社區居委會辦公用房、社區活動用房等公共配套用房規劃及建設方案。

第九條 街道辦事處、鄉鎮政府會同區縣規劃、建設房管、國土、民政等部門對前述資料進行審核，劃分物業區域，出具意見書。

意見書中應當載明以下內容：

（一）物業區域四至范圍、總建筑面積、總單元數等；

（二）物業服務用房規劃面積、坐落位置（要落實到幢、層、房號）；

（三）社區居委會辦公用房、社區活動用房規劃面積、坐落位置（要落實到幢、層、房號）；

（四）規劃停車位數量、分布情況；

（五）規劃綠地面積、分布情況；

（六）其他公共配套用房及設施情況。

第十條 開發建設單位在辦理前期物業服務招投標備案手續時，應提交物業區域劃分意見書。

第十一條 開發建設單位應當自物業區域內物業交付首戶業主之日起30日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮政府報送房屋分戶及建筑面積清冊，以及籌備首次業主大會會議所需的其他材料。

物業交付之日指房屋買賣合同約定的交付日期，實際交付日期與合同約定不一致的，以實際交付日期為準。

第十二條 首次業主大會會議自物業區域內物業交付首戶業主之日起即可籌備，具備法定表決條件的，應及時召開，開發建設單位應及時書面告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮政府，業主也可以提出書面申請。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由開發建設單位承擔。

第十三條 在物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，社區居委會負責首次業主大會會議的籌備工作。社區居委會人員擔任籌備組召集人（未成立社區居委會的，由街道辦事處、鄉鎮政府指派工作人員擔任），負責組織業主代表、開發建設單位、社區居委會、派出所等單位代表組建首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。其中，業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。

除召集人外，籌備組成員人數應為單數，每人享有一票表決權。第十四條 籌備組中業主代表的產生，由社區居委會或街道辦事處、鄉鎮政府組織業主推薦，業主也可以自薦或聯名推薦。

業主代表應當具有業主身份，熱心公益事業，責任心強，履行業主義務等。

第十五條 籌備組成員確定后，應當在物業區域內的顯著位置予以公告。

第十六條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）少數服從多數；

（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現缺額時，應按原組成方式及時補足。

第十七條 籌備組應當制訂首次業主大會會議召開方案，并完成以下工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和議題；

（二）擬定業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的表決權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，制訂業主委員會委員選舉辦法，明確選票發放人、計票人和監票人推選辦法；

（五）首次業主大會會議的其他籌備工作。

第十八條 業主大會議事規則應當規定以下事項：

（一）業主大會會議召開的形式、程序和規則等；

（二）業主委員會委員資格、數量、任期和候補制度等；

（三）業主委員會會議召開的條件、形式、程序和規則等；

（四）業主委員會換屆程序、補選辦法和議事規則等；

（五）業主委員會日常活動及印章管理制度等；

（六）業主大會會議、業主委員會會議經費的籌集、使用和管理等；

（七）其他事項。

第十九條 籌備組應當將以下事項在物業區域內公示：

（一）首次業主大會會議召開方案；

（二）業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）；

（三）業主及其專有部分面積明細表；

（四）業主委員會委員候選人產生辦法（草案）；

（五）業主委員會委員候選人建議名單及簡況。

公示時間不少于7日，業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內向籌備組提出，籌備組應當登記并作出答復。

第二十條 籌備組應當自成立之日起30日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

因故無法按時完成籌備工作的，籌備組應當按照首次業主大會會議召開方案的規定，在物業區域內公告相關情況及解決辦法。

第二十一條 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當經專有部分占建筑物總面積半數以上且占總人數半數以上的業主同意：

（一）業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）；

（二）業主委員會委員。

第二十二條 籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3日內將表決結果在物業區域內公告。

第二十三條 業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開，但應當有符合法定表決權數的業主參加。

采用書面形式的，應當按照業主大會會議召開方案規定的時間、地點和方式，發放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作。

第二十四條 業主可以書面委托代理人參加業主大會會議，委托書應載明委托事項和業主專有部分面積，一名代理人可同時代理業主的具體人數應當在業主大會會議召開方案或業主大會議事規則中明確規定。

房屋所有權人超過一人的，可推選一人行使表決權，也可由各共有人按照所占份額行使表決權，但共有人所代表的總業主人數為一人。

物業區域內的人防、車庫不計算表決權數。

第二十五條 業主人數較多，業主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法應當在業主大會議事規則中明確規定。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加會議前3日，就業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主們的意見，但業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后，由業主代表送達業主大會會議

投票表決。

第二十六條 業主大會定期會議每年應至少召開一次，由業主委員會根據業主大會議事規則的規定組織召開。

第二十七條 經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議，或突發重大緊急物業管理事情需由業主共同決定的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第二十八條 業主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。

具體議事方式、程序、原則應當在業主大會議事規則中規定。

第三章 業主委員會

第二十九條 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：

（一）召開業主大會會議；

（二）定期向業主或業主大會報告相關情況;

（三）與業主大會選聘的物業服務機構簽訂物業服務合同;

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；

（五）監督管理規約的實施;

（六）督促業主交納物業服務費用；

（七）配合社區做好本物業區域內的社區建設工作；

（八）業主大會賦予的其他職責。

第三十條 業主委員會委員應當是本物業區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十一條 業主委員會委員為單數，具體數額應當在業主大會議事規則中明確規定。

業主委員會委員選舉產生后，應當組織召開首次業主委員會會議，由委員推選主任委員、副主任委員等。

第三十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府備案：

（一）業主大會決議；

（二）業主大會議事規則、管理規約；

（三）業主委員會委員名單；

（四）其他材料。

第三十三條 街道辦事處、鄉鎮政府在備案后7日內將有關情況抄送區縣建

設房屋行政管理機構，并書面通報區縣公安分局和物業所在地社區居委會。

第三十四條 業主委員會實行任期制，每屆任期年限應當在業主大會議事規則中明確規定。

第三十五條 業主委員會備案后，持街道辦事處、鄉鎮政府出具的備案證明向區縣公安分局申請刻制業主委員會印章，印章內容應當包括任期時限。

第三十六條 業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格終止：

（一）物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故連續缺席業主委員會會議三次以上的；

（三）喪失履行職責能力的；

（四）有犯罪行為被判處刑罰的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭職的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）在物業區域內的物業服務機構任職，或與其關聯機構有利害關系的；

（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。其中有

（一）、（三）、（五）項情形的，業主委員會委員資格自動終止，其他由業主大會會議作出決定。

第三十七條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、業主委員會印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會；拒不移交的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第三十八條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定組織召開。經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

第三十九條 業主委員會會議應當有超過半數的委員參加，作出決定時應當經全體委員半數以上同意，每名委員擁有一票表決權。

業主委員會會議應作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

業主委員會委員不得委托他人參加業主委員會會議。

第四十條 業主委員會召開會議時，可以邀請物業所在地社區居委會派代表參加。

第四十一條 業主委員會會議作出決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起3日內以書面形式在物業區域內公告。

第四十二條 業主委員會應當建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等；

（四）業主委員會委員選舉及備案材料；

（五）專項維修資金賬目；

（六）業主意見及建議。

第四十三條 業主委員會委員候補制度應當在業主大會議事規則中規定。業

主委員會任期內，委員出現空缺時，按候補制度自動補足，并履行備案手續。候補人數不超過業主委員會委員總數的二分之一。

第四十四條 業主委員會任期屆滿前2個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

第四十五條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將其保管的檔案資料、業主委員會印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會；拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第四十六條 業主委員會備案事項發生變更的，業主委員會應當自備案事項變更之日起30日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府申請變更備案。

第四章指導監督

第四十七條 召開業主大會會議應當告知物業所在地社區居委會，并聽取其意見和建議。出現違反法律、法規或業主大會議事規則、管理規約情形的，社區居委會應向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府報告，街道辦事處、鄉鎮政府應當及時給予指導。

第四十八條 業主委員會不按時組織召開業主大會會議的，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉鎮政府有權指導社區居委會組織業主召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

第四十九條 業主委員會逾期未組織召開業主大會會議換屆的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，社區居委會組織業主召開業主大會會議進行換屆。

第五十條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五十一條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十二條 業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。第五十三條 業主委員會違反規定或超越職責范圍使用印章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成損失的，由責任人承擔相應責任。

第五章 附則

第五十四條 管理規約、業主大會議事規則等示范文本、表樣由北京市建設委員會另行發布并推薦使用。

第五十五條 本規則自2009年1月1日起實施。非住宅區業主大會和業主委員會的設立、運作及活動參照本規則。

第四篇：淮安市業主大會和業主委員會指導細則(試行)

淮安市業主大會和業主委員會指導細則（試行）

第一章 總則

第一條 為規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主合法權益，促進和諧社區建設，依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》等有關規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條 本市行政區范圍內業主大會、業主委員會的設立、選舉及其活動適用本細則。

第三條 縣（區）房產行政主管部門負責對本行政區設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責對本轄區內設立業主大會和選舉業主委員會以及業主大會和業主委員會的日常活動進行指導、協助和監督。

第二章 業主大會

第四條 物業管理區域具備下列條件之一的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會：

（一）已交付使用的物業建筑面積達到50%；

（二）已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%，但已使用1年以上。業主認為符合上述規定條件的，應當書面提請物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、協助召開首次業主大會會議，表決通過管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。建設單位應當按照住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到書面申請之日起15日內，對物業管理區域是否具備成立業主大會的條件進行核查；對符合成立業主大會條件的，應當自收到書面申請之日起60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。

第六條 籌備組按照住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第十條規定組建。建設單位因特殊原因未委派代表參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現缺額時，應按原組建方式及時調整補充。

第七條 籌備組中的業主代表應當是物業管理區域內的業主，并符合以下條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）模范履行業主義務；

（三）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強公信力和組織能力；

（四）具有參與籌備工作的時間。第八條籌備組中業主代表的產生，在街道辦事處、鄉鎮人民政府或居民委員會組織業主推薦或自薦的基礎上，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協商確定。非自然人業主代表應委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其業主代表職責。

第九條 籌備組應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下開展工作，籌備組工作實行少數服從多數。

第十條 業主大會籌備組應自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議，并自首次業主大會會議召開之日起30日內表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。非籌備組原因造成前款事項不能按期完成的，經街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以適當延期，延長期限由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據具體情況確定。在規定期限內不能召開首次業主大會會議，表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可宣布籌備組解散，并按照本章有關規定重新組建籌備組，籌備首次業主大會會議。

第十一條 專有部分占建筑物總面積20％以上且占總人數20％以上業主提議召開業主大會臨時會議的，應以書面方式提出。書面提議應注明召開臨時業主大會理由、議題、提議業主物業坐落、房屋產權證明編號、專有部分面積、聯系電話，并有提議業主簽名。業主委員會認為需要對業主提議召開業主大會臨時會議的真實性進行核實的，應在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導監督下對業主身份進行調查核實。調查

核實工作應自收到專有部分占建筑物總面積20％以上且占總人數20％以上業主提議后20日內完成；情況屬實的，應自調查核實完成之日起15日內召開業主大會臨時會議。

第十二條 業主大會會議應采取記名投票方式進行表決。業主大會會議表決票、選舉票上不得印有傾向性、誤導性等不利于公平、公正選舉的內容。業主大會會議表決票、選舉票票樣應由籌備組、業主委員會報物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府審查；業主大會會議應使用經過上述審查通過后的表決票、選舉票進行投票，否則表決、選舉無效。

第十三條 物權法第七十六條第二款規定的專有部分面積和建筑物總面積、業主人數和總人數按照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）規定進行認定。專有部分面積按建筑面積計算。沒有建筑面積的按套內面積計算。

第十四條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，應推選其中一人行使表決權、選舉權；夫妻共有的，任何一方行使表決權、選舉權都視為另一方同意，且一方行使表決權、選舉權后，另一方不再擁有表決權、選舉權。

第十五條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、會議形式、會議內容（包括需提交表決、選舉的有關事項及具體內容）等在物業管理區域內顯著位置以書面形式通告全體業主。

第十六條 采取書面征求意見形式召開業主大會的，籌備組或業主委員會應在業主大會召開前，組織人員按規定的時間、方式將表決票、選舉票送達業主，并做好簽收和登記工作。業主應按規定的時間、方式投票。籌備組或業主委員會可組織人員在投票截止前回收表決票、選舉票，并做好登記工作。

第十七條 投票截止后，經統計參加業主大會會議的業主達不到《物業管理條例》第十二條第一款規定，或需業主大會決定事項達不到《物業管理條例》第十二條第三款規定的，籌備組或業主委員會應延長投票時間，并通告全體業主，延長時間自投票截止日起不得超過30日。延長期內，籌備組或業主委員會應組織人員催收表決票、選舉票。

第十八條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員、候補委員資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第十九條 業主大會作出的決定，應當自決定作出之日起5日內以書面形式在物業管理區域內通告。

第三章 業主委員會

第二十條 業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會委員應當為5至15名的單數；候補委員人數按照不低于委員人數的40%設置。業主委員會組成人員及其配偶、直系親屬不得在為本物業管理區域提供物業服務的單位兼職。

第二十一條 業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于20%。

第二十二條 業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）符合住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條第一款第（一）至

（六）項條件；

（二）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的單位兼職。

第二十三條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組、業主委員會組織業主推薦或自薦，籌備組、業主委員會應當審查參選人的資格，結合物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員、候補委員候選人名單。

第二十四條 業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票多少順序確定當選人，候補委員排列位序依據得票多少確定。

第二十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起7日內組織召開首次業主委員會會議，在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任1名，副主任若干名。

第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件同時向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門申請辦理備案手續：

（一）業主委員會備案申報表；

（二）業主大會成立、業主委員會選舉和業主委員會主任、副主任選舉情況；

（三）管理規約；

（四）業主大會議事規則；

（五）業主大會決定的其他事項；

（六）選舉和表決結果統計表。業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，持涉及變更內容的有關文件向街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門申報備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門應自收到申報備案文件材料之日起10日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府牽頭，會同縣（區）房產行政主管部門共同審查，并作出是否出具備案證明的決定。

第二十七條 業主委員會可以根據業主大會議事規則規定聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定；業主大會議事規則未作規定的，由業主委員會根據業主大會授權予以規定。

第二十八條 業主委員會委員、候補委員實行任期制。業主委員會任期屆滿后，不得繼續履行職責。業主委員會委員具有同等表決權，候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。業主委員會自然人委員、候補委員不能委托代理人參加業主委員會會議。業主委員會中的非自然人委員、候補委員應委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其委員、候補委員職責。

第二十九條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的縣（區）房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第三十條 業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會作出的決定，應由參會委員簽字確認；委員有不同意見的，應記錄在案。業主委員會作出的決定應自作出決定之日起3日內在物業管理區域內通告。

第三十一條 業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復；業主要求書面答復的，應予書面答復。業主委員會應當定期將工作情況通過通告等形式向全體業主報告。第三十二條 業主委員會委員、候補委員有住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條規定情形之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20％投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會授權，可以決定是否終止其委員、候補委員資格。

第三十三條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員資格自行終止：

（一）任期屆滿的；

（二）不再是本物業管理區域的業主；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的單位兼職；

（四）死亡或喪失民事行為能力；

（五）依法被限制人身自由的；

（六）政策法規以及業主大會議事規則規定的其他情形。

第三十四條 業主委員會委員、候補委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物移交給業主委員會。

第三十五條 業主委員會任期內，因委員資格終止而出現空缺的，業主委員會應決定從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員。

第三十六條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當每半年在物業管理區域內公告（業主大會議事規則另有規定的除外），并接受業主的監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。第三十七條 業主委員會辦公用房在物業服務用房中統籌安排。

第三十八條 籌備組應持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的證明到公安部門指定的單位刻制籌備組印章。籌備組應自業主委員會經街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門辦理備案手續之日起10日內，將其印章移交給街道辦事處、鄉鎮人民政府，將其保管的檔案資料及其屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。業主委員會應持街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門出具的業主委員會備案證明到公安部門指定的單位刻制業主大會、業主委員會印章。

第四章 指導和監督

第三十九條市、縣（區）房產行政主管部門應組織業主委員會委員、候補委員培訓。

第四十條 除籌備組、業主委員會、居民居委會外，任何單位和個人不得籌備、組織召開業主大會會議（含首次業主大會會議）。

第四十一條 任何單位和個人擅自刻制籌備組、業主大會、業主委員會印章涉嫌違法的，由公安部門依法查處。

第四十二條 業主委員會委員、候補委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，業主委員會或業主委員會其他委員可以請求物業所在地公安機關協助移交。

第五章 附則

第四十三條 業主大會、業主委員會名稱應與物業管理區域名稱相一致。

第四十四條 市房產行政主管部門可以制定管理規約、業主大會議事規則等與業主大會、業主委員會成立、選舉及其他活動有關的示范文本，供參照使用。

第四十五條 本細則由市住房和城鄉建設局負責解釋。

第四十六條 本細則自2010年12月1日起施行。我市原有的政策規定與本細則不一致的，按本細則執行。

第五篇：業主大會和業主委員會指導規則

業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章 指導和監督

第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。